Voz: Administrador del Consorcio

Cons. de Prop. Sarmiento … c. C., R. J. s/ rendición de cuentas

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONS DE PROP SARMIENTO … c/ C., R. J. s/ RENDICIÓN DE CUENTA” respecto de la sentencia de fecha 27 de Junio de 2024 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. Gabriela Mariel Scolarici – el Sr. Juez de Cámara Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Jueza de Cámara Dra. Beatriz A Verón.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:

I. La sentencia de grado dictada con fecha 27 de junio de 2024 admitió la impugnación formulada por el Consorcio accionante disponiendo que en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal, el Consorcio practique sus cuentas y operaciones contables. Asimismo, rechazó el pedido de sanciones formulado por el demandado, imponiendo las costas al accionado y difiriendo la regulación de honorarios para una vez que exista liquidación aprobada y firme.

II. Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte demandada a fs. 284/290 y fs 292. Corrido el traslado de ley obra a fs. 295 el responde de la contraria.

Con fecha 9 de octubre de 2024 se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Breve reseña de los hechos

Motiva el inicio de las actuaciones la demanda incoada por el Consorcio de Propietarios del Edificio de la calle Sarmiento … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por rendición de cuentas y cobro de pesos si correspondiere contra R. J. C.

Relata la pretensora que el demandado fue designado como administrador del consorcio por un período de seis meses, el cual se extendió desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Afirma que una liquidación de expensas, tal como la que se distribuyó entre los copropietarios, no es una rendición de cuentas per se, por cuanto para poder emitir opinión y aprobar o no su gestión debe encontrarse respaldado cada rubro con su correspondiente documentación.

Manifiesta que con motivo de esta conducta omisiva le cursó al accionado una carta documento a fin de que aporte la documentación necesaria donde surja un resultado claro referido al importe final del ejercicio y que todas las partidas de gastos se encuentren justificadas en legal forma con sus respectivos comprobantes, tras lo cual al no obtener respuesta alguna, inicia la presente acción, a fin de que el accionado rinda cuenta documentada de toda su gestión y restituya los fondos que eventualmente adeude al consorcio.

IV. Agravios

Los cuestionamientos del accionado se basan sustancialmente en la errónea apreciación de la prueba por parte del sentenciante de grado, señala que la parte actora reconoce que retiró la documentación el 09/05/2017 –10 días después de terminada la gestión y que con fecha 09/10/2017–, retiró otra documentación que había sido dada originalmente en copia.

Señala que la actora inicia en el año 2019 la demanda denunciando que no se había entregado documentación ni rendido cuentas.

Remarca el quejoso que no se tuvo en cuenta la documentación digitalizada con fecha 24-11-2021.

Indica que en la Audiencia celebrada el 13/05/2021, la parte Actora reconoció que había recibido la documentación del consorcio y que se habían rendido cuentas y les había entregado la liquidación final a 9 días de haber cesado el mandato, como así también el “estado de cuentas” que en ningún momento la actora indica que hay diferencias dinerarias; y la pericia contable indica que las cuentas fueron exactas.

Que con los recibos de haber recibido la documentación, la actora pretendía un balance, que ya había sido hecho y denunciado en el expediente en el fuero comercial y agregado “ad effectum videndi” digitalizado.

Aclara que “origen y aplicación de fondos” es lo mismo que rendición de cuentas; pero “flujo de caja” es exclusivamente cuanto ingresa – y todo ello fue rendido – en autos: a) La estadística de gastos por rubros (origen y aplicación de fondos) – que ya lo había hecho en mayo de 2017; b) El Balance desde octubre de 2016 a abril de 2017 – El activo y el pasivo – que ya lo había hecho en mayo de 2017; c) El detalle de los movimientos de caja en forma diaria y mensual; d) En otro expediente obran las facturas por abonar y los cheques emitidos por pagar, denunciando que la experta indicó que las cuentas cuadraban.

Remarca que cumplió con la entrega de documentación y rendición de cuentas en tiempo y forma y este extremo alega el recurrente fue reconocido por la actora en la audiencia del 13-5-2021, por ello entiende que no tiene sentido la exigencia de la rendición de cuentas, pues ha recibido las cuentas en forma documentada.

Enfatiza que no se evaluó el resultado de la pericia contable, ni el estado de disgregación que tenía el consorcio al momento de asumir, sin documentación alguna y sumido totalmente en la irregularidad.

Señala que pese a que hay un documento que indica que la actora retiró toda la documentación y las cuentas, el juez interpreta que es el demandado quien hizo caso omiso a la manda, cuando en realidad fue la actora.

Que en la liquidación final del 04/2017 se ponga el nombre de “Borrador” no implica que las cuentas de dicho periodo no se hayan rendido, pues en definitiva es la liquidación de 04/2017 que la actora no ha indicado cual fue el perjuicio, pues no ha indicado “duplicación” de pagos y/o diferencias numerarias.

Afirma que las impugnaciones consistieron en que el “formato de las expensas” no era el exigido por el GCBA o que faltaba el número de teléfono de la Cía. de Seguros contra incendio.

Finaliza sosteniendo que conforme a la pericia contable las cuentas cuadran y que si la actora posee el libro de actas, el libro de ascensores, la documentación del edificio – no se entiende el reclamo; y si es un problema de sumas y restas; la experta ha indicado que no falta dinero.

Solicita se revoque la sentencia dictada la imposición de costas.

En la ampliación de su queja de fs. 292 el recurrente insiste en la aplicación de una multa por temeridad en el obrar por parte de la accionante.

V. Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VI. Por una razón de orden metodológico, corresponde analizar en primer término el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 265 del Código Procesal, en función de lo solicitado por la parte actora en su contestación de agravios.

Sabido es que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 18/3/2021 Expte N° 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

Este Tribunal ha sostenido que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Ídem, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem Id, 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Id; id, 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos; entre muchos otros).

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto, Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).

Este Tribunal se ha guiado siempre por un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el art. 265 de la ley adjetiva, por entender que tal directiva es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la antes citada norma con la garantía de defensa en juicio, de raigambre constitucional (Conf. CNCiv. esta Sala 18/3/2021 Expte. N° 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/División de Condominio”; ídem 13/5/2021 Expte. N° 18216/2015 “Nesi Mariano Gaston c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; ídem 3/3/2022, “Ramos, Jorge Alejandro c/ Trenes de Buenos Aires s/daños y perjuicios”).

Por ello, aun cuando pudiera considerarse que los escasos fundamentos impetrados configuran un mero desacuerdo con el decisorio y que las quejas no cumplen en rigor con todas las imposiciones del mentado art.265, procederé a la consideración del planteo a fin de satisfacer los cuestionamientos del recurrente y garantizar el derecho de defensa en juicio de indudable raigambre constitucional.

VII. Rendición de cuentas

Toda persona que haya administrado bienes, gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o que haya ejecutado un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley o el que tenga derecho a examinarlas lo eximan expresa o tácitamente.

Rendir cuentas de una gestión, es informar al dueño del negocio o interesado en él de todo lo que se ha hecho en su interés, determinando y detallando los pasos realizados, para establecer la situación jurídica entre el gestor o administrador y el dueño del negocio. Es pues, presentar al “dominus negotii” la descripción gráfica de las operaciones efectuadas, acompañada de las informaciones aclaratorias y necesarias y de los respectivos comprobantes (conf. Fontantarrosa, Rodolfo O. “Derecho Comercial Argentino, 1: parte general”, 1995, Ed. Zavalía, p. 385).

La rendición de cuentas es el estado descriptivo verbal o escrito, respaldatorio con la pertinente documentación tendiente a demostrar en partidas correspondientes al debe y al haber la verdad de los hechos y resultados de orden patrimonial a que se ha llegado en una negociación en la que se ha actuado por cuenta ajena (Colombo Carlos J. – Kiper Claudio M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (anotado y concordado), La Ley, Buenos Aires, T. VI, 2006, pág. 252).

Quien acepta el mandato se obliga por ello mismo, aun en ausencia de toda estipulación a ese respecto, a rendir cuentas de su gestión (Spota, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos, La Ley, Buenos Aires, 2009, t, VII, p. 188; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, 9ª edición, actualizada por Alejandro Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. II, p. 445).

Particularmente en el caso del administrador de un consorcio de propiedad horizontal, está obligado a rendir cuentas, en tanto administra bienes y realiza actos o gestiones por cuenta y orden de un tercero –el consorcio– (arts. 860, inc. “a” y “c”, 2067, inc. “e” y “j”, CCCN).

El detalle de las operaciones realizadas durante el período que abarca la rendición de cuentas permite que los copropietarios se informen sobre la situación financiera del consorcio en ese lapso (Peralta Mariscal, Leopoldo L., “Rendición de cuentas del administrador del consorcio de un edificio sometido a propiedad horizontal que cesó en sus funciones”, La Ley, publicado el 11/3/2010, Cita: TR LALEY AR/DOC/983/2010).

Durante su desempeño, además de realizar una rendición de cuentas al cierre de cada ejercicio (conf. arts. 861, inc. “b”, 2067, inc. “e”, CCCN), el administrador debe presentar una rendición de cuentas final, en el caso de renuncia o cesantía, junto con la documentación pertinente.

La rendición de cuentas final del administrador, en el caso de renuncia o remoción, debe ser documentada (art. 2067, inc. “j”, CCCN).

En lo específico, el artículo 859 del Código Civil y Comercial indica que debe ser hecha de modo descriptivo y documentado, incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión, acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, como así también concordar con los libros que lleva quien las rinda –de corresponder–.

Es decir que, la rendición de cuentas no implica solamente entregar la documentación correspondiente al consorcio – (art. 2067, inc. “j”, CCCN) sino que debe realizarse una presentación clara y precisa de la que se desprendan los ingresos y egresos del consorcio, el eventual saldo resultante, como así también la documentación respaldatoria correspondiente que avale dichas conclusiones.

Por ende, debe contener las explicaciones, justificaciones y comprobantes necesarios, como así también mostrar los procedimientos y resultados de la gestión.

Se ha sostenido que la rendición de cuentas debe ser instruida y documentada y presentar una ordenada forma descriptiva de todas y cada una de las operaciones realizadas, exponiendo la explicación clara de cada negocio, las razones de las inversiones, las circunstancias favorables o desfavorables y los resultados. Estos extremos no se satisfacen con el envío o resumen, o la puesta a disposición de los libros de comercio, o la exposición sinóptica, limitada a operaciones aritméticas o de contabilidad. Supone una cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituye el debe y el haber, justificadas documentalmente con los respectivos comprobantes (Ricardo Luis Lorenzetti, Código civil y comercial de la nación comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, Tomo V, página 336).

La Corte Federal ha precisado que el proceso de rendición de cuentas consta básicamente de dos etapas –claramente distinguibles, aunque reconocen una estrecha vinculación– la primera consiste en establecer si existe o no la obligación de rendir cuentas y, en caso afirmativo, se inicia la segunda, donde tiene lugar la presentación de la liquidación documentada y la formulación de eventuales impugnaciones, que termina con la resolución que la aprueba, en tanto la repute exacta. Ese ha sido el temperamento adoptado por nuestro más alto tribunal en varios antecedentes (CSJN, Fallos: 319:2063, 322:2263, 332:1688). Restando una eventual tercera etapa referida al cobro, de corresponder, del saldo que arroje el cálculo (Conf. CNCiv. Sala A, 25/4/2023 “Cons. Emilio Mitre 451/67 c/ Achával, Irene s/ rendición de cuentas).

En los presentes si bien el demandado no controvirtió la obligación de rendir cuentas las partes discrepan en relación al efectivo cumplimiento de la rendición de cuentas reclamada y el modo en que debió haber sido cumplida.

Invoca el recurrente que no se tuvo en cuanto la documental adjunta con fecha 24-11-2021 donde consta la documentación entregada por su parte a la administradora del consorcio demandante con fecha el 9-5-2017, de la misma se desprende entre otros faltantes, que se recibió un borrador de las expensas de los gastos efectuados en abril de 2017 pero no la liquidación final.

Asimismo con fecha 9-10-2017 surge la entrega de otra documentación en la que se deja asentado que faltan expensas del mes de marzo de 2017 y que todos los comprobantes son a verificar

En el marco de las presentes actuaciones y de la audiencia celebrada con fecha 13-5-2021 se acordó que “el demandado se compromete a entregar en el plazo de 7 días al consorcio accionante la rendición de cuentas de como accedió a la liquidación final y el consorcio se compromete a que para el plazo de 30 días de una vez recibida dicha rendición a convocar a una asamblea a fin de aprobar o no la misma”.

