Voz: Escritura Pública

C., C. J. y otro c. I., C. M. s/cumplimiento de contrato

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 9 días del mes de agosto de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “C. C. J. Y OTRO C/I. C. M. S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, respecto de la sentencia dictada en fecha 5 de julio y aclaratoria del 13 de julio de 2023, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Díaz Solimine y Converset.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Díaz Solimine dijo:

I. La sentenciante hizo lugar a la demanda promovida por C. J. C. y L. I. C. y condenó a C. M. I. al cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública traslativa del dominio del 25% del inmueble sito en La Lucila, provincia de Buenos Aires, unidad funcional 4 polígono 00-04 y unidad complementaria B polígono 00-07, partidas inmobiliarias 73112 y 73089, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el art. 512 del CPCyCN.

Asimismo estableció que la demandada deberá abonar a la parte actora la multa que fijó en cinco mil dólares estadounidenses (USD 5.000), con más los intereses dispuestos en caso de incumplimiento del fallo.

Las costas fueron impuestas a la vencida.

Se agravia la parte actora en torno a lo resuelto en relación a la cláusula penal prevista.

Por su parte, la demandada plantea su disconformidad frente a los términos en que fue acogida la demanda impetrada y multa fijada.

En su oportunidad, tanto los accionantes como la emplazada contestaron el traslado conferido respecto de los agravios vertidos por la contraria y propiciaron su desestimación.

II. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).

Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte. Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Ábaco, 1991).

En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala F, LL 35-858-S).

Dicho ello, me abocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales los recurrentes fundan sus agravios.

III.1. Ante todo, haré una breve síntesis de las posturas procesales adoptadas por las partes a efectos de ilustrar el panorama frente al cual nos encontramos.

III.2. En el libelo inicial invocaron C. J. C. y L. I. C. que en fecha 30 de diciembre de 2008 suscribieron a través de su apoderada I. Z. I. un contrato de compraventa –ratificado el 5 de enero de 2009– por el cual la demandada C. M. I. se obligó a escriturar a nombre de los compradores el 25% indiviso del inmueble sito en La Lucila, provincia de Buenos Aires, UF 4 Políg. 00-04 y unidad complementaria B Polig. 00-07 (partidas inmobiliarias 73112 y 73089).

Describieron que el bien se encuentra a nombre de A. L. I. (3/4) e I. Z. I. (1/4), siendo que en la cláusula 10 del contrato la accionada se obligó a iniciar y proseguir el sucesorio de su madre S. M. G. y obtener la respectiva orden de inscripción a fin de escriturar por el sistema de tracto abreviado.

Sostuvieron haber integrado todos los pagos del saldo de precio y que la demandada no cumplió con su obligación de otorgar la escritura ni con la prestación previa consistente en terminar el sucesorio de su madre y obtener la orden de inscripción.

III.3. En tanto el boleto de compraventa objeto de autos fue suscripto en carácter de parte vendedora tanto por la demandada C. M. I. como por F. A. I., previo al traslado de la demanda la a-quo solicitó se aclare en relación a este último.

Ante el requerimiento formulado la parte actora expuso que respecto de F. A. I. había zanjado la cuestión en tanto había otorgado a los actores poder especial para actuar en su nombre y representación en el perfeccionamiento del negocio jurídico atinente a los inmuebles de marras.

Agregaron que suscribieron además con F. A. I. un boleto de compraventa por los derechos que poseía sobre los inmuebles en virtud del fallecimiento de su padre A. L. I. e indicaron que no tenían acción alguna que perseguir contra aquél en función de haber adquirido la totalidad de los derechos que poseía sobre los inmuebles y lo pactado entre las partes.

De conformidad con las copias adunadas, tales instrumentos habrían sido suscriptos en fecha 28 de febrero de 2014.

III.4. En oportunidad de contestar la demanda impetrada C. M. I. formuló las negativas de estilo y reconoció el boleto de compraventa y los recibos de pago adunados por los accionantes.

Refirió que tal como emerge del boleto de compraventa adunado los vendedores fueron dos, la accionada y su hermano F. A. I.

Sostuvo que su tía Z. I., cotitular del inmueble, era quien tenía en su poder la totalidad de la documentación original y las llaves del bien, impidiéndole el ingreso.

En el marco de la situación que describe en su libelo indicó que junto con su hermano vendieron a su tía –como apoderada de los aquí reclamantes– el 25% ganancial correspondiente a su madre premuerta –S. G.–.

Continuó asentando que tal como se había convenido iniciaron la sucesión de su madre y obtuvieron la declaratoria de herederos, siendo que posteriormente no existió modo de avanzar dado que C. C. e I. Z. I. se reusaron a entregar el título de propiedad.

Por lo demás, refirió que en el marco del boleto de compraventa suscripto en el mes de febrero de 2014 entre su hermano y los aquí demandantes, estos últimos asumieron a su cargo los gastos y trámites a los que aquél se había obligado.

Afirmó en este sentido “…los aquí demandantes tomaron a su cargo el compromiso de mi hermano de continuar el trámite sucesorio de S. G. y obtener la orden de inscripción para la correspondiente escritura traslativa d dominio a su favor sin perjuicio del importe que correspondiera a la suscripta abonar por el 50% de honorarios y tasa de justicia”.

Reiteró a lo largo de su presentación y por los motivos allí esbozados que la situación en examen no causó perjuicios para los accionantes y que la inscripción es imposible ante la retención que realizan del título de propiedad original.

IV. Conforme lo desarrollado en el fallo recurrido y ante los reconocimientos formulados por la accionada, la a-quo ha tenido por acreditada la relación contractual que uniera a las partes y los recibos de pago aportados.

Así, asentó la sentenciante que no resulta controvertido que las partes con fecha 30 de diciembre de 2008 suscribieron un boleto de compraventa respecto de las unidades objeto de autos ni que los demandantes abonaron en forma oportuna la totalidad de las obligaciones asumidas; lo que no ha sido objeto de cuestionamiento en esta instancia.

V. Del citado instrumento, datado el 30 de diciembre de 2008 y ratificado –con firmas certificadas notarialmente– el 5 de enero de 2009, se desprende que fue suscripto por C. M. I. y F. A. I. –parte vendedora– y por I. Z. I., en carácter de apoderada de C. J. C. y L. I. C. –parte compradora–.

De conformidad con la cláusula primera el boleto de compraventa tuvo como objeto el 25% indiviso del inmueble sito en La Lucila, provincia de Buenos Aires, UF 4 polígono 00-04 y unidad complementaria B, polígono 00-07, partidas inmobiliarias 73112 y 73089; siendo que la venta se convino por el precio total de cinco mil dólares estadounidenses.

Según la cláusula quinta la escritura traslativa se otorgaría por tracto abreviado, mientras la cláusula décima dispone que los vendedores deberían iniciar el sucesorio de su madre S. M. G., “…a quien le correspondería el 25% por este acto enajenado. Por ello se comprometen a su costa a iniciar el sucesorio y obtener la respectiva orden de inscripción de la declaratoria de herederos y/o efectuar cesión de derechos hereditarios a favor de los aquí compradores”.

VI. Frente a las constancias incorporadas en autos la a-quo tuvo por acreditado que mediante sendas cartas documento de fecha 7 de enero de 2010 los vendedores fueron intimados al cumplimiento de la obligación asumida, cuando ya los adquirentes habían abonado la totalidad del precio acordado; quedando constituida en mora la accionada.

Por lo demás y ante los planteos formulados por la demandada, estimó la sentenciante que no se encontraba acreditado que la demora en escriturar haya obedecido a una causa que le sea ajena.

Asentó asimismo en el fallo que no surge de los autos sucesorios ninguna actuación por parte de la demandada relacionada con la inscripción por tracto abreviado pactada en el boleto celebrado entre las partes, por lo que entendió que las diligencias previas que debían llevarse a cabo según la cláusula décima no se cumplieron.

Posteriormente consideró la a-quo que “…el acuerdo de los actores con el restante vendedor, F. A. I., no exime a la demandada de sus obligaciones asumidas en el boleto de compraventa. Es decir, no la releva de su obligación de impulsar y continuar con las gestiones tendientes a la inscripción por tracto abreviado convenida”.

Concluyó la sentenciante en que “…al no haberse acreditado que la demora se hubiese originado en circunstancias no atribuibles a la vendedora, ésta se encuentra en mora en su deber de otorgar la escritura traslativa de dominio, por lo que la demanda por escrituración debe prosperar”.

VII. Se agravia en lo sustancial la emplazada en torno a la procedencia del reclamo y en particular frente a la extensión de la condena.

Luego de esbozar los motivos que estimó conducirían a la nulidad de la sentencia, indicó “…me limito a solicitar se revoque la misma, eximiéndoseme de realizar los trámites de inscripción y otorgar la escritura de forma unilateral” y efectuó a lo largo de su presentación distintas consideraciones sobre la cuestión objeto de marras y el fallo recurrido, agraviándose en tanto entiende que la sentenciante estimó que la obligación de realizar las gestiones para el otorgamiento de la inscripción por tracto abreviado recaía únicamente sobre la accionada.

VIII. A la luz de la fecha de celebración del contrato que uniera a las partes y hechos objeto de marras, resulta de aplicación al caso la normativa contenida en el Código Civil hoy derogado, de conformidad con lo previsto por el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación.

IX.1. Sobre la cuestión que toca dirimir, conviene señalar que los contratos en los cuales ambas partes se prometen vender y comprar un inmueble individualizado y a un precio determinado, pero sin la formalidad de la escritura pública, son considerados boletos de compraventa. En estos negocios jurídicos, el comprador y el vendedor se obligan recíprocamente a comprar y a vender una cosa determinada, y a otorgar la correspondiente escritura pública, por tratarse de un inmueble (cfr. art. 1184, inc. 1, del Cód. Civil; Gregorini Clusellas, Eduardo, “Promesas de venta y de compra. Boletos de compraventa”, en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.), Cód. Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, t. 3C, p. 658; CNCiv, Sala A, “Jáuregui c/Zurzolo s/Cobro de sumas de dinero”, 13/3/20; íd., Sala C, “Piccirilli c/Marengo s/Resolución de contrato”, 18/12/20).

IX.2. Corresponde asimismo recordar que el principio rector en lo que atañe a la celebración y ejecución de los contratos en general, está dado por el principio de la buena fe previsto en el art. 1198 del Código Civil, conforme el cual los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y buena fe.

En este artículo fue consagrado un principio de alta equidad y justicia: la buena fe como base de interpretación, ejecución y cumplimiento de los contratos y esta buena fe, que en general se concibe como convicción de obrar conforme al derecho, se define en este caso como buena fe-probidad, o sea la recíproca lealtad que las partes se deben en todos los aspectos de la contratación, y esa lealtad debe apreciarse objetivamente, o sea aplicando a cada situación el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables. La buena fe significa que cada uno debe guardar fidelidad a la palabra empeñada y no defraudar la confianza o abusar de ella, ya que ésta forma la base indispensable de todas las relaciones humanas (conf. Belluscio – Zannoni, Código Civil, T. 5, Astrea, 2002, p. 906).

Jurisprudencialmente se ha resuelto que la “buena fe” ha sido tenida en cuenta por sí misma o combinada con otros conceptos, como factor para ampliar el margen de discrecionalidad de los jueces mediante el criterio de equidad en el campo de la responsabilidad contractual y en esa línea de pensamiento es válido decir que la “buena fe” es una exigencia de estos tiempos, que domina todo el ordenamiento jurídico, no sólo en lo referente a la constitución de la relación sino también en la ejecución e interpretación de cualquier aspecto de la convención exigiéndose una conducta clara, diligente y sincera de las partes, tanto en el proceso formativo de los contratos como durante toda su vigencia y hasta su posterior extinción para que funcione adecuadamente el mismo. Se acepta que a los fines interpretativos el comportamiento de las partes, anterior y posterior del acto, es la “mejor explicación de la intención de las partes al tiempo de celebrarse el contrato” (art. 218 inc. 4º del Cód. de Comercio) (conf. CNCivil, Sala “A”, in re “Canosa, Carlos A. c. Canosa, Daniel J.”, 24/3/04, LLO AR/JUR/91/2004).

X. Ahora bien, más allá de no compartir las consideraciones esbozadas en torno a la actuación de la a-quo, entiendo que asiste razón a la quejosa en lo atinente al alcance y términos en que fue dispuesta la condena.

En efecto, de la parte resolutiva del decisorio atacado se desprende que la accionada fue condenada “…al cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública traslativa del dominio del 25% del inmueble sito en La Lucila Provincia de Buenos Aires, unidad funcional Nº4 polígono 00-04 y unidad complementaria B polígono. 00-07, partidas inmobiliarias 73112 y 73089…”.

Amén de coincidir con mi colega de grado en torno a la configuración del incumplimiento por parte de la emplazada, entiendo que los alcances de la condena dispuesta ameritan ciertas precisiones.

Ello en tanto de conformidad con el instrumento objeto de marras la parte vendedora del 25% indiviso del inmueble que correspondiera a S. M. G. se encuentra constituida tanto por C. M. I. como por su hermano F. A. I.; por lo que no resultaría conducente compeler a la aquí emplazada a cumplir de forma individual e íntegramente con la obligación asumida por ambos vendedores.

XI. Así las cosas y en orden a lo peticionado por la recurrente, teniendo en consideración la naturaleza y extensión de la obligación asumida, resulta pertinente asentar que la condena únicamente alcanzará a la demandada en la proporción que le corresponde transmitir en virtud del boleto objeto de marras, lo que así propondré al Acuerdo.

XII. Por lo demás y sin perjuicio de lo que pudieren acordar las partes al respecto, toda vez que la posibilidad concerniente al otorgamiento de una cesión de acciones y derechos hereditarios introducida en el punto 2 del petitorio de la expresión de agravios de la condenada no ha sido objeto de desarrollo en las quejas vertidas, ante la ausencia de un agravio concreto en los términos del art. 265 del CPCyCN no cabe más que asentar que su consideración en esta instancia se encuentra vedada.

XIII. Cláusula penal

XIII.1. De conformidad con la cláusula octava del contrato objeto de marras “El incumplimiento de cualquiera de las partes de alguna de las obligaciones establecidas en este contrato, dará lugar a la parte cumplidora sin necesidad de interpelación previa alguna a la aplicación de una multa diaria del 0,15%, calculado sobre el total del precio. Si llegada la fecha de escrituración cualquiera de las partes no cumplieren con su obligación escrituraria, la mora se producirá en forma automática sin necesidad de requerimiento alguno, pudiendo reclamar judicialmente el cumplimiento con más los daños y perjuicios que le ocasione el incumplimiento en término”.

XIII.2. En el libelo inicial requirieron los accionantes la aplicación del 0,15% diario calculado sobre el total del precio (USD 5.000), desde la intimación fehaciente, la que consideraron efectuada el 7 de enero de 2010, asentando que el reclamo alcanzaba la suma de USD 23.145 “…y o en más o menos lo que surja de la prueba de autos”.

Posteriormente y mediante presentación de fecha 27 de agosto de 2018 –cuyo título reza “REFORMULA MONTO DE RECLAMO. SE TENGA POR SOLUTA LA TASA DE JUSTICIA…”– los accionantes refirieron “Dado que el capital sobre el cual debe aplicarse esta cláusula penal es la mitad del precio que percibió la demandada de autos y covendedora junto con F. I. es decir u$s 2500 (ya que la otra mitad del precio de compra lo fue para F. I. – no demandado en autos).

En ese orden de ideas la cláusula penal reclamada es sobre 2500 DOLARES desde 7.1.2010.

Ello así y justipreciando al solo efecto del pago del tributo en el 10 % anual -sin perjuicio de lo que vs resuelva al sentenciar- el cálculo al solo efecto del pago del mismo es U$S 2500 por 103 meses de mora = por 0.833 mensual = 85.79 % = 2144.75 U$S” (sic).

XIII.3. De la lectura del fallo recurrido se desprende que la sentenciante entendió prudente la morigeración de la cláusula penal acordada, la que estableció “…en un total de US$5.000, equivalente al precio de venta convenido” (sic).

Mediante la aclaratoria de fecha 13 de julio de 2023 dispuso la a-quo una tasa de interés del 6% anual en caso de mora en el cumplimiento de la cláusula penal dispuesta en la sentencia, la que correrá, en caso de incumplimiento, desde el pronunciamiento definitivo dictado en autos.

XIII.4. En orden a las manifestaciones vertidas por ambas partes en el particular, debo señalar que las expresiones de agravios esbozadas ciertamente no contienen los recaudos mínimos que permitan considerarlas como tales, pues no se observa que importen una crítica “concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”, como reza e impone el art. 265 del Código Procesal.

Cabe remarcar en este aspecto que “…la expresión de agravios no se sustituye con una mera discrepancia, sino que implica el estudio de los razonamientos del juzgador, demostrando a la Cámara las equivocadas deducciones, inducciones y conjeturas sobre las distintas cuestiones resueltas” (cfr. CNCiv., Sala “D”, “N., M. M. c/Transportes Metropolitanos General San Martín”, LL 2001-D-214, 28/9/00).

Al respecto, ha decidido esta Sala de modo reiterado, tras recordar las exigencias del artículo referido con relación a la expresión de agravios, que ésta, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que mediante un análisis serio de la sentencia apelada demuestre su equivocación o los errores –de hecho o de derecho– que contiene (conf. CNCiv., Sala C, R. 503.019, 22/4/08, entre otros), debiendo presentarse una crítica precisa de cuáles son los errores que la resolución contiene, ya sea en la apreciación de los hechos o en la aplicación del derecho (conf. Fassi, Santiago, “Código…”, T. I, pág. 474, nº 923, ed. 1975; Areal – Fenochietto, Manual de Derecho Procesal Civil y Comercial, Tº II, p. 577).

La expresión de agravios consiste en la fundamentación destinada a impugnar la sentencia, cuando el recurso ha sido concedido libremente, con la modalidad de obtener su modificación o su revocación (Highton-Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, Tº 5, p. 239). No es una simple fórmula carente de sentido, sino que constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe constituir una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas” (Morello-Sosa-Berisonce, Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. y de la Nación, Abeledo Perrot, Tº III, p. 351).

Alsina sostiene que la expresión de agravios supone como carga procesal, una exposición jurídica en la que mediante el análisis razonado y crítico del fallo impugnado se evidencia su injusticia (Alsina, Tratado, Tº IV, p. 389). Requiere así, una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia punto por punto y una demostración de los motivos para considerar que ella es errónea, injusta o contraria a derecho, no siendo las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general idóneas para mantener la apelación (Kielmanovich, Jorge, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, 2015, Tº I, p. 740).

XIII.5. En el caso, de una detenida lectura de los escritos con que ambas partes fundaron sus quejas se extrae que los apelantes ciertamente se han desentendido de los fundamentos con que la a-quo ha decidido y de los parámetros establecidos en el fallo en crisis, sin rebatir en lo sustancial los argumentos que lo motivaron.

Ahora bien, sin perjuicio de ello y frente al tenor de la cuestión objeto de debate y quejas vertidas, a fin de intentar brindar una respuesta desligada de aspectos rituales, efectuaré ciertas consideraciones sobre las cuestiones referidas en los agravios.

XIII.6. A los fines de un adecuado análisis, debo referirme a las características que reviste la obligación de escriturar. Se trata de una obligación peculiar, pues requiere de una actuación colectiva; esto significa que tanto el comprador como el vendedor deben cooperar para llevar a cabo la serie de actos preparatorios que permitirán, al fin, cumplir el acto definitivo de la escritura. Bien se ha dicho al respecto que las partes están sujetas a deberes de fidelidad o de conducta, puesto que las mismas se vinculan con una estrecha comunidad jurídica, donde es su baso existe una relación de confianza. Estos deberes fuerzan a las partes a obviar o superar los obstáculos que pueden impedir la escrituración, manteniendo una comunicación fluida; de allí que se trate de deberes de comunicación, información y otros que impone la buena fe (conf. Mosset Iturraspe, Jorge y Novellino, Néstor “La obligación de escriturar”, pág. 90 y ss. Ed. La Rocca, Bs. As., 2007; CNCiv., Sala B, C., E. S. y otro c. M. D. s/daños y perjuicios, del 10/7/2013, LLO AR/JUR/71768/2013). Como se desprende de lo transcripto, el deber de buena fe referido cobra una importancia capital cuando se trata de la obligación de escriturar, pues es central que las partes, para llegar a buen término, cumplan con su deber de lealtad y colaboren a los fines de que pueda realizarse la escritura (CNCiv., Sala C, Nº 67362/97, 76808/97, 88271/02, 10190/06; del 9/10/17).

XIII.7. Frente a los agravios vertidos por la accionada, cabe liminarmente recordar que el art. 656 del Código Civil –precepto que en términos similares se reproduce en el art. 794 del CCyCN– establecía que “Para pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla, probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno…”.

XIII.8. Dicho ello y tal como adelantara ut supra, entiendo al igual que la sentenciante que en autos se encuentra acreditado el incumplimiento por parte de la emplazada.

En efecto y tal como se plasmara en el fallo en crisis, no resulta controvertida la suscripción del boleto de compraventa objeto de autos ni la integración del precio en forma oportuna por parte de los aquí accionantes.

Por consiguiente, dado que la parte vendedora se encontraba en mora en su obligación, este retardo habilitaba a los compradores a solicitar la aplicación de la cláusula penal convenida.

Ello en tanto pese al esfuerzo argumental efectuado por la emplazada, lo cierto es que los motivos esbozados en la queja no conducen a tener por acreditada una imposibilidad absoluta y objetiva de cumplimiento motivada en una causa ajena que permita tal como pretende la recurrente exonerarla del cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones a su cargo.

Las justificaciones ensayadas carecen de comprobación y asidero, a poco que se advierte que –tal como lo señalara la sentenciante– la demandada bien pudo haber procurado la expedición de un segundo testimonio de la escritura que invocó requerir a efectos de realizar las gestiones comprometidas en el contrato objeto de marras y cuya retención atribuye a la contraria.

Y en este sentido, no puedo más que coincidir con la valoración asentada en el fallo de grado en torno a la prueba producida. En efecto, los testimonios producidos y las cartas documento adunadas por la emplazada –cuya autenticidad no fue corroborada– no resultan hábiles a los fines pretendidos por la recurrente, siendo incluso que –tal como lo señalara la a-quo– tal intercambio epistolar se habría suscitado recién en el año 2016, no encontrándose acreditada actividad previa alguna por parte de la accionada tendiente al cumplimiento de sus obligaciones.

Así las cosas, se advierte que los agravios vertidos por la condenada no logran desvirtuar los motivos que sustanciaron el decisorio.

XIII.9. En lo atinente a las quejas de los accionantes, nótese que en la presentación realizada se omite toda consideración en torno a los fundamentos del fallo, siendo además que el agravio denota una lectura imprecisa del concepto en que fue establecida la suma cuestionada, su naturaleza y parámetros dispuestos, por lo que lo expresado en la queja ciertamente no se condice con lo resuelto en la instancia de grado e, incluso, dista de lo plasmado en el instrumento objeto de litis.

En este orden de ideas, los recurrentes omiten toda consideración acerca de la facultad expresamente prevista por el art. 656, segundo párrafo, del Código Civil –hoy art. 794 del CCyCN, expresamente citado en el fallo–, el que prevé que “…Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.

En efecto, los agravios de los accionantes redundan en reflexiones acerca del principio de autonomía de la voluntad de las partes y de la libertad de contratación pero omiten expedirse en orden a los motivos y fundamentos que conllevaron la morigeración de la penalidad pactada; a punto tal que no reparan en la facultad que a los jueces confería expresamente el art. 656 del Código Civil y que mantiene el actual ordenamiento en su art. 794, en el que la sentenciante fundara la morigeración dispuesta.

XIII.10. Solo a mayor abundamiento, destacaré que la comprensión del significado de un negocio jurídico complejo debe ser emprendida por el juez teniendo en cuenta el principio de buena fe, las conductas seguidas por las partes con posterioridad al acto, el fin económico perseguido al contratar y que, en la valoración de los contratos sinalagmáticos y onerosos, debe regir el principio del equilibrio de las prestaciones y las reglas de equidad (cfr. CNCiv., Sala A, R. Libre nro. 435.048, del 31/10/2005).

Más que al sentido meramente literal de los vocablos empleados, debe atenderse al propósito o intención común de las partes contratantes, para lo cual es menester valorar las particulares circunstancias que rodearon a la estipulación –sus antecedentes y conductas sobrevinientes–, en orden a reconstruir el contexto negocial que motivó la expresión de voluntad común en los términos que se pretenden desentrañar. En este sentido, pensar que no se requiere interpretar la voluntad declarada allí donde aparece claramente expresada importa una idea, con frecuencia errónea, de ese proceso de comprensión de la declaración, habida cuenta de que no es lo gramatical lo que decide exclusivamente, sino que lo decisivo descansa en el sentido o significado de la declaración (cfr. Spota, A., Tratado de Derecho Civil, t. 8, “Parte General” [I, vol. 36 – Hechos y Actos Jurídicos], Depalma, 1957, págs. 253/54, núm. 1821; CNCiv., Sala C, “M. R. B. c/M. R. L. S.A. s/Cumplimiento de contrato”, nº 93900/16, 2/9/21).

XIII.11. Amén de lo precedentemente indicado, en el afán de brindar una respuesta desligada de aspectos rituales y sin que ello importe una introducción en el análisis de los parámetros establecidos por la a-quo, entiendo pertinente señalar que las particularidades del caso conducen sin hesitación a concluir en la reducción de la pena prevista, máxime, ante la desproporcionalidad que se evidencia en relación al valor de las prestaciones.

En efecto, frente al cálculo realizado en la demanda y circunstancias que rodearon al presente es forzoso concluir en que la subsistencia de la cláusula penal en su redacción original importaría un enriquecimiento injustificado de la parte actora. Aun cuando en el caso de autos se configura el carácter moroso de la demandada, lo cierto es que admitir sin reparos la cláusula penal fijada convencionalmente importaría un aprovechamiento abusivo de la situación del deudor, por lo que no puede más que concluirse en que la decisión de morigerar tal pena resulta razonable e importa una solución que se ajusta a los principios rectores en la materia, con evidentes rasgos de equidad.

Por lo demás y en lo que hace a las particularidades del caso, no puedo dejar de reparar en que según los instrumentos acompañados por los accionantes en relación al covendedor que no fuera demandado en autos, no solo se encontrarían facultados al impulso del expediente sucesorio de S. G., sino que además habrían asumido frente a F. A. I. la obligación de solventar el 50% de los gastos que demande la escrituración del boleto objeto de las presentes.

Cabe a lo citado agregar solo a mayor abundamiento que los accionantes no han dado cuenta de los motivos por los cuales habrían omitido el impulso de las diligencias previas necesarias que se encontrarían facultados a emprender ni de la puesta en conocimiento de tales instrumentos a la restante interviniente en el boleto objeto de marras –la aquí demandada–, extremo que ciertamente no resulta demostrativo de un obrar y diligencia ajustados a los principios que rigen la materia.

En este aspecto, son los propios actores los que en la oportunidad prevista por el art. 482 del ritual –y en esta instancia al contestar el traslado conferido respecto de los agravios de la emplazada–, sostuvieron que “La cuestión resuelta con el otrora vendedor F. A. I. no exime a la demandada del cumplimiento de la obligación, sino que solo permite a esta parte en relación al otro deudor, intervenir en la obligación de hacer en conjunto con la aquí demandada”.

Debo ante tal proceder recordar que la obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar, pues ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes (conf. Kiper, C.M., “Juicio de escrituración –conflictos derivados del boleto de compraventa–”, Ed. Hammurabi, 1999, pág. 221/222; CNCiv., Sala C, “B. M., c/T. A. S.A. s/Escrituración”, nº 22412/18, 10/11/23).

XIII.12. En resumidas cuentas, entiendo así que los escritos en análisis no cumplen con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por el ordenamiento ritual, constituyendo una mera manifestación de desacuerdo con la decisión apelada y sin importar una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta en la sentencia.

Ante el análisis de los agravios plasmados me veo obligado a recordar que para que exista expresión de agravios no bastan manifestaciones imprecisas, genéricas, razonamientos totalizadores, remisiones, ni, por supuesto, planteamiento de cuestiones ajenas. Se exige legalmente que se indiquen, se patenticen, analicen parte por parte las consideraciones de la sentencia apelada.

A lo largo de sus presentaciones tanto los accionantes como la demandada cuestionan lo decidido en el particular.

Empero y más allá del esfuerzo argumental plasmado, lo cierto es que omiten hacer mérito de los fundamentos del decisorio, haciendo incluso mención a circunstancias ajenas al presente proceso.

Cabe asimismo recordar que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a-quo, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquél expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (CNCiv., Sala J, “B., S. N. c/A., C. I. y otro s/Desalojo por vencimiento de contrato”, nº 23.030/20, 31/3/23).

Las quejas generalizadas emitidas respecto de una sentencia que no constituyen una crítica concreta y razonada de los fundamentos dados en la misma, ni rebaten las conclusiones a las que en ella se arribaran, incumpliendo con la carga que impone el art. 265 del Cód. Procesal, son causas suficientes para tener por desierto el recurso de apelación interpuesto (CNCiv., Sala B, “Solís Venancio y otro c/Lloveras, Rubén A.”, LL-2000-D-871, 20/3/00).

Recuérdese que es el ataque fundado el que proporciona a la Alzada la medida de su actuación.

Y en tanto lo no impugnado del fallo o lo no criticado suficientemente queda consentido para la apelante, no hay demanda de impugnación contra lo decidido en la instancia anterior y por ende, hay imposibilidad para el Tribunal, en ausencia de expresión de agravios, de verificar la justicia o injusticia del fallo apelado.

Así, corresponde declarar desierto el recurso de apelación si los argumentos recursivos sólo constituyen una mera reedición de las objeciones ya formuladas en las instancias anteriores, o en el mejor de los casos, simples discrepancias con el criterio del a-quo, pero distan de contener una crítica concreta y razonada de los fundamentos que conforman la sentencia (Fallos: 324:2745). El mero disenso o discrepancia con la interpretación efectuada en el fallo en crisis sin fundamentar la oposición, no importa expresar agravios (conf. CNCiv., Sala C, R.46.715, 23/5/98, entre otros precedentes).

La omisión del cumplimiento de la crítica concreta y razonada de los puntos del fallo recurrido imposibilita la revisión de lo decidido y trae como consecuencia la falta de apertura de la Alzada y la declaración de deserción del recurso de apelación (conf. art. 266 del Código Procesal).

Lo así cuestionado configura una mera disconformidad que no supera el umbral mínimo, lo que importa la deserción de los recursos de apelación interpuestos.

XIII.13. Corresponde a lo plasmado en la materia efectuar una salvedad, en tanto en igual sentido que el propiciado en el punto XI, cabe asentar que la condena alcanzará la suma de USD 2.500, con más los intereses previstos mediante la aclaratoria de fecha 13 de julio de 2023.

Ello en tanto la a-quo ha establecido el monto correspondiente a la cláusula penal en el equivalente al precio de venta convenido, siendo que tal como lo advirtieran una y otra parte la suma de USD 5.000 fue percibida en conjunto por ambos vendedores, asistiendo en consecuencia razón a la demandada en su queja en este sentido.

XIV. Por último y en torno al planteo de temeridad y malicia formulado por la accionada en el punto III de la presentación efectuada en oportunidad de contestar el traslado conferido respecto de los agravios de la contraria, resulta pertinente recordar que “no es suficiente la sola circunstancia que una o varias pretensiones no sean acogidas, que una defensa o excepción sea desestimada, que un incidente sea declarado improcedente o, en general, que una petición cualquiera sea resuelta en forma desfavorable para que automáticamente se impongan sanciones. Los preceptos que sancionan la inconducta están destinados a los casos de real gravedad. De lo contrario, se haría peligrar en no pocas oportunidades la garantía de la defensa en juicio” (conf. CNCiv., Sala L, in re “Aimone, Luis Daniel y otro c/Astrizky, Daniel Leonardo”, 17/12/07, LLO AR/JUR/10805/2007).

Asimismo, se ha dicho que la sanción por temeridad o malicia ha de aplicarse con suma cautela para no afectar el derecho de defensa de las partes. De no ser así, se habría abierto una brecha peligrosa en la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa en juicio, que debe ser cuidadosamente preservada, por lo que en el caso de duda razonable ha de estarse por la no aplicación de las sanciones, admitiendo con amplitud el derecho de defensa. Es que, tanto el art. 34 inc. 4 como el 45 del Código Procesal prevén y reprimen el abuso de la defensa y la jurisdicción, quedando librada su apreciación a la ponderación judicial. Y no constituye temeridad o malicia la simple negativa de un hecho, luego comprobado en el juicio, o la mera articulación de defensas, luego rechazadas (conf. CNCiv., Sala E, in re “S. R., J. G. c/C., A. O. y otros”, 05/05/2008, LLO AR/JUR/2515/2008).

Por lo demás y únicamente a mayor abundamiento, no puedo dejar de observar que las consideraciones ahora plasmadas por la accionada en torno a la presentación formulada por la parte actora en fecha 27 de agosto de 2018 difieren de las que formulara al contestar la acción impetrada, oportunidad en que expresó “Los actores realizan una liquidación pretendiendo el pago de u$s 24.000 como penalidad por no concluir con el sucesorio de mi madre, cuando el precio de la venta fue de u$s 5.000, de los cuales la suscripta percibió u$s 2.500!!!

Ello no obstante, en su liquidación claramente me reclaman el 100 % de la penalidad, aunque, luego, como tenía que obviamente oblar la tasa judicial correspondiente a la misma (lo que importaba una suma de magnitud) hubieron de reconocer que la suscripta había percibido el 50 % del precio de venta con lo que la reducen a tal porcentual, aunque no indican el importe de la demanda ni lo determinan, realizando la liquidación exclusivamente para el pago de tasa de justicia, adjudicándole un interés del 10 % (igualmente usuraria) sin readecuar el importe demandado, a la vez que se aclara que se me reclama la escrituración del 25% de “ambos inmuebles”, obviando el hecho de que el porcentaje que enajenara a los actores era del 12,5%”.

En consecuencia, teniendo en consideración las particularidades que la causa ofrece y el principio restrictivo que rige en la materia, por no encontrar motivos suficientes que lo justifiquen estimo que corresponde desestimar el pedido de sanciones formulado, lo que así propondré al Acuerdo.

XV. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia recurrida con los alcances establecidos en los apartados XI y XIII.13 del presente; 2) Confirmar todo lo demás que la sentencia decide y que fuera motivo de agravio; y 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado, en atención al resultado de los agravios y forma en la que se decide (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El Dr. Converset dijo:

Por razones análogas a las expuestas, adhiero al voto del Dr. Díaz Solimine.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia recurrida con los alcances establecidos en los apartados XI y XIII.13 del presente; 2) Confirmar todo lo demás que la sentencia decide y que fuera motivo de agravio; y 3) Imponer las costas de Alzada en el orden causado, en atención al resultado de los agravios y forma en la que se decide (cfr. arts. 68 y ccdtes. del CPCyCN).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Secretaría de Comunicación y Gobierno Abierto de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordadas 15/2013 y 42/2015) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan M. Converset (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).

G., D. A. c. L., M. G. s/ rescisión de contrato.

Comentado por María Valentina Aicega: Venta sujeta a condición suspensiva.Con especial referencia a la mora, la cláusula penal y la convalidación.

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 9 días del mes de Agosto de 2024, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “G. D. A. C/ L. M. G. S/ RESCISIÓN DE CONTRATO”, respecto de la sentencia corriente en formato digital, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Converset, Díaz Solimine y Trípoli.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Converset dijo:

1. Antecedentes de la causa

i. Se presentó D. A. G. y promovió demanda contra M. G. L. por rescisión de contrato por incumplimiento y restitución respecto del inmueble sito en la calle Cnel. Beltrán nº 101/107/113, esquina del Valle Iberlucea nº 4491/93, UF nº 6, integrada por los polígonos 00-06 y 01-02, de la localidad de Remedios de Escalada, Partido de Lanús, Provincia de Buenos Aires.

Relató que el 28 de marzo de 2018, suscribió con el demandado un boleto de compraventa mediante el cual se obligaba a escriturar el inmueble mencionado. Precisó que el precio convenido fue de U$ 90.000, de los cuales U$ 30.000 debían ser pagados en el momento de la firma del boleto de compra y venta; otros U$30.000 el 30 de marzo de 2018 y los U$30.000 restantes el 30 de diciembre de 2018 o, cuando se encontrara concluido el trámite de subdivisión. Añadió que el plazo de escrituración fue pactado para dentro de los 45 días contados a partir del momento en que el demandado hubiese realizado el pago total del precio convenido.

Dijo que el demandado pagó las dos primeras cuotas y el 15 de mayo de 2019 le envió una carta documento intimándolo a culminar el trámite de subdivisión para poder pagar la última cuota y escriturar. Le respondió que el trámite de subdivisión ante la Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires se encontraba concluido, por lo que ante el incumplimiento del comprador, comunicó su decisión de dejar sin efecto la operación.

ii. Al contestar demanda M. G. L. reconoció que el 28 de marzo de 2018 firmó con el actor el boleto de compraventa y que, para culminar con el pago del precio, se acordó que el saldo restante se abonaría el 30 de diciembre de 2018 o en su defecto en el momento en que se encuentre concluido el trámite de subdivisión del inmueble en cuestión.

Manifestó que el 15 de mayo de 2019, le envió una carta documento a la vendedora para conocer el estado actual del trámite y la posibilidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio como así también de efectuar el pago del saldo de precio y que, ante el silencio de la vendedora le comunico que hacia efectivo el apercibimiento de la cláusula séptima.

Expresó que en el mes de octubre de 2019 tomó contacto con la escribana L. G. que tenía a cargo culminar el trámite de subdivisión quien le informó que aún no se encontraba inscripto el Reglamento de Copropiedad, por ende, no estaba cumplida la condición para que pueda pagar el saldo de precio.

Por último, reconvino por cumplimiento de contrato y solicitó se haga efectiva la multa prevista en el contrato en cuanto a la mora del actor en el cumplimiento del trámite de subdivisión. Destacó que del título antecedente que acompaña surge que la actora no es titular dominial del 100% de la unidad funcional que le vendió, sino que cuenta solamente con un 70% indiviso.

iii. Al contestar la reconvención el emplazado adujo que al momento de celebrarse el contrato ambas partes desconocían que el plano de subdivisión habría estado aprobado y que por ello incluyeron en el contrato dicha condición; rechazando el incumplimiento atribuido a su parte.

Desde otro lado dijo que G. O. L. y él eran los titulares de la unidad funcional Nº 3 quienes decidieron crear 2 unidades funcionales (la Nº 5 y 6). Expuso que él se quedaría con la unidad Nº 6 y L. con la Nº 5. Ambos firmaron boletos de compraventa a favor de terceras personas, pero que no se terminaron concretando las escrituras de modificación del reglamento y de compraventa de ambas unidades (Nº 5 y 6), porque G. O. L. (condómino de la Unidad funcional Nº3) resultó estar inhibido, por lo tanto, como informase la Escribana G., no se pudo realizar ninguna de las dos escrituras.

iv. La anterior magistrada, Dra. P. R. B., comenzó por señalar que no existía controversia acerca del vínculo contractual derivado del boleto de compraventa, para luego señalar las posturas asumidas por las partes luego de la celebración del negocio.

Tras valorar el plexo probatorio sostuvo que fue la parte actora quien incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones.

Así fue que desestimó la demanda interpuesta e hizo lugar a la reconvención deducida. En consecuencia condenó a D. A. G. a que: otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble en el plazo de 20 días; abone una multa diaria de U$S 25 a contar desde el 20 de diciembre de 2019 y hasta la fecha de la escrituración. Dispuso la a quo que, vencido el plazo y, en caso de imposibilidad de cumplimiento, se declararía resuelto el contrato y D. A. G. deberá devolverle la suma pagada al comprador más una suma igual en concepto de indemnización.

Impuso las costas del proceso a la actora.

v. Contra dicho pronunciamiento se alza el actor por expresión de agravios que luce en soporte digital y fuera replicado por el demandado en idéntico formato.

En virtud de lo actuado, las actuaciones han quedado en condiciones de dictar sentencia definitiva.

