D. L., A. E. y otro c. J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento
En la Capital Federal de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos caratulados “D. L., A. E. y otro c/ J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento”, expediente nº 93010/2019, la Dra. Benavente dijo:
I. A. E. y A. D. L. promovieron demanda contra J. L. S., G. P. J., A. S. J. y H. O. C., a efectos de que se declare la nulidad de la escritura nº 45, del 29 de febrero de 2012, en la que se instrumentó la venta por la cual G. P. J. y A. S. J. vendieron a H. O. C. el lote ubicado en “Lomas de los Cachorros”, Partido de Pilar, provincia de Buenos Aires, cuyos datos catastrales se mencionan.
Relataron que el 30 de diciembre de 1999, celebraron con G. y A. J. un mutuo por U$S 30.000, cuyo pago garantizaron con hipoteca. Como los deudores no cumplieron con el pago, promovieron la consiguiente ejecución (autos “D. L., A. E. y otro c. J., A. S. s/ ejecución hipotecaria”, expte nº 60.215/2000), en la que se dictó sentencia de trance y remate, el 26 de junio de 2001. En la subasta –que tuvo lugar el 31 de mayo de 2007– resultaron compradores los ejecutantes. El remate se aprobó el 20 de junio de 2007 y se declaró compensado el precio con el monto de la deuda; se intimó a la desocupación del bien subastado y se dispuso entregar la posesión ficta a los adquirentes, que se efectivizó con posterioridad.
Con motivo de la protocolización de las actuaciones –el 13 de septiembre de 2019– los actores tomaron conocimiento de que el inmueble había sido vendido por los deudores hipotecarios a H. O. C.
Todos los emplazados –debidamente citados– contestaron demanda y solicitaron el rechazo de la acción.
Producida la prueba, la colega de la instancia anterior dictó sentencia. Hizo lugar a la demanda y, en su mérito, declaró la nulidad de la escritura de venta que celebraron A. P. y A. S. J., por un lado y H. O. C., por otro, con relación a todo lo plantado y edificado, ubicado en el paraje “Lomas de los Cachorros”, partido de Pilar, provincia de Buenos Aires (Lote nº 7, Manzana 134, Parcela 7).
El pronunciamiento fue apelado por J. L. S., que no es otro que el escribano que intervino en la operación. Fue consentido, en cambio, por las partes del acto.
II. No obstante que no se discute en este expediente la responsabilidad civil del escribano S., éste ha sido bien citado y, por ende, se encuentra legitimado para intervenir en este proceso en el que se debatió si el acto jurídico que el recurrente autorizó a pedido de los comparecientes había sido una venta a non domino y, por ende, debía ser decretada su nulidad.
En efecto. Es bien sabido que, en principio, solo están llamados a ser demandados en el juicio en que se debate la ineficacia de un acto jurídico aquellos que han intervenido en él, a quienes se reprocha haber provocado el defecto en que se asienta el planteo, como así también todos aquellos frente a quienes se pretende oponer los efectos de la sentencia. Pero, en el caso, se presenta una situación muy especial, en la medida que los vendedores eran los titulares inscriptos que fueron desapoderados del inmueble en el juicio seguido por ejecución hipotecaria, extremo que cierne sobre el notario la sospecha de no haber extremado las medidas para comprobar la titularidad de la cosa.
En el expediente en que se dispuso la subasta pública y resultaron adquirentes los ejecutantes, la venta se perfeccionó en los términos del art. 586 CPCCN. Luego, los demandados aprovechando que aquélla no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, enajenaron la cosa a un tercero.
Al contestar demanda, el escribano defendió la regularidad del acto. Señaló que el inmueble exhibía dos embargos y una hipoteca. Al conectarse con los vendedores, estos manifestaron que la deuda garantizada con el gravamen había sido cancelada, de modo que el comprador asumió tanto los embargos –que habían caducado– como la hipoteca, porque entendía que no le habría de traer ningún perjuicio. Tampoco figuraban anotaciones personales en contra de los enajenantes. Manifestó que no hizo el estudio de títulos porque, según el comprador, la tarea había sido realizada por un abogado de su confianza y por esa razón solicitó una reducción de los emolumentos. Además, C. pidió la expedición de un segundo testimonio del título, debido a que los vendedores habían extraviado el anterior.
Al formular las quejas el recurrente sostiene que el estudio de títulos no es obligatorio en la práctica notarial. Como se advierte, esta particularidad torna admisible la intervención en juicio del escribano, en la medida que se cuestiona su diligencia en la venta y el cumplimiento de los recaudos de la correcta práctica notarial.
Al respecto, no es dudoso que la función notarial propiamente dicha no se circunscribe a redactar una escritura de acuerdo con lo que dicen las partes sino que, como profesional del derecho, debe verificar que el acto que se celebra cumple con todos los recaudos legales. Es cierto que muchas de las manifestaciones de los involucrados no son objetivamente comprobables o reclaman ser valorados judicialmente y ello se proyecta en la correcta integración del juicio contradictorio. Así, no es exigible –en principio– que el notario sea llamado a integrar la litis en aquellos casos en que una de las partes invoque que es víctima de error o de dolo o cuando aduce que se trata de un acto simulado. Sin embargo, en determinadas circunstancias, si bien su comparecencia al juicio no es estrictamente indispensable para que se declare la invalidez del acto entre las partes(1), su citación tampoco está de más, en la medida que el objeto de la controversia se vincule –claro está– con la regularidad de su actuación profesional. Es el caso en que un menor de edad –cuya identidad y aptitud para lleva a cabo el negocio debe verificar el escribano– celebra un negocio jurídico que no le ha sido permitido por el ordenamiento legal. Lo propio sucede si quien vende no es el dueño o carece de poder suficiente para el acto, en la medida que el notario está precisado a verificar la condición o aptitud de quien comparece ante sí a otorgar un negocio jurídico(2). En esa línea se consideró ineludible la citación del escribano cuando tuvo por acreditada la representación invocada por una de las partes con un acta falsa(3).
Desde la perspectiva anteriormente expuesta, en la medida que se sostiene que el recurrente no ha cumplido con la necesaria verificación de la legitimación de las partes, es claro que S. está facultado para controvertir en esta alzada la sentencia.
III. No se discute en la especie que por la fecha en que ha sido celebrada la escritura que se procura anular –29 de diciembre de 2012– es de aplicación al caso el Código Civil sustituido.
IV. Según la versión del apelante, no tenía ninguna obligación de realizar el estudio de títulos, sino de comprobar si quienes vendían eran los dueños y si existían restricciones para disponer. De allí es que verificó que la cosa estaba en cabeza de los enajenantes, en tanto que la hipoteca y los embargos fueron asumidos por el comprador. De modo que no existía obstáculo para proceder a la escrituración.
Llama la atención que, al contestar demanda, S. expresamente señaló que el adquirente le había solicitado un nuevo testimonio de la escritura y, además, ser eximido de los honorarios derivados del estudio de títulos con fundamento en que un abogado de su confianza ya lo había realizado. Si C. solicitó la reducción antedicha es claro que el notario lo había incorporado como parte de una práctica que se reflejaba en los emolumentos.
Por cierto, el referido estudio no sólo no es prescindible, como se afirma en las quejas sino, muy por el contrario, se encuentra ampliamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia contemporánea como una exigencia para demostrar la buena fe del adquirente.
He sostenido antes de ahora que si bien en los textos legales no se menciona la obligación de realizar el estudio de títulos, cuando se encomienda al escribano la instrumentación de una escritura de venta, el notario se obliga a prestar toda la diligencia propia de un experto en la materia para asegurar que el acto cumpla su finalidad(4). De allí, calificada doctrina entiende que a pesar de no existir un deber legal expreso, aquél estudio ha sido siempre una previsora tradición en el quehacer notarial. Incluso se ha sostenido que tal práctica es vinculante, por considerar que ese recaudo forma parte de la costumbre notarial (art. 1º, última parte, del CCC) y es primordial para el fiel y acabado cumplimiento de la tarea.
La conclusión anteriormente expuesta tiene sustento en que el otorgamiento de la escritura permitirá completar el fin propuesto por quien encomendó la tarea, ya que frente a un eventual cuestionamiento, la buena fe es una exigencia del art. 392 CCC –anterior art. 1051 CC– para que nazca ex lege el derecho aparente y para ello se demanda, entre otros recaudos, un eficaz estudio de títulos. Sobre el particular, la doctrina es conteste que dicho estudio es la herramienta fundamental de la buena fe activa o diligente que indica que es preciso realizar un minucioso análisis de los antecedentes y estudiar a fondo aquellas cuestiones que alertan sobre alguna situación de riesgo o peligro para la correcta y regular formación del dominio(5).
El cometido anteriormente enunciado no se cumpliría si no se examinan, además de las constancias registrales, los antecedentes extrarregistrales que pudieren surgir a partir de la indagación de aquéllos, como ocurrió en el caso, para cumplir correcta y eficazmente la labor notarial que no es otra que preservar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario(6).
En la especie, el escribano demandado tuvo a la vista el informe de dominio que daba cuenta de una hipoteca y dos embargos decretados por el Juzgado Nacional en lo Civil nº 109. Estos elementos debieron motivar una investigación más profunda, no obstante que el adquirente –principal interesado– lo relevó de efectuar el estudio de títulos, con la excusa de que ya lo había realizado un abogado de su confianza. Es verdad que C. asumió los embargos y la hipoteca, pero tal proceder no lo liberaba de cumplir fielmente con los deberes inherentes a su cargo y de comprobar cuál era el estado del juicio mencionado en el asiento registral (art. 29 inc. d de la ley 404 GCBA)(7), ya que como depositario de la fe pública no solo está precisado a tutelar los derechos de quien lo contrató sino que también está llamado a proteger –reitero– la regularidad del tráfico jurídico.
V. Tampoco tiene ningún asidero la postura del apelante en defensa de la idoneidad de la venta debido a que la subasta no se había inscripto en el registro correspondiente.
Es sabido que en el caso de la venta en subasta pública, el perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador se produce con la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de posesión, sin resultar necesaria la escritura pública (art. 586 CPCCN)(8). No obstante, para su oponibilidad frente a terceros es necesaria la inscripción registral (art. 2505 CC y 1893 CCC)(9).
De todos modos, si quien vende la cosa no es el verdadero dueño, por más que no se hubiera inscripto la subasta, la solución no es la que surge del art. 1051 –aplicable al caso– sino que tanto durante la vigencia del código derogado como en el actual art. 392 CCC, última parte, la solución no es otra que la imposibilidad del tercer adquirente de invocar la buena fe y el título oneroso frente al verdadero propietario, para quien el acto que se llevó a cabo sin su intervención es inoponible. La inscripción registral no sanea por sí las imperfecciones que pudiera tener el acto antecedente ni el título en virtud de cual opera la transmisión.
VI. El resto de las quejas vertidas por el apelante constituyen la transcripción de distintos pronunciamientos que contradicen –sin rebatir– la solución de la sentencia y sólo postulan defender con argumentos que han sido largamente superados, la bondad del título del comprador -C.– que ni siquiera cuestionó la sentencia.
Por tanto, propongo que se rechacen los agravios y se confirme la sentencia en todo cuanto ha sido materia de apelación.
De compartirse, las costas de alzada deberían ser impuestas al apelante vencido (art. 68 CPCCN).
El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN); 2) Una vez regulados los honorarios de primera instancia se hará lo propio con los de Alzada.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián P. Ricordi).
(1) Corte Suprema de Justicia de Mendoza (27 diciembre 2007, “Hugalde de Sánchez, Nidia”, La Ley Gran Cuyo, marzo 2008, 140), con erudito voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci.
(2) Luis Moisset de Espanés y José Fernando Márquez, “Nulidad de escrituras públicas. Responsabilidad del escribano”, en Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, número 90, año 2008/02.
(3) CNCiv., Sala G, “Lafontaine, Pedro A. F. c. Piñeroa, José A. y otros”, LL 2005-F, 638, con nota de Marcelo Hersalis.
(4) Esta Sala, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura” del 13 de julio de 2015, Allende, Ignacio, “Revalorización del estudio de títulos, en Revista del Notariado nº 805, p. 1986, p. 1529; Alterini, Jorge H., “Estudio de títulos”, LL 1981-B, 864.
(5) Alterini, Atilio A., “Importancia del estudio de títulos”, en Gaceta del Notariado, Publicación del Colegio de Escribanos de la Provincia de Sante Fe, nº 88, de 1982; Pondé, “Títulos perfectos”, Revista del Notariado, nº 771-587; Bueres, en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As. t. 4-B, p. 724 ss. y 745 ss.; v. mi voto en esta Sala julio 13/2015, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”; en el mismo sentido, esta Sala, “Plis, José c. Dellachiesa, Jorge H.”, del 21-05-2007. Ver también De Hoz, Marcelo, “El estudio de títulos desde la óptica jurisprudencial: tendencias y análisis de los casos más trascendentes”, en Revista del Notariado 897, 75; Laquis, Manuel A., “Estado de la interpretación del artículo 1051 “in fine”, LL 1985-E, p. 730.
(6) Giralt Font, Jaime, “Conveniencia del estudio de títulos con relación al art. 1051 del Código Civil”.
(7) Esta Sala, mi voto, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”, del 13-7- 2015.
(8) Highton, Elena I., “Juicio Hipotecario”, Tomo 2, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1995, págs. 429/430; Martínez, Oscar J, “La subasta Judicial, Ed. Platense, La Plata, 1972, pp. 117/119 y 123.
(9) Trigo Represas, Félix “La nulidad de los actos jurídicos y los terceros adquirentes de inmuebles”, en Revista del Notariado, nº 821, p. 427.
Administradora Weston S.A. c. B., G. E. s/cobro de sumas de dinero
Buenos Aires, 18 de julio de 2025.
Autos y Vistos:
I. Para resolver los planteos de aclaratoria formulado el 1º de julio de 2025 en los autos “B….”, y el 2 y 4 de julio, en los autos “Administradora…”, en relación a la sentencia del 27 de junio de 2025.
II. Es sabido que, tres son los motivos que sustentan el pedido de aclaratoria: error material, aclaración de conceptos oscuros y la subsanación de omisiones sobre algunas de las pretensiones deducidas o discutidas en el litigio (conf. arts. 36, inc. 3º y 166, inc. 2º del Código Procesal, Morello, “Códigos Procesales…” T.II-C, pág. 280).
III. En los autos “B….” la parte actora solicita que se aclare la imposición de costas respecto de la acción de escrituración. Además, pide que se fije un plazo para iniciar la ejecución y en su caso se impongan medidas compulsivas para el cumplimiento de la sentencia.
Atento a lo que surge del cuerpo del voto dictado por unanimidad, y sin perjuicio de que en la parte dispositiva del pronunciamiento del 27 de junio de 2025, se ha asentado que la acción prospera “con costas”, a fin de evitar discrepancias en su interpretación, corresponde aclarar en la parte dispositiva que las costas de ambas instancias deberán imponerse a todos los demandados.
En cuanto a lo demás solicitado, toda vez que excede el marco del recurso de aclaratoria, corresponde desestimar el planteo.
Sin perjuicio de ello, se hace saber que en su caso podrá plantear lo que estime correspondiente en la etapa de ejecución de la sentencia.
IV. Por otra parte, en los autos “Administradora…” la accionante pidió que se aclare respecto de la tasa a aplicar en los intereses que devengaran las sumas a abonar por el demandado, por haberse omitido, y el encartado requirió que se aclare lo decidido en cuanto a las costas, atento a la proporción de los períodos que fueron rechazados en el pronunciamiento.
En cuanto al primero de los planteos, toda vez que se ha hecho lugar a la demanda, que en su planteo introductorio incorporó los intereses, nada cabe aclarar al respecto. Así, entiendo que el planteo efectuado sobre la tasa de interés a aplicar a dichas sumas, deberá resolverse en la etapa de ejecución, por lo que no corresponde hacer lugar al planteo.
Por otra parte, con relación a lo solicitado por el demandado, toda vez que lo pretendido excede el marco del recurso de aclaratoria intentado, tampoco debe hacerse lugar a lo planteado.
Sin perjuicio de ello, cabe recordar que la imposición de costas no depende de un concepto matemático en cuanto a la proporción en la que prosperara, sino en el carácter de vencido.
Por las razones expuestas, el Tribunal resuelve:
I. Hacer lugar a la aclaratoria intentada en los autos “Bedini…” dejando constancia que “las costas por la acción de escrituración deberán ser soportadas por todos los demandados”.
II. Rechazar los restantes planteos intentados en las actuaciones “Administración…”
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 10/25), notifíquese y, oportunamente, archívese. – José Benito Fajre. – Liliana Edith Abreut de Begher. – Claudio Marcelo Kiper.
O., D. R. s/ quiebra s/ incidente de verificación de crédito de G., I. E. y otros
Buenos Aires, 2 julio de 2025
Y Vistos:
1. Viene apelada por la Sra. M. de O. la decisión del 20.08.24 que admitió el incidente de verificación tardía incoado por I. G. por la suma de que resulte finalmente de la liquidación que ordenó practicar sobre la base de un capital de U$S 37.500, imponiéndole las costas en su condición de verificante tardía en lo que hace a la intervención de la sindicatura y las restantes por su orden en función de las razones que surgen de los considerados (v. fs. 176).
2. El memorial de agravios luce en el escrito del 27.08.24, y fue contestado por la incidentista el 04.09.24 (punto II) y por la sindicatura a fs. 185.
También hicieron lo propio los herederos del fallido a fs. 191 adhiriéndose a los fundamentos expuestos a fs. 183 los que fueron respondidos por la incidentista el 08.10.24.
De su parte, la Sra. Fiscal General declinó dictaminar al no considerar comprometidos los intereses cuyo resguardo le encomienda la Constitución Nacional (conf. Art. 120 CN).
3. En primer término, debemos tener presente que el proceso verificatorio en el concurso preventivo cualquiera, sea la vía en la que se plantee, es de naturaleza causal –no abstracto como el juicio ejecutivo– y por ende reviste la calidad de juicio de conocimiento, con amplitud de debate.
Y por aplicación de lo normado por el art. 273 inc. 9 de la LCQ, la carga de la prueba se rige por las normas comunes a la naturaleza del juicio de que se trate; de modo que a la luz de la previsión del CPr. 377, cada parte debe acreditar los presupuestos fácticos que sostienen el reclamo incoado, en derecho, por su parte.
La consecuencia de esta regla es que quien no ajusta su conducta a tal postulado ritual debe necesariamente soportar las inferencias que se derivan de su inobservancia, consistentes en que el órgano judicial tenga por no verificados los hechos esgrimidos como base de sus respectivos planteos (CNCom, Sala A, 6/10/89, “Filán SAIC c/Musante Esteban”; Sala B, 16/9/92, “Larocca Salvador c/Pesquera Salvador s/sum”; Sala C, 12/6/06, “Guillermo V. Cassano SA s/conc. prev. s/inc. de revisión por Millenium SA; Sala D, 2/5/07, “Markic, Alfredo c/Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ord.”; Sala E, 12/11/08, “Martinez, Gustavo c/Rubio, Enrique s/sumario”, entre otros).
La carga de la prueba actúa, entonces, como un imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no prueba los hechos arriesga la suerte del pleito (E. Couture, Fundamentos del derecho procesal civil, pág. 242, Bs. As. edit. R. Depalma, 1958). Dicho en otros términos, cuando falta la prueba del hecho que sirve de presupuesto a la norma jurídica que una parte esgrime en su favor, debe dictarse sentencia en contra de esa parte (cfr. De Santo, Víctor, La prueba judicial teoría y práctica, Ed. Universidad, 1994, p. 27).
4. Dicho ello, cabe reconocer que los antecedentes fácticos de las causas involucradas, han sido suficientemente plasmados en los considerandos de la resolución en crisis.
Derívase entonces que la materia crítica pivotea en torno al reconocimiento del crédito hipotecario pretendido por la incidentista, lo que es resistido por la Sra. M. de O. (esposa del fallido) quien pregona la cancelación del crédito hipotecario, extremo este último que a juicio de los aquí firmantes y en el contexto probatorio que emerge de la causa no fue acreditado.
La circunstancia de que no se hubieran acogido las impugnaciones u observaciones en su hora levantadas por los quejosos no desmerecen al decisorio en crisis como acto jurisdiccional en tanto aquel exhibe una sólida fundamentación y explicitación de las razones que sostienen las conclusiones allí arribadas.
De modo que la tarea de los apelantes de revertir la construcción argumental del sentenciante para demostrar a la alzada el equívoco en el razonamiento, no ha acaecido de modo eficiente puesto que, en gran medida, fue replicado el discurso volcado en anteriores piezas procesales. Se ha afirmado en esta orientación que la “crítica concreta y razonada” de los errores del decisorio impugnado y su eficacia no es cuestión de extensión del escrito, ni de manifestaciones sonoras, ni de profusión de citas, ni tampoco de injurias más o menos veladas al juez, sino de efectividad en la demostración del eventual error in iudicando (en la aplicación del derecho o en la valoración de la prueba) que evidencie la ilegalidad o la injusticia en el fallo, aquí ausente (conf. Colombo, C.J. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado, Abeledo Perrot, Bs. As. 1969, t. II, p. 565), todo lo que aquí no ha acontecido.
En efecto, “…frente a la contradicción palmaria entre los referidos informes que se encuentran debidamente fundados, la existencia de ese recibido de pago no resultaba dirimente y que cabe abordar la cuestión desde otros aspectos…” (sic)”.
Partiendo de ello, y en tanto el recibo de pago del préstamo debió instrumentarse en la modalidad dispuesta por el art. 1184 inc. 10 del Cod Civil, en similar sentido por el CCCN. 1017 formalidad que aquí se soslayó; sumado a las deficiencias y particularidades que se desprende de la simple lectura del recibo el que por cierto carece de fecha, lugar de pago, con errores de tipeo; con más las conclusiones del Fiscal y del Tribunal Oral sobre el tópico, y las declaraciones testimoniales rendidas en el marco del proceso penal dando cuenta de la imposibilidad de la quejosa de cancelar el préstamo (v. punto 3 y sgtes.), la verosimilitud del pago no luce acreditada. Coadyuva a lo expuesto la imposibilidad de realizar pago en efectivo en función de lo previsto por el art. 1 la ley 25.435 que en su parte pertinente dispone que “no surtirán efectos entre las partes y terceros los pagos parciales de sumas de dinero superiores a 1.000” cuya inconstitucionalidad tampoco fue cuestionada.
Por fin, en tanto no se han formulado argumentos jurídicos válidos y acompañados nuevos elementos probatorios que avalen los asertos de los quejosos (CPr. 377) dable es concluir que no ha logrado justificarse “prima facie” el pago cancelatorio del préstamo en cuestión.
5. Por lo expuesto, se resuelve: rechazar los recursos de apelación interpuestos materia de agravio y confirmar la decisión cuestionada, con costas de alzada a la vencida (CPr. 68).
Notifíquese (Ley Nº 26.685, Ac. CSJN Nº 31/2011 art. 1º y Nº 3/2015), cúmplase con la protocolización y publicación de la presente decisión (cfr. Ley Nº 26.856, art. 1; Ac. CSJN Nº 15/13, Nº 24/13 y Nº 6/14) y devuélvase a la instancia de grado.
Firman los suscriptos por hallarse vacante la Vocalía Nº 18 (Art. 109 RJN). – Alejandra N. Tevez. – Ernesto Lucchelli (Prosec. letrada: María Eugenia Soto).
G., C. G. y otro c. C. M., A. y otro s/ escrituración
En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 6 de junio de 2025, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “G., C. G. y OTRO c/ C. M., A. y OTRO s/ ESCRITURACIÓN” respecto de la sentencia dictada el 16 de agosto de 2024 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.
Sobre la cuestión propuesta, el Dr. Converset dijo:
I) Antecedentes
1) C. G. G. y M. E. G., por derecho propio, promovieron demanda de escrituración contra A. C. M. y N. B. G. con el objeto de que, en el carácter de herederos instituidos por el señor A. L. M., se los condene a otorgar a favor de los peticionarios, en las proporciones que indican, la escritura de venta sobre el 50% del inmueble ubicado en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, matrículas FR 5 -11804/1, 5-11804/2 y 5-11804/3 (v. aquí).
En dicha presentación, los sujetos reclamantes expusieron que la pretensión la ejercían con causa en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005 entre el señor A. L. M., como vendedor, y las señoras M. E. G. y G. M. B., hoy fallecida, a quien los pretendientes sucedieron en calidad de herederos por partes iguales, por lo que la coactora G. formula su reclamo en ambas condiciones.
Explicaron que el boleto de venta en el que sustentan la escrituración estaba protocolizado en la escritura nro. 231 del registro notarial nro. 1116 a cargo de la escribana H. de G. junto con el poder de disposición que el vendedor también otorgó a las adquirentes en igual fecha para que, en nombre y representación del enajenante, transfirieran el dominio de las unidades funcionales.
Esgrimieron que, según las constancias del instrumento sobre el que apoyan la reclamación, la parte compradora abonó el precio en su totalidad, el que fue en ese momento recibido por el vendedor, quien, a su vez, las colocó en posesión del bien enajenado, la que desde entonces ejercen de manera pacífica, continua e ininterrumpida.
Con eje en tales aspectos relatan una serie de sucesos y actos jurídicos que refrendarían la situación planteada en apoyo del reclamo emprendido.
Expusieron que el coactor C. G. G. tomó conocimiento circunstancial de la referida documentación en la que ambos demandantes sustentan la escrituración y que, por eso, el nombrado remitió cartas documento a los demandados por intermedio de las cuales los citó a otorgar la respectiva escritura traslativa del dominio para el 13 de mayo de 2021 en las condiciones que se describen en el escrito inicial. Manifestaron que, a pesar de este emplazamiento, los demandados no negaron el ejercicio de la posesión del inmueble, pero desconocieron el soporte material bajo el cual sustentaban la reclamación sin haberlo previamente compulsado, pese a que fue puesto a disposición de ellos. Dijeron que, en cambio, los demandados refirieron la presencia de ciertas inconsistencias que les generaban dudas puntuales acerca de los sujetos a quienes correspondía la titularidad del porcentaje registrado a nombre del señor M., según quedó expresado en las misivas que los intimados les enviaron en respuesta.
Precisaron que, no obstante estas circunstancias, los herederos del vendedor solicitaron la inscripción del bien a nombre suyo en el marco del expediente sucesorio del titular registral, pese al compromiso asumido en sentido contrario mientras no se dilucidara la situación.
Argumentaron que la ausencia de certeza invocada por la persona de los demandados se disipaba con la documentación aportada al escrito de demanda, donde, además, se dejaba en claro cuáles eran las proporciones perseguidas por cada uno de los pretendientes respecto de la parte indivisa que todavía permanecía anotada en cabeza del causante, es decir que, sobre esa mitad del bien, el 75% debería inscribirse a nombre de M. E. G. y el 25% restante de esa proporción a nombre de C. G. G.
2) La pretensión fue controvertida por M. A. C. y N. B. G. (v. aquí), quienes manifestaron que la porción indivisa reclamada por los promotores de la demanda les correspondía como herederos designados por el señor A. L. M. en el testamento que el causante otorgó en vida, según se desprendía de las constancias del expediente sucesorio (23.585/2015).
Esgrimieron en respaldo de su postura que el boleto invocado por las personas de los demandantes estaba plagado de elementos inverosímiles y falsos que no podían ignorar. Al respecto, refirieron que las personas compradoras fueron designadas en el boleto en calidad de comisionistas, esto es, sin precisión sobre el individuo a quien se transmitiría la propiedad y que, en la misma fecha, el señor M. había instituido legatarias del mismo bien a las comisionistas a las que habría transmitido el inmueble a título de venta. Sin embargo, explican que ese testamento quedó descalificado por el otorgamiento de otro de fecha posterior. Según señalaron, dicha circunstancia revelaría que la legataria M. E. G. pretendía para sí la totalidad del inmueble y que el contenido del boleto sería falso, por la incongruencia a la que conducía pensar en el pago de un precio por una propiedad con la que había sido beneficiada de manera gratuita a través de un legado, liberalidad que la propia interesada había invocado tiempo antes en el expediente sucesorio del causante, pero que no llegó a prosperar debido a la existencia de un segundo testamento que revocaba el anterior.
También negaron la efectivización del pago del precio, por no haberse materializado en las condiciones previstas por la Ley 25345, que rige desde el año 2000.
Además, sostuvieron que el boleto presentado por los actores como título del derecho esgrimido había quedado desvirtuado por las constancias de otra documentación posterior, firmada por los mismos demandantes en 2009, que los propios interesados acompañaron al expediente de la sucesión, de la cual surgía que el señor M. junto con los hermanos G. y la madre de éstos aparecían disponiendo de sus derechos en un sentido diferente.
Agregaron que resultaba llamativo que los reclamantes invocaran las prerrogativas que surgirían del boleto 18 años después de la fecha de ese instrumento, comportamiento que, según entendieron, fue adoptado como una reacción al pedido de inscripción registral del testamento que efectuaron en calidad de sucesores del señor M. respecto del inmueble objeto del litigio.
Los demandados también indicaron que consideraban extraño que la propiedad no hubiera sido denunciada en el patrimonio transmitido en el marco de la sucesión de la señora G. M. B., junto con otras circunstancias que reseñaron en el mismo sentido.
Con apoyo en tales reflexiones, solicitaron el rechazo de la demanda.