En virtud de ello con fecha 17-5-2021 el demandado adjunta lo que define como el flujo de ingreso y egreso de fondos, aporta distintas liquidaciones de expensas y un balance, pero sin incluir el mes de abril de 2017 porque la empresa Sistemas Administrativos S.A. no habría procesado el mes de ABRIL de 2017 aportando a su vez un borrador de ese periodo.

La contraria consideró entre otras inconsistencias, que no se encontraba registrada la cuenta corriente bancaria del Consorcio, que contaba con un saldo de $ 1.151,63 al 31/03/2013, de acuerdo a los resúmenes del Banco Santander que adjuntó por ello entiende que la información aportada no reúne los requisitos mínimos para ser considerada una Rendición de Cuentas.

Abierta la causa a prueba y efectuada la prueba pericial contable de fecha 27-5-2022 la experta señaló que no se le exhibieron Libros Cajas y/o Administración que contengan registros del período en el que se desempeñó el demandado.

Aclara la que al momento de la compulsa se exhibieron liquidaciones de expensas junto con comprobantes de los meses de 12/2016, 01/2017 y 02/2017 razón por la cual lo requerido sólo puede realizarse sobre dichos períodos.

La profesional interviniente en autos resume lo observado de las liquidaciones ut supra indicadas y efectúa diversas observaciones respecto de comprobantes “no vistos” en las mencionadas liquidaciones.

Atento lo requerido y a fin de expedirse sobre los puntos propuestos reliquida los períodos que abarcan desde 11/2016 a 03/2017 pero respecto al periodo 04/2017 manifiesta que no lo incluye, pues sólo obra un borrador de dicha liquidación.

De las liquidaciones del demandado (ingresos / egresos) se descuentan los gastos con observancias, informados precedentemente, obteniendo nuevos saldos finales. Remarca que no es posible determinar el saldo final, atento no contar con la totalidad de elementos para la obtención del mismo.

Indica los Libros exhibidos por la Administración actual del Consorcio demandante: Libro Registro de Firma de Copropietarios Nº1, rubricado el 28/04/10 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 46 páginas, usadas de la nro. 1 a 16; Libro de Registro de Propietarios Nº 1, rubricado el 14/12/17 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 36 páginas, usadas de la nro. 1 a 9. Libro de Actas Nº 1, rubricado el 13/01/55 por Ministerio de Hacienda – DGI; consta de 192 páginas, usadas totalmente con Actas desde 14/12/55 hasta 25/03/21. Libro de Actas Nº 2, rubricado el 18/05/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 200 páginas sin uso. Libro de Administración Nº 2, rubricado el 01/12/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 500 páginas usadas desde nro. 3 (05/2017) hasta nro. 117 (01/2022). Libro de Órdenes Nº 1, rubricado el 01/10/09 por Vida Levy – Coord. Rúbrica de Doc. Laboral – DGPT; consta de 40 páginas, usadas de la nro. 1 a la 3. Libro laboral por sistema de Hojas Móviles, Tomos Nº 4 de fs. 121 a 170 rubricado l 15/05/19 y Nº 5 de fs. 171 a 270 rubricado el 30/11/20.

Expone que de las copias de liquidaciones de expensas efectuadas por el demandado, suministradas al momento de la compulsa y agregadas en autos por el accionado, surge que las mismas no cuentan con todos los requisitos dispuestos por el art. 10 de la Ley 941.

A fs. 229/230 obra el pedido de explicaciones e impugnación al dictamen por parte de la actora y a fs. 227/228 se hallan las manifestaciones del demandado al informe pericial referidas a la inconducta de la actora.

La experta responde con fecha 14-10-2022 y manifiesta que al carecer de comprobantes respaldatorios de los gastos liquidados en los meses 11/2016, 03/2017 y 04/2017, la experta no pudo efectuar la corroboración de los mismos y ratifica lo ya informado que “…no se incluye 04/2017 atento sólo obrar un borrador de dicha liquidación…”.

Indica en su contestación, la profesional contable que al carecer de base documental suficiente, no puede dar respuesta completa o efectuar el cálculo que se le solicita, aunque eso sea primordial para el juicio como interpreta la accionante.

Que no obstante, las carencias documentales que se presentan en el caso de autos, la experta informó todo aquello que pudo verificar.

Reitera las falencias de requisitos del art. 10 de la Ley 941, y que se ha verificado que no incluye saldos y/o movimientos de la cuenta bancaria y no detalla pagos, ni datos de seguros.

Cabe destacar que la valoración de la prueba pericial debe realizarse conforme las pautas generales del art 386 CPCC, y con las especificaciones dadas por el art. 477 CPCC –norma cuyo contenido concreta las reglas de la “sana crítica en referencia a la prueba pericial–.

Esta consideración predica que la sana crítica aconseja frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor peso aceptar las conclusiones del perito, no pudiendo el sentenciante apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del perito idóneo; extremo que le estará permitido si se basa en argumentos objetivos que demuestren que la opinión del experto se encuentra reñida con principios lógicos y máximas de experiencia, o que existan en el proceso elementos probatorios de mayor eficacia para provocar convicción sobre los hechos controvertidos. En base a las pautas referidas precedentemente, considero que las conclusiones arribadas por la perito de oficio a través de su dictamen y en su contestación de fs. 663 deben ser admitidas habida cuenta de su concordancia con las reglas de la sana crítica y de las que no hallo motivos para apartarme.

En el caso no cabe soslayar que el demandado debía realizar un informe describiendo, de manera detallada y documentada, las erogaciones e ingresos por todo el lapso comprendido desde “el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017” pese a las esfuerzos argumentales del recurrente en torno a la documentación presentada por su parte como la descripta y analizada por la experta, no cabe tener por efectuada una rendición final de cuentas, por lo que deberá practicarse en debida forma.

Coincido con la solución propiciada por el distinguido colega de la instancia de grado, haciendo saber al recurrente que la entrega de la documentación descripta y respecto de la cual insiste en esta instancia, no implica una rendición de cuentas documentada y, por lo tanto, no puede tenerse como presentada.

El emplazado, al finalizar su gestión, además de entregar la documentación del consorcio, debió presentar la rendición final de cuentas que a la luz de la prueba colectada no aconteció.

Es que, como se dijo, la rendición de cuentas consiste en la explicación detallada de los egresos e ingresos, de forma de comprender el movimiento de fondos durante todo el periodo de gestión, lo que debe estar, además, adecuadamente respaldado.

De conformidad a lo establecido en el art 655 del CPCC se debe acompañar la documentación correspondiente para que puedan ser conocidos todos los pasos y resultados de la gestión realizada de acuerdo a su naturaleza y particularidades. Es decir, debe contener una relación de hechos y explicaciones sobre la actuación del cuentadante (cfr. Fernández-Gómez Leo, “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, 1986, T. II, p. 199, en igual sentido Colombo, “Código Procesal Anotado”, T. IV, p. 534; Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. VI, p. 267).

Las circunstancias de no requerirse formas especiales o determinadas no exime de dar la explicación clara de cada negocio, las inversiones realizadas y los resultados, acompañando la documentación respaldatoria, salvo la excepción contemplada en la última parte del artículo en estudio.

No bastan las cuentas restringidas a operaciones aritméticas ni en forma sinóptica, tampoco es suficiente poner a disposición los datos para que el acreedor los interprete. Señala Arazi que en la rendición de cuentas debe explicarse el modo como se cumplió la gestión, las razones que guiaron cada operación, el criterio que se siguió en cada caso y describirse las circunstancias favorables y desfavorables de dicha gestión, de modo tal que la otra parte quede instruida de todo cuanto le interese y que el juez esté en condiciones de fallar justamente (Arazi, Roland – Rojas, Jorge, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación…”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, T. III, pág. 289)

Al realizar la rendición de cuentas, quien administró un consorcio de propietarios debe munirse de la documentación adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso razonable a efectos no sólo de su presentación sino también de la propia defensa de tal gestión. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 01/10/1999 • LA LEY 2000-C, 741 – DJ 2000-2, 671)

En consecuencia, a la luz de lo precedentemente expuesto, no cabe sino concluir que las piezas documentales agregadas a la causa no contienen una explicación concreta y clara de todas y cada una de las operaciones que el demandado habría llevado a cabo, por ello no es suficiente para tener por satisfecha la obligación de rendir cuentas.

Por consiguiente, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en cuanto ordena al demandado R. J. C., a rendir cuentas de los actos de administración que ejerciera en el período comprendido desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Ello dentro del plazo de quince días, bajo apercibimiento de que si no las rindiere dentro del término fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal.

VIII. Temeridad

El accionado peticiona se considere como temeraria la conducta de la accionante dado que fue cumplida la rendición de cuentas y no haberse planteado un perjuicio concreto al haberse recibido toda la documentación que la habilita a operar desde el mismo día que asumió.

Cabe poner de resalto que la evaluación de la conducta procesal de los litigantes durante el litigio, es otro rol que cumple la jurisdicción y que se dirige a la observancia del deber de buena fe y lealtad procesal en el marco del mismo. Tal como sostiene nuestra distinguida colega Abreut de Begher, las normas procesales, ya sea en forma expresa o implícita, aluden al abuso del proceso. Para el encuadre de una conducta procesal como abusiva, debemos señalar que la misma reviste la característica de reprochable, desmedida. O sea, que nos enfrentamos con el uso inadecuado, irregular y por ende reprochable, sancionable, de un derecho, y ello dentro de la actuación jurisdiccional. “Dice el procesalista Roland Arazi que cuando la ley confiere una prerrogativa, no es para que se haga de ella cualquier uso, pues el legislador ha tenido en vista un objetivo determinado. Toda institución tiene un destino, que constituye su razón de ser; cada derecho está llamado a seguir una dirección determinada que no debe ser sancionada por otra diferente (Josserand, Louis, De l’esprit des droits et de leur relativité [Théorie ditte de l’abus des droits], 2ª ed., Paris, 1939; Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Cód. Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado”, dir. Belluscio; coord. Zannoni, Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 5, p. 53.). Ese es el principio rector en la teoría del abuso del derecho: se abusa cuando se utiliza un derecho torciendo la finalidad para la que fue otorgado” (Abreut de Begher, Liliana E., “El abuso del proceso y la recusación”, L. L. 2005-A, 1022).

El art. 45 del Código Procesal sanciona la conducta temeraria y maliciosa y prevé la posibilidad de imponer sanciones al litigante o a su letrado patrocinante cuando se hubiere incurrido en inconducta procesal genérica, es decir, cuando su proceder hubiere sido contrario a los deberes de probidad, lealtad y buena fe, evidenciado en forma persistente a lo largo del proceso judicial.

Esta norma tiende a sancionar a quienes con las herramientas legales que tienen a su alcance, asumen en el proceso una conducta dilatoria y obstruccionista –malicia–, o bien a quienes formulan defensas o aseveraciones con cabal conocimiento de su sinrazón –temeridad– (cfr. Kielmanovich, Jorge L., en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, tomo I, pág. 129).

La conducta temeraria se configura cuando se litiga convencido de la falta de razón y sabiendo que no se cuenta con protección legal, y es maliciosa cuando se utiliza al proceso en contra de sus fines, obstaculizando su curso (Conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal…”, Tomo 1, págs. 188 y sigs.).

La malicia es la inconducta procesal que se manifiesta en la formulación de peticiones destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o a retardar su decisión (Conf. Palacio, Lino, “Derecho Procesal Civil”, Tomo III, pág. 52).-La norma tiene un fin moralizador, procura sancionar a quienes asuman deduzcan pretensiones o defensas cuya falta de fundamento no pueden ignorar de acuerdo a pautas mínimas de razonabilidad (conciencia de la propia sinrazón) o formulen peticiones en forma arbitraria destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o demorar su decisión (Conf. C.N.Civ., sala H, 21/3/2007, “P. L. B. c/ Cidal S.A. s/ daños y perjuicios”).

Es cierto que debe obrarse con suma prudencia en la valoración de las conductas para considerarlas temerarias y maliciosas con la consiguiente aplicación de sanciones, de modo de castigar solamente aquellos casos en que se traspasan los límites dentro de los cuales deben actuar los litigantes y profesionales, con el adecuado respeto a los deberes de lealtad, probidad y buena fe (Conf. C.N.Civ., Sala G, 27/12/1996, LL, 1997-B, 796), ya que, de no ser así, se habría abierto una brecha peligrosa en la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa en juicio, que debe ser cuidadosamente preservada.