2. Del rechazo de la acción

i. Para fundar el rechazo de la acción, la a quo tuvo en cuenta que: a) a la fecha de la firma del boleto los planos de subdivisión estaban aprobados; b) al 17 de mayo de 2023 aún se encontraba en trámite la modificación del reglamento de copropiedad del inmueble.

De todo lo expuesto, sostuvo que a la fecha de la firma del boleto –28 de marzo de 2018– los planos ya estaban aprobados, razón por la cual, conforme el principio de buena fe, el plazo impuesto en la cláusula SEGUNDA para el pago del saldo de precio (“en el momento que se encuentre concluido el trámite de subdivisión del inmueble en cuestión”) se refería a la finalización de subdivisión con el otorgamiento de la escritura pública (art. 2038 del CCyC).

Desde otro lado destacó que existían otras antecedentes que hacían reprochable la conducta del actor. Destacó que al momento de la firma del boleto el actor no era el dueño del 100% de la cosa que vendía. Explicó la magistrada que quien vende una cosa ajena se encuentra obligado a transmitir o a hacer transmitir el dominio al comprador, caso contrario debía pagar los daños y perjuicios.

Sobre el punto reseño la declaración de la notaria L. G., quien indicó que para realizar la operación de venta era necesario comenzar por la escritura de modificación de reglamento, en la cual se crearían las unidades funcionales 5 y 6, a expensas de la unidad funcional número tres que desaparecería. Dijo que en el mismo acto por escritura simultánea otorgaría la escritura de venta de la unidad funcional número 5 y 6. 2. Adujo que días previos a la fecha estipulada de la escritura, del certificado del 1.10.2019 surgía anotada una inhibición general a nombre del Sr. G. O. L. Por último declaró la escribana que se les comunicó a todos los intervinientes (especialmente al Sr. L. entregándole una copia del certificado a fin de que procediera a su pago y levantamiento) de la imposibilidad de escriturar hasta tanto no se levantara la anotación existente.

De lo expuesto, la magistrada concluyó que para realizar las ventas de las UF 5 y 6, previo se debía firmar la escritura de modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal, y para ello ningún titular de dominio debía tener inhibición general de bienes.

ii. El recurrente reprocha la solución adoptada en la instancia anterior. Alega que de los términos del boleto de compraventa no surge que se hubiera obligado a realizar todos los medios necesarios para cumplir con la obligación asumida de venta de venta de cosa ajena, de modo tal que no puede predicarse que hubiere culpa de su parte para que se configure la responsabilidad prevista por el art. 1031 del CCyC.

Aduce que el decisorio resulta abstracto ya que, conforme las escrituras de modificación de reglamento de copropiedad y de adjudicación de la UF. nº 6 a su favor, se encuentra en condiciones de escriturar a favor del demandado.

Sostiene que en el boleto de compra y venta no existía un plazo cierto estipulado para finalizar el trámite de subdivisión ni tampoco el demandado en su carta documento del 15 de mayo de 2019, lo intimó por un plazo cierto para que concluyera dicho trámite. En tal sentido, indica que, aún en el supuesto de existir un impedimento ajeno a la voluntad de las partes y motivado en demoras de carácter administrativo o judicial, como era el caso (una anotación de inhibición del condómino de la unidad que me había obligado a escriturar), el boleto preveía que los plazos se podían prorrogar.

Por lo expuesto, peticiona se dicte un nuevo pronunciamiento ordenándose escriturar el inmueble y ordenándose al accionado a pagar el saldo de precio, dejándose sin efecto la multa e imponiéndose las costas en el orden causado.

iii. Recuerdo que la obligación de escriturar es una obligación de hacer, que recae por igual sobre ambas partes, razón por la cual los contratantes deben colaborar para facilitar su ejecución. Se trata de una obligación en la que ambas partes son deudoras y acreedoras, por lo que pesa sobre ellas el deber de cumplir con aquellas obligaciones previas, que hacen posible el otorgamiento de la escritura. Es para los obligados tanto una obligación como un derecho, debiendo ajustar su conducta a los principios de lealtad y buena fe.

Sobre el punto y en sentido coincidente este Tribunal ha resuelto que “La obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución. Ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes. De ahí que, la sola circunstancia de agotarse el plazo para escriturar no es suficiente para considerar habilitado el ejercicio del pacto resolutorio expreso, ya que es al magistrado a quien le incumbe ponderar la conducta observada por las partes: valorar si la operación no se finiquitó en tiempo propio por circunstancias imprevistas, ni imputables (CCiv, Sala “H”, Vázquez, C/ Rusconi Agisacif, 16/12/2011).

iv. A) Por una cuestión metodológica corresponde adentrarse en la invcoada ausencia de mora por parte del actor.

No se encuentra controvertido en esta instancia que la culminación de la operación de compraventa requería el otorgamiento de la escritura pública de subdivisión, la que no pudo llevarse ante la inhibición de bienes que pesaba sobre él condómino de la propiedad horizontal, Sr. G. A. L. (art. 277 del CPCC).

Sobre tal circunstancia, el actor aduce que, en tanto se trata de un inmueble del que resulta cotitular, la imposibilidad de escriturar se trata de un hecho ajeno a su voluntad que no compromete su responsabilidad, en tanto no se probó su culpa para la realización de la compraventa.

B) Ahora bien, de las escrituras nro. 141 de modificación de reglamento y nro. 142 de adjudicación por partición, ambas del 27 de diciembre de 2023 acompañadas por el actor el 4.3.2024 luego del dictado de primera instancia –no desconocidas por el accionado (presentación del 12.3.2024)– resulta que el actor adquirió el dominio sobre la totalidad de la unidad funcional que prometiera en venta al Sr. M. G. L.

El hecho sobreviniente, se encuentra normado en el art.163 inc. 6º ap. 2º del CPCC, y su acontecimiento faculta al juez a considerarlo al momento de sentenciar, sin necesidad de que haya sido invocado por las partes como hecho nuevo, aunque el mismo debe surgir del expediente (quod non est in actum, non est in mundo).

En esta línea argumental, se ha resuelto que “el magistrado debe dictar sentencia de acuerdo con las acciones deducidas en el juicio, tomando en cuenta los hechos afirmados en la demanda y en su contestación. Pero la aplicación estricta de este principio tendría como consecuencia que el sentenciante no pueda considerar un hecho extintivo o constitutivo por ser posterior a ese momento procesal, lo cual sería contrario a toda economía, pues podría exigir un nuevo juicio. Se admite –por ende– que éste verifique y decida si el derecho se extingue o consolida en el curso del proceso” (Cám. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2ª, causa 58.768, RSD369-93, Sent. del 23-12-1993, ‘Ercoli c/ Balbona s/ Sumario’, LLBA 1994-244).

En la valoración del asunto se impone recordar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho reiteradamente que los pronunciamientos judiciales deben adecuarse a las circunstancias existentes al momento en que se dictan (CSJN Fallos: 341:590 y su cita a Fallos: 311:787 y 330:642), aun cuando ellas resulten sobrevinientes a la interposición de los recursos.

C) Así las cosas, los antecedentes reseñados permiten subsumir el conflicto, contrariamente a lo alegado en los agravios, como un supuesto de venta de cosa propia.

Por aplicación del principio “iura novit curia”, ha de recordarse que el juzgador tiene la facultad y el deber de discurrir los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que hayan enunciado las partes o del nombre que se le hubiera asignado a la acción intentada.

El boleto de compraventa, aun cuando no es título suficiente para adquirir el dominio de un inmueble, constituye una convención válida que genera diversas obligaciones para las partes. En efecto, si bien el boleto de compraventa resulta insuficiente para el objetivo final perseguido, resulta válido y produce efectos para exigir el otorgamiento de escritura –obligación de hacer– en virtud del principio de conservación del contrato que exige optar por la solución que permita la subsistencia del negocio, y aun cuando las partes no lo hayan previsto de manera expresa, existe la obligación implícita impuesta por la ley de otorgar la pertinente escritura.

Sentadas tales premisas, existen situaciones que pueden presentarse en la realidad como ser una persona que transmita o constituya un derecho careciendo del necesario y previo título jurídico para hacerlo, por lo cual el acto realizado se ve desprovisto de eficacia; pero puede también ocurrir que dicha persona asuma con posterioridad la posición legal que no tenía y entonces el acto derivado adquiere, a su vez, la eficiencia de que inicialmente estaba desprovisto. El juego de este proceso se denomina convalidación de los actos jurídicos (Díaz, Guillermo, “Hipoteca sobre inmueble ajeno. (Su constitución y ulterior convalidación”, La Ley, Buenos Aires, La Ley, tomo 94, p. 898).

Explica Kiper que el art. 1885 del CCyC consagra el instituto de la convalidación aplicable a todos los derechos reales y que “este principio apunta a un acto jurídico ineficaz que posteriormente por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes” (Kiper Claudio, Manual Derechos Reales, Ed. Rubinzal Culzoni, ps. 25/26).

De tal forma, con las escrituras acompañadas corresponde tener al actor, antes condómino, debidamente legitimado para la transmisión del dominio de la unidad funcional de su exclusiva titularidad.

Abona tal conclusión, las modalidades en que se celebró el boleto de compraventa en la cual ninguna referencia se hace a que el inmueble sea ajeno y la circunstancia de que el trámite de subdivisión ante la Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires ya se encontraba concluido al momento de la firma del boleto (conf. fs. Boleto de compraventa que luce fs. 8/10).

El propio actor ratifica tal conclusión cuando refiere en sus agravios que “había garantizado la promesa de escrituración” (pág. 7).

D) Zanjada la cuestión sobre el encuadre jurídico que considero aplicable, corresponde analizar la falta de responsabilidad alegada por el actor.

En el caso, resulta claro que si el otorgamiento de la escritura no fue posible en el plazo convenido, ello obedeció a la demora del aquí actor en concluir con el trámite de subdivisión del inmueble, obligación ajena a la compradora, a la que también le resulta inoponible la cuestión referida a la inhibición general de bienes que pesaba sobre el restante condómino.

Por lo expuesto y en razón del deber de colaboración que emana del principio de buena fe contractual, era evidente que pesaba sobre la parte vendedora la carga de instar el trámite necesario para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor del comprador, facilitando a la escribana designada toda la documentación pertinente que se le requiriese a los fines de concretar dicho acto escriturario (cláusula 9na del boleto).

De allí que resulten improcedentes las intimaciones cursadas por el vendedor (fs. 5 y 7) requiriendo el pago del saldo de precio al comprador, ya que aquél se encontraba en conocimiento de la imposibilidad de escriturar. Por lo expuesto cabe concluir que no estaba legitimado para colocar en mora a su cocontratante que, cabe destacar, no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto de compraventa (art. 1031 CCyC).

Desde otro lado, cabe señalar que tampoco resulta probado por el Sr. G. que, ante la inhibición del condómino, haya logrado un acuerdo de prórroga con el comprador (art. 377 del CPCC) tal como estipularon las partes en su cláusula 9na.

Por último cabe señalar que el recurrente guarda silencio frente a las precisas consideraciones dadas por la magistrada para determinar que el trámite de subdivisión refiere al otorgamiento de las escrituras públicas pertinentes.

v. Por lo expuesto, propiciaré al acuerdo confirmar la atribución de responsabilidad discernida en la instancia anterior.

Por último, señalaré que la solución torna superfluo el tratamiento del agravio efectuado en el cual se peticionara la modificación de la imposición de costas a su parte. Es que atendiendo que aquello fue solicitado para el supuesto en que se revocara la sentencia, dicha queja se ha vuelto abstracta.

3. De la cláusula penal

i. La magistrada de grado hizo lugar a la reconvención efectuada por M. G. L. y condenó a D. A. G. a que en el plazo de 20 días otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble, imponiéndole el pago de una multa diaria de U$S 25 a contar desde el 20 de diciembre de 2019 y hasta la fecha de la escrituración.

A tal fin, conforme los dictados de la moral y las buenas costumbres (art. 794 del CCyC), morigeró la cláusula penal dispuesta en el boleto de U$S 100, teniendo en cuenta que la compradora se encontraba en posesión del inmueble desde la fecha de suscripción del boleto.

Sostiene el actor que la aplicación de la multa resulta improcedente. Alega que: a) no existió mora de su parte; b) su aplicación contraría la normativa dispuesta por el art. 793 del CCyC.

ii. La cláusula penal está dominada, en el derecho argentino y en lo que aquí interesa, por los siguientes principios: tiene una doble función (compulsoria y resarcitoria); de su carácter accesorio se deriva que ella se extingue toda vez que desaparece el vínculo al cual se halla subordinada; por eso, si el deudor cumple con la prestación inherente al objeto de la obligación principal, extingue la cláusula penal. Esta regla no ofrece dificultades cuando el pago se ha efectuado en forma absolutamente satisfactoria en cuanto al objeto debido, tiempo y lugar; pero cuando el pago ha sido insatisfactorio en alguno de estos aspectos, la cuestión es más dudosa (Kemelmajer de Carlucci, Aída, La cláusula penal. Su régimen jurídico en el derecho civil, comercial, laboral, administrativo, tributario, internacional y procesal, Ed. Depalma, 1981, Buenos Aires, núms. 2 y ss.).

En el Derecho moderno la cláusula penal es un instituto polivalente, porque tiene dos funciones principales: una función compulsiva o estimulativa, o de “pena obligacional” (Cárdenas Quirós, Estudios de Derecho Privado I, Lima, 1994, pág. 349, nota 1), mediante la cual proporciona un incentivo para la conducta debida por el deudor, esto es para el cumplimiento específico de su obligación (CNCivil, sala A, La Ley, 1997-B, 180; Sala B, La Ley 1991-B, 143); y una función indemnizatoria, mediante la cual fija de antemano el monto de los daños resarcibles para el caso de incumplimiento, sea este absoluto (cláusula penal compensatoria) o relativo (cláusula penal moratoria) (Alterini, Atilio Aníbal, “La cláusula penal flexible”, La Ley 2009-B, 1119).

Debe tenerse en cuenta que la puesta en ejercicio de las sanciones que contemplan en general las cláusulas penales exigen el cumplimiento de tres requisitos: a) el incumplimiento de una obligación: b) la imputabilidad y c) la mora del deudor (Compagnucci de Caso, Rubén H., “Incumplimiento del deudor y cláusula penal”, LL 1994-E-622), aspectos que, como ha sido desarrollado, se encuentran verificados.

Ahora bien, en nuestro ordenamiento legal y conforme el art. 790 del CCyC, la convención accesoria por la cual se asume el compromiso de satisfacer cierta prestación si no se cumple lo debido o se hace tardía o irregularmente, constituye una modificación del derecho común, para reforzar las consecuencias que se derivan del incumplimiento, en la doble función conminatoria (compulsar a los deudores a cumplir con lo acordado ante la amenaza de satisfacer una amenaza más gravosa) e indemnizatoria (constituye un medio de fijar por anticipado los daños y perjuicios que deben pagarse en caso de incumplimiento), que conforme al criterio dominante corresponde otorgar a la cláusula penal.

Claro está que el acreedor no puede, aunque en los hechos lo haya padecido, reclamar una indemnización de una mayor cuantía (art. 794 del CCyC).

iii. Sentadas tales premisas, encuentro que el razonamiento introducido en los agravios no se ajusta la normativa vigente, por cuanto lo que no resulta permitido es acumular la pena o multa derivada de una cláusula penal a la eventual indemnización ante el incumplimiento relativo de la obligación.

Ello así, dado el incumplimiento imputable al aquí actor y que la mora supone la posibilidad de cumplimiento de la prestación principal, nada obsta –sino todo lo contrario– a que pueda acumularse la pretensión de cumplimiento con la cláusula penal para resarcimiento del daño moratorio por el retardo padecido.

Por lo expuesto propiciaré desestimar las quejas.

4. Conclusión.

En razón de lo expuesto, propongo al Acuerdo, si el sentido de mi voto resultara compartido, confirmar en un todo la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas (art. 68, CPCC). Así voto.

El Dr. Díaz Solimine dijo que por razones análogas adhiere al voto que antecede.

El Dr. Trípoli no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJNC).

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar en un todo la sentencia dictada en la instancia anterior, con costas (art. 68, CPCC).

El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Omar L. Díaz Solimine.

Obra Social del Personal de la Industria del Tabaco (OSPIT) c. Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros y otro s/ daños y perjuicios

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de junio del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados “OBRA SOCIAL DEL PERSONAL DE LA INDUSTRIA DEL TABACO (OSPIT) c/ SINDICATO DE TRABAJADORES PASTELEROS, SERVICIOS RÁPIDOS, CONFITEROS, PIZZEROS, HELADEROS Y ALFAJOREROS Y OTRO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia dictada el 24 de febrero de 2023, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Marisa Sandra Sorini – José Benito Fajre.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia del 24 de febrero de 2023 rechazó la demanda impetrada por la “Obra Social del Personal de la Industria del Tabaco” (por sus siglas O.S.P.I.T.) contra el “Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros” y el “Sindicato Único de Trabajadores del Espectáculo Público y Afines de la República Argentina” (S.U.T.E.P), e impuso las costas a cargo de la parte actora (art. 68, CPCCN).

A su vez, desestimó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los emplazados, con costas a su cargo (arts. 68 y 69, CPCCN).

Finalmente, difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la legitimada activa con fecha 28 de febrero de 2023 y del codemandado “SUTEP” el 3 de marzo de 2023.

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído del 14 de abril de 2023– la accionante expresó agravios y denunció dos hechos nuevos con fecha 17 de abril de 2023, pieza que, corrido el pertinente traslado (art. 265, CPCCN), mereció réplica del coaccionado “Sindicato de Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros” el 4 de mayo de 2023 y de “SUTEP” los días 9 de mayo de 2023 y 15 de mayo de 2023.

Por su parte, “SUTEP” fundó sus críticas el 8 de mayo de 2023, las que, corrido el traslado, fueron contestadas por la reclamante el 23 de mayo de 2023.

Ulteriormente, esta Sala resolvió desestimar el primer hecho nuevo, en tanto admitió el segundo, con costas en el orden causado (arts. 68 y 69, CPCCN, ver resolución dictada el 9 de junio de 2023).

Producida la prueba en Alzada y agregados los correspondientes alegatos (del Sindicato de Trabajadores Pasteleros a fs. digital 741, de la demandante a fs. digital 742 y de SUTEP a fs. digital 746), se llamaron autos a sentencia.

II. Antes de iniciar el examen del caso, considero oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron este proceso.

i. En su escrito inaugural, la actora reclamó la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la privación de uso del inmueble ubicado en la calle Dragones nº … y …, de esta Ciudad Autónoma.

Afirmó que la “Federación de Trabajadores del Tabaco de la República Argentina”, que también preside, adquirió el 12 de noviembre de 1963, junto con las dos entidades demandadas, el bien raíz precitado.

Adujo que allí construyeron una clínica. Aseveró que desde 1996 hasta 2016 firmaron un contrato con “Mediconex S.A.” para la prestación de prácticas médicas, aunque dicho vínculo se resolvió por incumplimiento de esta última.

Luego, el 1 de noviembre de 2016 se suscribió un preacuerdo de bases y condiciones con “Asistir Salud S.A.” por el plazo de seis meses y otro por cuatro meses.

Posteriormente, se celebró la asamblea de condóminos, instrumentada por escritura pública el 27 de noviembre de 2017, por el cual se decidió por mayoría otorgar en comodato dicha propiedad a la firma “Asistir Salud S.A.”, pese a su oposición, lo que significó privarla del uso de la clínica, debiendo recurrir a otras prestadoras.

Describió el intercambio epistolar que mantuvo con las legitimadas pasivas y cuantificó los daños reclamados.

Ofreció prueba, fundó en derecho y peticionó se admita la acción, con costas (fs. digitales 4/94 y ampliación a fs. 155/162).

ii. A su turno, compareció, por intermedio de apoderado, el sindicato de Pasteleros y contestó el libelo de inicio. En primer término, opuso excepción de falta de legitimación activa. Acto seguido, formuló la negativa de rito y desconoció la autenticidad de la documental acompañada.

Luego, expuso su propia versión de los hechos. Sostuvo que el 27 de noviembre de 2017 se resolvió en asamblea de condóminos otorgar en comodato el bien raíz a favor de “Asistir Salud S.A.”.

Esgrimió que la actora expresó su oposición a la continuación de la administradora en el inmueble y acudió a prestaciones ajenas para la atención de sus afiliados.

Enfatizó que en modo alguno se privó a la demandante del uso de la propiedad, sino que se garantizó la continuidad de la explotación sanatorial para que cada obra social acceda a los servicios clínicos.

Impugnó la liquidación presentada por la contraria, fundó en derecho, ofreció prueba y solicitó se rechace la acción, con costas (fs. digitales 177/201).

iii. Por su parte, “SUTEP”, también por medio de apoderado, opuso la excepción de falta de legitimación activa, y en subsidio, contestó la demanda.

Hizo hincapié en la asamblea de condóminos celebrada el 27 de noviembre de 2017, en especial, el silencio de la actora durante varios años y la voluntad de la mayoría. Concluyó que era improcedente el reclamo impetrado.

Impugnó la liquidación practicada, ofreció prueba, fundó en derecho y requirió se desestime la acción entablada, con costas (fs. digitales 168/238).

iv. Ulteriormente, la accionante contestó el traslado de las excepciones (fs. digitales 241/246), y se difirió su tratamiento para la oportunidad del dictado de la sentencia (fs. digital 252).

v. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (ver certificado de prueba obrante a fs. digitales 663 y 668) y agregados los correspondientes alegatos presentados por la legitimada activa y los emplazados (fs. digitales 669, 670 y 671), el señor magistrado de primera instancia dictó sentencia (fs. digital 683).

III. Efectuada esta breve reseña, y antes de proceder al análisis de los planteos formulados por los recurrentes, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, CPCCN y véase CN.Civ., Sala “F” en libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CN.Com., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, CN.Civ., Sala “A”, mi voto en libre nº 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros).

Asimismo, corresponde señalar que el convenio cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el día 27 de noviembre de 2017, por lo que la legislación aplicable ha de ser el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994, art. 7, CCCN).

IV. Sentados estos principios, haré una breve exposición de los agravios de las partes.

Por un lado, motiva la queja de la legitimada activa el rechazo de la demanda. Aduce que le asiste derecho a requerir la indemnización pretendida a raíz de la oposición oportunamente manifestada en la asamblea de condóminos respecto al destino de la propiedad.

En adición, denuncia dos hechos nuevos. El primero, como se expuso, fue desestimado por esta Alzada (ver resolución del 17 de abril de 2023), mientras que el segundo consistió en la misiva recibida el día 20 de mayo de 2022, por el cual las accionadas notificaron la devolución de las llaves de ingreso al inmueble. Argumenta que dicho acto implica que no estaba en posesión del bien raíz.

Por su parte, “S.U.T.E.P.” se agravia del rechazo de la excepción de falta de legitimación activa. A su vez, critica la imposición de costas por el trámite de dicha incidencia y solicita se distribuyan en el orden causado.

V. Sentado lo que antecede, en resguardo de un adecuado orden metodológico, es preciso primero ingresar en las críticas relativas al rechazo de la excepción de falta de legitimación activa y las costas generadas por aquel incidente.

En ese orden, respecto al agravio del coaccionado “SUTEP” enderezado a modificar la sentencia en cuanto desestimó la defensa opuesta, anticipo que no lo considero fundado, toda vez que la demandante se encontraba habilitada para impetrar la presente acción.

La conclusión precedente se sustenta en: i) la naturaleza jurídica de la obligación (resarcitoria) en que se basa su pretensión, ii) que la obra social reclamante está a cargo de la prestación médica de sus afiliados y iii) aquella había suscripto el contrato prestacional con la firma “Asistir Salud S.A”.

Por demás, se precisa que los inmuebles afectados al funcionamiento de las obras sociales, cuyo dominio pertenezca a una asociación sindical de trabajadores –como el presente caso–, continuarán en el patrimonio de la asociación, quedando a cargo de la obra social el uso de tales instalaciones y la asunción de los gastos de mantenimiento, administración y funcionamiento (art. 32, ley 23.660). En consecuencia, aun cuando el sindicato resulta copropietario del bien raíz, en la medida que el inmueble está afectado al uso de la obra social, nada impide a esta última impetrar el presente reclamo patrimonial por la falta de uso de sus afiliados de las prestaciones clínicas convenidas.

Lo anterior evidencia, según comprendo, que la pretensión enderezada por la accionante no carece del requisito intrínseco de admisibilidad que cuestiona la excepcionante, ya que las circunstancias apuntadas resultan ser idóneas para revestir la calidad de titular de la relación jurídica sustancial que motivó la presente contienda (CSJN, Fallos: 322:2525, 330:1918; Gozaíni, Osvaldo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 324).

En ese sentido, se recuerda que la excepción es admisible cuando el actor no es titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión, lo cual debe examinarse con prescindencia de su fundabilidad (Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t. II, p. 43). Esto último explica por qué el rechazo de la excepción y la simultánea desestimación de la demanda no conforman una contradicción, en orden a que la indicada excepción no implica decidir sobre el derecho de la parte actora. En síntesis, dado que el análisis de la excepción no importa un pronunciamiento acerca de la atendibilidad del reclamo principal, sino en relación a si la legitimada activa está habilitada para demandar en los términos en que lo hizo, ninguna relevancia tiene –a estos efectos– el estudio relativo acerca de la efectiva demostración de los presupuestos sobre los cuales se sustentó el presente reclamo (art. 347, inc. 3º, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación; Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t. III, p. 42/43; CNCiv., Sala “A”, 11/9/2007, “Alcoba, Juan Carlos Horacio y otro c/ Mele, Marta Diana”, LL 2007-F, 71).

Por consiguiente, en la medida que se aprecia acreditado que la reclamante se encontraba habilitada para interponer la presente acción del modo en que lo hizo, considero que corresponde confirmar este aspecto del pronunciamiento.

Por otra parte, me expediré acerca de las quejas que hacen al régimen de costas generadas en la instancia de grado por el trámite del incidente.

Como es sabido, el ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la imposición de la condena en costas. Si bien este principio no es absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, ello importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso en particular siempre que resulte justificada una eximición (conf. CNCiv. Sala “A”, R. 44.344 del 17/4/89 y sus citas; íd. R. 72.781 del 14/8/90; íd. R. 136.124 del 16/11/93; R. 150.684 del 4/7/94, mi voto en Sala “A”, libre nº 16.464/2011 del 04/02/2022).

En la especie, a partir de lo expuesto precedentemente, no caben dudas que la excepción opuesta por “SUTEP” no ha tenido favorable acogida. Ese es el hecho objetivo que debe motivar su imposición, sin que se aprecien razones que objetivamente permitan apartarse del principio rector.

En ese orden, estimo conveniente señalar que la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que –salvo hipótesis de actitudes maliciosas– todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia o bien repele la acción mediante la articulación de la respectiva excepción o defensa, es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Sólo es admisible esta causal de eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto, pero en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (conf. CNCiv., Sala “A”, libres nº 112.907 del 11/8/92; nº 436.540 del 8/11/05; libre nº 20.825/2012 del 21/9/17, ver también mi voto en Sala “A”, libre nº 16.464/2011 del 4/02/2022), extremos que no se verifican en autos.

Por ende, en la medida que la excepción fue rechazada, considero que corresponde aplicar el principio general en materia de costas, esto es, el hecho objetivo de la derrota.

Bajo estas directivas, entiendo que tampoco en este caso se vislumbran circunstancias excepcionales como para apartarme de la regla. En consecuencia, debe el coaccionado sustancialmente vencido soportar la totalidad de las costas generadas por dicha incidencia (art. 68, CPCCN).

Por lo tanto, si mi voto fuera compartido, debería confirmarse la imposición de costas establecida en la instancia de grado.

VI. Corresponde ahora examinar los cuestionamientos formulados por la parte actora respecto a la desestimación de la acción.

i. Sobre el punto, apuntaré que no se debaten en autos los siguientes extremos fácticos: i) los tres sindicatos (del Tabaco, por un lado; de los Trabajadores Pasteleros, Servicios Rápidos, Confiteros, Pizzeros, Heladeros y Alfajoreros, por otra parte, y de los Trabajadores del Espectáculo Público y Afines) adquirieron, en condominio y por partes iguales, el inmueble sito en la calle Dragones nº … y … con fecha 12 de noviembre de 1963 (fs. digital 396); ii) allí construyeron una clínica a fin de prestar asistencia clínica a los afiliados de sus obras sociales; iii) durante el período 1996 al 2016 suscribieron un contrato con “Mediconex S.A.” para el otorgamiento de prestaciones médicas, vínculo que se extinguió a raíz del incumplimiento del prestador, iv) luego, firmaron dos contratos sucesivos con “Asistir Salud S.A.” para la gestión de la clínica, el primero con vigencia desde el 12 de enero de 2017 hasta el 19 de abril de ese año, y desde allí hasta el 30 de noviembre de 2017, v) posteriormente decidieron, en asamblea de condóminos convocada el 27 de noviembre de 2017 y por mayoría, continuar el convenio con la prestadora mencionada, en tanto “OSPIT” resolvió recurrir a otros prestadores externos a efectos de cubrir los requerimientos de sus afiliados.

Así las cosas, el quid de la cuestión radica en resolver si efectivamente la reclamante se vio privada de utilizar las instalaciones sanitarias de la Clínica emplazada en el inmueble del cual resulta copropietaria.

Adelanto que la orfandad probatoria obrante en autos me impide considerar acreditado dicho extremo, esto es, el daño reclamado (arts. 377 y 386, CPCCN).

Veamos por qué.

ii. El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa, la que se presume igual, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Así, pueden reconocerse tres elementos distintivos: i) pluralidad de titulares, ii) una cosa cierta y determinada, mueble o inmueble y iii) una parte indivisa o medida del derecho de cada condómino o comunero, esta última con incidencia en la adopción de las decisiones sobre la administración de la cosa (art. 1983, CCCN, vid. “Código Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal Culzoni, págs. 320 y ss.).

En cuanto a la administración de la cosa común, lo habitual es que los comuneros se pongan de acuerdo en cuál habrá de ser el destino de la cosa y en tal supuesto el convenio al que arriben será el obligatorio entre ellos y es la regla a la que deberá sujetarse el uso y goce de la cosa, pero en caso que no se haya celebrado ese pacto, habrá de estarse a la naturaleza de la cosa o al uso al que en los hechos estaba afectada (arts. 957, 959, 1985 y 1986 CCCN).

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. Así, si se configura una de esas situaciones y si ninguno además opta por la partición, los interesados podrán decidir por mayoría lo que más convenga (Kiper, C., Tratado de Derechos Reales, Rubinzal Culzoni, pág. 479).

La decisión debe ser adoptada en una asamblea convocada al efecto y la resolución de la mayoría absoluta de los copropietarios, computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponde a uno solo, obliga a todos, y en caso de empate, será menester resolver la cuestión por la suerte (arts. 1993 y 1994, CCCN).

En cuanto al primer recaudo se establece que la citación debe efectuarse en forma fehaciente, lo que supone que debe estar documentada y ser auténtica, esto es, realizada a través de un medio que aleje dudas sobre su veracidad y el día en que se llevó a cabo, como por ejemplo, por intermedio de escribano público o carta documento. Se exige además que la citación se practique con una anticipación razonable, la que dependerá, en ausencia de previsión al respecto, de las circunstancias del caso. En adición, los comuneros deberán ser informados de la finalidad de la convocatoria.

Por otra parte, el uso y goce de la cosa implica para los condóminos la posibilidad de extraer las ventajas que reporta. Este derecho debe ser ejercido de manera tal de no perjudicar el igual derecho de los demás. Puede ocurrir que ese aprovechamiento se realice en una medida mayor o calidad distinta a la convenida o a la que corresponde, y en esos casos, tales conductas deben considerarse como atentarios de los derechos de los restantes condóminos y podrán dar lugar, previa oposición del o de los condóminos excluidos, a reclamar una indemnización por el uso unilateral y exclusivo por el o los otros copartícipes. Por lo tanto, una vez exteriorizada esa voluntad, nace para el excluido el derecho a reclamar el valor locativo, en la medida de su interés y desde esa manifestación. En definitiva, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino tiene derecho a usar y gozar de la cosa común, el que puede ejercer, se reitera, sin el consentimiento del o de los demás copropietarios. En efecto, la indemnización consecuente debe cumplir los siguientes requisitos: i) sólo opera a partir de la notificación, ii) la oposición debe ser fehaciente, iii) la indemnización se refiere al canon locativo y se limita a la medida del interés del condómino oponente y iv) corresponde únicamente a quien se opuso (Coghlan, A., El condominio sin indivisión forzosa, pág. 75 y ss.).

iii. Como se enunció previamente, con fecha 27 de noviembre de 2017 se convocó a una asamblea de condóminos a efectos de deliberar sobre el destino de la administración del bien raíz común. En aquella oportunidad, las entidades demandadas acordaron por mayoría (66,66%) otorgar la gestión del inmueble a la firma “Asistir Salud S.A.” para prestar asistencia clínica a los afiliados de cada una de las obras sociales. Por su parte, la accionante manifestó su oposición y quedó en minoría (33,33%, ver fs. digitales 303).

Ulteriormente, la reclamante suscribió por intermedio de su obra social respectiva un “contrato prestacional con red de prestadores”. Así, designó a “Asistir Salud S.A.” como prestador de servicios médicos asistenciales para los beneficiarios titulares y su grupo familiar primario (cfr. cláusula primera) y acordó que dicha prestación comprende el programa médico obligatorio (PMO) para sus afiliados (vid. cláusulas segunda y tercera, fs. digital 446).

Ahora bien, no se aprecia acreditado el motivo por el cual la legitimada activa decidió no continuar su vínculo con la firma prestadora, como así tampoco la razón por la cual no utilizó las instalaciones de la clínica, recurriendo, consecuentemente, a camas de otros prestadores.

En definitiva, la demandante no probó en autos el daño, esto es, la privación de uso reclamada, ni la existencia de un impedimento cierto por parte de los emplazados para la utilización de las instalaciones existentes en aquel centro de salud.

En síntesis, la parte actora tenía la carga de acreditar que su oportuna oposición al destino de la propiedad común haya sido la causa por la que los restantes condóminos aquí demandados hayan utilizado el inmueble en forma exclusiva, y consecuentemente, hayan privado del uso de aquellas instalaciones a sus afiliados.

Sobre el particular, se advierte que si bien la legitimada activa ofreció prueba pericial contable a efectos de verificar los montos indemnizatorios requeridos, lo cierto es que, en puridad, dicho medio probatorio no ha sido pertinente para acreditar la procedencia del reclamo, esto es, el daño patrimonial (fs. digitales 403/405 y 441/442).

Así las cosas, es menester recordar que los litigantes deben probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y tal imposición no depende de la condición de actor o de demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque dentro del proceso (cfr. CNCiv., Sala “M”, 3/05/1989, LL, 1989-E-542).

La noción de carga de la prueba se encuentra regulada por el artículo 377 del Código de rito. En virtud de dicho precepto, se sostiene que la relación jurídico-procesal impone a las partes o sujetos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas. De ello se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas, afirmar hechos y hacer peticiones, todo dentro de los límites del tiempo y lugar que la ley procesal señale, si quieren obtener buen éxito y evitarse perjuicios como resultado del proceso. Así, el demandante tiene la carga de la afirmación y de la prueba de los hechos constitutivos de su derecho, y el demandado las cargas respectivas del supuesto de la norma favorable a él, es decir, de los hechos que son impeditivos de la producción de los efectos de la norma favorable al accionante o de las que, tras haberse comenzado a producir efectos, los extinguen o los concluyen (Devis Echandía, Teoría General, T. I, págs. 393 y 469/470).

A su vez, se trata de una regla de juicio dirigida al sentenciante, que le indica cómo resolver frente a hechos insuficientemente probados y ayuda al juez a formar un juicio afirmativo o negativo sobre la pretensión que se hace valer, no obstante la incertidumbre con respecto a las circunstancias de hecho, porque le indican el modo de llegar a una decisión en semejante caso, atento que se descarta la posibilidad de un non liquet con respecto a la cuestión de derecho, a causa de lo dudoso de la cuestión de hecho. En resumidos términos, sirve al juez en los procesos dispositivos como elemento que sustituye su convicción ante prueba insuficiente, incierta o faltante (Palacio, Lino E., Tratado de Derecho Procesal Civil, T. IV, pág. 363, Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado, T. III, pág. 149, Micheli, Gian A., La carga de la prueba, pág. 59 y ss., Liebman, Enrico T., Manual de derecho procesal civil, pág. 294).

En conclusión, entiendo que la procedencia del reclamo carece de fundamento idóneo, máxime cuando la accionante no probó el daño, en puridad, la ocupación excluyente de la cosa común por los condóminos emplazados y, consecuentemente, la privación de uso de la propiedad.

En consecuencia, considero que corresponde desestimar los agravios introducidos por la actora, y en consecuencia, confirmar el rechazo de la demanda impetrada (arts. 377 y 386, CPCCN).

VII. Finalmente, resta pendiente examinar el segundo hecho nuevo denunciado por la legitimada activa en esta alzada, pues, como se anticipó, el primero ha sido oportunamente desestimado (vid. resolución interlocutoria dictada el 9 de junio de 2023).

i. La reclamante denunció que las emplazadas la convocaron con fecha 20 de mayo de 2022 para devolverle la posesión del inmueble. Esgrimió que el 8 de junio de ese año ingresó a la propiedad, aunque alegó que “en el momento que mi parte pidió la llave para poder ingresar, se la negaron”. Argumentó que “siguió sin tener acceso a la clínica luego de la fallida devolución”.

La demandante adunó tres documentos: i) el telegrama colacionado del 20 de mayo de 2022, ii) la copia de la escritura de entrega del 8 de junio de 2022, y iii) la carta documento remitida el 24 de mayo de 2022. A raíz del desconocimiento de la documental acompañada (v. punto III, pieza de contestación de agravios de “SUTEP”), se dispuso la producción de prueba informativa a fin de acreditar su autenticidad.

El 20 de mayo de 2022 la señora C. D. S., apoderada de “SUTEP”, notificó a la “Federación de Trabajadores del Tabaco de la República Argentina” (FITRA) “en su carácter de condómino en la proporción de 1/3 del inmueble sito en la calle Dragones nº …-… de CABA (…) que la firma Asistir Salud S.A., en su carácter de comodatario y habiendo cesado la actividad del nosocomio, procederá a dar en restitución el inmueble precitado ut supra el día 23/05/22 a las 17 horas (…) se le hace saber la presente a los efectos de que ejerza los derechos que estime corresponder” (telegrama nº 517442, DEO recibido el 27 de junio de 2023).

Seguidamente, “Federación de Trabajadores del Tabaco de la R.A” rechazó aquella misiva. Esgrimió que era “intempestiva”, por cuanto “esta notificación se debió realizar con el tiempo suficiente para poder organizar la recepción”, e informó que “concurrirá una autoridad de nuestro gremio el día 8 de junio de 2022, a las 11 horas, a Dragones …, a los efectos de recibir las llaves y constatar el estado” (carta documento nº 3138651-4, DEO recibido el 10 de agosto de 2023).

Ulteriormente, consta el acta notarial suscripto por la escribana E. V. G. con fecha 8 de junio de 2022. La notaria constató el estado del inmueble y dejó constancia que no pudo efectivizarse la entrega de llaves al representante del sindicato del tabaco por cuanto “para ingresar deben coordinar con el nombrado D., persona designada por SUTEP y Pasteleros para el cuidado del bien, aclarando que el cerramiento de chapa se hizo para resguardar que nadie ingrese” (fs. digital 694).

ii. A la luz de las constancias probatorias reseñadas, valoradas conforme el estándar de sana crítica racional, considero que la accionante tampoco logró acreditar mediante este hecho nuevo la procedencia de su reclamo. En efecto, nótese que según surge del intercambio epistolar, el Sindicato del Tabaco –condómino del inmueble– ha sido debidamente notificado de la extinción del contrato de comodato suscripto con la firma prestataria de los servicios de salud en aquel inmueble (“Asistir Salud S.A.”), y consecuentemente, de la fecha de restitución a cada uno de los copropietarios, entre quienes, se incluía el sindicato aludido.

En tal inteligencia, no se aprecia acreditada una efectiva privación de la utilización de la propiedad. Empero, la tardía entrega se debió a un hecho imputable al propio copropietario del bien raíz, por cuanto aquel adujo que la modalidad de notificación era intempestiva y se negó a concurrir en la oportunidad prevista, tal como reconoció al tiempo de contestar la misiva remitida por “SUTEP”. Por esa razón, los emplazados detentaban la posesión de la propiedad al tiempo de suscripción del acta notarial, en virtud de la decisión voluntaria de no comparecer a la fecha de restitución pactada.