II) La sentencia de primera instancia
1.i) En el pronunciamiento de grado, emitido luego de declarada la cuestión de puro derecho (v. aquí), la Sra. Jueza de la instancia anterior rechazó la demanda e impuso las costas del proceso a cargo de los actores vencidos.
1.ii) Además, aplazó la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad en la que quedara determinada la base económica del pleito.
2.i) Para expedirse en el sentido indicado, luego de efectuar diversas consideraciones acerca del régimen legal aplicable junto con otras referencias conceptuales acerca del marco bajo el cual se inscribía la disputa y las herramientas idóneas para dilucidarla, una vez encuadrado el entuerto en función de las circunstancias de modo, tiempo y lugar que lo determinaban y de las posiciones sostenidas de un lado y de otro, en función del desarrollo que siguieron los acontecimientos, para desentrañar la respuesta al entuerto, la juzgadora expuso que, bajo la directiva de la buena fe y las pautas interpretativas aplicables, lo fundamental era contemplar la conducta seguida por las partes del negocio luego de celebrado el acuerdo esgrimido en sustento de la escrituración reclamada en la demanda.
2.ii.a) En particular, la magistrada destacó, por un lado, en el boleto de compraventa celebrado el 17 de noviembre de 2005, en el que se sustentaba la demanda de escrituración, A. L. M. vendía la totalidad del bien ubicado en Caracas 852/854, de esta ciudad, a G. M. B. y a M. E. G., en comisión, pese a que, ese mismo día, el señor M. también legaba a las nombradas la misma propiedad.
2.ii.b) Además, la juzgadora puntualizó que, por otro lado, en el convenio preliminar suscripto el 5 de noviembre de 2009, esto es, casi cuatro años después, las mismas partes, vale decir, A. L. M., G. M. B., por sí y en calidad de presidenta del Centro de Rehabilitación SACI, y M. E. G., a quienes se añadió C. G. G., decidieron terminar con las controversias existentes entre ellos respecto de la titularidad del inmueble referido y el fondo de comercio y/o habilitación municipal. Pese a que poco tiempo antes el señor M. les había transmitido el inmueble de la calle Caracas, la señora magistrada indicó que, en esa nueva oportunidad, el mismo sujeto se obligó a transferir el 50% de la misma finca a C. G. G. o a quien él designase, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último, a cambio de lo cual el señor G. se comprometió a otorgar un usufructo vitalicio sobre esa parte indivisa a favor de su madre G. M. B.
Asimismo, en contraposición con las obligaciones previstas en el boleto, la juzgadora indicó que, en el nuevo acuerdo, se estipuló que, para el caso de que A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de M. E. G. o quien ella individualizara, los gastos escriturales estarían a cargo de esta última. Además, puntualizó que, a raíz de esta transferencia a favor del señor G., allí también acordaron que C. G. G.se comprometía a transmitir en favor de su hermana, M. E. G., el 50% del terreno situado en Río Luján, Partido de Escobar, Prov. de Buenos Aires. La juzgadora agregó que, en paralelo, G. M. B., en su carácter de accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, admitió que arbitraría los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación municipal y/o fondo de comercio de la sociedad quedara en cabeza de sus hijos C. G. y M. E. G. por partes iguales. Finalmente, señaló que en este segundo negocio se dispuso que, una vez fenecido el usufructo que C. G. G. otorgaría en favor de su madre, tanto él como su hermana M. E. quedaban obligados a poner en venta el inmueble de Caracas junto con su fondo de comercio y/o habilitación municipal, en tanto que A. L. M. se había comprometido a incluir los términos de las operaciones previstas en el Anexo I en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso, por lo que, en definitiva, el nuevo adquirente quedaría obligado a vender la propiedad en las condiciones pactadas en el Anexo I, de modo que, fruto de estas obligaciones, en última instancia, las partes adquirentes de ambas proporciones quedaban obligadas a enajenar el inmueble de Caracas … de CABA y su fondo de comercio y/o habilitación municipal.
2.iii) Bajo estas circunstancias, a juzgar por la magistrada de la instancia anterior, resultaba cuanto menos sugestivo el hecho de que, en primer lugar, A. L. M., a los pocos días de adquirirla (14 días), haya enajenado su propiedad. Pero, en segundo lugar, más llamativo le parecía que el propio M. hubiera legado el mismo inmueble a la señora B., madre de los actores y prima hermana suya, y a M. E. G., y que, el mismo día y consecutivamente, les haya vendido esa propiedad en comisión mediante boleto de compraventa junto con un poder irrevocable otorgado ante la misma escribana del testamento.
Por eso tampoco encontró lógico que M. E. G. se hubiera presentado el 30 de abril de 2015 en el juicio sucesorio del señor M., su tío segundo, para invocar un testamento que contenía un legado sobre el mismo bien que había comprado nueve años antes y por el cual habría pagado la totalidad del precio y recibido la posesión.
No menos extraño entendió el paso de 18 años hasta que se solicitó la escrituración de la propiedad por la cual ya se había cancelado la totalidad de precio cuando se contaba con un poder especial irrevocable que permitía perfeccionar la venta en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del mandato.
2.iv) Con todo, con base en los argumentos que desarrolló, la sentenciadora entendió dirimente advertir que las mismas partes, cuatro años después del boleto esgrimido en apoyo de la pretensión, habían celebrado el denominado convenio preliminar con el objeto de terminar con las controversias que subsistían entre ellas respecto de la titularidad del inmueble y su fondo de comercio y/o habilitación municipal, por lo que, según dijo, de esta forma desactivaron lo que habían acordado inicialmente, por cuanto en un segundo momento establecieron disposiciones incompatibles con los términos del boleto que habían celebrado con antelación, situación que “denota que las partes, aun sin decirlo expresamente, le quitaron validez”.
A continuación, la magistrada expuso que, tal como lo plasmaron en el convenio preliminar, la disputa de los interesados respecto de la titularidad del inmueble era inequívoca, por lo que inicialmente intentaron ponerle fin mediante las operaciones harto discordantes del 17 de noviembre de 2005 –legado y boleto de compraventa con poder especial irrevocable–, pero que, ante su fracaso, con el mismo objetivo, suscribieron años más tarde el mencionado convenio preliminar. Y si bien la jueza de grado reconoció que, según lo revelaban los acontecimientos, los interesados tampoco pudieron superar sus diferencias a través de este segundo acuerdo, en su opinión, “no puede dudarse que invalidó y tornó ineficaz el boleto de compraventa objeto de autos”.
En definitiva, la magistrada a cargo del trámite de la causa expuso que, en un escenario como el que exhibía esta contienda, donde, entre los otorgantes del boleto, con posterioridad se suscribieron otros instrumentos que se contraponían entre sí, ante la constatación de actos jurídicos que resultaban llamativos, contradictorios y sin una explicación que otorgara otro sentido a la intención de las partes, como resultado de la comparación entre el boleto de compraventa invocado por los demandantes y el convenio preliminar suscripto entre las mismas partes que intervinieron en ese negocio previo, “fácil resulta advertir la incompatibilidad que se aprecia de ambos, por lo que no puede sino colegirse que el convenio dejó sin efecto y/o invalidó el boleto de compraventa celebrado años antes”. En ese sentido, la sentenciadora agregó que “de una lectura de ambos instrumentos, se aprecia con claridad como éstos resultan incompatibles”.
IV) [sic] El planteo recursivo
1) El pronunciamiento ha sido objeto de la apelación articulada por el señor C. G. G. y la señora M. E. G. (v. aquí y aquí).
2) En su expresión de agravios (v. aquí, aquí y aquí), que ha sido respondida oportunamente por la parte demandada (v. aquí), los apelantes cuestionan la decisión de la señora jueza de grado.
3) Los recurrentes entienden que la juzgadora desestimó la demanda, pese a que reconoció que el instrumento base de la pretensión existía y era auténtico, y, no obstante los cuestionamientos que presentaron los sujetos demandados, no fue argüido de falso.
4) También atribuyen a la juzgadora haberse pronunciado sobre asuntos ajenos al marco que le imponía la extensión de su jurisdicción, porque decidió desentrañar situaciones fácticas sin advertir que antes había manifestado que el boleto era auténtico y existente.
5) Con un fundamento similar, protestan por las derivaciones que la jueza infirió a partir de las constancias plasmadas en el convenio preliminar. Al respecto, sostienen que, en ese instrumento, nunca se eximió al señor M. de la obligación de escriturar el inmueble asumida en el boleto. En aquella ocasión, dicen, los miembros de la familia G. abordaron y contemplaron múltiples asuntos que querían dejar plasmados y resueltos respecto de cuestiones societarias de Centro Integral de Rehabilitación SACI y otros aspectos personales suyos ajenos al señor M., por lo que no era necesario formular ningún tipo de reserva sobre el boleto. En tal sentido, manifiestan que el convenio no sería un contradocumento, sino, como mucho, un documento contradictorio, a lo que añaden que el boleto no fue invalidado.
Además, refieren que el convenio preliminar fue firmado por el señor C. G. G., persona ajena a la adquisición acordada en el boleto, quien desconocía a esa época la existencia del boleto de venta del inmueble de la calle Caracas.
Con estos ejes, plantean otras situaciones a partir de los hechos tenidos por acreditados en la sentencia apelada que permitirían un abordaje alternativo al realizado por la magistrada.
6) A su vez, los apelantes destacan que el señor M., a juicio de quienes no era el propietario real del inmueble de la calle Caracas, no incluyó en el testamento que otorgó el 13 de junio de 2013 la condición establecida en el convenio preliminar (cláusula octava), pese a que se había comprometido a hacerlo en toda transferencia del bien, incluso de causa testamentaria, y subrayan que, siquiera, llegó a mencionar a ese bien como de su patrimonio a la época en la que otorgó la disposición de última voluntad referida por los demandados, ya que únicamente aludió en tal instrumento al sito en la calle Estados Unidos (v. cláusula cuarta).
Añadieron que, en el desarrollo de su argumentación, la jueza de grado no reparó en las constancias de otro de los documentos ofrecidos como prueba por la parte demandada –Cesión de Derechos de Locación. Reconocimiento–, de fecha posterior al convenio preliminar, de los cuales surge que los allí otorgantes, el señor M. incluido, mencionaron el carácter de dueña real del inmueble de la señora M. E. G.
Entienden, asimismo, que la conclusión que la juzgadora extrae de los acontecimientos, que los calificó de contradictorios y carentes de explicación que permita comprender su razón de ser, es fruto de una valoración subjetiva, sin sustento. En tal sentido, subrayan que la sentencia no toma en consideración que los reclamantes ostentan la posesión del bien de manera ininterrumpida desde el momento de la firma del boleto. En igual dirección, señalan los motivos por los cuales, a su modo de ver las cosas, el legado no sería motivo para adoptar el entendimiento sostenido en el pronunciamiento. Por el contrario, creen que ratificaría la idea de transmitir la propiedad en el mismo sentido.
Junto con esto, exponen que tampoco el transcurso del tiempo (18 años) podría generar una idea como la ensayada en la sentencia apelada. Entienden que ello no es extraño si se toma en cuenta que el interesado no tiene en su poder el instrumento, el que recién fue hallado por el señor G. en el año 2020 y de manera casual, quien, de inmediato, adoptó las acciones correspondientes.
Argumentan que, con esta perspectiva, tampoco sería llamativo que el señor M. hubiera enajenado la propiedad a los 14 de días de haberla adquirido, porque ningún principio legal lo impide ni constituye una conducta opuesta a la moral, buenas costumbres o buena fe ni perjudica a nadie.
7) En conexión con tales reflexiones, los impugnantes cuestionan que la juzgadora haya aceptado la presencia de divergencias al momento de la suscripción del boleto y asumido que la firma del convenio hubiera sido una respuesta para ponerles finiquito. Sobre el particular, expresan que las diferencias se suscitaron después de la venta del inmueble entre las compradoras y el señor C. G. G., las que tuvieron como escenario a Centro de Rehabilitación Integral SACI, de la que los tres miembros de la familia eran los únicos accionistas. Según manifiestan, M. compró a la sociedad el inmueble en 2005, que luego enajenó a la Sra. B. y a la Sra. G., quienes lo adquirieron “con dinero de los 3”. Según indican, esta fue la causa de la divergencia ulterior entre los tres miembros de la familia, la cual tuvo un principio de solución con la transmisión del bien a C. G. G. en el porcentaje del 50% mediante el convenio preliminar con la anuencia de las adquirentes por boleto, la que se terminaría de resolver con la escrituración del bien en las proporciones reclamadas en el escrito de demanda.
En este mismo orden de consideraciones, los apelantes reprueban que la juzgadora haya analizado las proyecciones del paso de ese tiempo de manera desigual para unos y otros. Puntualizan al respecto que allí ha sido considerada llamativa la inactividad de los compradores por boleto, pero no fue reputada extraña la falta de reclamos del vendedor durante el mismo lapso, quien, si subsistía como propietario del 50%, no se explicaría por qué hasta su muerte no efectuó ningún tipo de reclamo por los alquileres del bien.
8) En paralelo, los sujetos demandantes plantean que tampoco ha sido tomado apropiadamente en cuenta que, al responder los emplazamientos para escriturar, las reservas que la parte demandada invocó sobre la escrituración se concentraron en torno a la falta de certeza que a juicio de ella presentaban las proporciones reclamadas por los actores sobre el inmueble. Según afirman los reclamantes, esta cuestión quedó dilucidada con los porcentajes expresados en conjunto por ellos al promover la demanda.
9) También se quejan de las referencias que la magistrada efectuó respecto de la posesión del bien objeto del pleito, a juicio de quien las relaciones locativas que avalaron los sujetos pasivos del reclamo no alcanzarían para acreditar esa relación específica de los promotores de la demanda con el inmueble y la situación de dueños de la propiedad. Sobre este punto, advirtieron que no detentan la posesión, ya que la ostentan sin controversia entre las partes, por lo que la sentenciadora no pudo ponerla en duda. Además, refieren que los contratos de alquiler que firmaron respecto del inmueble revelan la expresión de potestades que confirman las previsiones plasmadas en el boleto fuente del reclamo. Aunque admiten que un contrato de alquiler en forma aislada no demuestra posesión y/o propiedad, destacan que acompañaron más de un contrato y que tal extremo debió analizarse en concordancia con los demás elementos de juicio.
En síntesis, entienden que la validez de la operación de compraventa está demostrada con el acuerdo en el precio, el pago aceptado de conformidad y la transmisión de la posesión al momento de la suscripción del boleto, que se ejerció de forma continua, pacífica, notoria y no controvertida, por lo que solo restaría la escrituración.
V) La decisión
1.a) Si algo ha quedado fuera de duda es que, como repetidamente expresaron los apelantes, tanto en su demanda como en la expresión de agravios, el reclamo encuentra su causa jurídica en el “…boleto de compraventa de fecha 17 de noviembre de 2005, que se encuentra protocolizado y agregado a la Escritura Pública Nº 231, folio 603/604 del Registro Notarial de la Capital Federal Nº 1116 a cargo de la Escribana M. R. H. de G.”. En dicho documento (v. aquí), entre A. L. M., el vendedor, y G. M. B. y M. E. G., las compradoras en comisión, acordaron que el primero vendía a las segundas, en comisión, las unidades funcionales 1, 2 y 3 del inmueble de la calle Caracas, …, de esta ciudad (v. cláusula primera), por un precio de $300.000 (v. cláusula segunda), cancelado en el mismo acto, por lo que se colocaba a las adquirentes en posesión del bien (v. cláusula tercera).
Aun cuando se resistió la efectividad de ese pago a la luz de las previsiones de la Ley 25345 al contestar la demanda –nótese, por lo demás, que sus efectos han sido modificados por el artículo 1ºƒ del Decreto 22/2001[(1)]–, por ahora, tal asunto no impide avanzar con las consideraciones que siguen.
1.b) Tampoco está discutido que, a la fecha de interposición de la demanda, no se otorgó la escritura necesaria para que opere la transferencia del dominio de las unidades funcionales referidas.
2.a) A su vez, las partes no cuestionan que, con posterioridad a la celebración de aquel acto, en un acuerdo de voluntades posterior, mediante la intervención de las mismas personas que firmaron el boleto de venta –la señora G. M. B. lo hizo por sí y en representación de Centro Integral de Rehabilitación SACI– y del señor C. G. G., “en virtud de las controversias existentes entre las partes respecto de la titularidad del inmueble situado en la calle Caracas … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del fondo de comercio y/o habilitación municipal de Centro Integral de Rehabilitación SACI”, establecieron las obligaciones que allí redactaron.
2.b) En particular, de tal documento se destaca que, en la cláusula primera, el señor M. se obligó a transferir el 50% de la propiedad ubicada en Caracas …, unidades funcionales 1, 2 y 3, de esta ciudad, de la cual se dijo que era titular, al señor C. G. G. o a quien él designara, sea a título oneroso o gratuito, a criterio del último nombrado. En la misma cláusula, a continuación, se dejó establecido que, “[p]ara el caso que el Sr. A. L. M. decidiera en el futuro transmitir el 50% restante a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe, los gastos escriturales que ésta transmisión de dominio generase serán a cargo de la Srta. M. E. G.”.
2.c) A su vez, en la cláusula segunda, el señor C. G. G.se obligó a otorgar el usufructo de por vida sobre su parte indivisa en el inmueble mencionado a favor de la Sra. G. M. B., mientras que, en la cláusula tercera, el mismo otorgante se obligó a transferir su parte indivisa en el terreno situado en el Río Luján, Partido de Escobar, a la Srta. M. E. G., a título oneroso o gratuito.
2.d) En paralelo, en la cláusula cuarta, la Sra. Bordo, como accionista y presidente del directorio de Centro Integral de Rehabilitación SACI, se obligó a arbitrar los medios legales y societarios necesarios para que la titularidad de la habilitación y/o fondo de comercio de la sociedad quedase en cabeza del señor C. G. G. y de la Sra. M. E. G. en partes iguales (50% y 50%), a lo que éstos prestaron su conformidad.
2.e) Además, en la cláusula octava, una vez que se extinguiera el usufructo de la Sra. B. sobre el inmueble de la calle Caracas reconocido en la cláusula segunda, el señor y la señora G. se obligaron a vender ese inmueble con el fondo de comercio y/o habilitación municipal incluido, de acuerdo con las pautas plasmadas en el Anexo I que integraba el convenio. De la misma manera, el señor M. se obligó incluir las previsiones de ese anexo en cualquier transferencia de dominio o de derechos que hiciera sobre su 50% indiviso del inmueble de la calle Caracas, incluidos los de carácter testamentario, por lo que el nuevo adquirente quedaría también obligado a vender el inmueble en iguales condiciones.
3) En el recién mencionado Anexo I, suscripto por las mismas personas, donde quedaron constituidas en calidad de parte, por un lado, M. E. G. y/o A. L. M., pero también “cualquier tercero que adquiera en el futuro y por cualquier concepto o título el 50% indiviso del inmueble ubicado en la Calle Caracas …, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya titularidad se encuentra al día de la fecha en cabeza del Sr. A. L. M.”, en adelante PARTE A, y por otro lado, C. G. G., en adelante PARTE B, sus otorgantes sentaron las bases a las cuales sujetarían la venta del inmueble y del respectivo fondo de comercio una vez vencido el usufructo a favor de la señora B. En particular, previeron que el monto percibido por la venta del inmueble y del fondo de comercio sería repartido en proporciones iguales entre ambas partes (cláusula duodécima).
4) El examen del contenido de un documento y del otro, en especial las cláusulas que involucran el alcance de las obligaciones asumidas por los otorgantes del segundo acto y, particularmente, las condiciones bajo las cuales dispondrían las unidades funcionales del inmueble de la calle Caracas, revela que los mismos sujetos que intervinieron en el boleto de venta que tiene fecha del 17 de noviembre de 2005, a quienes se añadió el señor C. G. G., de una forma u otra, sea cual fuera la explicación que justifique este proceder, diseñaron otro esquema de disposición del inmueble por intermedio del cual, por un acto voluntario y libremente adoptado, alteraron de manera sustancial los alcances del boleto anterior en una medida que importó desvirtuar la eficacia de tal acuerdo.
Y ello ha de ser entendido así aun cuando las partes no hubieran hecho una manifestación expresa al respecto, dado que tal extremo no constituye un recaudo necesario para innovar en las condiciones de su vigencia, aunque una referencia expresa hubiera sido deseable.
Según mi enfoque, nuestro ordenamiento sustantivo, el derogado y el actual, no exigen un acuerdo posterior con expresa referencia a los términos de un contrato anterior para conocer los alcances de las prerrogativas allí plasmadas y determinar la subsistencia de sus consecuencias, siquiera ante un acto previo formalmente válido y plenamente exigible. En particular, según el régimen legal aplicable a las estipulaciones contractuales mencionadas, los hechos exteriores de manifestación de voluntad pueden consistir en la ejecución de un hecho material consumado o comenzado, o simplemente en la expresión positiva o tácita de voluntad (art. 914 del Código Civil anterior), a menos que se exija una forma determinada (art. 916 del Código Civil anterior). En efecto, fuera de este último supuesto, la declaración de voluntad puede ser no formal, positiva o tácita (art. 915 del Código Civil anterior). Será positiva si se manifiesta verbalmente o por escrito, o por otros signos inequívocos con referencia a determinados objetos (art. 917 del Código Civil anterior), y será tácita cuando la voluntad resulte de aquellos actos por los cuales se pueda conocer con certidumbre su existencia, siempre que la expresión positiva no se encuentre exigida o no haya una protesta o declaración expresa contraria (art. 918 del Código Civil anterior).
5) En este sentido, de modo puntual, cabría señalar que la derogación tácita de un contrato puede obedecer a la celebración de un contrato posterior entre las mismas partes con disposiciones que sean incompatibles con las del primero (cfr. AA. VV, Código Civil y Comercial y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Belluscio [dir.] y Zannoni [coord.], Astrea, t. 5, pág. 947).
Precisamente, en este supuesto se configura esa situación. Según los términos del denominado convenio preliminar que suscribieron los otorgantes iniciales del boleto de venta, a quienes se sumó el señor G., en esa ocasión, entre todos, consensuaron obligaciones a cargo del transmitente M. y de la señora B. que importaron la modificación de los alcances del boleto original, por lo que, pese a la resistencia expresada por los demandantes, corresponde acompañar la decisión de la juzgadora.
En efecto, tal como surge de los términos del designado convenio preliminar, el señor M., que en el boleto de venta se obligó a transmitir el dominio de las unidades del inmueble sito en la calle Caracas a la señora B. y a la señora G., ahora dispuso del 50% de esa propiedad en favor del señor C. G. G., que se concretó, según surge del informe de dominio acompañado a la demanda (v. aquí). Incluso, la señora B. consintió que el señor M. disponga del bien en un sentido por completo diferente al acordado al momento de celebrar el boleto de venta. En tanto en este último el trato consistió en que el bien se anotara a su nombre y de la señora G. o de las personas que eventualmente ellas designaran en su calidad de comisionistas, la nombrada en el acuerdo posterior aceptó que el señor M. transmita el 50% indiviso del inmueble a nombre del señor G., como luego lo hizo, y el resto a la señora M. E. G., si así lo decidiera el propietario en el futuro (cfr. cláusula primera), o a cualquier otro adquirente (cfr. cláusula octava). Además, no podría obviarse que, a su vez, el señor G. se obligó a constituir en favor de la señora B. el usufructo vitalicio sobre su parte indivisa (cfr. cláusula segunda).
Aun cuando esta enajenación a favor del señor G. ya permite reputar alterado de manera sustancial el objeto del boleto firmado en noviembre de 2005, por lo que la escrituración pretendida con el alcance previsto en ese instrumento, que constituye la causa jurídica de la pretensión, según los actores lo expresaron en diversas ocasiones, no sería fáctica ni jurídicamente ejecutable en los términos y alcances bajo los cuales quedó pactada, es necesario destacar que fueron los mismos otorgantes del acuerdo original quienes, con respaldo en un negocio ulterior –el ya citado convenio preliminar–, aceptaron regular sus derechos en una medida diferente y bajo condiciones diversas con fuente en un contrato autónomo e independiente de fecha posterior.
Acerca del porcentaje restante, sobre la cual los reclamantes insisten en hacer valer los términos del boleto de venta, los participantes del convenio preliminar reconocieron que subsistía en cabeza del señor M. A diferencia de la prestación estipulada en el boleto de venta, los otorgantes del convenio dejaron en manos del nombrado la decisión de transmitir esa proporción “a favor de la Srta. M. E. G. o de quien ésta designe”, si así él lo “decidiera en el futuro” (cláusula primera). En concordancia con esta previsión que concedía al señor M. un amplio margen de actuación discrecional, en la cláusula octava del convenio se indicó que el mismo sujeto asumía la obligación complementaria de incluir el Anexo I “…en cualquier transferencia de dominio o derechos sobre su 50% indiviso…”. Para reconocer la sustancial diferencia que consagró el llamado convenio preliminar, no podría olvidarse tampoco que, como ya se indicó, en ese Anexo I, respecto de la parte indivisa que a ese momento se hallaba en cabeza del señor M., tanto él y/o la señora M. E. G. y/o cualquier tercero que adquiriese en el futuro esa proporción quedaban obligados a desprenderse de esa finca y del correspondiente fondo de comercio y/o habilitación municipal en las condiciones allí pactadas una vez fenecido el usufructo que el Sr. C. G. G. otorgaría a favor de la Sra. G. M. B. de G. sobre el mismo inmueble. De ahí que, en rigor, incluso sobre este porcentaje restante también medió una sustancial innovación respecto de lo establecido originariamente en el boleto.
Como también lo plasmaron, las partes expresaron en esta segunda oportunidad que suscribían el convenio “con plena capacidad, discernimiento, intención y libertad”.
6) Frente a este escenario, comparto la frustración que los apelantes expresan a través del espíritu combativo que revelan los términos bajo los cuales desarrollan sus cuestionamientos hacia el fallo emitido por la Sra. Magistrada de la instancia anterior. Sin embargo, la incompatibilidad entre el primer acto y el segundo es inocultable y, por lo tanto, poco podría hacerse al respecto.
Es claro que, como lo explican en el memorial, el proceder seguido por los otorgantes de ambos actos podría encontrar una versión alternativa como la que proponen. Según ese abordaje paralelo del asunto, las discordancias puntualizadas por la juzgadora asumirían un rol anecdótico. Tanto el legado simultáneo otorgado por el señor M. junto con la suscripción del boleto, la prolongada inactividad de los hermanos G. respecto de los derechos que les acordaba ese instrumento, la ausencia de reclamos de parte del señor M. sobre los derechos que la titularidad sobre la mitad indivisa le proporcionaba por los frutos civiles generados por el alquiler del inmueble y la posesión que acompañaría a la situación de los promotores del juicio no tendrían la incidencia determinante invocada para la resolución del entuerto, aunque sí permitirían hallar el sentido a ciertos interrogantes. Sin embargo, la línea fáctica de los acontecimientos encontraría un eje común en la necesidad de encontrar una solución a las divergencias entre los interesados respecto de la titularidad del inmueble y del fondo de comercio y/o habilitación municipal a nombre del Centro Integral de Rehabilitación SACI. Más ahora cuando, según los actores sostienen, el señor M. habría adquirido inicialmente el inmueble de la calle Caracas por la compra realizada a la mencionada persona jurídica, cuyo capital social pertenecería a la señora B. y a los hermanos G. por partes iguales. Al margen de las limitaciones cognoscitivas que impuso la declaración de la causa de puro derecho, que ambas partes han consentido, tales reflexiones no impiden advertir que la pretensión de escriturar el inmueble a nombre de los actores reposa con exclusividad en los términos del boleto de venta firmado el 17 de noviembre de 2005.
Ante este panorama, cualesquiera sean las acciones que eventualmente otorgarían las obligaciones plasmadas en el convenio preliminar y no obstante cuáles sean las condiciones que debería satisfacer su ejercicio para vislumbrar alguna chance de éxito, y sin perjuicio de la discusión que podría suscitar la posesión que los demandantes invocaron sobre el bien objeto del reclamo y sus posibles proyecciones, en este supuesto concreto, según lo intenté explicar, los propios reclamantes circunscribieron el título y la causa de su pretensión a las cláusulas del boleto de venta celebrado el 17 de noviembre de 2005, por lo que el análisis de la pretensión no podría emprenderse con prescindencia de tales estipulaciones puntuales.
Bajo esta aproximación, entiendo que, por un hecho voluntario posterior, en ejercicio de su libre autonomía, aunque de manera indirecta o tácita, las partes han dispuesto de los derechos sobre el bien inmueble objeto del boleto en un sentido diverso del inicialmente determinado y, en ese sentido, establecieron obligaciones diversas de las originariamente pactadas, por lo que entiendo que la pretensión no puede prosperar tal como ha sido formulada.
En oposición o lo afirmado por los apelantes, la juzgadora no extralimitó los términos bajo los cuales quedó trabado el entuerto, sino que, por el contrario, ajustó su actuación en función de las controversias que la disputa suscitó, puesto que, como correspondía, se concentró en el análisis de la pretensión que los reclamantes fundaron en el boleto de venta en función de los hechos extintivos e impeditivos que la parte demandada invocó en procura del rechazo de la demanda. En este supuesto, precisamente, entre otras razones que expresaron con igual propósito, los sujetos pasivos de la pretensión esgrimieron la ausencia de efectos del boleto de venta por obra de su consiguiente ineficacia sobreviniente a raíz de un acuerdo posterior que, como se entendió en la instancia anterior, implicó una derogación del acuerdo original, cuanto menos tácita.