Al constituir un instrumento procesal adjudicado a los jueces para limitar los procederes abusivos, no queda sometida por las disposiciones vigentes a un trámite de sustanciación en el que se requiera un debate entre las partes.

El art. 45 del Código Procesal tutela el principio de moralidad, basamento fundamental de la actuación procesal, la cual debe ser observada por las partes y es deber de los jueces que no se burle. De haber incurrido en alguno de los supuestos apuntados, la consecuente sanción, no importa la violación del principio constitucional de defensa en juicio, sino que por el contrario lo reafirma, porque aquéllas se aplican a quienes pretenden abusar de tal principio y sobre todo de la jurisdicción (Abreut de Begher, Liliana E., “Temeridad y malicia” LL 1990-B, pág. 263 y sigs.).

Si bien la temeridad y malicia son términos utilizados en forma indistinta, el principio directriz que gobierna su ponderación es de carácter restrictivo; en el presente caso no encontrándose en juego situaciones de obstrucción o dilación del curso del proceso, no concurriendo en autos los elementos característicos enunciados y requeridos por la normativa legal, cabe desestimar la petición.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al Acuerdo:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

El Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

III. Diferir la regulación de honorarios hasta que sean determinados en la instancia de grado.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase.– Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón.

G. M. R. c. Cons. de Prop. Laprida … CABA s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, a 23 días del mes de abril del año 2024, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados “G. M. R. c/ Cons. de Prop. Laprida … CABA S/ Daños y Perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada con fecha 4 de diciembre de 2023 hizo lugar a la demanda promovida por M. R. G. de P. de la T. contra Consorcio de Propietarios de Laprida … de esta Ciudad y condenó a este último a: reparar todas las tareas detalladas en el acápite b) del pto. IV) atinente a la “responsabilidad”, en forma total; a abonar el monto de $1.916.000 a la actora, con más intereses. El pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos en el inmueble deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que se encuentre firme la decisión atacada. En el caso de incumplimiento, transcurrido el plazo dispuesto, comenzará a correr una multa de $100.000 diarios por retardo en el cumplimiento de la sentencia en favor de la accionante, y se considerará a la administradora de la demandada, S. B., incursa en el delito de desobediencia (conf. art. 239 del Cód. Penal). Con costas al Consorcio en su calidad de vencido (art. 68 del CPCCN).

Contra dicho pronunciamiento se alzaron ambas partes. La reclamante fundó su recurso con fecha 27 de febrero de 2024, que no fue respondido por su contraria; mientras que el consorcio expresó agravios con fecha 23 de febrero de 2024, los que merecieron la respuesta de fecha 12 de marzo de 2024.

II. Ante todo debo señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los daños que se reclaman –ver carta documento de fs. 39–, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, por aplicación de lo dispuesto en su art. 7.

La actora se agravia respecto del rechazo del rubro solicitado por el pago del alquiler de vivienda durante las obras en la unidad funcional afectada. Sostiene que tal como surge de la ampliación de demanda de fs. 495/507 (foliatura digital) solicitó dos tipos de prestación a cargo de la accionada: una, en especie, la de proceder a efectuar los arreglos pertinentes en su unidad funcional y la otra, en dinero, que incluía los daños y perjuicios causados por la accionada, el pago de una vivienda mientras duran las obras para el arreglo. Estima que, lejos de ser una prestación meramente accesoria, es uno de los rubros fundamentales de la demanda dado que los expertos advirtieron acerca de la imposibilidad de residir en el inmueble objeto de autos mientras se llevan adelante los trabajos. Destaca que esa “imposibilidad” proviene de su edad y estado de salud. Destaca que, si bien el juez de grado reconoció que el demandado es responsable, entiende que no es procedente ese reclamo porque no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que me permita liquidar ello al momento del dictado de la decisión en crisis. Afirma que no estaba obligada a producir prueba sobre el alquiler solicitado, es más, afirma que esa tarea hubiera imposible dado que en los hechos, no se podría siquiera imaginar no sólo cuánto tiempo demandarían las obras (que, por cierto, no sé sabía –hasta la pericia efectuada en el marco del expediente– cuál serían a la postre), sino también qué valor tendría que desembolsar el consorcio para cubrir el alquiler peticionado. Considera que el quantum de este rubro es una cuestión que, por su propia naturaleza, debía –y debe– dilucidarse en el momento de la ejecución de sentencia, dado que la demanda data de noviembre de 2019 y que la sentencia de primera instancia fue dictada en diciembre de 2023, es decir, transcurrieron 4 años de diferencia entre una y la otra. Entiende que se trata de un caso de excesivo rigor formal no sólo porque la propia naturaleza de la pretensión obstaba a la producción de la prueba que exige el magistrado, sino porque se da en el marco de un caso donde la accionante tiene avanzada edad y es discapacitada, justamente, por sus afecciones respiratorias. En efecto, conforme la normativa constitucional y convencional citada en la demanda, a la cual nos remitimos para evitar repeticiones, entendemos que es responsabilidad del tribunal tener en consideración la vulnerabilidad de la parte al momento de fallar.

Cuestiona asimismo que, si bien acertadamente el a quo no sólo impuso la obligación al consorcio de llevar adelante los arreglos solicitados que surgen de la pericia arquitectónica de marras, sino que también previó que, de no cumplirse con lo ordenado, el administrador será pasible de ser considerado incurso en el delito de desobediencia. Sin embargo, critica este punto de la sentencia porque se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que por entonces tenía ese cargo, pero que probablemente no lo tenga más al momento de hacerse las obras. Entiende que quedaría desactualizado el decisorio en este punto y pasaría a ser letra muerta. Por este motivo es que solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia atacada.

Se queja respecto del quantum indemnizatorio otorgado en concepto de incapacidad psicofísica. Indica que el juez de grado decidió tratar juntamente la indemnización por daño físico y por daño psicológico, unificando el monto en $ 1.000.000. Entiende que la cifra no guarda relación con sendas pericias obrantes en el expediente, ni con sus conclusiones y es sustancialmente menor que la media que se establece en el fuero.

Asimismo, se agravia por el monto otorgado en concepto de daño moral, justificando su decisión en citas doctrinarias y teniendo en cuenta el daño por el tiempo que le irrogó vivir en un inmueble en las características verificadas mediante pericial arquitecta por la falta de respuesta del consorcio desde el año 2017 o respuestas tardías con más la incapacidad en su salud psicofísica que le provocó. Indica que el hecho de haber soportado durante tantísimos años un ambiente absolutamente nocivo para su condición de discapacitada respiratoria y de adulta mayor ha sido demoledor anímicamente. El agotamiento e impotencia que sufrió a causa de la indiferencia del Consorcio resulta indescriptible, máxime cuando se le daba la razón pour la gallerie, mas, al momento de hacerse los arreglos, siempre los copropietarios se echaban para atrás. Agrega que las fotografías acompañadas, como, asimismo, aquellas adunadas por la perito arquitecta, ilustran sobradamente el estado en que se encuentra su unidad funcional. Evidentemente, el goce futuro que puede recibir esta parte con el monto otorgado por el a quo en concepto de daño moral no se asemeja ni siquiera en lo más mínimo a todos los padecimientos por los que transitó y por los que sigue transitando.

Por último, cuestiona el plazo de pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos, que, según se sostuvo en la decisión en crisis deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que ésta se encuentre firme. Entiende y le resulta plausible dar noventa días corridos para que el accionado lleve adelante los arreglos necesarios, sin embargo, considera irrazonable que deba esperar el mismo plazo para recibir la justa indemnización que le corresponde. Asimismo, solicita se fije el plazo para el pago del canon locativo reclamado.

El consorcio destaca que en todo lo que se refiere a la reparación de las partes comunes afectadas nada puede plantear en materia de agravios, en virtud de la responsabilidad atribuida. Sin perjuicio de ello, manifiesta que de las declaraciones testimoniales obrantes en autos como así también de las actas de asamblea agregadas se desprende una actitud belicosa de su contraria. Destaca que ello se ve manifestado en el impedimento al ingreso de operarios enviados por la administración a fin de efectuar reparaciones en su unidad funcional por no ser integrales o de su agrado. En virtud de ello afirma que los daños producidos se agravaron en base a la conducta de la actora, descripta precedentemente.

Finalmente se queja en tanto se endilga en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento de la sentencia, que deberá llevarse adelante por una persona distinta. Destaca que, tal como lo manifestó en autos, administró en consorcio hasta el 1 de marzo de 2024 y que, si eventualmente la administración que la suceda no cumpliera con lo dispuesto en la sentencia, se vería involucrada en un conflicto del que no es parte, tal como se mencionó, el delito de desobediencia.

III. En virtud de lo expuesto diré que M. R. G. de P. de la T. entabló demanda contra el Consorcio de Propietarios Laprida … CABA a fin que se lo condene a efectuar la reparación integral necesaria en virtud de los daños existentes en su unidad funcional producidos desde otros sectores del consorcio con más la indemnización por daños a la salud, psicológico y moral, gastos de mudanza y vivienda durante el plazo de la reparación y cualquier otro rubro que surja y corresponda (ver fs. 34/35). Al ampliar su demanda a fs. 61/62, indicó que en virtud de su cuadro de salud –asmática crónica– y varias internaciones que atravesó, le impidieron reunir al día de la presentación inicial, la totalidad de la documentación requerida, la que acompañó en esa oportunidad.

A su turno, el consorcio demandado sostuvo que si bien los departamentos del edificio, entre ellos el de la actora han sufrido y padece daños debidos a la integridad y construcción, se han ido reparando a medida que las posibilidades del consorcio lo han permitido. Afirmó que conforme surge de los libros de actas, la reclamante y su esposo han ocupado cargos en el Consejo de Propietarios, han suscrito actas y en ellas no reclamaron nada hasta el año 2017. Destacó que el consorcio siempre aceptó realizar arreglos en la unidad de la reclamante y que, cada vez que se llevaban a cabo, ésta agregaba una exigencia más a su pretensión, y que como el consorcio no estaba de acuerdo con los adicionales, ésta no permitía el acceso al personal enviado a fin de efectuar las reparaciones. En virtud de ello manifestó que el agravamiento de los daños es imputable a su conducta obstruccionista, esgrimiendo siempre su calidad de incapacitada como argumento esencial de su reclamo. A ello agrega que una persona que posee deficiencias respiratorias como las que dice padecer su contraria, no puede vivir con perros y gatos. Argumentó que el consorcio siempre aceptó llevar a cabo las reparaciones, pero de la misma forma en la que llevaba a cabo en las demás unidades, trabajo por trabajo, circunstancia que nunca fue aceptada por la reclamante.

IV. Son hechos no controvertidos que la unidad funcional correspondiente a la actora sufre deterioros que deben ser reparados por el consorcio demandado. Asimismo, que desde el año 2018 la accionante ha solicitado el arreglo integral de su departamento sin que el consorcio diera respuesta a la solución completa de los daños.

V. Dicho ello corresponde tratar los agravios articulados por el consorcio demandado que se vinculan con el agravamiento de los daños existentes, que reconoce al expresarlos, como así también admite su responsabilidad en efectuarlos.

Laminarmente y a tenor de las circunstancias ventiladas en autos, teniendo especialmente en cuenta la circunstancia de ser la actora una adulta mayor y discapacitada, considero fundamental dejar expresamente asentado que habré de analizar el caso con mayor cautela.

Me explico.

Respecto de las fuentes normativas de derecho privado, junto al Código Civil y Comercial de la Nación, consideraré en el caso la Convención de los Derechos de las Personas con Discapacidad (Nº 26378) y abordaré los estándares de la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores (CIDHPM). Este tratado regional fue aprobado por la Asamblea General de la OEA, entró en vigor en el sistema interamericano desde el 11 de enero de 2017 y cuenta con jerarquía superior a la ley en Argentina por disposición constitucional. En tal sentido, el nuevo código incorpora principios relativos a la autonomía personal, a la capacidad, a la voluntad y a los instrumentos de apoyo, asistencia y salvaguarda, previstos en la CDPD. De modo tal que así logra dar cumplimiento –al menos normativo– a la Primera Observación General de la ONU (del Comité para la supervisión de la aplicación de los Estados parte de esta Convención), que trata sobre el alcance y significado del artículo 12, los sistemas de apoyo y salvaguardias. Por otro lado, conforme a la premisa establecida en el artículo 2 del Código Civil y Comercial de la Nación, que reclama la interpretación sistemática del código con las convenciones de derechos humanos, en el derecho argentino se introduce el modelo social de la discapacidad. El código de fondo, pues, adopta los principios de la autonomía personal y la igualdad, como base para la articulación de la capacidad, la voluntad, los derechos y deberes referidos a las personas en situación de discapacidad (conf. María Isolina Dabove “Autonomía y Vulnerabilidad en la vejez: respuestas judiciales emblemáticas”, Revista de Derecho Privado, núm. 34, pp. 53-85, 2018, Universidad Externado de Colombia, https://doi.org/10.18601/01234366.n34.03).

