C. de P., A. A. … c. A., P. M. s/rendición de cuentas (ordinario)
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 23 días de junio de Dos mil Veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “C. DE P. A. A. … C/ A., P. M. S/ RENDICIÓN DE CUENTAS (ORDINARIO)” Expte. Nro. CIV 64.384/2018, respecto de la sentencia de fs. 377/384, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.
A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:
I. a. El Consorcio de Propietarios del edificio de la calle A. A. … de esta ciudad, reclamó la rendición de cuentas al exadministrador P. M. A. Dijo que ocupó tal función desde el 11.11.2014 hasta el 30.4.2018, habiendo rendido tales cuentas sólo respecto de los ejercicios de los dos primeros años, restando pues los comprendidos en los años 2015/16 y 2016/17 y 2017 hasta 2018, al mes de su remoción.
b. El demandado resistió esta pretensión al contestar demanda; expuso que nada debe rendir respecto del período 2015/2016 pues esas cuentas fueron aprobadas por la asamblea de copropietarios oportunamente celebrada, sin que se haya impugnado la misma de nulidad, período que se adujo cuestionado por la actora sin que las cuentas hayan sido aprobadas (v. fs. 215/234). También reconvino, pretensión que fue desestimada en este proceso (v. fs. 239).
c. La sentencia dictada en fs. 377/384 estimó la demanda y condenó al demandado P. M. A. a que en el plazo de veinte días rinda cuentas de manera documentada y detallada de su gestión desde el mes de octubre de 2015 hasta el mes de noviembre de 2016 inclusive, bajo apercibimiento de tener por aprobadas las que presente el actor, en todo aquello que la demandada no acredite que son inexactas. Impuso las costas del proceso al accionado y difirió la regulación de honorarios.
Este pronunciamiento fue apelado por el demandado en fs. 385.
El escrito de expresión de agravios luce en fs. 393/4 y contestado el traslado por su contraria en fs. 396/99.
El quejoso se agravia de la condena a rendir cuentas y de la imposición de costas a su cargo.
II. Preliminarmente, en razón de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, evaluaré cuál resulta la ley aplicable a la cuestión traída a decisión judicial.
Dado que los períodos cuya rendición se reclamó son posteriores a la entrada en vigor del CCCN, estimo que la norma aplicable es aquella vigente con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994).
También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).
III. Se ha denominado rendición de cuentas, en general, a la obligación que contrae quien ha realizado actos de administración o de gestión por cuenta o en interés de un tercero y en cuya virtud debe suministrar a éste un detalle circunstanciado y documentado acerca de las operaciones realizadas, estableciendo eventualmente, el saldo deudor o acreedor resultante en contra o a favor del administrado o gestor (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, tomo IV, pág. 256).
Desde el punto de vista procesal, el juicio de rendición de cuentas, previsto por el cpr 652 a 657, se encuentra dividido en dos o tres etapas diferenciables, según diversos criterios.
En la etapa inicial se evalúa la existencia o no de la obligación misma de rendir cuentas, vinculada sustancialmente a la gestión o administración de intereses, negocios o patrimonios ajenos.
Superada esa primera etapa, y juzgada la existencia de la obligación del demandado de rendir cuentas, el proceso avanza hacia el cumplimiento de esa prestación, mediante la presentación de las liquidaciones y la documentación acreditante vinculado al objeto administrado o negocios fundantes de aquélla.
La operatividad de una tercera etapa es eventual, y emerge en caso que existan saldos insolutos que deben ser cancelados por el obligado, derivando pues en la ejecución de sentencia.
En esa inteligencia se ha sostenido que el proceso de rendición de cuentas tiene tres etapas: en la primera se discute la obligación de rendir cuentas; en la segunda, si se declara procedente la rendición, se controvierten las cuentas rendidas, y la tercera corresponde al cobro del saldo que arroja la rendición de cuentas. A la primera se le aplica el trámite correspondiente el proceso sumario –ordinario– (cpr 652), a la segunda, el correspondiente a los incidentes (cpr 653) y a la tercera, el proceso de ejecución de sentencia (cpr 409, 656 y 502) (CNCiv. Sala M, 6.9.91, Mazoni de Yacopino c/ Abeijon s/ cobro).