Por ende, los elementos de juicio acompañados son insuficientes para probar la procedencia del reclamo, motivo por el cual, propongo al Acuerdo, se desestime el presente hecho nuevo.

VIII. Por los fundamentos y consideraciones expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa a cargo de “SUTEP”, y las generadas por la desestimación de la demanda a cargo de la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota y la condición de sustancialmente vencidos (arts. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

A la cuestión planteada, el Dr. José Benito Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por el Dr. Li Rosi, voto en el mismo sentido.

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y fue materia de agravios; 2) Imponer las costas de Alzada por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa a cargo de “SUTEP”, y las generadas por la desestimación de la demanda a cargo de la parte actora, en virtud del principio objetivo de la derrota y la condición de sustancialmente vencidos (arts. 68, CPCCN) y 3) Diferir la regulación de los honorarios de Alzada para su oportunidad.

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre.

S., J. C. c. G. W., P. y otros s/ escrituración

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de junio del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “S., J. C. c/ G. W., P. y otros s/ Escrituración”, respecto de la sentencia de fecha 26 de diciembre de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L. Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón – Gabriela M. Scolarici.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida

i) Rechazó la demanda contra P. G. W. y H. C. C. P., con costas a la vencida; ii) Admitió la demanda interpuesta condenando a “MMELE S.A.” a otorgar a favor de J. C. S., dentro del plazo de treinta (30) días, y con el apercibimiento que el artículo 512 del Código Procesal impone, la escritura traslativa de dominio del inmueble sito en Pi y Margall Nº … (registrado en Alte. Brown 235/239/245/249/253/259/261 /263/269/273/277/281/285), piso …, UF Nº … (actualmente, Nº …), matrícula Nº 4-4760/2146; iii) Declaró resuelto el boleto de compraventa de fecha 22 de octubre de 2014 cuyo objeto fue el inmueble sito en Pi y Margall Nº …, piso Nº …, departamento …, UF …, al haber devenido la escrituración de cumplimiento imposible; iv) Dispuso que “MMELE S.A.” le reintegre la cantidad de pesos trescientos mil ($ 300.000) con más sus intereses; y que en el plazo de diez días la actora restituya el inmueble sito en Pi y Margall Nº …, piso Nº 2, departamento “A”, UF 900 a la sociedad demandada.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora.

Con fecha 22 de mayo del corriente se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Relata la parte accionante, que el 22 de octubre de 2014 compró a la Srta. P. G. W. dos departamentos en la Ciudad de Buenos Aires mediante dos boletos de compraventa, ellos son: 1) departamento ubicado en Calle Pi y Margall Nº … según plano de subdivisión MH-890- 99, designado como, Letra “H” del piso … UF Nº …, Matrícula 4- 4760/2146, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 4, Sección 6, Manzana 6 I, Parcela 1 V, por el que se pagó el precio total en la suma de $ 380.000 y 2) departamento ubicado en Calle Pi y Margall Nº … según plano de subdivisión MH-890-99, designado como, Letra … del piso … UF Nº …, Matrícula 4-4760/1590, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 4, Sección 6, Manzarra 6 I, Parcela I V, por el que se pagó el precio total en la suma de $ 300.000; sumas que abonó a la vendedora en su totalidad al contado el día de la firma de los respectivos boletos, sirviendo dichos instrumento de suficientes recibos y cartas de pago.

Destaca, que la vendedora le hizo entrega de la posesión de ambos departamentos en el acto de celebración de los boletos de compraventa el día 22 de octubre de 2014 y que vive desde entonces en el departamento del piso ….

Refiere, que con respecto al departamento del piso 2º … lo entregó en esa ocasión en comodato a su madre, Doña A. P. G., quien vivió allí hasta el día 26/3/2016, fecha de su fallecimiento. Que, después de ello ingresó al departamento su hermano, A. U. S., a quien le reclamó su devolución a fines del año 2020 luego de un comodato gratuito y que como jamás le reintegró la unidad, promovió un procedimiento de mediación prejudicial obligatoria privada (ley 26.589) que se cerró sin acuerdo con fecha 30/8/2021 por la incomparecencia del requerido, quien sigue viviendo ahí.

Señala, que los boletos de compraventa establecían en su cláusula cuarta que la escrituración se realizaría cuando fehacientemente lo citase el escribano interviniente que designara la vendedora, cuestión que jamás sucedió.

Indica, que con fecha 27/8/2020 intimó a la demandada por carta documento a fin de que cumpla con su obligación de escriturar, intimación que no fue siquiera contestada por la accionada.

Afirma, en relación al inmueble identificado como 2) del presente capítulo, que habría sido vendido por la codemandada “MMELE S.A.” al Sr. H. C. C. P. por escritura nº 73 del 16/4/2021 con intervención de la escribana M. J. F., destacando que la supuesta venta se habría realizado bastante tiempo después de que la demandada P. G. W. fuera intimada fehacientemente para que diera cumplimiento a su obligación de escriturar y justo cuando iniciaba el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria privada ley 26.589.

El 22/8/2022 se ordenó la citación de H. C. C. P. en los términos de los arts. 89 y concordantes del Cód. Procesal, para que –en su carácter de titular registral de la unidad supra referida– tome en autos la intervención que pudiere corresponderle, no habiendo comparecido éste.

El 1/6/2023 se decretó la rebeldía de los codemandados P. G. W. y “MMELE S.A”.

II. El recurso

Se agravia la parte actora (24/4/2024) por cuanto el quantum de la condena en el caso del departamento ubicado en Calle Pi y Margall No … UF No … designado como Letra “A” del piso … (Matrícula 4-4760/1590) resulta insuficiente e injusta y no responde al concepto de reparación plena consagrado en el art. 1740 del Código Civil y Comercial de la Nación. En tal sentido advierte que en la demanda se reclama, en caso de resultar imposible la escrituración, una indemnización “equivalente al valor actual de mercado” del departamento en cuestión en concepto de daños y perjuicios, con más intereses y costas; que el “a quo” desestima ese aspecto de la pretensión de demanda argumentando que “no ha producido prueba tendiente a probar tal extremo”, argumento que resulta inconsistente toda vez que bien pudo diferir la determinación de ese valor para el momento de ejecución de sentencia en el que se podrían solicitar tasaciones a inmobiliarias reconocidas en la zona. Es así que efectúa una comparación de lo que se habría abonado en forma equivalente en dólares estadounidenses a la fecha de la suscripción del boleto de compraventa, frente a lo que representaría la suma reconocida a la fecha de la sentencia en dicha moneda, lo que no guarda la más mínima relación con el valor actual de mercado de un inmueble de 54,82 m2 en CABA. Se alza en cuanto a la imposibilidad de cumplir con el aspecto de la condena que le impone restituir el inmueble referido precedentemente, toda vez que no tiene la posesión de dicho departamento, el que se encuentra en cabeza de H. C. C. P. (como se destaca en la propia sentencia –Considerando III, segundo párrafo–), desde que dicho inmueble le fue vendido a éste por la codemandada “MMELE S.A.”, por lo que solicita que esa obligación que le fue impuesta se deje sin efecto.

III. La solución

a) Encuadre legal

El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.

Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.

Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts. 726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Let del 3/9/15).

Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.

No obstante y de conformidad con la doctrina jurisprudencial sentada por nuestro más Alto Tribunal (in re “Ontiveros, Stella Maris c/ Prevención ART”, del 10/8/2017, Fallos 240:1038) al aplicar el Código de Vélez por razones de “derecho transitorio” (art. 7º del CCyCom.) la interpretación de las normas del referido Código Civil debe realizarse con una armonía plena y total con el régimen del CCyCom., y es en esta inteligencia que corresponde analizar y resolver lo propuesto a este tribunal de Alzada.

Es que, como razona agudamente Ramón Pizarro, lo apuntado resulta plausible al existir una clara continuidad entre las soluciones que permitía el código anterior –interpretadas dinámicamente a la luz de la doctrina y jurisprudencia más reciente– y las que ahora consagra, en algunos casos de manera más explícita y receptiva de ese proceso evolutivo, el nuevo CCyCom. (“El derecho a la reparación integral desde la perspectiva constitucional”, L.L. 23/8/2017) (esta Sala, voto de la Dra. Verón in re “Cardenas, Franco c/ Cavaco Brazao, Ariel David y otro s/ daños y perjuicios (acc. trán. con/les.o muerte), del 8/2021).

Ocurre que el nuevo Código Civil y Comercial es aplicable a las relaciones y situaciones jurídicas futuras; a las existentes a la fecha de su entrada en vigencia, tomándolas en el estado en que se encuentren, y también a las consecuencias no agotadas de las relaciones y situaciones jurídicas constituidas bajo el amparo de la antigua ley. Al ser el daño un presupuesto constitutivo de la responsabilidad (cfr. artículos 1716 y 1737 del Código Civil y Comercial y 1067 del anterior Código Civil), aquellos que dieron origen a este proceso constituyeron, en el mismo instante en que se produjeron, la obligación jurídica de repararlos. Es por ello que, más allá de considerar que en lo atinente a la aplicación temporal del nuevo Código Civil y Comercial ha de seguirse una hermenéutica que no limite su efectiva vigencia, pues como recordaba Vélez en su nota al viejo artículo 4044 –luego derogado por la ley 17.711–, “el interés general de la sociedad exige que las leyes nuevas, que necesariamente se presumen mejores, reemplacen cuanto antes a las antiguas, cuyos defectos van a corregir”, en este caso puntual, debe atenderse a aquella limitación por aplicación del principio consagrado en el artículo 7 del nuevo ordenamiento legal (cfr. CNCiv., Sala B, Fecha de firma: 15/08/2019 voto del Dr. Parrilli, en autos “Martínez, José Eduardo c/ Varela, Osvaldo, Héctor y otros s/daños y perjuicios”, 6/8/2015).

Siguiendo esa línea de ideas, coincido con quienes afirman que, con Código viejo o nuevo, la interpretación que guíe las decisiones judiciales no puede desconocer la supremacía de la Constitución Nacional, ni los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte, no ya porque lo consagre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en sus artículos 1 y 2, sino porque así lo manda la Constitución Nacional en sus artículos 31 y 75 inciso 22. Tampoco pueden ignorarse los valores que inspiran nuestro ordenamiento jurídico porque estos se sintetizan en el mandato de “afianzar la justicia” contenido en el Preámbulo de nuestra Constitución, que no es letra vana (ver voto del Dr. Parrilli en los autos ya citados) (conf. CNCiv. Sala L, expte. nº 93.983/2008 “A, J A c/ D J E y otros s/ daños y perjuicios (acc. trán. sin lesiones)” del 15/9/2019).

b) Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

No se encuentra en discusión i) que los boletos de compraventa suscriptos con fecha 22 de octubre de 2014 dan cuenta de la operación en la que intervino P. G. W. (representante legal de “MMELE S.A.”), en su carácter de vendedora; ii) que el titular registral del departamento del piso 14º es “MMELE S.A.” y el del piso 2º es H. C. C. P., quien lo adquirió el día 16/04/2021, lo cual se condice con la fecha indicada en la correspondiente escritura presentada el 27/03/2023; iii) que la postura de la actora en orden al cumplimiento de la obligación que une a “MMELE S.A.” no fue resistida; iv) que el precio de ambos se abonaba en el acto de la firma del mencionado instrumento, sirviendo aquél de suficiente recibo y carta de pago; v) que respecto al inmueble ubicado en el piso catorce “MMELE S.A.” ha sido condenada a realizar todas las diligencias necesarias para otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio en el plazo de treinta (30) días, y con el apercibimiento que el artículo 512 del Código Procesal impone; que respecto al inmueble del piso segundo la obligación asumida por “MMELE S.A.” será de imposible cumplimiento dado que, conforme fue antes indicado, actualmente se encuentra en cabeza de H. C. C. P.

Ha sido, en cambio, motivo de censura lo relativo al reintegro de las prestaciones asumidas por los contratantes en oportunidad de suscribir el boleto de compraventa. Esto, por cuanto, la sentencia de grado hizo lugar al pedido de indemnización en los siguientes términos “…la solución que se ajusta al supuesto es considerar a la contratación resuelta a raíz de un hecho imputable al deudor, convirtiéndose así la obligación primitiva en la de pagar los daños e intereses… En definitiva, no habiendo sido controvertido que el comprador ha abonado el precio del bien y quedado acreditada la mora de la vendedora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, corresponde declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes (arts. 889, 1204, 1412, 1413 y concordantes del Código Civil). Dada la solución adoptada, corresponde fijar el alcance de la indemnización que debe acordarse a J. C. S. Para ello, se contemplará la cláusula segunda, de la que surge que a la firma del boleto de compraventa, el comprador entregó la suma de pesos trescientos mil ($300.000. Por consiguiente, y dado los efectos restitutorios emergentes de la resolución del contrato, la sociedad demandada deberá reintegrar a la actora la cantidad de PESOS TRESCIENTOS MIL ($300.000), con más su interés que se calcularán, desde el 22 de octubre de 2014 y hasta su efectivo pago (artículo 1748 del Código Civil y Comercial de la Nación), de acuerdo a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina…”.

Se agravia, entonces, el recurrente por el quantum reconocido en el rubro en estudio, el que sostiene no guarda la más mínima relación con el valor actual de mercado.

Ahora bien, mi distinguido colega de grado consideró que si bien la parte actora solicitó la entrega de la suma del valor actual de mercado del departamento no produjo prueba tendiente a demostrar tal extremo para al menos considerarlo.

No puede pasarse por alto, sin embargo, el análisis jurídico de su petición, tal como lo sostuvo en sus fundamentos. Y ello, a poco que se repare que estamos en presencia de un contrato oneroso cuya propia naturaleza determina que exista cierta equivalencia entre la prestación y la contraprestación. Demostrar esa existencia no resulta dificultoso en la generalidad de los casos, pues no se busca una equivalencia exacta y matemática sino una relación de equilibrio que contemple integralmente todas las obligaciones de las partes. A no dudarlo, si las partes así establecieron al momento de su celebración, justo es, en base a los principios que informan el acto jurídico, ante el incumplimiento de una de las partes se imponga la devolución de la contraprestación de modo que no se altere el sinalagma contractual.

La noción de onerosidad se integra no solo por el provecho, utilidad o ventaja proyectado, sino también por cierta relación de equivalencia que no necesariamente importa igualdad en términos de precio o de valoración económica del intercambio, porque pueden ser diversos los factores por los que un determinado negocio sea de interés de una de las partes. Los contratantes acuerdan un intercambio de obligaciones que satisface el interés de cada uno de ellos, en una forma de equilibrio de base objetiva, cuyo ajuste fino se hace según los intereses subjetivos en juego. La valoración de los términos de onerosidad debe hacerse caso por caso. La determinación del grado de onerosidad surge de la ponderación comparativa de la ventaja con el sacrificio y admite grados que, partiendo del ideal de equivalencia, se orientan negativa o positivamente. Ese ideal de correspondencia puede no darse objetivamente en los hechos contemplados por un espectador; y sí, subjetivamente, en la apreciación de las partes. Por ello es relevante conocer el criterio de valoración con el que ellas juzgaron la conveniencia del intercambio. El derecho protege la preservación de su equilibrio por vía de institutos, como el de la imprevisión (art. 1091 CCyC). El factor determinante será el interés (conf. HERRERA-CARAMELO-PICASSO, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, to. III, Infojus, p.348 y sgtes.)

Va de suyo, que maguer lo normado por el art. 377 del CPCC que pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa excepción, lo cual no depende sólo de la condición de actor o demandado sino de la actuación en que cada litigante se coloque dentro del proceso; dentro del marco del contrato oneroso se presenta el sinalagma, donde se da la idea de reciprocidad, de nexo de unión entre las prestaciones e incluso equivalencia entre estas.

Dentro del sinalagma se da un mecanismo de justicia: que una de las partes no quede obligada cuando no lo está la otra, que la relación de interdependencia perdure todo el tiempo que dure la relación obligatoria, y que una de las partes no quede obligada cuando la contraprestación se ha frustrado, son rasgos propios de este vínculo (conf. Rezzónico, Principios Fundamentales de los Contratos, Astrea, pág. 321, Buenos Aires, 1999). En la especie, el sinalagma es tanto genético como funcional: las partes nunca se hubieran vinculado si la otra no se comprometía en un grado de equivalencia análogo a la valoración estimada por ellas, y además involucra la ejecución de las prestaciones a lo largo del vínculo (conf. CNCiv. Sala G, “CB Inversiones s.a. c/ Tarlowki, María Sol y otro s/ cumplimiento de contrato”, del 28/2/2024).

En ese sentido, cabe resaltar que asiste razón a la apelante en este punto en tanto no conceder la equivalencia postulada, cuando sí ha integrado su pretensión inaugural, implicaría incurrir en un excesivo rigorismo formal, es decir, asumir un criterio formalista de excesivo apego a un rigorismo ritual y estéril, que no se condice con la protección del derecho de defensa que debe privar en la aplicación de las normas procesales, ni encuentra apoyo en el espíritu de la normativa en juego. Es de hacer notar que con lo explicitado no propiciamos que la causal del excesivo rigorismo suponga soslayar, de algún modo, el riguroso cumplimiento de las normas adjetivas, sino que pretende contemplar la desnaturalización de su uso en desmedro de la garantía de la defensa en juicio, en los supuestos en que la incorrecta aplicación de un precepto de tal índole venga a frustrar el derecho de fondo en juego.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que, si bien el contenido de las normas rituales tiene una reconocida importancia que exige su riguroso cumplimiento, su desnaturalización, su sobredimensionamiento por encima de su razón de ser, termina por convertir a esos imprescindibles preceptos en una suerte de trampas o valladares tendientes a frustrar el derecho constitucional al debido proceso (CSJN, 7-9-1993, “El Tambolar vs. Estado Nacional y D.G.I.”, Fallos 316:1930, y L.L. 1994-B-473; Id. 1- 4- 1997, “Río Seco S.A. vs. Estado nacional”, Fallos 320:463) (esta Sala, Expte.Nº2023/2024 “Carreño Martínez, Juan Manuel c/ Delgado, Ricardo Alfredo s/daños y perjuicios”, del 25/3/2024).

Tal circunstancia, refleja la afectación del derecho de propiedad del actor (art. 965 del CCyC) quien en su calidad de comprador desembolsó a la fecha del boleto de compraventa –2014– la totalidad del precio que representaba el valor de la unidad adquirida; cuando hoy esa cantidad, incluso con la aplicación de los intereses fijados, apenas alcanza al valor de compraventa efectuada entre “MMELE S.A.” y H. C. C. P. (escritura matriz No 73 de fecha 16/04/2021), la cual lejos está de mantener incólume aquélla prestación.

Es que, acreditado el daño, conforme el artículo 165 del Código Procesal, se fijará el importe del crédito o de los perjuicios reclamados siempre que su existencia esté legalmente comprobada, aunque no resultare justificado su monto.

Ello, pues en lo que atañe a la prueba del daño cabe distinguir entre su existencia del tema de su extensión, alcance o cuantía. En tanto que es requisito inexorable para la admisión de una demanda por responsabilidad civil la demostración de un daño cierto, como supuesto condicionante de toda consecuencia resarcitoria, que debe ser indubitable a la fecha del pronunciamiento jurisdiccional, no cabe decir lo mismo de su importancia o extensión, cuya determinación puede ser diferida en cambio para el procedimiento ejecutorio (Zavala de González, Resarcimiento de daños, 1, Daños a los automotores, Buenos Aires, Hammurabi, 1992, pág. 33) o puede ser cuantificada por el juzgador en los términos previstos por el art. 165 CPCCN. Es que, si bien la ausencia de una cuantificación precisa perjudica al pretensor, no impide la determinación del monto sobre la base de dicho artículo (CNCiv. Sala E, “Burgueño, Fabián Alberto c/ Coronel, Alfredo Antonio y otro s/ daños y perjuicios”, del 25/6/2021; esta Sala expte. no 17742/2022 “Báez, Jorge Daniel c/ Tammaro, Mariana Lorena y otro s/daños y perjuicios”, del 3/2024).

Por lo tanto, propongo al Acuerdo diferir para la etapa de ejecución de sentencia la determinación del monto a restituir a través del medio de prueba que se considere más adecuado para su cuantificación.

c) Finalmente, en punto a la obligación de restituir la unidad en cuestión, rememoro que la sentencia de grado dispuso, en relación al inmueble sito en Calle Pi y Margall No …, UF No …, designado como Letra “A” del piso … (Matrícula 4-4760/1590) “… que la actora deberá restituir el inmueble a la sociedad demandada, sin contraprestación alguna, al no haber dado lugar a la resolución”.

De la escritura matriz No 73 de fecha 16/04/2021 de compraventa efectuada entre MMELE S.A. y H. C. C. P. expedida por la escribana M. J. F. se desprende que el segundo de los nombrados “tiene la posesión real y efectiva de lo adquirido por la tradición efectuada antes de ahora en el día de la fecha”.

Así las cosas, la restitución del inmueble a la sociedad demandada deviene de cumplimiento imposible, desde que, como ha quedado acreditado, no se ha probado que sea el recurrente quien detenta la posesión del inmueble en cuestión, sino lo contrario.

Por lo tanto, corresponde hacer lugar a la queja vertida sobre el particular y revocar el pronunciamiento de grado en cuanto ordena al accionante restituir el inmueble sito en Calle Pi y Margall No …, UF No …, designado como Letra “A” del piso … (Matrícula 4-4760/1590) a la sociedad demandada.

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I. Se modifique la sentencia en lo que ha sido materia de agravio y disponer que la determinación de la “Indemnización por incumplimiento de escrituración” se difiera para la etapa de ejecución de sentencia en los términos que surgen del considerando III, apartado b), parte final.

II. Se revoque la sentencia en tanto dispone en cabeza del actor la obligación de restituir el inmueble sito en Pi y Margall Nº …, piso Nº …, departamento “A”, UF … (matrícula Nº 4-4760/1590).

III. Costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

Así mi voto.

La Dra. Beatriz A. Verón y la Dra. Gabriela M. Scolarici adhieren al voto precedente.

Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Modificar la sentencia en lo que ha sido materia de agravio y disponer que la determinación de la “Indemnización por incumplimiento de escrituración” se difiera para la etapa de ejecución de sentencia en los términos que surgen del considerando III, apartado b), parte final.

II. Revocar la sentencia en tanto dispone en cabeza del actor la obligación de restituir el inmueble sito en Pi y Margall Nº …, piso Nº …, departamento “A”, UF … (matrícula Nº 4-4760/1590).

III. Imponer las costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

IV. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean estimados en la instancia de grado.

V. Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada No 15/13 art. 4º) y, oportunamente, devuélvase. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón. – Gabriela M. Scolarici.

C., M. A. c. Registro de la Prop. Inmueble Expte. 235/23 s/recurso directo a Cámara

Comentado por Eduardo Molina Quiroga: Hipoteca. Caducidad y cancelación.

Buenos Aires, 07 de Junio de 2024

Autos y Vistos:

I. Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación interpuesta a fojas 56/65 por la escribana, señora M A C, contra la resolución de fojas 52/54 dictada por la Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta Capital Federal.

Surge de las constancias de la causa, que el día 10 de febrero de 2023 la notaria M A C –titular del registro notarial nº– ingresó ante el Registro de la Propiedad Inmueble un pedido de inscripción de una compraventa realizada por “Hener S.A.” del inmueble de la calle Guatemala , matrícula , unidad funcional nº (presentación nº E00065265).

El 2 de marzo de 2023, la registradora observó el documento en virtud de que existía una hipoteca vigente a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, según escritura Nº 4 del 22 de enero de 1996 (presentación nº 12647). Indicó que para tomar razón de la compraventa era necesaria la cancelación del gravamen. A raíz de ello, inscribió provisionalmente el documento.

Contra dicha observación la escribana interpuso recurso de recalificación (fojas 38/40). En esa oportunidad, sostuvo que la cancelación es un acto de voluntad de las partes y que, por imperio del artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, el Registro debía aplicar la caducidad, que es un instituto de orden público. En consecuencia, señaló que el Registro debía eliminar el Asiento Registral Presentación Nº 12647 de la matrícula FR pues habían transcurrido más de veinte años desde la registración.

A fojas 43/44 la registradora rechazó el recurso de recalificación interpuesto.

Para así decidir indicó que la escribana debió haber advertido la inscripción del asiento registral de hipoteca vigente sobre la matrícula del inmueble al momento de realizar la calificación. Agregó que no era correcta la afirmación volcada en la escritura en cuanto a que el bien no reconocía hipotecas ni gravámenes y que, en todo caso, debió haber vertido en dicho instrumento las circunstancias que expuso en su recurso respecto a la caducidad de la hipoteca.

Además, sostuvo que el acreedor hipotecario era el Banco de la Provincia de Buenos Aires y que, por la función social del organismo y las características de los préstamos que otorga, no estaban reunidas las condiciones para determinar que los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no están vigentes. Indicó que así se decidió en el Expediente Nº 655/02 que tramita ante el Registro de la Propiedad Inmueble, donde, además, se analizaron distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a diferentes organismos afines al Banco Provincia.

Agregó que el artículo 1 de la Disposición Técnica Registral Nº 12/2021 dispuso que solo será aplicable el plazo de 35 años a que hace referencia el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazado por el artículo 24 de la ley 22.271 a aquellas hipotecas registradas a partir del 15 de septiembre de 2016. No obstante, señaló que ello no era materia de debate en este caso en particular.

En consecuencia, desestimó el recurso de recalificación.

Contra esa decisión, la escribana interpuso recurso de apelación ante la Directora General del Registro de la Propiedad Inmueble (art. 40, Dec. 2080/80, v. fojas 46/50).

En primer lugar, y dado que el registrador indicó que las manifestaciones relativas a la caducidad de la hipoteca debieron ser volcadas en la escritura de compraventa, la recurrente preguntó a la señora Directora del Registro si la cuestión podía resolverse expidiendo una escritura aclaratoria donde se manifestara que el bien no tiene hipoteca vigente. Indicó que de ser así, se allanaba a la observación y se comprometía a realizar dicha medida.

En cuanto al fondo de la cuestión, sostuvo que la observación no tenía sustento jurídico ya que la registradora consideró que a la hipoteca en cuestión no la afecta el tiempo y no caducaba con fundamento en una opinión socio-moral no tenida en cuenta por la ley ni por ningún fallo jurisprudencial. Por ello, entendió que no puede válidamente sostenerse que –por la función social del acreedor– el instituto de caducidad merece un tratamiento diferente del que prevé la ley.

En este sentido dijo que sostener sin límite de tiempo la existencia de un gravamen sobre un bien inmueble debería tener origen en un plexo normativo (ley de fondo, ley del Banco Provincia de Buenos Aires, alguna otra ley o jurisprudencia reiterada y pacífica). Así, sostuvo que el expediente Nº 655 –al que hizo referencia la registradora– es un popurrí de casos y dictámenes útiles para el uso interno del Registro de la Propiedad Inmueble pero no contiene presentación alguna ni resolución sobre un caso determinado de similitud al presente.

Indicó que nunca en su Carta Orgánica el Banco de la Provincia de Buenos Aires mantiene la no caducidad de sus hipotecas. Por el contrario, el artículo 58 sostiene que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato”; nunca dice que las hipotecas no caducan. Además, no se señala que el fin de ese Banco es cumplir una función social (lo que, sostuvo, tampoco justificaría en términos jurídicos que las hipotecas no caducarán).

Agregó que los plazos contractuales previstos en los contratos de mutuo con garantía hipotecaria Nº 4 y Nº 5, que originó el asiento registral cuestionado, estaban holgadamente vencidos y que las partes que intervinieron en esos actos habían establecido en la cláusula décimo quinta que el Banco acreedor quedaba facultado para solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente, sin necesidad de nueva escritura o intervención jurídica.

Finalmente, coincidió con la registradora en cuanto a que no es materia de debate en estos autos la aplicación de la D.T.R. 12/2021. Por ello, concluyó que correspondía aplicar al caso el plazo de caducidad de 20 años prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, pues así se estableció en los contratos de Mutuo con Garantía hipotecaria, la Carta Orgánica del Banco Provincia, la ley 17.801 y no existen usos ni costumbres ni jurisprudencia que consideren lo contrario.

La Directora del Registro de la Propiedad Inmueble rechazó el recurso interpuesto y, en consecuencia, ratificó la observación formulada por la registradora al documento Nº E00065265.

En lo que respecta al allanamiento referido por la escribana, señaló que si bien el registrador hizo mención a que la profesional no había calificado debidamente la situación en la escritura, en ningún momento manifestó que, de haberlo hecho, se hubiera subsanado la observación, sino que entendió que debió haberse resaltado la no vigencia de la hipoteca que sostuvo la escribana.

En esa oportunidad, sostuvo la funcionaria que el artículo 36 de la ley 17.801 manifiesta la forma en la que deben instrumentarse las cancelaciones de hipotecas y anotaciones. Dijo que allí se encuentra previsto que “se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos…”.

Asimismo, destacó que el artículo 58 de la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires expresa que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo al artículo 69 de la ley Nacional Nº 1804”. Y, a su vez, el artículo 60 de ese cuerpo normativo afirma que “el deudor no podrá transferir el inmueble hipotecado mientras el Banco no haya aceptado el nuevo deudor, sin cuyo requisito no se libera de las obligaciones contraídas en el contrato de préstamo. El respectivo testimonio de traspaso de dominio debe depositarse en el Banco dentro de los treinta días siguientes a la fecha de aceptación y hasta su entrega, el deudor primitivo no queda desligado de su obligación” (ver fojas 53).

En base a ello, consideró que los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor no caducan en el plazo de ley sino que conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato. Y, en este punto, resaltó que no puede el registrador calificar plazos contractuales ni suplir la manifestación por parte del acreedor. Por ello, independientemente que los plazos contractuales estén vencidos es el titular del derecho (acreedor) quien podría rogar la caducidad del asiento registral.

Refirió que la solución del registrador se ajusta a derecho pues la D.T.R. 3/2010 precisa que “a partir del 23 de noviembre próximo, en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el art. 37 de la Ley 17.801 y los arts. 3.151 y 3.197 del Cód. Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Sec. Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”. Que en base a ello, en el marco del expediente nº 655/02 que tramita por ante el Registro se analizaron los distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a distintos organismos afines al caso.

Así, sostuvo la señora Directora que por las características del Banco de la Provincia de Buenos Aires en materia de créditos hipotecarios y el rol que ocupa la entidad en nuestra sociedad no se encuentran reunidas las condiciones para determinar que, en el caso, los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no se encuentran vigentes.

Finalmente, destacó que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires adoptó similar criterio a través de la D.T.R. Nº 14/2005 que en su artículo 3 (Texto según D.T.R. 16/2017) afirma que “quedan excluidas de la presente las hipotecas constituidas a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires y Banco de la Nación Argentina, que serán consideradas vigentes hasta la registración de su cancelación”.

Por ello, desestimó el recurso articulado.

Contra esta decisión, planteó la escribana la apelación que se encuentra a estudio.

II.1. Tal como se advierte de la síntesis efectuada, la observación del Registro de la Propiedad Inmueble que cuestionó la escribana C, se suscitó en el marco del proceso de inscripción de la compraventa del inmueble de la calle Guatemala XXXX/XX –matrícula – realizada por “Hener S.A.”–vendedor– a la señora Dora L L –compradora– (Escritura Nº, Folio).

En dicho instrumento la escribana interviniente indicó que “con los certificados despachados por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 17 y 16 de enero de 2023, bajo los números E00022905C2023 y E00023016C2023 de constancias de dominio e inhibiciones respectivamente, que se agregan al presente, se justifica: que por el nombre de la parte vendedora no se registran anotadas inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes; y que el bien descripto cuyo dominio consta inscripto en la forma relacionada no reconoce embargos, hipotecas, ni ningún otro derecho real, doy fe” (ver fs. 2/2vta., renglones 23/29).

Como se relató en el punto II, el Registro de la Propiedad Inmueble observó la inscripción. Sostuvo que existía una hipoteca vigente inscripta a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires (escritura nº 4 del 22 de enero de 1996) por lo que para la toma de razón era necesaria la cancelación del gravamen registrado el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647).

La escribana cuestionó la observación. En el recurso a estudio sostuvo que se confunde el instituto de la cancelación (art. 36, ley 17.801) con el de la caducidad registral (art. 37, ley 17.801).

Señaló que la Carta Orgánica del Banco Provincia de Buenos Aires –ley especial aplicable al caso– establece que la hipoteca y su inscripción conservan su eficacia legal durante la vigencia del contrato. En el caso, dijo, no se trata de aplicar la prescripción –que hace al derecho garantizado y sus accesorios– sino que se refiere exclusivamente a la inscripción de la hipoteca que sólo extingue el derecho de hacer oponible la misma a terceros. Por lo tanto, entendió que la caducidad pretendida tiene como único objetivo y efecto dejar de publicitar el gravamen que probablemente haya fenecido pero cuya extinción nadie se preocupó en hacer saber.

Asimismo, destacó que en el expediente interno del Registro de la Propiedad Inmueble Nº 655/02 se encuentra agregado un dictamen del Director de Interpretación Normativa y Procedimiento Normativo que dice que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan por el plazo establecido por el artículo 3151 (hoy 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación)” (v. fojas 108). O sea, concluyó la escribana, que a contrario sensu caducan y no conservan su eficacia legal si el contrato no está vigente, que es el caso a estudio donde han transcurrido los 20 años del plazo legal de inscripción y también los que corresponden a la vigencia del contrato. En síntesis, alegó que los plazos contractuales y registrales están totalmente vencidos, lo que ni el registrador ni la Directora tuvo en cuenta, sino que ignoraron las escrituras aportadas que dan cuenta que el crédito no está vigente.

Con relación a la D.T.R. 3/10 dijo que la norma sería aplicable al instituto de la cancelación y no de la caducidad, que opera de pleno derecho.

Adujo que no corresponde una preferencia al acreedor en desmedro del deudor ya que aquél tenía la posibilidad de inscribir las veces que quisiera la garantía hipotecaria y no lo hizo.

Así, manifestó que la norma aplicable no es la cancelación sino la caducidad, aun cuando se acepte que ésta pueda operar con un plazo de excepción –vencimiento contractual– que también está cumplido.

Finalmente, en cuanto a lo señalado por la Directora respecto a que no era de su competencia calificar los plazos contractuales, sostuvo que se confunde nuevamente la cancelación con la caducidad donde, el deber del registrador solo es de verificación.

En síntesis, recalcó que en este caso estamos ante un supuesto de caducidad del asiento registral y que, habiendo transcurrido el tiempo que la ley prevé, corresponde proceder sin más a la inscripción de la compraventa.

II.2. Para el estudio de la cuestión, es preciso distinguir a la caducidad de la cancelación registral, en tanto la segunda debe ser rogada señalándose la naturaleza del acto y demás requisitos que impone la ley, mientras que la primera se concreta por el transcurso del plazo legal establecido en el código. De tales conceptos surge que la caducidad del asiento registral no implica la extinción del crédito garantizado con la hipoteca, que subsiste hasta su extinción, por lo que resulta pasible de ser ejecutada bajo las reglas y procedimiento propios del derecho común (v. esta Sala en “Roggiano, Norberto Oscar c/ Federico, Juan Héctor y otro s/ ejecución hipotecaria” del 30 de junio de 2022).

Así, la cancelación de la hipoteca puede realizarse conforme lo prevé el art. 2204, del Código Civil y Comercial de la Nación, por su titular o por el Juez, en los casos que menciona esa norma. Por otro lado, la caducidad de la inscripción implica la desaparición de la anotación registral, sin perjuicio de la subsistencia extrarregistral de la obligación.

Es decir que la hipoteca cancelada está extinguida registral y extrarregistralmente. Por el contrario, la hipoteca a la que se refiere una inscripción caduca subsiste, aunque como hipoteca no inscripta. Como menciona Highton de Nolasco, la caducidad de la hipoteca no se vincula con la existencia de la hipoteca, la cual puede subsistir extrarregistralmente (cfr. Highton, Elena I. en “Juicio Hipotecario”, Tº2, pág. 628).

En los términos en los que quedó trabada la contienda, se observa que, contrariamente a lo que señala la recurrente, la decisión de la Directora del Registro no confundió la caducidad registral con la cancelación, sino que, en una interpretación normativa, sostuvo que la inscripción registral de la hipoteca constituida a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires no caducaba por el paso del tiempo, sino que conservaba su eficacia legal durante la vigencia del contrato.

Entonces, para decidir la cuestión, lo que debe determinarse es si existe alguna ley especial –tal como lo entendió el Registro– que constituya una excepción al principio general que regula la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca (artículo 2210 del Código Civil y Comercial).

II.3. Como es sabido, el Decreto 2080/1980 establece, entre las funciones del Director General del Registro de la Propiedad Inmueble, la de resolver las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias a que debe ajustarse el propio organismo (artículo 167, Dec. 2080/1980, según Decreto 466/99).

Para ello –dice la norma– el Director posee facultades para adoptar las medidas relativas a situaciones no reguladas en el Reglamento para mejor funcionamiento del Organismo. Así, el artículo 173 prevé que en cumplimiento de sus funciones dictará: (i) disposiciones técnico-registrales para regular, con carácter general, las situaciones no previstas en el reglamento y las que se hubieren delegado a dicha regulación (art.174); (ii) resoluciones, que serán las que se dicten como consecuencia del procedimiento establecido en el Capítulo X del Título Primero (recursos); (iii) disposiciones administrativas que están dirigidas a regular el funcionamiento de los servicios de apoyo a la entidad registral y (iv) órdenes de servicio que serán las instrucciones dadas al personal para facilitar la interpretación y aplicación de las normas de jerarquía superior.

Puede así advertirse que la Resolución de fojas 52/54 se dictó en ejercicio de las funciones que la ley le encomendó a quien ejerce la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble.

En esta línea, corresponderá decidir si la interpretación realizada por la señora Directora del Registro referido al mantener la observación efectuada por la registradora, resultó ajustada a derecho.

II.4. Al respecto, es preciso señalar que el artículo 37 de la ley 17.801 estipula que “caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.

En esta línea, el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su redacción original, previó que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el plazo de 20 años, si antes no se renueva. Luego, la ley 27.271 (B.O 15/9/2016) lo amplió a 35 años. Es decir que, el principio general previsto normativamente para la caducidad de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble es de 20 o 35 años, según el caso. Así, una vez transcurrido ese plazo, el asiento queda, automáticamente, sin ningún valor.

Empero, el artículo 37 de la ley 17.801, acorde se transcribió antes, prevé la posibilidad que se establezcan otros plazos a través de leyes especiales. Por ende, incorpora potenciales excepciones al principio general contenido en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En este punto, la ley 15.283 (B.O. 23/6/1960) estableció que “las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que refiere a los privilegios y ejecución especial consignados en la Ley Orgánica de dicha institución, como así también las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los Bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares”.

Entre las prerrogativas con las que contaba el entonces Banco Hipotecario Nacional, el artículo 46 de la ley Nacional 1804/1886 preveía que “los efectos del registro de hipoteca, durarán hasta la extinción de la obligación, no obstante lo dispuesto al respecto por el Código Civil”. Todas las reformas realizadas a la Carta Orgánica de esa institución mantuvieron esa disposición que establecía un régimen especial respecto a la inscripción de las hipotecas (art. 47 del Dec. Ley 13128/1957, art. 37 de la ley 22.232/1980, art. 36 del Dec. 540/93).

Es decir que se contempló una excepción al plazo genérico de la caducidad registral previsto en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación al conservar la vigencia de la inscripción hasta la extinción de la obligación.

Conforme lo dispuesto por la ley nacional 15.283/1960, ese privilegio se extendió a los Bancos Provinciales Oficiales o Mixtos que realicen operaciones de créditos garantizados con hipoteca, entre que se encuentra el Banco de la Provincia de Buenos Aires.

Y si bien no se desconoce que dicha entidad se privatizó en el año 1997, transformándose en una sociedad anónima (ley 24.855), lo cierto es que, en el caso, la obligación garantizada con la hipoteca inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647) se efectuó el 22 de enero de 1996 (Esc. Nº 4), es decir, con anterioridad a la transformación enunciada.