Si bien en el caso de autos, tomando como parámetro el artículo citado anteriormente, la accionante transita una vejez “normal” a diferencia de la “patológica” que señala el informe, lo cierto es que cabe encuadrar dicha clasificación allí reseñada dentro de su aspecto cognitivo. Sin perjuicio de ello no he de soslayar que cuenta con una copia del certificado de discapacidad, cuya copia obra a fs. 5, emitido el 18 de octubre de 2019, del que surge que presenta un diagnóstico de EPOC.

Asimismo, habré de seguir los lineamientos otorgados por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en cuanto sostuvo que cuando se trata de una personas que integra un grupo vulnerable, con preferente tutela constitucional (art. 75, inc. 23 de la Constitución Nacional), se debe tener presente que el derecho de ocurrir ante un órgano judicial en procura de justicia, consagrado en el citado art. 18, requiere que la tutela judicial resulte efectiva; esto es, que sea oportuna y posea la virtualidad de resolver, sin dilaciones, las cuestiones sometidas a su conocimiento. A partir de la reforma constitucional de 1994, cobra especial énfasis el deber del legislador de estipular respuestas especiales y diferenciadas para los sectores vulnerables, con el objeto de asegurarles el goce pleno y efectivo de todos sus derechos y dicho imperativo constitucional resulta transversal a todo el ordenamiento jurídico (ver Fallos: 344:983 “García Blanco Esteban”). La calificación constitucional de los ancianos como un grupo particularmente vulnerable, incorpora una regla hermenéutica que no se compadece con la introducción de diferencias que, lejos de protegerlos, desmejoran su posición jurídica (Fallos: 328:566 “Itzcovich, Mabel” (Voto del juez Lorenzetti).

Dicho esto, habré de recordar que esta sala ha sostenido reiteradamente que para que exista expresión de agravios no bastan manifestaciones imprecisas, genéricas, razonamientos totalizadores, remisiones, ni, por supuesto, el planteamiento de cuestiones ajenas. Se exige legalmente que se indiquen, se patenticen, se analicen parte por parte las consideraciones de la sentencia apelada. Ello no significa ingresar en un ámbito de pétrea conceptualización, ni de rigidez insalvable. En el fecundo cauce de la razonabilidad, y sin caer en un desvanecedor ritualismo de exigencias, deben indicarse los equívocos que se estiman configurados según el análisis –que debe hacerse– de la sentencia apelada (esta sala, 11/2013 “Gini, Marcela Alejandra c/ Ponce, Jorge Gustavo y otro s/ daños y perjuicios”, L. 629.142; 20/5/2013, “Ávila, Gustavo José c/ Transporte Automotor Plaza SACI y otros s/ Daños y perjuicios” L. 616.334”; ídem, 8/2 /2013, “Abraham, Christian Walter c/ Rodríguez, Diego Cristian y otros s/ Desalojo por vencimiento de contrato” L. 604.274; entre muchos otros).

En su escrito, el apelante debe examinar los fundamentos de la sentencia y concretar los errores que a su juicio ella contiene, de los cuales derivan las quejas. Su función consiste en mantener el alcance concreto del recurso y fijar la materia de reexamen por el ad quem, dentro de la trama de las relaciones fácticas y jurídicas que constituye el ámbito del litigio.

Luego de analizar la pieza presentada por el consorcio demandado en este punto, no puedo menos que concluir en que no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja de constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la obligación impuesta en la sentencia apelada, en cuanto le ordenó efectuar las reparaciones totales en la unidad funcional de la accionante, sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.

Me explico.

Claramente, el consorcio no se hizo cargo en sus pretensos agravios de los argumentos sobre los que el magistrado de la instancia de grado fundó su decisión, porque no atacó los fundamentos esgrimidos al respecto. Únicamente se limitó a invocar lo ya manifestado al contestar la demanda, argumentos que reedita en su expresión de agravios y que hacen referencia a la falta de colaboración y actitud belicosa de su contraria. Ello, sin tener en cuenta que admitió el estado de deterioro del inmueble, que llegó a la instancia de mediación, oportunidad en que se cerró sin acuerdo el 13 de noviembre de 2018, que hasta el 21 de diciembre de 2018 el consorcio no intimó a la actora sino a través de la carta documento de fecha 21 de diciembre de 2018, tendiente a informarle que se haría presente a efectos de evaluar los daños sufridos; es decir con un lapso mayor al de un mes de celebrada la última audiencia de mediación.

Por todo ello, no puedo sino concluir que la queja ensayada carece de entidad para lograr el propósito que persigue, ya que el apelante, reitero, no aborda, en el marco de su presentación de alzada, consideraciones de peso que desvirtúen las razones que desarrolla el magistrado de grado para llegar al resultado plasmado en la sentencia, dado que no indicó el proyecto de arreglos graduales que tendría en la unidad funcional afectada, ni indicó cuáles fueron los agravantes a la condición del inmueble a los que aludió en su responde y en sus pretensos agravios.

Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido por el anterior sentenciante.

VI. En cuanto a los agravios de la reclamante me referiré en primer término al rechazo del rubro de pago de alquiler de vivienda durante las obras de la unidad funcional afectada, por considerar que no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que le permita liquidar al momento del pronunciamiento, conforme lo estipulado por el art. 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

A tal fin me referiré al informe pericial médico obrante en autos elaborado por el experto legista Guillermo Agustín Larrarte quien, luego de describir con precisión los antecedentes de salud de la accionante sostuvo que la actora “…es una persona portadora de enfermedades respiratorias. Dichas enfermedades son: insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica acompañada de disnea (cf ii-iii) y crisis asmáticas… Debe tomar medicación de por vida e inhalar oxígeno, también de por vida en su domicilio, debido a que, sin estos elementos, especialmente el oxígeno, no puede respirar con normalidad y sin estos elementos es incompatible la vida. Además, la Sra. G., M. R. debe estar bajo cuidados médicos y de enfermería domiciliaria. El medio donde debe vivir una persona con esta enfermedad respiratoria grave debe tener el máximo de confort. Es inadmisible la humedad que se describe en el expediente judicial, así como la problemática del agua. Todas estas falencias en su domicilio agravan la signo/sintomatología respiratoria de la actora. Definición de conceptos médicos se define disnea como la sensación subjetiva de la pérdida de aire. El paciente no puede respirar con normalidad…además la Sra. G., M. R. presenta un cuadro de hipotiroidismo e insuficiencia vascular periférica…” (sic hoja 5 del informe presentado con fecha 10 de abril de 2023).

El peritaje no fue cuestionado por las partes.

Asimismo tendré en cuenta para analizar este agravio, lo manifestado por la arquitecta María Graciela Campiglio, quien, al contestar los puntos de pericia de la parte actora y ser interrogada acerca de si se puede realizar todo el trabajo en la dueña viviendo allí, sostuvo que el trabajo descrito en función de sanar las patologías existentes no puede realizarse con la dueña viviendo allí. No sólo por la condición física invocada por la actora (sobre la cual no cabe que me expida), sino por la magnitud de las tareas y la afectación a todo el inmueble. No podría un ser humano habitar un departamento sin pisos, con paredes picadas, y/o revocadas ni sin agua fría ni caliente. Las tareas se realizan en simultáneo actuando gremio por gremio en combinación, respetando los tiempos de trabajo de cada uno de ellos y de secado de materiales (ver pág. 36 del informe presentado el 18 de mayo de 2022).

El informe tampoco fue cuestionado por ninguna de las partes.

De acuerdo con lo que dispone el art. 477 del Código Procesal, la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica y los demás elementos de convicción que ofrezca la causa.

La claridad en las conclusiones del perito es indispensable para allegar el suficiente poder convictivo al ánimo del juez (Conf. Devis Echandía, Hernando, “Teoría General de la prueba judicial”, Tomo II, pág. 336).

Pues bien, desde esta perspectiva entiendo que tanto el dictamen de la ingeniera como el del perito médico presentados en autos son claros y elaborados a partir de la prueba colectada, sin que advierta razones de peso para apartarme de sus conclusiones en lo atinente a la imposibilidad de efectuar las reparaciones a la unidad funcional en cuestión mientras la reclamante habite su departamento.

A mi modo de ver, no obsta a la concesión del reclamo que la accionante no haya cuantificado el canon locativo, toda vez que resulta irrelevante que al momento de interponer la demanda lo hubiese justipreciado, toda vez que el proceso se inició en el año 2019 y, como es de público conocimiento, los valores de los alquileres no se han mantenido en el tiempo hasta la actualidad.

Por todo lo dicho, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este sentido, y admitir los agravios de esta recurrente, y diferir la cuantificación del rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia.

VII. Me referiré en este punto a la queja de la reclamante en torno a la insuficiencia del monto otorgado por el anterior sentenciante correspondiente a la incapacidad psicofísica de la actora.

El magistrado de grado otorgó la suma de $1.000.000 en concepto de incapacidad psicofísica.

En sus agravios la accionante se queja por el tratamiento conjunto de ambas partidas y solicita se eleve la suma otorgada a $3.000.000.

Encontrándose firme la existencia de daño antijurídico y de factores de atribución de responsabilidad, así como de un nexo causal adecuado, entiendo que sólo resta precisar los daños sufridos por la reclamante a raíz del hecho de autos y fijar la correspondiente indemnización o resarcimiento, considerando su magnitud y el principio de reparación integral que tiene jerarquía constitucional (CSJN, Fallos 321:487 y 327:3753 entre otros).

Ello importa restablecer el equilibrio perdido o volver todo lo posible a la situación anterior al hecho dañoso, de la persona y bienes afectados. Tal principio, que se desprendía del artículo 1083 del Código Civil, ha sido ahora recogido por el artículo 1740 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone en lo pertinente: “la reparación del daño debe ser plena. Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie…”; en tal sentido, el tema se conecta con la determinación del contenido del daño y con la medida de ese contenido.

Esa conexión proyecta sus efectos a la determinación de los daños susceptibles de reparación y, una vez fijados éstos, se erige como directiva esencial para su cuantificación. En nuestro sistema, el principio de reparación plena o integral es una de las grandes columnas sobre las que se asienta el sistema de responsabilidad civil, a punto que nuestra Corte Suprema de Justicia suele hacer referencia a él como el “principio constitucional de reparación integral”, elevándolo al plano de derecho constitucional, con todo lo que ello implica, particularmente a la hora de establecer la razonabilidad de sus limitaciones posibles (Conf. Pizarro, Daniel-Vallespinos Carlos, Tratado de Responsabilidad Civil, Rubinzal-Culzoni, Tomo I, pág. 571 y sgtes.).

Respecto de los porcentuales de incapacidad que estimaron los peritos, ya hace tiempo participo de la idea que, para cuantificar la magnitud del perjuicio, no debe asignársele un valor absoluto. Lo que debe ponderarse es en qué medida dicha mengua física y psíquica ha repercutido patrimonialmente en la situación particular del lesionado, tanto sea en la disminución de sus aptitudes para el trabajo, como en otros aspectos, de su vida que, de manera indirecta, le han impuesto limitaciones en su vida social y la forma en que esto afectó sus perspectivas de evolución material o en la configuración de un perjuicio (esta Sala, 12/08/2019, “Bogado, Ramón Alfredo C/ Transportes Automotores La Plata S.A. y otros S/ Daños y perjuicios”).

Claramente, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación.