De esta manera, entiendo que el recurso de apelación deducido por el señor y la señora G. debe ser rechazado.
VI) Costas
1) El planteo de la parte actora encuentra como presupuesto la revisión del fallo en el sentido auspiciado en el escrito de expresión de agravios. Según se ve, la apelación, en mi opinión, no tendría chances de progresar, por lo que tal respuesta deja sin sustento la queja formulada en materia de costas.
2) Por consiguiente, considero que este agravio también debe ser desestimado.
VII) Conclusión
Bajo las condiciones enunciadas, entiendo que las quejas de la parte actora no pueden prosperar, de modo que, si mis distinguidos colegas de sala comparten el enfoque expuesto, correspondería confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido objeto y materia de agravios.
En cuanto a las costas generadas por la intervención ante esta sede, entiendo que también deberían ser soportadas por los reclamantes en su condición de vencidos, de acuerdo con la regla que rige en la materia a partir del hecho objetivo de la derrota y la ausencia de mérito suficiente para apartarse de esa directiva (cfr. Arts. 68, primer párrafo, 164 y 272 del CPCyCN). Así voto.
Por razones análogas, los doctores Díaz Solimine y Trípoli adhieren al voto del doctor Converset.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, el tribunal resuelve: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida en todo aquello que ha sido objeto y materia de los agravios, con costas (cfr. Arts. 68, primer párrafo, y 69 del CPCyCN).
La regulación de honorarios queda diferida para una vez que se determine la retribución de las tareas cumplidas en la instancia de grado.
La sentencia se suscribe en forma electrónica de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine. – Pablo Trípoli.
(1) Artículo 1º – El pago en efectivo de sumas de dinero superiores a PESOS DIEZ MIL ($ 10.000), su equivalente en moneda extranjera, efectuado en ocasión del otorgamiento de escritura pública, por la que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles, tendrá para las partes y frente a terceros los mismos efectos cancelatorios que los procedimientos previstos en lo incisos 1 a 4 del artículo 1º de la Ley Nº 25.345.
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento.
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
Disposición 5 de mayo 26 de 2025.- Registro de la Propiedad Inmueble: Cesión de derechos hereditarios; universalidad de bienes; publicidad; Registro de Anotaciones Personales; tomas de razón; asiento de dominio u otros derechos reales inscriptos; declaratoria de herederos o testamento aprobado; acompañamiento (B. O. 28/05/2025).
Ciudad de Buenos Aires, 26/05/2025
VISTO el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo 137 del decreto 2080/80 (T.O. decreto 466/99) y las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999 y
CONSIDERANDO:
Que en virtud del artículo 137 del decreto 2080/80 (t.o. decreto 466/99) y de las Disposiciones Técnico Registrales 6 y 8 de 1999, este Registro toma razón de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes por un plazo de 5 (cinco) años en el Registro de Anotaciones Personales;
Que el artículo 2302 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que la publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios se tiene por cumplida desde su celebración entre los contratantes y respecto a otros herederos, legatarios y acreedores del cedente desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio;
Que según la definición de López de Zavalía la cesión de herencia o de derechos hereditarios es “el contrato traslativo de todo o una parte alícuota de una universalidad jurídica recibida a título de heredero o coheredero, y moldeada en el acto de concertarse el negocio” (López de Zavalla, “Teoría de los contratos, Parte especial”, t. I, p. 641).
Que por ello siempre el objeto de la cesión de herencia lo constituye una universalidad jurídica, toda vez que no se enajena cada uno de los objetos singulares que integran la herencia, sino todo o parte del patrimonio hereditario, como un conjunto unificado de derechos y obligaciones que conforman un solo objeto.
Que por ello la inscripción de las mismas en el Registro de Anotaciones personales carece de valor legal adicional a los fines de su publicidad y oponibilidad a terceros.
Que la ley 17.801 por medio del Principio de Especialidad Registral exige que los derechos inscribibles estén perfectamente determinados en cuanto al objeto (inmueble) y al sujeto (titular del derecho).
Que si bien es cierto que la Cámara Civil en pleno en fallo “Discoli, Alberto T., suc.” año 1979 a la cuestión planteada de si la cesión de derechos hereditarios que comprende bienes inmuebles presentada en el proceso sucesorio es oponible a terceros, o por el contrario requiere, a ese efecto, su anotación registral acorde con lo que dispone el art. 2505 del Cód. Civil, resolvió por mayoría que para que la cesión de derechos hereditarios, que comprende cosas inmuebles, sea oponible a terceros interesados debe ser anotada en el Registro de la Propiedad; no es menos cierto que dicho plenario se resolvió bajo la vigencia del Código Civil velezano que no contenía una previsión tan clara como el actual 2302 del Código Civil y Comercial.
Que a todo evento su cumplimiento real y concreto en la actualidad queda satisfecho por la práctica del Registro de tomar razón de las cesiones de derechos hereditarios con relación al dominio de un inmueble particular, siempre que se cuente con declaratoria de herederos o testamento aprobado y su respectiva orden de inscripción.
Que en la misma línea el artículo 100 del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil dispone, como único caso de registración de cesiones de derechos hereditarios, aquellas que corresponden a un inmueble determinado y que las mismas deben ingresar al Registro de la Propiedad junto con la Declaratoria de Herederos o Testamento aprobado.
Que ello es así ya que la cesión opera la transmisión de la herencia como universalidad jurídica, en todo o en parte, pero al mismo tiempo sus efectos recaen sobre cada uno de los distintos bienes que la componen.
Que deben cumplirse las formalidades que las leyes generales exigen para que los actos de enajenación o transmisión de los mismos puedan ser opuestos a terceros: así, si se trata de inmuebles, será conducente a efectos de darle publicidad adicional a la prevista en el Artículo 2302 del Código Civil y Comercial preciso, la inscripción de la cesión en el Registro de la Propiedad, pero no en el Registro de Anotaciones Personales, sino en la respectiva matricula del inmueble involucrado en la cesión.
Que en otro orden de ideas mediante el DNU N° 70/2023 y la Ley N° 27.742 de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos se declaró la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal y administrativa, entre otras, y se dispuso un programa general de desregulación a través de la eliminación de múltiples trámites para el ciudadano.
Que por su parte el Decreto 891/2017, y demás norma emitida en consecuencia, implementó la simplificación de trámites para el ciudadano, incluyendo la eliminación de registros innecesarios o duplicados.
Que ciertas regulaciones dictadas han quedado desactualizadas en virtud de los avances jurídicos y sociales, conteniendo exigencias que, si bien al momento de su dictado resultaban justificadas, actualmente generan dilaciones y costos infundados.
Que a fin de tornar más eficiente y eficaz la gestión pública resulta necesario continuar con la simplificación y reducción de cargas y complejidades innecesarias en los distintos trámites y procedimientos que llevan a cabo las jurisdicciones nacionales.
Que en virtud de lo considerado, de las actuales necesidades y del estado del servicio registral, se requiere dejar sin efecto la registración de las cesiones de derechos hereditarios sobre la universalidad de bienes, en orden al cumplimiento de la publicidad prevista en la norma de fondo;
Que la presente Disposición Técnico Registral se dicta en uso de las facultades establecidas por los arts. 173, inc. a, y 174 del Decreto 2080/80 (t.o. Decreto 466/1999),
Por ello,
EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL DISPONE:
ARTÍCULO 1°.- A partir del 1 de Julio de 2025 no se tomará razón de cesiones de derechos hereditarios sobre una herencia, o sobre parte indivisa de ella, en el Registro de Anotaciones Personales, con independencia de la fecha de su otorgamiento.- Por ello serán objeto de rechazo (artículo 9, inc. a. Ley 17801) los documentos que contengan cesión de derechos hereditarios sobre universalidad de bienes.-
ARTÍCULO 2°.- La publicidad de las Cesiones de Derechos Hereditarios anotadas en el Registro de Anotaciones Personales con anterioridad a la vigencia de la presente, continuara hasta tanto se produzca la caducidad de las mismas.-
ARTÍCULO 3°.- Consecuentemente, solo se tomará razón en este registro de las cesiones de derechos hereditarios, cuando ellas se efectuaran con relación a un asiento de dominio, u otros derechos reales inscriptos, y siempre que sean acompañadas con la respectiva declaratoria de herederos o testamento aprobado, o estos se encontraren ya registrados.-
ARTÍCULO 4°.- Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección Nacional de Registro Oficial y archívese. – Bernardo Mihura de Estrada
e. 28/05/2025 N° 35770/25 v. 28/05/2025
Fecha de publicación 28/05/2025
VOCES: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE – CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS – UNIVERSALIDAD DE BIENES – PUBLICIDAD – DOMINIO – DERECHOS REALES – DECLARATORIA DE HEREDEROS – TESTAMENTO – ESCRITURA PÚBLICA – PROCESO SUCESORIO – HERENCIA – HEREDEROS – CONTRATOS – CESIÓN NDE HERENCIA – BIENES INMUEBLES – TERCEROS.
Crisalle, Marisa c. Proto, María Natalia y otros s/ escrituración.
En Buenos Aires, a los 17 días del mes de marzo del 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Crisalle, Marisa C/ Proto, Maria Natalia y Otros S/Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia el 25 de noviembre de 2024, que hizo lugar a la demanda que perseguía la escrituración de un inmueble, con costas por su orden, y que admitió parcialmente los reclamos indemnizatorios, expresan agravios ambas partes. También ambas respondieron los traslados respectivos.
La actora cuestiona que el juez no haya valorado la conducta dilatoria de los demandados, y que haya considerado que los demandados comenzaron los trámites pertinentes en el año 2015, cuando iniciaron un nuevo expediente en 2021 para obtener el final de obra. Entiende que el plazo de 180 días estipulado se encontraba vencido. Concluye que hubo mora de los obligados, y que deben cargar con las costas. Al ser así, entiende que la cláusula penal debió extenderse por un período mayor, a la vez que critica la morigeración. Luego cuestiona el rechazo del daño moral, y de la forma en la que fueron distribuidas las costas.
Los demandados alegan que la actora inició este juicio para evitar el pago del saldo de precio, ya que recibió la posesión sin formular reserva. Sostienen que los reclamos indemnizatorios son improcedentes, pues no se presentó a escriturar cuando fue convocada. Agregan que al tomar la posesión, carece de perjuicio, y que el dinero que adeuda pudo haberlo invertido y así obtener una renta. Alegan que reclamó insistentemente al gobierno de la Ciudad la aprobación de los planos. También que la única testigo es amiga de la actora, y que su declaración fue parcial. Concluyen que han cumplido debidamente con sus obligaciones. Por último, cuestionan la imposición de costas.
I. Hechos
Se persigue la escrituración del inmueble sito en la calle Moliere …, Unidad Funcional Nro. 2, Piso 1º, de Capital Federal, que la actora compró a María Natalia Proto, Martín Gabriel Stagnaro y Tamara Barcelo el 24/10/2017, por boleto de compraventa.
Se pactó en dicho contrato “un precio total de venta pactado de común acuerdo entre las partes en ciento siete mil dólares estadounidenses (U$S 107.000) pagaderos de la siguiente forma: la suma de ochenta mil dólares estadounidenses (U$S 80.000), la parte compradora abona en este acto a la parte vendedora en dinero en efectivo y a entera satisfacción, otorgando por la presente suficiente recibo y carta de pago en legal forma. Y el saldo o sea la suma de veintisiete mil dólares estadounidenses (U$S 27.000), el comprador los abonará en efectivo al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio. En caso que a esa fecha el comprador no contara con esa cantidad de dólares estadounidenses billetes podrá tomar una HIPOTECA EN PRIMER GRADO a favor del vendedor o de quien este designe (…) Dicha escritura traslativa de dominio con o sin hipoteca se firmará a partir de los CIENTO OCHENTA DIAS (180) a contar de la fecha de la toma de posesión y cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de por aprobado el plano respectivo y todo lo concerniente para poder otorgar el respectivo reglamento de Copropiedad y Administración que regirá la unidad objeto del presente”.
En el Boleto de Compraventa se pactó una cláusula de incumplimiento de cualquiera de las partes, de poder exigir la suma de U$S 50, por cada día de retardo en el cumplimiento.
La posesión fue entregada el 7 de mayo de 2018. En cambio, no se formalizó la escritura pública.
Dice el boleto (cláusula séptima) que “… para el caso de incumplimiento a las obligaciones contraídas se establece lo siguiente: Si el incumplimiento fuera por parte de la compradora la vendedora podrá optar por: a) exigir el cumplimiento con más los daños y perjuicios b) vencido el plazo para ello, dar por resuelto el presente de pleno derecho, pudiendo disponer libremente de la propiedad, devolviendo la suma de cincuenta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 50.000), quedando la suma de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000.-) en concepto de única indemnización a favor del vendedor libremente convenida entre las partes, siendo obligación de la parte compradora la entrega inmediata de la posesión del bien objeto de la presente. Si el incumplimiento fuera por parte de la vendedora la compradora podrá optar por a) dar por resuelto la presente de pleno derecho exigiendo a la vendedora la devolución de las sumas entregadas hasta esa fecha, con más otra suma que se pacta en este acto de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000), en concepto de única indemnización libremente convenida entre las partes, o b) exigir el cumplimiento de todo lo establecido en el contrato solicitando la escrituración judicial. En ambos casos de incumplimiento los compradores se comprometen a la entrega inmediata de la POSESIÓN DE LA UNIDAD”.
Agrega la cláusula octava: “La parte que no cumpla con las obligaciones contraídas por este boleto de compra venta, incurrirá en mora de pleno derecho la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos convenidos, sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial alguno, y podrá exigir una sanción diaria de CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES (u$s 50) por cada día de mora en el cumplimiento de las obligaciones”.
El 3/5/2022 se aprobó el plano para el final de obra y el 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra.
El 12 de enero de 2023, según informó la escribana a cargo los trámites necesarios, se sometió el inmueble objeto de autos al Derecho Real de Propiedad Horizontal, al otorgarse el reglamento. Para esa fecha fue citada la actora a concurrir a la escribanía, para el otorgamiento del título suficiente, pero no concurrió.
II. Escrituración. Mora
El juez admitió la demanda de escrituración. Es lo que la actora pretende, y no hubo oposición de los demandados.
Lo que se discute es si los demandados se encontraban en mora.
El a quo tuvo “por acreditado por la contestación de oficio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ya mencionada que los demandados instaron el curso del expediente administrativo –desde 2015– y que, más allá del tiempo transcurrido –prolongado debido al tiempo de inactividad causado por la pandemia del Covid–, tendiente a cumplir con todos los recaudos necesarios para materializar la efectiva transmisión del bien. Por ello, por no haberse cumplido las condiciones establecidas en el acuerdo, no se desprende en forma clara y positiva que el plazo de 180 días establecido para escriturar, se hubieren cumplido al momento de deducirse el reclamo y por lo tanto, no corresponde considerar que los demandados hubieren incurrido en mora en la obligación de escriturar”.
Por esa circunstancia, impuso las costas de esta pretensión en el orden causado. Ambas conclusiones son motivo de agravio.
Entiendo que le asiste razón a la actora. Es cierto que en 2015 se inició un trámite ante el Gobierno de la Ciudad. Pero también lo es que en abril de 2021 se inició otro expediente con la finalidad de obtener el certificado de final de obra. Así lo informó el Gobierno de la Ciudad.
El problema se suscita porque la demandada presentó dicho pedido en el Gobierno de la Ciudad, más de 3 años después de suscripto el contrato.
En mi opinión, teniendo en cuenta que los contratos deben ejecutarse e interpretarse de buena fe, dicho plazo no podía quedar sujeto a la discreción de los obligados. Cabe interpretar que el plano debía presentarse en un plazo razonable, salvo motivos de excepción que lo impidieran, en el caso no demostrados. Se ha invocado la pandemia, pero el trámite pudo haberse iniciado mucho antes de dicho hecho.
Con el criterio opuesto, se llegaría a la absurda situación de que la parte demandada podía tomarse 10 años para presentar el plano, sin ninguna consecuencia, con grave perjuicio para la otra parte, que con legítima expectativa espera la contraprestación.
No me parece razonable que los demandados hayan tardado más en presentar el plano, que el tiempo que acordó era necesario para someterlo al derecho de propiedad horizontal. No puede tomarse todo ese tiempo para iniciar un trámite administrativo que, por lo visto, no duró excesivamente. Demoró alrededor de un año. La escrituración se subordinó al acaecimiento de ciertos recaudos cuya realización no es puramente potestativa del deudor.
No es que no había plazo, sino que se pactó el cómputo a partir de un plazo incierto (Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa Inmobiliaria, Ediar Bs. As. 1976, p. 336), aunque advierto que para cierta doctrina constituye un plazo tácito. A fin de analizar si la obligada incurrió en mora respecto de la referida obligación, entiendo que la modalidad establecida por las partes para diferir la exigibilidad de tal prestación, no impone la fijación de un plazo, sino que conduce a interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el término acordado (conf. CNCiv, Sala A, “Alfredo, A. c/ Comisión Municipal de la Vivienda”, publicado en LA LEY, 1988-C, 452).
Si bien el vencimiento del plazo incierto se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que sea el juez quien evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.
Si bien en los supuestos de plazo determinado incierto el juez no puede alterar el orden de lo pactado, modificando arbitrariamente el plazo previsto por las partes para cumplir la obligación, ello no obsta a que pueda evaluar la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.
Habiéndose subordinado la exigibilidad de la obligación a un hecho potestativo, aunque parcialmente a cargo del deudor, es dable que el juez decida si el plazo ha transcurrido o no a la fecha de promoción de la demanda.
Esta conclusión se impone desde que en el cumplimiento de los deberes secundarios de fidelidad o de conducta, como los llama la doctrina alemana, que acompañan al básico deber de prestación, los contratantes deben extremar la buena fe en su cumplimiento, desplegando una conducta que permita alcanzar el interés de la contraria, toda vez que entre los contratantes existe una relación de confianza y una obligación de cooperación, que en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico constituyen una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe de cumplimiento (Cám 2a Civil y Comercial, Córdoba, López, Mario Ricardo c. Los Carolinos S.A. s/ ordinario – cumplimiento / resolución de contrato. recurso de apelación, 04/07/2013, TR LALEY AR/JUR/48381/2013).
En suma, es deber del juez interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el plazo de vencimiento incierto acordado al deudor, pues el plazo suspensivo incierto no puede postergarse “sine die”, ni quedar al arbitrio de la parte a cuyo cargo se ha puesto la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr. En estos supuestos la diligencia o inactividad de la parte que asumió el compromiso, constituye una cuestión de hecho que corresponde juzgar judicialmente.
En ese sentido, se ha entendido que cuando estamos ante un plazo suspensivo incierto que dependía de la realización de actividades por parte del deudor, hechos potestativos a cumplir en cierto tiempo, si ha transcurrido un lapso suficiente para dar fin a los trámites previos y el demandado no probó que practicara actos útiles para que ello tuviera lugar “…corresponde dar por transcurrido el plazo incierto y considerar que la obligación es pura y simple exigible en la oportunidad más próxima que su índole consienta” (CNCiv. Sala A, voto del Dr. Llambías, LA LEY, 113-212, Sala C, Voto del Dr. Cifuentes in re: “Criscuolo de García c Borque de Blaya”, 15/6/77, LA LEY, 1978 A-416, fallo 75.442). En sentido similar un precedente judicial sostuvo: “En la cláusula sexta de los actos jurídicos de compraventa se estipuló que la escritura traslativa de dominio sería otorgada una vez finiquitados todos los trámites necesarios para la subdivisión horizontal de las unidades vendidas y despachados los certificados correspondientes. Cláusulas de ese tipo (muy frecuentes en los boletos de compraventa de departamentos) entrañan un plazo suspensivo incierto que difiere la exigibilidad de la obligación (arts. 566 y 568 C.C.). Pero plazo incierto no significa inexistencia de plazo, ni que la parte que se beneficia con el mismo pueda dilatar abusivamente y “sine die” el cumplimiento de la obligación a su cargo, toda vez que en ese caso el afectado puede pedir la fijación judicial del término dentro del cual aquélla debe ejecutarse” (CNCiv. Sala D, 25/61970, JA 1970-B-153).
Al valorar las constancias del expediente a la luz de la sana crítica, concluyo sin dudas en que los demandados no han sido muy activos y diligentes en promover el avance del referido trámite, en función de las obligaciones asumidas. En autos no se produjo ninguna prueba tendiente a justificar que la demora en llevar a cabo la presentación de los planos se debió a trámites administrativos no tenidos en cuenta al momento de firmarse el contrato, ni a ninguna otra causa que pudiera configurar una imposibilidad de cumplimiento objetiva, absoluta y no imputable ocasionada por caso fortuito.
El contrato se suscribió el 24 de octubre de 2017. La posesión se entregó el 7 de mayo de 2018. El trámite se presentó ante la autoridad administrativa el 22/04/2021. El 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra, esto es 11 meses después, aproximadamente. Para peor, recién el 12 de enero de 2023, la escribana citó a escriturar.
¿Cuál hubiera sido el plazo razonable para presentar el plano, obrando de buena fe, y de acuerdo a lo que las partes esperaban de la otra? Entiendo que 6 meses podría ser un plazo tolerable para dicha actuación. Esto es, el 7 de noviembre de 2018. Teniendo en cuenta que el gobierno de la Ciudad demoró 11 meses en aprobarlo, llegamos al 7 de diciembre de 2019. En suma, valoro una demora de 30 meses, o bien 900 días.
Las partes pactaron una multa diaria de U$S 50. Esto arrojaría una suma de U$S 45.000. Ahora bien, en su escrito de demanda la actora reclama por “102 días: Penalidad U$S 5100” (ver pág. 588 del PDF). El principio de congruencia no me permite otorgar más de lo expresamente solicitado, pues se afectarían las garantías constitucionales de defensa en juicio y del debido proceso.
La cláusula penal hace las veces de indemnización sustitutiva, porque “suple la indemnización de los daños” (art. 793, Código Civil y Comercial).
Admite nuestro Código, al consagrar el principio de la inmutabilidad relativa, la reducción de la pena excesiva o exorbitante, para lo cual es posible valorar de alguna forma la existencia del daño. Para ello, entonces, es necesario comparar el valor de la pena con el de la prestación principal (ver arts. 794, 1714, 1742, 1747, y ccdtes.).
Teniendo en cuenta los valores en juego, el de la prestación principal y el de las accesorias, así como la gravedad de la falta cometida, así como que la actora tenía la posesión y que mantuvo en su poder la suma necesaria para el saldo de precio, considero que la aplicación estricta de lo pactado convertiría en desproporcionado el monto fijado (ver esta Sala, 27/11/2024; Cano, María Beatriz vs. Vivarelli y Balzano, Ana María s. Escrituración, Rubinzal Online; RC J 13588/24).
Obviamente, distinto sería el criterio si no se hubiese entregado la posesión, y si la escrituración fuese imposible (v.gr.: si se enajena a un tercero de buena fe y a título oneroso). En el caso, se trata de una cláusula penal moratoria, comprensiva del retardo en el cumplimiento, que se acumula a la pretensión principal.
Por lo tanto, propongo que se establezca en la suma de U$S 4000 el monto que compensa la demora en escriturar. Los intereses serán los fijados en primera instancia y correrán desde igual fecha, por falta de agravios al respecto. A la vez, la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, teniendo en cuenta lo expuesto.
III. Demora en la entrega de la posesión
El magistrado de primera instancia concluyó que “el incumplimiento de la obligación de entregar la posesión por parte de la vendedora es una circunstancia verificada y por ende, eficiente para aplicar la multa convencional (art. 792 del CCCN)”.
La entrega de la posesión fue pactada para el 30 de noviembre de 2017 (cláusula quinta), pero finalmente fue entregada el 7 de mayo de 2018, es decir con 158 días de retardo. Por este motivo, en el fallo apelado se admitió este reclamo por u$s 3.950.
Los demandados alegan que la actora no hizo reserva alguna al recibir la posesión. La actora se queja de la reducción efectuada por el a quo.
Ante el incumplimiento del vendedor en la entrega del departamento, constituye un daño indemnizable el referente a la privación del uso, o sea, la pérdida de la chance de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales [Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, § 41; CNCiv., Sala B, 21/9/81, ED, 97-308]. Si la posibilidad de ganancias tiene bastante fundamento, la pérdida de ella a causa de un incumplimiento contractual debe ser indemnizada, en tales casos lo que se indemniza es la chance en sí misma y no la ganancia frustrada, debiendo ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, no pudiendo nunca identificarse con el eventual beneficio perdido [CNCom., Sala A, 24/12/81, ED, 98-287].
Ahora bien, las partes valuaron el daño mediante una cláusula penal. Ello es absolutamente válido. A la vez, por lo dicho anteriormente, comparto el criterio del a quo en el sentido de morigerar la pena pactada.
Lo cierto es que la renuncia no se presume y su interpretación es restrictiva (art. 948), máxime advirtiendo que la otra parte estaba en mora, que se configuró de pleno derecho.
No advierto razones de peso en ninguno de los recursos interpuestos para apartarme de lo resuelto. Los demandados dedican parte de su memorial a criticar a la testigo que declaró en el juicio, cuando lo cierto es que dicho testimonio no influyó en la solución del caso. Curiosamente, la actora se queja de que el juez no haya valorado esta declaración.
Propongo confirmar lo resuelto sobre el punto.
IV. Daño moral
En la sentencia apelada se dice que “no se ha aportado elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida”.
En principio, los diversos supuestos de incumplimiento que suelen presentarse no dan lugar a la reparación del daño moral, cuya procedencia es menos frecuente en el ámbito de la compraventa de inmuebles. No obstante, el art. 1741 del Cód. Civil y Comercial no la impide. La carga probatoria del daño moral recae invariablemente sobre el actor, quien deberá acreditarlo, mediante demostración activa, cuando se afecte un bien de naturaleza patrimonial (art. 1744).
Ahora bien, como ya expuse anteriormente, las partes acordaron una cláusula penal para el supuesto de demora en el cumplimiento de la obligación de escriturar.
Al ser así, de los términos en que ha sido redactada la cláusula que específicamente se concibió para dirimir situaciones como la que nos ocupa, denota que su finalidad ha sido prefijar las consecuencias patrimoniales del incumplimiento contractual (daño). Esta caracterización arroja, a su vez, una consecuencia fundamental: que deba interpretarse que tal pena entró en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, privando al acreedor del derecho a otra indemnización, aunque probase que la pena no es indemnización suficiente (art. 793, CCyC).
La reparación estipulada en la cláusula penal resulta omnicomprensiva de todo perjuicio, siendo por tanto improcedente adicionar, a la suma resultante de aquella previsión contractual, una nueva indemnización que responda a la lesión de otros intereses amparados por el ordenamiento jurídico (en el caso, los intereses extrapatrimoniales que pudiera haber visto afectada la compradora a raíz de la conducta de sus contrapartes).
Por lo tanto, el agravio no puede progresar.
Por lo expuesto, propongo que se modifique parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y que se la confirme en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.
El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.
Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: modificar parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4.000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y confirmarla en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.
P., R. J. c. Ziza S.A. y otros s/ simulación y P., D. J. c. Ziza S.A. y otros s/ simulación
Comentado por Lucas P. Leiva Fernández: Cuando el amor finge: la simulación detrás de los bienes propios y gananciales.
En Buenos Aires, a los 19 días del mes de febrero de 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados:“P., R. J. c/ Ziza SA y otros s/ Simulación” y “P., D. J. c/ Ziza SA y otros s/ Simulación”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia en los expedientes acumulados el 19 de agosto de 2024, que rechazó la demanda por la cual cada uno de los actores perseguía que se declaren simulados ciertos actos jurídicos, e hizo lugar a la reconvención por colación contra una de las actoras, los vencidos expresan agravios. Los demandados, G., M. P., M. C. P., y Ziza SA, respondieron los respectivos traslados.
Sostiene D. P. que la sentencia es arbitraria. Pues encuadró mal los hechos, omite resolver cuestiones, introdujo cuestiones ajenas, violó el principio de congruencia. y no valoró adecuadamente la prueba. En primer lugar, alega que se interpretaron mal los hechos, pues no demandó la nulidad de la compraventa del inmueble sito en la calle Talcahuano …, sino incorporar al acervo sucesorio de su padre, el bien ubicado en la Avda. del Libertador … piso … A y B, de esta Ciudad. Cuestiona lo resuelto sobre la carga probatoria. Luego cita lo declarado por testigos en el sentido de que la demandada ya era amante de su padre desde largo tiempo atrás (1974, no 1986) al reconocido, y que adquirió su primer departamento con dinero de su padre.
Destaca que “en octubre de 1994, nuestro padre y la Sra. M. C. P., adquieren un departamento en la Av. del Libertador con un metraje que duplica al anterior y en una mejor ubicación. Que se escritura el día 25/10/94, escritura 139, a nombre de una sociedad panameña, Ponte Ferrari Corp, constituida días antes a este solo efecto, inscripta en Panamá el 04/10/1994 y cuyo firmante en la escritura de compra es D. A. G., Esposo de la hermana de M. C. P., M. H. P. El mismo día de la compra de la propiedad a Big Ben SCA, el 25/10/1994, y M. C. P. de P., le vende Talcahuano a Big Ben SCA, el que en realidad fue dado en parte de pago por la compra del nuevo departamento”. (fs.62 / 75 Exp 17498/2016). (…) Que un año después y sin necesidad alguna, y aprovechándose del Alzheimer de nuestro padre, M. C. P., repite la escritura de adecuación de Ponte Ferrari Corp de Panamá a Ziza SA de Argentina en el caso la numero 913, y manifiesta lo siguiente: ‘QUE LAS ACCIONES DE LA SOCIEDAD QUE REPRESENTO SON PROVENIENTES DE DINERO PROPIO, DE ACUERDO A LA SIGUIENTE DOCUMENTACIÓN…, Y PROSIGUE “QUE CON FECHA 19 DE JUNIO DE 1992, COMPRO; SIENDO DE ESTADO CIVIL SOLTERA EL INMUEBLE DE LA CALLE TALCAHUANO …. – ( Fs. 62/75 Exp 17498/2016).”