Por otro lado, se ha juzgado que el proceso de rendición de cuentas, en el cual una de las partes exige a la contraria el cumplimiento de una obligación de hacer, que consiste en que le brinde un informe detallado de su gestión, consta de dos etapas estrechamente vinculadas: la primera, está referida a establecer si existe o no obligación por parte del demandado a rendir cuentas y, la segunda, se inicia cuando el demandado reconoce tal obligación, o bien el juez mediante la sentencia, que se encuentra firme, establece que se debe rendir cuentas (CNCiv. Sala F, 28.8.97, Mourelle Hernán José c/ Maourelle Alberto Miguel s/ Rendición de Cuentas).
La disquisición acerca de la existencia de dos (como postuló el a quo) o tres etapas en este tipo de procesos es casi académica, y no afecta el desarrollo del estudio del pleito, resultando sólo relevante obtener de esa explicación que la primera labor analítica de ese pronunciamiento fue juzgar la existencia o no de la obligación de rendir cuentas.
IV. Aclarado ello, comenzaré por destacar que las manifestaciones formuladas por el apelante no alcanzan, en puridad, la estatura de una expresión de agravios audible, en los términos del cpr 265 y 266.
Con gran claridad, se ha sostenido que la ley pide, con la finalidad de mantener el debate en un plano intelectual antes que verbal, que la crítica dirigida a la sentencia sea concreta, lo cual significa que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente y que forme la base lógica de la decisión. Efectuada esta labor de comprensión, incumbe luego a la parte la tarea de señalar cuál punto del desarrollo argumental mismo ha incurrido en una errata en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, que llevará al desacierto ulterior concretado en el veredicto. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, antes que tener éxito en su reclamo, se disipa en una continuada contradicción respecto de todo el desarrollo expresivo del magistrado, haciendo tal fatigoso como incompleto su reclamo, y por ello cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la sentencia todavía no examinada (CNCom, sala D, abril 24-984, Persiani e Hijos, José c/ Productos Pulpa Moldeada S.A.).
En efecto, el accionado ha plasmado sí su desagrado con la solución del juez de grado, mas no ha vertido eficazmente la crítica concreta y razonada del fallo que considera equivocada. Su mera disconformidad, o bien la reedición de cuestiones formuladas en los escritos constitutivos del proceso o en el curso de la litis no suple tal deficiencia.
Sin embargo, dado el alto valor que este Tribunal tiene respecto del acceso a la Justicia, así como del efectivo ejercicio de las instancias del proceso, habré de avanzar sobre el estudio de los cuestionamientos efectuados.
Dicho lo anterior, cabe destacar que la demanda solicitó la rendición de cuentas de tres períodos: 2015/2016, 2016/2017 y desde el 2017 hasta la remoción del administrador en 2018.
La condena aparece dispuesta sólo respecto del período 2015/2016. Esto no fue materia de remedio de aclaratoria o recurso de apelación de la actora, por cuanto cabe considerar consolidado este aspecto temporal del pronunciamiento.
Con lo cual la cuestión se reduce al argumento si las pretensas cuentas que habrían sido puestas a consideración de una asamblea de propietarios pudo aprobarlas tácitamente, como adujo la demandada; o bien si esto se encuentra acreditado en autos.
El juez de grado rechazó oportunamente este argumento en el sentido que no surge de las constancias de autos que en la asamblea del 29.11.16 hubiere operado una aprobación tácita con base en el artículo vigésimo segundo del Reglamento de Copropiedad (no en el código de rito como erróneamente aludió el a quo).
Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación ha superado el amplio debate acerca de la naturaleza jurídica del Consorcio de Copropietarios, inclinando la normativa hacia su consideración como persona jurídica (CCCN:148-h). Desde esta perspectiva, cabe la aplicación al respecto de la teoría del órgano que impera en nuestro Derecho respecto de este instituto, y establecer que la asamblea de copropietarios es pues el órgano de gobierno, y como tal no es un órgano permanente, sino que debe constituirse según convocatoria y sesionar conforme el quórum y mayorías correspondientes. Los requisitos para la constitución de la asamblea son solemnes, y condicionan así la legalidad y legitimidad de sus decisiones: sin ellos no hay asamblea y sus actos emanados sin quórum para sesionar pueden ser reputados nulos de nulidad absoluta o inexistentes (según el caso) en una sentencia judicial.