A ello agrego que, esta Sala en los autos “Merodio, Gabriel Alejandro y otro c/ Aguas Argentinas S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, del 26/10/2015, señaló que para utilizar criterios matemáticos, deben ponderarse los ingresos de la víctima –acreditados en el expediente–, las tareas desarrolladas al momento del hecho, cuales se vio impedido de seguir realizándolas y las posibilidades de ingresos futuros, suma final que invertida en alguna actividad productiva, permita a la víctima obtener una renta mensual equivalentes a los ingresos frustrados por el ilícito, de manera que el capital de condena se agote al final del periodo de vida económica activa del damnificado. Así se tiene en cuenta, por un lado, la productividad del capital y la renta que puede producir, y por el otro, que el capital se agote o extinga al finalizar el lapso resarcitorio (Zavala de González, Resarcimiento de daños. Daños a las personas, Hammurabi, 1993, T. 2a, pág. 523).

Si bien existen diversas fórmulas de cálculo (ej. “Vuoto”, “Marshall”, “Las Heras-Requena”, etc.) se trata en esencia de la misma fórmula, con variantes, para obtener el valor presente de una renta constante no perpetua (Acciarri, Hugo – Testa, Matías I., “La utilidad, significado y componentes de las fórmulas para cuantificar indemnizaciones por incapacidad y muertes”, La Ley del 9/2/2011, pág. 2).

Ahora bien, ese cálculo no tiene por qué atar al juzgador, sino que conduce únicamente a una primera aproximación, o sea, una base, a partir del cual el juez puede y debe realizar las correcciones necesarias atendiendo a las particularidades del caso concreto (Pizarro-Vallespinos, op. cit., T. 4, pág. 318; Zavala de González, op. cit., T. 2a, pág. 504). Por ende, no corresponde otorgar a la víctima, sin más, la suma que en cada caso resulte de la aplicación rígida de la fórmula mencionada, sino que ella servirá simplemente como pauta orientadora para un resarcimiento pleno.

Sabido es que cuando se trata de una incapacidad provocada por lesiones, el daño emergente no puede medirse sólo en función de la ineptitud laboral, sino que ello también debe ser ponderado a partir de toda la vida de relación de la víctima, en consideración a sus condiciones personales, como el sexo, la edad y el estado civil, entre otras.

En ese orden de ideas, se decidió que la indemnización por incapacidad sobreviniente procura el resarcimiento de aquellos daños que tuvieron por efecto disminuir la capacidad vital de la persona afectada, no sólo en su faz netamente laboral o productiva, sino en toda su vida de relación y, por ello, no pueden establecerse pautas fijas por cuanto habrá de atenerse a circunstancias de hecho, variables en cada caso particular pues, para que la indemnización sea justa y equitativa deben apreciarse diversos elementos y circunstancias de la víctima, tales como edad, sexo, formación educativa, ocupación laboral y condición socioeconómica (esta sala, in re “Jara Trinidad Agustín y otro c/ Sfiligoy Adrián José Francisco y otros s/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 110.022/2009, agosto de 2015). En consecuencia, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación (esta sala, in re “Derungs Georgina Bibiana C/ Línea 22 Sociedad Anónima S/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 17362/2018, marzo de 2021). Deben ponderarse en concreto las limitaciones que el damnificado circunstancias particulares, el sexo, las condiciones socioeconómicas, la actividad laboral anterior y la real incidencia de las lesiones en su actividad actual (esta sala, in re “Ortega Balaguer, Gustavo Ramón C/ Crugnola, Vanesa Rosana y otro S/ Daños y perjuicios, Expte. Nº 17051/2017, marzo de 2020).

En función de estos parámetros analizaré las pruebas producidas.

Respecto del informe pericial médico, a las conclusiones ya transcriptas precedentemente, agregaré que el experto sostuvo que la actora presenta anormalidades de la respiración, insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica no especificada, Asma no especificada. Asimismo tiene dependencia de otras máquinas y dispositivos capacitantes, tales datos surgen del certificado de discapacidad.

En virtud de lo expuesto concluyó que de acuerdo al análisis de la documentación presentada, el examen clínico médico la reclamante presenta una enfermedad pulmonar grave que determina una incapacidad total y permanente total del 100% y que debe vivir en una propiedad que le ofrezca la mayor y mejor comodidad física.

En cuanto al peritaje psicológico la Lic. Claudia D’Elía concluyó que la Sra. G. puso de manifiesto una actitud de colaboración y predisposición adecuada para la realización del presente estudio psicológico, se abrió a un diálogo espontáneo y fluido sobre diversas situaciones de su historia vital y de los hechos que promueven las presentes actuaciones. Se trata de una persona lúcida, orientada en tiempo y espacio, con curso de pensamiento y contenido normal. Su discurso es coherente, y no ha incurrido en el presente estudio psicodiagnóstico en fallas lógicas y/o contradicciones. Su relato presenta signos de verosimilitud, descartándose la existencia de fenómenos de simulación de patología psíquica, así como también de disimulación de aspectos conflictivos. La función sensoperceptiva se encuentra dentro de parámetros de normalidad, no evidenciándose trastornos en dicha área. Las funciones psíquicas superiores concentración, atención y memoria, se hallan conservadas. Su coordinación visomotora es adecuada. El juicio de realidad se encuentra conservado, no existiendo al momento del examen actividad delirante ni ideación bizarra. El vínculo transferencial que estableció con la suscripta denotó confianza. Se evaluó que los hechos de autos afectan considerablemente su estado psíquico y emocional, así como sus hábitos de dormir y sus vínculos sociales, amén de su estado físico y las enfermedades respiratorias preexistentes que se ven agravadas. A partir del hecho de autos, se vio afectada su capacidad de goce en el plano individual, interpersonal y recreativo y su nexo es causal directo, produciendo un estado, que agrava su estructura de personalidad, la cual previamente a los hechos, ha sido lo suficientemente adaptada a la realidad como para posibilitarle un desarrollo vital satisfactorio. Se evidencia pérdida de seguridad, así como temor, angustia y ansiedad. De acuerdo a lo evaluado, concluyó que el evento de autos que ha padecido la peritada ha provocado en ella un estado de perturbación emocional compatible con la figura de daño psíquico. El impacto producido fue tal, que no pudo ser tramitado en su psiquismo mediante la instrumentación de mecanismos de defensa funcionales, por el contrario, apelando a la represión y a la formación reactiva. El estado psíquico al momento del informe pericial de acuerdo al Baremo para valorar incapacidades neuropsiquiátricas de los doctores Mariano Castex y Daniel Silva, se puede categorizar como Trastorno de ansiedad generalizada y le corresponde un porcentaje de incapacidad del 10%.

Los peritajes tampoco fueron impugnados.

En virtud de encontrar los informes sólidamente fundados, tendré en cuenta para justipreciar la partida las condiciones personales de la reclamante, de 86 años de edad, estado civil viuda, vive sola en el departamento objeto de autos, tiene una hija y una nieta que habitan un departamento alquilado; sus ingresos se conforman con su jubilación y la pensión de su marido junto a la ayuda de su hija, afiliada a Swiss Medical, quien cuenta con un certificado de discapacidad (ver fs. 4/6 del incidente de beneficio de litigar sin gastos que tengo a la vista).

Por todo ello, por considerar que la suma otorgada es adecuada, propongo al acuerdo de mis colegas su confirmación (art. 165 CPCCN).

VIII. En cuanto a las consecuencias no patrimoniales, el anterior sentenciante cuantificó el rubro en $500.000.

La actora se queja por considerar que el monto es insuficiente.

El art. 1741 del Código Civil y Comercial de la Nación, en base al distingo entre daño-lesión y daño-consecuencia, se refiere al daño no patrimonial que debe entenderse como equivalente al usualmente denominado daño extrapatrimonial o moral, por oposición al patrimonial. Si bien la previsión legal sólo alude a la legitimación y no menciona aspectos conceptuales del daño moral, subsisten los criterios desarrollados con anterioridad: se trata de una lesión a un derecho de la personalidad, de un bien extrapatrimonial, a un interés jurídico. Así se sostuvo que el daño moral es la lesión en los sentimientos que determina dolor o sufrimientos físicos, inquietud espiritual o agravio en las afecciones legítimas y en general toda clase de padecimientos insusceptibles de apreciación pecuniaria (conf. Lorenzetti, Ricardo, Código Civil y Comercial…, tomo VIII, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 498 y sgtes.).

Tal como ha indicado mi distinguida colega, la Dra. Abreut de Begher en los autos “Leguizamón, Marcos Gerardo c/ Expreso General Sarmiento SA y otro s/ daños y perjuicios. (Acc. Trán. c/Les. o Muerte)”, del 29/04/2019, nuestro máximo Tribunal ha dicho que para la valoración del daño moral debe tenerse en cuenta el estado de incertidumbre y preocupación que produjo el hecho, la lesión a los sentimientos afectivos, la entidad del sufrimiento, su carácter resarcitorio, la índole del hecho generador de la responsabilidad, y que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. CSJN, Fallos 321:1117; 325:1156; 318:385; entre otros).

La cuantificación de este rubro debe atender a la gravedad objetiva del daño causado, que va a determinarse en función de la entidad que asume la modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir y por la repercusión que tal minoración determina en el modo de estar de la víctima, que resulta siempre anímicamente perjudicada. El dolor, la pena, la angustia, etc., son sólo elementos que permiten aquilatar la entidad objetiva del daño moral padecido, pero ello debe ser valorado prudencialmente por el juez, tomando en cuenta las circunstancias objetivas del caso concreto (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit., Rubinzal-Culzoni, T. I, pág. 795 y sgtes.).

Están acreditados los padecimientos de la actora a raíz de la situación vivida, así como las mencionadas secuelas incapacitantes en su faz psicofísica, a las que se hicieron referencia en ambos peritajes. Todo ello, sin dudas, debió haberle provocado sentimientos de angustia que deben ser reparados.

En base a lo expuesto, considero que la suma otorgada para resarcir este aspecto del reclamo es reducida, por ende propondré al acuerdo de mis colegas su elevación a la suma de $1.500.000 (art. 165 CPCCN).

IX. Se agravia la actora respecto del plazo para el cumplimiento de la obligación de dar sumas de dinero, por entender que el a quo la asimiló con la de hacer las reparaciones, es decir, 90 días. No cuestiona este último aspecto, sino el relativo a la indemnización pecuniaria.

Por entender que asiste razón a la peticionante, teniendo en cuenta sus condiciones personales, entre las que destaco su edad avanzada, su condición de persona con discapacidad y las ya enumeradas anteriormente, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este aspecto y disponer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero producto de las indemnizaciones otorgadas, será de 10 días desde que se encuentre firme la presente. Sin perjuicio de ello, correrán los 90 días fijados por el juez de grado para efectuar los arreglos correspondientes en la unidad funcional de la actora.

X. Por último habré de referirme a los agravios vertidos por ambas partes respecto de lo decidido por el magistrado de grado en tanto dispuso en el punto IV que “…En el caso de incumplimiento, la administradora de la demandada, S. B., será considerada incursa en el delito de desobediencia (conf. art 239 del Cód. Penal)…”.

La actora critica este punto de la sentencia por entender que se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que probablemente no tenga el cargo al momento de hacerse las obras. En virtud de ello entiende que quedaría desactualizado el decisorio y solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia en ese punto.

Por su parte dentro del contenido de la expresión de agravios del consorcio demandado, S. B. en el punto II de la presentación se queja en forma personal en cuanto el magistrado de la anterior instancia le endilgó en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento por parte de una persona distinta a ella.

De la compulsa de autos surge que en la presentación de fecha 19 de febrero de 2024 S. B. renunció a la administración del consorcio demandado. Asimismo en el “otro si digo” del escrito, el letrado patrocinante también presentó su renuncia. A mayor abundamiento, se acompañó al escrito mencionado la nota emitida por la administradora mediante la que comunicó a los copropietarios su decisión de renunciar a la representación del consorcio y el acta de asamblea virtual en cuya orden del día se redactaron los puntos referidos a la renuncia de la administración B. y los datos del nuevo administrador, para que comience sus actividades el viernes 1/3/2024.

En virtud de lo expresado, a mi modo de ver, asiste razón a la hoy ex representante del consorcio en cuanto a que corresponde eliminar su nombre propio transcripto en el punto IV de la sentencia apelada, toda vez que al presente ya no es la representante de la parte demandada.

Por lo tanto, a partir de lo decidido expresado precedentemente, entiendo que las quejas deducidas por S. B. devienen abstractas al presente.

XI. Las costas de alzada se imponen al consorcio demandado en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

XII. En consecuencia, para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas: 1) que se declare desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) que se modifique la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) que se eleve el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) que se establezca que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) que se declare abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) que se la confirme en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI.