Además, la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires también contempla la excepción al plazo genérico de la caducidad registral –ley 9434/1986–.

Esa norma local prevé en su artículo 58 que “La hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo con el artículo 69 de la ley 1804. No obstante el Banco tiene la facultad de pedir directamente y cuantas veces lo estime necesario la renovación de la inscripción, lo que se efectuará por el Registro de Hipotecas a la sola presentación por el Banco de un testimonio de la escritura originaria del préstamo”.

Así, se advierte que, desde los orígenes, que los legisladores han establecido esquema legal tuitivo a favor de determinadas entidades bancarias oficiales por su finalidad social.

Por ello, se entiende que es correcta la observación del Registro ya que los plazos contractuales, aunque pudieren en el caso estar vencidos, se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, otras leyes aplicables o pueden pactarse en contratos privados, por lo que, su valoración, excede a la función registradora.

No modifica esa conclusión el hecho de que la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires y la cláusula décimo quinta del contrato de mutuo con garantía hipotecaria facultaran al acreedor a solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente. Es que esa prerrogativa –que podría ser ejercida por el acreedor cuando lo estimara pertinente– no podría ir en desmedro del plazo que la ley especial otorga (cfr. ley nacional 15.283).

En esta inteligencia, debe concluirse que en virtud de lo dispuesto por la ley 15.283, –en el mismo sentido que lo dispone el artículo 58 de la ley 9434/1986–, siendo el acreedor Banco de la Provincia de Buenos Aires para dejar sin efecto la inscripción registral, será necesario constatar la extinción de la obligación. Tal gestión deberá concretarse en forma extrajudicial o, en caso, recurrir a la Justicia para hacer valer sus derechos.

II.5. En este sentido, el 10 de noviembre de 2010 el Registro de la Propiedad Inmueble dictó la D.T.R. 3/10 que se publicó en el Boletín Oficial el día 17 de noviembre de 2010. Como se dijo, la señora Directora del Registro remitió a las constancias y resoluciones incorporadas a dicho expediente nº 655/02 para fundar la resolución cuestionada.

En dicha disposición se estipuló que “a partir del 23 de noviembre próximo [2010], en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el artículo 37 de la Ley 17.801 y los artículos 3151 y 3197 del Código Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Secretaría Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”.

Esa decisión se dictó con el objetivo de “arbitrar las medidas conducentes a eliminar la incertidumbre que se genera respecto de la anotación de hipotecas de las que son acreedores instituciones de claro contenido social, mutualista o de carácter oficial, incertidumbre que puede generar dudas o inseguridades a los agentes encargados de la labor registral y la carencia de información cierta sobre las características de las instituciones acreedoras ya mencionadas” (ver considerandos de la DTR 3/2010). Ello, pues existían algunas disposiciones especiales –Decretos-Ley 14.535/44 y 13.128/57 y Leyes 12.643 y 14.398– que modificaban el principio general y común al que se encuentra sometido todo gravamen hipotecario.

Fue así que, en el marco de ese expediente administrativo Nº 655/02 –que se acompañó en formato digital ad effectum videndi–, el 2 de julio de 2014 el entonces Director de Interpretación Normativa y Proceso Recursivo del registro elevó al Director General del Registro un dictamen concluyendo que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor, conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan en el plazo establecido por el artículo 3151 del Código Civil (hoy 2210, CCCN)”.

Lo cierto es que estas actuaciones apuntan –en ejercicio de las funciones encomendadas por el Decreto 2080/1980– a reconocer y sistematizar los distintos supuestos en donde las leyes especiales contemplen excepciones al principio general que prevé el artículo 2210 del Código Civil y Comercial.

Ello, sin perjuicio, claro está de que las partes puedan –tal como ocurrió en el caso– someter la decisión administrativa a la que se arribara a la revisión jurisdiccional, pues son los jueces los interpretes finales de las normas (arts. 116, CN).

Sólo cabe agregar que en igual sentido resolvió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en un precedente que involucraba al Banco de la Nación Argentina (Fallos FTU 71004350/1998/1/RH1 Banco de la Nación Argentina c/ Unzain, Henrri Manuel y otra s/ ejecución hipotecaria del 3 de diciembre de 2020). Allí, el Máximo Tribunal destacó que la excepción a la solución prevista en los artículos 3151 y 3197 del Código Civil entonces vigentes, contenidas en la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina (ley especial 21.799) no resulta contraria a principios de orden público (ver. Considerando 5º).

En consecuencia, y por los argumentos hasta aquí señalados se rechaza el recurso de apelación deducido y se confirma la resolución dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad.

III. Por tales consideraciones, el Tribunal resuelve: Confirmar la resolución de fojas 52/54 dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital.

Regístrese de conformidad con lo establecido con los arts. 1 de la ley 26.856, 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese a las partes por Secretaría. Cumplido ello, devuélvase vía DEOX al R.P.I.

La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por los arts. 164, segundo párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Se deja constancia que la Vocalía Nº 32 se encuentra vacante. – Silvia P. Bermejo. – Lorena F. Maggio.

R., M. J. c. B., O. E. s/ cobro de sumas de dinero

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 26 días del mes de diciembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “R., M. J. C/ B., O. E. S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida condenó a O. B. a pagar a M. J. R. la suma de U$ 55.400 (cincuenta y cinco mil cuatrocientos dólares estadounidenses) con más los intereses fijados (tasa pura del 8% anual). Con costas.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.

Firme el llamamiento de autos, los presentes se encuentran en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Relata el actor, que primero como gestor de negocios y luego en carácter de mandatario acordó con O. B. la compra de un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, Provincia de Buenos Aires con determinadas características catastrales que detalla.

Señala, que gestionó la operación de compraventa instrumentada mediante escritura Nº 504 del 1 de julio de 2016, interviniendo además en la escritura en carácter de “codeudor, garante y avalista solidario” de las obligaciones asumidas por B.

Cuenta, que es un empresario con amplia experiencia en la creación y desarrollo de proyectos inmobiliarios. Que, ha participado como administrador en numerosos fideicomisos y, que en el 2015 el Sr. B. tomó contacto con él y le requirió sus servicios como desarrollador para materializar su proyecto de instalar una clínica en la zona norte de la Provincia de Buenos Aries.

Explica, que a raíz de ese pedido comenzó a desarrollar un proyecto inmobiliario denominado “Distrito Ruta 27” sobre un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, con una superficie de 42.333 metros cuadrados. Que, había negociado durante el año previo con la familia V. (propietaria del terreno) la exclusividad sobre la comercialización del predio, dada su potencialidad y posibilidades de desarrollo.

Afirma, que dado el interés de B. por desarrollar el predio requirió los servicios del estudio de arquitectura “Seggiaro” para determinar la viabilidad del emprendimiento. Que, durante el año 2015 trabajó con ese estudio en la elaboración de Masterplan en función de las necesidades expresadas por B., y finalmente el 6 de marzo de 2016 le envió a este último la primera memoria descriptiva del edificio y las unidades que correspondería entregarle a los titulares del predio. Que, esos documentos se fueron modificando posteriormente a fin de ajustar el análisis económico del negocio.

Manifiesta, que el 26/2/2016 P. V. les cedió a sus hijos D. P. M. y G. P. su parte indivisa sobre el inmueble, como los derechos hereditarios que le correspondían por el fallecimiento de su esposa, de modo que a partir de ese momento los hijos del Sr. V. fueron los continuadores del negocio que ya estaba en marcha.

Refiere, que el 1 de julio de 2016, y luego de numerosas tratativas realizadas por su parte, se suscribió la escritura Nº 504 ante el escribano F. M. Y. por medio de la cual los hijos del Sr. P. V. le transfirieron –a título de permuta– a O. E. B. el lote ya consignado, y este último se obligó a transmitir en favor de los primeros la propiedad de 83 unidades funcionales a construirse en el predio según las características detalladas en la “Memoria Técnica Descriptiva” elaborada por el estudio “Seggiaro” con su supervisión.

Destaca, que en el artículo quinto de la escritura las partes acordaron a la operación un valor de U$ 5.540.000 (dólares estadounidenses) por la parcela, y se le asignó a las 83 unidades funcionales un valor de U$ 4.040.000 (dólares estadounidenses).

Menciona, que B. reconoció a favor de los hermanos V. una “compensación dineraria” de U$ 1.500.000 (dólares estadounidenses), que entregó en el momento de la firma de la escritura.

Indica, que su parte no fue ajeno a esa operación puesto que se constituyó en “codeudor, garante y avalista solidario” de la totalidad de las obligaciones asumidas por Oscar B. Que, esta última cláusula respondió a una exigencia de los hermanos V., quienes depositaron su confianza en su persona puesto que fue él quien los contactó y trató personalmente, al igual que con su padre. Que, sin ese aval la operación no hubiera podido llevarse a cabo puesto que fue siempre la cara visible del negocio.

Asevera, que actuando como un auténtico “desarrollador” después de la adquisición del predio comenzó a efectuar toda una serie de actividades en orden a la concreción del proyecto. Que, inició personalmente ante la Municipalidad de Tigre el expediente (que identifica) correspondiente al “Proyecto Distrito Ruta 27”, acompañando la escritura traslativa de dominio y el Masterplan de la obra para que sea evaluado por la Dirección de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Municipio.

Postula, que no obstante lo hecho el Dr. B. decidió dar un giro al negocio y enajenar el emprendimiento al exitoso prestador médico “Grupo Rossi” cediéndole el 100% de la propiedad en dos operaciones, desprendiéndose así del desarrollo inmobiliario que él había hecho posible.

Aduce, que el precio de la propiedad se vio incrementado por el valor agregado que significó el proyecto en marcha elaborado e ideado por su parte. Que, apartado del proyecto con la adquisición del “Grupo Rossi”, le solicitó a B. en diversas oportunidades y por distintos medios, una retribución acorde al negocio que había posibilitado concretar, no recibiendo ninguna satisfacción. Que, por esa razón formula el presente reclamo jurisdiccional fundado en los arts. 1785 y 1790 del CCyC, pues habiendo mediado ratificación del gestionado corresponde la aplicación de las normas relativas al mandato (art. 1319 y ss. del citado ordenamiento).

En fecha 7/5/2019 (fs. 154/162 de Lex 100) se presenta O. E. B. a contestar demanda.

Niega, que el actor sea o haya sido empresario con amplia experiencia en la creación y desarrollo de proyectos inmobiliarios, y que lo hubiese contactado para requerir sus servicios.

Niega, que R. hubiese comenzado el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado “Distrito Ruta 27”, ni ningún otro.

Niega su actuación como intermediario con la familia V. y que le hubiese solicitado algún tipo de estudio y/o “Masterplan” o memoria técnica.

Niega, que la compra del inmueble que el actor refiere hubiera sido imposible sin su participación, ni que cumplió el rol de desarrollador de un proyecto vinculado a este.

Expresa, que desconoce las gestiones que el actor dice haber llevado adelante ante la Municipalidad de Tigre, y afirma que no contrató sus servicios, ni le efectuó encargo alguno.

Niega, que el precio del inmueble se incrementara por tarea alguna desarrollada por R., ni que le hubiera efectuado algún tipo de reclamo.

Señala, que el 30 de noviembre de 2015 a las 23:30 horas, recibió del actor, a quien no conocía, un WhatsApp cuyo contenido transcribe. Que, a través de ese mensaje le ofrecía una fracción de 42.333 m2, que podía contener un emprendimiento como los que lleva adelante por ser un reconocido profesional médico especialista en cirugía bariátrica y obesidad.

Indica, que luego de un contacto inicial R. le propuso ser compradores de la fracción de terreno, aportando cada uno la mitad del precio. Que, su parte construiría en ese lugar una clínica para atender problemas de obesidad, y en la otra parte del lote R. haría un desarrollo inmobiliario. Que, la idea era que serían condóminos del inmueble desarrollando cada uno su actividad por separado.

Destaca, que su mandante no se dedica a los negocios inmobiliarios, sino exclusivamente a su profesión y a dar conferencias. Que, por esa razón lo único que le interesaba era la construcción de la clínica y “el resto del terreno no le resultaba de utilidad alguna”.

Transcribe una serie de WhatsApp, que en su opinión, ponen de manifiesto la verdadera intención de las partes. Que, luego de identificar a las personas que allí se mencionan explica que el actor, en todo momento, se presenta como adquirente del predio. Que, la mención al Obispado se vincula a un lote de este último lindero a la fracción en cuestión, y que R. tenía intención de comprar.

Refiere, que si bien su parte terminó comprando él solo –a los Sres. V.– la fracción de terreno que da cuenta la escritura Nº 504, eso se debió a que R. se retiró intempestivamente de la operación pocos días antes de que se concretara. Que, lo hizo invocando razones personales y manifestando que no iba a hacer el aporte comprometido. Que, por esa razón debió afrontar el compromiso que asumió con los vendedores cancelando el importe pactado.

Afirma, que aunque cumplió con la obligación se le tornó imposible la construcción de la clínica y se puso en campaña para obtener un comprador de la fracción. Que, afortunadamente encontró a un interesado a quien conocía, el denominado “Grupo Rossi”.

Destaca, que en la primer compraventa, ante el desistimiento de R., debió pagar la suma de U$ 1.500.000 en efectivo a la firma de la escritura y el saldo de precio de U$ 5.540.000 sería cancelado mediante la entrega de 83 unidades funcionales a construir en la fracción del terreno.

Cuenta, que un año y medio después le vendió la mitad indivisa a la Sra. E. A. C., cónyuge de E. M. R., en la suma de U$S3.520.000 de los que recibió U$S 1.500.000 puesto que el saldo de U$S2.020.000 fue imputado a la cancelación de la obligación de entrega de las unidades comprometidas por el vendedor a los Sres. D. P. M. V. y G. P. V. Que, diez meses después vendió a la compradora el otro 50% por un valor de U$S 2.720.000. Que, en ese acto se le entregó U$S 700.000, y el saldo de U$S 2.720.000 se le abonó del mismo modo (asumiendo la compradora la entrega del resto de las unidades comprometidas).

Expresa, que en esta última escritura, de fecha 24 de mayo de 2018, se liberó a R. de la garantía personal que había ofrecido en la primera operación de compra.

Sostiene, que el marco normativo invocado por el actor no es aplicable ya que no fue gestor en la operación descripta sino condómino, y que cualquier actividad que pudo haber desarrollado fue en beneficio propio.

Asevera, que no existió “asunción de un negocio ajeno” que es el supuesto que contempla el art. 1781 del CCyC. Que, el reclamo formulado apunta a la obtención de una retribución y no al pago de algún gasto. Que, en tal concepto se le exige el 2% de la suma resultante del proyecto.

Añade, que para tener derecho a ser remunerado la gestión debe corresponder al ejercicio de la actividad profesional del pretendido gestor, y cuestiona los antecedentes que el actor esgrime como empresario con amplia experiencia en proyectos inmobiliarios.

Niega, que R. sea un desarrollador inmobiliario por lo que no se trata de su actividad profesional habitual.

Plantea, que no está habilitado para solicitar remuneración alguna.

Aduce, que el actor al apartarse intempestivamente del proyecto de compra del inmueble le causó un perjuicio pues tuvo que afrontar, de su propio peculio, el pago de una suma de dinero inicial y luego buscar un comprador de la fracción que debió corresponderle a R. Que, por esa razón, no sería equitativo remunerar a una persona que frustró una operación inmobiliaria y perjudicó a su comprometido condómino.

Niega, que hubiera ratificado la hipotética gestión de negocios que se atribuye la actora.

Refiere, que la firma de R. en el contrato de compraventa se debió a que su retiro intempestivo de la operación, a pocos días de su concreción, generó dudas en los vendedores (los V.) quienes exigieron que R. se constituyera en fiador quien aceptó porque era los menos que podía hacer luego de haberse retirado de la oferta sin explicación alguna, y con el consiguiente perjuicio a su parte. Que, tuvo que afrontar pagos impositivos y una suma adicional, sobre el precio de compra, de U$S 90.000 para que los vendedores aceptaran que B. pudiera transferir a un tercero el 50% del inmueble importe del que no quedó constancia instrumental.

Reconoce, que en las distintas operaciones de compra y venta obtuvo una diferencia a su favor (U$S 700.000 menos los U$S 90.000), pero sostiene que esta fue producto de las negociaciones que encaró con el grupo “Rossi” y de las fluctuaciones propias del mercado inmobiliario. Que, el actor fue ajeno a todo eso.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante efectuó un resumen de las declaraciones de los testigos C. E. M. D., H. D. B., Dr. A. B. y F. M. Y. Señaló, que la declaración testimonial rendida por el Dr. B. avala la postura de B. Es decir, que el proyecto original fue el de constituir un condominio. Indicó, que el testigo tuviese una relación profesional con B. no invalida su declaración. Destacó, que llegado el momento de firmar la escritura, y de acuerdo a la versión de B. que avala su letrado, R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores. Que, en autos no se ha alegado la existencia de un boleto de compraventa que impusiera la firma de la escritura, y es claro que B. siguió adelante con el negocio no por el temor a una futura acción de responsabilidad de los vendedores, sino porque el terreno le interesaba. Recalcó, que B. tenía un fuerte interés en el negocio y que no se trató de una simple compraventa ya que, además de adquirir el dominio del inmueble, la parte compradora asumía la obligación de construir una serie de metros en beneficio de la vendedora (en total 83 unidades funcionales), además de que R. constituyó una hipoteca sobre el inmueble para garantizar la obligación de hacer que asumía B. al adquirirlo (la de construir los metros cuadrados). Que, lo relevante es que la obligación personal existió y esa fianza, exigida a R., tuvo alguna razón, la imposición de los vendedores. Dice, que si bien R. sostuvo que estos últimos la exigieron puesto que confiaban en él –argumento plausible–, de acuerdo con los testigos D., B. y Y., R. asumió un rol central en todo el negocio, que excedió el de un potencial condómino. Consideró, que R. al haber asumido el carácter de fiador –cumpliendo con una exigencia de los vendedores– justificó sobradamente su actuación en los términos del art. 1787 del CCyC; ya que si todo gestor tiene derecho a que el dueño del negocio lo libere de las obligaciones personales que haya contraído a causa de la gestión (art. 1785 inc. b del CCyC), es indiscutible que su carácter de gestor quedó implícitamente reconocido al ser liberado de la fianza que asumió. Agregó, que B. admitió que obtuvo un importante rédito y el hecho que se la atribuya a otras circunstancias (la negociación emprendida con el grupo “Rossi” y cuestiones propias del mercado), no excluye que para lograrlo primero debió adquirir el inmueble y esto no habría sido posible sin la actividad de R. prestando su fianza personal. Que, si bien B. –al contestar demanda y alegar– asevera que la gestión que se atribuye el actor –y que a su juicio está probada– no se corresponde al ejercicio de una actividad profesional, y que esa sola circunstancia es suficiente para desestimar la pretensión, no comparte la interpretación que hace del inc. d) del art. 1785 del CCyC. Que, si bien R. no acreditó la calidad de desarrollador que se atribuye, juzgó que, de todos modos, la remuneración que exige es equitativa a partir de toda la actividad que desplegó en el proyecto, de acuerdo a los testimonios analizados, y fundamentalmente la garantía personal que prestó. Fijó, por lo tanto, su retribución en la suma de U$S 55.400 que deberán ser abonados en efectivo o en pesos conforme a la paridad del dólar MEP.

III. El recurso

El demandado presentó sus agravios el 24/8/2023, los que han sido respondidos por el actor el 29/8/2023. Se alza ya que el juzgador se decide por atribuirle carácter de gestor, pues entiende que los fundamentos para llegar a esa conclusión son equivocados y parciales. Que, valora los testimonios de D., B. y Y., quienes según el a quo dijeron que la actuación de R. “excedió el de un potencial condómino” de lo cual se agravia. Destaca los mensajes de WhatsApp que fueron reconocidos por el actor para ilustrar la relación que los vinculaba y resalta el testimonio del Dr. B. quien relata con lujo de detalles de que se trataba el negocio que encaraban con R. donde la fracción de terreno adquirida se iba a destinar una parte a la construcción de una clínica, y otra parte a edificios de vivienda y locales. Ya que era el destino del lote, lo que resulta también ratificado por el destino final de la fracción de terreno ya que no se la quedó ni R. ni B. pues el proyecto no se pudo concluir: ni la clínica ni la urbanización. Que, en el caso de R. porque no pudo juntar el dinero para poner el 50% del valor del terreno; y en el suyo porque no contaba con el dinero suficiente para pagar todo el terreno y luego completar el desarrollo inmobiliario quedándose sin clínica. Que, al bajarse R. le quedó para resolver un problema pues para cancelar el precio debía construir edificio para entregar unidades al vendedor, y al no conseguir el dinero o un nuevo socio decidió vender el terreno en dos etapas al Grupo Rossi, como lo corrobora el testigo B. Indica, que el negocio era la construcción del complejo urbanístico y no la compra de tierra. Que, el pretendido desarrollo inmobiliario, la gestión que R. dice haber desarrollado, no se llevó a cabo según lo explica el Arq. D. que fue quien llevó a cabo un proyecto, que fue a riesgo y acompañó en la etapa de análisis y no cobró por ello. Que, éste era el negocio por el cuál R. pretende una comisión, adjudicándose el carácter de gestor. Que, tampoco se tuvo en cuenta lo declarado por B. Se agravia de la forzada interpretación que se efectúa para atribuirle al actor el carácter de gestor. Que, para ello no puede tomarse su “fuerte interés en el negocio”. Que, si siguió adelante con la compra del terreno era porque a ello se había comprometido y porque tenía la intención de encontrar otro socio que le permitiera solucionar el problema en que se había metido, gracias al intempestivo arrepentimiento de R. Censura, que se tomara el aval que prestó R. para otorgarle carácter de gestor. Entiende, que ello se debió a que R. estuvo, tanto como su persona, un año negociando con los vendedores y de pronto, uno de ellos, a quien más conocían, se apartó de la compra. Como dijo el a quo, afirma, es plausible que los V. desconfiaran y pretendieran que R. no “huyera” del negocio y por eso le pidieron que se hiciera cargo y no se despegara por lo que plantearon que garantizara la operación. Se alza ya que el anterior sentenciante concluye que con posterioridad R. fue liberado de esa fianza, lo que confirma su carácter de gestor, ya que la liberación de un fiador de la obligación asumida no lo convierte en gestor. Que, en este caso, R. fue liberado de esa obligación cuando B. vendió la segunda mitad indivisa del lote a los Rossi, el 24 de mayo de 2018. Aclara, que la compra del lote por su parte a los V. contiene una hipoteca por el saldo del precio, de modo que la garantía personal de R. no se encontraba “justificada”. Que, el actor no acreditó que la gestión corresponda al ejercicio de su actividad profesional conforme art.1785 del CCyC. Que, R. no sólo no ejerció una actividad profesional, sino que no se trataba de un negocio ajeno, tal como lo impone la ley para tipificar la figura del gestor (art. 1781 “gestión de negocio ajeno”), ya que este no era un negocio ajeno, tanto la compra del lote como el desarrollo inmobiliario posterior. Subsidiariamente a lo anteriormente expuesto, señala que la sentencia se pronuncia más allá de lo pedido en la demanda, de lo que se agravia ya que en ninguna parte de la demanda el actor establece un monto de reclamo, sino un porcentaje del fracasado negocio.

IV. La solución

a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.

Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

b) El sistema procesal civil, de carácter dispositivo, pone en cabeza del actor explicar en forma clara y detallada los hechos en que funda su pretensión.

La demanda es una declaración de voluntad de quien la interpone, en la que se concretan las pretensiones a fin de intentar lograr la satisfacción de un interés u obtener el reconocimiento de un derecho, que es también un interés en sentido amplio. De allí la exigencia que la pretensión sea ejercida en términos claros y precisos.

La decisión jurisdiccional sobre los hechos implica, como refiere Taruffo, la elección de una narración entre las muchas posibles o, al menos, entre las que se han propuesto al juez o que el mismo juez puede configurar (Taruffo, Michele, Sobre las fronteras, trad. B. Quintero, Ed. Temis, Bogotá, 2006, pág. 292). En nuestro derecho, como regla, queda limitada a las propuestas por las partes. Es una aplicación del principio dispositivo que en el ordenamiento procesal federal argentino en esta materia no se ve enervado por las facultades instructorias de que goza el juez como director del proceso (conf. CNCiv. Sala J, in re “Scabone, Guillermo Martín y otro c/ Yamaguchi Torres, Alejandro Leonel y otros s/ daños y perjuicios”, del 27/11/2019).

Así las cosas, a partir del modo en que ha sido planteada la demanda y las conclusiones del anterior sentenciante adelanto que propondré admitir los agravios y revocar la sentencia en crisis.

Veamos. No es un hecho controvertido que ambos litigantes participaron en la operación de compraventa que culminó con la adquisición por parte de B. –demandado– de un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, Provincia de Buenos Aires.

No obstante, y como bien señala en los considerandos ambos participaron en las negociaciones con los vendedores –familia V.– y estudiaron el proyecto, sí discuten el carácter en que lo hicieron.

Así, y tal como anticipé el actor afirma haber sido gestor de negocios y luego mandatario del demandado, basando en esa calidad el reconocimiento económico en que funda su pretensión.

Dijo el anterior magistrado, que en el alegato presentado por el actor “…su letrado afirma que ‘a fines del año 2015, O. B. tomó contacto con M. J. R. y requirió sus servicios como desarrollador para materializar su proyecto de instalar una clínica en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires (ver mensajes de texto de fecha 30/11/2015, 1/12/2015, 2/12/2015 agregados por el demandado en su contestación)’. En esos mensajes, a diferencia de lo que predica el letrado, no advierto que el Dr. B. haya efectuado un reconocimiento…”. Este aspecto del decisorio ha sido consentido por las partes, de lo que se sigue que la calidad de mandatario invocada no se halla probada.

Más aún, convalidó la declaración del Dr. B. quien con sus dichos, dijo, avala la postura de B. Y ello, tampoco ha sido materia de agravio. Así, determinó que el proyecto original fue el de constituir un condominio y que el testigo –B.– participó en las negociaciones con los vendedores del lote actuando en nombre tanto de B. como de R.

No obstante, el magistrado rescató de ese testimonio que, confirmando la versión de B., al llegar el momento de la escritura R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores.

Pues bien, el artículo 1781 del CCyC dice que hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.

Son aquellos casos en los que una persona humana (llamada “gestor”) asume espontáneamente y de manera diligente un negocio referido al patrimonio que pertenece a otro (el dueño del negocio o gestionado), quien se halla ausente (no tiene conocimiento) o imposibilitado de hacerse cargo o de oponerse. El gestor actúa en el interés exclusivo del dueño del negocio, y debe cumplir con ciertos requisitos para que proceda la configuración de este instituto, que son: a) debe mediar un motivo razonable; b) no debe haber intención de hacer una liberalidad; y c) la persona que asume el negocio no debe estar autorizada ni obligada, sea por convención o por imposición legal. La gestión puede consistir en actos materiales o jurídicos llevados a cabo por el gestor en beneficio del dueño del negocio. Cabe aclarar que su interpretación es restringida. Esto significa que la intromisión del gestor en un negocio ajeno debe ser cuando hay un patrimonio que puede sufrir un menoscabo y su dueño está imposibilitado de atender sus asuntos, sea por desconocimiento o por imposibilidad de actuar. Es que, a diferencia de lo que sucedía en el régimen de Vélez Sarsfield, ahora debe mediar un motivo razonable del gestor, a fin de evitar una injerencia de terceros en negocios que no les pertenecen. Es ese motivo razonable el que justifica que una persona pueda inmiscuirse en negocios ajenos y, sobre todo, es lo que da licitud a la actividad desplegada por el gestor. Por último, cabe apuntar que la gestión de negocios ajenos puede dividirse en tres etapas: el comienzo, la continuación y la conclusión. Solo en la primera etapa el gestor actúa de manera espontánea, y en interés del gestionado, aunque no se sepa quién es este último. En la siguiente fase existe un deber jurídico de continuar la gestión de manera diligente y según la conveniencia e intención del dueño del negocio (arts. 1782, inc. c, y 1785 CCyC). En el último estadio se ubica la finalización de la gestión (art. 1782, inc. c, CCyC), que puede suceder por conclusión del negocio o porque el gestionado asume por sí el negocio o, en algunos casos, porque se opone a la actuación del gestor (arts. 1783 y 1789 CCyC).

c) De lo hasta aquí expuesto, mal puede decirse que R. hubiese actuado espontáneamente ante la ausencia o imposibilidad por parte de B.; sino que antes bien a partir del testimonio de B. que el sentenciante tuvo por válido R. no actuó en interés ajeno –B.– sino en virtud de un interés propio de acuerdo a lo expresado por B. en cuanto el proyecto original fue el de constituir un condominio siendo que B. en su calidad de abogado, participó en las negociaciones con los vendedores del lote actuando en nombre tanto de B. como de R.

Los dichos de B. no están aislados aun cuando resultan preponderantes ante su protagonismo en la operación en un primer momento como abogado de B. y luego de ambos, incluyendo a R. una vez que lo conoció en la escribanía Y. Recuerdo que C. E. M. D., autor del proyecto según declaró, dijo que quien primero le ofreció participar fue M. R.; que después hubo reuniones con la gente de Rossi. Que, R. era “el impulsor, uno de los desarrollistas, que trajo la idea, “nos propuso si queríamos acompañar profesionalmente y nos fue presentando las partes, era como el motor de ese emprendimiento”. Señaló, que R. “estaba sumando inversores, hacer la gestión de conseguir la tierra, negociar con el dueño e ir sumando los actores”.

H. D. B., contador, dijo que asesoró a las partes en el proyecto “Distrito Ruta 27”, en todo lo relacionado a la parte impositiva; que fue convocado por O. B., pero “asesoró a ambos, al proyecto” aclarando que las partes del proyecto, eran B. y R. que se iba a hacer un desarrollo inmobiliario. Expuso, “para mí los dos eran socios que iban a avanzar en el proyecto”.

Difícilmente, entonces, pueda considerarse a R. como un mero gestor de negocios sino que su participación activa en la operación se desprende de los testimonios reseñados ya que además de aportar la idea del proyecto era quien lo monitoreaba, negociaba con el vendedor del terreno, se encargaba de sumar inversores, y contrató al escribano –Y.– que realizó la escritura para quien era el interlocutor. Es que no sólo estaba involucrado en el tema, sino que además era el que gestionaba la operación según dijo el notario. Y si ello fuera poco para descartar su calidad de gestor de negocios, éste expuso que tanto R. como un abogado de B. fueron quienes revisaron los papeles antes del acto notarial. Por lo tanto, si B. contaba con el asesoramiento de su abogado, la presencia de R. carecía de sentido sino es que actuaba en interés propio o de otros “actores” además de su “socio” B.

Desde ese piso de marcha, la pretensión del actor pierde sustento pues el mandato no se encuentra probado y la gestión de negocios no es tal de acuerdo a los términos en que fue propuesta la demanda. En nada empece a ello que llegado el momento de la escritura R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores. Por tal motivo, no se advierte que el instituto pueda ser aplicado en la especie como fuente de las obligaciones. Y ello, por cuanto el gestor debe saber desde el principio que asume la conducción de un negocio que no es propio, que es ajeno. De lo contrario, podría configurarse un enriquecimiento ilícito del beneficiario (art. 1794 CCyC).

Es más, entre sus caracteres se dice que no debe existir en el gestor intención de hacer una liberalidad ya que con la gestión se intenta beneficiar al dueño del negocio, por el motivo que sea, sin que eso signifique que se hace una donación o, mucho menos, que se intenta conseguir una retribución a cambio, sino todo lo contrario. El gestor actúa con la intención de obligar al dueño del negocio a que se le rembolsen los gastos más los intereses desde la fecha en la que se hizo el desembolso (art. 1785, inc. a, CCyC). El gestor interviene en un negocio ajeno o parcialmente ajeno para evitar un perjuicio del dueño de aquel y no en busca de un provecho propio. No hay gestión de negocios ajenos cuando lo que intenta el gestor es hacer una actividad por gratitud o en busca de obtener un lucro a través del gestionado, ya que en esos supuestos no existe el elemento esencial que es el de asumir un negocio que pertenece a otro con intención de obligar al dueño del negocio. La gestión de negocios ajenos es siempre gratuita, salvo el supuesto contemplado en el art. 1785, inc. d, CCyC ya que el gestor no tiene derecho a reclamar una retribución por su desempeño, sino que su petición se limita al rembolso de lo gastado más los intereses.

Dispone, en ese sentido, el artículo 1785 CCyC que si la gestión es conducida útilmente, el dueño del negocio está obligado frente al gestor, aunque la ventaja que debía resultar no se haya producido, o haya cesado: a) a reembolsarle el valor de los gastos necesarios y útiles, con los intereses legales desde el día en que fueron hechos; b) a liberarlo de las obligaciones personales que haya contraído a causa de la gestión; c) a repararle los daños que, por causas ajenas a su responsabilidad, haya sufrido en el ejercicio de la gestión; d) a remunerarlo, si la gestión corresponde al ejercicio de su actividad profesional, o si es equitativo en las circunstancias del caso (conf. Mac Donnell, Eduardo, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Tomo IV, Infojus, p. 513 y sgtes.).

Así lo entendió el anterior magistrado quien consideró, que a pesar de haberse constituido una hipoteca sobre el inmueble para garantizar la obligación de hacer que asumía B. al adquirirlo (la de construir los metros cuadrados), existió de parte de R. una obligación personal, y que esa fianza exigida a R., tuvo alguna razón. Sostuvo, que el abogado B. devela que la razón de esa intervención fue una imposición de los vendedores ya que estos últimos la exigieron puesto que confiaban en él. Y, tomando ese argumento como plausible sostuvo que así se justificaba en los términos del artículo 1787 del CCyC su calidad de gestor en la operación asumiendo el carácter de fiador resultando luego liberado (art. 1785 inc. b del CCyC), lo que significó que su carácter de gestor quedó implícitamente reconocido al ser liberado de la fianza que asumió. Entonces, al haber admitido B. que obtuvo un importante rédito la gestión de R., que tuvo por probada, resultó útil ya que así pudo adquirir el inmueble, valorando para ello toda la actividad que desplegó en el proyecto, además de la garantía personal que prestó.

No comparto las conclusiones del sentenciante de grado, ya que como se dijo la actividad desplegada por R. no ha sido en su rol de gestor de negocios ajenos sino de un negocio propio y que por razones que se desconocen no logró concretar en su beneficio. Tengo para ello por probado que presentó la idea del proyecto al arquitecto D. quien se define como su autor y lo describe a aquél como el impulsor y encargado de reunir a los actores; que fue asesorado impositivamente para ello por el contador B. y revisó los papeles junto al abogado de B. No puede arribarse a otra conclusión, a mi entender, pues R. no era un mero gestor de negocios ajenos sino que tenía un interés personal en el negocio el cual no pudo concluir. Es que no sólo, según relata, fue contactado por B. para llevar adelante este emprendimiento sino que éste en ningún momento –no se alega, no se menciona ni se prueba– estuvo imposibilitado de llevar adelante las gestiones menos aun estuvo ausente; sino que, conforme se desprende del material adunado a la causa, siempre estuvo en conocimiento del negocio del que era dueño, tanto como R. Tan es así, que B. aportó al abogado y al contador que los asesoró en el proyecto sobre todo en lo concerniente a la operación de compraventa/permuta del lote en razón de su complejidad, ya que de acuerdo con lo declarado por el escribano interviniente –Y.–, “no se trató de una escritura común sino que requirió un trabajo más sustancioso”. No sólo eso, sino que el notario expresó que “en todas las operaciones hay alguien que es el interlocutor, cualquiera desde chiquita a grande, a veces es la inmobiliaria, otra el interviniente, el hijo” y si bien ubicó en ese rol a R. “quien gestionaba la operación”, los papeles antes del acto notarial fueron revisados tanto por R. como por un abogado de B., dando ello cuenta de que el interés de este último estaba resguardado por ese profesional –Dr. B. según asimismo su propia declaración–, en tanto la participación de R. no puede sino entenderse en su propio beneficio.

Descartada su participación como gestor de negocios y mandatario su derecho a percibir una remuneración por las tareas desplegadas carece de causa que la sustente. Y ello, claro está, en función de los términos en que fue propuesta su pretensión fundado en los arts. 1785 y 1790 del CCyC.

Cabe precisar a esta altura del voto, que la acreditación de los antecedentes fácticos en los que se basó el reclamo es una carga ineludible del demandante. Se ha dicho que las contradicciones y oscuridades perjudican al actor en la defensa de sus pretensos derechos porque tiene un concreto deber de exposición clara de las circunstancias en que se habría producido el daño (conf. CNCiv., Sala G, 14-11-11, “Guerriero c. Transportes…”; L.L. 2012-A, fallo 116.080) pues “…es obligación del litigante intentar con seriedad, la demostración de los hechos invocados…” (Ex CNEsp. Civ. y Com. Sala V, mayo 17-983 E.D. 111-320 sum. 323) (cfr. CNCiv., Sala D, Expte. Nº 73.435/2016 “DEL BURGO, Norberto Nicolás c/ C & E Construcciones S.A. y otro s/ Daños y Perjuicios”, del 15 de noviembre de 2022), supuesto que claramente no se verifica en la especie.

Una vez más, comenzó relatando que primero ofició como gestor de negocios y luego en carácter de mandatario, sin embargo nada de ello ha sido probado.

Tal como enseñaba Eduardo J. Couture “la pretensión es la afirmación de un sujeto de derecho de merecer la tutela jurídica y, por supuesto, la aspiración concreta de que esta se haga efectiva. En otras palabras: la autoatribución de un derecho por parte de un sujeto que invocándolo pide concretamente que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica. Pero la pretensión no es la acción. La acción es el poder jurídico de hacer valer la pretensión. Ese poder jurídico existe en el individuo, aun cuando la pretensión sea infundada” (“Estudios de Derecho Procesal Civil”, 3º edición, Depalma, 1979, Buenos Aires).

En ese orden, la pretensión procesal conlleva, tres elementos: subjetivo, objetivo y causal. El primero de ellos está referido al sujeto habilitado para ejercer la acción, entraña una relación jurídica entre el pretendiente (actor o reconviniente) y el pretendido (demandado o reconvenido) y en consecuencia resulta resorte exclusivo de las partes, excluyendo al juez; el segundo se relaciona con la petición y es la libertad del individuo para fijar lo que pretende, no es más que el petitorio del actor o del reconviniente; y el tercero involucra el hecho que se invoca y a su imputación jurídica, es decir la causa petendi. Queda claro entonces que las normas procesales no se reducen a una mera técnica de organización formal de los procesos, sino que, en su ámbito específico, tienen por finalidad y objetivo ordenar adecuadamente el ejercicio de los derechos en aras de lograr la concreción del valor justicia en cada caso y salvaguardar la garantía de defensa en juicio (conforme, Fenochietto, Carlos E., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado y Comentado”, tº I, pág. 125, comentario al artículo 34; Gozaíni Osvaldo Alfredo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, t. I, pág. 90 y siguientes).

Es el propio accionante quien ilustra el rol asumido en el negocio en su libelo de inicio, pues al referirse a su calidad de “avalista” dice, que “sin ese aval la operación no hubiera podido llevarse a cabo puesto que fue siempre la cara visible del negocio”. Va de suyo, si era la cara visible del negocio actuaba por derecho propio o en su propio interés además del de B. con quien compartían el emprendimiento.

Esta participación, da pie al siguiente punto del estudio ya que el anterior magistrado le ha dado entidad de “gestión” a la participación de R. como “codeudor, garante y avalista solidario” en la operación para así establecer en su favor una retribución. Es decir, se establece un reconocimiento económico no como mandatario ni como gestor sino como fiador –aspecto que no ha sido cuestionado– aunque pretenda disfrazarse bajo la figura del gestor. Empero, en el caso, no se ha configurado la figura del gestor de negocios regulada por los artículos 1781 y sgtes. del CCyC, ya que, como se dijo, R. no actuó en ausencia o por imposibilidad de B. Luego, mal puede ser considerado gestor de negocios en ninguna de las tres etapas en que puede ser dividido el instituto ya que desde su génesis el interés de R. fue personal aun cuando estuviera asociado a B. en el negocio emprendido, por lo tanto ni la continuidad de su intervención y menos su conclusión pueden ampararse en esta figura jurídica.