Las decisiones celebradas por la asamblea en su carácter de órgano de gobierno del consorcio deben ser volcadas en actas que se integran al libro pertinente.
El acta de la decisión asamblearia es el instrumento que acredita la actividad desplegada por el órgano de gobierno y acredita, entre otras cosas, la deliberación, tratamiento del orden del día y decisiones (CCCN:2062), su redacción e incorporación al libro correspondiente es obligatoria.
El demandado expuso que, según el reglamento de copropiedad establece en su artículo vigésimo segundo, existió una aprobación tácita de las cuentas por él ofrecidas.
Ahora bien, llama la atención la omisión –de ambas partes– del acta de la mentada asamblea del 29.11.2016 (citada asimismo en el acta de fs. 8), donde las cuentas ofrecidas por el accionado –según se expuso en la demanda– no fueron aprobadas, pues se le requirió especificaciones respecto de cuatro rubros específicos. Según se sostuvo en el escrito de inicio, se instruyó al demandado para que complete o integre su rendición con la documentación faltante en un plazo con vencimiento del 9 de diciembre de 2016, debiendo a tal fin convocar a una asamblea general extraordinaria (sic) para el tratamiento de la rendición objetada oportunamente (v. fs. 143).
El accionado otorga a lo resuelto en esa asamblea un resultado totalmente distinto: allí se habría agotado el debate pues se habrían aprobado tácitamente las cuentas aportadas del período en cuestión.
Empero, establecer quién estaba en mejores condiciones de aportar esa documental se inclina en cabeza del demandado, a poco que se advierta que habiendo sido presentada la demanda en fecha 8.11.18 (ver cargo de fs. 158 vta.), el demandado entregó el libro de actas –según refiere en el instrumento notarial que luce en fs. 190/191– en fecha 17.10.2019; es decir con posterioridad al inicio del pleito, junto con otros libros y demás documentación allí detallada.
Véase además que el demandado debía contar con copia del acta de asamblea de tal argüida aprobación para su presentación e incorporación al registro que establece la ley local 941 en su artículo 12 inc. b.
Es decir que de haberse constituido una asamblea general ordinaria que hubiere aprobado, aun tácitamente, aquellas cuentas, y establecer el régimen de quórum y mayorías, en primera o segunda convocatoria, era el demandado quien tenía no sólo la carga de probar el extremo que introdujo en el debate del pleito, sino que contaba con el libro de actas en su poder al momento de la controversia (arg. cpr 377 y su doctrina).
Esto se condice con el reclamo del consorcio, mediante el consejo de administración y de quien éste delegó diligenciar a un copropietario, en el requerimiento de tal acta (v. fs. 52).
Es que la obligación de rendir cuentas comprende la presentación de una cuenta no solamente clara y detalladamente explicativa, sino también documentada.
La obligación de rendir cuentas no puede ser suplida por el mero aporte de documentos (facturas, tickets, recibos, y demás instrumentos) sin un adecuado detalle de las cuentas de las columnas del “Debe” y “Haber” a fin de establecer el correlato de los ingresos, egresos y saldos de las operaciones detalladas y respaldadas con esas piezas documentales (conf. mi voto como vocal subrogante en la Sala D de esta Cámara, en el expediente nº 50439/2004/1 “Burgos Cabrejos c/ Salazar s/ rendición de cuentas”, del 1.2.2021).
Desde esta perspectiva, la no observación y –consecuentemente– aprobación de las cuentas cuya rendición en definitiva se reclamó al demandado, no ha sido acreditado aun en base al extremo previsto por el citado CCCN:862.
En definitiva, las pretensas quejas no son más que una reedición de cuestiones ya debatidas y tratadas por el primer judicante en autos, sin que se aporten elementos que permitan arribar a una decisión distinta en cuanto a la obligación de rendir cuentas en el período cuestionado (conf. CCCN:2067e Ley CABA 941:9.a, d, f, k y cc.).