El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede.

Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: 1) Declarar desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) Modificar la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) elevar el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) establecer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) declarar abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) confirmarla en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (Conf. AC. 15/13), notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – José B. Fajre. – Claudio M. Kiper. – Liliana Abreut de Begher.

Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/rendición de cuentas

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/Rendición de Cuentas” (Expte. nº 14524/202), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Paola Mariana Guisado y Dr. Juan Pablo Rodríguez.

Sobre la cuestión propuesta la Dra. Guisado dijo:

I.- La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por el Consorcio de Propietarios de la Avenida José María Moreno … y condenó a J. F. N. y Emasi S.A., a rendir cuentas por sus gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018 y les impuso las costas. Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Emasi S.A Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados quienes expresaron agravios (parte 1 parte 2) que fueron respondidos por la parte actora.

II.- El Consorcio promovió demanda reclamando a los emplazados la rendición de cuentas sobre las gestiones que realizaron desde junio de 2016 hasta mayo de 2018 en relación a la administración del edificio. Explicaron que la firma Emasi S.A. se desempeñó como administradora del condominio de propietarios antes de que el consorcio se constituyera como tal. Al momento de la confección del reglamento, los ahora copropietarios designaron formalmente como administrador y de manera transitoria al Sr. N. Sin embargo, advirtieron que entre las dos personas existe una vinculación evidente que se expresa en diferentes documentos y en el hecho de que comparten domicilio. Por eso demandaron la rendición de cuentas documentada de manera conjunta, la devolución de la documentación que pudieran retener y eventualmente, la devolución de las sumas que hubiere a favor de los acreedores.

Los demandados, en forma conjunta, respondieron la demanda. Plantearon la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Emasi S.A. aduciendo que nunca ejerció la administración del consorcio, tarea que recayó oportunamente, de manera exclusiva sobre el demandado N. Negaron que existiera vinculación entre ambas personas y explicaron que únicamente compartían el espació físico comercial sin que sus actividades estuviesen relacionadas.

También plantearon la falta de legitimación activa respecto del Consorcio por el periodo anterior a su conformación formal, es decir, desde mayo de 2016 hasta el 21 de junio de 2017, momento en que se inscribió el reglamento de copropiedad en el Registro ya que antes, el consorcio no existía.

Negaron los hechos narrados en la demanda y explicaron que Emasi S.A. comercializó las unidades funcionales del edificio sito en José María Moreno … pero que no ejerció la administración ni otra actividad diferente. Indicaron que mientras finalizaba la etapa de construcción y se ponía en funcionamiento el edificio, en noviembre de 2016, se designó provisoriamente como administrador al Sr. N. aun antes de la registración formal del Consorcio y que esta situación se consolidó el 28 de junio 2017 con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y hasta que este último renunció el 21 de mayo de 2018. A partir de allí se produce un intercambio epistolar entre el consorcio y codemandado que, a criterio de este último demuestra que ha cumplido con su obligación de rendir cuentas, reintegrar las sumas cobrados luego del fin de su gestión y la entrega de la documental pendiente.

III.- El juez de grado analizó la cuestión conforme las previsiones del nuevo Código Civil y Comercial según la fecha en que sucedieron los hechos. Sostuvo, sucintamente, que el hecho de administrar bienes ajenos trae como obligación consustancial la de rendir cuentas y que en una primera etapa la obligación es de informar sobre las partidas y sus respectivos comprobantes. Particularmente, en el caso, consideró aplicable 24.240 porque se trata de un edificio a estrenar y que la comercialización de las unidades estaba a cargo de la empresa demandada. En este sentido, consideró evidente que una vez que las unidades fueron vendidas y comienza a desarrollarse la vida cotidiana resulta imprescindible que el edificio sea gestionado mediante una administración de hecho cuyo desempeño debe ser valorado con los mismos parámetros que la de una administración formalmente constituida. Advirtió que la comercializadora no puede desconocer esta realidad y que postular que la administración no existió implica una contradicción con sus propios actos.

Analizó la prueba producida en autos y concluyó que de la documentación emanada por los codemandados, surge que ambos actuaban de manera indistinta.

Difirió para la segunda y tercera etapa del proceso la consideración de la documentación acompañada por los demandados que, dicen, acredita el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.

Finalmente razonó que “la venta prematura de unidades, el funcionamiento informal de una administración de hecho, lo equívoco de la documentación utilizada y los domicilios coincidentes, en el contexto de la falta de prueba conducente a las defensas opuestas, determina que la demanda, pues, será admitida”.

Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva y condenó a J. F. N. y Emasi S.A. a rendir cuenta de las gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018.

IV.- En esta instancia los demandados insisten con sus defensas. Plantean nuevamente la falta de legitimación pasiva respecto de Emasi S.A. y la activa respecto del Consorcio por los períodos anteriores a su conformación. Finalmente, que la obligación de rendir cuentas por parte del Sr. N. se encuentra cumplida conforme surge –a su criterio– de la documentación acompañada a la contestación de demanda.

V.- Explicaré los motivos que me llevan a compartir la decisión adoptada en la instancia de grado, en todo cuanto fue materia de agravio.

En primer término preciso recordar que la obligación de rendir cuentas resulta inherente a toda gestión de bienes o negocios ajenos o parcialmente ajenos, de la que solamente de manera excepcional puede el gestor estar eximido (conf.: ARAZI, Roland, ROJAS, Jorge A.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal-Culzoni Editores, 2014, T.IV, págs. 75/79). Es por eso, que la solución respecto a la legitimación pasiva de los emplazados no se encuentra sujeta al emplazamiento formal de la persona física o jurídica en tal calidad mediante un acto jurídico efectuado con las formalidades suficientes a tal fin o a la existencia de un mandato, sino a la constatación de los hechos narrados en la demanda, es decir, que tanto J. F. N. como Emasi S.A., efectivamente tuvieron a su cargo el mantenimiento y la gestión de la cosa común del edificio sito en José María Moreno …, antes y después de la sujeción formal al régimen de propiedad horizontal.

No cabe duda entonces y está admitido de manera expresa en el memorial de los demandados que antes de junio de 2017 existió una gestión de negocios respecto de los propietarios del edificio que fueron tomando posesión de sus unidades. Sin embargo insisten que tal actividad estuvo únicamente a cargo del Sr. N. y solicitan, subsidiariamente, que la obligación concurrente de Emasi alcance sólo el período comprendido entre el 28 de junio de 2017 y 31 de mayo de 2018.

Puede observarse sin embargo de la documentación acompañada por la parte actora (partes 1 2 3 4 5 6 7 8 9) que tanto antes como después de la fecha señalada se ofreció a los propietarios de las unidades la liquidación de expensas confeccionada por Emasi S.A. La firma también aparece como responsable de la registración de los trabajadores del consorcio Oest M. Ca. A. y P. H. A. ante la AFIP y de la contratación de la seguridad a la empresa “Seguridad Integral Republica SRL”. Incluso el representante de Emasi S.A. suscribió recibos por la suma de Pesos Veinte Mil ($20.000) en concepto de “honorarios administración” y convocó a los propietarios para el cobro de expensas. Resulta entonces suficientemente claro a mi criterio que tanto frente a los propietarios de la unidades funcionales como frente a terceros prestadores y empleados del consorcio la firma Emasi efectuaba tareas afines a la administración del edificio.

Además no puedo dejar de destacar dos cuestiones que hacen a la evidente confusión de las personas demandadas en estas actuaciones y que determina –a mi modo de ver– que la declarada obligación de rendir cuentas deba hacerse de manera conjunta. La primera, es que la parte actora aportó dos publicaciones del Boletín Oficial. La de 28 de julio de 2011 da cuenta de la designación del Sr. N. como presidente de la sociedad anónima Emasi y en el mismo sentido se realizó la publicación del 28 de julio de 2019. La segunda, la constituye el hecho de que en estas actuaciones el Sr. N. no ha sido acompañado por un letrado o letrada diferente al que ejerce la representación de la empresa Emasi, sino en forma conjunta.

Todo ello proyecta el hecho de que la relación entre ambas personas resulta mucho más estrecha que un mero compartir un lugar físico, como postularon en la contestación de demanda, en una postura que encuentro algo contradictoria si se tiene en cuenta que las publicaciones del Boletín Oficial ya se encontraban agregadas en el expediente digital. Es por estos motivos, y otros señalados por el juez de grado que no fueron objeto de agravios, que considero que corresponde confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva planteada.

V. [sic] En segundo término, los demandados sostienen que el consorcio no se encuentra legitimado para reclamar la rendición de cuentas por los períodos anteriores a su conformación. El demandado N. en cuanto admite –sin embargo– haber gestionado los negocios de los propietarios, esgrime que son estos en calidad de condóminos los que –de considerarse con derecho– podrían haber entablado la acción al respecto. Afirma que hasta el 28 de junio de 2017 el consorcio no era titular de derecho alguno, en tanto no existía como persona.

En su defensa omite mencionar lo que surge del acta de la asamblea general ordinaria celebrada el 22 de marzo de 2018, donde el Sr. F. N. asumió expresamente el compromiso frente a los antes condóminos y ahora consorcistas de rendir cuentas “desde el inicio de la administración del edificio”. Entonces, a mi criterio, la legitimación del consorcio para demandar por períodos anteriores a su conformación resulta de ese compromiso asumido por el demandado e incumplido con su falta de presentación a la asamblea celebrada el 26 de abril del mismo año.

De allí que entiendo que el administrador del consorcio se encuentra legitimado para reclamar en su nombre el cumplimiento de una obligación expresamente contraída frente a los copropietarios en oportunidad de la asamblea y por este motivo, la queja debe ser desestimada.

VI.- Finalmente, en cuanto al alegado cumplimiento de la obligación de rendir cuentas, debo aclarar que tal como fue puesto de manifiesto en la resolución del 12 de junio de 2021 la primera etapa del proceso de rendición de cuentas que culmina con el dictado de una sentencia definitiva, consiste en la determinación de la existencia de la obligación y de sus sujetos activos y pasivos. Entonces, comparto con el a quo que resulta prematuro en esta instancia referirse las cuestiones atinentes al cumplimiento parcial o total de aquella obligación que reclaman los demandados, por lo que el agravio sobre el punto debe ser desestimado.

En virtud de lo expuesto, si mi postura fuera compartida corresponderá: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).

El Dr. Rodríguez votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Guisado. Con lo que terminó el acto.

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).

La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Paola Mariana Guisado. – Juan Pablo Rodríguez (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).

V., M. R. y otro c. R., C. s/daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de febrero de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso interpuesto en los autos “V. M. R. Y OTRO C/R C S/DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.”, respecto de la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

I. El sentenciante hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por M. R. V. y D. G. S. y condenó a C. R. a realizar y acreditar en el plazo de 60 días de quedar firme el fallo las obras y reparaciones descriptas en el considerando A, bajo apercibimiento de ejecución a su costa, y abonar a los actores la suma de $100.000; con más los intereses y costas del pleito.

Contra dicho pronunciamiento alza sus quejas la accionada, quien plantea su disconformidad respecto de la admisión de la demanda impetrada, monto establecido en concepto de daño moral e imposición de costas.

En oportunidad de contestar el traslado conferido los accionantes solicitaron que se desestimen las quejas vertidas.

II. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).

Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte.

Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Abaco, 1991).

En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala “F”, LL 35-858-S).

Dicho ello, me avocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales se fundan las quejas planteadas.

III. Tal como señalara el sentenciante se encuentra fuera de discusión que el Consorcio de Propietarios Edificio Calle Estomba … está compuesto únicamente por la unidad de planta baja, perteneciente a los actores, y la de planta alta, propiedad de la parte demandada.

En el libelo inicial los accionantes afirmaron que la emplazada realizó desde el año 2012 distintas refacciones y remodelaciones en su unidad que afectaron la correspondiente a los actores, pese a los reclamos efectuados a fin de hacer cesar las filtraciones de agua.

Sostuvieron que las obras fueron efectuadas sin dirección y supervisión de profesionales y que los trabajos mal realizados comenzaron a producir manchas de humedad que derivaron en un catastrófico estado de filtraciones en cocina, living y baño.

Continuaron refiriendo que la accionada llevó adelante distintas modificaciones e introdujo conexiones efectuadas clandestinamente. En este aspecto, detallaron que reemplazó un caño que recorría el piso del living-comedor y lo unió a la cámara, y que realizó modificaciones en su baño, entre otros trabajos descriptos en el libelo inicial.