Agrega que la propia demandada reconoce, al responder la acción, que, respecto del departamento de la Avda. del Libertador, “se debió abonar una diferencia de U$S 100.000, de la cual ella aportó el 5 %”. Dice que se omitió valorar la declaración de la testigo B. Agrega que los otros codemandados no declararon estos bienes ante la Dirección Impositiva.
También sostiene que el a quo no valoró las mentiras de la demandada a lo largo del litigio. Afirma, con cita de la testigo H. y de otras, que la demandada no tenía dinero para concretar las adquisiciones que menciona el a quo. Formula consideraciones sobre el estado de salud de su padre. Concluye que “desde el inicio de su relación nuestro padre y M. C. P., intentaron ocultar, primero el origen del dinero de las compras efectuadas por M. C. P., y luego la ganancialidad de los mismos a partir de su matrimonio”.
Por último, cita el dictamen del Fiscal en la causa penal y, en subsidio, critica la imposición de las costas.
En el expediente acumulado, pueden leerse similares agravios del otro actor, hermano de la apelante citada, y las respectivas respuestas.
I. Hechos
Los actores son hijos del fallecido S. P. Su padre tenía un negocio de artículos de cuero junto a su suegro. Aquél se divorció en 1988 de su esposa, madre de los actores, y contrajo matrimonio con la demandada M. C. P. el 20 de noviembre de 1990. Esta última, en colaboración con su hermana y su cuñado, adquirió para la sociedad Zizas SA un inmueble. Según los actores, las sucesivas adquisiciones de este inmueble, sito en la Avda Libertador, han sido fruto de maniobras no sinceras, con el sólo fin de perjudicarlos. Esto es, que no pudieran heredarlo.
En su relato, insisten con diversos argumentos en que la demandada, originariamente empleada del negocio de su padre, no tenía dinero para las adquisiciones que fue realizando e incorporando al patrimonio de sociedades. Alegan que hubo actos jurídicos simulados o, desde otro enfoque, derecho a cuestionar transmisiones que afectaron su legítima.
El juez de primera instancia consideró, en cambio, que había pruebas suficientes para concluir que la demandada contaba con ingresos suficientes.
Sostuvo el a quo que “que la escritura Nº 54 (ver fs. 11/16) que da origen a todo el presente reclamo, y en la cual el actor refirió en su demanda que “se mintió sobre el estado civil de la esposa de mi padre”, no es cierto, sino que todo lo contrario, pues de la misma se desprende, justamente, que aquella estaba casada con el Sr. S., y lo que efectivamente surge palmariamente, y de la cual el causante prestó su consentimiento a tales fines, es que ‘los fondos que emplea en la presenta compra, provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio…’. Como punto destacable, en este primer punto en análisis, es que la Sra. M. C. P. aquí demandada, a casi dos años de haber contraído nupcias con el Sr. S. P., adquirió un inmueble con fondos propios, lo que así se dejó asentado en la escritura respectiva y de la cual, por su parte, su cónyuge prestó el consentimiento en dicha transacción. Nada hace presumir, hasta el momento, la no bondad del acto escriturario y la simulación alegada en los líbelos iniciales. Mención aparte corresponde hacer respecto de la capacidad económica de la demandada, quien logró probar, prima facie, que aquella no resultaba ser, al momento de la adquisición del inmueble, una persona carente de recursos o fortuna, sino que, todo lo contrario, ya que puede advertirse con meridiana facilidad, a través del extenso plexo probatorio desplegado por aquella, que su situación económica era ventajosa. Al respecto, adviértase, por ejemplo, que en el año 1979 – muchos años antes de contraer nupcias con el causante Sr. S.– la demandada ya había adquirido su primer inmueble en la calle Suipacha …, unidad Funcional Nº 213 de esta Ciudad (ver informe de dominio obrante a fs. 299/300)”.
Agregó el juez de primera instancia que “La demandada, Sra. P., en cambio, aportó las siguientes pruebas, acorde en buena medida con su relato, de donde surge que: a) Previo a la fecha en que efectuara la compra de la propiedad en litigo, había adquirido, años antes, un inmueble en la calle Suipacha … de esta Ciudad de 33m2 como ya fuera referido (ver informe de dominio de fs. 305/308); b) Posteriormente, en el año 1983, con el producto de la venta del inmueble antes referido, adquirió el departamento de la calle Suipacha … de esta Ciudad de 85m2 (ver informe de dominio obrante a fs. 299); c) Contaba con una larga trayectoria de modelo de pasarela, en la que trabajaba tanto para marcas nacionales como internacionales; d) Siendo soltera, se había asociado con el Sr. P. (S. P. SRL), cuya objeto societario se dedicaba al rubro textil e indumentario, empresa de la que llegó a resultar propietaria en un 50% y presidenta de la firma, tal como diera cuenta la “cesión de cuotas y modificación de contrato” obrante a fs. 256/257, entre otras; c) Que la Sra. P. había trabajado aproximadamente durante 3 años en la firma “Julio Rosenstein SRL”, tal como dieran cuenta las declaraciones testimoniales obrantes en autos, entre otras. d) Luego de ello, contrajo matrimonio con el causante. Todo ello, permite entonces concluir, que la demandada no resultaba ser una persona carente de bienes de fortuna, sino que, todo lo contrario, en tanto la concatenación de las distintas compraventa de inmuebles, sumado a las diferentes labores realizadas a lo largo de los daños, evidencian su buen pasar económico antecedente al matrimonio contraído con el Sr. S.–. A ello agrego, que misma suerte corrió la adquisición del inmueble de la calle Talcahuano … piso 13 de esta Ciudad, en tanto y tal como surge de la escritura Nº 109 obrante a fs. 302/304, la Sra. P. había vendido el inmueble último de la calle Suipacha con el asentimiento del Sr. P., lo que evidencia que aquella contaba con los fondos propios para adquirir la unidad referida al comenzar el presente párrafo. A modo de corolario, debo destacar que la actora tampoco ha podido probar la falta de fortuna en la demandada, si se tiene en consideración que aquella contaba con parte de la propiedad de un automotor Mercedes Benz 300 CE y la embarcación de 10m de eslora a la que bautizó “No problem”. De ello, da cuenta la prueba documental adjunta en autos a la que me remito brevitis causa. Por ello, a esta altura del análisis, sinceramente nada hace presumir que la adquisición del inmueble cuya simulación se pretende, se haya efectuado, en realidad, con fondos provenientes del Sr. S.”.
II. Agravios
Hecho el relato precedente, cabe entonces revisar si son exactas las descripciones y conclusiones vertidas en el fallo apelado, o si asiste razón a los apelantes.
a) Inmuebles de la calle Talcahuano y Libertador
M. C. P. adquirió, en 1979, un inmueble en la calle Suipacha … de esta Ciudad de 33m2 (ver informe de dominio de fs. 305/308); posteriormente, en el año 1983, con el producto de la venta del inmueble antes referido, adquirió el departamento de la calle Suipacha … de esta Ciudad de 85m2 (ver informe de dominio obrante a fs. 299). Según la demandada, lo vendió el 1 de abril de 1993 por U$S 78.000 (ver fs. 328), aunque en la escritura se mencionan $78.000 (ver fs. 303).
El 19 de junio de 1992 la demandada, M. C.P., adquirió una unidad funcional de 186 m2, más 2 cocheras y baulera, en el edificio sito en la calle Talcahuano 1276 de esta Ciudad. Manifestó en la escritura que estaba casada con S. P.. La compra se hizo por US$ 240.000, se pagó una parte, y el resto en cuotas. En lo que aquí interesa, declaró la compradora que “los fondos que emplea en la presente compra provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio y de utilidades extraídas de la Sociedad Sami P. SRL” (fs. 15). Dicho inmueble, el 27 de abril de 1993, lo afectó como bien de familia (fs. 286). Este inmueble, antes, había sido alquilado por S. P., por 2 años, con vencimiento el 30 de junio de 1992. Aquella fue la garante (ver fs. 288 y ss).
El 25 de octubre de 1994 M. C. P. vendió las unidades funcionales antes mencionadas a Big Ben SCA por la suma de US$ 260.000. Se manifestó en el acto jurídico formalizado por escritura pública que lo hacía con fondos propios. Estuvo presente en el acto S. P., quien prestó su consentimiento con la venta que efectuaba su esposa, en los términos del art. 1277 del Código Civil, entonces vigente (ver fs. 17/20, escritura número 138).
A continuación, el mismo día, se formalizó otra venta. En esta oportunidad, la mencionada Big Ben SCA le vendió el inmueble sito en Avda Libertador …, piso 23 letras A y B, con una superficie de 358m2, más baulera y guardacoche, por la suma de U$S 360.000, a la sociedad panameña Ponte Ferrari Corp, representada en ese acto por el codemandado G., cuñado de M. C. P. (fs. 21/4). LA hermana, M. E. P., es socia de dicha empresa.
La sociedad panameña fue constituida en ese país el 3 de octubre de 1994, pocos días antes de la compra del inmueble. El 16 de noviembre de 2006, M. C. P. de P., con domicilio en el inmueble antes referido, y su hermana M. E. P., con el objeto de adecuar la sociedad extranjera al derecho argentino, la convirtieron en “Ziza SA” (fs 88/94), de la cual es Presidente del Directorio.
Posteriormente, el 13 de junio de 2007, puso el inmueble a nombre de la continuadora Ziza SA, aquí codemandada. En dicho acto manifestó que “las acciones de la sociedad que representa son provenientes de dinero propio”. Hizo un relato de las adquisiciones anteriores y, respecto del inmueble sito en la calle Talcahuano, dijo que lo “compró siendo de esta civil soltera” (fs. 26 vta). Agregó que, con el dinero de la venta de este último, la sociedad panameña Ponte Ferrari Corp adquirió el ubicado en la calle Libertador. Presente en el acto S. P. expresó que “concurre a este acto al solo efecto de ratificar lo manifestado por su cónyuge … que las acciones de la citada sociedad Ziza SA son exclusivamente de carácter propio” (fs. 27).
En síntesis, a pesar del reconocimiento del fallecido S. P. sobre el carácter propio del dinero utilizado por la demandada M. C. P., los hijos del causante cuestionan su veracidad.
b) Marco jurídico
Cuando en 1992 la demandada manifestó que adquiría, estando casada, con fondos propios, tal manifestación unilateral no era oponible al otro cónyuge, lo cierto es que en 2007 el marido ratificó tales declaraciones. Esto le otorga una presunción de veracidad. Claro que la caracterización de un bien como propio o ganancial no depende de la voluntad de los cónyuges, ya que no pueden decidir acerca de su naturaleza, pues ello depende de una serie de reglas que, en general, se refieren al tiempo de la adquisición y a la naturaleza del derecho que justifica esa adquisición.
Como es sabido, los bienes gananciales son aquellos que conforman la masa común de los cónyuges, y respecto de los cuales cada esposo tiene un derecho potencial sobre los adquiridos por el otro, que se materializará al extinguirse la comunidad. Son aquellos incorporados al patrimonio de uno, otro, o ambos, durante el régimen de comunidad por causa onerosa, siempre que no corresponda calificarlos como propios.
Se presume, de acuerdo al art. 1271 del Código Civil, la cualidad de ganancial de todos los bienes existentes a la culminación del régimen (Méndez Costa, Josefa, Código Civil de la República Argentina explicado, T. IV, p. 375, Santa Fe, 2011). Es sabido que el art. 1271 del Cód. Civil establece una regla de prueba respecto del carácter de los bienes existentes a la disolución de la sociedad conyugal. Los presume gananciales y quien afirme el carácter propio debe probarlo. Se trata, en consecuencia, de una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada por la prueba en contra, pesando ello sobre el cónyuge que pretenda desvirtuar el carácter del bien presumido por la ley (GUAGLIANONE, Disolución y liquidación de la sociedad conyugal, p. 213 y ss.; BELLUSCIO, Manual de derecho de familia, t. II, p. 72, 5º edición; ZANNONI, Eduardo, Derecho de Familia, t. I, p. 483, nº 394 y ss.; MAZZINGHI, Derecho de Familia, t. II, nº 243; MÉNDEZ COSTA, Efectos patrimoniales del matrimonio, en Derecho de familia, I, p. 346; FASSI, Santiago y BOSSERT, Gustavo, Sociedad conyugal, t. I, p. 330 y ss.).
El fundamento de la ganancialidad reside en la presunción de concurrencia de ambos cónyuges en un esfuerzo común empleado en lograr bienes, y en la solidaridad que el matrimonio crea entre ellos, con total prescindencia del aporte que aquellos efectuaron para las adquisiciones.
Por regla, puede decirse que son propios los bienes que cada esposo era propietario desde antes de la celebración del matrimonio, y los que adquiera después por título gratuito. También lo son los adquiridos por subrogación real de un bien propio. Así lo preveía el art. 1266 del Código Civil vigente en ese entonces. En cambio, son gananciales los que adquiera luego de las nupcias por un título oneroso.
En el caso de los bienes adquiridos por subrogación real, es importante que en el acto de adquisición se deje constancia de que el dinero pertenece a uno de los cónyuges, y se mencione el origen de los fondos, para que no resulte incluido por la presunción de ganancialidad. Así lo resolvió un fallo plenario de esta Cámara (14/7/72, La Ley 148-163).
Al tratarse de una regla general, quien alegue lo contrario carga con la prueba de sus afirmaciones.
Se ha acreditado que, antes de casarse, M. C. P. era titular de un inmueble sito en la calle Suipacha … de esta Ciudad, de 85m2. También que dicho inmueble fue vendido. De tal forma, ya poseía dinero propio. Sin embargo, advierto que, según la propia demandada, lo vendió en 1993 por U$S 78.000 (ver contestación de demanda, fs. 328). Este es un detalle importante.
c) La prueba
No se discute que el fallecido S. P. trabajaba en la firma de su suegro, J. R. SRL, dedicada a la venta de artículos de cuero. Tampoco que M. C. P. fue empleada de dicho negocio, ubicado en la calle Florida.
La demandada, formó con su cónyuge la sociedad S. P. SRL, dedicada a la venta de indumentaria femenina, de la cual S. P. era titular del 75% de las cuotas, y ella del 25% restante. En 1987 adquirió un 25% más ver fs. 328). Esto encuentra respaldo en la copia de fs. 255/7).
En 1988, antes de casarse, los mencionados adquirieron un automóvil Mercedes Benz (fs. 278), que luego S. P. vendió por la suma de U$S 73.500, en 1992 (fs. 279). También en 1988 M. C. P. adquirió, a través de un plan de ahorro, un Ford Sierra Ghia (fs. 282), y un yate, en 1989 (fs. 309/14), que vendió en junio de 1993 por la suma de U$S 85.000 (fs 317).
Surge de fs. 386/8 que M. C. P. estuvo inscripta en la AFIP desde 2005 para el pago del impuesto a los bienes personales, y desde 2008 para el impuesto a las ganancias. En 2015 pasó a ser monotributista, aunque también antes había tenido esta categoría. Menos aportes impositivos parece haber realizado el fallecido esposo (ver fs. 389/91). No hay constancia de los períodos que aquí interesan.
La testigo F., trabajó en Julio Rosenstein SRL., entre el año 1964 hasta el año 2000. Primero fue empleada y luego fue jefa de administración. Declaró que la demandada fue allí vendedora, “Habrá sido un par de años desde el año 72 al 74”. Luego “se constituye otra sociedad que es la SAMY P. SRL. Y ahí en esa sociedad se integra a la Sra. P., con un 25% de acciones. Lo sé porque, el Sr. S. P. comento que le habían cedido un 25% para resguardar a la Sra. P. en ese momento (…) dijo que lo había hecho para proteger a la Sra. C. ya que él era un Señor mayor” ver fs. 532/3).
La testigo B., que también trabajó en ese negocio entre el 13 de marzo del año 1978, hasta el 10 de agosto del año 2000, dijo que “ella era una persona que no tenía ningún poder adquisitivo. Por su vestir. Y esas cosas la sabemos (…) en una de las conversaciones que tuvimos con la Sra. C. estaban por vender unos de los barcos que le quedaban al Sr. S., entonces ella (M. C.) muy jocosa me dijo que los hijos que no iban a ver nunca nada, porque ella los iba a ‘cagar’. y que no iba a dejarles a ver ni un solo centavo y que todo iba a ir para ella. Esa es mi verdad (…) La Sra. C. me suspendía y amonestaba cada vez que podía. No le tengo ningún rencor. Esto figura en los libros de la empresa” (fs. 554/5).
En forma similar se explayó la testigo H. Relató que fue empleada del negocio original, y que en el departamento de la calle Suipacha “después del año 85/86/87, no recuerdo exactamente qué fecha, hacíamos trabajos que tenían que ver con la empresa que eran trabajos en negro, no declarados. Era el dto. del Sr. S. P., era como un dúplex, hacíamos trabajos que no se podían hacer en el local (…) finales del año 78/80/81, (S. P.) pidió una cantidad de dólares creo que era 25.000 o 30.000, no recuerdo exactamente, tenía que hacer una escritura en la calle Suipacha. Yo estaba en la oficina cuando lo pidió y a la semana siguiente se lo dimos (…) el Sr. S. traía todos sus impuestos de servicios de su casa y los del Dto. de la calle Suipacha (…)”. Luego sostuvo que S. P. tenía una posición económica muy importante, con viajes, bienes, etc. Agregó que “el Sr. S. para darle un poco de identidad de dueña la puso como socia. Lo sé porque le Sr. S. nos dijo, a mí y a la gente de la oficina, para que el resto del personal la tomara como que era uno de los dueños”. Finalmente, que a “SAMY P. SA, a esta empresa le hice juicio por mi despido” (ver fs. 662/3).
Por su parte, la testigo A. declaró que “Conoce a M. C. P. Mi relación con ella comienza cuando voy a ingresar al Instituto de María Fernanda Cartier, instituto de modelos. Ella Fue mi profesora de Manequin, de maquillaje también era profesora de casting. Nos enseñaba a posar, a hacer fotos porque ella era modelo publicitaria. Era muy conocida en esos años porque trabajaba en El arte de la elegancia de Jean Cartier. Era un programa que se emitía por canal 9 los sábados (…) ella se iba de viaje, estaba muy ocupada. Hacia desfiles. Tenía una agenda muy ocupada. Yo a veces desfilaba en los cursos. Ella viajaba a Europa porque asesoraba a fábricas (…) Cuando empecé a ver el Arte de la Moda ella era primera figura. Cuando digo moda me refiero a catálogos, publicidades, desfiles, asesoramiento de imagen. También asesoraba a los fabricantes, de ahí sus viajes a Europa (…) ella tenía su departamento, por lo que ella me comentaba. Yo la veía con su buen auto. Su presencia, como se vestía, toda su imagen. Daba una imagen de una persona que estaba bien económicamente. Yo en ese momento trabajaba con ella y ganaba muy bien. Me imagino que ella ganaba muchísimo mejor que yo por su exposición (…) el Sr. P. estaba muy preocupado por su nivel económico (…) Yo veía que siempre era C. la que pagaba” (fs. 559/60).
A fs. 675/6 puede verse el informe del perito tasador, del que surge que el valor del departamento ubicado en la Avda Libertador es importante, más de U$S 1.000.000, y bastante más elevado que el correspondiente al de la calle Talcahuano.
En materia de simulación la prueba debe examinarse en conjunto, especialmente cuando es invocada por terceros, que necesariamente han de recurrir a las presunciones. En el caso, se han demostrado hechos que, ligados y vinculados con otros, alcanzan valor probatorio con entidad tal para hacer desaparecer la duda y crear una fuerte presunción de simulación. Para que la acción prospere es necesario acreditar, sin duda, que el acto jurídico fue realizado con el propósito de defraudar a los herederos, sustrayendo a su acción el inmueble amenazado de ser incluido en la sucesión, mediante una declaración falaz.
En el caso, las ventas y adquisiciones no fueron simuladas, fueron reales. Lo que se cuestiona es el origen de los fondos. La demandada P. sostiene, con apoyo en los títulos, que eran propios, mientras que los actores, con apoyo en ciertas presunciones, sostienen que eran gananciales. No se está cuestionado en este litigio la operación, sino la declaración de ser propio el inmueble inserta en las adquisiciones, tema que es ajeno a los vendedores.
III. Conclusión
Considero que asiste razón a los apelantes. En efecto, entiendo que hay presunciones que permiten concluir que el fallecido S. P. también hizo aportes a las adquisiciones de inmuebles antes mencionadas.
Veamos. M. C. P., en 1992, adquirió por US$ 240.000 el inmueble de la calle Talcahuano al 1200. Se pagó una parte, y el resto en cuotas. En lo que aquí interesa, declaró la compradora que “los fondos que emplea en la presente compra provienen de recursos propios obtenidos con anterioridad a su matrimonio y de utilidades extraídas de la Sociedad S. P. SRL” (fs. 15).
Ninguna prueba produjo sobre tales ingresos. Surge de la causa que trabajó como vendedora unos años, y que también fue modelo, pero no mucho más. Lo que sí se ha acreditado es que dicho inmueble, dos años antes, era alquilado por S. P. en una suma importante. A la vez, me llama la atención que la compradora no precisó vender su inmueble de la calle Suipacha para hacer frente a esta compra. El de la calle Suipacha lo vendió un año después.
Si realmente obtuvo tanto dinero de la sociedad S. P., debo presumir que también lo obtuvo su socio, en principio mayoritario, y luego igualitario, S. P. Este último tuvo el dinero suficiente para afrontar el alquiler durante dos años.
Advierto que la SRL se denominaba “S. P.”, lo que hace inferir que el fallecido S. P. tenía un rol relevante, dado que la firma llevaba su nombre.
Además, se hipotecó el inmueble de la calle Talcahuano. Como estaban casados, es dable pensar que las cuotas fueron abonadas también por el cónyuge de la deudora. De arribar a otra conclusión, habría un derecho a recompensa para el fallecido (CNCiv, sala B, 28/04/1981, Talotti, Ángel, LA LEY 1981-D-412 TR LALEY AR/JUR/3488/1981).
Se afirma por los demandados que S. P., luego de su divorcio, estaba en mala situación económica. Sin embargo, adquirió un Mercedes Benz, que luego vendió en U$S 73.000. También se ha probado que una cantidad similar le donó a una de sus hijas, aquí actora. A la vez, surge de la división de bienes luego del divorcio, que se le adjudicaron diversas cuotas de sociedades (ver fs. 15 del expte acumulado).
Luego, en 1993, viene la compra del inmueble de la Avda. Libertador. Por un lado, se dio en pago el mencionado inmueble de la calle Talcahuano, a mi entender ganancial. A la vez, genera una presunción en contra que aquél se haya puesto a nombre de una sociedad panameña. Luego, pasa al dominio de una nueva sociedad, continuadora de la anterior, que casualmente recibió aportes de la hermana de la propietaria de esta última. No comprendo por qué, si los entonces cónyuges habían sido socios, ahora el esposo quedaba fuera de todo, ni siquiera en mínima proporción.
Agrego que el domicilio de los cónyuges fue en dicho inmueble, que es también el domicilio legal de la sociedad Ziza SA. Observo que, en el año 2006, al constituirse Ziza SA, el capital social fue de $45.000, muy inferior al valor de los inmuebles.
A esto se suma lo declarado por las testigos. Si bien parecen tener más simpatía por el causante que por su segunda esposa, completan un cuadro en función de lo ya expuesto.
En esta clase de juicios, cuando el actor aporta indicios capaces de generar presunciones, se invierte la carga de la prueba ya que quien pretende desbaratarlas debe arrimar contraindicios o demostrar hechos que revelen que aquellas no poseen los caracteres de gravedad, precisión y concordancia, con otros elementos (Sala F, 29/8/78, ED, 82-287; Sala D, 27/6/72, ED, 46-175). En el caso, esto no ha ocurrido, ya que la demandada, si bien no se limitó a la negativa de la pretensión del actor, no colaboró y produjo prueba de descargo, que le reste fuerza de convicción a los indicios que podrían sustentar la posición de la contraparte.
Una característica que suelen presentar los actos simulados es que tienden a una disminución del activo en perjuicio de terceros (Ferrara, F., “La simulación”, n.23, p. 174 y ss.; Cámara, H., “Simulación en los actos jurídicos”, p. 109; Mosset Iturraspe, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, p. 27).
Hay que demostrar, aunque sea a través de indicios, la causa simulandi o el motivo por el cual la inscripción del bien se realizó a nombre de uno solo de los aportantes del dinero (Medina, Graciela – Flores, Pablo, La prueba de la simulación, RDPyC, “Simulación”, 2006-1, págs. 132 y 133). Se manifiesta que no hay causa simulandi. Sin embargo, la motivación fue impedir que el inmueble en cuestión fuera heredado por los sucesores del difunto esposo de la demandada.
El reconocimiento de uno de los cónyuges es suficiente en las relaciones de comunidad, pero frente a terceros la prueba contraria que desvirtúa la presunción de ganancialidad debe ser concluyente (arg. art. 1260). Una solución similar se desprende del actual art. 466 del Código Civil y Comercial. Entonces, es menester que conste en el acto de adquisición, además del reconocimiento del otro cónyuge, la manifestación del origen propio de los fondos utilizados, especificando la causa que determina tal propiedad (v. gr.: datos que individualicen una sucesión, donación o enajenación de un bien propio, protocolo en el que se consignaron las respectivas escrituras, etc.). De lo contrario, el instrumento de adquisición será inoponible a terceros, y puede ser cuestionado por los herederos que se sientan perjudicados (Méndez Costa, ob. cit, p. 133; Herrera, Marisa, en Lorenzetti (Dir), Código Civil y Comercial de la Nación, III, ps. 111/2).
Las manifestaciones de los cónyuges no pueden desvirtuar el real carácter propio o ganancial de los bienes, que surge de la ley y no de la voluntad de las partes, por lo que pueden ser cuestionadas por sus herederos (CNCiv., Sala B, 12/5/94, JA, 1996-II-669; en igual sentido, ídem, Sala F, 15/12/89, JA, 1990-III-344).
En la simulación, son “terceros” las personas que no participaron en el acto ni son sucesores universales de quienes los otorgaron. Sin embargo, si los herederos actúan en amparo de sus legítimas, frente a los actos realizados por el causante que los perjudica, también deben ser considerados terceros (CNCiv., sala I, 14-8-1997, “I. de P., M.R.A. y otro c/C. de P., M.J. y otro”, L.L. 1998-B-580).
Por consiguiente, una vez acaecida la muerte del causante, se produce la apertura de su sucesión (art. 2277, Código Civil y Comercial) y el heredero adquiere la legitimación como tercero para atacar los actos celebrados por su antecesor en vida.
Si bien el juez deberá extremar las precauciones al momento de valorar la prueba producida por las partes en la acción entablada entre sí, podrá disminuir el rigor respecto de los terceros, quienes no disponen de la posibilidad de ofrecer una prueba directa. En estos casos, la acreditación de la simulación deberá sustentarse en indicios, los cuales serán valorados por el juez al momento de sentenciar y darán lugar a la prueba presuncional. Vale decir que queda reservado a la prudente apreciación judicial el examen del valor de los indicios y la importancia de los vínculos entre sí para dar nacimiento a la presunción de simulación.
En cuanto a la causa penal, no incide en lo que aquí interesa, ya que el Fiscal interviniente se limitó a descartar la inexistencia de delito, pero no aseveró que no hubiera alguna simulación.
Como se desprende del relato que antecede, pretenden los actores que se declare que el inmueble mencionado, que fue adquirido como bien propio de la demandada, a través de una persona jurídica, sea declarado como perteneciente a la sociedad conyugal entre ésta y el Sr. S. P., formando por tanto parte del acervo hereditario de este último.
Es cierto que el inmueble no pertenece a M. C. P. sino a la sociedad anónima Ziza. Pero también lo es que la propietaria de las acciones y Presidenta de esta firma es la demandada, junto a su hermana. Por ende, no puede alegar Ziza SA ser un tercero de buena fe, y debe ser objeto de la condena.
En su demanda, de manera escueta, los actores reclaman la indemnización de los perjuicios que alegan. Sin embargo, ninguna prueba se produjo al respecto. Además, como bien sostuvo la demandada, eventualmente tendría el derecho de habitación, como cónyuge supérstite, sobre el inmueble objeto del sucesorio.
IV. Costas
Se ha resuelto que, en el marco de un proceso sobre liquidación de la sociedad conyugal, corresponde distribuir las costas en el orden causado y las comunes por mitades entre ambos cónyuges, máxime cuando la discusión se centra en los valores en juego, existiendo consenso sobre los créditos que integraban la sociedad conyugal liquidada, pues lo contrario provocaría una merma en la porción del cónyuge obligado a cargar con la totalidad de las costas (conf. Fassi y Bossert, “Sociedad conyugal”, t. 2 p. 322 nº 198 y fallos citados en nota 175; CNCiv. sala B La Ley, 132 -1051 nº 18.510-S; Sala E, M., M. c. O., AD, 2/11/2004).