En cuanto a las quejas vinculadas con la imposición de costas, estimo que tal temperamento es ajustado a la solución arribada en el pleito, ya que consulta lo dispuesto por el cpr 68 y el principio objetivo de derrota allí previsto.
V. Las costas de Alzada deben ser impuestas, asimismo, al demandado perdidoso (arg. cpr 68 y su doctrina).
VI. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo rechazar las quejas esgrimidas y confirmar la sentencia de grado.
El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto en fs. 385 y, en consecuencia, confirmar la sentencia. Con costas de Alzada a cargo de la demandada vencida (arg. cpr 68 y cc.). II. Diferir la regulación de los honorarios hasta tanto se encuentren determinados los de la instancia anterior. III. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.
Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/rendición de cuentas
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/Rendición de Cuentas” (Expte. nº 14524/202), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Paola Mariana Guisado y Dr. Juan Pablo Rodríguez.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Guisado dijo:
I.- La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por el Consorcio de Propietarios de la Avenida José María Moreno … y condenó a J. F. N. y Emasi S.A., a rendir cuentas por sus gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018 y les impuso las costas. Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Emasi S.A Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados quienes expresaron agravios (parte 1 parte 2) que fueron respondidos por la parte actora.
II.- El Consorcio promovió demanda reclamando a los emplazados la rendición de cuentas sobre las gestiones que realizaron desde junio de 2016 hasta mayo de 2018 en relación a la administración del edificio. Explicaron que la firma Emasi S.A. se desempeñó como administradora del condominio de propietarios antes de que el consorcio se constituyera como tal. Al momento de la confección del reglamento, los ahora copropietarios designaron formalmente como administrador y de manera transitoria al Sr. N. Sin embargo, advirtieron que entre las dos personas existe una vinculación evidente que se expresa en diferentes documentos y en el hecho de que comparten domicilio. Por eso demandaron la rendición de cuentas documentada de manera conjunta, la devolución de la documentación que pudieran retener y eventualmente, la devolución de las sumas que hubiere a favor de los acreedores.
Los demandados, en forma conjunta, respondieron la demanda. Plantearon la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Emasi S.A. aduciendo que nunca ejerció la administración del consorcio, tarea que recayó oportunamente, de manera exclusiva sobre el demandado N. Negaron que existiera vinculación entre ambas personas y explicaron que únicamente compartían el espació físico comercial sin que sus actividades estuviesen relacionadas.
También plantearon la falta de legitimación activa respecto del Consorcio por el periodo anterior a su conformación formal, es decir, desde mayo de 2016 hasta el 21 de junio de 2017, momento en que se inscribió el reglamento de copropiedad en el Registro ya que antes, el consorcio no existía.
Negaron los hechos narrados en la demanda y explicaron que Emasi S.A. comercializó las unidades funcionales del edificio sito en José María Moreno … pero que no ejerció la administración ni otra actividad diferente. Indicaron que mientras finalizaba la etapa de construcción y se ponía en funcionamiento el edificio, en noviembre de 2016, se designó provisoriamente como administrador al Sr. N. aun antes de la registración formal del Consorcio y que esta situación se consolidó el 28 de junio 2017 con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y hasta que este último renunció el 21 de mayo de 2018. A partir de allí se produce un intercambio epistolar entre el consorcio y codemandado que, a criterio de este último demuestra que ha cumplido con su obligación de rendir cuentas, reintegrar las sumas cobrados luego del fin de su gestión y la entrega de la documental pendiente.