Antes bien, lo que se identifica como una “gestión de negocios” no es otra cosa que un contrato de fianza en virtud del cual una persona –R. en el caso– se obliga accesoriamente por otra –B.– a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento (art. 1574 del CCyC).

Cierto es, que este contrato tiene la función económica de facilitar el crédito pues el acreedor puede prever la eventual insolvencia del deudor mediante la fianza y que se trata de un contrato accesorio que, como tal, sufre las vicisitudes del contrato principal al cual está subordinado (conf. HERRERA-CARAMELO-PICASSO, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado to. IV, Infojus, p. 291 y sgtes.). Pero, el contrato de fianza se celebra entre el acreedor y el fiador, mientras que el deudor del contrato principal no es parte del contrato de fianza.

Constituye una relación que presupone contornos triangulares que posee dos de sus vértices constituidos por las partes contratantes (fiador y acreedor) y el tercero se ubica en la persona del deudor, quien –aunque no es parte del contrato–, resulta interesado en él de un modo especial, lo que explica que la fianza suele contratarse a instancias del deudor.

Es, por lo tanto, un contrato gratuito, pues el fiador asegura al acreedor una ventaja, sin que este experimente sacrificio alguno a favor de la contraparte. Algunos autores han manifestado que se trata de un contrato “neutro, indiferente o incoloro” en el sentido que no puede ser definido como gratuito u oneroso, ya que puede ser uno u otro según se pague o no retribución dependiendo su calificación, además, de las circunstancias del negocio. Como la ley no prohíbe su retribución por el deudor, puede debatirse si continúa siendo fianza aquel contrato en el que se ha pactado una retribución para el fiador; o bien se está en presencia de una figura atípica. La doctrina ha distinguido, según la retribución sea pagada por el deudor principal o por el acreedor. Así, si el que paga es el deudor la fianza continúa siendo gratuita, desde que quien retribuye es un tercero respecto del contrato (conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., Código Civil y Comercial Comentado to. VII, LA LEY, p. 714 y sgtes.).

De los términos de su demanda, se desprende que pretende una retribución acorde al negocio que había posibilitado concretar, aludiendo en todo momento a su calidad de gestor. Sin embargo, como ya hemos señalado en distintos pasajes de este estudio, ello no ha sido probado no obstante lo cual el anterior sentenciante fijó un monto en virtud de su calidad de fiador aduciendo como única causa la exigencia de los vendedores y que ello reportó un beneficio para B. que debe ser recompensado. Empero, como se dijo, descartada la gestión y por ende la satisfacción económica reclamada, sí fue admitida por la fianza otorgada para concretar la operación sin reparar en que resulta un contrato en principio gratuito del que el deudor –B.– es un tercero y sin que se hubiera establecido para ello una compensación entre las partes ni con B., maguer su interés en el negocio. Va de suyo, que ese reconocimiento económico sólo responde a la inferencia que el anterior magistrado realizó al establecer que R. avaló a título personal esa operación sin resultar adquirente ni obtener ningún beneficio por la imposición de los vendedores pero este argumento, por sí sólo, no es suficiente para admitir la retribución. Ello, no sólo por no resultar gestor de negocios sino además porque no es menester la existencia de un boleto de compraventa como postula para la firma de la escritura. El interés era de ambos, no sólo de B., y ante la salida intempestiva de R., aquél continuó con el negocio. Las razones que llevaron a R. a afianzar la operación no se encuentran establecidas sin que pueda hallarse el rol personal asumido como causa de la retribución. Y ello, ya que tampoco puede ser soslayado que de los términos propuestos en su escrito instaurativo la pretensión se asienta en su rol de gestor –insisto no probado–, no así en su carácter de fiador de la operación.

Destáquese que el inciso 3º del artículo 330 del Código Procesal establece que la demanda debe contener “la cosa demandada”, designándola con toda exactitud.

Ello significa que es necesario individualizar con precisión qué es lo que se reclama. En este sentido se ha dicho que la carga de especificación del objeto pretendido, tanto en la demanda como en la reconvención, impone precisar “la petición en términos claros y positivos” tanto respecto de las pretensiones principales como de las accesorias (Conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, ps. 293/4).

En consecuencia, el escrito de iniciación debe encerrar una exposición circunstanciada de los hechos que configuran la relación jurídica en la que se funda la pretensión y ello es así, por cuanto la claridad en la exposición de los hechos tiene una gran importancia, dado que al demandado incumbe la carga de reconocerlos o negarlos categóricamente (inciso 1º, artículo 356 del Código Procesal).

Asimismo, uno de los principios básicos que informa nuestro sistema procesal es el de congruencia, constituyendo reflejo del mismo, por su indudable vinculación con la garantía constitucional de la defensa en juicio, el citado artículo 330, inciso 3º, al contemplar entre los requisitos de la demanda, la necesaria determinación de la “cosa demandada, designándola con toda exactitud”, al igual que el artículo 163, inciso 6º, en tanto constriñe al tribunal ajustarse a “las pretensiones deducidas en el juicio”, y el artículo 277 que prohíbe “fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia”.

Viene al caso recordar que a los fines de dilucidar la cuestión planteada, corresponde analizar los elementos probatorios arrimados a la causa a la luz del principio de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal). Estas son reglas del correcto entendimiento humano, contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo J. en J.A. 71-80 y sts.). Tales principios deben, además, adecuarse con las circunstancias de hecho y de derecho del caso y con las máximas de la experiencia (aut. cit.: “Elementos de derecho procesal civil”, trad. de L. Prieto Castro, pág. 199, primera edición, Madrid). La carga de la prueba no supone ningún derecho del adversario sino un imperativo del propio litigante, es una circunstancia de riesgo, que consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierde el pleito si de ella depende la suerte de la litis. En el proceso dispositivo civil, sin perjuicio de que el juez debe obtener, dentro de lo posible, la verdad en su mayor pureza, lo cierto es que se impone la necesidad de una solución para los supuestos dudosos. Las partes al desplegar su actividad, cuanto el juez al momento de dictar sentencia, tienen que tener una regla que a este último le permita determinar a quién condena o absuelve. No se trata sólo de reglas para el juez, sino también de reglas o normas para que las partes produzcan las pruebas de sus hechos, al impulso de su interés en demostrar la verdad de sus respectivas posiciones”.

Por todo lo expuesto, no probada ni establecida su calidad de gestor de negocios en que reposa su pretensión remuneratoria en los términos de los artículos 1781, 1785 y concs. del CCyC, cabe admitir las quejas elevadas por el demandado, revocar la sentencia y por ende, rechazar la demanda.

V. Costas

En lo que respecta a las costas, nuestro ordenamiento ritual consagra en el art. 68 del Código de procedimientos el criterio objetivo de la derrota como fundamento de su imposición.

Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener del órgano jurisdiccional la satisfacción de su derecho. En esa línea, integran la indemnización, y asumen un claro carácter resarcitorio, que no puede ser soslayado a la hora de determinar su imposición.

Sabido es que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de éste.

Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. 1, pág. 280).

El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad.

Así, la imposición de costas en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal), no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar (cfr., esta sala “López Angélica c/Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y otros s/daños y perjuicios” Expte. Nº 67.515/2014 del 9/4/2019).

Por lo tanto, no constituyen un castigo para perdidoso, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido iniciar una acción judicial para lograr el reconocimiento de su derecho, o bien, (como en el caso) para realizar la defensa de sus derechos frente a una demanda, que podía eventualmente afectar su patrimonio económico o simplemente jurídico, evitando que las erogaciones no graviten en desmedro del derecho reconocido.

Se advierte que la facultad judicial para eximir de costas al vencido, total o parcialmente, es de carácter excepcional y de interpretación restringida; y no está condicionada por la temeridad, mala fe o culpa del litigante, sino por la existencia de razones fundadas para conceder la exención. Por ello, en el caso de autos en razón de las circunstancias descriptas y el modo en que se desenvolvió el negocio jurídico que dio origen a las presentes actuaciones entiendo que el actor pudo creerse con derecho a peticionar del modo en que lo hizo, por lo que estimo procedente apartarse del principio objetivo de la derrota e imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 68 segunda parte del Código Procesal).

En merito a lo expuesto propongo al Acuerdo:

I. Revocar la sentencia apelada y en consecuencia rechazar la demanda entablada.

II. Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve:

I. Revocar la sentencia apelada y en consecuencia rechazar la demanda entablada.

II. Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.

De conformidad con el presente pronunciamiento y en atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados en autos; las etapas cumplidas; la base regulatoria, que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 22 de la ley 27.423, se encuentra conformada por el monto reclamado en la demanda más sus intereses computados a la tasa activa desde la fecha de su interposición hasta la de la regulación, reducido en un 30%; cotización del dólar “MEP” al día de la fecha (conf. CNCiv, esta Sala, expte. Nº 93308/2018 “Vidal, Myriam Beatriz c/ Mouro, María del Pilar s/Escrituración” del 07/12/2023); la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los de los letrados; la incidencia de su labor en el resultado del pleito; lo dispuesto por los artículos 1, 14, 16, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 29 y 51 de la ley 27.423, el artículo 478 del Código Procesal y el valor de la UMA fijado por la Resolución SGA Nº 3369/23 (Acordada CSJN 36/23), se adecuan los regulados en la sentencia de primera instancia, fijándose los correspondientes al Dr. C. A. M., letrado apoderado de la parte actora, por una etapa del proceso, en 97,85 UMA, equivalentes al día de la fecha a pesos dos millones novecientos noventa mil cuatrocientos noventa y uno con setenta centavos ($2.990.491,70); los del Dr. L. N. Y., letrado patrocinante y apoderado de la parte actora, por las tres etapas del proceso, en 733,85 UMA, equivalente a pesos veintidós millones cuatrocientos veintisiete mil novecientos veintitrés con setenta centavos ($22.427.923,70); los del Dr. A. D. A., letrado apoderado de la parte demandada, por tres etapas del proceso, en 775 UMA, equivalentes a pesos veintitrés millones seiscientos ochenta y cinco mil quinientos cincuenta ($23.685.550); los del Dr. H. E. B., letrado apoderado de la parte demandada, por su intervención en la audiencia del 05/09/19, en 5 UMA, equivalente a pesos ciento cincuenta y dos mil ochocientos diez ($152.810); y los de la mediadora, Dra. C. R. F. C., en 120 UHOM, equivalentes al día de la fecha a pesos seiscientos cincuenta y un mil seiscientos ($651.600) (conf. art. 2º, inciso e), del Anexo III del Decreto 1467/11, modificado por Decreto 2536/15, y valor de la UHOM al día de la fecha).

Por la actuación ante esta alzada, se establece la retribución del Dr. L. N. Y., en 256,85 UMA –pesos siete millones ochocientos cuarenta y nueve mil ochocientos cuarenta y nueve con setenta centavos ($7.849.849,70)–; y la del Dr. A. D. A., en 273 UMA –pesos ocho millones trescientos cuarenta y tres mil cuatrocientos veintiséis ($8.343.426)– (art. 30 ley 27.423).

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Gabriel G. Rolleri. – Maximiliano L. Caia (Sec.: Paula A. Seoane).

U., M. c. Á., R. s/simulación

Comentado por Mariano Gagliardo: Una mirada a la interposición de persona (A propósito de la simulación jurídica).

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de noviembre del año dos mil veintitrés, en acuerdo la Sra. jueza y los Sres. jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “U., M. c/ Á., R. s/ simulación, expte. 65119/14” respecto de la sentencia de fecha 22 de agosto de 2022 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sra. jueza de cámara y Sres. jueces de cámara MARISA SANDRA SORINI – JOSÉ BENITO FAJRE – RICARDO LI ROSI.

La Sra. Jueza de Cámara, Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

I. M. E. U. promovió demanda por simulación y colación contra R. E. Á. a fin que sea declarado simulado el acto de compraventa del 4 de Agosto de 1987 en virtud del cual la demandada habría adquirido, con fondos propios, el inmueble sito en la calle Conesa …, Ciudad Autónoma de Buenos Aires y declarar que el acto real en virtud del cual la demandada habría adquirido dicho inmueble resultó ser una donación encubierta de su difunto padre quien adquirió, con fondos propios, el 100% de dicho inmueble inscribiéndolo a nombre de la demandada bajo la forma de una compraventa en fraude a sus derechos hereditarios. Solicita se condene a la demandada en su carácter de cónyuge supérstite de su difunto padre, a colacionar los valores actuales de dicho inmueble en los autos caratulados “Ullman, Julio s/sucesión ab intestato” Expte. 28857. Subsidiariamente, de considerarse que la demandada al no revestir el carácter de heredera forzosa al momento de la donación no podría ser sujeto pasivo de la colación, interpone en subsidio la acción de reducción en los términos del art. 3601 del Código Civil. Asimismo en el supuesto que se considerase que en el caso de autos no existió un acto simulado sino “sustitución real de persona” considerándose que la demandada conserva la titularidad de inmueble sito en Conesa … en su carácter de mandataria de su difunto padre quien revestiría en dicho supuesto el carácter de mandante oculto, ejerce la acción de mandante en su carácter de heredero forzoso de su difunto padre y solicita se ordene a la demandada a restituir el inmueble al acervo sucesorio de su padre.

Relató que su difunto padre, J. U., llegado a nuestro país en 1936 proveniente de Alemania, logró al largo del tiempo junto con un socio y amigo la expansión y creación de la compañía conocida como K. & U. SRL tratándose de una de las empresas de parquización y paisajismo más renombradas del país, participando en obras de envergadura. A los fines de la década del 80 ya separado de su difunta madre conoció a la señorita R. E. Á. con quien comienza a convivir y a quien, sostiene, hizo partícipe de un estilo de vida en el que contaban con lujosos autos y viajes constantes al exterior generados de los importantes ingresos de la sociedad K. & U. Indica que el 4 de agosto su padre compró a la demandada la casa sita en Conesa … y la inscribió a su nombre simulando una compraventa y dos meses después contrajo matrimonio con ella. Indica que su padre vendió la sociedad K. & U. SA en el año 1988 y todos sus bienes, dilapidó su fortuna en vida, y no quedaron bienes en su sucesorio más que un automotor. Indica que la compra simulada del inmueble de la calle Conesa … constituye una donación encubierta en vida de su padre a favor de la Sra. Á. que corresponde colacionar, trayendo el bien al acervo hereditario para su posterior partición. Sobre la “causa simulandi” destaca que la intención de su padre, al simular la compraventa de la casa sita en Conesa … fue vaciar su haber hereditario para privilegiar a su cónyuge. Dentro de las presunciones doctrinarias y jurisprudenciales para desentrañar la naturaleza del acto simulado refiere a la subfortuna y entiende que reside en la imposibilidad económica real de la Sra. R. E. Á. para hacerse de los recursos necesarios para la adquisición de la vivienda, de contado, en el barrio de Belgrano. Relata que la profesión de la Sra. Á. era la de maestra artesanal y técnica por lo que no podría haberse permitido una inversión de semejante envergadura máxime que no se desempeñaba como tal al momento de la adquisición. Por su parte despliega los argumentos a fin de referir que su padre durante el año 1987 resultaba un exitoso empresario dueño del 48% del paquete accionario de una importante empresa y beneficiario de una renta mensual en marcos alemanes. Que en contraste con la actividad docente esporádica de la compradora aparente del inmueble de la calle Conesa …, indica que el verdadero adquirente J. U. se encontraba en condiciones económicas más que aptas para la operación.

La demandada Sra. R. E. Á. contestó la demanda y señaló que en el año 1980 se desempeñaba como docente con una carga horaria de 54 hs Cátedra y contaba con ahorros propios fruto de su trabajo como modista de alta costura actividad ejercida durante 17 años mientras estudiaba y vivía en el domicilio de sus padres facilitándole este hecho capacidad de ahorro. Refiere que asimismo cuenta con parte de la herencia de su madre en cuyo acervo se declaran un inmueble en la calle Lugones que comprende tres departamentos en PH y un predio en la localidad balnearia de San Clemente del Tuyú, como asimismo lo recibido en donación por su difunto padre. Que al fallecer su padre se realizan mejoras en la propiedad de la calle Lugones y luego se procede a la venta de las tres unidades funcionales con la correspondiente partición. Refiere que recibe el cobro por medio de un poder general de sus padres, de una herencia recibida por ellos en España. Sostiene que adquiere la propiedad de la calle Conesa siendo soltera y con dinero propio, todo el dinero fue reunido tanto de las sumas ahorradas durante más de 25 años fruto de su trabajo como modista y docente como de la herencia recibida por sus padres.

El Sr. Juez de Primera Instancia luego de analizar la prueba rendida en la causa y hacer referencia al concepto de colación; los requisitos que deben reunirse para concluir que un negocio es simulado; analizar la prueba producida en la causa y las presunciones que de ellas derivan, mencionó diversas cuestiones jurídicas en torno a que se encontraba acreditado que el acto fue simulado y propuso en definitiva en sus considerandos declarar la nulidad de la compraventa cuestionada por lo cual afirmó que se estaba en presencia de una donación efectuada por el Sr. J. U. a la Sra. R. E. Á. y por lo tanto correspondía hacer lugar a la demanda de colación que el actor promoviera y así se dispuso en su parte dispositiva en cuanto hizo lugar a la demanda de colación impetrada.

II. La demandada se agravia de la desmesurada valoración efectuada por el a quo sobre las declaraciones de los testigos propuestos por la actora, indica que son subjetivas, no sustentadas en nada certero ni en otros medios de prueba, surgen falsedades de las mismas, hace referencia a las fechas de venta del inmueble de calle Amenábar respecto del cual sostiene que el mismo fue vendido con fecha posterior a la adquisición por su parte del inmueble de la calle Conesa lo cual surge asimismo del proceso sucesorio. Se agravia que el sentenciante solo tenga en cuenta el trabajo del Sr. J., pero no haya ponderado su trabajo de años sin valorar que en dichas épocas el trabajo no era registrado, menos aún el de modista; que no se haya valorado la herencia que recibiera de sus padres con más sus ahorros lo cual fuera suficiente para adquirir la propiedad. Se agravia que se otorgue relevancia probatoria a meras presunciones; que de los balances acompañados por la actora surge que tenía un cargo importante en la empresa de su esposo y señala que la compra del inmueble la efectuó en Australes y no en dólares, que la empresa estaba al borde la quiebra y que no fue valorada de manera suficiente la prueba aportada por su parte.

III. A modo de inicio, recordaré que el artículo 265 del Código Procesal exige al apelante, como requisito, que su escrito recursivo contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que considera equivocadas. En este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, T.º I, pág. 835/837; CN.Civ., Sala “A”, libres nº 37.127 del 10/08/1988, nº 33.911 del 21/09/1988, nº 76.132 del 09/10/2017, nº 37.990 del 28/09/2022, entre muchos otros). Sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CN.Civ., Sala “A”, 15.11.84, LL 1985-B-394; íd. Sala “D”, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala “F” 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala “G”, 29.785, LL 1986-A-228, entre otros).

Corresponde, entonces, señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (conf. CN.Civ., Sala “A”, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre nº 414.905 del 15/4/2005 y mis votos en Sala “A”, libres nº 2.486 del 30/04/2020, nº 1.488 del 29/10/2021; nº 6.072 del 08/11/2021, nº 70.892 del 11/11/2021 y nº 37.990 del 28/09/2022, entre muchos otros).

En este orden de ideas, entiendo que el escrito a través del cual la demandada pretende fundar sus quejas, logra cumplir con los requisitos antes mencionados.

De este modo, a efectos de preservar el derecho de defensa en juicio, de indudable raigambre constitucional, no habré de propiciar el pedido de deserción formulado por la parte actora al contestar el traslado de la expresión de agravios.

IV. Antes de proceder al estudio de los agravios formulados por la recurrente, estimo prudente recordar que los magistrados no se encuentran compelidos a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal, CSJN, 27/05/1964, “Dermidio Benítez c/ S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd. 28/07/1965, “SRL Fernández González y Tacconi c. SRL Madinco”, Fallos 262:222; íd. 06/12/1968, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Generales S.A. c. Capitán y/o Propietario y/o Armador del Buque Rhone, Giralt, Agustín y otros”, Fallos 272:225; además, CNCiv., Sala “F” en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-B-1040, sum. 74, Sala “A”, voto del Dr. Li Rosi en libre Nº 039473/2012/CA003 del 19/12/2019, entre otros; CN.Fed. Civil y Com., Sala “I”, ED, 115-677 –LA LEY, 1985-B, 263–; CNCom., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173).

Por otra parte, precisaré que el contrato cuyas consecuencias son objeto de la presente acción, fue celebrado el día 4 de agosto de 1987. Ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), corresponde determinar el derecho aplicable al caso. El art. 7 de este cuerpo normativo determina: “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, no obstante, ellas “no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario”.

El concepto de “relación jurídica” –que fuese también utilizado en el texto del art. 3 del Código Civil reformado por la ley 17.711, el cual estableció el principio que toma la actual normativa–, ha sido definido como aquella que se establece entre dos o más personas –por ende, subjetiva– con carácter peculiar y particular, nazcan de la ley o contrato, que pueda ser creada o modificada por la voluntad de las partes, que desaparece con el ejercicio del derecho y el cumplimiento de la obligación. A este concepto se contrapone el de la situación jurídica objetiva, la que es permanente, susceptible de ejercicio indefinido y se encuentra organizada por la ley de modo igual para todos, como por ejemplo los derechos reales (cfr. Borda, Guillermo; La reforma del Código Civil. Efectos de la ley con relación al tiempo; publicado en ED 28-807).

Dentro de la categoría de “relación jurídica” se encuentra la que surge de los vínculos contractuales en virtud de lo establecido por el art. 1137, 1197, 1198 y ss. Cód. Civ., a lo que debe sumarse, tal como surge de la letra del art. 7, que “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución…”, consagrándose así la excepción a la regla de aplicación inmediata (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída; La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en curso de ejecución, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Número extraordinario: Claves del Código Civil y Comercial, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2015).

Por su parte, la creación, modificación o extinción de la relación jurídica es consecuencia de un hecho jurídico que se agota en el momento en que se producen dichos hechos, por lo que pretender la aplicación de la nueva ley sobre los momentos dinámicos ya consumados, en este caso los efectos que surgen del vínculo contractual, implicaría darle el efecto retroactivo que la norma prohíbe. Así lo ha entendido la jurisprudencia y la doctrina (cfr. CNCiv., en pleno, 21/12/1971, “Rey, José J. c. Viñedos y Bodegas Arizu S.A.”, La Ley Online, AR/JUR/123/1971; Borda, Guillermo, art. cit.; Moisset de Espanés, Luis; Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 (Código Civil); p. 46, Universidad Nacional de Córdoba, Córdoba, 1976; Belluscio, Augusto (dir.); Zannoni, Eduardo A. (coord.); Código Civil y leyes complementarias, t. I, p. 28, Astrea, Buenos Aires, 2005; Junyent Bas, Francisco A.; El derecho transitorio. A propósito del artículo 7 del Código Civil y Comercial, La Ley 27/04/2015; y Kemelmajer de Carlucci, Aída; El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley 22/04/2015).

En consecuencia, considero que los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del Código Civil de la Nación, aprobado por ley 340, y no en las del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por ley 26.994. Ello así, puesto que el acto que se considera simulado ha sido celebrado con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, que ha comenzado a regir a partir del 1 de agosto de 2015. En ese sentido, “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron (SCBA, El Derecho, 100-316). En definitiva, una ley nueva no podría anular un contrato válidamente hecho bajo la ley anterior, ni ella podría validar un contrato nulo a tenor de la ley precedente (Heredia, Pablo D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley Online AR/DOC/2137/2015).

V. Conforme a la regla iura novit curia, los jueces tienen no sólo la facultad sino también el deber de discurrir los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad de hecho y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que enuncian las partes (conf. C.S.J.N., diciembre 16-1976, La Ley, tomo 1977-A, página 259). Por lo tanto, sin perjuicio de lo que opinen las partes, el juez, como calificador e intérprete, debe analizar y determinar los efectos de los actos cuya existencia se invoque basado en la voluntad de aquéllas y en la estructura jurídica de la hipótesis concreta en comparación con las leyes en vigor, imponiéndole el referido principio el deber de dirimir la litis según el derecho aplicable con prescindencia de los planteos de los justiciables (conf. CSJN, junio 14-1977, La Ley, tomo 1977-D, página 105).

En esa senda y en la especie no comparto con el sentenciante en que estamos frente a un supuesto de un acto simulado sino que considero nos enfrentamos a un supuesto de mandato oculto por interposición de persona; el acto es real y surte todos los efectos entre las partes, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el adquirente y su mandante oculto, las que son para el enajenante “res inter alios acta”.

En ese sentido, así lo ha resuelto la Sala “F” de esta Cámara, en cuanto adhirió al criterio según el cual “esta conclusión se basa en la seriedad y efectividad del consentimiento intercambiado entre las partes. El “tradens” ha querido enajenar el bien a favor del “accipiens” y no del mandante oculto; de ahí que la hipótesis no entra en la cláusula final del art. 955, puesto que aquel no ha constituido o transmitido derechos a personas distintas del adquirente (conf., CNCiv. Sala F, diciembre 26/1997, “Valdez de Ferreyra María Delia c/ Ferreyra Dardo Abraham y otro s/ simulación”, L. 224.800, jurisprudencia y doctrina allí citada; asimismo, este criterio fue desarrollado por el Dr. LLambías en su voto, CNCiv. Sala “A”, libre del 1/11/60, E.D. t. 3 p. 411, fallo 1333; también Belluscio A.C.; Zannoni, E.A., “…Código Civil Anotado”, comentario del último al art. 955, t. 4 p. 399 y jurisp. citada en la nota 52 al pie; Cámara, R., “Simulación de los negocios jurídicos”, p. 71, Madrid, 1926; Llambías, J.J., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t II, p. 533, núm. 1798; Bossert, G.A., “Régimen Jurídico del Concubinato”, p. 105, núm. 85 y p. 110, núm. 87, Ed. Astrea, 1990)”. Se sostuvo que –de acuerdo a esta doctrina que comparto– “para que haya simulación relativa, es necesario que quien transmitió el dominio del bien conozca que la persona que lo adquiere no es el que en realidad efectuó la compra. Si por el contrario aquel ignora esa situación no puede hablarse de simulación, sino de interposición de persona, debiendo la persona, cuyos derechos se pretendió desbaratar, deducir una acción fundada en la existencia de un mandato oculto” (ver en igual sentido Sala “F”, 27/8/1982, “María Margarita s/ trasferencia de dominio – ordinario”, L. 262.517; íd., junio 18/1991 “La Valle, Eldo c/ Felicetti de La Valle, Liria M. y otros”, además en libre nº 65.685/2018, “Librería Huemul S.A. c/ Rembado, Mariana Mercedes y otros s/ simulación”, voto del Dr. Posse Saguier del 27/06/2022).

En igual línea de pensamiento, sostuvo lo dispuesto en un fallo de la Sala E de esta Cámara, con voto del Dr. Galmarini quien recordó que “solamente puede hablarse de simulación si los sujetos del negocio están confabulados, con la intención de hacer creer que el derechohabiente es el testaferro, que aparece en el acto. Pero si este actúa como verdadero adquirente sin acuerdo y hasta con desconocimiento de la realidad con el transmisor del derecho, ocultándosele el real accipiens (persona a quien se constituye o transmite el derecho –art. 955, Cód. Civil–), no habría simulación, sino que se trataría de un mandato oculto (Cifuentes, Santos, obra cit. p. 509, nº 266)”; (conf., CNCiv. Sala E, febrero 13/2019 “Golía, Juana Generosa c/ Catalfamo, María Esther s/ nulidad de acto jurídico”).

El art. 955 del C. Civil establece que “La simulación tiene lugar cuando encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquéllas para quienes en realidad se constituyen o transmiten”.

En cuanto a la simulación en la persona es clásica la polémica, nos indica Cifuentes, que ha suscitado el caso del prestanombre, o de la persona a nombre de quien se declara que se transmiten bienes o derechos, pero que no es el verdadero destinatario de esa transmisión, sino que actúa dando su nombre, manteniendo oculto al que en realidad lo recibe. Dos teorías principales están en pugna. Para una solamente puede hablarse de simulación si los sujetos del negocio están confabulados, con la intención de hacer creer que el derechohabiente es el testaferro que aparece en el acto. Pero si éste actúa como verdadero adquirente sin acuerdo y hasta con desconocimiento de la realidad por el transmisor del derecho, ocultándosele al real accipiens (persona a quien se constituye o transmite el derecho –art. 955, Código Civil–) no habría simulación, sino que se trataría de un mandato oculto.

Prevalece en la doctrina y la jurisprudencia, con inequívocas razones, la opinión que sólo considera simulado el acto de interposición ficticia, pues se antepone, con trascendencia esencial de toda simulación, el acuerdo de voluntades para desvincular al adquirente (Conf. Muller en “Código Civil y normas complementarias Análisis doctrinario y Jurisprudencial” de Bueres-Highton Tº 2 “B”, págs. 642 y siguientes).

Se ha dicho que “en la interposición real de personas no hay simulación pues el transmitente ignora que ha tratado con el testaferro de un tercero. En tal supuesto no hay acto simulado, puesto que el acto es real y surte todos sus efectos entre las partes, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el adquirente y su mandante oculto, las que son para la enajenante res inter alios acta. Esta conclusión se basa en la seriedad y efectividad del consentimiento intercambiado entre las partes. El tradens ha querido enajenar el bien a favor del accipiens y no del mandante oculto; de ahí que la hipótesis no entre en la cláusula final del art. 955, puesto que aquél no ha constituido o transmitido derechos a personas distintas del adquirente”. “…el mandante oculto que quiera fijar el destino final de los bienes en su patrimonio tendrá que recurrir, no a una acción de simulación contra los intervinientes en el acto de constitución o transmisión de los derechos, sino a una acción de mandato contra el mandatario que se resista a transmitirle el bien (Conf. Arts. 1904, 1909, 1911 y 1929, Cód. Civil). (Conf. Código Civil y leyes complementarias, Comentado, Anotado y Concordado. Editorial Astrea. Belluscio-Zannoni, Tº 4, págs. 399/400).

Desde esta perspectiva, como el accionante no pretende la invalidez de la transmisión sino solamente que el verdadero adquirente fue su papá J. U. y no ha demandado al vendedor del inmueble de la calle Conesa …, al no existir el vicio de simulación en la venta instrumentada en la escritura pública de fecha 4 de agosto de 1987 entiendo que el encuadre jurídico efectuado por el Sr. Juez de Primera Instancia no es aquél que corresponde a la situación que se debate en la causa sino el que se ha desarrollado hasta el presente.

Por otra parte, debe resaltarse que si bien ni la demandada ni el propio accionante cuestionaron este aspecto de la sentencia lo cierto es que éste último en el objeto de su demanda expresó que “…en el hipotético y remoto supuesto que VS considerase que en el caso de autos no existió un acto simulado sino “sustitución real de persona” considerándose que la demandada conserva la titularidad del inmueble sito en Conesa …, CABA, en su carácter de mandataria de mi difunto padre quien revestiría en dicho supuesto el carácter de mandante oculto, ejerzo la acción de mandante en mi carácter de heredero forzoso de mi difunto padre y solicito ordene a la Sra. R. E. Á. a restituir el inmueble al acervo sucesorio de mi padre”. Pretensión subsidiaria que luego desarrolló al final de su demanda en donde requiere de manera accesoria la procedencia de la acción de rendición de cuentas del mandato por la existencia de “sustitución real de persona” y se sirva restituir al acervo sucesorio de su mandante el inmueble que adquirió con fondos propios de quien fuera su padre.

Sentado todo lo que hasta aquí antecede debemos tener en claro que la cuestión aquí a dilucidar radica en esclarecer si cuando la Sra. R. Á. –aquí demandada– adquirió el inmueble de la calle Conesa … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en realidad lo hizo con su propio dinero y para sí o, si, por el contrario, lo hizo con dinero del Sr. J. U. –padre del accionante– y en cumplimiento de un mandato oculto, en calidad de prestanombre por lo cual, una vez fallecido el Sr. J. U. y ante el reclamo de su heredero, dicho bien inmueble debe ser reintegrado a la sucesión.

Debe asentarse que en hipótesis como la de autos de interposición real de persona si bien no puede hablarse en sentido estrictamente técnico de simulación, en sustancia subyace un acto con esa característica. “Así lo aseveró el Dr. Mirás en el fallo antes aludido, cuando señaló que todo mandato oculto simula frente a terceros, siendo de aplicación, por consiguiente, los principios sobre simulación, tanto en materia de prueba como en lo tocante a la meritación de la licitud o ilicitud del acto del testaferro” (Cámara Civil, Sala E, expte. 60189/2012 “C.F.M. c/ D.L.M.S y otros s/ escrituración”, del 13 de marzo de 2017).

Corresponde referir respecto de la prueba que cuando la simulación es interpuesta por terceros, esta puede acreditarse por cualquier medio de prueba, siendo de fundamental importancia la prueba de presunciones. La actividad probatoria debe orientarse a demostrar la causa simulandi, es decir el motivo que explique razonablemente la simulación. Por su parte, su ponderación por parte del juez debe seguir un criterio estricto, pero a la vez realista (Pizarro, Ramón D.; Vallespinos Carlos G.; Obligaciones, t. 2, p. 346, Buenos Aires, Hammurabi, 1999).

Siguiendo a Borda, cabe decir que las presunciones adquieren así en esta materia una importancia singular; sobre la base de ellas que se resuelven por lo general esta clase de juicios. Los jueces las admiten siempre que por su carácter y concordancia lleven a su ánimo la convicción de que el acto fue simulado (Borda, Guillermo A.; Tratado de Derecho Civil – Parte General, 13ª ed., t. II, p. 349, Buenos Aires, La Ley, 2008).

Es en torno a la prueba producida en la causa que la demandada se agravia ante esta alzada y ello por cuanto considera desmesurada la valoración efectuada por el a quo respecto a las declaraciones de los testigos propuestos por la parte actora pues refiere que las mismas siempre tienen que estar sustentadas con otros medios de prueba; que las declaraciones hacen una valoración solo basada en dichos del causante como asimismo cuestiona la ponderación que el Sr. Juez de Primera instancia efectuara.

En la causa obra la declaración testimonial de L. C. S. (audiencia video filmada) quien conoció a J. U. a través de una relación comercial pues le hizo un trabajo de gráfica para el vivero y con el correr de los años hicieron algún tipo de amistad. He de destacar que el testigo cuando fue preguntado sobre la situación económica del señor J. U. refirió “mucha plata”, “el vivero era muy importante”, y hasta donde conoce tenía muy buenos recursos económicos, veía como vivía (el Sr. U.). Conoce que los bienes que integraban el patrimonio eran el vivero, vivía en un departamento de la calle Amenábar que vendió y luego compró Conesa que él (J. U.) le contaba era muy importante. Preguntado sobre quien compró la casa de la calle Conesa respondió “Julio” ya que él le dijo que había comprado una casa, que no aparecía como que la casa la había comprado otra persona pues él tenía recursos. Indica que el Sr. U. tenía fondos, ellos venían de sus ingresos, de su trabajo, el vivero era muy importante, hicieron obras para la época del mundial. Él lo conoce como un hombre de mucho dinero. Respecto de la relación de J. con su hijo M. el causante le comentaba que era distante no por decisión propia sino por limitación de su esposa. El testigo M. A. cuya declaración fue transcripta en la sentencia de grado (también video filmada) refirió que conocía mucho a J. U., indica que era dueño de un vivero importante de Buenos Aires, una firma muy prestigiosa, que el Sr. J. U. tenía un pasar muy holgado. Refiere que lo sabe porque fue muy amigo de él e hicieron algunas cosas juntos, lo sabe fundamentalmente por como vivía, viajaba mucho, tenía muchas propiedades. Relata que fueron quienes armaron en el año 78 todo el tema de la cancha de River. Relata que para el testigo la obra póstuma de J. fue el Paseo de la Plaza que está en Corrientes y Rodríguez Peña. Que conoció a J. U. en el año 70. Tenía el 50% de la sociedad, varios vehículos y varias casas. Que también tenía una pensión vitalicia como exiliado de la segunda guerra. Indica que conoció a la demandada quien era profesora de colegio primario de actividades prácticas, que no tenía bienes, refiere que era empleada y vivía en un departamento alquilado, que sabían por ella que vivía en un departamento alquilado porque una vez la fueron a buscar con U., le consta eso y que el testigo supiera la misma no tenía bienes. Indica que el Sr. J. U. en el año 87 tenía un pasar muy holgado por el vivero, era un proyecto muy prestigioso, tenía muy buen nivel de ingresos. Refiere que J. U. compró una casa en la calle Conesa con el producido de la venta de un departamento, que se lo contó el Sr. U. Respecto de la relación con el hijo refiere que no era buena, que era muy amigo con el causante, que no tenía buena relación con el hijo y siempre intuyó la intromisión de la demandada porque la escuchó. Refiere que tenía el causante tres propiedades, una de ellas en Amenábar la vendió para comprar Conesa. Indica que esto último lo sabe.

Si se analizan estas audiencias puede apreciarse que los cuestionamientos que ahora se efectúan en cuanto a que la valoración de esta prueba ha sido dimensionada o sobrevalorada en la instancia anterior, debe resaltarse que en su momento ninguna repregunta se efectuó a los testigos a fin de poder desentrañar o desvirtuar la forma de conocimiento que tenían de la situación económica del Sr. J. U. o bien averiguar lo atinente a las fechas en que el inmueble de la calle Amenábar fue efectivamente vendido para adquirir el de la calle Conesa cuando aquél aparece inscripto con posterioridad, tema que no fue cuestionado en la audiencia testimonial. Mucho menos se ha impugnado la idoneidad de estos testigos. Nótese que todas las apreciaciones que la demandada vuelca tanto al tiempo de alegar como al tiempo de expresar sus agravios, ponen énfasis en que se trata de declaraciones subjetivas. Sin embargo, la parte actora, al tiempo de celebración de las audiencias testimoniales no logró a través de las repreguntas que allí se formularan, demostrar la falta de sinceridad y la evidente subjetividad de los dichos de los testigos con la cual alza sus quejas en esta instancia.

Respecto de la prueba testimonial se ha resuelto que las declaraciones de los testigos no deben mirarse con disfavor, ni con exageradas aprehensiones. La aceptación del dicho de un testigo tiene que ser menos rigurosa que su examen para desecharlo. Esto ocurre porque, en definitiva, el juez está apoyado en la construcción jurídica de que los testigos no pueden mentir, tanto por existir una punición legal sobre falso testimonio (art. 275 del Cód. Penal y 449 del Cód. Procesal), cuanto porque el método de interrogación judicial libre y de oficio por el juez (art. 442 del Cód. Proc.), pone de resalto el sistema posible para indagar la mendacidad en que pudiera incurrir el testigo o su falta de comprensión de los hechos (CNCiv. Sala C, abril 23/1996, Aparicio c/30 de Agosto S.R.L., L. 184.485; CNCiv. Sala F, noviembre 30/2006, Conde Javier Héctor c/ Fortin Maure S.A. y otros s/ daños y perjuicios L. 452.502). Esta posibilidad de indagar sobre la mendacidad de los testigos también la tiene la parte contraria a la que los propuso mediante la formulación de preguntas que sean pertinentes, aunque no tengan estricta relación con las indicadas por quien lo propuso (art. 242, segundo párrafo, Cód. Procesal). Además, las partes dentro del plazo de prueba pueden alegar y probar acerca de su idoneidad (art. 456 del Cód. Procesal).

En definitiva, en tanto las declaraciones testimoniales no aparecen como intencionadas ni falaces, y ponderando que resultan coherentes con la razón que dan de sus dichos, frente a la falta de una versión de los hechos o pruebas en contrario, no puedo sino considerar en que la prueba en análisis ha de ser debidamente ponderada a los fines del presente proceso.

Por lo demás se refuerzan los dichos de los testigos en torno a la adquisición del inmueble por parte del causante cuanto de la importancia de la empresa de paisajismo de la cual era socio, a través del artículo periodístico obrante a fs. 9 cuya autenticidad obra con la contestación de oficio a fs. 443.

Se agravia la demandada en cuanto solo se ha tenido en cuenta el trabajo del Sr. J. U., pero no se ponderó su trabajo de años como modista; la herencia que recibiera, la cual junto a sus ahorros era suficiente para adquirir la casa de la calle Conesa.