En materia de derecho de familia se afirma una tendencia que sugiere prescindir para su imposición del principio de la derrota, entre otras razones, por la especial naturaleza de los derechos en litigio (Kielmanovich, Jorge, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, Lexis Nexis, p. 155).
Se ha sostenido que “en principio, no corresponde imponer las costas con fundamento en el principio de la derrota, pues la intervención del juez es una carga común, necesaria para componer las diferencias entre las partes. Sólo cabe imponer las costas a uno de los cónyuges en estos asuntos, cuando su conducta fuera irrazonable, gratuita o injustificada y la consiguiente intervención de la justicia obviable (Sumario Nº 15370 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil Boletín Nº 11/2003; CNCiv, Sala H “TRG c/BA s/medidas precautorias” 03/06/2003, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y Minería de Neuquén Sala; III, “JN c. SMFA”, del 06/03/2010, publicado en La Ley Online).
Además, no puedo omitir que no todas las pretensiones de los actores tuvieron acogida favorable. Incluso, aunque en subsidio, los apelantes solicitaron la distribución en el orden causado en el caso de no ser acogida su pretensión, alegando la complejidad del caso.
Atento ello, la naturaleza de las presentes actuaciones y las particularidades del caso, no me queda más que propiciar la imposición de costas en el orden causado.
Por todo lo expuesto, propongo que se revoque la sentencia apelada, declarando ganancial el inmueble sito en Libertador … (unidad funcional y complementaria), con costas de ambas instancias en el orden causado.
El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.
Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: Revocar la sentencia apelada, declarando ganancial el inmueble sito en Libertador … (unidad funcional y complementaria), con costas de ambas instancias en el orden causado.
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.
G., F. S. y otros c. S., F. D. y otro s/ resolución de contrato
En la ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de febrero de dos mil veinticinco, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y el Señor Juez de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “G., F. S. y Otros c/ S., F. D. y Otro s/ resolución de contrato” (nº 2046/2021), respecto de la sentencia de primera instancia dictada el día 15 de febrero de 2024, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sr. Juez de Cámara Dr. José Benito Fajre, Sra. Jueza de Cámara Dra. Marisa Sorini y Sr. Juez de Cámara Dr. Ricardo Li Rosi
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
I. La sentencia dictada el 15/02/2024 hizo lugar a la demanda promovida por E. P. G., F. S. G. y C. C. G. contra F. D. G. y F. D. S., y declaró resuelto el boleto de compraventa celebrado el día 13 de noviembre de 2017 por culpa de los demandados, condenando a éstos a restituir a aquéllos la Unidad Funcional Nro. 1 del inmueble sito en la calle Anselmo Sáenz Valiente …, de esta Ciudad, libre de ocupantes y enseres, dentro del plazo de diez días de encontrarse firme la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución mediante lanzamiento de estilo; y al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien. En este sentido, rechazó la reconvención intentada por los demandados en todos sus términos.
El Sr. Magistrado de grado consideró que se hallaba corroborado el incumplimiento de los compradores por no haber abonado el saldo de precio en la oportunidad de ser convocados al acto de escrituración.
Sostuvo que el momento de escrituración señalado en la cláusula cuarta debía ser interpretado como un acto necesariamente posterior a la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, ya que mal podría escriturarse una unidad funcional inexistente jurídicamente. Resaltó que, si bien los compradores pretendían entender que el acto jurídico allí celebrado era puro y simple, resultaba indudable la existencia de dicha condición.
Por lo tanto, entendió que, como corolario lógico de ello, debía interpretarse que el plazo de sesenta días establecido para el otorgamiento de la escritura no nacía con la propia firma del boleto de compraventa, sino a partir del cumplimiento de la condición ya referida. De esta manera concluyó que, al no haber los demandados reconvinientes acreditado una demora injustificada por parte de los vendedores en orden a la realización dicho trámite previo, ni ningún otro actuar culpable, no correspondía imputarles mora alguna en el cumplimiento de la obligación de escriturar.
Consideró que los compradores no dieron cumplimiento al plan prestacional obligado, toda vez que, además de comparecer al acto de escrituración, debían abonar el saldo de precio pactado, y sin embargo, unilateral e inconsultamente decidieron no hacerlo so pretexto de aplicar una cláusula penal que no correspondía.
Respecto de la fijación de la multa de 100 dólares diarios hasta la restitución del bien, estableció que no correspondía tomar un temperamento distinto ya que los demandados, no habían requerido morigeración alguna del monto convenido, e incluso peticionaron la aplicación de ella por el mismo valor al deducir la reconvención. Sostuvo que ello daba cuenta de la conformidad con la cuantía de la pena, la que como había sido ratificada por ambas partes en esta sede judicial, no podía considerarse excesiva.
III. [sic] Esta decisión motivó los agravios de la parte demandada, presentados el 26/04/2024, que fueron respondidos por la actora en fecha 10/05/2024.
Los demandados sostienen que el a quo hizo una interpretación forzada del boleto de compraventa, ya que este no establece ninguna condición para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y debe estarse en primer lugar a la literalidad de las palabras insertas en el documento.
Aluden que quedaría vacío de sentido considerar que el plazo de sesenta (60) días debía computarse desde que se efectuara la subdivisión del condominio afectándola como Unidad Funcional 1, haría impracticable e incierto el plazo de sesenta días establecido.
Resaltan que es incorrecto entender que existía una condición previa (que era la subdivisión de la propiedad y que recién ahí debía contabilizarse el plazo), ya que el 03/12/2020 el escribano M. P. podía realizar la adjudicación de división por condominio y la escritura traslativa de venta en el mismo momento, tal como surge de lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 276).
Aluden que es llamativo que se exprese en la sentencia que la demandada no acreditó una demora injustificada, cuando se encuentra probado y reconocido por la contraria, que la escrituración de la propiedad se frustró en varias oportunidades por no concurrir un tercero y cuando la misma pretendía suceder casi tres años después de la firma del boleto.
Indican que era evidente que se necesitaban de la participación de un tercero para realizar el acto, pero los vendedores asumieron dicho riesgo al celebrar un boleto de compraventa en los términos que lo hicieron, sino hubiesen esperado primero a subdividir y después a vender para no depender de un tercero.
Resalta que la cláusula octava disponía de dos premisas necesarias para que pueda ser aplicada la resolución que utilizó el actor reconvenido; una de ellas era que la compradora no se presentara a la escrituración, lo cual no fue cumplida, porque de la propia constancia emitida por el escribano designado indica que la compradora se encontraba presente en el acto escriturario. La otra condición era que no se abone el saldo de precio, sostiene que ellos manifestaron que correspondía abonar U$S 12.000 y que dicho saldo de precio era el correspondiente entregar en virtud de la multa debida por la contraria en razón del contrato, el saldo de precio también fue intentado abonarse y fue la otra parte quien se negó a recibir dichos valores y escriturar.
Sostiene que la resolución no procede aún bajo el paraguas del régimen general del art. 1087 y 1088 En dichas circunstancias, para que proceda la resolución debe darse un incumplimiento esencial y grave. Resalta que considera que no incurrió en ningún incumplimiento, pero analizando la postura del actor reconvenido, lo cierto es que mal puede considerar como esencial o grave la falta de integración de U$S 9.000 dólares de saldo de precio, cuando ello representa el 12% del monto del inmueble.
Hace hincapié en que hay circunstancias de la realidad de las partes que nunca fueron analizadas ni tomadas en cuenta y que denotan la mala fe en el proceder. Indica que el boleto de compraventa se encuentra pago en un 72% y esta parte ofreció pagar lo que se correspondía en el acto de escrituración. Si las partes tienen una diferencia que radica en el 12% del monto de la compra, mal puede esa cuestión llegar a una resolución intempestiva y de pleno derecho como hizo la actora reconvenida y pretender quedarse con todas las sumas abonadas (U$S 54.000), pretender una multa de cien dólares diarios que según determino el juez de primera instancia ascendería a (U$S 124.000) y encima quedarse con la propiedad inmueble cuyo valor ascendía a U$S 75.000.
Ruega a este tribunal que se aprecie la magnitud de la arbitrariedad descomunal del fallo de primera instancia.
IV. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, habré de coincidir con el que expuso el Sr. Magistrado de la instancia de grado, pues toda vez que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015).
Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa Código Civil y Comercial de la Nación.
V. No esta discutido que el 13 de noviembre del año 2017 las partes suscribieron el boleto de compraventa obrante a fs. 89/110, con relación a la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente Nro. … de C.A.B.A, la que una vez sometida al Régimen de Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración sería designada como Unidad Funcional Nro.1 según el plano de subdivisión que tenían a la vista.
Así las cosas, los compradores, demandados en las presentes, entregaron a los actores la suma de 54.000 dólares americanos a cuenta del precio, quedando pendiente la suma de 21.000 dólares americanos que debían ser abonados al momento de la escritura traslativa de dominio. En dicha oportunidad se entregó la posesión del mencionado inmueble.
Asimismo, tampoco está discutido ante esta alzada el intercambio de misivas que se dio entre las partes a partir del 7/09/2020 que detallaré a continuación.
En fecha 7 de septiembre de 2020 el Sr. S. remitió a los vendedores la Carta Documento identificada bajo el Nro. CD889351515, en la que señalaba que habiendo vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta para la escrituración, los intimaba a que en el lapso de 72 hs procedan a indicar día y hora en que sería cumplido por su parte la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio sometiendo el inmueble a propiedad horizontal otorgando el reglamento de administración, por ante el Escribano W. N. M. P., bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de hacer efectiva la cláusula octava respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los vendedores, actores en el presente juicio, contestaron la intimación a través de la misiva nro. CD088934402 de fecha 17 de septiembre de 2020. Expresaron que desde la fecha de la firma del boleto de compraventa siempre manifestaron su intención cumplir con el otorgamiento de la escritura dentro del plazo estipulado de 60 días. Dijeron que asistieron en más de una oportunidad a las oficinas del escribano M. P. con el fin de instrumentar la escritura en cuestión, y que incluso con fecha 16/12/2019 le solicitaron al escribano que labre acta para dejar constancia de la asistencia de ellos a la cita de la escrituración fijada. Hicieron hincapié en que el incumplimiento del Sr. O. C. quien, según sus dichos, se había opuesto a dar cumplimiento con las obligaciones a su cargo pese a haber prestado conformidad, tal como surgía del boleto de compraventa suscripto el 13/11/2017. Finalizaron la CD indicando que se encontraban a su entera disposición para dar cumplimiento con el otorgamiento de la escritura pública en fecha que oportunamente fijare el escribano publico designado.
Los compradores respondieron a través de la Carta Documento Nro. CD084351281, notificada el día 28/09/2020. Manifestaron que el Sr. C. era un tercero ajeno a la operación de compraventa, que no se desprendía del boleto de compraventa la existencia de condición expresa alguna sujeta al acto de escrituración y que por lo tanto era responsabilidad de los vendedores procurar el debido cumplimiento de las obligaciones asumidas. Sostuvieron que atento el vencimiento del plazo de 72 hs de la intimación cursada sin que se haya indicado día y hora en que sería cumplida la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, hacían efectiva la cláusula octava del boleto de compraventa respecto al cobro de la suma de 100 dólares por cada día de mora desde el vencimiento del plazo pactado.
Los actores contestaron dicha misiva mediante carta documento de fecha 30/09/2020, identificada bajo el Nro. CD069451662, indicaron que la escrituración era de imposible cumplimiento hasta tanto el Sr. C. no accediera a la escrituración en los términos suscriptos en el boleto, por lo tanto, era improcedente la constitución en mora. Asimismo, informaron que el Sr. C. ya había sido intimado a dar cumplimiento con aquello a lo que se había obligado en el boleto de compraventa.
En fecha 13/10/2020 la codemandada F. G. envió carta documento al escribano, solicitando que indique día y hora en que se llevara a cabo la firma de la escritura traslativa de dominio y el reglamento de administración, para proceder a notificar a los vendedores.
La demandada acompañó como documental un instrumento que sirvió de constancia de recibo de documentación, firmado por el Escribano M. P. De él surge que el 9 de noviembre del 2020 el mencionado notario recibió de la compradora F. D. G. el boleto de compraventa, boleta de impuesto de sellos convencimiento 30/11/2020 para abonar y la suma de $101.600 para el pago de dicho impuesto.
El 26/11/2020 el Escribano W. M. envió CD a la codemandada, Sra. F. G., detalló que, sin perjuicio de haberle notificado telefónicamente, por whats app y mail, le comunicaba por dicho medio que citaban a los compradores para el día 3 de diciembre del 2020 a fin de suscribir el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la UF 1 situada en esta Ciudad con frente a la calle Sáenz Valiente 138/140.
El día 3/12/2021 finalmente todos los interesados se hicieron presentes en la escribanía, pero fracasó el acto escriturario. En la parte final del documento que correspondería al instrumento de venta de la unidad en favor de los demandados el escribano M. P. anotó lo siguiente: “La presente escritura quedó sin efecto en razón de que las partes no llegaron a un acuerdo manifestando la parte compradora, F. D. G. y F. D. S., que ofrece pagar la suma de Doce mil Dólares Estadounidenses (U$D 12.000) del saldo de precio pactado en el Boleto de Compraventa citado en la escritura, monto que deriva por descontar la multa diaria pactada como clausula penal que surge de dicho Boleto, que asciende a la fecha a Nueve mil Dólares Estadounidenses (U$D 9.000). La parte Vendedora, E. P. G., F. S. G. y C. C. G., declara que se presentaron a cobrar el saldo de precio pactado y suscribir la escritura en los términos del Boleto, prestando disconformidad con la cláusula penal expresada por la parte compradora, haciendo uso de lo dispuesto por la citada clausula Octava, solicitando en consecuencia la resolución de dicho Boleto y la restitución del inmueble en el plazo de setenta y dos hs. Encontrándose presentes todas las partes intervinientes, quienes fueron debidamente notificadas, firman en prueba de asistencia, manifestando cada parte que se reservan los derechos que les correspondan”.
La parte actora fecha 30/12/2020 envió la Carta Documento Nro. CD079834335, dejando constancia que a la fecha de envío no se había hecho entrega del inmueble respectivo, por lo cual, se hacía efectiva la multa dispuesta por la Cláusula Octava por el tiempo que dure la mora en la que infundadamente estaban incurriendo desde el día 3 de diciembre de 2020 (cfr. DEOX de Correo Argentino recibido el 12/08/2022).
El 9 de febrero de 2021 el Dr. K., en carácter de apoderado de los Sres. S. y G., envió una carta documento a los actores aludiendo, en resumen, que en virtud de las demoras en la escrituración sus mandantes habían decidido dar un giro en su vida aceptando una oferta laboral para radicarse en Italia por lo que habían tenido que disponer de los dólares estadounidenses asignados para el pago del saldo del precio a abonarse en la escritura frustrada. En este sentido, ofrecía pagar el saldo del precio en pesos al tipo de cambio oficial del BNA. Su viaje al extranjero se corrobora con lo informado por el Registro Nacional de Ingresos y Egresos de Personas al Territorio Nacional, ya que de allí surge que el 11/01/2021, apenas un mes luego de la fallida escrituración, los demandados abandonaron del país con destino a Italia (ver DEOX de Andreani del 07/07/2022 y del Registro Civil de CABA del 27/10/2022).
VI. La cuestión central a decidir radica en determinar si la resolución del contrato efectuada por la parte vendedera en fecha 03/12/2020 fue conforme a derecho, o bien, por el contrario, cabe hacerle lugar a la reconvención de la parte actora y ordenar la escrituración del inmueble respecto del cual versó del boleto de compraventa suscripto por las partes el 17 de noviembre del 2017.
Detallaré a continuación las cláusulas del boleto de compraventa que resultan relevantes para desentrañar la cuestión debatida en las presentes actuaciones.
En la cláusula primera dispone “Los vendedores venden y la compradora adquiere la mitad indivisa de la propiedad sita en la calle Anselmo Sáenz Valiente … de C.A.B.A. la que una vez sometida a Propiedad Horizontal y otorgado el Reglamento de Administración y según plano de SUBDIVISIÓN que tengo a la vista, aprobado bajo la característica MH 1068-96, será asignada como UNIDAD FUNCIONAL número UNO, ubicada en la Planta Baja al frente de esta misma Ciudad, entre las calles YERBAL y las vías del F. C. SARMIENTO; Nomenclatura Catastral: Circunscripción 1, Sección 95, Manzana 35, Parcela 25.-; Matrícula: FR 154804, con las medidas y demás circunstancias que surgen del respectivo título de propiedad, en el estado en que se encuentra que la compradora conoce y acepta. Conjuntamente con el presente ambas partes suscriben copia del plano de mesura identificando inequívocamente la unidad funcional que se enajena, la cual surgirá una vez otorgado el Reglamento de Administración lo que se efectuará oportunamente con el otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio”.
Luego la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos. El escribano interviniente será W. N. M. P. Los vendedores deberán entregar el título de propiedad original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio original y toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a la escribanía designada en este acto, dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la firma del presente boleto, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones estipuladas en la cláusula octava.”
La cláusula octava describe que “Si a la fecha fijada para la escrituración y sin necesidad de intimación judicial alguna, LA COMPRADORA no se presentare a firmar la escritura traslativa de dominio y a pagar el saldo de precio, el presente quedará resuelto de pleno derecho, pudiendo los vendedores disponer automáticamente del inmueble mediante la simple constancia otorgada por la escribanía designada de que la escritura no se ha podido realizar por no haberse presentado la compradora, quedándose en tal caso los vendedores con los importes recibidos, todo ello sin perjuicio de sus derechos de utilizar la acción de cumplimiento si así lo desearen. Si fuesen los VENDEDORES los que a la fecha fijada no otorgaren la escritura de venta la COMPRADORA podrá optar entre ejercer la acción de cumplimiento de contrato, o considerar el presente resuelto de pleno derecho, exigiendo en tal caso de los VENDEDORES los importes recibidos, más otro tanto igual, en concepto de indemnización, importes que deberán abonarse a la compradora dentro de las 72 horas de serle notificada la opción de rescisión, a partir de las cuales, ambas sumas devengarán un interés punitorio igual al mayor que cobre el Banco de la Nación Argentina, para las operaciones de giro en descubierto en cuentas corrientes, sin perjuicio del accionar por los daños y perjuicios que correspondan. Las partes contratantes pactan de común acuerdo que de producirse alguna de las situaciones enunciadas en la presente clausula se abonará la suma de Dólares Billetes Estadounidenses Cien (U$S100) diarios, en concepto de multa por todo el tiempo que dure la mora por parte del infractor. En todos los casos, la mora es automática y se produce por el solo trascurso del tiempo.”
Respecto de la intervención del Sr. C., anterior condómino del inmueble, la cláusula décima segunda dispone que “Presente en este acto el señor F. L. O. C. domiciliado en calle Anselmo Saenz Valiente … de esta Ciudad, presta su conformidad a todo lo pactado en el presente boleto de compraventa en el cual será designado como unidad funcional 1. Y conjuntamente una vez constituido el reglamento de administración correspondiente, se le adjudicará al Sr. C. la unidad funcional 2, según plano de mensura que tengo a la vista firmando en derecho plano cada una de las partes la unidad funcional que le corresponde”.
VII. Normalmente, en el boleto de compraventa las partes establecen los requisitos que habiliten el cumplimiento de la obligación de escriturar, así como el plazo –a veces tácito o incierto–, los efectos de la mora, una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etc. Todo esto, en principio, se halla sujeto a la libertad contractual de las partes. Se trata de una obligación de hacer, ya que recae sobre un hecho positivo que consiste sustancialmente en una actividad. Debe ser cumplida en tiempo y modo acordes con la intención de las partes o con la índole de la obligación. (art. 775, Código Civil y Comercial de la Nación).
La obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar. Ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes. Esto es importante en tanto se proyecta en el examen de la mora en la que puede, o no, incurrir una de las partes. Así, es sabido que para que el escribano pueda otorgar la escritura el comprador debe estar dispuesto a pagar el saldo del precio, aportarle sus datos personales, mientras que el vendedor debe acercarle los títulos y antecedentes necesarios. Además, la obligación de escriturar es denominada indivisible, irregular o impropia, en tanto la acción debe ser ejercida por todos los compradores contra todos los vendedores y viceversa.
Se ha dicho que en la obligación de escriturar cobran significativa relevancia las denominadas “cargas o deberes secundarios de fidelidad o de conducta”, deberes que han sido calificados como “una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe del cumplimiento” y que acompañan al deber primordial de cumplir la prestación. Tales cargas alcanzan por igual ambas partes –de hecho, recaen en mayor medida sobre la vendedora– y comprenden toda la actividad de cooperación y diligencia –designación del escribano, entrega de títulos, remoción de obstáculos, vigilancia activa de la gestión del notario, etc.– necesaria para que el acto de otorgamiento de la escritura sea posible en el tiempo previsto en el contrato (esta cámara, Sala A, 9/8/78, “Revista del Notariado”, 762-2.392, y Sala H 09/04/2018 “Peroni, Ana Sofía C/ Pérez Myriam Isabel S/ Escrituración, ordinario” Expte. No. 1442/2011).
En el caso de autos, el acto escriturario no solo requería de la presencia y colaboración del vendedor y de la compradora, sino que además debía comparecer el Sr. C., el entonces condómino del inmueble en cuestión, quien por ostentar tal carácter debía suscribir el Reglamento de Propiedad con división de condominio y adjudicación, lo que solo así permitiría la venta de la Unidad Funcional número uno en favor de los Sres. S. y G.
Ello era plenamente conocido por los compradores, dado que se tomó el recaudo de incluir la cláusula decima segunda detallada en el considerando que antecede.
Asimismo, ambas partes coinciden en sus relatos al manifestar que anteriormente, más precisamente el 16/12/19 había fracasado su intento de culminar con el acto escriturario por la ausencia del Sr. C.
En este contexto, los términos en los que los compradores practicaron la intimación enviada a los compradores el 7/09/2020 fue intempestiva y alejada del parámetro de la buena fe conforme con la realidad del negocio y las conductas que venían desplegando los interesados con anterioridad.
En primer lugar, la parte compradora (demandada reconviniente) dirigió su intimación únicamente a los vendedores, solicitándoles que en 72 hs. comuniquen la fecha de escrituración, cuando bien es sabido que es el escribano –que ya había sido designado– quien usualmente define la fecha en conjunto con los otorgantes.
Recién el 13/10/2020 los demandados le remitieron carta documento al notario, solicitándole que fije la fecha para celebrar la escritura traslativa de dominio correspondiente, lo que efectivamente fue cumplido, ya que a los pocos días (09/11/20) la Sra. G. arrimó la documentación que correspondía y la fecha de escrituración fue fijada para el 3 de diciembre.
Por otro lado, si bien es cierto que la cláusula cuarta establece que “La escritura traslativa de dominio se firmará dentro de los sesenta (60) días corridos” lo cierto es que no indica a partir de cuándo se computaba dicho plazo. Tampoco establece una sanción ante el transcurso de dicho lapso. A partir de la interpretación contextual del contrato, es evidente que el objeto del contrato era la unidad funcional 1, la cual era inexistente hasta que no se cumpliera con el trámite de afectación del bien a la propiedad horizontal, y por lo tanto era imposible que se pudiera escriturar previo a ello. Conociendo los contratantes que necesariamente deberían contar con la conformidad del otro condómino para hacer el trámite de subdivisión, afectación al régimen de propiedad horizontal y adjudicación, tomaron el recaudo de contar su conformidad en el boleto de compraventa, para que, en caso de conflicto, pudieran compelerlo a su cumplimiento.
Ahora bien, lo primordial es que surge textualmente de la letra del contrato que el presupuesto necesario para aplicar la cláusula penal prevista en el apartado octavo era que justamente estuviera fijada la fecha de escrituración y alguna de las partes obstaculizara su cumplimiento. Es evidente que dicho presupuesto no estaba dado el 7/09/2020, momento a partir del cual la compradora empezó a computar la cláusula penal, independientemente de que luego el escribano le comunicó la fecha de escrituración.
Lo que intentó hacer el comprador en el actor escriturario fallido fue compensar el saldo del precio de la compraventa del inmueble con la suma que, según su parecer, adeudaba el vendedor en concepto de clausula penal, pero la existencia y virtualidad de dicha obligación accesoria era dudosa, ya que no había sido reconocida por la contraparte. En este contexto, siendo que se encontraba a su disposición la escritura no se entiende por qué no eligió actuar diligentemente, y en todo caso, tomar el recaudo de cancelar el saldo del precio en dicha oportunidad y luego discutir posteriormente la aplicación de la cláusula penal.
El recurrente insiste en su expresión de agravios que se generaría una gran injusticia al permitirle al vendedor retener el 72% del precio de venta del bien y, además, que se le deba restituir el inmueble en cuestión. Admito que puede dar esa impresión, pero es que, lamentablemente el comprador reconviniente siempre mantuvo su postura errada respecto de la pretendida cláusula penal que existía en su favor al momento de la escrituración fallida, jamás ha ofrecido abonar los u$21.000 del saldo del precio a cambio de que se escriture el inmueble a su nombre, por lo que mal podría este servidor apartarse del marco propuesto por las partes en el marco del proceso.
En este sentido, no puedo más que coincidir con lo decidido por el Sr. Magistrado de grado en el sentido que la compradora no tenía derecho a pagar una suma menor a la acordada, esto es, 21.000 dólares. Por lo tanto, se concluye que la escrituración intentada el 3/12/2020 fracasó exclusivamente por culpa de la compradora, quien no puso a disposición de la demandada el saldo del precio.
El incumplimiento de la compradora, habilitaba al vendedor a optar por la resolución del contrato. Del propio acuerdo de partes surge que se estableció el pacto comisorio expreso (ver cláusula octava del contrato) y las distintas opciones del vendedor ante el claro incumplimiento de la compradora.
En ese sentido, cabe recordar que el pacto comisorio puede ser expreso (pactado por las partes) y que aplicando la libertad en materia de contrataciones y el principio del efecto vinculante de los contratos (art. 958 y 959 CCYCN), las partes pueden pactar expresamente la resolución para el caso de que alguna obligación no se cumpla con las modalidades convenidas. En este supuesto la resolución se produce de pleno derecho y surte efectos desde que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente, su voluntad de resolver (art. 1086, CCYCN). Es decir que a través de este pacto las partes pueden convenir el régimen al que habrán de someterse ante la potencial resolución del contrato. Así las partes pueden determinar cuáles serán los incumplimientos que habilitan la resolución, sorteando inicialmente el debate acerca de la configuración y entidad del incumplimiento (art. 1084), aunque siempre dentro de los límites impuestos por la buena fe y el abuso del derecho. Ello además puede ir acompañado de otros pactos sobre los daños que deberá reparar el incumplidos (art. 1082) e incluso establecer cuáles son las prestaciones que deberán restituirse en qué modo, tiempo y forma (conf. Ricardo L. Lorenzetti Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Rubinzal-Culzoni, Tomo VI, pág. 204).
La facultad de resolver, como es lógico, se confiere a quien ejecutó o estuvo dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo y nunca para operar a favor de la parte culpable (conf. Belluscio (dir.) – Zannoni (coord..), Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, ed. Astrea, Bs. As. 1984, tomo 5, pág. 984).
En ese contexto, habiéndose negado los compradores a abonar el saldo del precio y habiendo optado el vendedor por resolver el convenio de acuerdo a lo previsto en la cláusula octava del contrato, este último se encuentra autorizado para quedarse con las sumas abonadas en concepto de indemnización, tal como fue pactado, y reclamar la restitución del inmueble.
Tal como fueron planteadas las cosas, considero que no resulta abusiva la resolución del contrato. Por otro lado, es absurdo el planteo de la recurrente, en sentido que la sola presencia de ella en el acto de escrituración bastaría para impedir que el vendedor haga uso del pacto comisorio. Es evidente que incumplió con la prestación principal que estaba a su cargo, que era abonar el saldo del precio.
VIII. En lo que respecta a la cláusula penal, el sentenciante de grado hizo efectiva la establecida en la cláusula octava en favor del actor y condenó al demandado al pago de la suma de U$s 100 diarios, desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del inmueble.
Al día de la fecha han pasado más de 1500 días desde el citado 3/12/2020, por lo que la suma ascendería más allá de los U$s 150.000.
Ante todo, según es sabido, la cláusula penal es la estipulación accesoria a una obligación principal por la cual el deudor debe satisfacer una cierta prestación si no cumple lo debido o lo cumple tardíamente. También se debe destacar que puede ser compensatoria (prevista por las partes para el supuesto de un incumplimiento absoluto y total de la obligación, por lo que el monto previsto en ella sustituye al id quod interest y a cualquier otra liquidación de daños derivada del incumplimiento) o moratoria (prevista para el caso de incumplimiento relativo de la obligación, ya sea ocasionado por los supuestos de retardo, de mora o de cumplimiento defectuoso) (cfr. esta cámara, Sala M, “A., R. D. y otro c/ G.S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/02/2024 ).
La pactada en el contrato es una cláusula penal moratoria que, en definitiva, determina las consecuencias del incumplimiento relativo en la restitución del inmueble, es decir la demora en la entrega de la cosa.
En este caso extinción del contrato no implica la de la cláusula penal, ya que adquiere virtualidad tras la resolución del contrato y su destino es operar una vez ocurrido este suceso (Sánchez Herrero, Andrés, Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, La Ley, 2018, pp. 447 y 667 y art. 7.3.5 (3) de los Principios Unidroit.).
Ya se ha dicho, durante la vigencia del anterior código (art. 656), que la inmutabilidad de la cláusula penal era relativa, debido a que excepcionalmente los jueces podían revisarla si, de acuerdo con el valor de las prestaciones en juego y las demás circunstancias del caso, mantener su aplicación conduciría a consagrar un aprovechamiento injustificado, por parte del acreedor, de la situación en la que se hallaba el deudor. Está claro que, sin embargo, esa facultad judicial de morigerar la cláusula penal es excepcional y debe ser ejercida con prudencia, de modo que se justifica sólo cuando aquella es notoriamente abusiva, importa una lesión a la regla moral, o significa una exacción exorbitante (ver Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Obligaciones, 9ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 224, n.° 205; Calvo Costa, Carlos A., Derecho de las obligaciones, cit., p. 617).
El vigente art. 794 consagra la faculta de los jueces para morigerar las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.
En este sentido, considero que la pretensión actora respecto al cobro de una cláusula penal que duplica el valor de venta de la propiedad luce como abusiva, y los jueces no pueden amparar el ejercicio abusivo de los derechos (conf. art.10 CCCN).
No ignoro que la demandada reconviniente no solicitó la morigeración de la cláusula penal en su primera presentación, sino que, en lugar de ello, tal como menciona el a quo se hizo eco de dicho pacto para que le sea aplicado a la accionante.
Recién en los agravios ante esta alzada se quejaron del desproporcionado resultado que arroja su aplicación.
No obstante, lo expuesto, debemos señalar que la prestación objeto de la cláusula penal debe poder ser objeto de la obligación, y la cláusula penal desproporcionada ofende la moral y las buenas costumbres en los términos del art. 279 CCyC. Los jueces tienen la facultad de morigerar, aun actuando de oficio, una cláusula penal que pudieran haber pactado las partes de un contrato cuando se configure un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, más dicha facultad debe limitarse estrictamente a corregir los abusos y no irrumpir en lo pactado libremente (v. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Infojus, Dres. Herrera, Caramelo y Picasso. Tomo III pág. 91 y esta cámara, Sala M, sentencia del 11/04/2024 nº 25551/2019 “V., L. M. c. S. , N. E. y otro s. daños y perjuicios”)
Tomaré en cuenta que, al momento de la resolución del contrato el vendedor había percibido USD 54.000, equivalente al 72% del precio total (USD 75.000), que retiene en concepto de cláusula penal compensatoria conforme lo establecido en la cláusula octava del boleto de compraventa. Asimismo, la demandada ha mantenido la posesión del inmueble desde hace más de 4 años.
En orden a ello, propondré que la multa sea reducida a 5 dólares diarios a computarse desde el 3/12/2020 hasta la efectiva restitución del inmueble a los actores.
IX. Propiciaré que las costas de alzada se impongan al demandado vencido por haber resultado vencido en lo sustancial (cfr. Art. 68 del CPCCN).
X. Por lo tanto, para el caso de que mi voto fuera compartido, propongo a mis colegas modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. Así lo voto.
A la cuestión planteada, la Dra. Sorini dijo:
Por análogas razones, voto en el mismo sentido que el Dr. Fajre.
Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, el Tribunal decide: I. modificar la sentencia apelada únicamente en cuanto al monto de la cláusula penal, el que se fija en USD 5 diarios desde el día 3 de diciembre del año 2020 hasta la fecha de la efectiva restitución del bien y confirmar la sentencia en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, con costas al demandado. II. Diferir la regulación de honorarios por las labores cumplidas ante esta Cámara, para una vez que se regulen los honorarios en la anterior instancia.
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013) y devuélvase a la instancia de origen. El Dr. Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (Resol. 53/25). – José B. Fajre. – Marisa S. Sorini.
B., A. A. c. C., R. C. y otro s/ nulidad de acto jurídico
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 27 días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en los autos caratulados “B., A. A. C/ C., R. C. Y OTRO S/ NULIDAD DE ACTO JURÍDICO”, respecto de la sentencia dictada el 2 de , establecieron la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: RICARDO LI ROSI – MARISA SANDRA SORINI – JOSÉ BENITO FAJRE.
A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:
I. La sentencia de fs. 227 hizo lugar a la demanda entablada por A. A. B., y en consecuencia declaró la nulidad de la compraventa con reserva de usufructo vitalicio correspondiente a la dieciseisava parte indivisa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma, autorizada mediante escritura pública n° XX con fecha 18 de marzo de 1996 y celebrada por C. R. B. y S. a favor de R. C. C. En consecuencia, dispuso que, una vez firme el decisorio, debía dejarse sin efecto la anotación respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble. Impuso las costas a cargo del demandado (art. 68, CPCCN) y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
Contra el mentado pronunciamiento se alzaron únicamente las quejas del emplazado (fs. 228).
Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 236–, el legitimado pasivo fundó su recurso a fs. 237/240, pieza que, corrido el pertinente (art. 265, CPCCN), mereció réplica de la contraria a fs. .
II. Previo a adentrarme al tratamiento de los agravios vertidos en esta Alzada, creo oportuno efectuar un resumen de los hechos que motivaron el presente conflicto.
i. En su escrito inaugural, A. A. B. reclamó se declare la simulación de la compraventa del bien raíz ubicado en la arteria B. n° XXX, primer piso, identificado como departamento n° XX, instrumentada por escritura pública traslativa de dominio n° XX de fecha 18 de marzo de 2006 y celebrada por ante el Registro Notarial n° XXX, de esta Ciudad Autónoma.
Señaló que el negocio jurídico fue realizado por quien fuera en vida su padre, C. R. B. y S., a favor de R. C. C. Aseveró que la finalidad de la operación consistió en transmitir la propiedad a M. B., quien era pareja del Sr. B.
Expresó que el adquirente pagó la irrisoria suma de Pesos Cinco Mil ($5.000), o su equivalente, dólares estadounidenses Cinco Mil (U$S 5.000). Destacó que dicha cuantía resultaba inverosímil para adquirir un inmueble de esas características. Señaló que el señor C. era hijo de la señora B.
Refirió que la transmisión de dominio se hizo con reserva de usufructo vitalicio a favor de los señores C. y B., de modo tal que el enajenante continuó habitando en el inmueble hasta su fallecimiento.
Por todo lo expuesto, solicitó se haga lugar a la acción de nulidad de acto jurídico por simulación (fs. 8/12).
ii. Seguidamente, la señora jueza de primera instancia observó que la litis debía integrarse con la escribana que intervino en el acto jurídico atacado (fs. 14/15).
iii. A su turno, se presentó, por derecho propio, la Dra. M. L. C. y contestó el libelo de inicio. Adujo que se desempeñó como notaria titular del registro n° XXX hasta el 15 de diciembre de 2016, fecha en la que renunció a dicho cargo (cfr. expte. n° 2016-28109408).
Expuso que la totalidad de la documentación notarial se hallaba en el Archivo del Colegio de Escribanos, de esta Ciudad Autónoma.
Ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción, con costas (fs. 16).
iv. Posteriormente, R. C. C. replicó el escrito de inicio. Opuso excepción de prescripción. Acto seguido, negó por imperativo procesal la totalidad de los acontecimientos fácticos relatados por el accionante y desconoció la autenticidad de la documental acompañada.
Narró que el señor B. y S. convivía con su madre –M. B.–. Expuso que el 18 de marzo de 2006 aquél le vendió el departamento con reserva de usufructo vitalicio. Explicó que el valor de venta se ajustó en atención a las condiciones de deterioro y falta de mantenimiento del inmueble, como así también, el usufructo concedido. Añadió que el vendedor le comentó que necesitaba el dinero para adquirir un vehículo y utilizarlo como fuente de ingresos.
Ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción, con costas (fs. 56/94).
iv. [sic] Luego, la primer sentenciante desestimó la excepción de prescripción articulada por el accionado (fs. 103 y 109/112).
v. Celebrada la audiencia preliminar (fs. 128 y 137, art. 360 CPCCN), producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (cfr. certificado de prueba de fs. 175/177) y agregados los alegatos (del actor a fs. 188/190 y del legitimado pasivo a fs. 191), la señora magistrada de primera instancia admitió la demanda.
Para así decidir, tuvo presente el vínculo estrecho del adquirente, pues aquél era hijo de la conviviente del enajenante. Además, consideró la constitución de un usufructo vitalicio para el vendedor y su pareja.
A su vez, tuvo presente que la venta se pactó a un precio vil, por cuanto el importe abonado resultó siete veces inferior al valor de mercado. En adición, meritó la falta de prueba sobre la procedencia de recursos para adquirir la propiedad y el destino de los fondos recibidos a raíz de la venta del bien raíz.
Por todo lo expuesto, la señora jueza de grado concluyó que se trató de un acto de transmisión de dominio simulado (fs. 227).
Dicha decisión suscitó las quejas del emplazado, quien cuestionó que el decisorio “se encuentra aparentemente fundado, dado que su sustento está constituido exclusivamente por indicios”. Argumentó que acreditó en estas actuaciones que efectivamente compró el inmueble y se hizo cargo de los gastos de refacción. Esgrimió que el precio acordado era adecuado en función de las dimensiones, la ubicación y el estado edilicio de la propiedad. En consecuencia, peticionó se revoque el fallo y se desestime la acción, con costas (víd. fs. 237/240).
III. Efectuada esta breve reseña, y antes de proceder al análisis de los planteos formulados por el recurrente, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, CPCCN y véase CN.Civ., Sala “F” en libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CN.Com., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, CN.Civ., Sala “A”, mi voto en libre n° 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros).
Por otra parte, precisaré que el contrato cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el 18 de marzo de 1996. Atento la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), corresponde determinar el derecho aplicable al caso. El art. 7 de este cuerpo normativo determina que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no obstante, ellas no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario.
El concepto de “relación jurídica” –que fuese también utilizado en el texto del art. 3 del Código Civil reformado por la ley 17.711, el cual estableció el principio que toma la actual normativa–, ha sido definido como aquella que se establece entre dos o más personas –por ende, subjetiva– con carácter peculiar y particular, nazcan de la ley o contrato, que pueda ser creada o modificada por la voluntad de las partes, que desaparece con el ejercicio del derecho y el cumplimiento de la obligación. A este concepto se contrapone el de la situación jurídica objetiva, la que es permanente, susceptible de ejercicio indefinido y se encuentra organizada por la ley de modo igual para todos, como por ejemplo los derechos reales (cfr. Borda, Guillermo; “La reforma del Código Civil. Efectos de la ley con relación al tiempo”; publicado en ED 28-807).
Dentro de la categoría de “relación jurídica” se encuentra la que surge de los vínculos contractuales en virtud de lo establecido por el art. 1137, 1197, 1198 y ss. Cód. Civ., a lo que debe sumarse, tal como surge de la letra del art. 7, que las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, consagrándose así la excepción a la regla de aplicación inmediata (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída; “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en curso de ejecución”, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Número extraordinario: Claves del Código Civil y Comercial, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2015).
Por su parte, la creación, modificación o extinción de la relación jurídica es consecuencia de un hecho jurídico que se agota en el momento en que se producen dichos hechos, por lo que pretender la aplicación de la nueva ley sobre los momentos dinámicos ya consumados, en este caso los efectos que surgen del vínculo contractual, implicaría darle el efecto retroactivo que la norma prohíbe. Así lo ha entendido la jurisprudencia y la doctrina (cfr. CNCiv., en pleno, 21/12/1971, “Rey, José J. c. Viñedos y Bodegas Arizu S.A.”, La Ley Online, AR/JUR/123/1971; Borda, Guillermo, art. Cit.; Moisset de Espanés, Luis; Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 (Código Civil); p. 46, Belluscio, Augusto (dir.); Zannoni, Eduardo A. (coord.); Código Civil y leyes complementarias, t. I, p. 28, Astrea, Buenos Aires, 2005; Junyent Bas, Francisco A.; El derecho transitorio).
En consecuencia, los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil de la Nación, aprobado por Ley 340, y no en las del Código Civil y Comercial, aprobado por Ley 26.994. Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100-316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello debido a que la noción de efecto inmediato, recogida en el artículo 7 del Código Civil y Comercial, implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-n° 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, n° 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, Sala “A”, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).
Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias e incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho ilícito que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: LA LEY 02/06/2015, 1, LA LEY 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).
Entonces, si la Cámara revisa una sentencia, aplica la ley vigente al momento de producirse el hecho; no porque así resolvió la señora jueza de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ejemplo una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidores si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: LA LEY 22/04/2015, LA LEY 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).Es en este marco en el cual ahondaré en la cuestión del caso sub examine.
IV. Precisada en estos términos la acción aquí entablada y el acto jurídico que se dice simulado, habré de señalar que la simulación puede ser definida como el acto o negocio jurídico que por acuerdo de las partes se celebra exteriorizando una declaración recepticia no verdadera para engañar a terceros, sea que ésta carezca de todo contenido, o bien que esconda uno verdadero diferente al declarado. Así, el acto simulado es aquel que tiene una apariencia distinta de la realidad. Hay un contraste entre la forma externa y la realidad querida por las partes; el negocio que aparentemente es serio y eficaz, es en sí ficticio y mentiroso o constituye una máscara para ocultar un negocio distinto (Borda, Guillermo A.; “Tratado de Derecho Civil – Parte General”, 13ª ed., t. II, p. 349, Buenos Aires, La Ley, 2008).
Es decir que, se trata de la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido concientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquél que realmente se ha realizado (conf. Ferrara, Francisco, “La simulación de los negocios jurídicos -actos y contratos-”, pág. 74, trad. de la 5ta. ed. por Rafael Atard y Juan A. De la Fuente, ed. Librería General de Victoriano Suarez, Madrid, 1926). Los negocios simulados integran, junto con los fraudulentos, los propiamente indirectos y los fiduciarios, la familia de los negocios anómalos; residiendo la anomalía en su causa, que aparece de un modo u otro desviada al servicio de los concretos intereses subjetivos determinantes de la voluntad de sus otorgantes. Importa un acto o negocio jurídico de los que se celebran con el fin inmediato de establecer relaciones jurídicas; tratándose de un acto voluntario, con sus elementos internos y externos intachables y caracterizado por la existencia de un acuerdo simulatorio entre las partes, es decir, la concertación para aparentar un negocio que no es o que es diferente. De allí, que exista una discordancia entre la voluntad interna y su manifestación, o sea una declaración de voluntad disconforme con la intención efectiva del sujeto, concertada de acuerdo entre las partes del acto simulado y con el propósito de engañar a terceros. Precisamente, el objeto perseguido con la simulación es el engaño a los terceros, aun cuando ese engaño no produzca perjuicios, a pesar de que pueda producirlos.
En definitiva, negocio simulado es el que tiene una apariencia contraria a la realidad, o porque no existe en absoluto o porque es distinto de cómo aparece.
Entre la forma extrínseca y la esencia íntima hay un contraste llamativo: el negocio que, aparentemente, es serio y eficaz, es, en sí, mentiroso y ficticio, o constituye una máscara para ocultar un negocio distinto. Este negocio, pues, está destinado a provocar una ilusión en el público, que es inducido a creer en su existencia o en su naturaleza tal como aparece declarada, cuando en verdad o no se realizó o se realizó otro negocio diferente del expresado en el contrato (conf. Ferrara, Francisco, ob.cit., págs. 60/61).
De esta manera, la simulación puede ser absoluta o relativa, según se celebre un acto jurídico que nada tenga de real o se emplee para dar a un acto jurídico una apariencia que oculta su verdadero carácter; y lícita o ilícita, según no perjudique a nadie ni viole la ley o viceversa (conf. Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil-Parte General”, Tº II, págs. 456/461, núms. 1797, 1798, 1804/1806; Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y Nulidad de los Actos Jurídicos”, págs. 351/356, núms. 1/4).
Por su parte, Cifuentes realiza una tercera subdivisión, ya sea que se trate de una simulación total o parcial. En el primer caso, lo aparente o engañoso abarca todo el negocio. En el segundo sólo una parte. Puede tratarse de una simulación relativa total o completa, porque oculta un negocio distinto como lo es la que radica en la naturaleza del acto –por ejemplo, se aparenta una compraventa que es una donación-, o un origen distinto de los fondos empleados. La absoluta, en cambio, no podría ser parcial, ya que no oculta nada verdadero (Cifuentes, Santos, “Negocio Jurídico”, págs. 502/513, núms. 262, 264, 265, 267 y 268).
Este es el sentido del artículo 955 del Código Civil, en tanto comprende diversos supuestos que integran el elenco de negocios simulados. La simulación, en efecto, puede interesar la naturaleza del acto o del negocio –o contrato–, o sólo algunos de sus elementos (v. gr., el precio en la compraventa) o su contenido (v. gr., antedatación de la fecha en que se celebra) o de los sujetos que intervienen en el acto.
En la simulación de elementos del acto o de su contenido, el acuerdo simulado puede afectar a los sujetos o al objeto del acto jurídico. Los referidos artículos se refieren a cláusulas que no son sinceras, o a fechas que no son verdaderas, ejemplificando casos en que la simulación recae en el objeto o el contenido del acto. Así, por ejemplo, es frecuente que quien aparece comprando un bien no pague el precio sino que lo haga un tercero, cuando en la escritura de compra se dice que aquél fue quien abonó la suma de dinero (cfr. Belluscio – Zannoni, “Código Civil y Leyes Complementarias”, T° 3, Ed. Astrea, Buenos Aires, págs. 395/396).
Al respecto, cabe recordar que tanto la jurisprudencia como la doctrina han puesto de relieve que las circunstancias, el momento y las peculiaridades del acto jurídico cuestionado, constituyen elementos de importante ponderación para meritar su realidad (conf. C.N.Civ., Sala “A”, J.A. 1952-I-,p.527; ídem., L.L. t. 94, p. 171; Sala “B”, L.L. t. 79, p. 41 y J.A. 1954-IV, p. 111; Sala “C”, E.D. t. 31, p. 104; Sala “D”, L.L. t. 73, p. 514).
Si bien la “causa simulandi” no constituye un elemento esencial para la configuración de la procedencia de la acción intentada, empero conforma base referencial ineludible para la explicación del acto que –como iceberg– queda al descubierto, cubriendo el oscuro u oculto designio que las partes siguieron para así manifestarse. Muñoz Sabaté enseña que aquella motivación resulta, sin duda alguna, circunstancia inferencial de valiosa e imprescindible consideración, similar –según expresión de dicho autor– a la personalidad, el merimundo, la forma de obrar, el cronos, entre otras tantas (Autor cit., “La prueba de la simulaciónsemiótica de los negocios simulados”, de la colección “De Iure et Vita”, editorial Hispano -Europea-Barcelona-España, año 1972, pág. 223, y proficua jurisprudencial nacional citada “ad-peddem” n° 277, reg. en ejemplar de LA LEY, fallo de la Cámara Nacional Civil, por su Sala “A”, del 7 de agosto de 1961, n° 104; CNCiv., sala G, “Brea de Rodríguez, Susana c. Volante Páez, María Cristina” del 05/02/2007, La Ley Cita online: AR/JUR/313/2007).
Por último, cabe presisar que a la hora de establecer si un acto jurídico fue o no simulado a la vista de un tercero que no participó del acto, Borda plantea que se deben tener en cuenta los siguientes parámetros: a) existir una razón o motivo que explique la causa simulada, b) un vínculo de parentesco o de amistad muy estrecho entre las partes, c) la imposibilidad económica del comprador para adquirir los bienes, d) la naturaleza y cuantía de los bienes enajenados, e) la falta de ejecución material del contrato, f) las circunstancias y el momento en que se realizó el acto, g) los antecedentes de las partes y h) la interposición de personas comportándose como prestanombres. (aut. cit.; “Manual de Derecho Civil – Parte General”, 18° ed., p. 524/525, Buenos Aires, Ed. Perrot, 1999).
V. El acto, cuya nulidad se reclama en este proceso por simulación, consistió en la compraventa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma e instrumentado por escritura pública n° XX de fecha 18 de marzo de 1996 por ante el Registro Notarial n° XXX. Se precisa que C. R. B. y S., quien fuera en vida padre del aquí accionante, enajenó al emplazado, R. C. C., la dieciseisava parte indivisa del bien raíz con reserva de usufructo vitalicio por la suma de Cinco Mil Pesos ($5.000), o su equivalente Cinco Mil Dólares Estadounidenses (U$S 5.000, fs. 121/126).
Dicha pretensión ha sido rebatida por el legitimado pasivo, quien argumentó que: i) el enajenante era conviviente de su madre, M. B., y al momento de la venta se reservó un usufructo vitalicio para ambos, ii) el bien raíz se encontraba totalmente deteriorado, lo que incidió en el precio de venta, iii) el señor B. requería de la venta del inmueble para comprar un vehículo y procurarse una fuente de ingresos y iv) el valor de la operación se ajustó también al usufructo concedido.
Bajo este contexto, y en razón de lo expuesto, habrá que meritar la prueba aportada en autos a la luz de la sana crítica racional a efectos de comprobar si efectivamente proporciona indicios suficientes sobre los que reposan presunciones de suficiente gravedad y concordancia que configuren inequívocamente la existencia del denunciado negocio ficticio (art. 386, CPCCN).
En este punto, es dable recordar, a modo de premisa, que el juez debe ser riguroso en la apreciación de las probanzas producidas por los partícipes del acto simulado, mas no puede serlo con la misma intensidad con relación a los terceros, pues la situación de estos es muy distinta. Las partes han podido y salvo casos excepcionales, debido, procurarse un contradocumento, pero los terceros no pueden serlo, justamente porque la simulación se hace en su perjuicio, aparentando transferir un bien sin hacerlo realmente o porque se esconde otro negocio subyacente, de modo tal que, si hubo acto insincero, los contratantes la mantendrán en secreto (cfr. mi voto en esta Sala, libre n° 13.887/2005 del 3/11/2022).
Aclarado lo anterior, comencemos.
i. En el expediente sucesorio conexo (causa n° 53.639/2014), se advierte que con fecha 20 de agosto de 2015 se dictó la declaratoria de herederos, de la cual A. A. B. y P. resultó reconocido como único heredero legítimo del señor C. R. B. y S. (fallecido el 4 de abril del 2014). Además, el primero denunció como componente del acervo hereditario el bien objeto de esta acción y con fecha 11 de marzo de 2016 se trabó embargo (fs. 73, causa cit. y fs. 23/24 expte. n° 11.776/2016).
Ingresando al estudio de estos obrados, cuento con el dictamen pericial confeccionado por el perito martillero designado de oficio, F. E. C. (fs. 152/153).
El profesional informó que “el inmueble de referencia está situado en la calle B. XXX, de esta Ciudad, en el barrio de F.”. Precisó que “se compone de la siguiente manera: al frente (…) hay una vivienda y por ella, se ingresa hacia un pasillo tipo chorizo donde se ven distintas puertas identificadas con números, llegando casi al fondo y subiendo una escalera, llegamos al primer piso”. Indicó que “se trata de un inmueble en su interior en un buen estado de uso y conservación que se desarrollaba en 2 pisos, son 4 ambientes, 2 dormitorios, cocina, living y un baño”. Especificó que “sobre la 1/16 avas partes indivisas está desarrollada la vivienda, excediendo los 48.25 mts. 2 correspondientes por escritura” (fs. 152/153).
En cuanto al valor de tasación de la propiedad, el facultativo explicó que tuvo presente “medidas, superficie, ubicación geográfica, estado general del mismo como así la comparación con unidades ofrecidas en venta en la zona (…) y antecedentes en cámara inmobiliaria, biblioteca nacional y colegas de la zona”. Aclaró que “nuestro mercado inmobiliario ha ido acompañando los vaivenes económicos de nuestro país, encontrando sus puntos más bajos durante 2001 y 2003, previo a ese período el valor del metro cuadrado era más alto, cayó y luego comenzó su recuperación”. Aplicó el método de comparación con otras unidades funcionales aledañas e ilustró que el metro cuadrado “en el año 1996 oscilaba los 850 U$S dólares estadounidenses ochocientos cincuenta, con estos parámetros (…) la porción correspondiente a la 1/16 avas partes indivisas es (…) 40.800 U$S”. Añadió que “actualmente el metro cuadrado en la zona de referencia oscila U$S 1600” (fs. 152/153).
No paso por alto que, una vez corrido el pertinente traslado (fs. 154), las conclusiones del idóneo merecieron las críticas del emplazado acerca de la tasación del bien raíz. Por su parte, el actor requirió se aclare si tuvo en consideración la proporción construida del lote (fs. 162/163 y 169).
El perito evacuó medularmente los reproches ensayados y ratificó su peritaje. Clarificó que “cumplió con su cometido (…) de estimar el valor del mt2 en la zona de referencia (…) mediante la utilización del método de la comparación”. Pormenorizó que “en cuanto al estado general de la vivienda, la misma se describe (…) mas no se realiza tasación alguna, primero por no ser requerido (…) y segundo porque hoy es un porcentaje del todo”. Finalmente, concluyó que “estimo un valor de venta de la vivienda de referencia por su estado actual de conservación y metros construidos de U$S65.000” (fs. 171/173).
Posteriormente, la señora magistrada de grado dispuso como medida para mejor proveer que el martillero amplíe su informe y señale “concretamente si en la estimación del valor de venta que surge del peritaje (…) ha tomado en consideración el estado jurídico del inmueble sin subdivisión, en caso contrario, si hay diferencia en el valor de venta y cuál sería ella” (fs. 193).
El profesional respondió que “en su presentación del 22 de abril de 2022 se expidió sobre el mt2 en cuestión y su trazabilidad al año 1996 y en mi presentación del 9 de agosto de 2022 estimo el valor de venta del inmueble de U$S 65.000 en condiciones ideales”. Manifestó que el valor venal de la propiedad ascendía a dólares estadounidenses cincuenta y cinco mil (U$S55.000) “tomando en cuenta el estado jurídico del bien, el estado de uso y conservación y la situación actual del mercado inmobiliario”. Destacó que “de ninguna manera el inmueble de referencia puede valer menos de lo manifestado”. En adición, adunó fotografías que capturó al tiempo de inspeccionar la propiedad (fs. 201/205, 206, 208 y 215).
En este punto, debería, pues, coincidirse que para apartarse del análisis efectuado por el perito en una materia propia de su arte, se debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión del experto se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando la experticia aparece fundada en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones periciales de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; MorelloSosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; Cncivil. Sala A, voto del Dr. Hugo Molteni publicado en L.L. 1991-A, pág. 358 y L. n° 375.513 del 19/9/03).
Además, cabe destacar que la facultad de dictar medidas para mejor proveer que poseen los jueces es amplia e independiente de la actividad que pudieran haber cumplido u omitido los litigantes, pues en tales supuestos ponen en ejercicio facultades que les son privativas y que se relacionan directamente con el deber que les incumbe de administrar justicia rectamente, según derecho y sobre la base de la verdad averiguada sobre los hechos.
En definitiva, corresponde dar pleno valor probatorio al informe pericial (arts. 386 y 477 CPCCN).
Por otro lado, cuento con dos declaraciones testimoniales ofrecidas por el legitimado pasivo.
En primer término, declaró el señor S. H. C. Refirió que era empleador de los señores C. R. B. y R. C. C. durante los años 1992 y 1993. Aseveró que “eran choferes o peones ayudantes, había puesto un aviso en el diario Clarín, y el primero que me llamó muy temprano fue R. B., fue el primero que vino a trabajar conmigo, y bueno después, no sé por qué motivo me presentó a R. C. y es el que se quedó trabajando conmigo, R. trabajó no me acuerdo hasta donde, ahora dejó de trabajar conmigo, pasó hace un par de años míos a ser proveedor mío, pasó de empleado a cuenta propista” (fs. 155).
Interrogado sobre el inmueble en cuestión, el señor C. replicó que “la habitaba B., C. C. y si no me equivoco también M., la madre de C.”. Detalló que el bien raíz se encontraba en estado “deplorable, muy abandonado, en revoque, muy deteriorado en todo aspecto, me acuerdo una casa muy derruida”. Adujo que vio “las reformas que se habían hecho, los dos estados del inmueble, cuando se mudaron al principio en el año 1993 y después más adelante las reformas”. Expresó que “más adelante vi las reformas, es más yo le había prestado también para comprar en cuotas en tarjeta de crédito un calefón, materiales para la construcción, cerámicas de pisos”. Remarcó que “me acuerdo perfecto de haberle prestado a C. plata para la reparación del inmueble (…) nunca me dejó de deber nada, todos los préstamos o cuotas con la tarjeta de crédito fueron todos saldados”. Señaló que en la actualidad el señor C. “es trabajador autónomo, camionero” (fs. 155).
Con similares apreciaciones, se pronunció el señor S. A. V. En dicha oportunidad, relató que “un tiempo trabajamos con R. C., vivimos en el mismo edificio, B. XXX, me mudé en ese condominio en el año 1995 y viví ahí hasta el 2001”. Admitió que conoció al señor C. R. B. e indicó que “también trabajamos juntos, manejamos un camión, un pequeño transporte”. Refirió que en el inmueble “estaba bastante precario todo, lo que sería una cocina no era una cocina, y los pisos los estaban haciendo nuevo y todo eso, no era gran cosa que digamos”. Enfatizó que “había que hacerle muchas cosas al departamento (…) era inhabitable, era un PH, recuerdo donde yo vivía era un PH, más o menos 15 departamentos eran, yo vivía en el departamento planta baja 5 y ellos en el primer piso, escalera primer piso, creo que es el 14 si mal no recuerdo”. Agregó que “las mejoras que se han hecho no recuerdo, cuando yo lo conocí estaban haciéndolo de a poco, estaban construyendo el departamento digamos, vivían ellos” (fs. 159).
En este estadio, creo oportuno recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del Código Procesal.
La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que los que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651 nº 486; CNCiv., Sala “A”, libre N? 361.186 del 16/4/03, voto del Dr. Hugo Molteni, mi voto en Sala “K”, Libre n° 83.749 del 21/09/2021).
En definitiva, la valoración de la prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el mayor número y en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar caminos de interpretación del juzgador (conf. Falcón, Enrique, “Código Procesal Civil y Comercial”, T. III, pág. 365 y sus citas).
A su vez, es insoslayable considerar a la psicología del testimonio, por cuanto aquella instruye acerca de las fallas de la memoria en las que puede incurrir el declarante. Además, enseña que para valorar la credibilidad del aporte, es útil acudir a cuatro puntos: a la coherencia del relato, la contextualización de la declaración, la existencia de corroboraciones periféricas y la aparición de detalles oportunistas en los dichos. En definitiva, se analizan esos cuatro ítems a cada declarante, a cada caso concreto, con la asistencia de esas herramientas que van a poder ayudar al juez a convencerse de lo sucedido y, posteriormente, a motivar las razones que conducen –por imperio de la sana crítica racional– a sostener que el hecho de autos aconteció, siguiendo los criterios propuestos y excluyendo por completo la intuición (Nieva Fenoll, Jordi, Inmediación y valoración de la prueba, Civil Procedure Review, v. 3, N° 1, 2012, p. 13; del mismo autor en La valoración de la prueba, Marcial Pons, p. 236).
A la luz de los criterios aludidos, advierto que los testimonios examinados resultan coincidentes respecto al deficitario estado edilicio de la propiedad. Sin embargo, dichas manifestaciones no encuentran sustento con el resto del material probatorio que consta en este expediente. Empero, las declaraciones reseñadas resultan a la postre imprecisas y genéricas, especialmente, en cuanto a los arreglos y refacciones realizadas en el bien raíz. Nótese que los dichos esgrimidos por los deponentes no se encuentran respaldadas por recibos, facturas de compra de materiales, o bien trabajos a nombre del comprador que avalen dicho extremo (arts. 386 y 456, CPCCN).
ii. En mérito a todo lo hasta aquí expuesto, no puede perderse de vista – como anticipé- que el aquí actor es tercero respecto del acto cuya nulidad pretende, o sea ajeno al negocio simulado, por lo que cabe examinar si el examen de las circunstancias, el momento y las peculiaridades del acto jurídico cuestionado proporcionan indicios suficientes sobre los que reposan presunciones de suficiente gravedad y concordancia que configuren inequívocamente la simulación del acto reclamado (conf. C.N.Civ., Sala “A”, J.A. 1952-I-, p. 527; idem., L.L. t. 94, p. 171; Sala “B”, L.L. t. 79, p. 41 y J.A. 1954-IV, p. 111; Sala “C”, E.D. t. 31, p. 104; Sala “D”, L.L. t. 73, p. 514).
Para que el tercero pueda impugnar el negocio simulado se requiere que invoque un interés legítimo, traducido en el perjuicio que el acto insincero le irroga. En el caso, se precisa que el daño consistió en haber tomado conocimiento de un negocio realizado sobre un bien que debía integrar el acervo sucesorio, en cuanto heredero legítimo.
Como, por definición, no ha sido partícipe del negocio simulado, sino que precisamente acciona para dejar en descubierto el acuerdo simulatorio, y en su caso, la existencia de un negocio disimulado ilícito, rige a su respecto amplitud probatoria. En efecto, dado que no cuenta con la posibilidad de hacer valer el contradocumento o prueba “literal” de la simulación, le asiste la posibilidad de probar la simulación por cualquier medio de prueba, incluso presunciones, las cuales por su número, precisión, gravedad y concordancia, lleven a la convicción del juez sobre la existencia de un negocio simulado (Belluscio, Zannoni, “Código Civil y Leyes Complementarias”, T. IV, pág. 423 y ss.). En ese sentido, Ferrara clasifica, por su origen, a las presunciones relativas a: i) la persona de los contratantes, ii) el objeto del contrato, iii) su ejecución y iv) la actitud de las partes al realizar el negocio jurídico (Ferrara, La simulación, n° 77, p. 400).
Al respecto, recuerdo que la presunción como medio de convicción consiste en recoger o interpretar una serie de hechos, hitos y circunstancias o indicios que aisladamente carecen de sentido final, pero que unidos por simientes lógicas permiten llegar a determinadas conclusiones por la fuerza de convicción que establecen las secuencias razonadas y ligadas inescindiblemente (Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, T. II, p. 145).
Es decir, que no puede tratarse sólo de un indicio o hecho que, probado, permita sólo él concluir que un negocio es simulado, sino que deberán existir varios indicios, cuyo número permita llevar a la convicción, según la estimativa judicial, de que la simulación existió. Además, la prueba resultante de los indicios debe ser inequívoca, pues de lo contrario la presunción que de ellos se infiriese no sería concluyente, como lo requiere la ley procesal, finalmente, los indicios ser concordantes (Belluscio, Zannoni, íd. Pág. 426).
iii. Bajo este contexto, entiendo que la prueba aportada en autos me lleva a formar la convicción de que inequívocamente el demandante logró acreditar la simulación en la que basó su pretensión.
Afirmo lo anterior pues tengo en cuenta la relación estrecha que surge del parentesco y el vínculo afectivo entre las partes del acto jurídico. Así, tengo presente que el señor C. R. B. y S. enajenó la propiedad con reserva de usufructo vitalicio a favor de R. C. C., hijo de su conviviente –M. B.–, con quienes, además, habitaba el inmueble. Además, no puede perderse de vista que el inmueble fue usufructuado por el vendedor hasta la muerte del mismo (6 de abril de 2014, cfr. fs. 4, causa n° 53.639/2014), esto es casi veinte años después del acto jurídico, sin que se aporten probanzas que permitan acreditar que dicho usufructo incidió a modo de compensación en el precio abonado por el adquirente.
En cuanto a la causa de la venta, no se advierte una relación coherente entre la importancia económica del negocio simulado y la actitud de las partes. Por un lado, no consta el pago anticipado ni que el mismo se hubiera realizado en presencia del notario. Tampoco se probó que el destino de los fondos recibidos tuviera causa justificada, pues si bien el emplazado alegó que el vendedor quería hacerse de dinero para adquirir un vehículo y poder utilizarlo como fuente de ingresos, lo cierto es que no se aprecian verificados dichos extremos.
A su vez, existe una diferencia ostensible entre el valor real del inmueble y el declarado en el acto cuestionado. Nótese que el importe de venta consignado en la escritura ha sido de Pesos Cinco Mil ($5.000) o su equivalente Cinco Mil dólares estadounidenses (U$S5.000), mientras que la tasación informada por el perito martillero desinsaculado en autos ascendía al tiempo de otorgamiento del acto entre las cuantías de Treinta y Cinco Mil dólares estadounidenses (U$S35.000) y Cuarenta Mil Ochocientos dólares estadounidendes (U$S40.800). Empero, el accionado adquirió el inmueble en un valor siete veces inferior a su valor de cotización, sin prueba fehaciente que explique la razón concreta para ello.
No paso por alto que los testigos dieron cuenta que el bien raíz se encontraba en un estado deficitario, incluso coincidieron en señalar que era “inhabitable”, sin embargo, sus afirmaciones no se encuentran corroborados por ningún otro medio probatorio, lo que les resta precisión y rigor. En la especie, ninguna mención se hizo en la escritura, partiendo de la hipótesis que en el acto se pactó una reserva de usufructo vitalicio a favor del enajenante y su pareja, ni obran elementos de juicio que permitan inferir que el deterioro del bien incidió en la cuantificación del precio de venta. En efecto, la orfandad probatoria es tal que no se cuenta siquiera con facturas de compra de materiales u órdenes de trabajos emitidas a nombre del adquirente.
Tampoco se aprecia acreditado que el legitimado pasivo tuviera el patrimonio necesario para adquirir la propiedad con recursos propios. La única constancia probatoria es el testimonio del señor C., quien expresó que era su empleador, pero nada dijo sobre su remuneración, horas de trabajo o tipo de retribución –jornal, quincenal o mensual–. En adición, en la contestación de la prueba informativa remitida al Anses, la entidad estatal comunicó que obra el registro de alta laboral en la firma “W. S. S.A.” con un salario anual de Pesos Once Mil ($11.000) y correspondiente al año 1989, sin embargo, no especificó el período de remuneraciones comprendidas. En resumidos términos, no hay ninguna otra prueba sobre ingresos, ahorros, o incluso un préstamo contraído para adquirir la propiedad.
En base a lo reseñado, es evidente concluir la insinceridad del acto cuestionado, en cuanto implicó detraer el inmueble del patrimonio hereditario del actor –único heredero legítimo– por medio de una venta con reserva de usufructo vitalicio a favor del vendedor por un precio aproximadamente siete veces inferior al valor de mercado, y sin haberse demostrado la procedencia de los fondos o la disponibilidad de recursos en el adquirente, como así tampoco, el destino de los fondos recibidos con la venta de la propiedad.
En síntesis, entiendo que –en sentido coincidente a lo resuelto por la primer sentenciante– el actor logró demostrar que la simulación efectivamente existió y el negocio insincero afectó su legítima.
En consecuencia, cabe confirmar lo decidido en la sentencia apelada en cuanto declaró la nulidad por simulación de la compraventa del inmueble sito en la calle B. n° XXX, de esta Ciudad Autónoma.
VI. Por los fundamentos desarrollados a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.
A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:
Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.
A la cuestión planteada, el Dr. José Benito Fajre dijo:
Por razones análogas a las expresadas por el Dr. Li Rosi, voto en el mismo sentido.
En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa Sorín. – José B. Fajre.
Á., L. R. c. Á., N. S., F. J., Á. y herederos de C. E. T. s/ simulación
Comentado por Mariano Gagliardo: Transmisión de bienes a legitimarios (a propósito de la subsistencia y pervivencia del art. 3604 Código Civil).
En la ciudad de Mar del Plata, reunida la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Á. L. R. c. Á. N. S., F. J. Á. y Herederos de C. E. T. s. Simulación”. Habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó del mismo que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Roberto J. Loustaunau y Ricardo D. Monterisi.
El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes cuestiones:
1) ¿Es justa la sentencia apelada?
2) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión el Sr. Juez Dr. Roberto J. Loustaunau dijo:
I. En la sentencia dictada el 19.9.2023 la Sra. Jueza de primera instancia rechazó en primer lugar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la Sra. C. H. T., con costas y la de prescripción interpuesta por N. S. Á. como heredero de R. Á., con costas.
Hizo lugar a la demanda de simulación promovida por L. R. Á. contra N. S. Á. –por sí y como heredero de R. Á. y C. H. T.– y F. J. Á. L., y declaró la nulidad de la compraventa con reserva de usufructo del inmueble sito en calle San Juan n.º … de Mar del Plata, celebrada el día 26.10.2012 por escritura n.º 514 otorgada por ante el notario G. F., en la que participaron el Sr. R. Á. como vendedor y los Sres. N. S. Á. y F. Á. Larson como compradores.
Ordenó que el inmueble quedara “inscripto a nombre de sus titulares originales, R. Á. 100% casado con C. H. T. (asiento n.º 1)”, y que se librara oficio a tal efecto al Registro de la Propiedad Inmueble.
Para decidir como lo hizo, estableció que la ley aplicable era el Código Civil ley 340, porque la situación jurídica que se discute en autos se extinguió antes de la entrada en vigencia del nuevo.
Analizó a continuación la prueba producida (documental, pericial y testimonial), y rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T., con el argumento de que no sólo participó en la escritura de compraventa n.º 514 otorgando el asentimiento conyugal, “sino además como eventual usufructuaria del bien (art. 2805 y ss. del Cód. Civil)”.
Desestimó la de prescripción por entender que la promoción del juicio caratulado “Á. L. R. c. Á. Néstor Santiago s. Diligencias preliminares” el 9.8.2018, y luego de este juicio de simulación, el 1.10.2018, interrumpieron la prescripción en curso, por aplicación de los arts. 3986 del CC y 2546 del CCCN.
Con relación a la alegada simulación, desarrolló los conceptos generales del instituto, y las pruebas que deben ofrecerse si en el conflicto intervienen sucesores a título universal que pueden actuar como partes o como terceros perjudicados.
Enumeró las presunciones que la doctrina señala como reveladoras de que el acto jurídico es simulado, entre ellas el parentesco entre las partes, y concluyó que los demandados no habían acreditado el origen de los fondos con los que habrían abonado el precio en la compraventa.
II. Apelaron los demandados, el recurso les fue concedido libremente, expresaron agravios el 12.4.2024, los que merecieron la respuesta del 28.4.2024.
II.1. Las críticas a la sentencia pueden sintetizarse así:
i) Calificó como “absurdo” al rechazo de la excepción de prescripción respecto al “codemandado R. Á.”, porque: a) la propia Jueza admitió que la demanda fue defectuosa pues debió integrarse la litis con N. S. Á., no ya en su condición de comprador, sino como heredero de su padre R. Á.; b) la actora consideró que la demanda estaba correctamente entablada, y que R. Á. no debía ser demandado o traído a juicio; y, c) recién con fecha 21.2.2022 la Jueza resolvió integrar la litis con R. Á.
La demanda no pudo cumplir sus efectos interruptivos –que reconoció se produjeron respecto a los compradores–, porque no fue planteada contra el vendedor dentro de los dos años desde que el actor tomó conocimiento del acto.
ii) Sostuvo que la falta de acreditación del origen de los fondos con que se pagó el precio de la compraventa es otra conclusión “absurda e irrazonable”.
Afirmó que la Jueza no tuvo en cuenta la “cesión de acciones y derechos de permuta y de derechos creditorios de hipoteca” de fecha 21.7.2011, con los que acreditó la venta de tres departamentos a los Sres. R. y L. L. Á., hijos del actor.
Esos instrumentos tienen firma certificada por el escribano S., no fueron desconocidos ni atacados, de ellos surge que el precio fue abonado en el mismo acto, son posteriores a la escritura n.º 173 de fecha 14.4.2011 a la que se refiere el fallo, y por lo tanto modificatorios del compromiso anterior.
Señaló que el actor reconoció en su absolución de posiciones que en la escribanía Salerno se realizaron “las escrituras de cesiones de permuta de tres departamentos a favor de sus hijos”, por lo que el apelante entiende que “claramente” se refirió a los instrumentos con firma certificada.
La Jueza tampoco tuvo en cuenta que era titular de un inmueble ubicado en la calle Juncal n.º 1980 de Mar del Plata, recibido en 1987 por donación que le hizo su tía E. O. T., que fue vendido tal como se acreditó con el oficio respondido por el Registro de la Propiedad Inmueble, agregado el 6.9.2022.
Esos documentos demuestran que tenía dinero suficiente como para comprar la nuda propiedad del inmueble.
iii) Criticó que la Jueza tomara en consideración que la perito no pudiera expedirse sobre los ingresos de los demandados a la fecha de celebración del acto, por no existir inscripciones en organismos fiscales, cuando las ventas descriptas en el agravio anterior demuestran sobradamente que contaba con los fondos necesarios.
Afirmó que la sentenciante había convalidado “caprichosas presunciones en contra de mis mandantes”, ya que la prueba pericial de ninguna manera puede revertir los efectos del pago en efectivo acreditado.
iv) Cuestionó que en la sentencia se afirmara que no había acreditado la venta del inmueble de calle Juncal y de un automóvil de su propiedad.
En relación con el inmueble, señaló que si bien la escritura de venta “no es un instrumento que quede en poder del vendedor”, la había probado con el informe de dominio.
v) Hizo hincapié en que el actor no inició una acción de colación, para criticar la conclusión judicial relativa a que resultaba “evidente” la causa de la simulación: “sustraer un bien del futuro acervo de los Sres. R. Á. y C. H. T. para beneficiar un heredero en detrimento de otro”.
Sostuvo que el actor no ha probado cuál es el perjuicio sufrido, no ha deducido la acción de colación ni ha demostrado que el acto atacado afecta la legítima o supera la porción disponible (con cita de un fallo de la Sala III de este Tribunal).
La afirmación de que se ha perjudicado a un heredero es falsa y por ende, el fallo debe ser revocado.
vi) Criticó el encuadre del caso como una simulación relativa –ejemplificado por la doctrina–, porque no se ha demostrado que se haya querido favorecer a uno de los dos hijos o que lo haya hecho “más allá de la porción disponible”, al haber omitido el actor iniciar la acción de colación.
vii) La cita del art. 957 del CC es incorrecta, afirmó, porque no se han probado la ilicitud ni el perjuicio.
viii) La ley no prohíbe la celebración de actos jurídicos entre padres e hijos, por lo que la valoración del parentesco efectuada en la sentencia, conduce al absurdo.
Reiteró que no se tuvo en cuenta la prueba más importante sobre la existencia del dinero para realizar la operación, que fueron los contratos celebrados por los hijos del actor con su tío.
ix) En este agravio reiteró los argumentos críticos respecto a las conclusiones del fallo sobre su falta de capacidad económica.
x) Cuestionó lo decidido sobre el precio de la compraventa, sin tener en cuenta que ambas peritos señalaron que el valor de venta de la nuda propiedad es inferior al de la transmisión del dominio pleno.
Por ello, afirmó, es razonable que haya abonado el 50 % del valor real de mercado por la nuda propiedad en el año 2012, siendo que su padre vivió durante seis años más en el inmueble y su madre lo hizo por ocho años más.
xi) Sostuvo que la conclusión relativa a la falta de prueba sobre su solvencia y la realidad del acto atacado, es errada, porque la Jueza omitió considerar los contratos de cesión agregados, así como valorar adecuadamente los dichos de la testigo A. Á., que dejó debidamente probada la existencia del dinero “(sea en la moneda en que fuere)”, por haber estado presente.
Calificó como arbitraria a la postura adoptada por la Jueza, al no valorar las pruebas producidas y “disimular” las contradicciones de los testigos de la parte actora sobre su actividad laboral y sobre el tiempo en que F., su hijo, había vivido en el inmueble.
xii) El objeto de este agravio fue el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T. porque no fue parte del acto impugnado, en el que solo intervino prestando el asentimiento conyugal.
Adujo que el cónyuge que presta el asentimiento, que incluso puede ser anterior o posterior al acto, no se hace parte.
xiii) Insistió con lo agraviante que le resultaba que la compraventa se declarara simulada, reiterando los argumentos vertidos, y agregó que la escritura era válida y nadie la había redargüido de falsa por lo que hacía plena fe (art. 993 del CC).
II.2. Introdujo un planteo de nulidad de la sentencia subsidiario, porque existe un juicio de simulación entre las mismas partes, que debería haberse tratado en sentencia única.
Hizo saber que había planteado la recusación de la Sra. Jueza en aquel proceso conexo, caratulado “Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Simulación” (exped. n.º 129.983), en el que se persigue la declaración de nulidad de una cesión de derechos litigiosos celebrada entre su padre y el apelante.
Argumentó que la cesión fue denunciada como hecho nuevo por la actora y admitida como tal el 30.9.2021, por entender “que el hecho nuevo denunciado tendría por objeto comprobar si se llevaron o no a cabo maniobras fraudulentas en perjuicio de la parte actora…”.
Sostuvo que ello implicaba un adelanto de opinión que le hacía preguntarse por la suerte del segundo proceso, y que en la sentencia dictada en este expediente, la Sra. Jueza hizo alusión a la admisión del hecho nuevo, subrayando la parte en que dijo: “… considerando que mediante la cesión de derecho denunciada, el Sr. Á. R. trató mediante un negocio simulado de desprenderse de patrimonio, en este caso la cesión de derechos litigiosos sobre el juicio antes mencionado, a favor de uno de sus hijos y en perjuicio del otro” (en cursiva, resaltado y subrayado en el original).
Reiteró el interrogante sobre la suerte del segundo proceso ante semejante declaración, y cuestionó que no se evaluara el dictado de una sentencia única.
Sostuvo que si la Jueza fundó la sentencia recurrida mediante la incorporación del instrumento, ha adelantado opinión y por ende, debe declararse la nulidad del fallo por prematuro. Introdujo el caso federal.
III. Tengo a la vista para resolver los expedientes físicos caratulados “Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Diligencias Preliminares” (exped. n.º 128.805), “Á. R. s. Sucesión ab intestato” (exped. n.º 127.015), y “Á. N. S. c. A. J. P. y otros s. Cumplimiento de contratos civiles y comerciales” (exped. n.º 127.306), y las copias digitales de los expedientes caratulados “Á. R. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Diligencias Preliminares” (exped. n.º 128.806), y “T. C. H. s. Sucesión ab intestato” (exped. n.º 128.909), todos de trámite por ante el Juzgado n.º 7 departamental.
Por cuestiones de orden lógico considero que corresponde tratar en primer lugar el planteo de nulidad “subsidiario”, por cuanto de declararse nula la sentencia apelada, caerían en abstracto los agravios formulados contra ella.
El planteo es tardío e improcedente y por ende deber ser rechazado.
III.1. En la demanda iniciada el 10.12.2018 en este expediente se solicitó que por razones de conexidad se enviara la causa al Juzgado 14, donde había tramitado el juicio “Á. L. R. c. Á. S. y otros s. Diligencias Preliminares”, que tengo a la vista (fs. 53), cuya acumulación por cuerda fue decidida a fs. 63 vta.
El 3.11.2020 el Sr. Juez a cargo del Juzgado n.º 14 decidió inhibirse para seguir actuando, en razón del fuero de atracción del sucesorio de R. Á., que tramitaba ante el Juzgado n.º 7.
a) Cuando el 27.5.2022 el Sr. L. R. Á. promovió el juicio de nulidad por simulación de otro acto jurídico celebrado entre su padre y su hermano (“Á. L. R. c. Á. N. S. y otro s. Simulación”, exped. n.º 129.983 de trámite por ante el Juzgado n.º 7, sobre una cesión derechos litigiosos), solicitó en el punto XII de la demanda que se lo remitiera por conexidad al Juzgado n.º 7 departamental, en razón de que allí tramitaban las sucesiones de sus padres, R. Á. (exped. n.º 127.015) y C. H. T. (exped. n.º 128.909), y este juicio de simulación (exped. n.º 128.806).
Al contestar la demanda como cesionario, el 25.12.2022, el Sr. N. Á. hizo referencia a este juicio en el punto II, al reconocer entre la documental agregada por el actor a la absolución de posiciones de su madre, efectuada en estas actuaciones (a fs. 79).
Cuando contestó como sucesor a título universal de la Sra. T., el 27.12.2023, no pidió que se acumularan los procesos (arts. 188 y sgtes. del CPCC), hizo referencia a que la actora “al tener un proceso conexo similar” tenía conocimiento de cómo y a quién demandar, y mencionó expresamente a este juicio.
A esa altura, y con un año de diferencia entre las contestaciones de demanda conocía perfectamente cuál era el objeto de uno y otro juicio, y que en este expediente, con fecha 30.9.2021 la Sra. Jueza había admitido como hecho nuevo la denuncia efectuada por la actora sobre la cesión de derechos litigiosos emergentes de los autos “Á. A. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Daños y perjuicios” (exped. n.º 54964/2014, de trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil de Capital Federal n.º 28, con relación a los autos caratulados Á. R. y otros c. Axion Energy Argentina SRL s. Diligencias Preliminares”, exped. n.º 17.985, de trámite por ante el Juzgado n.º 14 departamental y sus juicios conexos).
No es un dato menor que había apelado esa decisión el 6.10.2021, el recurso le fue concedido el 15.10.2021 y desistió de él el 22.10.2021, quedando firme aquella admisión.
b) Sin embargo fue recién el 4.6.2024, luego de dictada la sentencia en este juicio (19.9.2023), que el demandado se presentó en el expediente n.º 129.983, solicitando su suspensión, y con un planteo idéntico al que ahora formula en su expresión de agravios: el adelanto de opinión en el que habría incurrido la Sra. Jueza, que determina, a su criterio, que la sentencia dictada sea nula por prematura y que deba dictarse una sentencia única en ambos procesos (punto 5).
El pedido de suspensión fue rechazado en la misma fecha, porque al no haber recusado a la Sra. Jueza su competencia para seguir actuando no estaba discutida, y porque el peticionante tampoco había pedido la acumulación de procesos [con este expediente n.º 128.806] en las oportunidades procesales correspondientes (arts. 14, 15, 16, 17, 34, 36, 157, 188 y ccdtes. del CPCC).
La decisión fue apelada el 6.6.2024, con el argumento de que si se declarara la nulidad de la sentencia dictada en este expediente por la Cámara, serían nulas consecuentemente las decisiones adoptadas en el segundo juicio por haber emitido opinión la sentenciante.
En relación con que no había pedido la acumulación de procesos, adujo que “recién se tomó conocimiento de lo expuesto justamente con el dictado de la sentencia definitiva apelada en el expediente conexo”, de la que surgía el “inequívoco adelanto de opinión” (puntos 2 y 3 del escrito; la cursiva es propia).
Esa afirmación como vimos, no es cierta y no se corresponde con las constancias de los expedientes.
El recurso fue rechazado el 6.6.2024 porque el trámite del juicio es sumario y la decisión es inapelable en virtud del art. 494 del CPCC.
c) El 15.6.2024 el demandado dedujo recusación con causa fundada en el art. 17 inc. 7 del CPCC.
La Sra. Jueza decidió que, sin perjuicio de su extemporaneidad, en atención a las cuestiones planteadas y “con el objeto de garantizar las garantías constitucionales”, se formara el incidente y se remitiera a la Cámara con el informe del art. 26 del CPCC (la causa se encuentra radicada ante este Tribunal bajo el n.º 180.835, “Á. L. R.c. Á. N. S. y otro s. Simulación—Art. 26 CPCC”).
Mientras tanto ordenó el pase de las actuaciones al Juez que correspondiera por turno, pase que se hizo efectivo por medio de la Receptoría General de Expedientes, que el 24.6.2023 informó que habían quedado radicadas ante el Juzgado n.º 2 departamental.
III.2. Los antecedentes reseñados demuestran que el planteo del apelante es extemporáneo, porque entre el 6.10.2021 en que apeló la decisión que admitía el hecho nuevo y el pedido de suspensión del trámite de los autos conexos el 4.6.2024 (exped. n.º 129.983 de primera instancia), transcurrieron 2 años y 8 meses.
Claramente fue el resultado adverso en la sentencia dictada en este expediente, lo que lo motivó para plantear la necesidad de una sentencia única y el desplazamiento de la Jueza por el aludido “adelanto de opinión”.
El art. 190 del CPCC establece que la acumulación puede ordenarse de oficio o a pedido de parte, y en este último caso por vía de excepción de litispendencia o incidente, cuando hubiese sido admisible la acumulación subjetiva de acciones (art. 188 y su remisión al art. 88 del CPCC), y, en general, cuando la sentencia que haya de dictarse en uno de ellos “pudiere producir efectos de cosa juzgada en otros u otros”.
La oportunidad para plantear el incidente es en cualquier instancia o etapa del proceso, “hasta el momento de quedar en estado de sentencia”.
La antelación que exige la norma tiene su razón de ser en que la finalidad práctica perseguida con la acumulación de procesos, “no tendría fundamento alguno de haber mediado el dictado de la sentencia en cualquiera de ellos” o si alguno de los procesos que se intenta acumular hubiera fenecido por otro modo de composición de la litis, como la conciliación, transacción, o se hubiese extinguido por la caducidad de instancia o desistimiento (De la Iglesia Diego, en “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires”, Director Marcelo López Meza, Coordinador Ramiro Rosales Cuello; ed. La Ley, Buenos Aires 2014, Tomo II, pág. 855; en igual sentido, Morello Mario Augusto, Sosa Gualberto Lucas, Berizonce R. Omar, “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2016, cuarta edición ampliada y actualizada, Tomo III, págs. 760 y 761).
III.3. Considero, además, que no se configura en autos la posibilidad de que se dicten sentencias contradictorias o de imposible cumplimiento, o que tengan efecto de cosa juzgada respecto a la otra.
En este juicio se ha planteado la nulidad por simulación de un contrato de compraventa inmobiliaria, y en el n.º 129.983, de uno de cesión de derechos litigiosos; la coincidencia –parcial– de las partes, y el mismo objeto, no determina de por sí que ambos juicios vayan a tener la misma solución, pues la demanda podría prosperar en uno y en el otro no, o en ambos, o en ninguno, sobre todo porque –como se verá– las normas que resultan aplicables en uno y otro caso son distintas.
En la causa n.º 129.983 se ha fijado audiencia de vista de causa para el 6.11.2024 y se están produciendo las pruebas proveídas el 6.6.2024, lo que demuestra a las claras que si se decidiera la acumulación en esta instancia para el dictado de una sentencia única como pide el apelante, se incurriría en una demora perjudicial e injustificada en el trámite de este expediente.
Ese ha sido el criterio para incorporar en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el inc. 4 al art. 189 (art. 188 del CPCCBA), que establece como requisito “que el estado de la causa permita su sustanciación conjunta, sin producir demora perjudicial e injustificada en el trámite del o de los que estuvieren más avanzados”.
La reforma, explicaba Palacio, receptó una reiterada jurisprudencia en cuya virtud la acumulación es inadmisible cuando tiende, manifiestamente, a obtener la suspensión de un proceso que se encuentra en avanzado estado de sustanciación con respecto a otro promovido con posterioridad, ya que lo contrario “conspira contra elementales razones de orden cuando no implica la aceptación de peticiones extemporáneas y maliciosas” (Palacio Lino E., “Manual de Derecho Procesal Civil”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2004, pág. 120; en igual sentido, Colombo Carlos, Kiper Claudio, “Código Procesal Civil y Comercial. Comentado”, ed. La Ley, Buenos Aires 2006, Tomo II, pág. 406; Marino Tomás, “La desacumulación de procesos y el plazo razonable”, en LL-2017-A-149, cita on line TR LALEY AR/DOC/3743/2016).
Por otra parte, el expediente n.º 129.983 está directamente relacionado con el que tramita por ante el Juzgado Nacional en lo Civil n.º 28, Secretaría n.º 55, caratulado “Á. A. y otros c. Axion Energy Argentina S.A. s. Daños y perjuicios” (CIV 054964/2014), en el que tampoco se ha dictado sentencia (http://scw.pjn.gov.ar última entrada 25.9.2024), lo que demuestra la inconveniencia de esperar a su finalización.
III.4. Por último, en lo que se refiere al alegado “adelanto de opinión”, sin entrar en el análisis de la causal por la que se recusó a la magistrada en el expediente n.º 129.983, porque será objeto de tratamiento en el n.º 185.835 citado, cabe señalar que la transcripción de lo decidido por la Sra. Jueza que efectúa el apelante, no se corresponde con el verdadero contenido de las resoluciones que impugna.
En la de fecha 30.9.2021 se admitió el hecho nuevo, y en el Resultando I, penúltimo párrafo enunció que [la actora], “Considera que mediante la cesión de derechos denunciada, el Sr. Á. R. trató mediante un negocio simulado de desprenderse de patrimonio, en este caso la cesión de derechos litigiosos sobre el juicio antes mencionado, a favor de uno de sus hijos y en perjuicio del otro” (la cursiva es propia).
Claramente está reproduciendo los argumentos de la parte actora para denunciar el hecho nuevo, sin asumirlo como propio.
Contestado el traslado por el demandado, luego de citar el art. 363 del CPCC y jurisprudencia relativa a su aplicación, dispuso que “… si bien en los presentes obrados tienen por objeto se declare la simulación de un contrato de compraventa celebrado entre el padre del actor, su hermano y su sobrino, y sin perjuicio que la cesión de derechos litigiosos no ha sido realizada en las presentes actuaciones, entiendo que el hecho nuevo denunciado tendría por objeto comprobar si se llevaron o no a cabo maniobras fraudulentas en perjuicio de la parte actora”, y que, como había llegado a su conocimiento luego de la interposición de la demanda, era admisible.
La sentencia sólo contiene en el Resultando n.º 15 una mención a la admisión del hecho nuevo que reproduce lo que se había decidido en la resolución del 30.9.2021, y el uso del gerundio “considerando” nuevamente alude a la parte actora, y no a la apreciación o valoración de la sentenciante.
Cuando en el considerando II analizó la prueba producida mencionó a la escritura de cesión entre la prueba instrumental que venía enumerando como agregada, sin efectuar ninguna valoración sobre ella (penúltimo párrafo del considerando).
Al tratar específicamente la simulación del contrato de compraventa en el considerando V, en ningún párrafo tuvo en cuenta a la cesión para decidir sobre la realidad o apariencia del acto jurídico cuestionado.
Por ello, considero que no se han acreditado razones valederas ni la necesidad de dictar una sentencia única, por lo que esa pretensión debe ser rechazada.
IV. En cuanto a la prescripción de la acción de simulación, en la sentencia se estableció que la legislación aplicable era el Código Civil ley 340, decisión que no mereció objeciones (considerando I, arts. 260 y 266 del CPCC).
Coincido con la solución, pero porque entiendo que se trata de una relación jurídica cuya validez debe analizarse al momento de su celebración o constitución –es una ineficacia estructural–, y no porque esté extinguida (arts. 3 y 1050 del CC; art. 7 y 390 primer párrafo del CCCN).
El argumento relativo a que la demanda fue defectuosa porque el apelante fue demandado correctamente como comprador “pero no se demandó a R. Á. como vendedor”, o a sus herederos, ya fue tratado y resuelto por este Tribunal en una decisión anterior.
R. Á. había fallecido cuando se inició este juicio, y el actor es uno de sus herederos (ver declaratoria de herederos de fecha 27.12.2018, a fs. 132-133 de los autos caratulados “Á. R. s. Sucesión ab intestato”).
La doctrina desde antaño ha efectuado la distinción entre la situación del sucesor a título universal que inicia la acción de simulación con idéntico interés al que tenía su antecesor, por lo que deberá producir la prueba en las mismas condiciones exigidas a él, y la de los sucesores que actúan con un interés contrario (“caso del legitimario que ataca la simulación de una venta realizada por el causante, por ejemplo”), a los que se reputa como terceros “–actúan como tales–“, y en consecuencia podrán valerse de toda clase de pruebas, incluso presunciones (Zannoni Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, ed. Astrea, Buenos Aires 1986, pág. 399).
Por ende, aquella pretensión de integrar la litis con todos los herederos, cuando uno de ellos era el actor, era manifiestamente improcedente y así lo decidió la Cámara al resolver el recurso de apelación deducido por el demandado contra la sentencia interlocutoria de fecha 21.2.2022, que ordenaba –precisamente–integrar la litis con N. S. Á. en el rol procesal de heredero de su padre.
En su memorial presentado el 10.3.2022, el apelante criticó que sólo se ordenara integrar la litis con él, y no contra los restantes herederos [su hermano y su madre sobre los bienes propios], y dejó “nuevamente planteado que se opondrá excepción de prescripción al progreso de la acción “puesto que nunca jamás se demandó a los herederos del causante y respecto del mismo la acción se encuentra prescripta” (primer agravio, último párrafo).
En su sentencia de fecha 2.6.2022 la Cámara estableció que la Sra. T. había sido citada antes de fallecer y el sobrino del actor había comparecido. “Los herederos del padre son las mismas personas que ya se encuentran litigando en la presente acción: uno es el actor y no es posible que se demande a sí mismo y el otro es el apelante quien está siendo convocado a juicio en su doble carácter de demandado y heredero del vendedor”.
Se resolvió que ante la inexistencia de otros herederos no se advertía la necesidad de suspender el juicio ni de demandar a los herederos en los términos pretendidos por el apelante, que “no se ve agraviado en absoluto por la decisión que cuestiona”.
En la resolución se hizo alusión a la “insistente pretensión de integrar la litis con personas que ya se encuentran citadas”, fundada en el “cumplimiento de una formalidad carente de trascendencia”, pues el derecho de defensa en juicio estaba garantizado desde el momento en que el demandado se presentó a contestar la demanda el 29.11.2019 y dio su versión de los hechos litigiosos, reiterada en cada oportunidad que tuvo (al fundar el memorial de fecha 29.1.2020; en el escrito del 21.6.2021; en la revocatoria con apelación en subsidio de fecha 9.9.2021 cuya resolución del 26.11.2021 y rechazo de la apelación del 23.12.2021, fue atacada mediante la queja nº 173.909 presentada en este Tribunal, que también fue desestimada el 15.3.2022; ver considerando IV.2).
IV.1. Si la litis estuvo bien integrada con personas que ya habían sido citadas, la conclusión que pretende extraer el apelante –la acción está prescripta respecto a los herederos del vendedor– es incorrecta.
Estamos ante un litisconsorcio pasivo necesario como el propio recurrente ha reconocido, que se configura cuando está en tela de juicio un estado jurídico que “es común e indivisible respecto de una pluralidad de sujetos… [En él] la relación es única y vincula a todos los intervinientes en forma indivisible (son los casos clásicos de simulación, división de condominio, escrituración, demanda contra la herencia, obligaciones indivisibles)”. En razón de la indivisibilidad de la relación jurídica controvertida, los actos realizados por los litisconsortes benefician a todos los demás y los resultados de la sentencia son únicos, aun en la instancia superior, apelando sólo uno de los litisconsortes. El litisconsorcio produce ese efecto ya sea frente a cuestiones sustanciales, activas o pasivas, o a cuestiones procesales (Falcón Enrique M., “Procesos de conocimiento”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2000, Tomo I, págs. 358 y 360; Morello, Sosa y Berizonce, “Códigos…”, ob. cit., ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2015, Tomo II, pág. 1106 y sgtes.).
Arazi enseña que la relación sustancial que origina la pretensión única en esta clase de litisconsorcio puede ser también única (como en los supuestos de división de condominio o de disolución de sociedad), o diversa (y da como ejemplo el del juicio de simulación: “la relación que vincula al actor con el enajenante puede derivar de un derecho obligacional, sucesorio, etcétera, mientras que la relación con el adquirente (a quien también se debe demandar) surge precisamente del acto que se ataca”), y a continuación señala los casos de litisconsorcio cuasi necesario, dando el ejemplo de las obligaciones indivisibles (Arazi Roland, “Derecho Procesal Civil y Comercial”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2004, Tomo I, págs. 126 y sgtes.; en igual sentido, Martínez Hernán J., “Procesos con sujetos múltiples”, ed. La Rocca, Buenos Aires 1987, pág. 107, cuando habla de litisconsorcio “impropiamente necesario”, en el que la exigencia de participación de todos los legitimados surge de la relación sustancial controvertida y no de una norma expresa, como en el caso del litisconsorcio “propiamente necesario”; Arazi Roland, Rojas Jorge A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2007, Tomo I, págs. 419 y 420).
Martínez (ob. cit., pág. 138), indicaba, durante la vigencia del código derogado, que el principio general establecido en los arts. 686 y 699 del CC, hacía que, como norma, el litisconsorcio necesario fuera inaplicable al sistema, salvo en dos supuestos: a) el litisconsorcio propiamente necesario, donde la excepción está contemplada en función de obligaciones, que por su naturaleza, no pueden cumplirse sino con la presencia de todos los interesados, y que la doctrina y la jurisprudencia denominaban “obligaciones indivisibles impropias” [hoy art. 824 del CCCN]; y, b) cuando el carácter de la cuestión que se plantea –independientemente de la naturaleza del vínculo–, es única y afecta a todos los otorgantes del acto, como en los casos en que se demanda la nulidad por simulación.
En cualquiera de las dos situaciones, las defensas comunes opuestas por uno de los codemandados aprovechan a los demás, entre ellas, nulidad de la obligación que se reclama, falta de exigibilidad o extinción por pago, novación, compensación, remisión total en las obligaciones solidarias, prescripción, imposibilidad de pago (Arazi, ob. cit., pág. 130; Martínez, ob. cit., pág. 141).
Es lo que expresamente establecía el art. 688 del CC, tanto para la faz activa como pasiva, “prescripta una deuda indivisible por uno de los deudores contra uno de los acreedores, aprovecha a todos los primeros y perjudica a los segundos; e interrumpida la prescripción por uno de los acreedores contra uno de los deudores, aprovecha a todos aquellos y perjudica a todos estos” (art. 3996 del CC; arts. 822, 824, 2549 y ccdtes. del CCCN; Trigo Represas Félix, en “Código Civil Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2005, “Obligaciones”, Tomo II, pág. 106; misma obra, comentario al art. 3996 del CC, pág. 463; Silvestre Norma Olga, “Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2015, Tomo V, pág. 281; Parellada Carlos, en “Código Civil y Comercial de la Nación…”, ob. cit., Tomo IX, pág. 318; Alterini Atilio, Ameal Oscar, López Cabana R., “Derecho de Obligaciones. Civiles y comerciales”, ed. Lexis Nexis-Abeledo Perrot, Buenos Aires 2006, pág. 530).
El apelante probablemente ha confundido los supuestos en que se modifica o transforma la demanda, incorporando nuevos sujetos a una relación procesal, en los que el cambio de la demanda –admisible cuando no hubiera sido notificada–, “anula los efectos de la anterior… la interrupción de la prescripción operada con relación a los anteriores no perjudica a los incorporados posteriormente; es a partir de esa incorporación cuando se interrumpe el curso de la prescripción respecto de los nuevos sujetos” (Arazi-Rojas, ob. cit., Tomo II, pág. 182).
Pero los mismos autores indican a continuación que lo antedicho no es aplicable en los siguientes supuestos: a) integración de la litis en caso de litisconsorcio necesario (art. 89 del CPN), por tratarse de una única pretensión con pluralidad de sujetos, la interrupción de la prescripción contra alguno de ellos perjudica a los demás; b) obligaciones indivisibles y solidarias, en virtud de su carácter, cualquier acto que interrumpa la prescripción contra uno de los deudores perjudica a los demás (arts. 688 y 713 del Cód. Civil).
Por ello, la decisión judicial que otorgó efecto interruptivo a la promoción del juicio de diligencias preliminares y luego a esta demanda, contra todos los litisconsortes necesarios, fue ajustada a derecho (arts. 3986 del CC; art. 2546 del CCCN) y el agravio debe rechazarse.
V. En lo que hace a la declaración de simulación de la compraventa instrumentada en escritura n.º 514, la sentencia debe ser confirmada, aunque por otros fundamentos y con otros efectos que los dispuestos en ella.
En el fallo no se ha tenido en cuenta lo que disponía el art. 3604 del Código Civil ley 340, y hoy dispone el art. 2461 del Código Civil y Comercial, pese a que la actora los invocó en su demanda (fs. 34 vta. y 35), y los demandados en su contestación sostuvieron que el art. 2461 del CCCN era inaplicable a un acto celebrado en el año 2012 por el principio de irretroactividad de las leyes (punto VI, párrafo segundo del escrito de fecha 30.5.2019; no hicieron referencia al art. 3604 del CC).
La solución a la que se arribó, luego de una larga y ardua tramitación que podría haberse evitado, ya la presumía –y la presume– la ley, sin admitir prueba en contra.
i) Zannoni enseñaba que no hay un principio legal de carácter general que impida a una persona contratar con sus hijos capaces, o con quienes eventualmente pueden, a su fallecimiento, actualizar una vocación hereditaria legitimaria.
Aunque esos contratos muestren transferencias de dominio onerosas, son susceptibles de la sospecha inicial de estar encubriendo donaciones a través de las cuales el causante favorece al adquirente –su futuro legitimario– para evitar que a su muerte tenga que computar esa adquisición como un anticipo de herencia (art. 3476 del CC) y colacionarla en su hijuela.
Frente a esa posibilidad, el autor señalaba dos soluciones:
a) que la ley nada dispusiera al respecto, y en este caso los coherederos que pretendieran atacar el aparente carácter oneroso de las transferencias de dominio entre el causante y uno de ellos, “deberán probar la simulación para provocar la colación de la donación encubierta –si tal donación se prueba–”; o,
b) que en determinadas circunstancias debiera presumirse –en forma absoluta o iuris tantum– que la transferencia de dominio a título oneroso encubre una donación.
Pero cualquiera que fuera la posición adoptada por el derecho positivo, “parecería que una vez probada la donación encubierta, o en su caso, presumiéndose legalmente tal donación, el valor del bien debería computarse como un anticipo de herencia, es decir, como donación colacionable, en los términos del art. 3476” (Zannoni Eduardo A., “Derecho de las sucesiones”, ed. Astrea, Buenos Aires 2008, Tomo 2, pág. 219).
ii) Pese a ello, el codificador legisló sobre un supuesto en que a esa presunción de gratuidad del acto “disimulado” bajo la apariencia de transmisión de dominio onerosa, no le dio el tratamiento de anticipo de herencia sino de mejora, con imputación a la porción disponible del donante.
Era, precisamente, el contemplado por el art. 3604 del CC, reformado por la ley 17.711 (hoy art. 2461 del CCCN): “Si el testador [causante] ha entregado por contrato, en plena propiedad, algunos bienes a uno de los herederos forzosos, cuando sea con cargo de una renta vitalicia o con reserva de usufructo, el valor de los bienes será imputado sobre la porción disponible del testador, y el excedente será traído a la masa de la sucesión. Esta imputación y esta colación no podrán ser demandadas por los herederos forzosos que hubiesen consentido en la enajenación, y en ningún caso por los que no tengan designada por la ley una porción legítima”.
Como toda excepción, la interpretación era restrictiva: el principio general era que toda donación hecha al heredero forzoso quedaba sujeta a colación y sólo importaba una “anticipación de su porción hereditaria” (arts. 3476 y 3484 del CC; arts. 2385, 2386 y ccdtes. del CCCN).
Si mediante una transferencia onerosa se encubría una donación, los coherederos del beneficiario debían probar el carácter simulado de esa compraventa; sólo en el caso de que ella se hubiera celebrado con reserva de usufructo [o uso o habitación agregaba la doctrina] en favor del enajenante, caía sobre el contrato la presunción de gratuidad a título de mejora del art. 3604 del CC (Zanonni, ob. cit., pág. 228; en igual sentido, Ferrer Francisco A.M., en “Código Civil Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2003, “Sucesiones”, Tomo II, pág. 187).
En el esquema de la norma, el valor de la donación se colaciona en la medida en que exceda la porción disponible y se imputa a la cuota legítima del heredero donatario. Si el excedente supera la cuota del heredero resultará pasible de la acción de reducción, que no opera de pleno derecho, sino que debe ejercerla el heredero perjudicado (arts. 1831, 3601, 3602, 3477 y ccdtes. del CC; art. 2453 del CCCN; Córdoba Marcos, en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2015, Tomo XI, págs. 37 y 40; Pérez Lasala José Luis, Medina Graciela, “Acciones judiciales en el derecho sucesorio”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2013, págs. 50, 67 y sgtes.; Ferrer Francisco A. M., “Tratado de Sucesiones”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2023, Tomo IV, pág. 472 y sgtes.).
iii) En cuanto al carácter de la presunción legal, en la nota al art. 3604 del CC, Vélez Sarsfield decía que “Muchos padres con el fin de eludir las leyes fingen para preferir un hijo, contratos onerosos que no son sino donaciones disfrazadas. La ley debe suponer que estos contratos son simulados. Esta presunción es juris et de jure contra la cual no se admite prueba”.
Si bien el texto del artículo no contenía una presunción legal –como sí lo hace el art. 2461 del CCCN–, sobre ella descansaba el presupuesto de la solución que imponía, y la doctrina argentina estaba conteste en que era iuris et de iure (Zannoni Eduardo A., “Derecho de las sucesiones”, ob. cit., pág. 229; Ferrer Francisco A. M., “Código Civil…”, ob. cit, pág. 187, con cita de las opiniones concordantes de Fornieles, Borda, Guastavino, Maffía y Zannoni; ver respecto al primer y segundo párrafos del art. 2461 del CCCN, la opinión de Ferrer, “Tratado de las sucesiones”, ob. cit., pág. 474 y sgtes.).
Borda enseñaba que las presunciones legales son reglas que, o bien invierten la carga de la prueba (presunciones iuris tantum), o bien imputan a ciertos hechos determinadas consecuencias legales (presunciones iuris et de iure), sin admitir la prueba de que la realidad es distinta de como la supone la ley (Borda Guillermo, “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, ed. Perrot, Buenos Aires, 1976, Tomo II, n.º 1256-e; en igual sentido, Llambías Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, vigésima tercera edición actualizada por Patricio Raffo Benegas, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010, Tomo II, pág. 534).
En el esquema de las nulidades del Código Civil anterior, el acto simulado –fuera la simulación absoluta o relativa– era anulable, es decir, debía probarse la causal de ineficacia (art. 1045 del CC); pero cuando la simulación era presumida por la ley –uno de los supuestos era, precisamente el art. 3604 del CC–, el acto era nulo (art. 1044 del CC).
Rivera señalaba que cuando la simulación o el fraude eran presumidos por la ley, “es el derecho positivo el que juzga el acto, lo valora e impone la sanción de nulidad. Se trata además de presunciones iure et de iure, y por lo tanto, hacen ingresar tales actos en la categoría de nulos” (Rivera Julio César, “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 2010, Tomo II, pág. 721; en igual sentido, Zannoni, “Ineficacia…”, ob. cit., pág. 400).
En cuanto al carácter de la nulidad, el mismo autor señalaba que si bien algunos autores consideraban que se trataba de nulidades absolutas (Arauz Castex, López Olacirregui, Lloveras de Resk), Cifuentes y él, estimaban que en los supuestos de los arts. 1297 y 3604 del CC, la invalidez protegía intereses particulares, y en consecuencia esos actos eran nulos de nulidad relativa.
Con el profundo respeto que la autorizada opinión de los profesores Rivera y Cifuentes me inspira, considero que tratándose de una presunción legal que involucra a la transmisión de dominio onerosa a un legitimario con reserva de usufructo, regulada por una norma imperativa de orden público, la nulidad de la compraventa simulada es absoluta (arts. 21, 1047 y ccdtes. del CC; arts. 12 primer párrafo, 386, 387 y ccdtes. del CCCN).
Esta conclusión me permite agregar otro argumento a los ya desarrollados para rechazar el primer agravio, si la nulidad es absoluta la acción para obtener su declaración es imprescriptible (art. 1047 del CC; art. 387 del CCCN).
V.1. La lectura de la escritura de compraventa n.º 514, otorgada por ante el escribano F. el 26.10.2012 (fs. 20 a 22 del expediente caratulado “Á. L. R. c. Á. N. S. y otros s. Diligencias Preliminares”), permite apreciar que en su cláusula tercera se estableció que la venta se hacía con reserva de usufructo vitalicio a favor del vendedor, y en la quinta, las partes acordaban que la operación tenía “el CARGO para la parte compradora de que en caso de fallecimiento del señor R. Á.; en consecuencia, la parte compradora asume el cargo de constituir USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO a favor de la cónyuge del mismo, doña C. H. T.” (“SIC”, mayúsculas y negrilla en el original a fs. 21).
La utilización de la palabra “cargo” en una compraventa, cuando la constitución del usufructo bien podía hacerse a favor de los cónyuges Á.-T., es sugestiva, sin perjuicio de que el cargo es una modalidad de los actos jurídicos en el que se impone una obligación accesoria al adquirente de un derecho (art. 354, 1063, 1064, 1065 y ccdtes. del CCCN).
En su absolución de posiciones, la Sra. T. negó que la compraventa hubiera sido simulada o que no hubieran recibido dinero (respuesta a posiciones 5 y 6 del pliego de fs. 78), luego admitió que ejercía la posesión a título de dueña del inmueble y que abonaba los impuestos y servicios (respuesta a posiciones 11 y 15), y a la posición relativa a si era su intención dejarle el inmueble a su nieto F., respondió que no y aclaró que la casa ya no era de ella “sino de Santiago, porque él se encargó de nosotros hasta el final” (respuesta a primera ampliación de fs. 79).
La respuesta trasluce, al menos, un agradecimiento que no se correspondería con el carácter pretendidamente oneroso del acto simulado.
Adviértase además, que el cargo de constituir usufructo a favor de la Sra. T. luego de la muerte de R. Á., no fue cumplido, pues no se ha agregado una escritura de constitución que lo acredite (art. 1017 inc. a) del CCCN), ni surge del último informe de dominio agregado al expediente que estuviera inscripto (agregado en el escrito del 15.6.2023).
La transmisión de dominio onerosa al legitimario con reserva de usufructo encuadra en el supuesto del art. 3604 del CC, que le resulta plenamente aplicable en virtud de su carácter imperativo y de orden público ya indicado.
V.2. Por ello, si bien la sentencia debe ser confirmada en cuanto a la declaración de nulidad por simulación de la compraventa, los efectos de esa declaración deben ser los que imperativamente imponía –e impone– la ley: el valor de los bienes “será imputado sobre la porción disponible” del causante como mejora y el excedente “será traído a la masa de la sucesión”, es decir, “será objeto de colación” (art. 3604 del CC; art. 2461 del CCCN).
Si el excedente superara la cuota del heredero beneficiario, será pasible de la acción de reducción que deberá plantear el heredero perjudicado (arts. 1831, 3601, 3602, 3477 del CC; art. 2453 del CCCN).
Por lo tanto, la orden de reinscribir el bien en el Registro de la Propiedad a nombre de R. Á. y Clelia T. (punto 3 de la parte resolutiva), debe revocarse, porque no es la consecuencia que imperativamente impone la ley, luego de presumir la gratuidad del acto y la intención de mejorar al heredero legitimario.
Recién en el momento en que se practiquen en los juicios sucesorios las operaciones básicas de inventario y avalúo de los bienes (arts. 2341 a 2344 del CCCN), a los fines de la partición que haga cesar el estado de indivisión (arts. 2363, 2376, 2377, 2378, y ccdtes. del CCCN), podrá determinarse la porción disponible (arts. 2444 y 2445 del CCCN), para luego proceder a imputar a ella la mejora y en su caso, colacionar el excedente (arts. 3604 del CC; art. 2461 del CCCN).
Hasta ese momento, el crédito de la parte actora se encuentra suficientemente garantizado con las medidas cautelares trabadas sobre el inmueble.
V.3. La aplicación imperativa de la solución legal, determina que la colación no sea ya una acción disponible para el legitimado activo, sino que es una consecuencia necesaria –para el caso de que exista un excedente sobre la porción disponible– dispuesta por la ley de orden público.
Por ello, el agravio relativo a si el actor debió –o no– iniciar la acción de simulación conjuntamente con la de colación, y los argumentos sobre la falta de acreditación del perjuicio, carecen de sustento, pues, reitero la colación es una consecuencia ineludible derivada de la presunción legal de gratuidad del acto.
V.4. La aplicación de la norma imperativa, lleva igualmente a confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. C. H. T.
Es cierto que el cónyuge que prestaba el consentimiento del art. 1277 del CC (art. 470 del CCCN), no intervenía en el negocio en un pie de igualdad con el titular del bien, no era un codisponente, pero su expresión de conformidad con el negocio de su consorte, era un requisito de validez para remover los obstáculos con que tropieza el poder dispositivo del cónyuge titular (M. C. M. J., en “Código Civil Comentado”, ob. cit., “Derecho de Familia Patrimonial”, pág. 192, Medina Graciela, en “Tratado de Derecho de Familia (según el Código Civil y Comercial de 2014)”, Directoras Aída Kemelmajer de Carlucci, Marisa Herrera, Nora Lloveras, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2014, Tomo I, pág. 778).
Por ello la doctrina entendía que el negocio jurídico celebrado con asentimiento conyugal era complejo, porque la manifestación del no titular le otorgaba plena eficacia, sin que ello implicara investirlo del carácter de parte del acto dispositivo.
A tal punto era –y es– un requisito de validez, que la mayoría de la doctrina consideraba que la falta de asentimiento producía la nulidad relativa del acto otorgado con ese defecto (Borda, Belluscio, Guastavino, Moisset de Espanés, Zannoini, Fassi, Mazzinghi, Bossert, Risolía, Mosset Iturraspe, Garrido, Andorno, Medina, Méndez Costa) y no su inoponibilidad respecto al cónyuge omitido (López de Zavalía, Vidal Taquini, Cafferata, Cichero).
En el caso de autos, el consentimiento de la Sra. T. era imprescindible para concretar el acuerdo simulatorio; no cabía la posibilidad de que R. Á. acudiera a la justicia para solicitarle a un juez que lo otorgara en su lugar. Necesariamente fue “cómplice” en la simulación (arg. art. 337 segundo párrafo del CCCN).
Y desde el punto de vista de la presunción legal (arts. 958, 3604 y ccdtes. del CC; arts. 334, 2461 y ccdtes. del CCCN), no es un dato menor, como sostuvo la Sra. Jueza, que el “cargo” impuesto al comprador, consistiera, precisamente, en constituir un usufructo gratuito y vitalicio a su favor, más allá de que no se haya cumplido.
V.5. Los efectos de la nulidad de la compraventa presumida por la ley son inescindibles para las partes; se trata de una nulidad absoluta y total (arts. 1047 y 1039 del CC; arts. 387 y 389 del CCCN), que revela la gratuidad del acto encubierto, con las consecuencias que he analizado.
Esos efectos alcanzan necesariamente a F. Á. L., aunque no tenga el carácter de heredero legitimario como su padre (art. 3410 del CC; art. 2444 del CCCN).
La presunción legal de gratuidad no admite, como vimos, prueba en contrario, y debe extenderse a todos los partícipes del acto simulado.
Por los argumentos expuestos, propondré que se confirme parcialmente la sentencia, por los fundamentos y con los efectos legales desarrollados en el considerando V.
Así lo voto.
El Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.
A la segunda cuestión el Sr. Juez Dr. R. J. Loustaunau dijo:
Corresponde: I) Rechazar el recurso de apelación de la parte actora, y confirmar parcialmente la sentencia de primera instancia, con los efectos legales desarrollados en el considerando V. II) Imponer las costas de la Alzada al apelante vencido (art. 68 del CPCC). III) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31 de la ley 14.967. IV) Reanudar los términos suspendidos con fecha 1.8.2024.
Así lo voto
El Sr. Juez Dr. Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.
En virtud del acuerdo que antecede se dicta la siguiente sentencia: I) Se rechaza el recurso de apelación de la parte actora, y se confirma parcialmente la sentencia de primera instancia, con los efectos legales desarrollados en el considerando V. II) Las costas por los trabajos en la Alzada se imponen al apelante vencido (art. 68 del CPCC). III) Se difiere la regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31 de la ley 14.967. IV) Se reanudan los términos suspendidos con fecha 1.8.2024. Regístrese.
Notifíquese por el sistema automatizado (art. 10 del Anexo del Ac. 4039/21). – Roberto J. Loustaunau. – Ricardo D. Monterisi (Sec.: Alexis A. Ferrairone).