Así, puntualizaron en el apartado “Integración del Reclamo” que requerían que la demandada corra con el costo de los trabajos que deban realizarse por ser responsable de las reformas ejecutadas en forma indebida.

En oportunidad de contestar la acción cursada y luego de formular las negativas de estilo la demandada argumentó que la problemática descripta por los actores tendría su origen en una cosa común, por lo que el arreglo correspondería a los copropietarios que conforman el consorcio.

IV. Asentó el a-quo que las cuestiones relativas a la propiedad horizontal se encuentran reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación, siendo dable plasmar que la solución no variaría de aplicarse la legislación que lo precediera.

Sabido es que la vida del consorcista horizontal es complicada, pues transcurre en medio de una compleja red de permanentes exigencias, deberes y compromisos debidos a lazos entre copropietarios, a relaciones con el consorcio y el administrador, a vínculos con terceros; y la mayoría de las veces, su suerte está atada a la de los otros consorcistas; ello, a no dudarlo, es fuente permanente de conflicto (Highton Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, 2ª ed. ren. y ampl., Hammurabi, 2007, pp. 190/191).

El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de manera tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción (conf. CNCiv., Sala F, del 23/09/2003, L. 364965, “Consorcio Propietarios Pacheco de Melo 1846 c/Dhers, Raúl s/Cumplimiento de reglamento de copropiedad”, elDial.com, AA1B0F). El reglamento de administración es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal y constituye una verdadera ley para aquéllos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones (conf. CNCiv., Sala B, “Consorcio de Propietarios Medrano 367 c/Waldbaum C.”, del 28/09/1995, J.A. 1996-IV- 475). En ese contexto, el reglamento fija cuales son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semidescubierta y descubierta. Esas normas, al constituir cláusulas estatutarias, hacen que no pueden ser cambiadas, y –por ende– tampoco el sustento fáctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas. Precisamente, el respeto al reglamento de copropietarios y a las normas que rigen la propiedad horizontal impide hacer cambios que impliquen modificar el destino de una unidad de uso exclusivo (ej.: de patio descubierto a espacio cubierto), o innovaciones que afecten a las partes comunes sin perseguir una utilidad común sino solo la de uno de los consorcistas (CNCiv., Sala C, “Cons. de prop. Av. Triunvirato 3838/40/46 c/Rojo, Dora Cristina s/Daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal”, nº 75338/15, 19/10/22).

V. Luego de analizar los elementos aportados al proceso y en particular el informe pericial, el sentenciante tuvo por acreditado que los daños presentados obedecieron de modo parcial a las reparaciones realizadas en la unidad de la accionada y determinó –a la luz del detalle efectuado por el perito– las tareas que debía emprender la demandada a su cargo; indicando en segundo término que debería además asumir en la proporción establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal la reparación de paredes exteriores y demás valores informados por el perito a fs. 150.

VI. Ahora bien, en este punto del análisis y frente a los extremos que motivaron el fallo debo señalar que, a mi entender, de la presentación efectuada por la recurrente ciertamente no se desprende –tal como reza e impone el art. 265 del Código Procesal– una crítica concreta y razonada en torno a lo decidido en la instancia de grado, erigiéndose en lo sustancial como una reedición de los argumentos expuestos al contestar la acción cursada y limitándose a la mera disconformidad con lo resuelto.

Sin perjuicio de que lo expuesto conllevaría sin más la confirmación de la decisión recurrida, en orden al criterio amplio con que debe evaluarse el cumplimiento de los requisitos legales me introduciré en la cuestión objeto de queja a efectos de intentar brindar una respuesta desligada de aspectos rituales.

La expresión de agravios vertida exhibe en primer lugar la cita a cuestiones precluidas y un descontento con la extensión de los lineamientos teóricos desarrollados en la sentencia.

Posteriormente, la recurrente efectúa distintas consideraciones en orden a la ponderación de la prueba pericial producida así como a la labor misma del perito, sosteniendo que no se ha probado el origen de los daños supuestamente provenientes de la unidad de planta alta y que la responsabilidad por las reparaciones que deben realizarse corresponde a ambas unidades.

VII. El perito ingeniero designado en autos detalló que “conforme a la inspección ocular se observan daños en la unidad de planta baja en los sectores de living acceso, cocina y baño y sobre el perímetro exterior de los muros que lindan al pasillo que comunica a ambas unidades funcionales y fisuras interiores sobre unidad de planta baja” (sic).

Expuso que el presupuesto que luce a fs. 127 responde de manera parcial a los daños en tanto deben sumarse otras reparaciones y señaló que para que las reparaciones sean efectivas es importante la presencia de un profesional matriculado que supervise y controle todos los pasos que implican la reparación integral de los daños existentes. En este aspecto, indicó que “Lo que observa este perito que los trabajos realizados en la unidad de planta alta no fueron ejecutados y controlados como se describe este perito, de igual manera no existe por ambas unidades funcionales las reparaciones exteriores comunes a ambas unidades funcionales conforme a lo que se establece la ley 257” (sic).

Posteriormente plasmó el idóneo que consideraba como mejor solución la reparación integral de afuera de ambas unidades hacia adentro de la unidad afectada, lo que comprende reparación de fisuras y revoques sobre paredes exteriores de ambas unidades; prueba hidráulica sobre terraza antes y después de las reparaciones; cambio de pendiente terraza y desagüe (incluye reparación parcial carpeta y contrapiso); reemplazo de pileta de patio conforme a calculo, tramos rectos codos y accesorios; impermeabilizar sector de desagüe terraza; reparación de fisuras interiores en cocina sobre pared; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad en baño y altillo hall; sellado de unión zócalo piso en baño planta alta; reparación de fisuras interiores en cocina sobre pared planta baja; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad; verificar estanqueidad en bovedilla y tratamiento anticorrosivo de los perfiles que la conforman; pintura de los cielorrasos afectados; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad; y limpieza de canaletas de desagües pluviales.

En cuanto al origen de los problemas, el perito apuntó la ausencia de manutención de reparaciones exteriores de muros perimetrales, lo que genera ingreso de agua a través de las fisuras.

En segundo lugar sindicó como causa la falta de cálculo de dimensionamiento de desagües conforme a caudal de agua, plasmando que “Al incorporar pileta de lavar y unir las descargas al sistema existente genera sobre caudal en la instalación razón que debe estar dimensionada para su fin, a la igual manera su pendiente de la terraza y sus piletas de patio” (sic).

Continuó el perito apuntando la ausencia de seguimiento en el control de los trabajos por profesional idóneo y aclaró que “Toda filtración sea por descarga de sus cañería, codos y accesorios ante un mal dimensionamiento de los mismos sumado a las fisuras en sus muros, genera como resultado humedades en paredes, vestigios y/o presencia de corrosión en perfiles de cielorraso expuesto como la bovedilla” (sic) y que la ausencia de una solución inmediata altera el problema actual.

Frente al pedido de aclaraciones formulado por la parte actora el perito refirió que las fisuras, desprendimientos sobre muros exteriores, frentes y paramentos de azotea son espacios de uso común e indicó que estas fisuras exteriores mencionadas en el informe son a causa de una falta de manutención, siendo responsables las unidades funcionales que conforman el inmueble.

Posteriormente y al serle solicitado que determine qué arreglos corresponden a cada una de las partes, expuso que “Conforme lo que establece la Ley de propiedad Horizontal y la ley 257, los muros exteriores forman parte del espacio común, aquellas instalaciones como ser agua, luz, gas comunes a unidades funcionales también, por consiguiente la responsabilidad de su manutención y reparación es para cada unidad funcional.

De igual manera la responsabilidad es común a las unidades funcionales en aquellos casos donde existe un desperfecto natural sobre las instalaciones originales, es decir en aquellas instalaciones en donde no se han modificados su traza o el tendido de la instalación es parte del edificio, aquí debe haber un consenso u acuerdo entre los propietarios de las unidades funcionales para realizar las reparaciones pertinentes debidamente con la conformidad entre las partes.

En el caso de que se modifique o se amplíe la instalación de origen es responsabilidad de quien la ejecute ya que altera u modifica la instalación original, por consiguiente, deberá dimensionar y diseñar, supervisar los trabajos sin afectar al resto de las unidades funcionales.

Las fisuras exteriores son a causa de una falta de mantenimiento acelerando el envejecimiento propio de la estructura, lo que ocurre que a realizar perforaciones sobre el paramento exterior debilita la pared existente, pero el origen de la reparación es común a las unidades funcionales, no a una intervención en planta alta.

Demandada y demandante, le corresponden las reparaciones de muros exteriores afectados a la ley 257.

Demandada, todas modificaciones que alteran las instalaciones de origen del cual fue diseñado el edificio.

Aquellas instalaciones reemplazas en donde no se ha consentido en acuerdo común entre los propietarios la reparación, la responsabilidad del control y supervisión es de quien la ejecuta” (sic).

Por último detalló las tareas que se encontrarían a cargo de ambas partes –atinentes a la reparación de las paredes exteriores– y señaló que “En el caso de no existir acuerdo debidamente firmado entre las partes (No declarado en autos) antes de la ejecución de los trabajos por las reparaciones comunes ya realizadas, sin alterar los recorridos y diámetros de las instalaciones sanitarias…” (sic) corresponde a la demandada la realización de las demás tareas anteriormente detalladas en su dictamen; a cuya ejecución compele el fallo en crisis.

Debo recordar que el perito actúa como auxiliar de la justicia y contribuye con su saber y conciencia a esclarecer aquellos puntos que requieren conocimientos técnicos especiales. Su situación como técnico capacitado y persona honorable al servicio de la justicia hace razonable la aceptación del dictamen aún respecto de aquéllos puntos en que expresa la opinión personal, siempre que tales afirmaciones obedezcan a elementos de juicio que el perito ha tenido en cuenta, pese a que no los haya expuesto con amplitud (conf. CNCiv., Sala K, in re “Martínez de Minetti c/Díaz Alfredo y otro”, 15/3/91, J.A. 1992-I).

Ello en tanto los jueces no somos, en principio, especialistas en ciencia alguna que no sea la aplicación del derecho y que por ello, en otras cuestiones técnicas, nos resulta necesario acudir a la prueba pericial. La experticia nos permite elaborar nuestra convicción. Pero ello bajo la óptica de los principios de la sana crítica, porque sino bastaría con someter la cuestión a un perito y adherir, sin más, a sus conclusiones.

Tal como lo señala Devis Echandía (Teoría General de la prueba judicial, T. II, p. 291) la peritación cumple una doble función: por un lado verifica hechos que requieren conocimientos especiales en un orden determinado y por otro, suministra reglas técnicas o científicas de la experiencia de los peritos, para formar la convicción del juez sobre los hechos e ilustrarla con la finalidad de que pueda apreciarlos correctamente (cit. En Varela, Casimiro, Valoración de la prueba, Astrea, p. 191).

Ello surge por lo demás del propio art. 477 del Código Procesal en tanto establece que la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica y los demás elementos de convicción que ofrezca la causa.

En consecuencia, para apreciar sus dichos, o más precisamente para apartarse de sus conclusiones, “el juez debe demostrar que el dictamen se halla reñido con principios lógicos o máximas de experiencia, o que existen en el proceso elementos probatorios de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos” (Arazi, Roland, La prueba en el proceso civil, Ediciones La Rocca, Buenos Aires, 1998, p. 405).

En esta inteligencia, aceptaré las conclusiones del experto en tanto considero que el dictamen efectuado está sustentado sobre sólidas bases científicas y no ha sido eficazmente rebatido.

Frente al tenor de las críticas vertidas en el agravio, estimo pertinente observar que pese a la disconformidad que se exhibe y a sostener la recurrente entre otros aspectos que el perito ha omitido una mención acabada de los trabajos que refirió no fueron ejecutados en debida forma, la accionada ha omitido impugnar la pericia o pedir aclaraciones al experto, siendo incluso que ni siquiera cuestionó la labor pericial al hacer uso de la facultad prevista por el art. 482 del ritual.

Solo a mayor abundamiento y sin necesidad de adentrarme en lo expuesto en el informe técnico y fotografías que fueran adunadas por la parte actora y en las que lucen en la correlativa contestación de oficio de fs. 116/128; señalaré que el informe técnico acompañado por la propia recurrente en oportunidad de contestar la acción cursada y las fotografías –en fotocopia– adjuntadas dan cuenta de modificaciones en las instalaciones originales de la edificación así como también de la pileta de lavar referida por el perito, siendo entre otros aspectos que se indica que en el sector patio de su unidad se observa la existencia de una canaleta de desagüe abierta que funciona como descarga del lavarropas y se refiere asimismo la existencia en el sector terraza de varias cañerías de desagüe pluvial realizadas en plástico y exteriores sin embutir, con un diámetro de medidas insuficiente; extremo que torna inconsistentes ciertos cuestionamientos vertidos en esta instancia respecto de la labor pericial.

Así las cosas y en tanto las conclusiones periciales que sustentan la condena no han sido a mi criterio exitosamente refutadas, no cabe más que desestimar las quejas vertidas en lo atinente.

VIII. Por lo demás y continuando con el análisis de los extremos vertidos por la recurrente, observaré que contrariamente a lo sostenido en el agravio el a-quo ha tenido en consideración que el perito determinó que algunos daños observados en la unidad de los actores se debían a fisuras en los muros exteriores, cuya reparación señaló el sentenciante correspondería a ambas partes en la proporción establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

En efecto, de la lectura del fallo se desprende que la demanda ha sido parcialmente admitida en tanto el a-quo evaluó que no todos los daños fueron generados a causa de las reparaciones realizadas en la unidad de la accionada.

IX. Por último, solo a mayor abundamiento y evitando frente a la postura de las partes y en favor de la recurrente introducirme en aspectos rituales que en nada modificarían la cuestión, siendo que ante la invocada realización de nuevos arreglos y documentación adunada en esta instancia la parte actora ha sostenido que la demandada nunca ha cesado en las reformas efectuadas y teniendo en consideración que la labor pericial se remonta al año 2019, señalaré que en orden a las particularidades de la causa y en uso de las facultades conferidas por el ordenamiento ritual, en la etapa de ejecución de sentencia y de considerarlo procedente el magistrado interviniente podrá adoptar las diligencias que estime pertinentes y en su caso requerir al perito que realice una nueva inspección a efectos de determinar las tareas cuya ejecución reste realizar a fin de reparar los perjuicios objeto de autos, las que –en los términos de la pretensión y del fallo recurrido– quedarán a cargo de la demandada en caso de responder a las obras que haya realizado de modo indebido.

X. Daño moral

Plantea su disconformidad la demandada frente a la suma de $50.000 otorgada a cada uno de los actores en concepto de daño moral.

Al respecto, se ha establecido que el daño moral consiste en la privación o disminución de aquellos bienes que tienen un valor precipuo en la vida de un hombre y que son la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, la integridad física, el honor y los demás sagrados afectos.

Para determinar la cuantía del daño moral el juzgador ha de sortear las dificultades de imaginar el dolor que se produjo en la esfera íntima del actor, y que no ha experimentado por sí mismo, para luego transformarlo en una reparación en dinero que compense el dolor y el trastorno espiritual sufrido; motivos éstos por los que el magistrado, más que en cualquier otro rubro, debe atenerse a una prudente apreciación y a las características particulares de la causa (conf. CNCiv., Sala “L”, Espinoza Jorge c/Aerolíneas Argentinas, J.A. 1993-I-13, 30/12/91).

Para estimar pecuniariamente la reparación del daño moral falta toda unidad de medida, pues los bienes espirituales no son mensurables en dinero.

Sin embargo, al reconocerse una indemnización por este concepto, no se pone un precio al dolor o a los sentimientos, sino que se trata de suministrar una compensación a quien ha sido injustamente herido en sus afecciones íntimas (Conf. Orgaz, Alfredo; “El daño resarcible”, pág. 187; Brebbia, Roberto; “El daño moral” nº 116; Mosset Iturraspe, Jorge; “Reparación del dolor: solución jurídica y de equidad” en LL 1978-D-648).

En el particular, cabe destacar que si bien es cierto que el inmueble de una persona es el ámbito de su residencia y de su familia, para que sea admisible la indemnización por daño moral es necesario que haya una efectiva repercusión en sus moradores, afectándolos en su seguridad en el goce del bien y perturbando seriamente la normalidad de la comunidad de vida que allí se desenvuelve.

En este sentido, se ha sostenido respecto de daños sufridos en un inmueble que resulta resarcible el daño moral cuando en él radica la vivienda del damnificado si los deterioros lo han tornado inhabitable o, aun sin llegar a tal extremo, han provocado perturbaciones de magnitud en la intimidad o la integridad física o espiritual de los moradores, porque se trata de proyecciones no patrimoniales del entorno o habitat que, como valor de afección, ha sufrido menoscabo (conf. CNCiv., Sala F, 28/4/11, “Turner, Luis Roberto y Otro c/Consorcio Paso 140/142 s/Daños y perjuicios”, L. 566.057; CNCiv., Sala H, 24/10/11, “Díaz, Graciela Viviana c/Cons. de Prop. Av. del Libertador Gral. S. Martín 4560 y otro s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”, JA 2012-02-01, 53, LLO AR/JUR/71000/2011).

El inmueble en el que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores. Dentro de los bienes materiales, para el común de las personas a casi nadie importa alguno más que ‘la casa’ (sobre todo si es propia) y no como asunto de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial del discurrir vital (Zavala de González, M., “Personas, casos y cosas en el derecho de daños”, pág. 214).

No se trata de un quebranto afectivo cualquiera, sino de uno que responde a un interés espiritual preexistente, objetivamente reconocible y jurídicamente valioso, consistente en la alteración del modus vivendi que genera semejante preocupación, con las consiguientes repercusiones espirituales negativas (CNCiv., Sala H, “Benzo Magdalena c/Encalada 2995 S.R.L. s/Vicios redhibitorios”, nº 79128/10, 2/7/15).

Se ha sostenido que por lo general los deterioros producidos por filtraciones de humedad que no acarrean secuelas personales, no tornarían admisible el resarcimiento de daño moral, pero cuando no se trata ya de meras perturbaciones, sino de molestias que alteran la vida íntima y cotidiana de los habitantes de la propiedad afectada, que se han proyectado en el tiempo sin encontrar la urgente atención que requerían, es necesario considerar la indemnización del daño en tal sentido (Conf. CNCiv, Sala A, “De Hoop, Daniel y otro c/Dunlit SA y otro s/Ordinario”, 20/2/96, Sumario nº 7822 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).

Respecto de su prueba, se ha señalado que: “cuando el daño moral es notorio no es necesaria su prueba y quien lo niegue tendrá sobre sí el onus probandi. Fuera de esta situación, esta clase de daño, como cualquier otra, debe ser objeto de prueba por parte de quien lo invoca” (Cazeaux-Trigo Represas, “Derecho de las Obligaciones”, tº 1, pág. 387/88; CNCiv., Sala D, “Strada Roxana y otros c/Zelwianski Sebastián Gabriel y otros s/Daños y perjuicios, nº 79706/09, 4/7/22).

Frente a los lineamientos expuestos y probanzas arrimadas en autos, es indudable que el sufrimiento de los actores a partir de las circunstancias ventiladas en las presentes, que importaron la alteración de su vivienda y del modo de habitarla, han originado un daño de la naturaleza indicada. Empero y teniendo en consideración lo determinado por el perito en torno a los distintos orígenes de los daños observados, entiendo que el monto otorgado por el a-quo resulta ser elevado, por lo que propondré al acuerdo reducirlo a la suma de $20.000 para cada uno de los coaccionantes.

XI. Costas

XI.1. Se agravia la accionada en tanto le fueron impuestas la totalidad de las costas del litigio.

XI.2.- Sabido es que el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación consagra el principio rector en materia de costas, que encuentra su razón de ser en el hecho objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe del vencido, pues se trata, antes que de una sanción, de un resarcimiento que se impone a favor de quien se ha visto obligado a litigar.

En efecto, el art. 68, párrafo primero, del Código Procesal sienta el principio general según el cual “la parte vencida en el juicio deberá pagar todos los gastos de la contraria…”.

Ello es así desde que resulta lógico que quien resulta vencido deba cargar con los gastos que debió realizar su contraria para obtener el reconocimiento de su derecho.

No obstante la enfática consagración de este criterio objetivo, el citado artículo admite por vía de excepción en su segundo párrafo la facultad judicial de “…eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello…”.

Así, el principio rector en la materia no resulta ser absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras libradas al arbitrio judicial, tal como lo dispone el artículo 68 en su segundo párrafo. Esa norma importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada tal exención (conf. CNCiv., Sala A, R. 44.344 del 17/4/89 y sus citas; id., R. 72.781 del 14/8/90; id., R. 136.124 del 16/11/93; R. 150.684 del 4/7/94).

XI.3. Ahora bien, litigante vencido o perdidoso, es “aquél en contra del cual se declara el derecho o se dicta la decisión judicial”. El carácter de vencido en costas se configura para el demandado, si la demanda prospera aunque lo sea en mínima parte en cuanto al monto, se ha resuelto que corresponde que la parte demandada soporte la totalidad de las costas del juicio, si las reclamaciones del accionante progresaron en lo sustancial (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación…”, T. 1, Ed. Astrea, p. 286).

A efectos de la imposición de costas, la parte vencida es aquella que obtiene un pronunciamiento judicial adverso a la posición jurídica que asumió en el proceso ya que la noción de vencido ha de ser fijada con una visión global del juicio y no por meros análisis aritméticos de las pretensiones y sus respectivos resultados (C.Ap.Trelew, Sala “B”, voto del Dr. Lucero in re “L. J. R. c/I., S. B”, 20/4/09, LLO AR/JUR/14332/2009).

Lo que interesa es que la pretensión progrese “en lo sustancial”; desde esta perspectiva se dice que el progreso parcial del reclamo no le cambia a quien lo efectúa la calidad de ganancioso, por lo que éste no puede soportar parte de los accesorios, lo que determina que las costas deban ser impuestas al demandado (CCiv. y Com. Lomas de Zamora, Sala II, 22/6/95, “Vallejos, Osvaldo c/Niotti, Richard R. y otros”, LLBuenos Aires, 1996, p. 190).

Se ha sostenido en este sentido que si el actor estuvo forzado a formular la demanda, un progreso parcial no implica restar relevancia a la necesidad de litigar, por lo que las costas deben imponerse a la demandada; ni las circunstancias de que la sentencia no haga lugar en todo a la demandada, implica la liberación de costas al vencido (conf. A. M. Morello, “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial…”, Editorial Abeledo Perrot, pág. 61 y 113; CNCiv., Sala C, “Cons. de prop. Av. Triunvirato 3838/40/46 c/Rojo Dora Cristina s/Daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal”, nº 75338/15, 19/10/22).

La preservación de la integridad del resarcimiento o, en términos generales, del derecho reconocido en la sentencia, justifica que sea el vencido quien cargue con las costas derivadas del litigio, pues, de lo contrario, los gastos realizados para obtener ese reconocimiento se traducirían, en definitiva, en una disminución del derecho judicialmente declarado (conf. Pettis, Christian R., Las costas y el vencimiento parcial y mutuo –art. 71 del Código Procesal–, DJ 2007-III, 519, LL 28/11/07, 8, LL 2007-F, 669, LLO AR/DOC/2899/2007).

XI.4. Frente a los lineamientos expuestos y condena dispuesta en el fallo en crisis, no cabe más que recordar que el principio rector que consagra el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación encuentra su razón de ser en el hecho objetivo de la derrota, siendo en este aspecto que la Corte ha remarcado que “Las excepciones a la norma del art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación deben admitirse restrictivamente” (CSJN, in re “Lucero, Ana María y Lucero, Verónica Yanina c/Flores, Miguel Modesto”, 18/12/02; Manchini, Héctor Luis, Imposición de costas, LL 16/05/12, 10, LL 2012-C, 77, LLO AR/DOC/1938/2012). De este modo, quien pretenda exceptuarse de esa regla debe demostrar acabadamente las circunstancias que justificarían el apartamiento de ella, extremo que entiendo no se ha configurado.

En consecuencia y por no encontrar motivos suficientes que justifiquen el apartamiento de la regla general establecida en la materia por el art. 68 del CPCC, propondré al Acuerdo desestimar los agravios vertidos.

XII. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN).

Por razones análogas a las expuestas, el Dr. Converset y el Dr. Trípoli adhirieron al voto que antecede.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve:

1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan Manuel Converset. – Pablo Trípoli.