Advierto que en el caso concreto no hay prueba en la causa acerca de la actividad de modista que refiere la demandada, lo cual requería de una mínima actividad probatoria de su parte. Sí existe prueba realizada por el accionante respecto de su actividad docente con el informe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires obrante a fs. 239/247 que da cuenta que R. E. Á. se desempeñó desde el 24/7/84 hasta el 26/9/84 en la Escuela nº 20/10 con el cargo de Maestra especial Educación Artes y Técnica, también su desempeñó en el cargo de Maestra Especial en la Localidad de San Martín entre octubre de 1976 hasta mayo de 1984 (fs. 302). No hay constancia o prueba en autos que dé cuenta acerca de la suma que habría recibido proveniente de una herencia de España. En cuanto a la herencia recibida por el fallecimiento de su madre el Sr. Juez de primera Instancia valoró que del informe de dominio que luce agregado a fs. 344/351 se advierte que la venta de ese inmueble fue partido entre tres hermanos ya que su padre les cedió sus derechos por la suma de $400.000 (ver expte. Sucesorio “Losada de Álvarez Guillermina” y fs. 249/254 de las presentes). Respecto de ello es decir en relación a un haber sucesorio compartido con el resto de sus hermanos, la demandada se limita a sostener que ello fue suficiente con más sus ahorros (los que no fueron acreditados siquiera de manera indiciaria en la causa) para la adquisición del inmueble de la calle Conesa. Sin embargo, su queja solo tiende a demostrar su disconformidad con la no ponderación del haber hereditario que recibiera en la sucesión de su madre con más sus ahorros. Sostiene que ello era suficiente a los fines de la adquisición del bien de la calle Conesa, sin embargo, no controvierte de manera fundada y a través de una prueba concreta el fundamento de su postura por lo cual queda huérfano de sustento dada la forma meramente subjetiva en que efectúa su disenso.

Es dable señalar que tratándose de terceros ajenos al negocio es principio receptado que sobre ellos pesa la carga de la prueba de acreditar la insinceridad del negocio atacado –como hecho constitutivo de su pretensión– por lo que debe ofrecer y producir la prueba de su afirmación, pudiendo valerse sin limitación de todos los medios autorizados, incluso las presunciones –que adquieren en esta materia una importancia singular–, no obstante lo cual dicho principio no empece a imponer al demandado el deber moral de aportar los elementos tendientes a demostrar la sinceridad del acto (Conf. Borda, Tratado de Derecho Civil, Parte General, 12ª. Ed., t. II pág. 339 nº 1188; Zannoni en Belluscio “Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado”, t. 4, pág. 422, nº 8).

Es cierto que en principio la carga de la prueba corresponde a quien ha invocado el hecho pertinente. Sin embargo, en supuestos como el que se debaten en esta causa la prueba se encuentra en cabeza de ambas partes, sobretodo como en el caso, en el que la demandada ha sostenido que contaba con el patrimonio suficiente para adquirir el inmueble de la calle Conesa a través del dinero fruto de su trabajo como docente y como modista; así también del dinero proveniente de la herencia recibida de su madre y de la suma que obtuviera por una herencia que sus padres recibieran de España. Sin embargo, la demandada no ha probado el trabajo de modista; su dedicación docente se encuentra acotada a un informe que da cuenta de solo ocho años dedicada a la actividad; el inmueble heredado de la calle Lugones fue compartido con sus hermanos y desconocemos su valor y no hay constancia bancaria alguna que demuestre que la demandada tenía depósitos que hicieran presumir que gozaba de importantes ingresos y que con ello se encontraba en condiciones de adquirir el inmueble de la calle Conesa.

Se ha sostenido que la falta de medios en quien aparece como adquirente, es también uno de los indicios más frecuentes de la simulación y de mayor elocuencia. Se destaca la importancia que reviste la averiguación de la fortuna del adquirente, pues la imposibilidad patrimonial del comprador es un hecho revelador de la insinceridad del acto (Conf. Sala A Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, “Z.M.M. c/ G.R.E. y otros s/simulación” expte. 53.082 del 7/06/2023).

En este entendimiento no logra la demandada a través de sus agravios desvirtuar la conclusión a la cual arriba el Juez de grado en cuanto refiere que “Todo ello en modo alguno alcanza para acreditar la capacidad económica de la Sra. Á. para adquirir el inmueble de la calle Conesa …”, pues la circunstancia de disentir y reiterar los argumentos de su contestación de demanda sin revertir a través de prueba concreta y específica la postura que esgrime es insuficiente a los fines que pretende.

Se agravia la demandada en cuanto no fue considerado que el inmueble fue adquirido en Australes y no en dólares. Así de la escritura surge el valor del inmueble en la suma de Australes 15.000 a la fecha de su adquisición en agosto de 1987. Más allá de reiterar que aun valorando el precio en Australes no encontramos en la causa al menos de manera indiciaria la existencia de ingresos y/o ahorros en Australes por parte de la demandada; como así tampoco contamos con el valor de venta del inmueble que adquiriera en la sucesión de su mamá que fuera partido entre los tres hermanos, como tampoco la fecha en que el mismo fuera enajenado. Respecto del valor del bien de autos debe ponderarse que el inmueble de la calle Conesa … situado en el Barrio de Belgrano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con una superficie cubierta de 182 mts. cuadrados fue valuado por la perito tasadora en la suma de U$S600.000 al mes de diciembre de 2018; luego especificó retrotrayendo el valor del inmueble a Junio de 2005 que el valor en esa fecha era de U$S 300.000 para lo cual ponderó las variables del valor del dólar estadounidense y cuestiones atinentes a la oferta y demanda del mercado y luego aclaró la experta que el método utilizado en la tasación efectuada es el comparativo teniendo en cuenta las ofertas de propiedades similares en el mismo barrio (fs. 409).

Por otra parte, también se queja la demandada cuando refiere que adquirió la casa en el año 1984 y que en el año 1980 la empresa del causante se encontraba al borde de la quiebra, prueba que no fue valorada. Sin embargo, de las constancias de la causa surge que el inmueble de la calle Conesa fue adquirido en el año 1987 y no 1984 como sostiene la demandada (ver copia certificada de escritura de compraventa obrante a fs. 68/72 del proceso sucesorio de J. U.). Mientras que respecto al período en el cual fue adquirida la propiedad la perita tasadora informó que el valor de la Sociedad K. & U. en 1986-1987 era de U$S 325.000, lo cual fue cuestionado por la demandada con la sola mención que se desconocía la valuación presentada toda vez que la experta fundaba su criterio mediante las fluctuaciones de la moneda dólar. Lo cierto es al fin y al cabo que la accionada en sus agravios hace referencia a una fecha incorrecta respecto de la adquisición de la vivienda –1984 en lugar de 1987– y nada menciona respecto de la valuación de la empresa en dicha época.

Con respecto a la ausencia de contradocumento que menciona la accionada en sus agravios debe ponerse de resalto que en la prueba de la simulación que pueden aportar los terceros, éstos no están alcanzados por la exigencia del art. 960 respecto del contradocumento, es lógico dado que éste está destinado normalmente a quedar secreto y es conocido sólo por las partes del acto simulado (cfr. Cámara Nacional en lo Civil, Sala C, Expte. “Gómez, Marta c/ Ramírez Carolina s/ simulación”, del 2/5/2022).

Por último, la lejanía en el vínculo entre padre e hijo del que dieron cuenta los testigos, sumado al matrimonio celebrado entre el causante y la demandada dos meses después de la adquisición del bien, conjuntamente con toda la prueba producida dan sustento a la causa por la cual se habría privado al accionante de heredar en la proporción pertinente el inmueble objeto de autos. El plexo indiciario convence a la suscripta de que quien disponía del dinero propio, ya sea por sí o bien por medio de terceros, era J. U. –padre del actor y esposo de la demandada– adicionalmente a que la accionada no se encontraba en condiciones económicas de afrontar dicha compra por lo cual ha de llegarse a la conclusión que el Sr. J. U. puso el inmueble a nombre de la demandada debido a las particulares circunstancias que lo mantenían alejado de su hijo –aquí actor– y beneficiar de ese modo sólo a su futura cónyuge.

Por ello si mi voto fuera compartido, deberá modificarse la sentencia apelada, declarándose que el inmueble sito en Conesa … matrícula 16-19025 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la cual aparece como compradora R. E. Á., en realidad pertenece a quien fuera su cónyuge J. U. motivo por el cual corresponde se condene a la demandada a los fines de restituir el bien inmueble a la sucesión de su cónyuge en el plazo de 40 días, debiendo a sus efectos realizar los actos correspondientes.

Atento la modificación propuesta precedentemente y el modo en que ha de cumplirse la sentencia, conducen a que resulte abstracto pronunciarse en relación con el agravio relativo al cómputo de intereses establecidos en primera instancia por cuanto aquellos devienen improcedentes en razón de la forma en que se propone decidir; máxime cuando al delimitar la pretensión en subsidio fundada en el mandato oculto se limitó a pedir la integración del bien en el acervo sucesorio.

Sin perjuicio del diferente encuadre jurídico sostenido, se confirma la imposición de costas a la accionada vencida dispuesta en el punto VII de la sentencia de Primera Instancia. Las costas devengadas en la presente Instancia se imponen a la demandada que resulta vencida (art. 68 del CPCC).

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

El Dr. Fajre por análogas razones a las aducidas por la Dra. Sorini, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

A la cuestión propuesta, el Dr. Li Rosi dijo:

Razones análogas a las desarrolladas en su fundado voto por la Sra. Juez preopinante, llevan al suscripto a acompañar la solución propuesta. Así lo voto.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) modificar la sentencia apelada, declarándose que el inmueble sito en Conesa … matrícula 16-19025 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la cual aparece como compradora R. E. Á., en realidad pertenece a quien fuera su cónyuge J. U. motivo por el cual corresponde se condene a la demandada a los fines de restituir el bien inmueble a la sucesión de su cónyuge en el plazo de 40 días, debiendo a sus efectos realizar los actos correspondientes. 2) imponer las costas de primera instancia como las de la presente a la demandada que resulta vencida (art. 68 del CPCC). 3) pasen los autos a despacho para el tratamiento de los recursos de honorarios interpuestos y para la fijación –en caso de corresponder–, de los emolumentos de alzada.

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre. – Ricardo Li Rosi.

P., M. c. Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “P., M. c/Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ Daños y perjuicios” (Expte. Nº 40162/2019), respecto de la sentencia del 28 de marzo de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO – Dr. ROBERTO PARRILLI.

A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:

I. Antecedentes

I.1. En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 81/100, M. P. vino “a incoar formal demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, contra Felipe Vallese … S.R.L., Renato Esteban Ferraris y Beatriz Concepción Ferrer –respecto de quien la desistió poco después, a f. 151–.

Al explicar los hechos fundantes de la acción, relató que “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX, accedí a la publicación del inmueble sito en la calle Felipe Vallese … de esta Ciudad de Buenos Aires (eso fue aproximadamente en el mes de abril 2018) en donde explícitamente se ofrecían departamentos CON TERRAZA CON PARRILLA PARA USOS MÚLTIPLES Y LAUNDRY, DUCHAS Y SOLARIUM.”; que “concerté una visita”, a la que “fui acompañado por la Sra. A. Del V. dicho junto con las distintas ‘amenities’ del edificio (terraza de usos múltiples con parrilla, etc.)”, luego de lo cual “comuniqué mi interés en avanzar con la compra del departamento en las condiciones ofrecidas.”; que “En ese contexto, entré en contacto con la empresa constructora y comercializadora del inmueble”, “FELIPE VALLESE … SRL cuyo socio gerente es el coaccionado R. E. F.”, y que “con fecha 17 de Mayo de 2018 POR MEDIO DEL ESCRIBANO CRISTIAN M. LUISI QUE PUSO LA VENDEDORA”, “me hicieron firmar una escritura de transmisión de dominio del inmueble que NUNCA ME FUE LEÍDA EN SU TOTALIDAD YA QUE EN SU ÚLTIMA PARTE Y CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL, SE ESTIPULA” una “CLÁUSULA PREDISPUESTA (LA NUMERO 8 ‘USO DE LOS BIENES COMUNES’)”, que transcribió y que, en síntesis, dispone que “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula.

Así, afirmó que “en esa fecha, adquirí la unidad funcional nº 2 de Felipe Vallese … (piso 1ºB) de la Capital Federal, EN UN EDIFICIO QUE TIENE AMENITIES QUE ME FUERON OFRECIDAS EN LA PROPUESTA DE COMPRA PERO QUE (POR UN ACCIONAR MALICIOSO DE LOS VENDEDORES COMERCIANTES) ME RESULTAN AJENAS EN SU USO A PERPETUIDAD.”; que “Esta particular circunstancia establecida fraudulentamente en la escritura de marras contra mi voluntad y mediante engaños, no me fue advertida por nadie (ni por los vendedores, ni por el escribano actuante, etc.)”, y que tampoco él la advirtió, “sino nunca hubiera firmado la misma.”

Continuó relatando que “Ya mudado, pretendí utilizar la parrilla de la terraza (DE USO PERPETUO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) a lo que fui informado que para ello debía solicitar autorización previa.”; que ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; lo que sucedió una “única vez” y que, “Tiempo después”, “ME FUE COMUNICADO QUE NUNCA MÁS NADIE DEL EDIFICIO (A EXCEPCIÓN DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) HABRÍA DE PODER INGRESAR EN ESA PARTE COMÚN.”

Apuntó que “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, vino a solicitar que “se me indemnice por los daños y perjuicios que la compra del inmueble me ha generado”.

Arguyó que las demandadas “han INCURRIDO EN UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR VIOLACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR LEY Nº 24.240 Y DE LEALTAD COMERCIAL LEY Nº 22.802 (ENTRE OTRAS)”; transcribiendo el art. 9 de esta última y un precedente jurisprudencial de otro fuero en el que se confirmó la sanción de multa impuesta a una inmobiliaria por publicidad engañosa, violatoria de esa norma y del derecho a información del consumidor previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional y en la ley 24.240. Por ello, –informó– “denuncié penalmente a los aquí accionados por el delito de estafa”.

En fin, solicitó que “se haga lugar a la demanda, condenándose a los accionados por los daños y perjuicios (patrimoniales y extrapatrimoniales) que su mala fe me ha generado.”; reclamando, concretamente, “daño emergente”, que estimó en “la diferencia entre el valor actual del mercado del inmueble con y sin amenities, es decir U$S 10.000”, y “daño moral”, que estimó en $ 200.000. (Todas las mayúsculas corresponden al original).

I.2. A su tiempo, la representación letrada de los emplazados peticionó el rechazo de esa demanda (ver contestación de Felipe Vallese S.R.L. a fs. 259/265, a la que adhirió R. E. F. en su presentación de fs. 269/270).

En ese sentido, tras efectuar una serie de negativas específicas, se refirió a la “realidad de los hechos”, empezando por precisar, sobre la palabra “amenities”, que “la única inmobiliaria a la cual los demandados otorgamos autorización de venta” fue a REMAX, “la cual jamás hizo mención de ese término, sino de adicionales”.

Señaló que “el Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 22 de abril del año 2014, en plena vigencia, estipula en su cláusula octava el uso perpetuo de bienes comunes por propietarios de unidades funcionales”; y reseñó el contenido de dicha cláusula, indicando luego que “Lo transcripto no implica que los servicios adicionales de parrilla, solárium, ducha y laundry (éste ubicado en la PB), no puedan utilizarse por los restantes consorcistas sino que solo se necesita para terraza, parrilla y ducha, la pertinente reserva y autorización por vía de la Administración, cuya llave será entregada por el encargado del edificio, a los fines de un orden elemental dentro del normal desenvolvimiento del consorcio”.

Agregó que “Tal como se manifestara en el Reglamento, se dio estricto cumplimiento a la copia y lectura de las cláusulas de transcripción obligatoria en la escritura traslativa de dominio” –entre ellas, la aludida cláusula octava–, “entregándose a cada una de las partes firmantes un ejemplar, en el acto de la escritura, a los efectos de poder corroborar personalmente lo leído por el escribano actuante”.

Siguiendo esa línea, adujo que “la mala fe procesal y contractual del actor, queda plasmada en los diferentes asertos que vuelca en la denuncia penal en la cual dice: ‘el escribano leyó delante mío (la escritura), de R. E. F. y de su hija A. B. F.’ mientras que en la demanda civil que nos ocupa, manifiesta que: ‘nunca me fue leída en su totalidad’”; y que “resulta improcedente la posición asumida por la contraria, la cual parece desconocer uno de los principios generales del derecho que sostiene ‘nadie puede alegar su propia torpeza’.”; añadiendo que otra circunstancia que en el libelo de inicio parece ignorarse es que también fue “firmado de plena conformidad”, “que el art. 6to. del Reglamento de Copropiedad y Administración autoriza la modificación de destinos y distribución de medidas y la confección de los planos pertinentes, de corresponder”.

Distinguió las “distintas posibilidades” que F. “exhibió y ofreció a la venta –como hace con todos y cada uno de los eventuales adquirentes de unidades del edificio–”; aseverando luego que P. “jamás compró –ni consecuentemente podrá vender– con ‘amenities’, dado que nunca existieron las mismas en el contrato de compraventa firmado entre las partes de estos actuados.”; y que, en consecuencia, no existió daño “alguno al actor/comprador, con motivo de la operación comercial realizada”.

Achacó que “el peticionante no distinga entre lo que significa uso perpetuo y uso exclusivo de las facilidades adicionales que el inmueble posee en beneficio de todos los copropietarios”; mencionando que aquel “solicitó autorización para el uso de la terraza en una sola oportunidad”, que “le fue concedida por la Administración” y que, al usarla, “provocó deterioros en dichas instalaciones”; tras lo cual apuntó que, “En la actualidad”, “dicha terraza se encuentra condicionada de utilizar por filtraciones que dañan a la unidad que se encuentra por debajo de la misma y que el consorcio todavía no le ha dado solución”, documentándolo con “fotografías certificadas notarialmente”.

Puso en conocimiento que las unidades funcionales 29 y 30 son de propiedad de los hijos de F.

Finalmente, esgrimió que surge “del mismo estudio de mercado acompañado por la actora que el contrato de compraventa celebrado con la demandada no le produjo ni le producirá perjuicio económico alguno.”; pues, al contrario, “adquirió la UF a u$s60.000 y puede llegar a venderla con todos los servicios que la misma posee entre u$s90.000 y u$s95.000”.

I.3. En la sentencia de primera instancia, el juez de grado, tras referirse a los términos en los que quedó trabada la litis (ver Considerando I), y establecer como “debidamente acreditado, mediante la incorporación al proceso de la escritura traslativa de dominio del inmueble y el reglamento de copropiedad, documentos estos no controvertidos y que fueron agregados por las partes, que los accesorios o ‘amenities’, como los denomina el actor, fueron adjudicados, en cuanto a su uso, a perpetuidad en favor de la unidad funcional nº29” (ver Considerando II.1); sin embargo, consideró “de relevancia el análisis de las declaraciones de los testigos aportados por las partes” –y de las respectivas impugnaciones–, de lo que, en definitiva, derivó como “debidamente acreditado que la demandada, en el proceso de promoción y ofrecimiento a la venta de las unidades funcionales como la del accionante, incluía la utilización de los accesorios, entre los que se encontraba, entre otros, el acceso a la terraza con parrilla y ducha.”; “pero sin informar debidamente que se requería el consentimiento de quien tiene el uso a perpetuidad del sector, es decir, el propietario de la U.F 29.” (Ver Considerando II.2).

Asimismo, meritó la experticia de tasación presentada en autos y la impugnación formulada al respecto, concluyendo que “El informe pericial acreditó la existencia de los espacios cuya utilización ha motivado este proceso judicial, y los propios dichos de la actora en su impugnación, han ratificado que se trata de un espacio de uso exclusivo de la unidad funcional nº 29 y que se requiere la autorización del propietario de la misma para poder acceder a dichos espacios.” (Ver Considerando II.3).

En cambio, estimó “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba puesto que el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera carece de incidencia en el presente proceso ya que lo que en dicha causa se investigaba es la presunta existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual” (Ver Considerando II.4).

Así, reputó “acreditado el incumplimiento contractual de la parte demandada en el contrato de compraventa que quedó configurado a partir de la exhibición y ofrecimiento en venta del departamento adquirido por P.”. En ese sentido, puntualizó que “Resulta de aplicación al caso la ley de defensa del consumidor 24.240”, que “la demandada es un proveedor, en los términos del art. 2” de esa ley; que “Se configuró, entonces, un contrato de consumo en los términos del art. 1093 del CCyC.”; que “la empresa demandada, a través de su socio gerente, el codemandado F. y de las inmobiliarias mencionadas en las testimoniales (conf., en particular la analizada declaración de M. S. del 03-08-2021, pero también la de los otros testigos vecinos del actor que adquirieron sus departamentos en similares condiciones), ofreció en venta la unidad funcional del accionante, incluyendo la posibilidad de utilizar sectores adicionales (en particular y en lo que se refiere al presente reclamo, la parrilla y ducha de la terraza del edificio).”; que “Sin embargo, y a la luz de las pruebas que se han analizado, la información brindada no fue suficiente, lo que constituye un incumplimiento del deber de información al consumidor, establecido en el art. 4 de la LDC y art. 1100 del CCyC.”; invocando también el art. 42 de la Constitución Nacional y los criterios interpretativos de los arts. 1095, 961, 1061 y 1067 del CCyCN. Por otra parte, sostuvo que “Esta particular manera de establecer la forma de utilizar los espacios referidos, es decir, dependiendo de la voluntad de quien detenta su uso exclusivo, resulta inoponible al comprador del departamento (art. 344, primer párrafo, CCyC)”. También expresó que “cabe aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios contenida en el inciso b) del art. 1051 del CCyC” y que “De allí que resulte procedente el reclamo de daños y perjuicios, conforme lo dispuesto por el art. 1057 ‘in fine’ del CCyC, en tanto lo que se reclama es la diferencia entre el precio que hubiere correspondido con y sin la utilización de los sectores referidos, más el daño moral, optando el comprador por la subsistencia del contrato (art. 1066 del CCyC).” (Ver Considerando III).

A continuación, se expidió sobre la responsabilidad endilgada a “R. E. F., con sustento en lo dispuesto por los arts. 54 y 59 de la ley 19.550.”; considerando –en sustancia– que “no se encuentran debidamente acreditados los extremos que exige la normativa citada por el actor para hacer responsable al socio gerente de la sociedad propietaria y vendedora del departamento adquirido por P.” (Ver Considerando IV).

Por último, trató “el reclamo indemnizatorio formulado por el accionante”, bajo los rubros “Daño emergente. Valor inferior de inmueble” y “Daño moral”; estableciendo allí mismo lo relativo a los intereses respectivos. (Ver Considerando V).

En fin, resolvió hacer lugar a la demanda contra Felipe Vallese … S.R.L., condenándola a abonar al actor las sumas de u$s5.850, o el equivalente en pesos al valor “MEP”, y $300.000, con más los intereses establecidos y las costas del proceso; y rechazándola contra R. E. F., con costas en el orden causado.

II. Agravios

Contra el referido pronunciamiento se alzaron tanto el pretensor, como la parte emplazada.

Así, en su presentación digital de fecha 12/05/2023, el demandante se queja de la “falta de condena al socio gerente por el obrar ilícito de la S.R.L.”; pieza que fue contestada por el letrado apoderado de la parte demandada mediante presentación digital del 22/05/2023.

A su tiempo, este último expresó agravios mediante presentación digital de fecha 23/05/2023. En primer lugar, critica “la aceptación de la demanda”, reprochando –en síntesis– inadecuada valoración de las pruebas y aplicación de las normas; y luego, “a todo evento y frente al hipotético supuesto que V.E. confirmasen la decisión en crisis”, cuestiona que para el importe de condena establecido en moneda extranjera se dispusiera “la conversión del dólar estadounidense a pesos utilizando para ello el conocido Dólar MEP” y “una tasa de interés confiscatoria del 8%”; lo que mereció la réplica del accionante, mediante presentación digital del 31/05/2023.

III. Aclaraciones preliminares

Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).

Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.

IV. De la admisión de la demanda decidida en primera instancia

IV.1. Sobre el particular, preliminarmente, vale recordar que, al explicar los hechos fundantes de la demanda, se relató que fue “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX”, que el pretensor accedió “a la publicación del inmueble” en cuestión, “aproximadamente en el mes de abril 2018”; y señalar que ninguna de las publicaciones certificadas el 25/04/2019 como coincidentes “exactamente con los sitios web referenciados” y acompañadas como prueba instrumental –ver fs. 58/73, también contestación de oficio de la escribana B. R. agregada el 25/08/2020–, corresponde a alguna de esas dos inmobiliarias, ni al año 2018, y tampoco puntualmente a la unidad funcional adquirida por el aquí demandante; tal como puso de relieve el a quo al exponer los motivos por los que resolvió desestimar el embargo solicitado con dicho escrito inaugural (ver f. 121).

En ese sentido, y reparando en que luego, al sentenciar, el mismo magistrado reputó lo adjuntado como documental a fs. 44/57 como la “publicidad relacionada con el departamento adquirido por P.”; corresponde aclarar que ello es equivocado pues, en realidad, se trata de un “informe de valoración”, un “análisis comparativo de mercado” y, finalmente, una “propuesta” de publicación efectuada por un agente “adherido al sistema Coldwell Banker Alas” al aquí accionante –y/o a su padre, “M.”–, el 15/05/2019.

Por otra parte, si bien en el libelo de inicio se ofreció prueba informativa respecto a las dos empresas inmobiliarias mencionadas, tenemos que Buró Servicios S.R.L. (Re/Max Buró), respondió adjuntando “la publicación del inmueble relacionada al edificio sito en Felipe Vallese …, Capital Federal” e informando que “no surge de la publicación acompañada, que el edificio cuente con amenities o que estos se incluyan en la oferta de venta.” –ver publicación y contestación de oficio agregadas el 31/08/2020–; y que, ante ello, sin embargo, el pretensor no produjo, y a la postre, decidió desistir del informe requerido respecto de la otra firma: “Coldwell Banker Alas” (ver presentación del 15/11/2021); como también desistió de producir la declaración testimonial de Andrea Del Valle, quien –según relató– sería la persona de dicha inmobiliaria que lo acompañó en su primera visita al departamento en cuestión (ver presentación del 19/10/2021).

De tal modo, lo cierto es que no se ha acreditado, concretamente, cuál fue esa publicación a la que el demandante dijo hacer accedido y, por lo tanto, se desconocen los términos utilizados en la misma respecto de las características del inmueble en cuestión.

Sin perjuicio de ello, puntualmente sobre lo publicado en la página de “Felipe Vallese …” en la red social “Facebook” (cfr. pieza certificada obrante a f. 59), noto que, además de que data del 10/03/2015 –esto es, más de tres años antes de que P. se interesara en el inmueble en cuestión–, refiere, en general, a la venta de 32 departamentos, con distintas posibilidades de precios –“desde US$ 76.000”– y características, aunque ninguna ofertada como “amenitie”; de modo que no aparece que esa publicación pudiera inducir a error, engaño o confusión, en violación al art. 9 de la ley 22.802, como se adujo en el libelo de inicio.

IV.2. Sentado lo anterior, corresponde pasar a tratar la crítica que el letrado apoderado de la parte demandada elabora en su expresión de agravios en torno a lo que reprocha como una forzada aplicación de la ley 24.240 en favor del accionante, soslayándose la eficacia probatoria de lo consignado en la escritura traslativa de dominio y en el reglamento de propiedad horizontal en tanto no medió redargución de falsedad por parte de aquel, y también la forma en que deben dirimirse las cuestiones consorciales.

a) En efecto, el análisis de esta cuestión debe preceder al de cualquier otra, pues lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio, emerge de lo que el pretensor procuró presentar como una cláusula predispuesta en la escritura de venta que “me hicieron firmar” y “nunca me fue leída en su totalidad”, establecida “CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL”, “fraudulentamente”, “contra mi voluntad y mediante engaños” y que “no me fue advertida por nadie”.

Así, se impone empezar por aclarar que la de la discordia es, en realidad, una cláusula del “Reglamento de Copropiedad y Administración” del edificio en cuestión, inscripto en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmueble el 05/06/2014, y aportado en copia tanto con la demanda –ver fs. 8/43–, como con su contestación –ver fs. 178/195– (en adelante, “el Reglamento”); cláusula que simplemente fue copiada en la escritura de venta de marras.

A propósito de ello, vale recordar que el CCyCN, en el art. 2037, define la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”; y, en el art. 2038, dispone que “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.” Añado que, en comentario a esta previsión, que expresa normativamente lo que ya antes era admitido en forma unánime por doctrina y jurisprudencia, se ha señalado que “La consecuencia es que ninguno de los propietarios puede desconocer o rescindir el reglamento (hayan sido creadores o adherentes al mismo) y desprenderse de los derechos y obligaciones que de él se originan, mientras sean titulares de una de las unidades funcionales que integran el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.” (cfr. Mario Zelaya en “Código civil y comercial de la Nación comentado” dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti, 1ª ed., Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, t. IX, p. 443).

b) Pues bien, en la especie, tenemos que el Reglamento que integra el título suficiente de M. P. sobre la unidad funcional número 2 del piso primero (designada internamente con la letra “B”) del edificio sito en esta Ciudad con frente a la calle Felipe Vallese …, establece, en la cláusula octava, sobre “USO DE LOS BIENES COMUNES”, que “El uso de los bienes especificados como comunes estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales, las de este Reglamento y las del Reglamento Interno que apruebe la Asamblea.”; y seguidamente, tras el título “USO PERPETUO DE BIENES COMUNES POR PROPIETARIOS DE UNIDADES FUNCIONALES”, que: “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula, que, en lo que interesa aquí puntualmente reza: “la unidad funcional veintinueve: el espacio común en el décimo piso del edificio indicado en el plano como azotea o espacio aéreo que se podrá destinar como terraza con solárium, parrilla y jacuzzi, instalaciones electromecánicas y/o comunicaciones”; previendo en la parte final que: “Los titulares de dominio de las unidades funcionales que tengan el uso perpetuo de los lugares comunes relacionados en esta cláusula, podrán transferir dicho uso a otro titular de dominio de unidad funcional de este Consorcio exclusivamente. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización.”

Además, esta cláusula debe correlacionarse con otra del mismo Reglamento, la sexta, en cuanto exceptúa de la necesidad de “contar con la aprobación expresa del administrador”, a “las construcciones, modificaciones o cambios de destino en la unidad complementaria II y en las superficies comunes de uso perpetuo por propietarios de unidades funcionales que se especificarán en la cláusula octava del presente, quedando expresamente autorizados para hacerlo quienes resultaren ser sus respectivos propietarios, a cuyo efecto quedan desde ya autorizados a modificar los planos respectivos y/o cambio de destino y siendo los gastos comunes abonados en la forma indicada en el presente Reglamento. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización, confiriéndose PODER ESPECIAL con carácter de irrevocable por el plazo de treinta años a favor de quienes resultaren titulares de las unidades funcionales a las que se adjudicara la unidad complementaria II y/o el uso perpetuo de bienes comunes especificados en la cláusula octava”, con diversas facultades a esos efectos.

c) Por otra parte, tenemos que en la escritura de la venta en cuestión, Nº 227, del 17/05/2018, cuya copia certificada –acompañada por el demandante– obra a fs. 112/118, consta que, en ese acto, M. P., identificado como la parte compradora, declaró, entre otras cosas, “Que conoce y acepta en todas sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el Consorcio.” (ver fs. 114 vta.), y constan también transcriptas las cláusulas sexta y octava de dicho Reglamento, tal como allí se dispuso, completas y con las partes correspondientes destacadas en mayúsculas y/o en “negrita” (ver fs. 114 vta./116).

Y, en la parte final del instrumento, se lee: “PREVIA LECTURA y ratificación, y habiendo hecho uso del derecho de lectura directa de la presente, firman los comparecientes ante mí, doy fe.” (El destacado corresponde al original).

A mayor abundamiento, contamos también con la contestación de oficio del escribano L. agregada el 28/09/2020, notario interviniente en la escritura en cuestión, confirmando que “se entregó una copia a cada parte para su lectura” y “fue leída en forma completa antes de su firma”; así como que “la firma de cualquier escritura implica conocimiento y aceptación”.

d) Entonces: estamos ante un instrumento público (cfr. art. 289, inc. a), del CCyCN), que, como tal, hace plena fe, en lo que aquí interesa, tanto en cuanto a que P. declaró conocer y aceptar en todas sus partes el Reglamento, como a que se firmó previa lectura y ratificación (por tratarse de “hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él”), “hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal” (cfr. art. 296, inc. a), del CCyCN).

Tal declaración no se ha verificado en la especie. De hecho, en el escrito de inicio se apuntó que fue “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, que se vino a demandar como se lo hizo; lo que aparece incomprensible, pues no puede ignorarse que, sin tal redargución, la eficacia probatoria de dicha escritura en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, se erige como un valladar infranqueable para la demostración del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.

En ese sentido, no puede soslayarse que constituye una necesidad social, por contribuir a la seguridad jurídica y facilitar la prueba, que determinados hechos o relaciones jurídicas que la ley considera trascendentes puedan ser acreditados sin otro requisito que la exhibición de un determinado instrumento.

Esto tiende a realizar de modo más perfecto la verdad objetiva (Brebbia, Roberto H., “Hechos y actos jurídicos”, Astrea, Buenos Aires, 1979, p. 417). Por ello la ley crea una categoría de instrumentos a los que denomina públicos (entre ellos, las escrituras), a los que impone severos requisitos de validez (cfr. arts. 290/294 del CCyCN) y, en la medida en que éstos se cumplan, les atribuye un efecto singular: la eficacia probatoria propia (cfr. art. 296 del citado Código), la cualidad de hacer plena fe de su contenido mientras no sean declarados falsos en sede judicial (Zinny, Mario A., “El acto notarial”, Ad-Hoc, Buenos Aires, 2007, p. 97).

De tal modo, a tenor de lo que consta en la escritura de la venta en cuestión, no puede considerarse sino que el Reglamento ha integrado la oferta de contrato aceptada por P. en el acto de adquisición de la unidad funcional de marras, quedando así incorporado al consorcio y obligado a cumplir ese conjunto de reglas. Es que, si no existió declaración de falsedad en juicio de su manifestación de conocer y aceptar el mentado Reglamento, amparada por la fe pública por el efecto propio de la categoría de instrumento que la contiene, no cabe derivar otra conclusión de ningún otro elemento.

IV.3. Por supuesto, lo anterior impone discrepar ya con el criterio seguido por el juez de grado al disponerse a analizar las declaraciones testimoniales –y las correlativas impugnaciones– producidas por una y otra parte. No obstante, atendiendo a los cuestionamientos que el letrado apoderado de la parte accionada dirige más bien a ese análisis en sí mismo, y sus conclusiones, me permitiré agregar algunas apreciaciones sobre las pruebas en cuestión.

Así, por un lado, respecto a los testimonios brindados a instancias del accionante, por tres de sus vecinas, adquirentes de otros departamentos en el mismo edificio: I. C. O., N. B. F. y E. C. M. (en audiencias celebradas el 21/09/2021, el 05/10/2021 y el 19/10/2021, conforme actas y registros en soporte fílmico correspondientes, incorporados como “documentos digitales” en el sistema Lex100), acoto que, además de que no versaron sobre la concreta operación de marras, sus dichos en punto a que no (se les) leyeron las escrituras de sus respectivas compras antes de firmarlas, por lo que no fue sino después de ello que pudieron conocer las vicisitudes atinentes a sus posibilidades de uso de los espacios en cuestión –que emergen del Reglamento–, aparecen ciertamente llamativos; al menos, en dos de los tres casos.

Esto es: en el de O., porque dijo haber adquirido su departamento a través de un crédito hipotecario –del Banco Nación–, para cuyo otorgamiento se requiere, como es sabido, la puesta a disposición de toda la documentación pertinente (Reglamento incluido, cfr. art. 2038 del CCyCN) con bastante antelación a la firma de la escritura de venta; y en el de C. M., porque admitió haber vivido en el edificio como locataria antes de convertirse en propietaria, lo que revela que también ella debió tener conocimiento del Reglamento desde mucho antes del acto escriturario de la unidad funcional que adquirió.

Por otro lado, sobre el testimonio brindado por M. B. S. (en audiencia celebrada el 03/08/2021, conforme acta y registro en soporte fílmico respectivo, incorporado como “documento digital” en el sistema Lex100), quien, en respuesta al interrogatorio preliminar, manifestó conocer tanto al actor –por haberlo visto cuando fue a visitar el departamento y cuando se hizo la escritura correspondiente, aclarando que “no fue un cliente mío directo, sino vino por otra inmobiliaria, Coldwell Banker”–, como a la demandada –por ser “mi cliente”, como “agente independiente en Remax Buró que es una S.R.L.”–; hay que decir que, al contestar preguntas formuladas tanto por una parte como por la otra, dicha deponente fue consistente en sostener que el edificio en cuestión no tiene “amenities”; explicando que “se mostraba todo el edificio completo, hasta la sala de máquinas obviamente”, pero que “todo lo que era en espacio común”, “le correspondía” a “la unidad 29”; y que eso “figura en el reglamento y también en la escritura, que fue leída previamente a la firma”, documentación que, antes de la operación, “se le envió a la agente” de P.. Luego, ante preguntas formuladas de oficio, reiteró que aquel “vino con su agente y mostré todo el edificio”, manifestado que cuando subieron a la terraza se le dijo que “se podía acceder, pero en ningún momento yo hablé de nada de uso común”, y que explicó el procedimiento para acceder “no a él sino a la agente de la otra inmobiliaria”, porque “yo no tengo contacto de hablar y explicarle a él”, “mostramos y queda en el trabajo de la otra agente ver si su cliente va a acceder a la compra o no”.

Y, al respecto, no puede negarse razón al representante de la emplazada cuando arguye que es “de público y notorio” que tales detalles dependen de lo que el consorcio decida e implemente, a través de sus órganos correspondientes, y de conformidad con el Reglamento.

IV.4. En esa línea, debe clarificarse que el a quo achacó a la demandada no haber acreditado “de qué manera los adquirentes de las unidades funcionales podían hacer uso de dichas instalaciones”, pese a que ello se desprende del libro de actas Nº 1 del consorcio de propietarios del inmueble en cuestión, que fue entregado por su administrador a requerimiento del perito tasador designado de oficio en autos –Martillero G. L. P.–, quien aportó copias del mismo con su informe presentado digitalmente el 09/12/2020.

En efecto, tal como puso de relieve el nombrado experto, de la foja Nº 2 de dicho libro, correspondiente al acta de la asamblea extraordinaria celebrada el 14/02/2017, en cuyo orden del día se incluyó el tema –en el punto 7)–, se lee: “Sobre las llaves de la terraza y uso de la misma, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad el uso perpetuo de la misma corresponde a la UF 29, debido a esto deberán llamar al Administrador vía email para solicitar su uso” (nótese que este procedimiento no refiere a “el consentimiento” o “la voluntad” de quienes detenten la propiedad de la unidad funcional 29 –como consideró el magistrado anterior–, y que en esta causa no ha estado en debate la significancia de ese uso perpetuo de partes comunes adjudicado en la cláusula octava del Reglamento, ni se ha accionado con fundamento en un ejercicio abusivo de ese derecho por parte de los propietarios favorecidos).

En tal contexto, corresponde reparar en que el propio pretensor expresó, en el escrito inaugural, que cuando fue informado de que para utilizar la parrilla de la terraza “debía solicitar autorización previa”; ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; y en que, si bien luego afirmó que ello sucedió una “única vez” y que, “tiempo después”, se le comunicó que “nunca más” podría “ingresar en esa parte común”; lo cierto es que no aportó prueba documental ni propuso producir informativa o testimonial respecto del administrador del consorcio, para acreditar que alguna vez hubiera solicitado, en la forma dispuesta en asamblea, el uso de la mentada terraza, y que tal pedido le hubiera sido denegado.