III.- El juez de grado analizó la cuestión conforme las previsiones del nuevo Código Civil y Comercial según la fecha en que sucedieron los hechos. Sostuvo, sucintamente, que el hecho de administrar bienes ajenos trae como obligación consustancial la de rendir cuentas y que en una primera etapa la obligación es de informar sobre las partidas y sus respectivos comprobantes. Particularmente, en el caso, consideró aplicable 24.240 porque se trata de un edificio a estrenar y que la comercialización de las unidades estaba a cargo de la empresa demandada. En este sentido, consideró evidente que una vez que las unidades fueron vendidas y comienza a desarrollarse la vida cotidiana resulta imprescindible que el edificio sea gestionado mediante una administración de hecho cuyo desempeño debe ser valorado con los mismos parámetros que la de una administración formalmente constituida. Advirtió que la comercializadora no puede desconocer esta realidad y que postular que la administración no existió implica una contradicción con sus propios actos.
Analizó la prueba producida en autos y concluyó que de la documentación emanada por los codemandados, surge que ambos actuaban de manera indistinta.
Difirió para la segunda y tercera etapa del proceso la consideración de la documentación acompañada por los demandados que, dicen, acredita el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
Finalmente razonó que “la venta prematura de unidades, el funcionamiento informal de una administración de hecho, lo equívoco de la documentación utilizada y los domicilios coincidentes, en el contexto de la falta de prueba conducente a las defensas opuestas, determina que la demanda, pues, será admitida”.
Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva y condenó a J. F. N. y Emasi S.A. a rendir cuenta de las gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018.
IV.- En esta instancia los demandados insisten con sus defensas. Plantean nuevamente la falta de legitimación pasiva respecto de Emasi S.A. y la activa respecto del Consorcio por los períodos anteriores a su conformación. Finalmente, que la obligación de rendir cuentas por parte del Sr. N. se encuentra cumplida conforme surge –a su criterio– de la documentación acompañada a la contestación de demanda.
V.- Explicaré los motivos que me llevan a compartir la decisión adoptada en la instancia de grado, en todo cuanto fue materia de agravio.
En primer término preciso recordar que la obligación de rendir cuentas resulta inherente a toda gestión de bienes o negocios ajenos o parcialmente ajenos, de la que solamente de manera excepcional puede el gestor estar eximido (conf.: ARAZI, Roland, ROJAS, Jorge A.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal-Culzoni Editores, 2014, T.IV, págs. 75/79). Es por eso, que la solución respecto a la legitimación pasiva de los emplazados no se encuentra sujeta al emplazamiento formal de la persona física o jurídica en tal calidad mediante un acto jurídico efectuado con las formalidades suficientes a tal fin o a la existencia de un mandato, sino a la constatación de los hechos narrados en la demanda, es decir, que tanto J. F. N. como Emasi S.A., efectivamente tuvieron a su cargo el mantenimiento y la gestión de la cosa común del edificio sito en José María Moreno …, antes y después de la sujeción formal al régimen de propiedad horizontal.
No cabe duda entonces y está admitido de manera expresa en el memorial de los demandados que antes de junio de 2017 existió una gestión de negocios respecto de los propietarios del edificio que fueron tomando posesión de sus unidades. Sin embargo insisten que tal actividad estuvo únicamente a cargo del Sr. N. y solicitan, subsidiariamente, que la obligación concurrente de Emasi alcance sólo el período comprendido entre el 28 de junio de 2017 y 31 de mayo de 2018.
Puede observarse sin embargo de la documentación acompañada por la parte actora (partes 1 2 3 4 5 6 7 8 9) que tanto antes como después de la fecha señalada se ofreció a los propietarios de las unidades la liquidación de expensas confeccionada por Emasi S.A. La firma también aparece como responsable de la registración de los trabajadores del consorcio Oest M. Ca. A. y P. H. A. ante la AFIP y de la contratación de la seguridad a la empresa “Seguridad Integral Republica SRL”. Incluso el representante de Emasi S.A. suscribió recibos por la suma de Pesos Veinte Mil ($20.000) en concepto de “honorarios administración” y convocó a los propietarios para el cobro de expensas. Resulta entonces suficientemente claro a mi criterio que tanto frente a los propietarios de la unidades funcionales como frente a terceros prestadores y empleados del consorcio la firma Emasi efectuaba tareas afines a la administración del edificio.
Además no puedo dejar de destacar dos cuestiones que hacen a la evidente confusión de las personas demandadas en estas actuaciones y que determina –a mi modo de ver– que la declarada obligación de rendir cuentas deba hacerse de manera conjunta. La primera, es que la parte actora aportó dos publicaciones del Boletín Oficial. La de 28 de julio de 2011 da cuenta de la designación del Sr. N. como presidente de la sociedad anónima Emasi y en el mismo sentido se realizó la publicación del 28 de julio de 2019. La segunda, la constituye el hecho de que en estas actuaciones el Sr. N. no ha sido acompañado por un letrado o letrada diferente al que ejerce la representación de la empresa Emasi, sino en forma conjunta.
Todo ello proyecta el hecho de que la relación entre ambas personas resulta mucho más estrecha que un mero compartir un lugar físico, como postularon en la contestación de demanda, en una postura que encuentro algo contradictoria si se tiene en cuenta que las publicaciones del Boletín Oficial ya se encontraban agregadas en el expediente digital. Es por estos motivos, y otros señalados por el juez de grado que no fueron objeto de agravios, que considero que corresponde confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva planteada.
V. [sic] En segundo término, los demandados sostienen que el consorcio no se encuentra legitimado para reclamar la rendición de cuentas por los períodos anteriores a su conformación. El demandado N. en cuanto admite –sin embargo– haber gestionado los negocios de los propietarios, esgrime que son estos en calidad de condóminos los que –de considerarse con derecho– podrían haber entablado la acción al respecto. Afirma que hasta el 28 de junio de 2017 el consorcio no era titular de derecho alguno, en tanto no existía como persona.
En su defensa omite mencionar lo que surge del acta de la asamblea general ordinaria celebrada el 22 de marzo de 2018, donde el Sr. F. N. asumió expresamente el compromiso frente a los antes condóminos y ahora consorcistas de rendir cuentas “desde el inicio de la administración del edificio”. Entonces, a mi criterio, la legitimación del consorcio para demandar por períodos anteriores a su conformación resulta de ese compromiso asumido por el demandado e incumplido con su falta de presentación a la asamblea celebrada el 26 de abril del mismo año.
De allí que entiendo que el administrador del consorcio se encuentra legitimado para reclamar en su nombre el cumplimiento de una obligación expresamente contraída frente a los copropietarios en oportunidad de la asamblea y por este motivo, la queja debe ser desestimada.
VI.- Finalmente, en cuanto al alegado cumplimiento de la obligación de rendir cuentas, debo aclarar que tal como fue puesto de manifiesto en la resolución del 12 de junio de 2021 la primera etapa del proceso de rendición de cuentas que culmina con el dictado de una sentencia definitiva, consiste en la determinación de la existencia de la obligación y de sus sujetos activos y pasivos. Entonces, comparto con el a quo que resulta prematuro en esta instancia referirse las cuestiones atinentes al cumplimiento parcial o total de aquella obligación que reclaman los demandados, por lo que el agravio sobre el punto debe ser desestimado.
En virtud de lo expuesto, si mi postura fuera compartida corresponderá: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
El Dr. Rodríguez votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Guisado. Con lo que terminó el acto.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Paola Mariana Guisado. – Juan Pablo Rodríguez (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).
E., J. L. c. Edificio Testai Avenida Entre Ríos … Esq. Estados Unidos … s/cumplimiento de Reglamento de Copropiedad
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de marzo de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “E., j. L. c/ EDIFICIO TESTAI AVENIDA ENTRE RÍOS … ESQ ESTADOS UNIDOS … CABA s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD” respecto de la sentencia de primera instancia del 17.08.2022 (ver), el Tribunal aquí estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
I. Antecedentes
La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de reglamento de copropiedad y nulidad de asamblea interpuesta por J. L. E. contra el Consorcio Edificio Testai Avenida Entre Ríos … –esquina Estados Unidos …–, de esta ciudad. Las erogaciones causídicas fueron impuestas al actor vencido.
Para resolver en el sentido indicado, el Sr. Juez de grado consideró que no subsistía una real controversia que dé lugar a la condena perseguida por el actor, teniendo en cuenta que ambas partes resultan contestes en la decisión asamblearia de no suprimir el servicio de calefacción y proceder la sustitución de la caldera, y que luego fue aprobada la suspensión de las obras de sustitución del sistema de calefacción por un plazo de 12 meses, con voto afirmativo del accionante.
Contra el pronunciamiento en cuestión se alza el Sr. E., quien expresó agravios el 28.10.2022 (ver aquí), los que fueron contestados por la contraria el 14.11.2022 (ver aquí).
II. Los agravios
Comienzo por señalar que desoiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por el actor, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
Asimismo, destaco que no existe controversia en torno a que el caso debe decidirse a la luz de del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sentado ello, y más allá del cúmulo y variedad de alegaciones que formula el quejoso, lo cierto es que sus agravios giran en torno a los siguientes puntos: 1) que la asamblea extraordinaria del 08/03/2022 –donde se resolvió suspender el inicio de las obras por el término de un año– no puede ser considerada válida porque fue convocada de manera irregular y que la moción para suspender el servicio por el plazo de un año fue votada con una mayoría errónea; 2) que no ha sido atendido el reclamo formulado en la demanda para que se imponga al consorcio “el cumplimiento de la obligación de hacer conforme fuera oportunamente resuelto en la asamblea extraordinaria del 6 de agosto de 2018 y en siete asambleas posteriores, relativa a mantener el servicio central de calefacción y sustituir la caldera existente”; 3) que nunca convalidó la postergación de las obras; y 4) que el daño se encuentra configurado por el reiterado y sistemático incumplimiento a la obligación de hacer impuesta al ente consorcial.
III. El análisis de los agravios
Según lo relatado por el actor en la demanda, y que no fue desconocido por la contraria, en la temporada de invierno del año 2017 la caldera generadora del servicio central de calefacción del consorcio demandado fue desactivada e inhabilitada por la empresa Metrogas S.A. con motivo de su vetustez y por el incumplimiento de ciertas normas de seguridad y correcto funcionamiento.
Con motivo de ello, se convocó a una asamblea extraordinaria que se llevó a cabo el 06.08.2018 donde se puso a consideración de los consorcistas la opción de suprimir el servicio central de calefacción –lo que requería una mayoría calificada de 2/3 (66,67%) del total de copropietarios, según reglamento–. Asimismo, en caso de no alcanzarse la mayoría necesaria en el punto anterior, correspondía que la asamblea votara si la caldera debía ser reparada o sustituida.
El resultado de la votación sobre la primera cuestión no alcanzó la mayoría para suprimir el servicio central de calefacción, en cuanto al punto restante se decidió por mayoría simple sustituir la caldera.
Ahora bien, el recurrente entiende que el consorcio de propietarios ha asumido de ese modo una obligación de hacer.
Creo que tal apreciación es errónea. En primer lugar, porque no todas las decisiones de un órgano deliberativo como lo es la asamblea de copropietarios implican el nacimiento de una obligación, en el sentido jurídico del término.
Así, por ejemplo, la circunstancia de no haberse alcanzado la mayoría reglamentaria para suprimir el servicio central de calefacción, no impuso a los copropietarios ni al consorcio una nueva obligación, sino que mantuvo inalterable el reglamento en cuanto a los servicios centrales de uso común allí detallados, por no haberse alcanzado la mayoría necesaria para modificarlo.
En cuanto a la decisión de “sustituir” la caldera tampoco puede ser considerada una “obligación de hacer”, puesto que, para ser tal, la prestación comprometida por el deudor debe ser determinada o determinable y consistir en un servicio o en la realización de un hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes (arts. 725 y 773, CCCN).
Tales requisitos, que constituyen un elemento esencial de la relación obligatoria, no se encontraban satisfechos al momento de aprobarse la moción y tampoco lo estuvieron luego de las asambleas celebradas con posterioridad. Nótese que, en la asamblea extraordinaria del 06.08.2018 se indicó expresamente: “Queda pendiente la presentación de informes y presupuestos, los mismos serán evaluados en una próxima asamblea …”. Mientras que, en la asamblea celebrada el 19.07.2021, tampoco fueron resueltos esos puntos pendientes (ver aquí).
Al no haberse determinado la prestación aludida y tampoco el plazo de cumplimiento, lejos nos encontramos de una obligación exigible y, menos aún, del incumplimiento que el actor le atribuye al ente consorcial.
Por otro lado, al margen de la extemporaneidad del planteo de invalidez que pretende introducir el actor en sus agravios respecto de la asamblea extraordinaria del 08.03.2022, lo cierto es que, de acuerdo a la letra del reglamento, la convocatoria de asamblea extraordinaria puede llevarse a cabo “cada vez que las estime necesarias el Administrador o un grupo de propietarios que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento de los votos”. Siendo así, y toda vez que la cuestionada asamblea fue convocada por el Administrador del consorcio, resultaría irrelevante indagar si reunía la mayoría de votos (51%) de los copropietarios para convalidar el acto.
Finalmente, tampoco puede admitirse que las sucesivas postergaciones del comienzo de las obras signifiquen, en los hechos, una modificación implícita del reglamento.
Ello así, pues debe recordarse que el funcionamiento del servicio de calefacción central –según las propias palabras del actor cesó por la vetustez del sistema y la inhabilitación dispuesta por la empresa que suministra el servicio de gas. Es decir, no fue suspendido el servicio por una decisión voluntaria de la asamblea –lo que hubiera requerida las mayorías calificada de votos que indica el reglamento-, sino porque no podía seguir funcionando por fallas técnicas y de seguridad.
Por este motivo, lo que resolvió la asamblea no ha sido una suspensión del servicio, sino la postergación del comienzo de las obras necesarias para sustituir la caldera y adecuar las instalaciones a las normas de seguridad vigentes.
Entiendo razonable, entonces, que la decisión de suspender las obras, así también las cuestiones relativas al precio, condiciones de pago, forma de reunir los fondos, etc., deben ser considerados asuntos de interés común y, por tanto, no se encuentran comprendidos dentro de las atribuciones del administrador; debiendo resolverse por mayoría de votos de conformidad con lo que dispone el reglamento y la ley de fondo.
Desde esta perspectiva, no tiene relevancia que el actor haya manifestado que nunca convalidó la postergación de las obras, porque las asambleas de copropietarios constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta. En materia relacionada con los bienes comunes, mientras obren dentro de los límites fijados por la ley y de sus atribuciones reglamentarias, los poderes de la asamblea son soberanos y sus resoluciones son imperativas, tanto para los ausentes como para los partícipes disidentes.
Por todo lo dicho, entonces, coincido con la solución seguida por el Sr. Juez de primera instancia y propondré a mis colegas de Sala confirmar la sentencia de grado en cuanto rechaza la pretensión instaurada por el actor.
IV. Sólo resta pronunciarme en relación a las costas cuya imposición al vencido motiva los agravios del recurrente.
Tal como resulta del análisis de los agravios del actor en los considerandos precedentes, no le ha asistido razón en ninguna de sus quejas y, aun cuando pudiera haberse creído con derecho a promover la acción, lo cierto es que la imposición de las costas no conforma un castigo o una pena al perdedor o al temerario, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido actuar en defensa de su derecho.
La condena en costas, es la regla y su dispensa la excepción; de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando median razones muy fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (Loutayf Ranea, R. G., Condena en costas en el proceso civil, Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2013, págs. 41/52).
Consecuentemente, no concurriendo en el caso las excepcionales razones para apartarse del principio general aludido, propiciaré al Acuerdo confirmar la imposición de costas de la anterior instancia.
V. En suma, si el sentido de mi voto resultara compartido por mis distinguidos colegas, propicio: I) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido motivo de agravios. II) Imponer las costas de Alzada al actor, por resultar sustancialmente vencido (art. 68, primer párrafo, del CPCCN).
Así voto.
Los Dres. Converset y Díaz Solimine adhieren al voto del Dr. Trípoli.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que decide y ha sido materia de apelación; II) Las costas de la alzada se imponen a la parte actora por resultar sustancialmente vencida (art. 68, primer párrafo, del CPCCN); III) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Regístrese, notifíquese electrónicamente, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Pablo Trípoli. – Juan Manuel Converset. – Omar L. Díaz Solimine.