IV.5. A propósito de la aludida experticia, cabe ponderar también que el idóneo informó allí, para fines del año 2020, que “la unidad funcional referenciada se estima en la plaza del rubro, con amenities, para una venta en efectivo y de contado, en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDESES OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS (u$s 81.900) y sin amenities en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES SETENTA Y SEIS MIL CINCUENTA (u$s 76.050).” (ver respuesta al punto 1); aclarando luego que “hoy el mercado inmobiliario, tanto los inmuebles a estrenar como los usados, sufrieron un desplome o baja en su compra-venta, dado a la fluctuación y variación de la moneda extranjera (dólares estadounidenses) y a la oferta y demanda en dicho mercado, teniéndose además en cuenta las condiciones que afectaron a la compra-venta de propiedades producto de la pandemia reinante en la actualidad y en nuestro país.” (ver respuesta al punto 5). Y, en ese marco, aparece que los USD 60.000 abonados por P. el 17/05/2018 (cfr. escritura de la venta en cuestión), esto es, antes del “desplome o baja” explicado por el especialista, se corresponderían más bien con el precio de una unidad sin amenities; lo que vendría a corroborar la inexistencia del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.

IV.6. Finalmente, se impone señalar que tampoco comparto el criterio del a quo al estimar “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba”, pues si bien es obvio que, como aquel señaló, “el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera” fue en orden a la “existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual”, ello no puede, sin más, traducirse en que lo actuado en sede penal “carece de incidencia en el presente proceso”.

Por el contrario, la relevancia de lo obrante en el expediente Nº CCC 31250/2019 que por el delito de Estafa tramitó ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional Nº 16, Secretaría Nº 111, recibido –y reservado– conforme constancias a fs. 282/283 de estos autos y que tengo a la vista en este acto, aparece innegable apenas se advierte que el aquí demandante –allí denunciante (cfr. constancia a fs. 1/2)–, en su declaración testimonial ante la fiscal interviniente (cfr. acta a fs. 36/37), tras afirmar ser “de profesión u ocupación empresario”, y reconocer su firma en la denuncia que le fue exhibida, admitió que “La realidad es que rubriqué la escritura y también el reglamento de copropiedad, pero no leí detenidamente todo, el escribano leyó delante mío, de R. E. F. y de su hija A. B. F. y yo sólo firmé.”; y que luego “me di cuenta que en el reglamento de copropiedad y en la escritura decía, que todos los espacios comunes, se los cedemos a la Unidad Funcional Nro. 29”.

Nótese que esto fue meritado entre los fundamentos que llevaron a dicha fiscal a solicitar al juez de la causa que sobreseyera a los allí imputados –entre ellos, los aquí accionados F.y F., y hasta el escribano L.–(ver fs. 45/47); resolución que, en efecto, acabó adoptando dicho magistrado, tras descartar “que nos encontremos frente al delito de estafa”, conclusión a la que arribó ponderando “que de lo declarado por P. surge que el escribano que otorgó el acto cuestionado leyó los términos de la escritura, motivo por el que debe entenderse que los imputados no desplegaron un engaño.”; “que no se aportó documental alguna de la que puede inferirse que existió un compromiso contractual previo entre los contratantes que incluyera el uso de los ‘amenities’.”; y que “Por el contrario, tal como remarcó la Sra. Fiscal, de los términos de la escritura se desprende con claridad que el negocio implicaba para P. ceder el uso de algunos espacios comunes en favor de otra unidad del consorcio.” (ver fs. 48/50). Y, todo ello, echa por tierra la imputación de incumplimiento contractual invocada como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.

IV.7. A la luz de todo lo analizado, en definitiva, si bien coincido con el magistrado anterior en la caracterización del contrato de marras como de consumo, en cambio, no puedo coincidir en que pueda reputarse configurado “el incumplimiento contractual de la parte demandada” alegado o “un incumplimiento del deber de información al consumidor” conforme normas invocadas por aquel; sobre todo, por la eficacia probatoria de la escritura de venta en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, circunstancia que impide “aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios” y normas correspondientes, como se hizo en primera instancia.

En consecuencia, propiciaré que se haga lugar a los agravios expresados por el letrado apoderado de la parte demandada en tal sentido, y se revoque la sentencia de grado, disponiendo el rechazo de la demanda; lo que torna abstracto tratar las otras quejas.

Ello, más allá de la opinión que puedan merecerme las cláusulas del Reglamento en cuestión, por las situaciones conflictivas a las que su aplicación pueda dar lugar en la práctica; y, por supuesto, sin perjuicio de los derechos/las acciones que pueda ejercer el pretensor para obtener, por las vías que correspondan, la modificación de aquel (cfr. art. 2057 del CCyCN y cc.), o la aprobación de un reglamento interno que aborde tales situaciones (arg. art. 2046 del CCyCN, y cláusula octava del mentado Reglamento).

V. Conclusión

Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.). Así lo voto.

Los Dres. Ramos Feijóo y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.).

En atención al modo en que se decide, se difiere la adecuación de los honorarios regulados en primera instancia para una vez que exista liquidación definitiva aprobada (arts. 68, 69 y 279 del CPCCN).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijóo. – Roberto Parrilli.

C., H. J. c. P., Z. R. s/acción reivindicatoria

Comentado por Antonio Budano Roig: El constitucionalismo y la vaguedad de principios en un interesante fallo.

En la ciudad de Junín, a la fecha que resulta de la suscripción de la presente (ac. 3975 S.C.B.A.), se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, Doctores JUAN JOSÉ GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURÁN y GASTÓN MARIO VOLTA, en causa nº JU-1604-2018 caratulada: “C., H. J. C/ P., Z. R. S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Volta.

La Cámara planteó las siguientes cuestiones:

1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

I. El 2 de mayo del corriente año la Sra. Jueza Dra. Daniela K. Ragazzini dictó sentencia única en los autos “PZ R s/ Acción declarativa (expte.: JU-2825-2017); “C H J c/ P Z R y Ot. s/ Incidente de redargución de falsedad” (expte. Nº JU-9480-2018) y “C H J C/ P Z R s/ Acción Reivindicatoria” (expte. Nº JU1604-2018).

Por la misma resolvió: 1) Rechazar con costas la acción declarativa tendiente a lograr la inscripción registral de la transferencia de dominio por donación del inmueble que individualiza de la ciudad de Chacabuco, conformada por la escritura nº 143 del 17/9/2009 del registro notarial nº 5 de esa ciudad de promesa de donación otorgada por el Sr. S A M en favor de la Sra. P y la escritura de aceptación de la misma instrumentada por escritura Nº 74 de fecha 29/3/2017 autorizada por la Escribana MM del P B, titular del mismo registro notarial. Consideró la sentenciante, con cita de doctrina y jurisprudencia, que habiendo fallecido el donante el 14/11/2009 (ver certificado de fs. 3 expte. ZCB 22074/2010) por aplicación de los arts. 7 y 1545 CCCN había caducado la posibilidad de aceptación que posibilitaba el art. 1795 del código civil derogado. 2) Sobre la base de la anterior decisión declaró abstracto el tratamiento del incidente de redargución de falsedad incoado por el Sr. C respecto de la adulteración material de la mencionada escritura nº 143, imponiendo las costas por su orden. Esa pretensión se articuló afirmando que se habría insertado con posterioridad una enmienda en su cláusula tercera para posibilitar la referida aceptación y salvar de ese modo su invalidez original a tenor de lo dispuesto por el art. 1790 Código Civil. La mencionada disposición en su texto reza: “Establece el donante que la aceptación de esta Promesa de Donación se efectuará (y acá aparece el interlineado que se aduce como agregado “/en vida o/”) con posterioridad a su fallecimiento y del fallecimiento de su cónyuge mencionada, importando esa aceptación la transmisión del dominio pleno del inmueble en la forma expuesta, conforme lo establecido por el artículo 1795 del Código Civil. Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria Autorizante, en este Registro Cinco a mi cargo, mediante la presentación de las pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas”. 3) Hizo lugar con costas a la acción promovida por el Sr. C (heredero y administrador judicial en la sucesión de la cónyuge del donante D E C vda. de M fallecida el 19/3/2017 expte. ZCB 32087-2017) contra la Sra. P por reivindicación del inmueble y al reclamo de daños y perjuicios determinados conforme valores locativos informados pericialmente desde el 12/11/2017 hasta la efectiva restitución con más intereses. 4) Desestimó en cambio el reclamo indemnizatorio contra la Escribana B “puesto que además de no ser ocupante del inmueble actuó dentro de sus funciones”.

II. Apelaron Z P patrocinada por el Dr. Yaber el 3/5/2023, el Sr. Horacio J. C patrocinado por el Dr. Dentella el 5/5/2023 y la Escr. M M B patrocinada por el Dr. Marino el 8/5/2023.

Radicadas las actuaciones el 12/7/2023 en este tribunal y puestas en estado expresaron sus agravios: a) la escribana B el 4/8/2023 solicitando se revoque la sentencia apelada en cuanto a la declaración de abstracto y se rechace íntegramente demanda e incidente instaurados contra ella por el Sr. C, con expresa imposición de costas a la actora vencida; b) la Sra. P el 16/8/2023 sosteniendo la vigencia y validez del acto celebrado en 2009 no puede ser decretado cancelado por una ley de 2015 ni por una sentencia judicial en 2023 y en consecuencia de la aceptación formalizada sobre la base de un derecho adquirido, y la inaplicabilidad del art. 1545 CCCN. Se disconforma también de lo resuelto en el incidente de redargución de falsedad, postulando su rechazo y no la declaración de abstracto, con costas al actor. Peticiona finalmente se revoque la sentencia en cuanto hace lugar a la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicios ya que habiendo salido el bien del patrimonio del Sr. M nada se le transmitió mortis causa al Sr. C, ni existió una retención indebida siendo posterior ese título hereditario a su posesión desde el año 2009 y c) el Sr. C el 22/8/2023, criticando la declaración de abstracto de su planteo de redargución de falsedad y solicitando su favorable recepción, con argumentos similares a su demanda y análisis de elementos probatorios para establecer la responsabilidad de la escribana demandada y ampliar la condena hacia ella y las costas en ambas instancias.

Ejercieron su derecho a réplica, resistiendo las impugnaciones, la Sra. P el 4/9/2023, la Escribana B el 14/9/2023 y el Sr. C el 15/9/2023.

Todo ello con argumentos a los que por razones de brevedad me remito.

Firme el llamado de autos para sentencia, se está en condiciones de resolver (art. 263 CPCC).

III.A. En esa tarea y recordando que la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.) y que tampoco tiene el deber de ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (Fallos 274:113; 280:3201; 144:611), paso a ocuparme -directamente y sin reseñarlas por su extensión y abundantes reiteraciones- de las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto, inclinándome por los medios probatorios que produzcan mayor convicción. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su obra “Proceso y derecho procesal”, Ed. Aguilar, Madrid, 1960, p. 971, párr. 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en “Estudios sobre el proceso civil”, ps. 369 y ss.).

III.B. Dicho esto, parece importante comenzar memorando que cuando estaba en trámite de sanción el Proyecto de 2012, con el texto del actual art. 1545, las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (UBA 2013) por unanimidad recomendaron “Al regularse la caducidad de la oferta, debe mantenerse como excepción la oferta de donación”. También la 38 Jornada Notarial Bonaerense celebrada en Bahía Blanca en noviembre de ese mismo año concluyó “Oferta de donación o donación sujeta a aceptación Se recomienda que el proyecto mantenga la posibilidad de que la oferta de donación pueda ser aceptada aun después de la muerte o de la incapacidad sobreviniente del donante, ya que constituye un instituto útil, contemplado hoy por nuestro Código Civil. Se fundamenta en que, quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar…”.

También en el LXIV Seminario Laureano A. Moreira que se había llevado a cabo en noviembre de 2012, Ángel Francisco Cerávolo en “Algunas cuestiones del proyecto de unificación en materia de donaciones” decía:

“Vélez se apartó, en la materia, de las normas generales de los contratos; en todos los supuestos (excepto en la donación) la muerte del oferente hace caducar la oferta si esta no hubiese sido aceptada con anterioridad. Pretendió, de algún modo, acercar las ofertas de donación a los testamentos suponiendo, según alguna doctrina, que “quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar”. Destacaban la practicidad de la disposición Segovia, Machado y Salvat.

Otros autores han destacado la inconveniencia de la excepción, así como que esta norma no tiene prácticamente correlato en el derecho comparado. Expresa Belluscio, que se trata de una disposición anómala que se aparta de la regla en materia de contratos prevista en el artículo 1149, “consagrando una especie de contrato post mortem, ya que queda perfeccionado después de la muerte de una de las partes contratantes”. Ya en el Anteproyecto de 1954 (art. 1347), el Proyecto de 1993 (art. 1008), y el Proyecto de Código Civil unificado de 1998 (art. 1424) se suprimía la excepción.

Lo cierto es que la modificación puede generar, más allá del obvio cambio para el futuro, un importante problema con relación a las ofertas ya efectuadas.

La aplicación inmediata de la ley, a partir del día de su vigencia, hará caducar de pleno derecho las ofertas de donantes que hubiesen fallecido, en tanto no hayan sido aceptadas por el donatario; no parece que en la materia pueda alegarse un derecho adquirido respecto de una oferta de donación no aceptada.

Se ha propuesto en presentación efectuada por el Consejo Federal del Notariado, la modificación de norma proyectada, basándose en la practicidad de la normativa que se pretende derogar y en la arraigada costumbre de utilizar la figura” (el resaltado me pertenece).

Sin embargo, la ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el día 7 de ese mes de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación no aceptó esas sugerencias, manteniendo el texto proyectado Está claro que con la supresión de este instrumento notarial frecuentemente utilizado para la planificación patrimonial del donante, se quiso “evitar la creciente tendencia que existe por parte de la sociedad a eludir el sistema judicial” en materia sucesoria (Pablo Luis Manganaro “Oferta de donación en el Código Civil de Vélez y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Comparación entre fuentes” – Revista Aequitas Vol. 8 Núm. 8 (2014) p. 85 y ss.).

El 16 de noviembre de ese mismo año se sancionó la ley 27.077 que anticipó la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento para el 15 de agosto de 2015. Es decir que desde ese momento (art. 8 CCCN) se supo que las ofertas o promesas de donación anteriores con donante fallecido contaban con ese período de aproximadamente 9 meses para ser aceptadas.

Ello explica también porque no se introdujo ninguna disposición especial de derecho transitorio.

Si bien se ha dicho que “La ley debió haber contemplado ciertas soluciones para los casos particulares que traerían dificultad como este” (XVIII Jornada Notarial Cordobesa 2015) o que existe una “carencia de disposiciones legales claras y específicas acerca de la aplicación de la ley en relación al tiempo” (39 Jornada Notarial Bonaerense, Mar del Plata 2015), lo cierto es que dichas manifestaciones, al igual que la de ciertos autores, estaban inspiradas más en la crítica a la solución adoptada o en el deseo de otorgarle ultraactividad al art. 1795 del Código Civil derogado, que en dificultades interpretativas reales.

Sabido es que conforme el art. 7 del nuevo ordenamiento (similar al art. 3 del Código anterior reformado por la ley 17.711) “las situaciones jurídicas en proceso de formación (continua o sucesiva): son regidas por la nueva ley, siendo el corolario de su efecto inmediato; Lo propio del efecto inmediato establecido por el primer párrafo es que la situación sea regida por ella” (José Tobías com. al art. 7 en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edición actualizada y aumentada Jorge H. Alterini Director To. I).

Por la naturaleza contractual de la donación (en ambos regímenes), es necesario para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades que resulta una consecuencia de la oferta y su aceptación Dicha aceptación no es, por cierto, una condición de forma sino que es parte esencial de la substancia misma del contrato de donación. Y si bien en materia contractual la aceptación de la donación puede ser expresa (manifestada verbalmente, por escrito o por signos inequívocos; art. 1145, C.C parte segunda) o tácita (en el mismo sentido 1545 CCCN); se entiende que distinta solución se impone en el caso de que se trate de una donación de un bien inmueble a la cual el art. 1810 CC y 1552 CCCN impone como solemnidad absoluta la escritura pública y su falta no puede considerarse suplida con la posesión ejercida sobre el inmueble. (CSJN “Estado Mayor General de Ejército c. Provincia de Buenos Aires s/ acción declarativa” 06/08/2013; SCBA C 97616 S 07/10/2009 “Lazzarini”).

Hago aquí un alto para desechar en base a lo anterior la incidencia que P pretende asignar a una presunta posesión de su parte del inmueble. Aun dando por comprobada la misma desde la formalización de la promesa de donación en septiembre de 2009 –lo que es más que discutible teniendo en cuenta la permanencia en la ocupación del bien por parte de la cónyuge de M fallecido éste y a tenor de la cláusula tercera de la que luego me ocuparé– no solo está desprovista del alcance de aceptación sino que desde el reclamo de su entrega se vio interrumpida en tiempo hábil en sus efectos adquisitivos por vía de la prescripción (arts. 4015, 4016 CC 2537 CCCN).

Retomando el hilo del alcance temporal de la nueva regulación, faltando esa aceptación no estamos frente a una situación jurídica agotada, sino in fieri, en formación, por lo que el art. 1545 CCCN es inmediatamente aplicable, en tanto es la normativa vigente al momento de la aceptación.

III.C. Y así lo entendió la doctrina: Aída Kemelmajer de Carlucci (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Rubinzal Culzoni 2015 p. 157 y Segunda Parte misma edit. 2016 p. 225/266), Carolina Dell’ Orefice – Hernán V. Prat (“La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” en RCCyC 2015 (julio), 19), Catalina Moggia (“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Ricardo L. Lorenzetti Rubinzal-Culzoni To. VII p. 686), María Florencia Rodríguez Amat – Marcelo W. Suarez Belzoni (“Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Ley 26.994” Revista del Notariado Nº 920 – febr. 2016 p. 142 y ss.), Carlos Marcelo D’Alessio (“El contrato de donación en el Código Civil y Comercial” en https://www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/1719-contrato-donacion- codigo- civil-y-comercial), Gustavo A. Bono (“El artículo 7º frente a los derechos reales: esquema general y consideración especial de las adquisiciones por usucapión y por donación” en RDPYC Rubinzal-Culzoni 2015 – I p. 377/380), Cristina Armella (“El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015), José Ignacio Pastore (“Donaciones: oferta, aceptación y fallecimiento del donante” RCCyC 2021 (octubre), 205), Inés María Eastman (en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” José María Curá Director La Ley 2a ed. To. V p. 51), Augusto Luis Piccon (“Oferta de donación: una oferta distinta” Revista Notarial Córdoba Año 2015/01 Nº 92 p. 137 y ss.) y Esteban D. Otero (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Dir. Herrera-Caramelo-Picasso Infojus Tomo IV p. 266 y en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” de Rivera-Medina La Ley To. IV p. 675/676).

Este último autor (en “Situación actual de la oferta de donación como tradicional modalidad de planificación sucesoria” en Revista de Derecho Privado y Comunitario Rubinzal Culzoni 2019 1 Sucesiones II p. 141-188), luego de destacar que “no hay aplicación retroactiva de la norma si se concluye en la imposibilidad de aceptar una donación con donante fallecido y oferta emitida antes de la nueva ley, ya que rige a tal efecto la regla de la aplicación inmediata, como principio rector, atento al reconocimiento de los actos en crisis y sus consecuencias”, se encarga de rebatir –a mi modo de ver acertadamente– la opinión que minoritariamente sostiene una parte del notariado (Natalio Etchegaray, Gastón Di Castelnuovo y Néstor Lamber) ya que “siguen desdibujando en alguna medida los límites entre lo que es una oferta y el contrato en sí mismo, y con ello, las fronteras de lo que se entiende por situaciones jurídicas consumadas y sus efectos” o porque “pareciera inferirse que la oferta por sí sola generaría las obligaciones propias del contrato, lo cual no resulta coincidente con la naturaleza contractual de la obligación. Es decir, no podría atribuírsele a esa declaración unilateral los efectos del contrato, ya que no los tiene”.

III.D. La jurisprudencia ha seguido el mismo camino:

*Además del fallo de la CCCom de Azul Sala I 14/7/2016 autos “Bustamante Noemí R. s/ Sucesión ab intestato” LLOnline AR/JUR/44251/2016 que citó en aval de su solución la colega de grado anterior, la CCivyCom. de Mar del Plata, sala II, 2-6-2016, autos “Irigoyen, Agustín A. s/Sucesión ab intestato” Registro 132-S Folio Nº 679/83 expte. Nº 161276 y luego 30/4/2020 “Aguinaga Ernesto Esteban s/ Autorizaciones” Registro 62 Folio 467 Expte. 169104 dictó sentencias en el mismo sentido.

En la última se expresó: “… no ostenta un derecho contractual adquirido…El autor (Llambías) señalaba, a continuación, que “la noción derecho adquirido” se contrapone a la de “derecho en expectativa”, que en verdad no es un derecho, sino una esperanza o posibilidad de que pase a serlo cuando se reúna los presupuestos legales, los que por ahora no son sino una mera eventualidad” (ob. cit. p. 131. Pablo Heredia destaca que la “Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido en forma reiterada que la Constitución Nacional no impone una versión reglamentaria en materia de validez intertemporal de leyes, por lo que el legislador o el juez en sus respectivas esferas, pueden establecer o resolver que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existente” (“El derecho transitorio en materia contractual” RCCyC 2015 (julio) 01/07/2015, 30, cita online AR/DOC/2137/2015) Partiendo de esa idea, el autor afirma que “no existe afectación de derechos adquiridos cuando la aplicación de la nueva norma tan solo afecta los efectos en curso de una relación jurídica aun nacida bajo el imperio de la ley antigua”. Sostiene así que en los casos en que la fase precontractual es sucesiva, progresiva o de larga duración, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que están por reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la nueva ley no tiene efectos sobre los contratos en curso, no se aplica a los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos. Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo”. En síntesis el peticionario no cuenta con “situación jurídica perfeccionada” con la vieja regulación, como afirma y la manifestación de su voluntad para aceptar la donación y tener por celebrado el contrato se debe ajustar a la ley vigente al momento en que ésta se produzca (arts. 7 y 1545 CCyC)”.

Por este criterio también se expidieron:

*CNCiv. Sala M “Drucaroff, Diana s/ sucesión ab intestato” 22/04/2021(Cita: TR LALEY AR/JUR/15977/2021) “En la donación nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se le aplica la ley vigente al momento de la aceptación. En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. De acuerdo con el art. 1545 del Cód. Civ. y Com., las donaciones emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe una situación o relación ya nacida o agotada”.

*CCivyCom de Azul Sala II “Borrego. N. Á. c/ Valtuille. L. A. y otros s/ cumplimiento de contratos civiles/comerciales” 10-feb-2022 (Cita: MJ-JU-M-136077-AR | MJJ136077 | MJJ136077 y Rubinzal Online /// RC J 929/22) “Puesto que el art. 1545 del nuevo CCivCom. es de aplicación inmediata (art. 7 del CCivCom.), la vigencia de esta norma vino a aniquilar el derecho a aceptar la donación que hasta ese momento ostentaba el donatario, actor de las presentes actuaciones; en efecto, las ofertas emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no podrán ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de la entrada en vigencia del nuevo código, una situación o relación ya nacida o agotada”.

*Recientemente el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro en sentencia nº 115 del 11/9/2023 dictada en autos “Chaves, Alberto y Mesas, Francisca S/Sucesión Ab- intestato S/Casación” (Expte. Nº RO-71516-C-0000) tuvo por caduca una oferta de donación fallecido el donante y no aceptada durante la vigencia del Código anterior. En el voto del Ministro Apcarian, que hizo mayoría, luego de señalarse que “la nueva solución del Código Civil y Comercial recoge las críticas de la doctrina mayoritaria, que señalaban la incongruencia de la solución adoptada por el Código Civil con la naturaleza contractual de la donación; pues si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato”, se expresó:

“nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se debe aplicar la ley vigente a ese último momento (cf. Rodríguez Amat, María Florencia – Suárez Belzoni, Marcelo Walter, “Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia de la ley 26.994 (nuevo CCCN)”, public. en Revista del Notariado 920, 142, La Ley cita online: AR/DOC/2532/2016; cf. CNCiv., Sala M, “Papini, Francisco José c/Papini, Andrea Fabiana y otro s/fijación y/o cobro de valor locativo” del 21- 05-18; idem “Drucaroff, Diana s/sucesión ab intestato”, del 22-04-21).

En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. (cf. Rivera, Julio C. – Medina, Graciela “Código Civil y Comercial Comentado”, T. IV, págs. 674/675, La Ley, Buenos Aires, 2014).

Las razones que conducen a seguir esta conclusión son variadas: a) como antes se dijo, no se trata de una situación agotada, o concluida a la que se le aplique la ley vigente al momento de su formulación, sino de una actuación en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación; b) no se está en presencia de una ley supletoria, pues aún no hay contrato, por lo que mal puede hablarse de voluntad contractual presumida; c) las únicas donaciones no aceptadas reconocidas por el Código Civil y Comercial son las del art. 197 para las fundaciones y por el especial sistema del nacimiento de esta nueva persona jurídica. Por todo ello, el art. 1545 es inmediatamente aplicable y las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de su entrada en vigencia, una situación o relación ya nacida o agotada. (Cf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, págs. 157/158, Rubinzal Culzoni, 2015).

En definitiva, a la luz de una mirada conjunta de los arts. 7, 1545 y 796 del CCyC, cabe señalar que las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Código unificado no podrán ser aceptadas después de la muerte del donante”.

III.E. Descartada la posibilidad de aceptar una oferta que había caducado, recursivamente se apela a la infracción constitucional y/o convencional de la aplicación de la norma vigente.

Y llegado a este punto no puedo resistir la tentación de transcribir algunas reflexiones de Julio César Rivera (“Balance de la aplicación del Código Civil y Comercial a cinco años de su entrada en vigencia” LA LEY 11/11/2020,1): “Lo que “no es” la constitucionalización. El peligro que encierra la generalización de la idea de “constitucionalización” es que el derecho privado codificado o legislado sea sustituido por una serie de principios vaporosos que habiliten a los jueces a apartarse de la ley y sustituirla por su propio sentimiento de justicia….Pero lo más grave es que estas ideas calan en la jurisprudencia, y así aparecen émulos locales del bon juge Magnaud, que, lisa y llanamente, prescinden de las soluciones del Código Civil y Comercial o de la ley aplicable al caso, para resolver lo que les indica su conciencia, para lo cual siempre van a encontrar el apoyo de algún principio establecido en alguna convención internacional. …Y sobre esto ya hemos dicho que no hay nada tan peligroso para el ordenamiento jurídico –en concreto, para la seguridad jurídica garantizada por las decisiones judiciales– como un juez que aplica una teoría prescindiendo de los cánones interpretativos y del método legalmente establecido (en particular, del sistema de fuentes)… Si todo se reduce a la aplicación de una serie de principios más o menos vagos –el interés superior del niño, la familia integrada–, no solo se está limitando el derecho a su función de resolución de casos judiciales, sino, peor aún, se está restando toda relevancia al derecho infraconstitucional y abriendo el cauce a lo que Irti denuncia como puro subjetivismo judicial, absolutamente contradictorio con el funcionamiento de un Estado de derecho… hemos dicho antes de ahora –siguiendo a Elías P. Guastavino– que los “…principios no abren la puerta a una especie de derecho libre o recurso mágico para dejar de fundar una decisión, lo que desafiaría todos los moldes de las construcciones jurídicas propias del legalismo y escaparía a cualquier consideración sistemática del derecho privado”.

No resiste el menor análisis descartar la operatividad inmediata de la norma con el “argumento” de su carácter discriminatorio por violación de la protección integral de las mujeres, en tanto ninguna distinción en función del género consagra. Tampoco por lo que he dicho por una presunta e inexistente retroactividad de la ley, que afectara un “derecho adquirido” desconociendo la voluntad del donante.

Y es en relación a este último aspecto que resurge la cuestión que fue incorrectamente desplazada por abstracta en la sentencia en revisión, ya que al margen de su influencia respecto de la validez de la aceptación, en cuanto cuestionamiento a la promesa, también lo tiene en materia de costas y responsabilidad profesional. Y de ella me ocuparé seguidamente.

IV. ¿Por qué la Sra. P no aceptó la donación en el largo período transcurrido hasta el año 2017?

Ella misma dio la siguiente explicación: “…la cláusula Tercero es bien clara y contundente: Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria autorizante en este Registro cinco a mi cargo, mediante la presentación de las Pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas. O sea, que para poder inscribir la donación en el Registro de Propiedad a nombre de la donataria, debía indefectiblemente cumplimentar dos pasos: Primero acreditar con las partidas de defunción expedidas por el Registro de las Personas, la muerte de ambos: de S A M y de D E C. Segundo, dejar constancia de su aceptación por acto notarial. Ambos pasos se cumplieron en el tiempo prefijado por el donante. No podía hacerse antes” (textual de su fundamentación del recurso).

Esta reconocida exigencia, que resulta del párrafo final de la cláusula escrituraria transcripta en el punto I, incontrastablemente imponía como condición el fallecimiento del donante. Así incluso resulta de la cláusula primera de la escritura nº 74 de aceptación.

Y ello estaba alcanzado por la prohibición del art. 1790 del Código Civil (reiterada en el art. 1546 del actual). Como explica Zago (Código Civil de Bueres-Highton Hammurabi To. 4D p. 7/8) “La norma, que reproduce la postura de Freitas, quita validez a la promesa que se realiza para que se cumpla luego del fallecimiento del promitente…Ello resulta consecuencia lógica de lo que hemos manifestado respecto a que Vélez consideró a la donación no como simple acto jurídico sino como un contrato celebrado entre el donante, que se obliga a entregar gratuitamente el bien, y el donatario , que debe aceptar prestando su consentimiento para que se formalice la convención bilateral de contenido patrimonial… para que la disposición contenida en el artículo sea aplicable y la promesa de donación sea nula como tal, resulta indispensable que el acto se realice para tener efectos después de la muerte del donante”. O como señala Moggia de Samitier (Código Civil Comentado. Contratos Parte Especial Rubinzal Culzoni To. II p. 226) “no es admisible que la muerte del donante constituya el hecho que origina la situación jurídica”, como especie de actos mortis causa vedados, a diferencia de los actos inter vivos in dies mortis dilatati (ver Guastavino en su comentario a la sentencia Kodama c/ Ferrari ED 173-387).

La imposición de ese requisito era, por otra parte, evidentemente contradictoria con el interlineado “o en vida”, que no aparece en la fotocopia que se acompañó (ver fs. 5/6 del expte. 9480/2018) y ha sido causa de la redargución de falsedad.

Obviamente la pericia del Calígrafo Hidalgo del 18/11/2021 expte. 9480/2018 no pudo determinar que haya sido insertada y salvada con posterioridad, teniendo en cuenta la posibilidad de que a través del fotocopiado se hayan suprimido esas partes. Pero ello constituye un elemento indiciario de gran importancia que debe ser conjugado con la declaración testimonial de la Escribana Delménico (fs. 67/68 expte. 9480/2018), quien al advertir que “estaba condicionado a aceptar después de la muerte y eso no estaba aceptado conforme las normas del Código vigente” le recomendó que fuera a ver a un abogado.

No se me escapa que en la denuncia en el Juzgado Notarial (expte. 45183/2019 agregado el 9/11/2020 en causa 2825/2017) no se pudo determinar pericialmente en la matriz la adulteración en cuanto al tiempo de ejecución por la inalterabilidad de las tintas empleadas. Empero ello no descarta su falsificación.

El encuadernado del libro de protocolo correspondiente al año 2009, sin haber sido remitido al archivo departamental del Colegio de Escribanos tampoco descarta esa adulteración mecanográfica, ya que no se sabe –y tampoco la Escr. B lo intentó acreditar– cuando ocurrió.

Así como lo obvio no requiere explicación, es imposible justificar lo absurdo. Y por ello al contestar la demanda la escribana B nada dice sobre una interpretación contextual mínimamente aceptable de la inserción de esa cláusula: si la Sra. P pudiese aceptar la donación en vida de M – tal como resulta de la aclaración “casualmente” interlineada- porqué tenía que justificar su fallecimiento para efectuarla (art. 1064 CCCN).

Ningún sentido inteligente puede asignarse a la cláusula tercera del cuerpo de la escritura con lo incorporado en forma mecanográfica: es totalmente imposible aceptar la oferta en vida de una persona si para ello es necesario acreditar su fallecimiento.

Ello es la prueba más categórica de que el agregado “o en vida”, aunque estuviese salvado de puño y letra de la autorizante al final, no podía estar al momento del otorgamiento de la promesa de donación.

Aunque inválida por la prohibición del art. 1790 CC, tiene en cambio coherencia si esa aceptación estaba condicionada al fallecimiento del donante, tal como resulta de la fotocopia.

Ya no se trababa del incumplimiento de su obligación de “operar y asesorar con cautela” (39 Jornada Notarial Bonaerense) en relación a una aceptación con donante fallecido entrado en vigencia el nuevo código, sino de posibilitarla salvando la invalidez originaria de la oferta. Y ello únicamente podía intentarse adulterando materialmente la escritura con la expresión interlineada y salvada (arts. 375, 384, 163 inc. 5, CPCC; 993, 994 1001 CC; 294, 296 CCCN).

El mal desempeño profesional de la Escr. B (art. 35 incs. 3 y 7 ley 9020) en cuanto a la instrumentación (con los requisitos formales para su validez como testamento o eventualmente su conversión que permitiese asignarle la calidad de legado) de lo que palmariamente era la voluntad del Sr. M (dejar el inmueble a la Sra. P una vez producido su fallecimiento y de su cónyuge) se “corrigió” con ese interlineado, sin siquiera advertir que con la aceptación, dejando constancia en la cláusula primera (“procede a la entrega de las pertinentes Partidas de Defunción del señor S A M….conforme lo estipulado en la escritura de Promesa de Donación Gratuita….”; ver fs. 19/20 expte. 2825/2017), estaba dando cuenta de ello e imposibilitando su registración (art. 9 inc. a ley 17.801; 1044, 1047 CC, 386/7 CCCN); y ello al margen de resultar extemporánea (Orden de Servicio 45/2015 Registro de la Propiedad Inmueble Pcial.).

V. Así las cosas, corresponde imponer las costas por la acción de redargución de falsedad en ambas instancias a cargo de la Escribana B (art. 68 CPCC). No se hacen extensivas las mismas a la codemandada P en tanto no existe prueba de connivencia en los hechos inherentes a su actuación notarial (art. 68 del CPCC).

Asimismo se le hace extensiva, con costas, a la notaria demandada, en forma concurrente (arts. 850, 1751, 1766, 1768 CCCN), la obligación de reparar los daños y perjuicios por los que fuera condenada la Sra. P Y ello por cuanto con su incorrecto accionar profesional dio lugar a la apariencia de un derecho que determinó esa ilegítima permanencia, privando a los herederos de la Sra. C de M de su detentación y uso.

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículo 168 de la Constitución Provincial–, estimo que CORRESPONDE:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del P B, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Así lo voto.

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y arts. 266, 267 del CPCC–, se resuelve:

1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del PB, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).

Regístrese, notifíquese automáticamente, conforme lo dispuesto por el art. 10 del Ac. 4013 SCBA y oportunamente remítanse al juzgado de origen. – Juan J. Guardiola. – Ricardo M. Castro Durán. – Gastón M. Volta (Sec.: Pablo M. Demaría).

B., D. y Otro c. C., F. F. y Otros s/ escrituración

En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 5 de octubre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer de los recursos interpuestos en los autos “B. D. y OTRO c/ C., F. F. y OTROS s/ ESCRITURACIÓN” respecto de la sentencia dictada el 2 de diciembre de 2020 (v. aquí), aquí aclarada el 15 de diciembre de 2020 (v. aquí), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente (v. aquí): Sres. jueces de cámara Dres. Converset, Trípoli y Díaz Solimine.

Sobre la cuestión propuesta, el Dr. Converset dijo:

I) Antecedentes

1) A través de su representación letrada, los señores D. B. y C. E. Be. promovieron la presente demanda contra F. F. C., M. P. C., Lorraine Beatriz Crease, Mariana C. , H. E. B., J. L. M. B.y Fiduciaria Arroyo Dulce SA (v. páginas 388/96).

Los promotores del juicio reclamaron que se condene a las personas demandadas a: i) suscribir la escritura pública de adquisición del dominio de los lotes que identificaron y, en subsidio, para el caso de que el cumplimiento de esa obligación no sea posible, ii) a pagar la indemnización de los daños derivados del incumplimiento.

Según se expuso en la presentación inicial, los señores B. y Be. adquirieron los derechos a la propiedad sobre cinco lotes mediante las respectivas cesiones que les efectuaron quienes, a su vez, habían recibido los derechos sobre tales terrenos a través de las transmisiones que les efectuaron los beneficiarios iniciales designados en el contrato de fideicomiso que mencionan.

Manifestaron que adeudaban las cuotas del precio de la cesión que indicaron, las que dejaron de abonar cuando la administración del barrio en el que se localizan los lotes no les aceptó el pago de las expensas por haberse registrado la titularidad de los terrenos a nombre de terceros. Por lo tanto, expusieron que depositarían el saldo impago en la cuenta que se abriera a nombre del expediente.

De acuerdo con los términos de su relato, al tomar conocimiento de tal situación, primero informaron lo ocurrido a los cedentes y, después, al no tener respuesta, les cursaron la correspondiente intimación.

Esgrimieron que los cedentes de los derechos sobre los lotes se comprometieron en su oportunidad a comunicar la cesión a la fiduciaria y a cumplir con la venta de los lotes sobre la base de títulos perfectos, con los impuestos y las contribuciones cancelados hasta la fecha de la cesión.

Señalaron que, con dicho contexto, iniciaban el presente reclamo judicial para obtener la escrituración de los bienes.

En cuanto al reclamo subsidiario, los demandantes invocaron que los perjuicios derivados del incumplimiento se conformaban por el valor de los lotes, más el costo de la construcción efectuada en uno de ellos y el importe de la seña que tuvieron que devolver a quien había efectuado la reserva de compra de ese inmueble. También pretendían la restitución de los importes ya pagados y los que se pagasen durante la tramitación del juicio en concepto de impuestos, tasas, contribuciones, luz, mantenimiento, expensas y mediación, cuya cuantía se determinaría al “momento de efectuarse la liquidación final en el juicio de daños y perjuicios”, sobre todo lo cual se calcularían intereses en función de la tasa activa prevista en el fallo plenario del fuero emitido en la causa “Samudio de Martínez”.

2) El traslado de la demanda fue respondido por la señora M. C. (transmitente de los derechos sobre las unidades 271 y 297; v. páginas 858/69), la señora M. P. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 81; v. páginas 943 /54), la señora L. B. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 43; v. páginas 1046/57) y el señor F. F. C. (transmitente de los derechos sobre la unidad 80; v. páginas 1111/22).

En tales presentaciones, por un lado, los comparecientes plantearon carecer de legitimación pasiva, por cuanto, por más que se reconociera que los reclamantes contaban con el derecho de obtener la escrituración de los lotes, los cedentes no eran las personas habilitadas para suscribir la escritura de venta, porque tales inmuebles no eran de propiedad suya, ya que la titularidad estaba registrada a nombre de Fiduciaria Arroyo Dulce SA.

Por otro lado, rechazaron la pretensión resarcitoria entablada en forma subsidiaria para el supuesto de que la escrituración fracasara, por cuanto, según esgrimieron, en su calidad de cedentes, solo garantizaron la existencia del derecho y su legitimidad, pero no el cumplimiento contractual del deudor principal, que no era otro que la sociedad fiduciaria, a quien concernía transmitir el dominio de los inmuebles en las condiciones previstas en el negocio base, tal como así se consignó en las respectivas cesiones.

En defecto de lo anterior, sostuvieron que no se verificaban las condiciones para atribuirles la responsabilidad que los actores les endilgaban. Además, alegaron que el daño invocado por los demandantes no estaba acreditado y que, en el peor de los supuestos, cada uno de los cedentes debería responder por los perjuicios derivados del negocio en el que individualmente intervino, ya que no podría atribuirse al conjunto de ellos las consecuencias derivadas del incumplimiento de todos los contratos.

3) En cambio, los demandados H. E. B., J. L. M. B. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA no contestaron el traslado de la demanda (v. pág. 1200, pto. I), como tampoco lo hizo el tercero A. M. P., citado en los términos del artículo 94 del CPCyCN (v. pág. 1218 vta.).

A solicitud de la parte actora, con posterioridad, se declaró la rebeldía de Fiduciaria Arroyo Dulce SA, de H. E. B. y de A. M. P. (v. pág. 1351 vta.).

4.a) En la sentencia de primera instancia, por un lado, el señor juez condenó a Fiduciaria Arroyo Dulce SA a otorgar la escritura traslativa de dominio de las unidades 43 y 44, correspondientes a la matrícula 41.778, del Partido de Luján, Provincia de Buenos Aires, a favor de los demandantes, previa verificación del levantamiento de los embargos que afectaban a la propiedad y de la inexistencia de cualquier otra medida cautelar o gravamen que impidiera la conclusión del acto en las condiciones acordadas. Para esto, fijó el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 512 del Código Procesal. En caso contrario, para el supuesto de que la escrituración resultase imposible, el magistrado de la instancia anterior determinó que la obligación se resolvería en el pago de los daños y perjuicios, cuya cuantía se establecería en la etapa de ejecución de sentencia.

4.b.i) Por otro lado, en primer lugar, condenó a in solidum M. P. C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a Duilio B. y C. E. B. las sumas de dinero que arrojasen los cálculos que se realizarían en la etapa de ejecución de la sentencia respecto de la unidad funcional nro. 81. En segundo lugar, también condenó in solidum a M. C. y Fiduciaria Arroyo Dulce SA a pagar a D. B. y C. E. Be. los importes que se determinarían en la liquidación que se practicase en la etapa de ejecución de sentencia respecto de las unidades funcionales nro. 271 y 297.

Según las directrices consignadas en los apartados respectivos, los deudores deberían restituir las sumas de dinero que recibieron con causa en los contratos suscriptos el 10 de noviembre de 2006 por la unidad funcional 81, el 10 de noviembre de 2006 por la unidad funcional 297 y el 10 de enero de 2008 por la unidad funcional 271, al igual que los importes comprendidos en los gastos de conservación de los lotes, impuestos, tasas, contribuciones, luz, mantenimiento del terreno y expensas, en función de los comprobantes cuya autenticidad hubiera resultado acreditada.

De manera complementaria, el juzgador dispuso que el monto final se distribuiría en proporciones iguales entre los actores.

4.b.2) Con relación a los intereses, resolvió que se devengarían desde que cada erogación fue realizada.

Sobre el capital adeudado en dólares estadounidenses, el sentenciador fijó la tasa del 4% anual. En cambio, sobre las sumas de dinero a restituir en moneda nacional, dispuso que los réditos se liquidarían hasta el 1º de agosto de 2015 en función de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida del Banco de la Nación Argentina (cfr. la doctrina del fallo plenario “Samudio de Martínez”), mientras que, desde allí, a raíz de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, consideró que la tasa aplicable no podría ser inferior a la activa establecida en el antecedente jurisprudencial citado.

4.c) A su vez, a raíz del rechazo de las pretensiones, por haber resultado vencidos, impuso a los actores las costas del juicio generadas por la intervención de F. F. C., L. B. C., H. E. B. y J. L. M. B., en tanto distribuyó en el orden causado las originadas por la actuación de M. P. C. y M. C. con sustento en la existencia de vencimientos recíprocos.

Finalmente, con respaldo en el principio objetivo de la derrota, atribuyó el peso de las costas derivadas del reclamo promovido contra Fiduciaria Arroyo Dulce SA a la codemandada vencida.

4.d) Por último, aplazó la regulación de los honorarios de los profesionales y auxiliares intervinientes hasta tanto se estime el monto del proceso, según lo previsto por los arts. 23 y 32 de la Ley 21839.

5.a) La sentencia fue apelada por M. P. C. y M. C. (v. aquí), de un lado, y por D. B. y C. E. Be. (v. aquí), de otro lado.

Los apelantes desarrollaron sus agravios en esta sede dentro del plazo legal (v. aquí y aquí), cuyo respectivo traslado fue debidamente respondido (v. aquí y aquí).

5.b.i) En dichas piezas, de un lado, M. P. C. y M. C. manifiestan que fueron condenadas a abonar distintos rubros en concepto de daños y perjuicios porque el juez de grado consideró que no efectivizaron la notificaron a Fiduciaria Arroyo Dulce SA de la cesión de derechos efectuada a favor de los actores. Sin embargo, refieren que, con anterioridad, el 4 de agosto de 2000 recibieron los derechos sobre tales unidades y otras más del mismo predio de los inversores fiduciantes H. E. B. y A. M. P., y que cancelaron directamente a la fiduciaria el 100% de las sumas de dinero pactadas. Explican que, salvo el caso de las unidades 81, 271 y 297, las otras unidades fueron escrituradas por la fiduciaria a favor de los respectivos adquirentes. En cambio, respecto de los terrenos que retransmitieron a los actores, esgrimen que, al enajenar la propiedad a favor de otras personas desconocidas, la fiduciaria también ignoró por igual y de forma deliberada los derechos de los apelantes a través de una maniobra delictiva pergeñada por intermedio de un escribano diferente del designado en el contrato de fideicomiso original.

Añaden que, ante esa situación, del intercambio epistolar mantenido con la fiduciaria surgía que, con respaldo en respuestas evasivas y vacías de contenido, la titular del dominio fiduciario transmitió la propiedad de las unidades a nombre de terceros sin tener en cuenta las previsiones del contrato base. En ese sentido, las impugnantes precisan que dicho instrumento reconocía el carácter de inversores fiduciantes-beneficiarios de los señores B. y P., quienes cedieron luego esos derechos a favor de ellas, por lo que recién con posterioridad decidieron transferirlos a nombre de los actores.

Con esta plataforma, las señoras C. aducen que, en condición de cedentes, sólo garantizan a los cesionarios la existencia del derecho y su legitimidad (arts. 1434, siguientes y concordantes del Código Civil), extremos que quedaron probados, porque abonaron el 100% de las sumas de dinero a la fiduciaria.

Sostienen que, en cambio, no garantizaron el cumplimiento del deudor cedido, ya que la obligación de escriturar recae sobre la fiduciaria, la cual debe responder por los daños derivados de su propio incumplimiento.

Sobre esto, expresan que, a consecuencia de la cesión, los reclamantes ocupan exactamente el mismo lugar en el contrato base, con todas las ventajas y desventajas que podían extraerse de dicho convenio. A juicio de las recurrentes, no importa si efectuaron o no la cesión a favor de los actores, cuando lo real es que la fiduciaria transmitió la propiedad de los lotes a terceros ignorando, incluso, la adquisición que ellas obtuvieron de mano de los inversores fiduciantes con anterioridad.

En relación con la responsabilidad por los daños alcanzados bajo la condena impuesta en su contra en la sentencia, las recurrentes critican esa decisión, por cuanto entienden que, según las medidas de prueba cumplidas, obraron en forma lícita y no se les puede imputar dolo o culpa en su proceder.

Añaden que los accionantes no acreditaron haber efectuado los gastos que forman parte de la condena, interpretan que no se las podría obligar a restituir la totalidad de las sumas pactadas cuando no se canceló de manera íntegra los importes de los boletos suscriptos entre las partes y, a todo evento, solicitan la disminución drástica de la tasa de interés fijada sobre los montos en dólares y en pesos, porque exceden las previstas jurisprudencialmente para casos análogos.

5.b.ii) D. B. y C. E. Be. se quejan por la distribución de las costas en el orden causado respecto de la pretensión formulada contra las señoras C., que fracasó por el tramo de la escrituración y prosperó por los daños y perjuicios. En opinión de los impugnantes, esta situación no revela la existencia de vencimientos recíprocos. Exponen que, del estudio de la causa, no surge que hubieran incumplido con sus obligaciones y que, por el contrario, la omisión imputable a M. P. C. y a M. C. les produjo el daño receptado en la condena. En este sentido, señalan que, si se hubiera comprobado algún incumplimiento suyo, no hubieran sido indemnizados.

II) La decisión

1) Los sujetos de la relación. Encuadre jurídico. Régimen de la responsabilidad comprometida

i.a) Como alcancé a reseñar, en el pronunciamiento impugnado, a raíz de la imposibilidad jurídica de obtener la escrituración de los lotes 81, 271 y 297 que figuraban inscriptos a nombre de terceros, el señor juez de la instancia anterior expuso que el cedente de buena fe solo respondía por la existencia y legitimidad del crédito transmitido al momento de la cesión, según prescribía el artículo 1476 del Código Civil, hoy derogado, pero aplicable al contrato por razones de derecho intertemporal.

i.b) Sobre esta base, por un lado, descartó el reclamo emprendido contra H. E. B., J. L. M. B. y A. M. P. para obtener la indemnización de los perjuicios derivados de la imposibilidad de escriturar las unidades, dado que los actores no habían contratado con dichos demandados y, en ese sentido, los señores B. y Be. habían declarado en los instrumentos de cesión que conocían y aceptaban los términos del contrato de fideicomiso base.

En igual orientación, el magistrado indicó que se imponía la misma respuesta en el caso de L. B. C. y de F. F. C., porque tampoco fueron quienes habían cedido a los reclamantes los derechos relacionados con las unidades funcionales que surgían inscriptas a nombre de terceros (nros. 81, 271 y 297).

i.c.i) Por el otro lado, el sentenciador sostuvo que no se había acreditado la mala fe de las cedentes M. P. C. y M. C. como tampoco que el crédito cedido no existiese o fuera ilegítimo al tiempo de la cesión. Empero, advirtió que, en los convenios, se dejó previsto que las cedentes asumían la notificación de la cesión a Fiduciaria Arroyo Dulce SA, acto que, según dijo, hubiera causado el embargo del crédito a favor de los actores. Indicó que, en este supuesto, sin embargo, no había quedado acreditada dicha comunicación, por lo que las demandadas debían responder por esa omisión y soportar los daños ocasionados, de acuerdo con el régimen de los artículos 519 y cctes. del Código Civil.

i.c.ii) El juzgador asimismo consideró que Fiduciaria Arroyo Dulce SA debía también responder por los daños que resultasen comprobados, porque, aun cuando no se encontraba notificada de la cesión de los derechos, era aplicable la previsión del artículo 1462 del Código Civil en el entendimiento de que la desarrolladora sabía que los individuos a quienes transmitió el dominio no eran las personas a las que los señores P. y B. habían cedido los derechos sobre los lotes, ya que la fiduciaria sí estuvo notificada de las cesiones instrumentadas con anterioridad a favor de las señoras C.

ii) De acuerdo con los documentos aportados por las partes, las posturas adoptadas al respecto por quienes comparecieron en el proceso y el sentido que debe atribuirse al silencio mantenido por los sujetos que no contestaron la demanda, puede entenderse que las pretensiones sostenidas en el escrito inicial encuentran origen en el contrato de fideicomiso celebrado con el propósito de emprender la construcción del denominado “Arroyo Dulce Barrio Cerrado”, que se ubicaría en Luján, Provincia de Buenos Aires (v. págs. 2225/51).

De tal instrumento, suscripto el 1º de agosto de 2000, se desprende que J. I. B., en calidad de presidente de Fiduciaria Arroyo Dulce SA, y H. E. B. y A. M. P., ambos en calidad de inversores fiduciantes en la proporción de 50% cada uno (v. pág. 2248), convinieron en celebrar un contrato de constitución de un fideicomiso para llevar a cabo la compra de una fracción de campo en donde se ejecutaría la construcción de viviendas familiares que se adjudicarían a quienes resultasen en definitiva beneficiarios (v. artículo 1.1). Allí se indicó que revestían calidad de beneficiarios los inversores fiduciantes y/o sus cesionarios y/o sucesores y/o aquellos terceros quienes en definitiva adquirieran el dominio de los lotes de terreno o las unidades funcionales en contraprestación por los compromisos asumidos en el contrato y/o en los respectivos instrumentos de cesión de derechos (v. artículo 2.4). También se definió en ese instrumento que “contrato de cesión” significaba cada uno de los contratos de cesión de derechos concertados entre los inversores fiduciantes y los futuros beneficiarios (v. artículo 2.13).

En el artículo 3.1, los firmantes del contrato base establecieron que, cumplido el plazo o las condiciones previstas, la fiduciaria otorgaría las escrituras de adjudicación y transmisión de dominio de los lotes de terreno o las unidades funcionales a los inversores fiduciantes y/o beneficiarios “otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan” (v. artículo 3.1). Dicha obligación fue reiterada en el capítulo dedicado a fijar las obligaciones y derechos de los inversores fiduciantes, donde se consignó que, una vez subdividido el predio y afectado al régimen de propiedad horizontal, la fiduciaria debía transmitir a los inversores fiduciantes o a los beneficiarios el dominio de los lotes de terreno o de las unidades funcionales (v. artículo 5.3). También se previó en ese capítulo que los inversores fiduciantes solamente podrían ceder los derechos y las obligaciones emergentes del contrato de fideicomiso “previa conformidad expresa y por escrito de la FIDUCIARIA, la que deberá prestarla en la medida en que los antecedentes personales y solvencia económica acreditada por el cesionario sean similares a los del cedente, quien continuar[ía] solidariamente obligado por los compromisos asumidos hasta la terminación de este contrato” (v. artículo 5.4). Junto con ello, se dispuso que todas las cesiones se efectuarían con la intervención de la fiduciaria (v. artículo 5.5).

En línea con lo anterior, al determinarse en el capítulo sexto cuáles serían las facultades y obligaciones de la fiduciaria, se indicó que, una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al régimen de la propiedad horizontal u otro que pudiera resultar, la fiduciaria debía transmitir a los inversores fiduciantes y/o beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno correspondiera (v. artículo 6.11).

iii.a) A su vez, del texto de las cesiones instrumentadas a favor de las señoras M. y M. P. C. (v. págs. 472/75 y págs. 2254/5), cuyas previsiones no se encuentran directamente controvertidas, no obstante la negativa formulada respecto de los documentos acompañados en copia (v. términos de las respuestas de la actora de las págs. 880/1, 956/7, 1069/70, 1127/8), se desprende que H. E. B. y A. M. P., de una parte, en calidad de cedentes, y F. F. C. , por otra parte, en calidad de apoderado de Faraki International Devolopment Inc SA, como cesionario en comisión, con base en el contrato de fideicomiso suscripto con Fiduciaria Arroyo Dulce SA donde se les reconoció el derecho como beneficiarios a que se les adjudicara el dominio de las unidades funcionales, acordaron la transmisión a favor de los cesionarios de los derechos que a los beneficiarios les tocase (cfr. artículo segundo). Allí se expresó que subsistían las obligaciones del cedente a realizar los aportes comprometidos en el contrato de fideicomiso (v. artículo tercero); se fijó el precio total de la operación y se detalló el plan de pagos para su cancelación (v. artículo cuarto); y se previeron las consecuencias para el supuesto de falta de pago de la cesión (v. artículo séptimo) y las derivaciones para el incumplimiento de los cedentes (v. artículo octavo). Además, entre otras cláusulas, se consignó que el cesionario podía ceder el contrato con la previa conformidad de la fiduciaria (v. artículo décimo segundo). Como cláusula especial, se estableció que, si, una vez vencido el plazo del contrato de fideicomiso, no se hubiera llegado a cumplir con la totalidad de las obras, para deslindarse de sus obligaciones, el cesionario debía notificar a la fiduciaria y esta expresar si se configuraba la hipótesis de rescisión. En este supuesto, el cesionario quedaba autorizado para solicitar a los cedentes la devolución de la totalidad de lo abonado con el interés respectivo (v. artículo décimo tercero).

El comisionario identificó luego a la señora M. P. C. como comitente de la unidad funcional 81 (v. págs. 569) y a la señora M. C. como comitente de las unidades funcionales 271 y 297 (v. pág. 571), acto de lo cual tomó oportuno conocimiento la fiduciaria (v. págs. 2314 y 2315, respectivamente).

iii.b) Para cuanto ahora importa, también es conveniente referenciar que, en iguales condiciones, a través de su apoderado F. F. C., con expresa referencia a los antecedentes resultantes del contrato de fideicomiso y de la cesión efectuada por los inversores fiduciantes a su favor, M. C. y M. P. C. cedieron a los señores D. B. y C. E. Be. el 10 de noviembre de 2006 y el 10 de enero de 2008 todos los derechos que, como beneficiarias, les correspondía sobre las unidades mencionadas en virtud del contrato de fideicomiso (nros. 81, 271 y 297; v. páginas 2414, 2415 y 2419). En tales instrumentos, se fijó el precio y la forma de pago (v. artículo tercero). Además, se estipuló que, en caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones asumidas, la mora se produciría en forma automática y que la parte incumplidora sería pasible de los daños y perjuicios. También quedó convenido que, si los cesionarios se atrasaban en el pago, se devengaría un interés punitorio del 2% mensual sobre el saldo del precio (v. artículo cuarto). Dejaron acordado, además, que los sub-cesionarios se subrogaban en todos los derechos, acciones y obligaciones del cesionario-cedente derivados de la cesión de derechos instrumentada el 4 de agosto de 2000, que manifestaron conocer y aceptar (v. artículo quinto). De igual manera, se consignó que la cesionaria se hallaba en tenencia precaria de los lotes y que la posesión sería entregada con el pago del saldo del precio (v. artículo sexto). Asimismo, se indicó que las escrituras de las unidades cuyos derechos de adjudicación eran cedidos en ese acto serían otorgadas por los cedentes a favor de los sub-cesionarios con base en títulos perfectos y los impuestos, tasas y contribuciones pagados hasta esa fecha (v. artículo séptimo). De manera complementaria, se estableció que los sub-cesionarios podían ceder el contrato con la previa conformidad de la fiduciaria otorgada por escrito (v. artículo octavo) y dejaron asentado que la parte cesionaria se comprometía a notificar la cesión a la fiduciaria (v. artículo décimo).

iv) Tal como ha quedado trabada la disputa, debe también subrayarse que los demandantes no controvirtieron en esta instancia determinadas afirmaciones que el juzgador efectuó en la sentencia, cuya trascendencia para el resultado de las apelaciones no podría ser ignorada. En tal sentido, al tratar la situación de las señoras C. frente a la reclamación de daños formulada por los reclamantes, el sentenciador sostuvo, de un lado, que “el cedente de buena fe responde por la existencia y legitimidad del crédito al momento de la cesión” y, de otro lado, expresó que “no se ha[bía] acreditado su mala fe, o que el crédito cedido no existiese o fuese [i]legítimo al momento de celebrar los respectivos contratos”.

v.a) Ahora bien, es necesario en este punto señalar que el artículo 2507 del Cód. Civil establecía que el dominio era menos pleno o imperfecto “cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera”. Sin embargo, el artículo 2661 volvía a definir al dominio imperfecto como “el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil”. De ahí que, en el esquema del ordenamiento derogado, el dominio era imperfecto por dos causas: porque estaba sujeto a una condición o plazo resolutorio, o porque su contenido se hallaba disminuido por hallarse gravado con otro u otros derechos reales constituidos en favor de terceros.

Según este doble enfoque, el dominio fiduciario era una especie del género dominio imperfecto. De acuerdo con el artículo 2662 del Código Civil según el texto concebido por Vélez Sarsfield, el dominio fiduciario era el que se adquiría en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.

Se trataba de un dominio sujeto a condición resolutoria expresa o plazo resolutorio expreso en el que intervenían tres personas: a) el constituyente, fideicomitente o fiduciante, que era quien creaba el fideicomiso; b) el fiduciario, que era el titular del dominio fiduciario; c) el fideicomisario o beneficiario final, que era el tercero a quien debía ser entregada la cosa cuando se cumplía la condición o vencía el plazo.

v.b) Con la reforma introducida por la Ley 24441 (v. artículo 73), el artículo 2662 pasó a prescribir: “Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.

Según la innovación originada por la Ley 24441, se constituía el fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de aquél que se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario (artículo 1º).

En dicha operatoria, debía distinguirse entre el acto o negocio fiduciario y el dominio fiduciario. El primero estaba constituido por el testamento o la relación contractual, que era la causa fuente, mientras que el segundo era el derecho real que surgía de ella, aunque no todo negocio fiduciario tenía por fin constituir un dominio fiduciario (cfr. artículo 11 de la Ley 24441).

Entre las obligaciones asumidas por el fiduciario, hallábamos, por ejemplo, la de cumplir las prestaciones impuestas con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios, que actúa sobre la base de la confianza depositada en él (art. 6º, Ley 24441). Como principio general, consistía en una obligación de medios, aunque particularizada. Además, contraía obligaciones específicas de resultado, de fundamental importancia, como era la de transferir los bienes al fideicomisario, fiduciante o beneficiario al finalizar el negocio (arts. 1 y 26) (cfr. Gregorini Clusellas, Eduardo L., “Las obligaciones del fiduciario”, LL, 2005-C, p. 1287). Para el fiduciario, regía el llamado principio de lealtad, por el cual su actuación se desplegaba principalmente en el interés del fideicomiso, ya que el negocio fiduciario no se constituía con el objeto de beneficiar al fiduciario. El destinatario final de los bienes sería quien hubiera sido designado en el contrato o testamento, si bien era factible designar beneficiarios sustitutos o, eventualmente, quien resultase de la situación extrema prevista en el art. 2º, párr. 3º, de la Ley 24441.

Como se ve, en el régimen anterior al Código Civil y Comercial de la Nación, el instituto se combinaba con la figura del fideicomiso de la Ley 24441 y con el dominio fiduciario previsto en el artículo 2662 del Código Civil, por cuanto el fideicomiso era el resultado de una relación fiduciaria originada en el contrato, cuya finalidad típica residía en la transmisión de la propiedad fiduciaria, patrimonio de afectación distinto del de aquéllos que lo conformaron (cfr. CSJN, causa L. 337. XL, “Provincia de La Pampa c/ Fondo Fiduciario de Infraestructura Regional s/ incumplimiento de contrato”, sentencia del 8/10/2013).

vi.a) En línea con esto, entiendo adecuado advertir que, si se analiza el emprendimiento inmobiliario estructurado a través de la constitución de un contrato de fideicomiso a la luz de las funciones o roles que desempeñan los distintos participantes del negocio, en el caso de los adherentes que se interesan en participar en él –como destinatarios finales, ahorristas o inversores no profesionales– y de los inversores iniciales del proyecto, sus derechos suelen ser cesibles a los efectos de proveer de liquidez a la inversión (cfr. Alonso, Daniel F. en Derecho de Consumo Inmobiliario, Alterini, I. E. y Aicega, M. V. [directores], La Ley, t. I, pág. 272). En este marco, el contrato de fideicomiso constituye una entidad autónoma distinta de las relaciones jurídicas subyacentes que le sirven de base o sustrato económico, ya que conforma un estatuto específico que estipula de modo detallado, no solo el objeto del fideicomiso, sino también los derechos de las partes y de quienes ocupen las demás posiciones contractuales que contempla la figura (cfr. Alonso, obra y lugar citados, pág. 279).

vi.b) Según esta perspectiva específica, advierto que en la sentencia apelada no se percata que en situaciones como la juzgada, a menos que no existan obligaciones pendientes para ambas partes con motivo de la ejecución total de las obligaciones a su cargo, supuesto en el que recién podría hablarse estrictamente de un contrato de cesión de créditos o de deudas, la cesión que se otorga opera sobre la posición contractual misma, figura que incluso fue admitida durante la vigencia del código derogado, pese a que no la contemplaba como un contrato nominado (cfr. Borda, G., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Abeledo Perrot, t. II, ps. 179/80; Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 5; Compagnucci de Caso, R. H., “Cesión de contrato. Cesión de créditos y cesión de deudas”, LL, 1990-D, p. 327, Lorenzetti, R. L., Tratado de los contratos, 2da. edic. act. y amp., Rubinzal Culzoni, t. 2, pág. 89 y sgtes.; AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 703; Frustagli, Sandra A. y Arias, María P., “la cesión de posición contractual en el Código Civil y Comercial”, La Ley, 2014-F, pág. 959).

vi.c) En estos supuestos, por consiguiente, las acciones que asisten al cesionario contra el deudor cedido con base en el contrato fuente son aquellas inherentes a la posición contractual que ostenta en él, de modo que, así, el primero puede reclamar al segundo el cumplimiento o demandar la resolución del contrato con más los daños derivados del incumplimiento, esto es, las prerrogativas que conciernen al cesionario contra el contratante cedido con causa en el contrato cedido, pero no las que surgen del contrato de cesión de la posición contractual, porque estas acciones debe oponerlas al cedente (cfr. Frustagli, Sandra A. y Arias, María P., “la cesión de posición contractual en el Código Civil y Comercial”, La Ley, 2014-F, pág. 959).

Es decir, por un lado, el cesionario adquiere el carácter de parte en el contrato base con su correspondiente posición activa y pasiva respecto del contratante cedido y, por ello, entre otras facultades, puede exigir el cumplimiento, en tanto que, por el otro lado, entre el cedente y el cesionario se aplica el régimen de la cesión de créditos y deudas por analogía. De esta forma, por asimilación, el cedente garantiza la existencia y legitimidad de la posición contractual cedida según los parámetros que establecen las previsiones de los artículos del Código Civil para la cesión de derechos (cfr. Lorenzetti, R. L., Tratado de los contratos, 2da. edic. act. y amp., Rubinzal Culzoni, t. 2, pág. 89 y sgtes.). Sobre esta base, entonces, rigen las previsiones de los artículos 1476 y siguientes del Código Civil, que no solo establecen una garantía específica en el marco de la cesión, sino que ella se dispara frente a la configuración de presupuestos puntuales. Salvo convención en contrario, el sujeto denominado cedente no presta la denominada garantía de hecho, esto es, la solvencia del deudor ni asegura el cobro, sino que solo resguarda la existencia y la legitimidad del derecho cedido, entendidas como la titularidad del derecho en cabeza del cedente y la adecuada constitución del título, de un lado, y la ausencia de vicios que conlleven su nulidad al momento de celebrarse la cesión, de otro lado (AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 757). Tales hipótesis se verificarían cuando, por ejemplo, se transmite un derecho que no pertenece al cedente o, aunque propio, el derecho estaba extinguido al momento de la cesión por alguno de los modos legales previstos, como el pago, la novación o prescripción, etc. (cfr. Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 161).

Sobre el particular, en el caso de los cedentes de buena fe, condición que se presume (cfr. AA. VV., Código Civil y leyes complementarias, Belluscio [dir.] y Zannoni [coord.], Astrea, t. 7, pág. 141), el cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la cesión, a menos que lo haya cedido como dudoso; pero no responde de la solvencia del deudor, a no ser que la insolvencia fuese anterior y pública. Incluso, en estos supuestos, en el primer caso, si el crédito no existiera al tiempo de la cesión, el cesionario tiene únicamente derecho a la restitución del precio pagado, los intereses de esa suma y los gastos que la cesión hubiese ocasionado (art. 1477). Solo en caso de mala fe del cedente conocedor de la inexistencia del crédito o de su ilegitimidad y de la consecuente inexigibilidad podría el cesionario ampliar su expectativa a la diferencia entre el precio de la cesión y el valor nominal del crédito cedido (art. 1478). En el segundo caso, si el cedente no sabía de la insolvencia del deudor cedido, que luego resulta comprobada, la responsabilidad se circunscribe a la restitución del precio percibido y a los gastos hechos con ocasión del contrato (artículo 1479); en cambio, si sabía de ese estado que tornaba la deuda incobrable, esa mala fe agrava su responsabilidad, porque en estos supuestos responde de todos los perjuicios causados (artículo 1480), es decir, carga con la restitución del precio pagado, la diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio pagado para la cesión, más todas las consecuencias inmediatas y mediatas de la inejecución maliciosa, incluidos el daño moral y los intereses (arts. 521, 522 y 622; Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 169).

Por lo demás, la regulación actual del contrato de cesión de la posición contractual en el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1636 y sgtes.) no exhibe diferencias sustanciales, dado que, acerca de la garantía que asume el cedente respecto de la existencia y validez del contrato, se aplican las normas sobre evicción en la cesión de derechos en general.

vii) En esta situación, no solo no se produjo prueba específica sobre alguno de tales elementos de la responsabilidad que posibilite reprobar la actuación del sujeto cedente en el caso concreto, sino que tampoco la actividad de los demandantes logró reunir una base material que, aunque más no sea indirectamente, respalde la configuración de sus presupuestos.

Es más, como lo señaló el juzgador de manera clara y concreta, sobre lo cual no media cuestionamiento de los reclamantes, no se acreditó la mala fe ni, al menos siquiera, que la posición contractual cedida no existiera o fuese ilegítima al tiempo de las respectivas cesiones.

viii) Junto con esto, no podría dejar de mencionar que, no obstante lo dicho, el cesionario incluso pierde todo derecho a la garantía de solvencia actual o futura del deudor cuando, por falta de medidas conservatorias o por otra culpa suya, hubiese perecido el crédito o las seguridades que lo garantizaban (artículo 1482). Como proyección de su propia conveniencia, el cesionario debe velar por la adecuada custodia de sus intereses personales para pretender recién luego la garantía de insolvencia que presta el deudor, por directas proyecciones del principio de buena fe (cfr. AA. VV., Código Civil de la República Argentina explicado, Rubinzal Culzoni, t. IV, pág. 763). Es por eso por lo que el cesionario que no es cuidadoso de la evolución del negocio no puede trasladar al cedente las repercusiones de su propia negligencia (cfr. Gregorini Clusellas, E. en Código Civil y normas complementarias, Bueres [dir.] y Highton [coord.], hammurabi, t. 4A, pág. 173).

ix) A partir del esquema de análisis que proporcionan las consideraciones que anteceden, observo que la reclamación emprendida por los sub-cesionarios contra las cesionarias-cedentes porta un defecto desde el inicio, por cuanto al desarrollar el planteo se incurre en una notoria confusión entre dos planos que, al menos en principio, deben mantenerse independientes. Las señoras C. no son deudoras de las prestaciones comprometidas por el fiduciario en el contrato de fideicomiso y, por lo tanto, salvo el supuesto excepcional referido, tampoco podrían serlo de las consecuencias que origine el incumplimiento.

Ninguna conclusión en contrario podría extraerse a partir de los términos del instrumento de la cesión.

x) Si, por caso, pudiera atribuírseles algún reproche, este cuestionamiento debería quedar encuadrado bajo las precisas disposiciones de la obligación de saneamiento mencionadas, que, por principio, no alcanzan la satisfacción de la obligación de escriturar la unidad comprometida en el contrato de fideicomiso ni las derivaciones de la imposibilidad jurídica de su cumplimiento.

Incluso en este supuesto, sin que hubiera provocado alguna clase de reflexión, en la sentencia de grado se sostuvo la premisa de que no estaba demostrada la mala fe del cedente ni la inexistencia del derecho cedido al momento de efectuarse la transmisión.

A su vez, la absoluta ausencia de medidas conservatorias en resguardo de los derechos transmitidos en los términos del artículo 1482 del derogado código que el silencio mantenido al respecto autoriza a inferir frustra cualquier intento serio de emprender un enfoque diverso de la disputa.

Sobre todo en el caso de la unidad funcional nro. 81, donde la transmisión del dominio a nombre de un tercero se efectivizó recién varios años después de promovido este juicio (escritura nro. 297 del 3/7/2015; v. informe de la pág. 2616), ya que hasta entonces se mantuvo en el patrimonio de la fiduciaria.

xi) En línea con esto, aun cuando no ha quedado acreditada la notificación a la fiduciaria que las cesionarias-cedentes asumieron al transmitir su posición a los sujetos demandantes, en el pronunciamiento recurrido, sin embargo, se reconoce que la fiduciaria estaba positivamente al tanto de que las unidades funcionales 81, 271 y 297 habían sido cedidas por los inversores-fiduciantes a M. P. C. y a M. C., con intervención suya en ese negocio de transmisión. A partir de esta constatación, en la sentencia de grado se entendió configurada la responsabilidad de la fiduciaria, quien, por dicha razón, no se encontraba legítimamente habilitada en los términos del contrato de fideicomiso para escriturar tales unidades a nombre de otras personas.

Las repercusiones de dicho extremo, no obstante, no han sido indagadas con la profundidad suficiente, pese a su trascendencia para desentrañar la real situación de las demandadas C. ¿Cuál fue la relevancia concreta de esa omisión en la frustración de la segunda cesión si la fiduciaria tampoco escrituró las unidades funcionales 81, 271 y 297 a nombre de las cedentes, según el contenido de las cesiones efectuadas por los inversores-fiduciantes a nombre de M. C. y M. P. C.? A pesar de que tal extremo tuvo una entidad que permitió entender comprometida la conducta de la fiduciaria, no obstante tal trascendencia, no se juzgó con la misma mirada el comportamiento atribuible a las cedentes.

Al margen de la falacia que dicho error representa al evaluarse un mismo aspecto de ambas conductas en función de un parámetro diferente sin una excepción que lo autorice, ello no debe impedir observar que los señores B. y Be. debieron aportar los elementos de juicio necesarios para sostener que, pese a la transmisión efectuada en su favor, las cesionarias-cedentes volvieron a transferir los mismos derechos eludiendo el compromiso asumido con ellos en los instrumentos acompañados a la demanda en apoyo de la pretensión. Aunque formalmente negada, los demandantes incorporaron como un elemento favorable a su postura el descargo expresado por Fiduciaria Arroyo Dulce SA a través de su carta documento fechada el 28 de abril de 2010 (v. págs. 1473/6). De dicho intercambio puede advertirse que, principalmente, sin haber alegado la configuración de un supuesto de resolución de contrato, para excusar su responsabilidad, la fiduciaria adujo que las señoras C. habían dejado transcurrir una gran cantidad de años entre la celebración de la cesión y el reclamo epistolar. Tan débil se revela dicho argumento que, luego de otras consideraciones de similar relevancia, la fiduciaria expuso que analizaría cada caso particular y, para ello, solicitó datos específicos sobre la cesión, fechas, etcétera.

Siquiera el examen de las constancias incorporadas a la investigación penal seguida contra los directivos de la fiduciaria a raíz de la denuncia efectuada por las señoras C. (v., págs. 215/20 y 221/aquí 27 del expediente penal [págs. 423/34 y 435/447 del documento PDF]) arrojaría algún indicador en ese sentido.

En ese ámbito se aportaron copias de las escrituras nro. 321 y nro. 322, ambas del 5 de octubre de 2009, que instrumentaron las transferencias de las unidades 271 y 297 de Fiduciaria Arroyo Dulce SA a nombre del señor F. O. D. En ellas, al reseñarse los antecedentes del dominio que correspondía a la fiduciaria, aunque, como sería de esperar, figura totalmente ausente la cesión que los inversores fiduciantes realizaron a favor de las demandadas, lo extraño es que también se omitió toda referencia a las condiciones del contrato de fideicomiso, según las cuales la fiduciaria Arroyo Dulce SA debía transmitir el dominio de las unidades a los inversores fiduciantes y/o sus beneficiarios (cfr. artículos 5.3 y 6.11), y que nada se indicó respecto del derecho de los adquirientes a la propiedad de las unidades. La investigación del delito que involucró al presidente de la sociedad fiduciaria –R. Á. R.– concluyó el 10 de septiembre de 2018 por extinción de la acción penal sin otras novedades, producto del cumplimiento de las condiciones establecidas al acordarse la suspensión del juicio a prueba (v. aquí, pág. 1557 del documento PDF).

En cuanto a la unidad funcional 81, siquiera allí se agregó la escritura que posibilitó la inscripción de del dominio a nombre de terceros (O. R. B. y P. A. M., nro. 297 el 3/7/2015; v. informe de la pág. 2616).

xii.a) Cabría agregar a lo que llevo dicho que tampoco se acreditó que concurra una relación de consumo entre las demandadas C., cedentes de las unidades, y los señores B. y Be., cesionarios de esos lotes y de los otros involucrados en estas actuaciones judiciales, que permita acudir al principio protectorio del consumidor para ampliar al ámbito de la tutela y, por ese camino, alcanzar la responsabilidad de otros sujetos intervinientes en la contratación. A esa omisión se agregaría que la operación incluyó la adquisición de un número importante de lotes (5) del proyecto inmobiliario, por lo que tal circunstancia constituiría un elemento adicional que conspira contra un entendimiento como el señalado, puesto que tal extremo permitiría descartar la presencia de un “destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social” en los términos del artículo 1º de la Ley 24240 y, producto de esto, la imposibilidad de juzgar el entuerto no solo a partir del estatuto base del consumidor, sino de conformidad con las regulaciones legales posteriores a la formación de la relación jurídica más beneficiosas para el consumidor (cfr. artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, última parte).

xii.b) Adicionalmente, al menos de pasada, relacionado con la unidad funcional nro. 43, en contra de la verificación de la noción de destinatarios finales indispensable para ingresar en el ámbito del régimen de los consumidores, cabría mencionar que los propios reclamantes invocaron la frustración de una operación de enajenación del lote a un tercero en el que construyeron una casa a estrenar (v. págs. 11/18 y 391, testimoniales de las págs. 1536 y 1537, y el informe pericial de las págs. 1574/5).

En esta dirección del pensamiento, asimismo podría ser señalado que, por más que tampoco podría descartarse la presencia de una inevitable conexidad contractual entre el contrato de fideicomiso y la cesión de la posición jurídica de beneficiario instrumentada bajo el acuerdo que las partes denominaron cesión de derechos, tal extremo no alcanzaría para intentar profundizar acerca de la posibilidad de entender habilitada acciones directas entre los sujetos integrantes de la red conformada a partir del contrato de fideicomiso.

xiii) En definitiva, para la responsabilidad contractual, la base del deber de responder se funda en el incumplimiento de una obligación preexistente.

El contratante cumplidor tiene derecho a ser resarcido por el sujeto incumplidor. Para esto, sin embargo, deben concurrir los presupuestos de la responsabilidad civil. No es suficiente la resolución para ser acreedor de un derecho resarcitorio, ya que no se configuraría tal situación cuando, por ejemplo, no se acredita el daño o los perjuicios no son imputables al incumplimiento de la parte contraria (cfr. Sánchez Herrero, Andrés, Tratado de la resolución de los contratos por incumplimiento, La Ley, t. II, pág. 103 y sgtes., Morello, A. M., Indemnización del daño contractual, 2da. edic., Abeledo Perrot, pág. 137 y sgtes.).

A la luz de lo expuesto, no solo entiendo que el encuadre legal efectuado en el pronunciamiento apelado no ha sido el adecuado, porque, de haberse acertado en esa operación, hubiera llevado a un examen de la cuestión diverso, sino que, a su vez, la frustración del contrato no debería ser imputable a las subcedentes, al menos según lo que puede inferirse de las constancias de la causa en función de los insuficientes elementos de juicio aportados.

xiv) Por lo tanto, considero que debería admitirse la apelación interpuesta por la señora M. P. C. y la señora M. C. y, en consecuencia, rechazarse el reclamo patrimonial deducido por los señores B. y Be. contra las recurrentes.

Esta conclusión, a su vez, determina la inoficiosidad de avanzar con el examen de los restantes agravios.

2) Las costas por las pretensiones deducidas contra M. P. y M. C.

i) Tal como debería de ser dirimida la controversia si mi voto llegara a ser compartido, en oposición a la postura esgrimida en la expresión de agravios por los demandantes, también la pretensión de daños entablada en forma subsidiaria contra M. C. y M. P. C. tendría que ser desestimada.

ii) Por lo tanto, derivación de la adecuación que dispone la norma del artículo 279 del Código Procesal debido al rechazo en todos sus términos de la pretensión entablada por los actores contra las señoras Mariana y M. P. C., los gastos del juicio relacionados con dicho aspecto del entuerto deberían ser afrontados por los litigantes vencidos en toda su extensión, producto del principio general que rige en la materia sobre la base del hecho objetivo de la derrota y la ausencia de mérito suficiente para mitigar sus efectos (art. 68 del CPCyCN).

3) Conclusión

Siempre que mi voto sea compartido por mis distinguidos compañeros del tribunal, debería admitirse la apelación deducida por la señora M. P. C. y por la señora M. C. y, en consecuencia, revocarse la sentencia recurrida en la medida que fue objeto de agravio, por lo que correspondería el rechazo de la demanda de daños entablada por los señores B. y Be. contra las apelantes, con costas de ambas instancias a cargo de los vencidos (cfr. arts. 68, primera parte, 69, 164 y 279 del CPCyCN).

Los doctores Trípoli y Díaz Solimine expresaron:

Adherimos en términos generales al voto del Dr. Converset.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: Admitir el recurso de apelación articulado por M. P. C. y por Mariana C. y, en consecuencia, desestimar la demanda de daños y perjuicios entablada en su contra por los señores B. y Be., con costas de ambas instancias a cargo de los actores vencidos (cfr. artículos 68, primera parte, 69, 164 y 279 del CPCyCN).

La regulación de honorarios queda diferida para una vez que se determine la retribución correspondiente a las tareas cumplidas en la instancia de grado.

La sentencia se suscribe en forma electrónica, de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Juan M. Converset. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine.