Voz: Consorcio de Copropietarios

C. de P., A. A. … c. A., P. M. s/rendición de cuentas (ordinario)

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 23 días de junio de Dos mil Veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “C. DE P. A. A. … C/ A., P. M. S/ RENDICIÓN DE CUENTAS (ORDINARIO)” Expte. Nro. CIV 64.384/2018, respecto de la sentencia de fs. 377/384, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.

A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. a. El Consorcio de Propietarios del edificio de la calle A. A. … de esta ciudad, reclamó la rendición de cuentas al exadministrador P. M. A. Dijo que ocupó tal función desde el 11.11.2014 hasta el 30.4.2018, habiendo rendido tales cuentas sólo respecto de los ejercicios de los dos primeros años, restando pues los comprendidos en los años 2015/16 y 2016/17 y 2017 hasta 2018, al mes de su remoción.

b. El demandado resistió esta pretensión al contestar demanda; expuso que nada debe rendir respecto del período 2015/2016 pues esas cuentas fueron aprobadas por la asamblea de copropietarios oportunamente celebrada, sin que se haya impugnado la misma de nulidad, período que se adujo cuestionado por la actora sin que las cuentas hayan sido aprobadas (v. fs. 215/234). También reconvino, pretensión que fue desestimada en este proceso (v. fs. 239).

c. La sentencia dictada en fs. 377/384 estimó la demanda y condenó al demandado P. M. A. a que en el plazo de veinte días rinda cuentas de manera documentada y detallada de su gestión desde el mes de octubre de 2015 hasta el mes de noviembre de 2016 inclusive, bajo apercibimiento de tener por aprobadas las que presente el actor, en todo aquello que la demandada no acredite que son inexactas. Impuso las costas del proceso al accionado y difirió la regulación de honorarios.

Este pronunciamiento fue apelado por el demandado en fs. 385.

El escrito de expresión de agravios luce en fs. 393/4 y contestado el traslado por su contraria en fs. 396/99.

El quejoso se agravia de la condena a rendir cuentas y de la imposición de costas a su cargo.

II. Preliminarmente, en razón de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, evaluaré cuál resulta la ley aplicable a la cuestión traída a decisión judicial.

Dado que los períodos cuya rendición se reclamó son posteriores a la entrada en vigor del CCCN, estimo que la norma aplicable es aquella vigente con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994).

También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).

III. Se ha denominado rendición de cuentas, en general, a la obligación que contrae quien ha realizado actos de administración o de gestión por cuenta o en interés de un tercero y en cuya virtud debe suministrar a éste un detalle circunstanciado y documentado acerca de las operaciones realizadas, estableciendo eventualmente, el saldo deudor o acreedor resultante en contra o a favor del administrado o gestor (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, tomo IV, pág. 256).

Desde el punto de vista procesal, el juicio de rendición de cuentas, previsto por el cpr 652 a 657, se encuentra dividido en dos o tres etapas diferenciables, según diversos criterios.

En la etapa inicial se evalúa la existencia o no de la obligación misma de rendir cuentas, vinculada sustancialmente a la gestión o administración de intereses, negocios o patrimonios ajenos.

Superada esa primera etapa, y juzgada la existencia de la obligación del demandado de rendir cuentas, el proceso avanza hacia el cumplimiento de esa prestación, mediante la presentación de las liquidaciones y la documentación acreditante vinculado al objeto administrado o negocios fundantes de aquélla.

La operatividad de una tercera etapa es eventual, y emerge en caso que existan saldos insolutos que deben ser cancelados por el obligado, derivando pues en la ejecución de sentencia.

En esa inteligencia se ha sostenido que el proceso de rendición de cuentas tiene tres etapas: en la primera se discute la obligación de rendir cuentas; en la segunda, si se declara procedente la rendición, se controvierten las cuentas rendidas, y la tercera corresponde al cobro del saldo que arroja la rendición de cuentas. A la primera se le aplica el trámite correspondiente el proceso sumario –ordinario– (cpr 652), a la segunda, el correspondiente a los incidentes (cpr 653) y a la tercera, el proceso de ejecución de sentencia (cpr 409, 656 y 502) (CNCiv. Sala M, 6.9.91, Mazoni de Yacopino c/ Abeijon s/ cobro).

Por otro lado, se ha juzgado que el proceso de rendición de cuentas, en el cual una de las partes exige a la contraria el cumplimiento de una obligación de hacer, que consiste en que le brinde un informe detallado de su gestión, consta de dos etapas estrechamente vinculadas: la primera, está referida a establecer si existe o no obligación por parte del demandado a rendir cuentas y, la segunda, se inicia cuando el demandado reconoce tal obligación, o bien el juez mediante la sentencia, que se encuentra firme, establece que se debe rendir cuentas (CNCiv. Sala F, 28.8.97, Mourelle Hernán José c/ Maourelle Alberto Miguel s/ Rendición de Cuentas).

La disquisición acerca de la existencia de dos (como postuló el a quo) o tres etapas en este tipo de procesos es casi académica, y no afecta el desarrollo del estudio del pleito, resultando sólo relevante obtener de esa explicación que la primera labor analítica de ese pronunciamiento fue juzgar la existencia o no de la obligación de rendir cuentas.

IV. Aclarado ello, comenzaré por destacar que las manifestaciones formuladas por el apelante no alcanzan, en puridad, la estatura de una expresión de agravios audible, en los términos del cpr 265 y 266.

Con gran claridad, se ha sostenido que la ley pide, con la finalidad de mantener el debate en un plano intelectual antes que verbal, que la crítica dirigida a la sentencia sea concreta, lo cual significa que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente y que forme la base lógica de la decisión. Efectuada esta labor de comprensión, incumbe luego a la parte la tarea de señalar cuál punto del desarrollo argumental mismo ha incurrido en una errata en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, que llevará al desacierto ulterior concretado en el veredicto. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, antes que tener éxito en su reclamo, se disipa en una continuada contradicción respecto de todo el desarrollo expresivo del magistrado, haciendo tal fatigoso como incompleto su reclamo, y por ello cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la sentencia todavía no examinada (CNCom, sala D, abril 24-984, Persiani e Hijos, José c/ Productos Pulpa Moldeada S.A.).

En efecto, el accionado ha plasmado sí su desagrado con la solución del juez de grado, mas no ha vertido eficazmente la crítica concreta y razonada del fallo que considera equivocada. Su mera disconformidad, o bien la reedición de cuestiones formuladas en los escritos constitutivos del proceso o en el curso de la litis no suple tal deficiencia.

Sin embargo, dado el alto valor que este Tribunal tiene respecto del acceso a la Justicia, así como del efectivo ejercicio de las instancias del proceso, habré de avanzar sobre el estudio de los cuestionamientos efectuados.

Dicho lo anterior, cabe destacar que la demanda solicitó la rendición de cuentas de tres períodos: 2015/2016, 2016/2017 y desde el 2017 hasta la remoción del administrador en 2018.

La condena aparece dispuesta sólo respecto del período 2015/2016. Esto no fue materia de remedio de aclaratoria o recurso de apelación de la actora, por cuanto cabe considerar consolidado este aspecto temporal del pronunciamiento.

Con lo cual la cuestión se reduce al argumento si las pretensas cuentas que habrían sido puestas a consideración de una asamblea de propietarios pudo aprobarlas tácitamente, como adujo la demandada; o bien si esto se encuentra acreditado en autos.

El juez de grado rechazó oportunamente este argumento en el sentido que no surge de las constancias de autos que en la asamblea del 29.11.16 hubiere operado una aprobación tácita con base en el artículo vigésimo segundo del Reglamento de Copropiedad (no en el código de rito como erróneamente aludió el a quo).

Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación ha superado el amplio debate acerca de la naturaleza jurídica del Consorcio de Copropietarios, inclinando la normativa hacia su consideración como persona jurídica (CCCN:148-h). Desde esta perspectiva, cabe la aplicación al respecto de la teoría del órgano que impera en nuestro Derecho respecto de este instituto, y establecer que la asamblea de copropietarios es pues el órgano de gobierno, y como tal no es un órgano permanente, sino que debe constituirse según convocatoria y sesionar conforme el quórum y mayorías correspondientes. Los requisitos para la constitución de la asamblea son solemnes, y condicionan así la legalidad y legitimidad de sus decisiones: sin ellos no hay asamblea y sus actos emanados sin quórum para sesionar pueden ser reputados nulos de nulidad absoluta o inexistentes (según el caso) en una sentencia judicial.

Las decisiones celebradas por la asamblea en su carácter de órgano de gobierno del consorcio deben ser volcadas en actas que se integran al libro pertinente.

El acta de la decisión asamblearia es el instrumento que acredita la actividad desplegada por el órgano de gobierno y acredita, entre otras cosas, la deliberación, tratamiento del orden del día y decisiones (CCCN:2062), su redacción e incorporación al libro correspondiente es obligatoria.

El demandado expuso que, según el reglamento de copropiedad establece en su artículo vigésimo segundo, existió una aprobación tácita de las cuentas por él ofrecidas.

Ahora bien, llama la atención la omisión –de ambas partes– del acta de la mentada asamblea del 29.11.2016 (citada asimismo en el acta de fs. 8), donde las cuentas ofrecidas por el accionado –según se expuso en la demanda– no fueron aprobadas, pues se le requirió especificaciones respecto de cuatro rubros específicos. Según se sostuvo en el escrito de inicio, se instruyó al demandado para que complete o integre su rendición con la documentación faltante en un plazo con vencimiento del 9 de diciembre de 2016, debiendo a tal fin convocar a una asamblea general extraordinaria (sic) para el tratamiento de la rendición objetada oportunamente (v. fs. 143).

El accionado otorga a lo resuelto en esa asamblea un resultado totalmente distinto: allí se habría agotado el debate pues se habrían aprobado tácitamente las cuentas aportadas del período en cuestión.

Empero, establecer quién estaba en mejores condiciones de aportar esa documental se inclina en cabeza del demandado, a poco que se advierta que habiendo sido presentada la demanda en fecha 8.11.18 (ver cargo de fs. 158 vta.), el demandado entregó el libro de actas –según refiere en el instrumento notarial que luce en fs. 190/191– en fecha 17.10.2019; es decir con posterioridad al inicio del pleito, junto con otros libros y demás documentación allí detallada.

Véase además que el demandado debía contar con copia del acta de asamblea de tal argüida aprobación para su presentación e incorporación al registro que establece la ley local 941 en su artículo 12 inc. b.

Es decir que de haberse constituido una asamblea general ordinaria que hubiere aprobado, aun tácitamente, aquellas cuentas, y establecer el régimen de quórum y mayorías, en primera o segunda convocatoria, era el demandado quien tenía no sólo la carga de probar el extremo que introdujo en el debate del pleito, sino que contaba con el libro de actas en su poder al momento de la controversia (arg. cpr 377 y su doctrina).

Esto se condice con el reclamo del consorcio, mediante el consejo de administración y de quien éste delegó diligenciar a un copropietario, en el requerimiento de tal acta (v. fs. 52).

Es que la obligación de rendir cuentas comprende la presentación de una cuenta no solamente clara y detalladamente explicativa, sino también documentada.

La obligación de rendir cuentas no puede ser suplida por el mero aporte de documentos (facturas, tickets, recibos, y demás instrumentos) sin un adecuado detalle de las cuentas de las columnas del “Debe” y “Haber” a fin de establecer el correlato de los ingresos, egresos y saldos de las operaciones detalladas y respaldadas con esas piezas documentales (conf. mi voto como vocal subrogante en la Sala D de esta Cámara, en el expediente nº 50439/2004/1 “Burgos Cabrejos c/ Salazar s/ rendición de cuentas”, del 1.2.2021).

Desde esta perspectiva, la no observación y –consecuentemente– aprobación de las cuentas cuya rendición en definitiva se reclamó al demandado, no ha sido acreditado aun en base al extremo previsto por el citado CCCN:862.

En definitiva, las pretensas quejas no son más que una reedición de cuestiones ya debatidas y tratadas por el primer judicante en autos, sin que se aporten elementos que permitan arribar a una decisión distinta en cuanto a la obligación de rendir cuentas en el período cuestionado (conf. CCCN:2067e Ley CABA 941:9.a, d, f, k y cc.).

En cuanto a las quejas vinculadas con la imposición de costas, estimo que tal temperamento es ajustado a la solución arribada en el pleito, ya que consulta lo dispuesto por el cpr 68 y el principio objetivo de derrota allí previsto.

V. Las costas de Alzada deben ser impuestas, asimismo, al demandado perdidoso (arg. cpr 68 y su doctrina).

VI. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo rechazar las quejas esgrimidas y confirmar la sentencia de grado.

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto en fs. 385 y, en consecuencia, confirmar la sentencia. Con costas de Alzada a cargo de la demandada vencida (arg. cpr 68 y cc.). II. Diferir la regulación de los honorarios hasta tanto se encuentren determinados los de la instancia anterior. III. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.

Cons. de Prop. Sarmiento … c. C., R. J. s/ rendición de cuentas

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONS DE PROP SARMIENTO … c/ C., R. J. s/ RENDICIÓN DE CUENTA” respecto de la sentencia de fecha 27 de Junio de 2024 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. Gabriela Mariel Scolarici – el Sr. Juez de Cámara Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Jueza de Cámara Dra. Beatriz A Verón.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:

I. La sentencia de grado dictada con fecha 27 de junio de 2024 admitió la impugnación formulada por el Consorcio accionante disponiendo que en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal, el Consorcio practique sus cuentas y operaciones contables. Asimismo, rechazó el pedido de sanciones formulado por el demandado, imponiendo las costas al accionado y difiriendo la regulación de honorarios para una vez que exista liquidación aprobada y firme.

II. Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte demandada a fs. 284/290 y fs 292. Corrido el traslado de ley obra a fs. 295 el responde de la contraria.

Con fecha 9 de octubre de 2024 se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Breve reseña de los hechos

Motiva el inicio de las actuaciones la demanda incoada por el Consorcio de Propietarios del Edificio de la calle Sarmiento … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por rendición de cuentas y cobro de pesos si correspondiere contra R. J. C.

Relata la pretensora que el demandado fue designado como administrador del consorcio por un período de seis meses, el cual se extendió desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Afirma que una liquidación de expensas, tal como la que se distribuyó entre los copropietarios, no es una rendición de cuentas per se, por cuanto para poder emitir opinión y aprobar o no su gestión debe encontrarse respaldado cada rubro con su correspondiente documentación.

Manifiesta que con motivo de esta conducta omisiva le cursó al accionado una carta documento a fin de que aporte la documentación necesaria donde surja un resultado claro referido al importe final del ejercicio y que todas las partidas de gastos se encuentren justificadas en legal forma con sus respectivos comprobantes, tras lo cual al no obtener respuesta alguna, inicia la presente acción, a fin de que el accionado rinda cuenta documentada de toda su gestión y restituya los fondos que eventualmente adeude al consorcio.

IV. Agravios

Los cuestionamientos del accionado se basan sustancialmente en la errónea apreciación de la prueba por parte del sentenciante de grado, señala que la parte actora reconoce que retiró la documentación el 09/05/2017 –10 días después de terminada la gestión y que con fecha 09/10/2017–, retiró otra documentación que había sido dada originalmente en copia.

Señala que la actora inicia en el año 2019 la demanda denunciando que no se había entregado documentación ni rendido cuentas.

Remarca el quejoso que no se tuvo en cuenta la documentación digitalizada con fecha 24-11-2021.

Indica que en la Audiencia celebrada el 13/05/2021, la parte Actora reconoció que había recibido la documentación del consorcio y que se habían rendido cuentas y les había entregado la liquidación final a 9 días de haber cesado el mandato, como así también el “estado de cuentas” que en ningún momento la actora indica que hay diferencias dinerarias; y la pericia contable indica que las cuentas fueron exactas.

Que con los recibos de haber recibido la documentación, la actora pretendía un balance, que ya había sido hecho y denunciado en el expediente en el fuero comercial y agregado “ad effectum videndi” digitalizado.

Aclara que “origen y aplicación de fondos” es lo mismo que rendición de cuentas; pero “flujo de caja” es exclusivamente cuanto ingresa – y todo ello fue rendido – en autos: a) La estadística de gastos por rubros (origen y aplicación de fondos) – que ya lo había hecho en mayo de 2017; b) El Balance desde octubre de 2016 a abril de 2017 – El activo y el pasivo – que ya lo había hecho en mayo de 2017; c) El detalle de los movimientos de caja en forma diaria y mensual; d) En otro expediente obran las facturas por abonar y los cheques emitidos por pagar, denunciando que la experta indicó que las cuentas cuadraban.

Remarca que cumplió con la entrega de documentación y rendición de cuentas en tiempo y forma y este extremo alega el recurrente fue reconocido por la actora en la audiencia del 13-5-2021, por ello entiende que no tiene sentido la exigencia de la rendición de cuentas, pues ha recibido las cuentas en forma documentada.

Enfatiza que no se evaluó el resultado de la pericia contable, ni el estado de disgregación que tenía el consorcio al momento de asumir, sin documentación alguna y sumido totalmente en la irregularidad.

Señala que pese a que hay un documento que indica que la actora retiró toda la documentación y las cuentas, el juez interpreta que es el demandado quien hizo caso omiso a la manda, cuando en realidad fue la actora.

Que en la liquidación final del 04/2017 se ponga el nombre de “Borrador” no implica que las cuentas de dicho periodo no se hayan rendido, pues en definitiva es la liquidación de 04/2017 que la actora no ha indicado cual fue el perjuicio, pues no ha indicado “duplicación” de pagos y/o diferencias numerarias.

Afirma que las impugnaciones consistieron en que el “formato de las expensas” no era el exigido por el GCBA o que faltaba el número de teléfono de la Cía. de Seguros contra incendio.

Finaliza sosteniendo que conforme a la pericia contable las cuentas cuadran y que si la actora posee el libro de actas, el libro de ascensores, la documentación del edificio – no se entiende el reclamo; y si es un problema de sumas y restas; la experta ha indicado que no falta dinero.

Solicita se revoque la sentencia dictada la imposición de costas.

En la ampliación de su queja de fs. 292 el recurrente insiste en la aplicación de una multa por temeridad en el obrar por parte de la accionante.

V. Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VI. Por una razón de orden metodológico, corresponde analizar en primer término el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 265 del Código Procesal, en función de lo solicitado por la parte actora en su contestación de agravios.

Sabido es que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 18/3/2021 Expte N° 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

Este Tribunal ha sostenido que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Ídem, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem Id, 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Id; id, 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos; entre muchos otros).

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto, Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).

Este Tribunal se ha guiado siempre por un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el art. 265 de la ley adjetiva, por entender que tal directiva es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la antes citada norma con la garantía de defensa en juicio, de raigambre constitucional (Conf. CNCiv. esta Sala 18/3/2021 Expte. N° 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/División de Condominio”; ídem 13/5/2021 Expte. N° 18216/2015 “Nesi Mariano Gaston c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; ídem 3/3/2022, “Ramos, Jorge Alejandro c/ Trenes de Buenos Aires s/daños y perjuicios”).

Por ello, aun cuando pudiera considerarse que los escasos fundamentos impetrados configuran un mero desacuerdo con el decisorio y que las quejas no cumplen en rigor con todas las imposiciones del mentado art.265, procederé a la consideración del planteo a fin de satisfacer los cuestionamientos del recurrente y garantizar el derecho de defensa en juicio de indudable raigambre constitucional.

VII. Rendición de cuentas

Toda persona que haya administrado bienes, gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o que haya ejecutado un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley o el que tenga derecho a examinarlas lo eximan expresa o tácitamente.

Rendir cuentas de una gestión, es informar al dueño del negocio o interesado en él de todo lo que se ha hecho en su interés, determinando y detallando los pasos realizados, para establecer la situación jurídica entre el gestor o administrador y el dueño del negocio. Es pues, presentar al “dominus negotii” la descripción gráfica de las operaciones efectuadas, acompañada de las informaciones aclaratorias y necesarias y de los respectivos comprobantes (conf. Fontantarrosa, Rodolfo O. “Derecho Comercial Argentino, 1: parte general”, 1995, Ed. Zavalía, p. 385).

La rendición de cuentas es el estado descriptivo verbal o escrito, respaldatorio con la pertinente documentación tendiente a demostrar en partidas correspondientes al debe y al haber la verdad de los hechos y resultados de orden patrimonial a que se ha llegado en una negociación en la que se ha actuado por cuenta ajena (Colombo Carlos J. – Kiper Claudio M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (anotado y concordado), La Ley, Buenos Aires, T. VI, 2006, pág. 252).

Quien acepta el mandato se obliga por ello mismo, aun en ausencia de toda estipulación a ese respecto, a rendir cuentas de su gestión (Spota, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos, La Ley, Buenos Aires, 2009, t, VII, p. 188; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, 9ª edición, actualizada por Alejandro Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. II, p. 445).

Particularmente en el caso del administrador de un consorcio de propiedad horizontal, está obligado a rendir cuentas, en tanto administra bienes y realiza actos o gestiones por cuenta y orden de un tercero –el consorcio– (arts. 860, inc. “a” y “c”, 2067, inc. “e” y “j”, CCCN).

El detalle de las operaciones realizadas durante el período que abarca la rendición de cuentas permite que los copropietarios se informen sobre la situación financiera del consorcio en ese lapso (Peralta Mariscal, Leopoldo L., “Rendición de cuentas del administrador del consorcio de un edificio sometido a propiedad horizontal que cesó en sus funciones”, La Ley, publicado el 11/3/2010, Cita: TR LALEY AR/DOC/983/2010).

Durante su desempeño, además de realizar una rendición de cuentas al cierre de cada ejercicio (conf. arts. 861, inc. “b”, 2067, inc. “e”, CCCN), el administrador debe presentar una rendición de cuentas final, en el caso de renuncia o cesantía, junto con la documentación pertinente.

La rendición de cuentas final del administrador, en el caso de renuncia o remoción, debe ser documentada (art. 2067, inc. “j”, CCCN).

En lo específico, el artículo 859 del Código Civil y Comercial indica que debe ser hecha de modo descriptivo y documentado, incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión, acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, como así también concordar con los libros que lleva quien las rinda –de corresponder–.

Es decir que, la rendición de cuentas no implica solamente entregar la documentación correspondiente al consorcio – (art. 2067, inc. “j”, CCCN) sino que debe realizarse una presentación clara y precisa de la que se desprendan los ingresos y egresos del consorcio, el eventual saldo resultante, como así también la documentación respaldatoria correspondiente que avale dichas conclusiones.

Por ende, debe contener las explicaciones, justificaciones y comprobantes necesarios, como así también mostrar los procedimientos y resultados de la gestión.

Se ha sostenido que la rendición de cuentas debe ser instruida y documentada y presentar una ordenada forma descriptiva de todas y cada una de las operaciones realizadas, exponiendo la explicación clara de cada negocio, las razones de las inversiones, las circunstancias favorables o desfavorables y los resultados. Estos extremos no se satisfacen con el envío o resumen, o la puesta a disposición de los libros de comercio, o la exposición sinóptica, limitada a operaciones aritméticas o de contabilidad. Supone una cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituye el debe y el haber, justificadas documentalmente con los respectivos comprobantes (Ricardo Luis Lorenzetti, Código civil y comercial de la nación comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, Tomo V, página 336).

La Corte Federal ha precisado que el proceso de rendición de cuentas consta básicamente de dos etapas –claramente distinguibles, aunque reconocen una estrecha vinculación– la primera consiste en establecer si existe o no la obligación de rendir cuentas y, en caso afirmativo, se inicia la segunda, donde tiene lugar la presentación de la liquidación documentada y la formulación de eventuales impugnaciones, que termina con la resolución que la aprueba, en tanto la repute exacta. Ese ha sido el temperamento adoptado por nuestro más alto tribunal en varios antecedentes (CSJN, Fallos: 319:2063, 322:2263, 332:1688). Restando una eventual tercera etapa referida al cobro, de corresponder, del saldo que arroje el cálculo (Conf. CNCiv. Sala A, 25/4/2023 “Cons. Emilio Mitre 451/67 c/ Achával, Irene s/ rendición de cuentas).

En los presentes si bien el demandado no controvirtió la obligación de rendir cuentas las partes discrepan en relación al efectivo cumplimiento de la rendición de cuentas reclamada y el modo en que debió haber sido cumplida.

Invoca el recurrente que no se tuvo en cuanto la documental adjunta con fecha 24-11-2021 donde consta la documentación entregada por su parte a la administradora del consorcio demandante con fecha el 9-5-2017, de la misma se desprende entre otros faltantes, que se recibió un borrador de las expensas de los gastos efectuados en abril de 2017 pero no la liquidación final.

Asimismo con fecha 9-10-2017 surge la entrega de otra documentación en la que se deja asentado que faltan expensas del mes de marzo de 2017 y que todos los comprobantes son a verificar

En el marco de las presentes actuaciones y de la audiencia celebrada con fecha 13-5-2021 se acordó que “el demandado se compromete a entregar en el plazo de 7 días al consorcio accionante la rendición de cuentas de como accedió a la liquidación final y el consorcio se compromete a que para el plazo de 30 días de una vez recibida dicha rendición a convocar a una asamblea a fin de aprobar o no la misma”.

En virtud de ello con fecha 17-5-2021 el demandado adjunta lo que define como el flujo de ingreso y egreso de fondos, aporta distintas liquidaciones de expensas y un balance, pero sin incluir el mes de abril de 2017 porque la empresa Sistemas Administrativos S.A. no habría procesado el mes de ABRIL de 2017 aportando a su vez un borrador de ese periodo.

La contraria consideró entre otras inconsistencias, que no se encontraba registrada la cuenta corriente bancaria del Consorcio, que contaba con un saldo de $ 1.151,63 al 31/03/2013, de acuerdo a los resúmenes del Banco Santander que adjuntó por ello entiende que la información aportada no reúne los requisitos mínimos para ser considerada una Rendición de Cuentas.

Abierta la causa a prueba y efectuada la prueba pericial contable de fecha 27-5-2022 la experta señaló que no se le exhibieron Libros Cajas y/o Administración que contengan registros del período en el que se desempeñó el demandado.

Aclara la que al momento de la compulsa se exhibieron liquidaciones de expensas junto con comprobantes de los meses de 12/2016, 01/2017 y 02/2017 razón por la cual lo requerido sólo puede realizarse sobre dichos períodos.

La profesional interviniente en autos resume lo observado de las liquidaciones ut supra indicadas y efectúa diversas observaciones respecto de comprobantes “no vistos” en las mencionadas liquidaciones.

Atento lo requerido y a fin de expedirse sobre los puntos propuestos reliquida los períodos que abarcan desde 11/2016 a 03/2017 pero respecto al periodo 04/2017 manifiesta que no lo incluye, pues sólo obra un borrador de dicha liquidación.

De las liquidaciones del demandado (ingresos / egresos) se descuentan los gastos con observancias, informados precedentemente, obteniendo nuevos saldos finales. Remarca que no es posible determinar el saldo final, atento no contar con la totalidad de elementos para la obtención del mismo.

Indica los Libros exhibidos por la Administración actual del Consorcio demandante: Libro Registro de Firma de Copropietarios Nº1, rubricado el 28/04/10 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 46 páginas, usadas de la nro. 1 a 16; Libro de Registro de Propietarios Nº 1, rubricado el 14/12/17 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 36 páginas, usadas de la nro. 1 a 9. Libro de Actas Nº 1, rubricado el 13/01/55 por Ministerio de Hacienda – DGI; consta de 192 páginas, usadas totalmente con Actas desde 14/12/55 hasta 25/03/21. Libro de Actas Nº 2, rubricado el 18/05/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 200 páginas sin uso. Libro de Administración Nº 2, rubricado el 01/12/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 500 páginas usadas desde nro. 3 (05/2017) hasta nro. 117 (01/2022). Libro de Órdenes Nº 1, rubricado el 01/10/09 por Vida Levy – Coord. Rúbrica de Doc. Laboral – DGPT; consta de 40 páginas, usadas de la nro. 1 a la 3. Libro laboral por sistema de Hojas Móviles, Tomos Nº 4 de fs. 121 a 170 rubricado l 15/05/19 y Nº 5 de fs. 171 a 270 rubricado el 30/11/20.

Expone que de las copias de liquidaciones de expensas efectuadas por el demandado, suministradas al momento de la compulsa y agregadas en autos por el accionado, surge que las mismas no cuentan con todos los requisitos dispuestos por el art. 10 de la Ley 941.

A fs. 229/230 obra el pedido de explicaciones e impugnación al dictamen por parte de la actora y a fs. 227/228 se hallan las manifestaciones del demandado al informe pericial referidas a la inconducta de la actora.

La experta responde con fecha 14-10-2022 y manifiesta que al carecer de comprobantes respaldatorios de los gastos liquidados en los meses 11/2016, 03/2017 y 04/2017, la experta no pudo efectuar la corroboración de los mismos y ratifica lo ya informado que “…no se incluye 04/2017 atento sólo obrar un borrador de dicha liquidación…”.

Indica en su contestación, la profesional contable que al carecer de base documental suficiente, no puede dar respuesta completa o efectuar el cálculo que se le solicita, aunque eso sea primordial para el juicio como interpreta la accionante.

Que no obstante, las carencias documentales que se presentan en el caso de autos, la experta informó todo aquello que pudo verificar.

Reitera las falencias de requisitos del art. 10 de la Ley 941, y que se ha verificado que no incluye saldos y/o movimientos de la cuenta bancaria y no detalla pagos, ni datos de seguros.

Cabe destacar que la valoración de la prueba pericial debe realizarse conforme las pautas generales del art 386 CPCC, y con las especificaciones dadas por el art. 477 CPCC –norma cuyo contenido concreta las reglas de la “sana crítica en referencia a la prueba pericial–.

Esta consideración predica que la sana crítica aconseja frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor peso aceptar las conclusiones del perito, no pudiendo el sentenciante apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del perito idóneo; extremo que le estará permitido si se basa en argumentos objetivos que demuestren que la opinión del experto se encuentra reñida con principios lógicos y máximas de experiencia, o que existan en el proceso elementos probatorios de mayor eficacia para provocar convicción sobre los hechos controvertidos. En base a las pautas referidas precedentemente, considero que las conclusiones arribadas por la perito de oficio a través de su dictamen y en su contestación de fs. 663 deben ser admitidas habida cuenta de su concordancia con las reglas de la sana crítica y de las que no hallo motivos para apartarme.

En el caso no cabe soslayar que el demandado debía realizar un informe describiendo, de manera detallada y documentada, las erogaciones e ingresos por todo el lapso comprendido desde “el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017” pese a las esfuerzos argumentales del recurrente en torno a la documentación presentada por su parte como la descripta y analizada por la experta, no cabe tener por efectuada una rendición final de cuentas, por lo que deberá practicarse en debida forma.

Coincido con la solución propiciada por el distinguido colega de la instancia de grado, haciendo saber al recurrente que la entrega de la documentación descripta y respecto de la cual insiste en esta instancia, no implica una rendición de cuentas documentada y, por lo tanto, no puede tenerse como presentada.

El emplazado, al finalizar su gestión, además de entregar la documentación del consorcio, debió presentar la rendición final de cuentas que a la luz de la prueba colectada no aconteció.

Es que, como se dijo, la rendición de cuentas consiste en la explicación detallada de los egresos e ingresos, de forma de comprender el movimiento de fondos durante todo el periodo de gestión, lo que debe estar, además, adecuadamente respaldado.

De conformidad a lo establecido en el art 655 del CPCC se debe acompañar la documentación correspondiente para que puedan ser conocidos todos los pasos y resultados de la gestión realizada de acuerdo a su naturaleza y particularidades. Es decir, debe contener una relación de hechos y explicaciones sobre la actuación del cuentadante (cfr. Fernández-Gómez Leo, “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, 1986, T. II, p. 199, en igual sentido Colombo, “Código Procesal Anotado”, T. IV, p. 534; Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. VI, p. 267).

Las circunstancias de no requerirse formas especiales o determinadas no exime de dar la explicación clara de cada negocio, las inversiones realizadas y los resultados, acompañando la documentación respaldatoria, salvo la excepción contemplada en la última parte del artículo en estudio.

No bastan las cuentas restringidas a operaciones aritméticas ni en forma sinóptica, tampoco es suficiente poner a disposición los datos para que el acreedor los interprete. Señala Arazi que en la rendición de cuentas debe explicarse el modo como se cumplió la gestión, las razones que guiaron cada operación, el criterio que se siguió en cada caso y describirse las circunstancias favorables y desfavorables de dicha gestión, de modo tal que la otra parte quede instruida de todo cuanto le interese y que el juez esté en condiciones de fallar justamente (Arazi, Roland – Rojas, Jorge, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación…”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, T. III, pág. 289)

Al realizar la rendición de cuentas, quien administró un consorcio de propietarios debe munirse de la documentación adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso razonable a efectos no sólo de su presentación sino también de la propia defensa de tal gestión. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 01/10/1999 • LA LEY 2000-C, 741 – DJ 2000-2, 671)

En consecuencia, a la luz de lo precedentemente expuesto, no cabe sino concluir que las piezas documentales agregadas a la causa no contienen una explicación concreta y clara de todas y cada una de las operaciones que el demandado habría llevado a cabo, por ello no es suficiente para tener por satisfecha la obligación de rendir cuentas.

Por consiguiente, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en cuanto ordena al demandado R. J. C., a rendir cuentas de los actos de administración que ejerciera en el período comprendido desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Ello dentro del plazo de quince días, bajo apercibimiento de que si no las rindiere dentro del término fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal.

VIII. Temeridad

El accionado peticiona se considere como temeraria la conducta de la accionante dado que fue cumplida la rendición de cuentas y no haberse planteado un perjuicio concreto al haberse recibido toda la documentación que la habilita a operar desde el mismo día que asumió.

Cabe poner de resalto que la evaluación de la conducta procesal de los litigantes durante el litigio, es otro rol que cumple la jurisdicción y que se dirige a la observancia del deber de buena fe y lealtad procesal en el marco del mismo. Tal como sostiene nuestra distinguida colega Abreut de Begher, las normas procesales, ya sea en forma expresa o implícita, aluden al abuso del proceso. Para el encuadre de una conducta procesal como abusiva, debemos señalar que la misma reviste la característica de reprochable, desmedida. O sea, que nos enfrentamos con el uso inadecuado, irregular y por ende reprochable, sancionable, de un derecho, y ello dentro de la actuación jurisdiccional. “Dice el procesalista Roland Arazi que cuando la ley confiere una prerrogativa, no es para que se haga de ella cualquier uso, pues el legislador ha tenido en vista un objetivo determinado. Toda institución tiene un destino, que constituye su razón de ser; cada derecho está llamado a seguir una dirección determinada que no debe ser sancionada por otra diferente (Josserand, Louis, De l’esprit des droits et de leur relativité [Théorie ditte de l’abus des droits], 2ª ed., Paris, 1939; Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Cód. Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado”, dir. Belluscio; coord. Zannoni, Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 5, p. 53.). Ese es el principio rector en la teoría del abuso del derecho: se abusa cuando se utiliza un derecho torciendo la finalidad para la que fue otorgado” (Abreut de Begher, Liliana E., “El abuso del proceso y la recusación”, L. L. 2005-A, 1022).

El art. 45 del Código Procesal sanciona la conducta temeraria y maliciosa y prevé la posibilidad de imponer sanciones al litigante o a su letrado patrocinante cuando se hubiere incurrido en inconducta procesal genérica, es decir, cuando su proceder hubiere sido contrario a los deberes de probidad, lealtad y buena fe, evidenciado en forma persistente a lo largo del proceso judicial.

Esta norma tiende a sancionar a quienes con las herramientas legales que tienen a su alcance, asumen en el proceso una conducta dilatoria y obstruccionista –malicia–, o bien a quienes formulan defensas o aseveraciones con cabal conocimiento de su sinrazón –temeridad– (cfr. Kielmanovich, Jorge L., en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, tomo I, pág. 129).

La conducta temeraria se configura cuando se litiga convencido de la falta de razón y sabiendo que no se cuenta con protección legal, y es maliciosa cuando se utiliza al proceso en contra de sus fines, obstaculizando su curso (Conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal…”, Tomo 1, págs. 188 y sigs.).

La malicia es la inconducta procesal que se manifiesta en la formulación de peticiones destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o a retardar su decisión (Conf. Palacio, Lino, “Derecho Procesal Civil”, Tomo III, pág. 52).-La norma tiene un fin moralizador, procura sancionar a quienes asuman deduzcan pretensiones o defensas cuya falta de fundamento no pueden ignorar de acuerdo a pautas mínimas de razonabilidad (conciencia de la propia sinrazón) o formulen peticiones en forma arbitraria destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o demorar su decisión (Conf. C.N.Civ., sala H, 21/3/2007, “P. L. B. c/ Cidal S.A. s/ daños y perjuicios”).

Es cierto que debe obrarse con suma prudencia en la valoración de las conductas para considerarlas temerarias y maliciosas con la consiguiente aplicación de sanciones, de modo de castigar solamente aquellos casos en que se traspasan los límites dentro de los cuales deben actuar los litigantes y profesionales, con el adecuado respeto a los deberes de lealtad, probidad y buena fe (Conf. C.N.Civ., Sala G, 27/12/1996, LL, 1997-B, 796), ya que, de no ser así, se habría abierto una brecha peligrosa en la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa en juicio, que debe ser cuidadosamente preservada.

Al constituir un instrumento procesal adjudicado a los jueces para limitar los procederes abusivos, no queda sometida por las disposiciones vigentes a un trámite de sustanciación en el que se requiera un debate entre las partes.

El art. 45 del Código Procesal tutela el principio de moralidad, basamento fundamental de la actuación procesal, la cual debe ser observada por las partes y es deber de los jueces que no se burle. De haber incurrido en alguno de los supuestos apuntados, la consecuente sanción, no importa la violación del principio constitucional de defensa en juicio, sino que por el contrario lo reafirma, porque aquéllas se aplican a quienes pretenden abusar de tal principio y sobre todo de la jurisdicción (Abreut de Begher, Liliana E., “Temeridad y malicia” LL 1990-B, pág. 263 y sigs.).

Si bien la temeridad y malicia son términos utilizados en forma indistinta, el principio directriz que gobierna su ponderación es de carácter restrictivo; en el presente caso no encontrándose en juego situaciones de obstrucción o dilación del curso del proceso, no concurriendo en autos los elementos característicos enunciados y requeridos por la normativa legal, cabe desestimar la petición.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al Acuerdo:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

El Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

III. Diferir la regulación de honorarios hasta que sean determinados en la instancia de grado.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase.– Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón.

B., H. A. c. Cons. de Prop. Paraguay … s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de octubre de 2024, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:

I. La presente se origina en la demanda entablada por el actor, peticionando que el consorcio demandado proceda a efectuar las reparaciones pertinentes para hacer cesar los daños producidos en su departamento a raíz de filtraciones originadas en desperfectos en partes comunes del edificio, y las necesarias para reestablecer su inmueble al estado en que se hallaba antes de sufrir los daños referidos. Asimismo, solicitó la indemnización de los daños y perjuicios que afirma haber padecido con motivo de los desperfectos antes aludidos y la negligencia que imputa al consorcio demandado por el incumplimiento de las obligaciones a su cargo.

II. El Señor juez de primera instancia, mediante la sentencia dictada con fecha 30 de octubre de 2023, resolvió rechazar la demanda interpuesta, con costas a cargo del actor.

Apeló este último, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 172/184, cuyo traslado fue respondido a fs. 186/190.

Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Agravios

La actora se agravia del rechazo de la demanda. Insiste en sostener que ha quedado demostrada la responsabilidad del consorcio demandado originada en la falta de diligencia y celeridad en reparar los desperfectos que provocaron las filtraciones que afectaron su unidad y afirma que las reparaciones efectuadas resultaron deficientes. Asimismo alega que ha probado que por negligencia del consorcio accionado se frustró la venta de su inmueble, debiendo su parte devolver la reserva recibida.

IV. Adelanto que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

En su escrito inicial el demandante relató que es propietario de la unidad ubicada en planta baja “A” del edificio sito en la calle Paraguay … de esta ciudad. Refirió: “lo tenía alquilado obteniendo del mismo una renta mensual, al finalizar el contrato el mismo lo hacen extensivo al 5 de mayo, el inquilino antes de desocuparlo le reclama al Sr. B. que arregle los serios deterioros provocados por la humedad y/o filtraciones provenientes del Dpto del 1 piso Dto. A, cuyo ocupante o propietaria es la Sra. L. B., ante esto y a fin de corroborar la verdad de los hechos el inquilino le manda fotos de la humedad al Sr. B. el 05/04/2021 vía WhatsApp. Acto seguido el actor le reenvía a la administradora dichas fotos poniéndola a la administradora en conocimiento de la situación ese mismo día y por el mismo medio de comunicación”.

Sostuvo que el 12 de abril el inquilino le mandó más fotos que denotaban que se había agravado la filtración, procediendo el actor a reenviar dichas fotos a la administración del consorcio demandado. Que, ante aquel pedido, el actor se dispuso a arreglarlo para poder disponer del mismo y no perder la venta que había concretado el 16 de marzo con el señor S. P. B. o de perderla poder volver alquilarlo lo antes posible, pero al concurrir al departamento se dio cuenta de que sería un trabajo infructuoso ya que las filtraciones no habían sido solucionadas hasta la fecha.

Seguidamente refirió que el recibir la comunicación antes aludida, la administradora del consorcio envió una carta documento a la Sra. L. B. –propietaria del departamento del primer piso “A”– el día 16 de abril solicitando permita el ingreso a su unidad para que pueda concurrir un plomero a constatar las filtraciones y dar solución a las mismas.

Que recién el día 3 de mayo la administración envía al Sr. F. T. para ver el origen de la filtración y “pasa presupuesto el 4 de mayo observando la falla del flotante, pero a su entender la perdida mayor era del desagüe”.

Relató que “en el mientras tanto había un intercambio de mail entre el actor y la administradora y entre esta y los consorcistas por este tema, (los que se adjuntarán como prueba)”. Que habían transcurrido más de 60 días desde que el Sr. B. iniciara el reclamo ante la administración por las filtraciones y humedades que había en su departamento sin que las mismas fueran solucionadas, razón por la cual el 1 de junio el actor debió devolver la seña recibida en concepto de reserva por la compra de su inmueble, perdiendo la venta ya que el comprador antes de la escrituración realizaría una nueva constatación de la unidad para corroborar que todos estos problemas estuvieran solucionados, cosa que claramente no sucedió.

Sostuvo que la administradora dispuso que fueran la arquitecta S. A. R. y el plomero S. R. y la propietaria del 2º, también Arquitecta, encomendando a esta última que contrate un plomero de su confianza, el Sr J. C. Que el consorcio, vía mail, descartó la participación de la arquitecta S. A. R., ya que ésta cobraría por ir a constatar de dónde provenía la pérdida de agua, y dispusieron enviar a los plomeros R. y C.

Seguidamente refirió el actor: “La administración da informe de la visita de estos dos plomeros, más el primer presupuesto del Sr. T. estarían los 3 informes solicitado por el consorcio, donde el mismo dice en mail, de fecha 9/6 : el Sr T. que a su entender son los desagües // el Sr. S. R. dice que la filtración es a través del flotante y es de índole particular del 1ª /// por último el sr J. C. puesto por unos de los propietarios del edificio coincide con los 2 plomeros anteriores diciendo que no solo puede ser el flotante sino que también puede ser los caños de desagüe”.

Relató luego que en función de ello la administración sugirió hacer una prueba hidráulica a fin de averiguar si las filtraciones provenían del desagüe.

Que recién el día 19 de junio la propietaria del 1º “A”, Sra. L. B. a través de mail, dijo haber reparado el flotante y le sugirieron esperar 10 días para ver si la filtración se había solucionado.

Sostuvo que dado el tiempo transcurrido sin que pudiera darse una solución definitiva al problema de las filtraciones y la humedad en su departamento, el actor inició una mediación, siendo el mediador designado el Dr. C. C. quien citó a la a la Sra. L. B., propietaria del 1º”A” y a la administración a una conciliación, no presentándose ninguno de los requeridos, no obstante estar debidamente notificados.

Que el 12 de julio, a requerimiento del actor, la escribana G. S. procedió a realizar la constatación de las filtraciones y/o humedad y de todos los daños ocasionados en su unidad y el actor envió una carta documento a la administración.

Que el 15 de julio la administración contestó la carta documento negando haber recibido la notificación para la conciliación y alegando que ni ella ni el consorcio tenían responsabilidad por la humedad en cuestión, ya que era de índole particular, correspondiéndole a la propietaria del 1 “A” la reparación del problema, pues la causa “era el flotante y no le pertenecía al consorcio la reparación”. Refirió que la administración decidió “mandar a constatar el arreglo del flotante al Dpto. 1ª y verificar el estado de humedad en el departamento del Sr. B. y que vaya el plomero S. R. que oportunamente verifico la perdida de del flotante y el Sr. C. M. un nuevo plomero”.

Continuó relatando que el día 16 de Julio ambos plomeros coincidieron en que la pérdida provenía de los caños del desagüe, previo a verificación de medición de humedad en el departamento del actor con instrumento de precisión, que demostró en el punto más alto la humedad de las paredes, y por haber realizado recién ese mismo día la prueba hidráulica solicitada oportunamente, que confirmó lo ya manifestado por el Sr. T. en presupuesto de reparación del desagüe de fecha 4 de mayo.

Que el 20 de julio la administración informó el resultado de la visita hecha por los plomeros vía mail, y adjuntó el presupuesto del Sr. S. R. comunicando que la pérdida del flotante había sido arreglada y que, según la prueba hidráulica realizada recién ese mismo día, se confirmó que la pérdida provenía de los caños del desagüe, haciendo saber al consorcio que le corresponde arreglarlo a cuenta del mismo.

A continuación refirió que se coordinó para que el día 2 de agosto se empiece el trabajo, pero la Sra. B. no se encontraba en el domicilio y el plomero se quedó esperando con todos los materiales. Que la administración envió carta documento a la Sra. B. y los trabajos empezaron recién el día 4 de agosto.

Al responder el traslado de la demanda el consorcio accionado sostuvo que desde que su parte tomó conocimiento del reclamo formulado por el actor respecto a la existencia de daños en su unidad causados por supuestas filtraciones, ha arbitrado los medios para tratar de dilucidar cuál era la causa origen de las mismas y poder darle una solución integral.

Que la primer comunicación del actor a la administración relativa a la existencia de daños en su unidad data de los primeros días del mes de abril de 2021 y no del 16 de marzo como se manifiesta en la demanda.

Que ante el reclamo efectuado por el Sr. B. a la administración a principios de abril de 2021, iniciaron las tratativas necesarias para ingresar a la unidad funcional del piso primero departamento “A” para poder detectar la posible causa de la misma y, a su vez, ingresar también al departamento del actor para verificar las consecuencias.

Que luego de varias acciones llevadas a cabo a efectos de ingresar a la unidad ubicada en el piso inmediato superior, y ante las constates suspensiones por parte de la propietaria de las visitas acordadas, decidimos el envío de carta documento.

Sostuvo que debe tenerse en cuenta que la situación epidemiológica –que se vivió a partir de marzo de 2020 y que se prolongó durante el primer semestre del 2.021– afectó el normal desarrollo de todos los trabajos que debían encararse en los domicilios, ya que muchas veces ante la detección de casos de covid debían suspenderse visitas o el inicio de arreglos, más allá de la restricción de circulación dispuesta por DNU 334/2021 desde el 22 de mayo de 2021 hasta el 30 de mayo de 2021 y que incluía además el 5 y 6 de junio de 2021.

Refirió que en un primer momento, el personal idóneo que concurrió a verificar las unidades advirtió que las filtraciones provenientes del departamento ubicado en el primer piso identificado con la letra “A” era ocasionadas por un incorrecto funcionamiento del flotante del inodoro instalado en dicha unidad y atento el carácter particular y no consorcial del arreglo se instó a la propietaria Sra. L. B. a efectuar las refacciones pertinentes. Que en ese momento se consultaron varios plomeros y dos de ellos coincidieron en que la primera causa a descartar era la pérdida por el flotante del inodoro del baño del departamento “A” del primer piso del consorcio demandado.

Que luego de varias intimaciones, la Sra. B. realizó el arreglo en el flotante del inodoro que se encontraba a su cargo y el Sr. B. indicó luego de este arreglo que la humedad existente en su unidad se estaba secando, y por ello, pensaron que tan solo restaría volver a pintar su techo dado que no se evidenció en ningún momento desprendimiento en la mampostería. No obstante, atento a que la humedad en la unidad del actor se volvió a hacer visible a fines de mayo de 2021, pese al arreglo efectuado en el flotante del inodoro del baño del 1º “A”, se resolvió efectuar una prueba hidráulica. Que la misma arrojó como resultado la existencia de una pérdida en los caños de desagüe del baño de la unidad correspondiente al primer piso, y dicho arreglo fue efectuado por el consorcio a través del contratista Sr. S. R.

Que a su vez, para evitar futuros nuevos reclamos y reducir al máximo nuevos episodios con actor, decidieron con la Sra. B. colocar nuevas llaves de paso de agua fría y caliente tanto en el baño como en la cocina de modo tal de minimizar futuros incidentes. Afirmó que su parte jamás se negó a cumplir con sus obligaciones y cuando se verificó que debía efectuar el arreglo del desagüe, se actuó en consecuencia, reparándose los mismos a través de M&R SERVICIOS INTEGRALES.

Sostuvo que en su consecuencia, el objeto de la demanda relativo al cese de la causa origen de la filtración deviene abstracto toda vez que ya ha sido resuelto efectuándose las reparaciones tanto en el flotante del inodoro instalado en el baño del departamento 1 “A” como en el arreglo de los caños de desagüe, incluso antes de la promoción de esta demanda, no existiendo a la fecha filtración alguna en el departamento del actor. Que también deviene abstracto el reclamo respecto a que se efectúen las reparaciones necesarias en la propiedad del actor para la restitución del bien a su estado anterior ya que se efectuaron los trabajos de reparación y pintura en el cielorraso y paredes del living del dormitorio y placar.

Comienzo por recordar que el consorcio es un ente comunitario con personalidad jurídica propia, distinto de las personas humanas que lo componen, y es el que debe velar por el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio, ya que reviste el carácter de guardián de las cosas comunes, cuya administración, reparación, conservación, correcto servicio y seguridad se encuentra a su cargo, obligación que ejerce a través del administrador. Por ende, debe velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio, la que supone reparar las deficiencias existentes en una parte común y aquellas que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación.

Es sabido que, cuando el reclamo tiene lugar entre un consorcista y el consorcio de propietarios, la responsabilidad es contractual, pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza, y de él derivan obligaciones para ambas partes.

Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I.,Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 549/550).

El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.

Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).

Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre éstos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27). En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2º edición, Hammurabi, pág.384).

En la especie, la conducta reprochada gira en torno a la omisión y/o dilación del ente consorcial en ejecutar las tareas y reparaciones necesarias con motivo de filtraciones provenientes del desagüe del edificio, que le ocasionaron al accionante filtraciones y humedades en su departamento y cuya reparación le correspondería al Consorcio.

Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”).

Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1º ed., Rubinzal Culzoni).

Asimismo, no puede soslayarse que, en procesos como el presente, el dictamen pericial adquiere una especial significación desde que resulta ser, en la generalidad de los casos, la “probatio probatissima” (conf.: Rabinovich Berkman, R. D. “Responsabilidad del Médico”, pág. 239, núm. 52, ed. Astrea, 1999), pues resulta de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños por lo que se reclama.

No cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial, no obstante que sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, pero, sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica, que podrán conducir al sentenciante a admitir o desestimar la pretensión intentada por el accionante (Conf. CNCiv., esta Sala, 28/12/2020, Expte Nº 87.423/2018 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”; ídem 28/6/2021 Expte. N 90.589/2018 “Estévez, Ana María c/Consorcio de Propietarios Conesa 537/539 s/daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En estas actuaciones se produjo el informe técnico efectuado por el perito arquitecto designado en autos (ver fs. 128) quien informó conforme el relevamiento efectuado del inmueble de autos: “Departamento P.B A es frentista a la calle Paraguay, y se accede por pasillo. Está conformado por hall de acceso, living comedor al frente, cocina contrafrente, amplia luminosa, baño completo interno (ventilación x conducto), dormitorio frentista con placar. Se encuentra bien mantenida en general y en consecuencia está en condiciones de uso normal sin riesgos para su habitabilidad, y sin nocividad ambiental. Con respecto al depto 1A, tiene la misma conformación y ubicación frentista, coincidiendo sus núcleos sanitarios, y su distribución con el de PB A”.

Seguidamente refirió: “En lo respecta a la pericia solicitada, y con el fin de ilustrar a V.S. sobre las causas de las humedades sin ingresar en las discordancias de las formas, tiempos y fechas de resolución entre las partes, hare referencia a los puntos de las preguntas periciales que son más relevantes ante este hecho, que entiendo ya fue consumado o reparado en su gravedad”.

En cuanto al estado del baño del departamento del primer piso “A” el experto informó: “El estado actual del baño del 1A, es correcto, estimando buen funcionamiento sus artefactos. Los depósitos de los inodoros de los deptos., son embutidos en pared, accionables por medio de botón que producen la descarga del agua que contienen hacia los artefactos primarios y llevan una válvula a flotante que regula la entrada de agua y la descarga puede producirse por sifón o bien directa. Estas válvulas son alimentadas directamente con servicio de tanque y se instalan independizándose de la cañería de alimentación mediante una llave de paso. Estos baños contienen pileta de piso embutida en contrapiso (sin cielorrasos armados) y está destinada a recibir desagües de piso exclusivamente y según su destino puede ser primario, secundario o pluvial. En este caso se empalma con bañera, bidet`, lavatorio y piso”.

A continuación refirió: “Ante la magnitud de la marca de humedad que se vislumbra en el sector cielorraso y parte superior de pared, indica que al no existir un chorro pronunciado, debido a que la caja de piso no estaba suspendida, hizo que el agua se distribuyera por parte de la losa, y agregado a la probable existencia de una avería en las cañerías de conexión desde la PPA, hasta la columna troncal de desagüe del edificio o desde una de las cañerías de distribución a esta PPA. El trabajo fue hecho con buen criterio, al ejecutar por el consorcio un cambio en el baño 1A, de toda la distribución de los caños de desagües antiguos de plomo, desde los artefactos sanitarios, junto con la caja de piso y de su nuevo desplazamiento, el cual se demuestra en las fotografías”.

“Con respecto a la incidencia de una existente pérdida del flotante, pudo haber contribuido al efecto y en mayor medida al haber una negligencia que desconozco, de la inquilina, al mantener corriendo el agua en los artefactos sanitarios sin darle un corte con la llave de paso o subsanar el problema de inmediato, pero aunque agrava esto la situación no fue relevante como lo detallado en el punto anterior. Igualmente dejo establecido que es correcto el accionar de ir descartando posibles pérdidas (con pruebas hidráulicas, etc.) sin dilatar el tiempo de ejecución, que en este caso no debería llevar más de veinte días, y si está bien programado (junto a la colocación de las cerámicas respectivas en solado). Con su posterior trabajo de enduido, pintura, junto con la previa espera de la superficie seca, no debería pasar dos meses. Debo aclarar que en un futuro cercano, sería conveniente hacer el trabajo en los demás baños, para evitar problemas”.

Respecto a los deterioros existentes en el departamento del actor el perito informó: “El estado actual del baño es correcto, no se verifican humedades y se estima buen funcionamiento de sus artefactos. En lo que respecta a los otros ambientes inspeccionados se manifiesta un englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placard (pared lindera al baño). Esto se debió a la humedad que lo afectó. No se aprecian humedades en los paramentos del pasillo, cocina, living, lo cual no afecta en absoluto la habitabilidad y confort. Hay un precario trabajo de pintura, con algunos resquebrajamientos superficiales en algunos sectores (cocina), de estos paramentos (tal vez debido a una falta de secado previo). A mi sano entender se deben rehacer estos trabajos, con un lijado profundo, enduido y pintura de calidad, dentro de una óptima terminación con la propia antigüedad constructiva que tiene estos tabiques y sus revoques. Se adjuntan fotografías al respecto”.

El peritaje fue impugnado por el actor a fs. 134.

El perito respondió a fs. 136/137 señalando: A mi sano entender, llevar al estado original de sus paramentos, reparando las fisuras e imperfecciones, pintando los paramentos involucrados en su totalidad, que incluyen las mismas, implicaría un costo estimativo de $80000, incluyendo materiales y mano de obra. Con un tiempo de ejecución de no más de 7 días. Igualmente ante la variación de costos existentes en el mercado, lo razonable es obtener tres presupuestos”.

Asimismo refirió: “Se entiende que la prueba fue en el mes de junio 2021 y se comienza el trabajo de cambios de cañerías en agosto. No puedo ser objetivo, ni me corresponde indicar con certeza, el plazo de ejecución en el que el consorcio hizo el arreglo correspondiente, desde el accionar de ir descartando posibles pérdidas hasta la realización de las pruebas hidráulicas, confirmando las pérdidas. (Quiero entender que según manifiesta la demandada en la causa, las filtraciones nacen aproximadamente a fines de marzo y se agravan en abril. Luego la prueba hidráulica fue en junio y a fines de agosto comienzan los trabajos de cambios de cañerías, etc.). De mi parte solo pude establecer cual podía ser el periodo normal aproximado de tiempo del trabajo a realizar (20 días)”.

Ahora bien, el informe realizado por el perito arquitecto da cuenta de que fueron efectuadas de manera correcta, por parte del personal contratado por el consorcio, las reparaciones en los caños de desagües del edificio que provocaban las filtraciones en el departamento del actor.

No se ha acreditado fehacientemente en la causa una demora en la reparación aludida, imputable a un obrar negligente de parte del consorcio demandado, que hubiera generado mayores daños en el inmueble del actor.

Si se ha verificado que la unidad en cuestión presenta ciertos daños derivados de las filtraciones ocurridas que deben ser reparados por la parte demandada, a saber “englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placar (pared lindera al baño)” y resquebrajamientos superficiales de la pintura en algunos sectores de la cocina.

Atento a ello propongo al Acuerdo admitir la demanda, condenando al consorcio demandado a efectuar en el término de 30 días, las reparaciones de los daños –antes referidos– que, según lo informado por el perito ingeniero, presenta el inmueble del actor como consecuencia de las filtraciones derivadas de los defectos habidos en los caños de desagüe del edificio.

V. Indemnización reclamada por el actor con fundamento en la presunta frustración de la venta de su departamento a causa de la demora imputada a la demandada en la realización de las reparaciones a su cargo

Sostiene el actor que con fecha 16 de marzo de 2021 concretó la reserva de venta del departamento de su propiedad con el Sr. S. P. B., recibiendo la suma (Dólares cinco mil) U$S 5.000. Que dicha reserva tenía una validez de 90 días a partir de su aceptación es decir desde el 16/03/21. Asimismo sostuvo que de las cláusulas de la misma, surgía que: “la parte compradora realizará una nueva constatación de la propiedad antes de la fecha de escrituración para verificar nuevamente el estado de entrega de la misma, mobiliarios, cocina etc., estado general, arreglos de las filtraciones existentes y verificando que no esté habitado ya que a la fecha de la reserva la propiedad se encuentra habitada”.

Relató que “pasados los 90 días y dado que las filtraciones no se arreglaron y haciendo efectiva dicha cláusula el comprador retiró la reserva, debiendo el actor devolver dicha seña”.

Al respecto, juzgo que no se ha acreditado de manera fehaciente la relación causal entre la cancelación de la reserva de venta del departamento del actor y un obrar imputable al consorcio demandado.

Es que ni el convenio de reserva adjuntado a la demanda ni el recibo por la devolución de la seña recibida oportunamente resultan idóneos para probar dicho extremo.

Por otra parte, en cuanto a la producción de prueba testimonial solicitada por el actor en su memorial, cabe señalar que ha quedado consentido el llamado de Autos a Sentencia, sin que la parte introdujera planteo alguno, con el consecuente efecto purgatorio del proceso que cabe asignarle.

Consecuentemente, corresponde rechazar el reclamo en estudio.

VI. Consecuencias no patrimoniales

En el caso entiendo que la conducta de la accionada no ha provocado una afectación del equilibrio espiritual e integridad en la persona del actor de una entidad tal que permita acoger esta partida, atento las constancias de esta causa, así como la índole del hecho generador de la responsabilidad.

Es sabido que ni las simples molestias o inconvenientes, así como los reclamos extrajudiciales y la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento del derecho, justifican por sí solos su procedencia, sino que es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir del supuesto damnificado para así admitir tal rubro indemnizatorio.

Es que la noción de daño moral se halla vinculada al concepto de desmedro extrapatrimonial no equiparables o asimilables a las meras dificultades o perturbaciones que pueda llegar a provocar un incumplimiento contractual, en tanto esas vicisitudes o contrariedades son propias del riesgo de cualquier contingencia negocial- (conf. CNCiv., Sala “J”,15/03/2010, Expte. Nº 40.230/2006 “Benzadon, Ricardo José c. Guillermo Dietrich S. A. y otro s/daños y perjuicios”; Ídem, 21/9/2010, Expte. Nº 26.783/2007 “Sherman, Gregorio Néstor Gabriel c/ Asociación Nuestra Señora de Luján de San José de Flores y otro s/ daños y perjuicios”; Idem id 28/02/2012 Expte Nº 88.172/2007 “Goffredo Andrea Laura c/Pejnovic Sergio y otro s/daños y perjuicios”; ídem 24/9/2018, Expte. Nº 77910/2016 “Quarracino Cecilia y otros c/ Cabanillas de Tomkinson Susana Beatriz s/ cumplimiento de contrato”; entre otros).

La mención en abstracto de diversos padecimientos extrapatrimoniales no resulta idónea para conceder una suma por un daño que requiere, como todos, una cierta entidad y, por definición, “una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquél en que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial que es menester demostrar a fin de admitir el reclamo pretendido, extremo que claramente no se configura en los presentes (art. 377 CPCCN), por lo que corresponde el rechazo del agravio incoado.

Consecuentemente, propongo al acuerdo desestimar el reclamo efectuado por este concepto.

VII. En cuanto a las indemnizaciones solicitadas por el actor en concepto de “pérdida de valor venal del departamento”, “erogaciones efectuadas para recuperar la habitabilidad del inmueble” y “pérdida de cánones locativos por 36 meses”, toda vez que no se ha aportado a la causa elemento de convicción alguno tendiente a acreditar los referidos perjuicios, no cabe más que desestimar dichos reclamos.

VIII. Costas

Recuerdo que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de este, y respecto a su imposición el Código Procesal ha adoptado en su art. 68 la “teoría del hecho objetivo de la derrota”, sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Según Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº96598/2019 Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/2021).

Así el art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.

Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).

Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa la excepción, de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Arean, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi).

Atento a la naturaleza de la cuestión debatida, las circunstancias que rodean el caso, y la forma en que se resuelve, propongo al Acuerdo imponer las costas de ambas instancias por su orden.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto, propongo al Acuerdo, revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay 3861 a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado.

Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se revoca la sentencia apelada y se admite parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay … a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.

M., O. c. Cons. de Prop. Guid … y otros s/ daños y perjuicios

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “M., O. c/ CONS DE PROP GUIDO … Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS” respecto de la sentencia de 30 de abril de 2024 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. GABRIELA MARIEL SCOLARICI, el Sr Juez de Cámara Dr. MAXIMILIANO L. CAIA y la Sra. Jueza de Cámara Dra. BEATRIZ A. VERON.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:

La sentencia de grado dictada con fecha 30 de abril de 2024 hizo lugar a la falta de legitimación pasiva respecto a los administradores del Consorcio –M. C. L. y P. A. C.–, con costas al actor por la incidencia. Asimismo, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por O. M. contra Consorcio de Propietarios de la calle Guido … a quien condenó a reparar de manera integral las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilizar la terraza del piso 10º “A” y pintura de manera completa de la UF Nº 34, 9º “A”, ello bajo apercibimiento de ejecución por un tercero/s profesional/es el cual será propuesto por la actora y a costa del Consorcio y sin perjuicio de las sanciones que le incumban a la administración por falta de cumplimiento de la sentencia. Además condenó a abonar al actor la suma de $300.000 (pesos trescientos mil) con más los intereses calculados en la modalidad de pto. VII) y costas en su calidad de vencido a excepción de la incidencia ya mencionada a cargo del actor exclusivamente (art. 68 del CPCCN).

II. [sic] Contra el decisorio apela y expresan agravios los codemandados L. y C. a fs. 517 y el consorcio demandado a fs. 515/520. La parte actora a fs. 524 desiste del recurso interpuesto oportunamente. Corridos los pertinentes traslados de ley, obran a fs. 529/530 y fs. 530/535 los respondes de las partes a sus contrarias.

Con fecha 25 de septiembre de 2024 se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Breve reseña de los hechos

Motiva el inicio de las actuaciones, la acción incoada por O. M. a fin que se condene a Consorcio de Propietarios de la calle Guido …, y a los Administradores M. C. L., P. A. C. al pago de los daños y perjuicios sufridos en la UF Nº 34, piso noveno “A” por inundación y filtración.

Relata que alquila el inmueble y en él ejerce su profesión, que lo utiliza para que sus hijos puedan estudiar allí y que el piso 10 que está por encima de la unidad funcional tiene un balcón terraza que coincide con el techo living, cocina y dormitorio del departamento cuyos daños reclama. Dice que el living está atravesado por una mocheta armada con paneles premoldeado de yeso para ocultar caños de plástico encastrados sin sellar sostenidos mediante alambres. Expone que de eso se anotició una vez que sufrió una inundación en su departamento y el operario enviado por el Consorcio reemplazó el moldeado.

Subraya que las lluvias intensas o el desaprensivo vaciado de tanque de agua genera que el encastrado no resista la presión del torrente y a través de dicho encastre se produzca el desborde de agua. Indica que la filtración de agua penetra por el cableado eléctrico y artefactos de iluminación, que ello produjo riesgo eléctrico y de electrocución lo que hace que deba acudir a casa de amigos y familiares y no poder permanecer allí, detalla los daños motivo de su pretensión.

IV. Agravios

Cabe señalar que a fs. 524 la parte actora desiste del recurso de apelación oportunamente deducido.

Los cuestionamientos de los codemandados M. C. L. y P. A. C. (fs. 515/517) ambos administradores de consorcio cuestionan el decisorio de grado, por la existencia de un grosero error material en atención a que con fecha 18-9-2020 no se trató el argumento de la prescripción.

Señalan que con fecha 26-11-2020 se difirió su tratamiento para el momento de dictar sentencia definitiva y si bien en lo que respecta a su parte fueron exonerados de responsabilidad, la defensa deducida tiene suficiente entidad como para exonerar al consorcio demandado.

Por su parte, el consorcio demandado (fs. 515/520) cuestiona la legitimación activa del actor, pues señala que en la contestación de demanda se hace referencia al inminente desalojo y a la falta de pago del alquiler configurando una situación de ocupación ilegítima y desde esta perspectiva peticiona que se rechace la demanda.

Asimismo se agravia del decisorio en cuanto ordena la realización de reparaciones en la unidad funcional y que si bien la sentencia atribuye parte de la responsabilidad al Consorcio por filtraciones provenientes de áreas comunes, también reconoce que el actor ocupaba el inmueble de forma irregular, lo que debilita su derecho a reclamar reparaciones que beneficiarían exclusivamente al propietario que no ha sufrido los daños reclamados

Que el actor al haber sido desalojado no tiene interés legítimo en las reparaciones de la unidad y el consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble.

Asimismo funda su queja en que se falló extra petita vulnerando el principio de congruencia al establecer la suma resarcitoria por daño moral excediendo la reclamada, por lo que solicita se ajuste el monto otorgado a lo peticionado o se la reduzca a una suma razonable y proporcionada a los daños acreditados.

En orden a la imposición de costas, peticiona que sean distribuidas en forma equitativa pues el actor resultó derrotado en varias de sus pretensiones obteniendo un éxito parcial en su demanda, por lo que las mismas deberían de ser soportadas según el orden causado, o prorrateadas en sus justas proporciones.

Finalmente, respecto de los intereses manifiesta que contradice el plenario Samudio del Fuero, porque para el caso de establecerse una indemnización pecuniaria a favor del actor debe ajustarse la tasa a los fines de no generar mayores desequilibrios y también cuestiona que los intereses fijados el fallo apelado establece que se deben calcular “desde el año 2015” sin precisar una fecha exacta, generando con ello inseguridad jurídica y abriendo un nuevo frente litigioso.

V. Adelanto que seguiré a las recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VI. Cuestionan los administradores del consorcio demandado la falta de tratamiento en el decisorio de grado, de la excepción de prescripción planteada y que fuera respondida por el accionante a fs. 230/234 solicitando su rechazo.

Señalan que con fecha 26-11-2020 se difirió el tratamiento de la excepción opuesta por el codemandado C. para el momento de dictar sentencia definitiva y si bien en lo que respecta a su parte fueron exonerados de responsabilidad, insisten en que la defensa deducida tiene suficiente entidad como para exonerar al consorcio demandado.

Entiendo que no le asiste razón al apelante pues en atención a los términos de la defensa de prescripción invocada (contestación de fs. 136), la misma fue efectuada a título personal en razón de haber sido demandados ambos administradores (C. y L.) -por sí y no en representación del consorcio.

El decisorio de grado hizo lugar a la falta de legitimación pasiva opuesta por los administradores M. C. L. extendiendo de oficio a P. A. C., por lo que habiendo sido eximidos de responsabilidad civil en las presentes actuaciones, deviene abstracto el tratamiento de las restantes defensas por ellos postuladas.

VII. Legitimación activa del actor

Se agravia el consorcio demandado sosteniendo que el decisorio de grado no valoró la legitimación activa del actor. Señala que en la contestación de demanda se hace referencia al inminente desalojo y a la falta de pago del alquiler configurándose una situación de ocupación ilegítima y desde esta perspectiva peticionó el rechazo de la demanda.

En principio cabe señalar con relación al planteo recursivo, que la legitimación para obrar en la causa denota la condición jurídica en la que se hallan una o varias personas en relación con el derecho que invocare en el proceso, ya sea en razón de la titularidad del mismo o de otras circunstancias idóneas para justificar su pretensión, configurando ello, en todos los casos, un elemento sustancial de la litis, cuya ausencia impide que la sentencia resuelva la debida relación sustancial del debate (cfr. Fenochietto, Carlos E., “Código Procesal”, comentario al art. 347, ps. 3547 355, Ed. Astrea).

La “legitimatio ad causam” es la correspondencia del derecho sustancial con la persona que lo hace valer pues la pauta para determinar la existencia de legitimación procesal está dada, en principio, por la titularidad activa o pasiva de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso .Ello implica, que para hacer valer un derecho en un proceso de índole judicial, debe preexistir –como recaudo sustancial– la posibilidad de señalar la existencia de un sujeto pasible de asumir el rol de demandado que resulte obligado.

Sabido es que la falta de legitimación constituye un impedimento sustancial para que el juez pueda emitir sentencia de fondo o de mérito, ya que constituye un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda y de la oposición que a aquella formula el accionado, para que sea posible la sentencia de fondo que resuelva sobre ellas. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general. Resulta evidente de lo expuesto, que la legitimación en la causa (como el llamado por algunos interés sustancial para obrar) no es un presupuesto procesal, porque lejos de referirse al procedimiento válido para el ejercicio de la acción, contempla la relación sustancial que debe existir entre el sujeto demandante o demandado y el interés sustancial discutido en el proceso. Se trata de presupuestos materiales o sustanciales para la sentencia de fondo. Su falta debe declararse en la sentencia, ya que la debida legitimación en la causa constituye un impedimento sustancial para que el juez pueda proferir sentencia de fondo y mérito, y no una excepción ni un impedimento procesal. Si en el momento de decidir la litis, el juez encuentra que falta esta condición para la sentencia de fondo o mérito, debe declararlo así oficiosamente y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria. Es decir, está impedido de resolver sobre la existencia del derecho material pretendido, por lo cual no niega ni afirma que ese derecho exista, es imposible entonces, que se produzca cosa juzgada sobre un punto que no ha sido objeto de la decisión (Devis Echandía “Teoría General del Proceso”, T. I, capítulo XVI, págs. 287/313; Conf. CNCiv. esta Sala, 12/5/2021, Expte. Nº 3.533/2012 “Caja de Seguros S.A. c/Bai Jun Hwan y otros s/cobro de sumas de dinero”, Cita: MJ-JU-M-132304-AR | MJJ132304 | MJJ132304).

Ha dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación que la falta de legitimación sustancial se configura cuando alguna de las partes no es el titular de la relación jurídica en que se sustenta la pretensión, con prescindencia de que esta tenga o no fundamento (Conf. CSJN, 29/06/2004 Lexis Nº 4/52434), como así también cuando el actor carece de interés jurídicamente tutelable (Conf. CSJN, 01/09/2003, Lexis Nº 4/49375).

El proceso debe desarrollarse respecto de sujetos que puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del mismo y, por consiguiente, de la tutela jurisdiccional. La aptitud para demandar y para contradecir coincide con la titularidad del derecho subjetivo sustancial y con el carácter de sujeto pasivo de esa relación sustancial. Cuando se controvierte en juicio sobre una relación de derecho privado, la legitimación para obrar y para contradecir corresponde, respectivamente, al sujeto activo y al sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida.

La defensa de falta de legitimación para obrar en el actor –activa– o en el demandado –pasiva– se identifica con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (sine actione agit). Por ello, la legitimación para obrar como condición esencial de admisibilidad de la acción que es puede y debe ser verificada, incluso de oficio, por el juzgador, aun mediando conformidad de partes por tratarse de un defecto sustancial de la pretensión (Conf. CNCiv esta Sala 30/9/2021 Expte Nº 31868/2007 “Dispañal Sociedad de Hecho c/ Lentinello Carlos y otros s/ Daños y Perjuicios”).

Corresponde al juez, antes de aplicar el derecho sustancial, examinar si concurre el requisito de la legitimación de las partes de la pretensión procesal, aun mediando conformidad de aquéllas, por tratarse de un defecto sustancial de la pretensión (conf. esta Sala “J”, Expte. nº58124/2010, “D., P. c/ Ch. C., A. y otros s/Nulidad de escritura”, del 29/04/2022; íd. íd. Expte. nº31.868/2007, “Dispañal Sociedad de Hecho c/Lentinello y otros”, del 29/09/2021:íd. íd., 24/04/1997, LL.1997-E,847 y DJ 1998-1-357). La ausencia de esta legitimación, entonces, debe ser declarada oficiosamente aun cuando no se la hubiere opuesto, ya sea como excepción o como defensa de fondo, e incluso por el tribunal de alzada. Si en el momento de decidir la litis, el juez encuentra que falta esta condición para la sentencia de fondo o mérito, debe declararlo así oficiosamente y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria, dado que se trata de examinar una condición o presupuesto sustancial para que la pretensión pueda tener éxito (Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”, Tomo I, capítulo XVI, págs. 287/313; conf. esta Sala “J”, Expte. nº 3.533/2012, “Caja de Seguros S.A. c/ Bai Jun Hwan y otros s/Cobro de sumas de dinero”, 12/05/2021).

En el caso la postura defensiva de la accionada se sustenta entre otros argumentos en que al actor no le asiste derecho alguno a iniciar en forma personal la acción de daños y perjuicios, pues como inquilino es falible de desalojo porque su contrato esta vencido y su ocupación es producto de un acto ilegítimo.

Considero que no asiste razón al recurrente pues más allá que no fue materia de debate en autos la ocupación ilegítima del inmueble, no se ha controvertido que el reclamo del aquí pretensor se fundamenta en su carácter de inquilino de la UF nº 34 –por los daños padecidos en sus bienes y el deterioro integral en el inmueble a consecuencia del suceso generador: inundaciones acaecidas en la propiedad– por ello deberá ser tenido por legitimado en los términos del art 1772 del CCyCN, que enumera entre los legitimarios del reclamo por el menoscabo a los bienes a “…a) el titular de un derecho real sobre la cosa o bien: b) el tenedor y el poseedor de buena fe de la cosa o bien”, extremo que lo legitima para entablar la acción resarcitoria contra el causante del daño en los términos que se iniciara la presente acción de daños y perjuicios.

VIII. La recurrente se agravia en torno a que el decisorio impone al Consorcio la obligación de realizar reparaciones en un inmueble que ya no está siendo habitado por el actor, beneficiando indebidamente a un tercero (el propietario) que no es parte en el proceso y que no ha sufrido los daños reclamados.

Remarca que el actor, al haber sido desalojado, ya no tiene ningún interés legítimo en las reparaciones de la unidad y el Consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero, que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble, por lo que peticiona se revoque la sentencia en cuanto a la condena a realizar reparaciones en la unidad funcional.

Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, pp. 549/550).

El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.

Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv. Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).

Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre estos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27).

En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2ª edición, Hammurabi, pág. 384). (Conf. CNCiv. esta Sala 16/9/2024 expte. Nº 98515/2019 “Zoratto Carlos Alberto c/ Cons. de Prop. Elpidio González 4339/59 CABA s/ daños y perjuicios”).

En tal carácter, es indudable que la ocurrencia de daños en las partes comunes del edificio puede dar lugar a acciones de reclamos de daños por parte de quienes los sufran, ya sean estos propietarios de las unidades funcionales integrantes del consorcio o bien terceros ajenos al edificio, siempre y cuando –claro está– exista relación causal adecuada respecto de ello. Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad). Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1ª ed., Rubinzal Culzoni).

En el caso resultó de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños la prueba pericial efectuada a fs 389/396 que concluyó que la unidad inspeccionada, muestra daños por ingreso de agua y humedad generalizados en los cielorrasos y algunas áreas de paredes, provenientes dela terraza del piso 10º “A” y de la instalación de desagüe pluvial.

Se han verificado ingresos de humedad provenientes de agua de lluvia, que ingresó desde la terraza del piso 10º, debido a deficiencias en la impermeabilización provista por la capa aisladora horizontal y que hubo dos orígenes: el primero por filtración desde la instalación de desagüe pluvial, ya sea codos, conexiones o conductal y el otro, por filtración a través de la losa de la terraza del piso 10º. Que el administrador mencionó durante la inspección que hubo un desprendimiento en el embudo de la azotea a nivel del tanque de reserva y que el ingreso se produjo por filtración de agua desde esta rejilla deslizándose por el exterior del caño. Esto no pudo verificarse ya que se encontraba reparado a la fecha de la inspección. Ambas partes, actor y demandado, coincidieron en que hubo un ingreso importante en el año 2018 durante el vaciado del tanque de reserva.

Que las tareas de reparación consistirían en reemplazar las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilización de la terraza del piso 10º “A”, pintura completa de la unidad.

A fs. 398 se solicitó explicaciones a la profesional actuante y a fs. 400/401 la actora impugnó la pericia obrando a fs. 402/403 el responde de la experta, quien remarca que de efectuarse las reparaciones, se detendrían los daños que son causados justamente por la falta de realización de las mismas.

Indicó que el ingreso de agua de lluvia a través de la cubierta produjo desprendimiento de pintura, humedad y moho; con el paso del tiempo producirá degradación de los materiales, oxidación de la armadura de la losa y pérdida de su resistencia. En el caso de que se repare un ingreso de agua, los materiales se secan limitando la producción del daño.

Lo dictaminado por la experta y sus explicaciones demuestran eficazmente la existencia y extensión de la problemática planteada y, habiendo evaluado el informe con los demás elementos aportados al expediente y conforme las reglas de la sana crítica, habré de estar a sus conclusiones (art. 477 del Código Procesal) habida cuenta de que la pericia ha sido sólidamente fundada en consideraciones propias de la disciplina de la experta, y que los cuestionamientos efectuados fueron contestados de manera completa, detallada y precisa.

Tal como lo hemos expresado reiteradamente el hecho de que el dictamen no tenga carácter de prueba legal no importa que el juez pueda apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del idóneo. Antes bien, la desestimación de las conclusiones a las que arribara ha de ser razonable y motivada, resultando imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o inadecuado uso que el experto hubiera hecho de sus conocimientos científicos, de los que por su profesión o título habilitante ha de suponérselo dotado (Conf. CNCiv Expte Nº 30165/2007, “Ybalo Oscar Rolando c/ La Primera de Grand Bourg S.A. Línea 440 s/ Daños y Perjuicios” Idem; 16/12/2020, Expte Nº 24788/2018 “Costilla Ramón Honorario y otro c/ Ruiz Sebastián s/ daños y perjuicios”; Idem id, 10/3/2021 Expte Nº 14.142/2018 “Aquino Saldivia Adriana Andrea c/ Gómez Ariel Alberto y otro s/ daños y perjuicios”, entre otros muchos).

A tenor de lo descripto precedentemente el decisorio de grado condenó al consorcio demandado a reparar de manera integral las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilizar la terraza del piso 10º “A” y pintura de manera completa de la UF Nº 34, 9º resultando por demás curioso el planteo efectuado por el ente consorcial, en torno a que la obligación de realizar reparaciones en un inmueble que ya no está siendo habitado por el actor, beneficia indebidamente a un tercero (el propietario) que no es parte en el proceso y que no ha sufrido los daños reclamados.

Precisamente a tenor de lo dispuesto por el art 2067 del CCYCN es el administrador quien representa legalmente al consorcio, y debe velar por la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; con el fin de atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes.

Asimismo, cabe aplicar en el especie la normativa prevista en el art 1710 del CCyN en orden a la prevención del daño cuando dispone que toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de: a) evitar causar un daño no justificado; b) adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable, tiene derecho a que éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimiento sin causa; c) no agravar el daño, si ya se produjo.

La norma en análisis canaliza el deber de evitar causar o agravar un daño no justificado a todas las personas que estén en condiciones de hacerlo.

Es decir, que impone el deber de prevenir el perjuicio en cabeza de todos aquellos que se encuentren en posición de evitar la producción del daño. Este deber de prevención pesa sobre toda persona, en tanto dependa de ella, es decir que la posibilidad de prevenir debe encontrarse en su esfera de control.

Puede decirse que, en los términos del art. 1710 CCyC, existe un deber de actuar para evitar daños cuando la abstención pueda configurar un abuso del derecho de no actuar.

Incurrirá entonces en una infracción al deber contenido en dicha disposición si, pese a poder evitar el perjuicio, cuando podía hacerlo, omite realizar dicha conducta (Conf. Código Civil y Comercial Comentado Marisa Herrera – Gustavo Caramelo – Sebastián Picasso- Directores Tomo IV Libro Tercero Artículos 1251 a 1881) y en este sentido no cabe duda que la obligación de reparar impuesta al consorcio demandado se encuadra en un mandato preventivo, pues tiene en miras tanto mitigar el daño ya producido como evitar potenciales daños futuros.

De tal forma, deben desatenderse los reproches levantados en torno a que el consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble, cuando a tenor del alcance de la medida dispuesta en el decisorio, es el consorcio apelante quién está en mejores condiciones de poder evitar un mayor perjuicio en la cosa común cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención le corresponde. No se trata de mejoras, sino de conservación de las cosas comunes, y prevenir con ello daños -actuales o futuros- a los consorcistas.

Frente a la situación fáctica presentada en autos la ley sienta de manera específica, el deber de evitar causar o producir a las personas o a las cosas un daño no justificado y se consagra el deber general de diligencia de actuar; es decir, de obrar adoptando las conductas positivas o de acción, tanto para evitar la producción de un daño probable como para disminuir su magnitud o impedir su agravamiento (ver Galdós, Juan M., “La responsabilidad civil (parte general) en el Anteproyecto”, LLBA 2012-C,1254) conforme el artículo 1710– y correlacionando estos elementos con la pauta general de valoración de conducta que establece el artículo 1725 (“cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias”) (Conf. CNCiv. esta Sala, 22/9/2016, Expte. Nº 27658/2016, “MARIO BRAVO 605 S.A. s/ DESALOJO: INTRUSOS”).

En virtud de las consideraciones expuestas, propongo al Acuerdo desestimar las quejas planteadas al respecto.

IX. Consecuencias no patrimoniales extra petita

Se agravia el consorcio demandado en cuanto el decisorio condena a una indemnización por daño moral de $300.000, monto que excede la suma de $50.000 solicitada por el actor en su demanda.

Indica que esta decisión constituye una resolución extra petita, ya que el juez otorgó una indemnización superior a la pretendida por la parte actora, vulnerando el principio de congruencia que rige el proceso civil y que la sentencia no fundamenta de manera suficiente la existencia ni la magnitud del daño moral, limitándose a afirmaciones genéricas.

Con respecto a los agravios vertidos en torno a la cuantía del reclamo, actualmente denominado consecuencias no patrimoniales –contempladas en el art. 1741 del Código Civil y Comercial– las que se producen cuando existe una consecuencia lesiva de naturaleza espiritual, aun cuando la norma no resulte aplicable a este ilícito, puede ser tomada como pauta doctrinaria orientativa de su cuantificación.

Desde una concepción sistémica –en donde la Constitución constituye el vértice o núcleo– el Derecho tutela intereses trascendentes de la persona, además de los estrictamente patrimoniales (Tobías, José W., “Hacia un replanteo del concepto (o el contenido) del daño moral” L. L. 1993-E, 1227 Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo III, 33; C. N. Civ., esta Sala 28-12-2020 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”.

Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. Dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales.

Con atinado criterio se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio, el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, págs. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85).

Cabe destacar, que, si bien es cierto que el inmueble de una persona es el ámbito de su residencia y de su familia, para que sea admisible la indemnización por daño moral es necesario que haya una efectiva repercusión en sus moradores, afectándolos en su seguridad en el goce del bien y perturbando seriamente la normalidad de la comunidad de vida que allí se desenvuelve.

Se ha sostenido en casos de filtraciones que en inmuebles en propiedad horizontal que para que sea procedente la indemnización de daño moral, no basta la acreditación de la existencia de éstas y de los deterioros resultantes, sino que esos daños deben ser de tal magnitud que permitan presumir la lesión en los sentimientos o en las afecciones legítimas de entidad suficiente como para justificar el resarcimiento (Conf. CNCiv. Sala M 14/7/2014 “ Macchi Héctor Ambrosio y otro c/ Consorcio de Propietarios Avenida Córdoba 2084/86 y otros s/ daños y perjuicios” Cita: MJ-JU-M-87979-AR||MJJ87979).

Son insuficientes a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sentido los damnificados por meros daños materiales pues en este supuesto el resarcimiento material agota el crédito. No cualquier molestia o perturbación tiene entidad como para provocar una alteración en el equilibrio espiritual, sino sólo aquéllas que por su magnitud afectan radicalmente la vida diaria del damnificado, conmoviendo su tranquilidad de espíritu (Conf. CNCiv esta Sala 16-9-2024 Expte. Nº 98515/2019 “ Zoratto Carlos Alberto c/ Cons de Prop Elpidio González 4339/59 Caba s/Daños y Perjuicios”).

Por lo demás, es dable señalar, que la procedencia y determinación de este daño no está vinculada a la existencia o entidad de los perjuicios materiales, pues media interdependencia entre tales rubros, que tienen su propia configuración (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, Tº I, p. 13, ed. Abeledo Perrot; CSJN., 06/10/2009, “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Ídem., 07/11/2006, “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Id., 24/08/2006, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329: 3403; Id., 06/03/2007, ORI, “Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330: 563, entre muchos otros).

Asimismo, el art. 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas” delimitando la actividad jurisdiccional y acentuando sus funciones reparatorias.

En otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido, criterio que jurisprudencialmente se viene aplicando de manera inveterada por nuestros tribunales.

En el particular caso de autos considero que el reclamo es procedente en tanto que es más que presumible que el accionante se ha visto afectado en su estado espiritual por las inquietudes, zozobras y aflicciones que le han causado la inundación padecida como las filtraciones y los consecuentes deterioros en la propiedad locada que se proyectaron en el tiempo al menos hasta el año 2022 sean surge del dictamen pericial con muestra daños por ingreso de agua y humedad generalizados y sin encontrar la urgente atención que merecían, por lo que es necesario considerar la indemnización del daño acorde con las justas susceptibilidades de la víctima.

En cuanto a lo alegado por la accionada en torno a que el monto asignado por el presente ítem resarcitorio excede a lo que la misma parte accionante reclamara en el inicio del proceso, cabe recordar que el art. 330 del CPCC dispone en su inciso tercero que la demanda contendrá “la cosa demandada, designándola con toda exactitud”, no menos cierto es que tal norma luego prevé que “la demanda deberá precisar el monto reclamado salvo cuando al actor no le fuere posible determinarlo al promoverla, por las circunstancias del caso.

Ello es así pues ha sido entendido que tal precepto admite una razonable atenuación cuando las circunstancias del caso restan al actor toda posibilidad de fijar el “quantum” definitivo, supeditado a la prueba que se produzca (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1992, t. IV, 292; Highton – Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2006, t. 6, pág. 260; Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. Astrea, 1987, t. 2, pág. 177; Colombo – Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2006, t. III, pág. 531). (Conf. CNCiv esta Sala, 9/10/2020, Expte Nº 10681/2014 “Quijano Baigorria Cristina Matías c/ Caicoya Alfredo Luis Alfredo Luis y otro s/ Daños y Perjuicios”; Ídem 17/11/2020, Expte Nº 71251/2014 “Orellana Santa Margarita c/ Paladino Luciano y otros s/daños y perjuicios”; ídem id, 19/5/2021 Expte Nº 86.253/2014 Santapaga Verónica Inés y otro c/ Sarachaga Andrés Domingo y otros”).

La Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que la condena judicial no quebranta los términos de la litis ni decide “ultra petita” aun cuando excede el importe indicado en la demanda, si fue reclamado por el accionante una suma de “lo que en más o en menos” resulte de la prueba a rendirse, ( ver fs. 67 pto 1 “objeto” del escrito de demandada ) pues los jueces pueden válidamente conceder un monto superior con el mérito de la prueba, esto es así por cuanto, en tales condiciones, debe entenderse que la determinación de los daños ha sido dejada a lo que surja de la mencionada prueba (doctrina de Fallos: 266:223; 272:37; 291:88 308:392, entre otros muchos).

Cabe señalar a mayor abundamiento que los montos indemnizatorios deben valorarse teniendo como norte el principio de reparación plena del daño, el cual ha recibido a través de los años una frondosa aceptación doctrinaria y jurisprudencial y se ha plasmado con su inclusión normativa en el actual art. 1740 del Código Civil y Comercial (CNCiv esta Sala 5/7//2019 Expte Nº 15995/2016 “G, A H R C/ L, P G Y OTRO s/ daños y perjuicios” ; ídem 3/10/2022 Expte Nº 29226/2016 “ S, A J c/ D P S, T M s/Daños y Perjuicios” ; Ídem id, 20/10/2022 Expte Nº 41556/2018 “E, S J c/ FALABELLA S.A. s /daños y perjuicios”; entre otros muchos)

Como señala Calvo Costa: “La reparación integral (como ideal de la restitutio in integrum) tiene para el derecho de daños moderno una doble importancia: por una parte, se trata de una suerte de sol, alrededor de la cual orbitan (o al menos se pretende que lo hagan), los microsistemas reparatorios existentes en el derecho argentino, y al mismo tiempo, constituye una zona de intersección entre el derecho constitucional y el derecho privado…” (Calvo Costa, Carlos A., Código Civil y Comercial de la Nación…, T. III, pág. 444), por lo que en virtud de las consideraciones vertidas sobre el particular corresponde desestimar las quejas introducidas al respecto.

En virtud de lo expuesto, ponderando las circunstancias fácticas que rodean a la cuestión sometida a juzgamiento, como las afecciones que debió padecer el reclamante, y al principio de reparación y plena (art 1740 CCyCN), propongo al Acuerdo confirmar lo resuelto en la instancia de grado.

X. Costas

El Consorcio de Propietarios se agravia de la imposición de costas peticionando sean distribuidas en forma equitativa, pues el actor resultó derrotado en varias de sus pretensiones obteniendo un éxito parcial en su demanda por lo que las mismas deberían de ser soportadas según el orden causado, o prorrateadas en sus justas proporciones.

Cabe recordar que el Código Procesal ha adoptado en su art. 68, el principio objetivo de la derrota, que no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar.

El fundamento de la condena en costas radica en la justicia de resarcirlos gastos de quien ha debido servirse del proceso para el reconocimiento de su derecho. Al decir de Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

No se trata de producir un efecto sancionatorio sino de respetar la directriz axiológica que procura evitar que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho se convierta en daño para quien se ha visto constreñido a accionar o a defenderse en juicio (confr. Chiovenda, Ensayos de Derecho Procesal Civil, trad. Sentís Melendo, tomo II, pág. 5).

Es el hecho objetivo de la derrota el supuesto que, por vía de principio, determina cuál de los litigantes habrá de ser condenado a pagar los gastos del juicio (CSJN, Fallos 312:889; 314:1634;325:3467; 311:1914). El art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.

Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).

A partir de ello y del juego armónico de la normativa positiva vigente (arts. 68 y siguientes del Código Procesal), se infiere que la imposición es la regla y la exoneración la excepción (cfr. Serantes Peña – Palma, “Código Procesal Civil..”, Depalma, 1983, t. I, pág. 193, núm. 6.1; Fassi, “Código Procesal Civil…”, Astrea, 1971, t. I, pág. 153, núm. 307). De ahí que ésta deba ser fundada (cfr. Segundo párrafo del art. 68 del CPCC; Loutayf Ranea, “Condena en costas en el proceso Civil”, Astrea, 1998, pág. 13, núm. 29), sin que baste a tales efectos los términos meramente generales.

Debe tratarse de circunstancias objetivas y no de la mera creencia subjetiva del litigante de la razonabilidad de la pretensión ejercida, puesto que todo aquel que somete una cuestión a la decisión judicial es porque cree que le asiste razón, sin que ello lo exima del pago de los gastos de su contrario si el resultado le es desfavorable (Conf. CNCiv., esta Sala, 11/9/07, Expte. Nº 19198/1997 “Aguirre, Rene Héctor c/ Lespada, Pedro y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem; 1/4/08, Expte. Nº 42.687/97, “Silvero, Juana Dolores y otro c. los quince copropietarios Luis Sáenz Peña 189, Cap. Fed. s/ daños y perjuicios” y Expte. Nº 2.604/99, “Silvero, Juana Dolores y otro c. Consorcio Propietarios Luis Sáenz Peña 189 s/ daños y perjuicios”, entre otros muchos).

Al no evidenciarse razones que permitan apartarse del principio general antes señalado, es que propongo al Acuerdo confirmar lo resuelto al respecto en el decisorio recurrido.

XI. Tasa de interés

La sentencia de grado determinó en consonancia con la doctrina plenaria de “Gómez” que “el curso de los intereses comienza desde que se produce cada perjuicio”, por lo que serán calculados desde la fecha del hecho es decir desde el año 2015, además de los intereses precedentemente fijados deberá adicionarse para el caso de cualquier demora en el pago de la condena en el plazo establecido, otro tanto de la tasa activa del citado plenario “Samudio”, tasa especial que correrá a los 10 días de que quede firme el auto que apruebe la liquidación definitiva.

La recurrente cuestiona la tasa de interés fijada manifiesta que contradice el plenario Samudio del Fuero, porque para el caso de establecerse una indemnización pecuniaria a favor del actor debe ajustarse la tasa a los fines de no generar mayores desequilibrios a su parte y rezonga que se deben calcular “desde el año 2015” sin precisar una fecha exacta, generando con ello inseguridad jurídica y abriendo un nuevo frente litigioso.

Cabe recordar que la indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir. Se trata entonces de una estimación “actual” que el distinguido juez de grado ha tenido en cuenta para sopesar la variación patrimonial de la prestación debida, considerando para ello que estamos ante una indemnización de daños que, lejos de resultar una obligación “dineraria” en la que se adeuda un quantum y resulta insensible a la variación del poder adquisitivo, importa una verdadera obligación “de valor” en la que se debe un quid y, por tanto, sí admite o reconoce las alteraciones sufridas por el poder adquisitivo (Casiello, Juan, Méndez Sierra, Eduardo, “Deudas de dinero y deudas de valor. Situación actual”, LL 28/08/03, pág. 1;)

Sabido es que la fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.

Ahora bien, conforme la jurisprudencia y doctrina mayoritaria imperante en el fuero la tasa que corresponde aplicar desde el inicio de la mora y hasta el efectivo pago del capital de condena, es la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina siguiendo la doctrina del fallo plenario del fuero in re, “Samudio de Martínez, L. c/ Transportes Doscientos Setenta SA”, salvo que su aplicación, en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia, pueda implicar como un efecto no querido, un resultado contrario y objetivamente injusto, produciendo una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido (Conf. CNCiv, esta Sala, 10/8/2010, expte. Nº 69.941/2005 “Gutiérrez, Luis Alfredo y otro c/ Luciani, Daniela Cyntia y otros s/ daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En consecuencia, deberá aplicarse la referida tasa activa en los casos en que la misma no genera o configura un “enriquecimiento indebido” único supuesto fáctico que justificaría apartarse del principio general (Conf. C. N. Civ., esta Sala, 15/04/2010, Expte. 114.354/2003 “Rendon, Juan Carlos c/ Mazzoconi, Laura Edith”; ídem 24/2/2017, Expte Nº 51917/2009 “Suárez Adriana Soledad y otro s/ Flecha Manuel Edmundo y otros s/ Daños y Perjuicios”; Ídem id, 20/4/2021, “Expte. Nº 52884/2014 “Sassi, Noel Humberto c/ Club Atlético River Plate y otros s/ Daños y Perjuicios”; Id. id, 16/7/2021, Expte. Nº 45978/2012 “Salgado Martha Rosa y otros c/ Edenor SA y otro s/daños y perjuicios”).

A mi juicio, no obran en la causa constancias que acrediten que, con la aplicación de la tasa activa desde el día del hecho, se configuraría el mentado enriquecimiento indebido como tampoco existen elementos que siquiera lo hagan presumir, si así fuera e importara una situación excepcional que se apartara de la regla general referida ya que la misma debe ser probada por el deudor en forma clara en el ámbito del proceso (cf. art. 377 del CPCCN), (CNCiv, esta Sala 13/6/2019, Expte Nº 31.025/2.010, “Pachinotti, Mirtha Helena y otro c/ Carpio Guzman, David y otros s/Daños y Perjuicios”; Ídem, 14/6/2019, Expte Nº 35196/2017 “Scapula Leonardo Marcelo c/ De Marco Lucio y otros s/ Daños y Perjuicios”; Ídem id, 14/06/2019, Expte Nº 46914/2013 “Enrico Mario Marcelo y otros c/ Valko Andrea Emilia y otros”; ídem Id, 13/11/2020, Expte. Nº 92309/2012 “Asad María Ester c/ Federación Patronal Seguros S.A. y otros s/ Daños y Perjuicios”; Id id, 13/5/2021, Expte Nº 31.406/2017 “Corvalan, Rodolfo Valentín c/ Expreso 9 de Julio S.A. s/ daños y perjuicios”; id id, 15/11/2021, Expte Nº 63797/2016, “Pérez Luis Alfredo c/ Di Chiara Gerardo y otro s/daños y perjuicios”; id id,7/3/2022. Expte Nº 31924/2015;Ojeda Franco David c/ Junco Eduardo Agustín y otros s/ daños y perjuicios” entre otros) asimismo lo dispuesto en torno a la demora en el pago ; decisión que se apoya en que el deudor que no satisface su débito queda en una situación de inexcusable renuencia, que legitima y autoriza a partir de allí y hasta que se produzca la cancelación íntegra y efectiva, la fijación de una tasa diferenciada de interés estimulante de la finalidad del proceso y disuasiva de conductas antijurídicas que pugnan contra el principio de eficacia de la jurisdicción (Grisolía, Julio Armando, en L.L. 2014- C, 687 AR/DOC/1349/2014-) (esta Sala, “Robledo, Micaela c/ Núñez Jiménez, Jorge s/ Ds., y Ps.”, Expte. Nº 6.983/2019, y “Mansilla, Romina Ayelén c/ Núñez Jiménez, Jorge s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº13.609/2019, del 14/02/2024; ídem, “L. G. E. Del L. c/ Obra Social de Jardineros s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 63.897/2015, del 14/7/2023, entre otros; CNCiv, Sala D, “López, Luciano c/ Oliveira, Oscar s/Ds. y Ps.”, Expte. Nº 74875/2014 del 15/9/2022).

En virtud de ello y no encontrando razones que permitan apartarse de lo decidido en la instancia de grado en torno a la tasa aplicable ni su computo corresponde por confirmar lo dispuesto en el decisorio apelado.

XII. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al Acuerdo:

I. Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de apelación y agravios, con costas a la demanda vencida (art 68 CPCC).

El Dr. Maximiliano L. Caia y la Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó el acto, firmando el Señor y la Señoras Vocales en los términos de las Acordadas 12/20 y 31/20 de la CSJN.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de apelación y agravios, con costas a la demanda vencida (art 68 CPCC).

II. Diferir la regulación de honorarios hasta que sean determinados en la instancia de grado.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y oportunamente devuélvase.– Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón.

Consorcio de Propietarios Charcas … Capital Federal c. Día Argentina S.A. y otros s/daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 19 días del mes de septiembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Charcas … Capital Federal c/ Día Argentina S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2023 y su aclaratoria del día 30/11/2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida i) hizo lugar la demanda entablada por el Consorcio de Propietarios de la calle Charcas … contra M. V. F., S. E. F. y “DÍA Argentina S.A.” (cfr. aclaratoria referida), en consecuencia, condenó a estas a abonar a la parte actora, dentro del plazo de diez días, la suma de un millón cuatrocientos mil pesos ($ 1.400.000); con más sus intereses y costas; ii) dispuso, dentro del plazo de treinta días, que las demandadas lleven a cabo las tareas de reparación señaladas en el informe pericial, como así también, procedan con la remoción de los árboles y/o malezas existentes sobre la medianera, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 513 del Código Procesal.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las emplazadas S. E. F., M. V. F. y “DÍA Argentina S.A.”.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Relata la parte actora, que las coaccionadas F. resultan ser titulares del inmueble (local) ubicado en la calle Charcas … que se encuentra alquilado a la coemplazada “DÍA Argentina S.A.” en el que se ha instalado el negocio denominado “Supermercado DÍA”.

Indica, que de allí provienen humedades y filtraciones que afectan sectores comunes del consorcio, tales como el sótano, bauleras, sala de gas, y medidores de electricidad.

Explica, que el ingreso de agua se produce de manera continua desde el local y que ello afecta en mayor medida al sótano donde se encuentran las salas de medidores de electricidad y gas.

Precisa, que el edificio se encuentra afectado por la total falta de higiene (existencia de roedores, insectos) en la parte posterior del local en la que existen también malezas, plantas y árboles crecidos en exceso. Que, ello ha deteriorado la medianera lindante con riesgo de derrumbe.

Aclara, que una parte del muro ya se desmoronó a la altura del departamento ubicado en la Planta Baja “B”, tal como se puede observar de las impresiones fotográficas que adjunta a la demanda.

Cuenta, que con motivo de ello el consorcio se vio obligado a efectuar denuncias ante la “Dirección General de Guardias y Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, ante lo cual el responsable del supermercado mencionado únicamente podó y cortó algunas de las ramas existentes en el fondo del local.

Solicita se proceda con la reparación total de humedades y filtraciones que originan los daños existentes en los sectores comunes del edificio, los de la unidad funcional sita en la Planta Baja, como así también se lleven a cabo las tareas que sean necesarias efectuar dentro del local para evitar daños futuros.

A fs. 45/45vta. el consorcio accionante estima el monto de los daños producidos en la suma de pesos setenta mil ($70.000), dejándose constancia que el importe definitivo surgirá de la pericia solicitada como prueba anticipada. Finalmente, a fs. 89 realiza una estimación final en virtud de la pericia llevada a cabo en autos como prueba anticipada en la suma de $180.000.

A fs. 97/106 se presentan M. V. F. y S. E. F. a contestar demanda.

Reconocen ser las titulares dominiales del inmueble sito en la calle Charcas … (cfr. fs. 107) como así también que se halla ocupado por el “Supermercado DÍA”, siendo que la firma “DÍA Argentina S.A.” resulta ser locataria desde el año 2005.

Formulan una negativa general y particular de los hechos expuestos en el libelo inicial y desconocen la documental aportada por la parte actora.

Destacan, que no estaban al tanto de los hechos alegados pues jamás recibieron una comunicación por parte del Consorcio y/o la locataria del inmueble y/o ente de contralor estatal alguno.

Aseveran, que “DÍA Argentina S.A.” es quien tiene legalmente a su cargo el mantenimiento del predio arrendado. Que, ellas nunca tuvieron la posibilidad de realizar ningún tipo de arreglo y/o reparación ya que la tenencia del bien se encuentra en manos de la locataria y, por ello, no les cabe la obligación de efectuar reparaciones y mucho menos el pago de una indemnización.

Sostienen, que no se encuentran legalmente obligadas a contribuir a la reparación y/o construcción del muro lindero ya que las humedades denunciadas no afectan a su parte y –dicen– si el consorcio actor hubiera tenido un patio en lugar de un sótano tampoco sentiría tal afectación, pues lo normal y natural es que las aguas escurran y que al subsuelo llegue humedad.

Afirman, que en el caso el muro es apto para separar patios descubiertos, razón por la cual de requerir la actora otro uso del muro contiguo deberá esta última hacerse cargo de las reparaciones y/o construcciones.

A fs. 110/113vta. comparece “DÍA Argentina S.A.” a contestar demanda. Efectúa una negativa de los hechos invocados en la demanda y la documentación aportada.

Reconoce ser la locataria del inmueble propiedad de las emplazadas F. y añade que el local allí emplazado linda en sus fondos con el consorcio demandante.

Cuenta, que no constató anomalía ni defecto alguno en cualquiera de las partes integrantes del inmueble que alquila y afirma que la propiedad se encuentra en correctas condiciones de construcción y mantenimiento.

Manifiesta, que en razón de las reglas de la medianería la responsabilidad por cualquier eventual daño se encontraría a cargo del propio consorcio.

Afirma, que como locataria del lugar no tiene a su cargo aquellos trabajos que excedan del mero mantenimiento, tales como el derrumbe de un muro o algún otro desperfecto en la estructura del edificio; que, únicamente se encuentran a su cargo las mejoras por mantenimiento (cfr. art. 1207 del CCCN), no así los gastos de conservación.

Sostiene, que las únicas responsables por los daños que se dicen sufridos por el consorcio serían las propietarias del inmueble en cuestión.

A fs. 130/131 se desestimó el planteo de nulidad articulado por las demandadas F., con costas.

II. La decisión recurrida

Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante de grado tuvo en cuenta que los demandados han negado la responsabilidad que se les imputa e incluso cuestionaron su legitimación pasiva. Que, por tratarse de un supuesto de daños producidos por filtraciones derivadas de un[as] deficiencias alegadas en la conservación del inmueble lindero, la cuestión queda subsumida en el artículo 1757 del Código Civil y Comercial, que regula los supuestos de responsabilidad del dueño y guardián de cosas riesgosas y viciosas. Así, sopesó el dictamen pericial producido como prueba anticipada en autos que dio cuenta de los daños constatados en el inmueble del consorcio actor (jardín del contrafrente del departamento de la planta baja “B”, subsuelo del consorcio, sala de medidores de electricidad como en un sector de las bauleras) y determinó que el origen de los deterioros (derrumbe, filtraciones y humedades) son producto de la falta de mantenimiento de la propiedad y medianera lindera (presión de los árboles que ejercen hacia la medianera, filtraciones como posible causa de un caño pluvial posiblemente deteriorado que afectaban también el sector de subsuelo del consorcio donde se ubican los medidores de electricidad y otro sector donde están las bauleras). Destacó, que los testigos que declararon en la causa corroboraron todas las conclusiones volcadas por el perito ingeniero en sus informes. En cuanto al deber de conservación del inmueble, estableció que se encuentra a cargo de la totalidad de las demandadas, las Sras. F. y “Día Argentina S.A.” en su calidad de dueñas y guardián de la cosa viciosa, respectivamente (art. 1758 del CCyC). Concluyó, que al haberse acreditado la existencia del daño invocado, el carácter vicioso del inmueble lindero derivado de su deficiente mantenimiento, y la relación de causalidad adecuada entre tales omisiones y los perjuicios generados, la pretensión deducida por el consorcio actor debe ser admitida.

III. Los recursos

Las demandadas F. expresan agravios por medio de su presentación del 22/4/2024. Cuestionan la atribución de responsabilidad de su parte, pues consideran que en autos únicamente debe responder la locataria “DÍA Argentina S.A.” en función de lo dispuesto por los art. 1206 y 1207 del CCCN. Que, nunca se le dio aviso del estado en que se encontraba el local y los daños que generaba en el consorcio, siendo que este último se comunicaba directamente con la firma demandada, que se había anoticiado de la situación. Dice, que hasta por razones de economía procesal debió imponerse la condena solo a “DÍA” (guardián de la cosa), siendo que si las titulares dominiales son condenadas a pagar, tendrán acción contra la locataria “DÍA” toda vez que esta es la que, en última instancia, está obligada a responder frente a cualquier daño que se genere en el inmueble, especialmente porque de autos surge que jamás medió avisó a las propietarias y/o a la locadora y –además– porque de la demanda se desprende que en su momento asumió la poda y limpieza del sector del inmueble que en definitiva se indica como productor de los daños, esto es, el patio que se ubica al fondo del predio. Que, es evidente que no resultan responsables pues no conocían la situación; que, más allá de la responsabilidad objetiva, existe el obrar de las restantes partes por quienes no deben responder, lo que no ha sido meritado por el Sr. Juez de primera instancia. Critica, que no se haya tenido en cuenta que la medianera afectada es una cosa común. Que, si el consorcio actor precisaba que no drenara humedad a sectores especiales de su construcción la ley le imponía hacerse cargo de la construcción que le aproveche, mientras que a esta parte se le imponía solo “soportar” tales trabajos. Finalmente, y en torno a las obligaciones que supone el condominio de muros, reitera que la contribución es por partes iguales, siempre y cuando beneficie a ambos condóminos. Que, el muro es y era apto para separar patios descubiertos, razón por la cual de requerir el consorcio otro uso del muro contiguo debía él hacerse cargo de las reparaciones y/o construcciones del caso. Se queja en tanto el Sr. Juez de grado omitió valorar dicha cuestión pues se trata de un caso de medianería (“cosa común”). Que, no ha habido un obrar antijurídico de la parte. Que, la contraria siempre se puso en situación de damnificada omitiendo su deber de prevención del daño (cfr. art. 1710 del CCCN). Manifiesta, que si la contraria creía que la situación se originaba en la propiedad de su titularidad y que la afectaba, debió haber adoptado las medidas del caso para no sufrir los perjuicios que –tardíamente– invoca, pues tenía la obligación de prevenir el daño, y con mayor razón cuando se advierte que –conforme los describe– estos daños no eran ostensibles, sino situados en su sótano y en relación a una cosa común, la Medianera o Muro Divisorio. Se quejan también por la cuantificación del daño pues el monto establecido en la anterior instancia resulta arbitrario en tanto el Juez parece haber dispuesto una actualización que la parte desconoce como tampoco indica de qué manera arribó a dicha suma. Que, la condena se cifra a valores actuales, entendiéndose ello a valores a la fecha de la sentencia, sin embargo, el Tribunal y pese a que el consorcio no reclamó intereses de ningún tipo –lo que implica incurrir en incongruencia y “extra petita”–, postula estos acrecidos desde el 18/04/2017 y hasta el efectivo pago a la tasa activa, todo lo cual resulta absolutamente improcedente. Los agravios no han sido contestados.

De su lado, la codemandada “DÍA Argentina S.A.”, postula sus quejas (22/4/2024) y solicita se revoque la sentencia y se rechace la demanda atento la insuficiente prueba del hecho invocado en la demanda como generador de los supuestos daños. Que, la sentencia de primera instancia tiene por acreditado el hecho que en la demanda se invocara como generador del daño por el cual se reclama por la presentación del informe pericial y por la declaración de los testigos Sra. F., Sr. S. y Sr. L. En relación al informe pericial entiende que el a quo realizó una interpretación parcial del mismo, al tomar en cuenta para sentenciar únicamente las cuestiones señaladas por el experto que benefician a la actora y perjudican a las demandadas, más no tuvo en cuenta –y/o dejó de lado– las cuestiones desfavorables al consorcio actor y favorables a su parte y a las demandadas Sras. F. Que, el perito ingeniero verificó la existencia de un caño pluvial que se encontraba en el inmueble de las demandadas, pero jamás dijo, aseveró ni mucho menos acreditó, que dicho caño pluvial estuviera efectivamente deteriorado. Que, en el hipotético y supuesto caso que tal mencionado caño pluvial efectivamente estuviera deteriorado, el perito dijo que “podría” ser la causa de las filtraciones pero no mencionó, aseveró ni acreditó que tal supuesta circunstancia realmente fuera la causa de las filtraciones. Que, no es cierta la afirmación que ninguna de las partes, en especial las demandadas, han podido rebatir los términos de este informe pues si ha sido cuestionado, aunque se ha hecho caso omiso a los argumentos allí planteados. Por otra parte, con respecto a la prueba testimonial producida, dichas declaraciones fueron impugnadas sin perjuicio de lo cual el a quo consideró dejar de lado dichas impugnaciones al no tenerlas en cuenta siendo que sus declaraciones están teñidas de subjetividades por ser parte en el presente juicio al ser vecinos e integrantes del consorcio de copropietarios actor. Se queja, además, por la atribución de responsabilidad a su parte pues como mero locatario, no tiene a su cargo aquellos trabajos que excedan del mero mantenimiento; que por fallas en la estructura del edificio debe responder el titular de dominio de la propiedad. Que, resulta excesivo y carece de fundamento legal pretender que el locatario se haga cargo de supuestos daños que se dicen causados en la propiedad lindera cuando la causa que a éstos se atribuye es ajena a la ejecución o inejecución de las tareas normales de mantenimiento (cfr. arts. 1207 y 1211 del CCCN). Concluye en relación a la responsabilidad que el hecho generador está lejos de haberse acreditado. Y en cuanto a su relación causal con el daño invocado, nada se dice sobre el particular en la sentencia apelada. Cuestiona el acogimiento del rubro “daños materiales” por los motivos antes expuestos. En subsidio, se agravia del monto fijado en la anterior instancia, pues considera que de manera arbitraria se ha actualizado el monto estimado por el perito ingeniero. Por último, se queja por la fijación de intereses no pedidos en la demanda. Que, nuevamente, el primer sentenciante actualiza la suma estimada aplicando intereses desde la fecha en la cual se constataron los daños (constatación del GCBA del 18/4/2017) hasta el efectivo pago.

Luego, la codemandada “Día Argentina S.A.” amplía su presentación anterior (24/4/2024) y cuestiona la condena relativa a los daños que se tuvieron probados en el subsuelo del consorcio en lo que respecta a la reparación dineraria como a la reparación en especie, pues no se pudo establecer siquiera indiciariamente que los daños en tal sector fueran imputables a su parte como guardián del inmueble vecino. Así, no podría descartarse que esas filtraciones provinieran del edificio vecino pero de ninguna manera se afirmó que esto fuera así ni que esta fuera la única explicación posible. Que, el perito presupone edificaciones –baños y cocinas– que el mismo dictamen señala que no existen y que “se desconoce si existieron anteriormente”. Que, a esta hipótesis indemostrada se le añadió todavía la conjetura de una eventual y tampoco acreditada “pérdida” en las “instalaciones” de estos “baños” y “cocinas” que podrían haber llegado a existir en un pasado no especificado. Que, tampoco se constató que el caño pluvial estuviera deteriorado, sino que simplemente se afirmó que, si lo estuviera, podría haber causado los daños. Que, la pericia no probó que las humedades en el subsuelo del Consorcio actor provinieran de algún defecto en el inmueble vecino. Que, el dictamen no expresó nada en forma asertiva ni concluyente sobre tales extremos, por consiguiente entienden que hubo una errónea interpretación del mismo por parte del sentenciante. Que, debió desestimarse las pretensiones del consorcio con relación a las filtraciones y humedades pues de acuerdo a lo previsto en el art. 377 del CPCC, este debía probar su origen. Por otro lado, se queja pues considera que es erróneo el encuadramiento de las filtraciones y humedades en el régimen de los arts. 1726, 1722, 1729, 1731, 1730 y 1757 del Código Civil y Comercial. Que, tampoco existe en lo atinente a “Día Argentina S.A.”, la condición de guardián. Que, en lo tocante al subsuelo del Consorcio, no se acreditó ninguna anomalía en algún sector del inmueble demandado adyacente a aquél. Critica que la sentencia recurrida no discrimina los montos que corresponden a los arreglos a realizarse en el subsuelo del consorcio (sector baulera y sala de medidores), a pesar de que el perito así lo hizo, por lo que corresponderá detraerse del capital de condena. Se agravia, además, de la omisión la conducta del consorcio accionante pues –entiende– faltó a sus deberes de buena fe y de prevenir o evitar la agravación del daño (art. 1710 CCyC). Que, de haberse considerado esta conducta, el monto de la condena debía reducirse significativamente, tal como lo plantearon las propietarias del inmueble y la cuestión no fue abordada en la sentencia apelada. Por otro lado, se agravia nuevamente del capital de condena por ser excesivo y que no se justificó el aumento extraordinario (cfr. pericia realizada por ingeniero civil) –que por cierto no debió realizarse una estimación judicial pues el Juez no tiene conocimientos especializados sobre el tema– y de la aplicación de intereses no pedidos con fundamento en el art. 1740 del CCCN y 19 de la CN; que, todo ello resulta violatorio del principio de congruencia. Se agravia, en subsidio, respecto de la tasa de interés establecida y fecha de inicio de computo de los accesorios. Por último, cuestiona la distribución de costas que han sido impuestas a su parte en su totalidad.

Corrido el pertinente traslado, no fue evacuado.

IV. La solución

a) En lo que atañe a la alegada arbitrariedad del decisorio que sostienen las recurrentes, es dable recordar que resulta improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa.

Nuestro máximo Tribunal ha señalado al respecto: “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S. M. c/ Colegio San Fecha de firma: 08/06/2021 José Obrero”, ídem junio 5- 1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 221980, “MoisGhami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008).

Por otra parte, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, más cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte. (C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407) (conf. esta Sala, Expte. Nº 67983/2015 “Aguilar Teresa del Valle c/ Coto C.I.C.S.Ay otro s/ daños y perjuicios” del 30/5/2020; íd., Expte.Nº13309/2008 “Ortega Maidana Elva Ramona c/ Maldonado Demetrio y otros s/ daños y perjuicios del 6/8/2020; íd. Expte.66350/2014 “Trasmonte, Sergio Ariel c/Fernández, Norma Alejandra y otro s/daños y perjuicios).

Por ello, no encontrando elemento alguno que permita vislumbrar que el pronunciamiento de grado este dotado de tal arbitrariedad cabe desestimar este reproche (conf. Sala J Expte. 26585/2015 “Bocos, Daniel Edgardo c/ Aleman Díaz, Alejandro y otro s/daños y perjuicios” del 28/6/20; íd. Exp. Nº 23.710/2010, “Casanovas, César Ignacio y otro c/ Bravo, Mercedes Carmen y otros s/ Daños y perjuicios” del 24/9/2021).

b) Adelanto, luego, que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos:258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

Recuerdo, luego, que el anterior sentenciante valorando esencialmente el estudio pericial de autos, estimó que al reconocer las accionadas –M. V. y S. E. F.– la titularidad dominial del inmueble ubicado en la calle Charcas … ninguna duda podía abrigarse en cuanto a su legitimación pasiva para ser demandadas como propietarias de la cosa viciosa; mientras que “DÍA Argentina S.A.”, quien desde el año 2005 revestía la calidad de locataria del inmueble, resulta alcanzado por la obligación de responder dada su calidad de guardián de la cosa viciosa.

Principiaré por señalar, entonces, en orden al cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC, que esta constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).

De ahí que resulta inviable la apelación en mérito a lo establecido por el artículo 265 del Código Procesal, cuando los agravios de los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos que fueron expuestos ante el a quo en el escrito de inicio, sin hacerse cargo de las consideraciones que aquel expresó al fundar su sentencia, por cuanto se pone en evidencia la falta de un agravio específico respecto de las apreciaciones efectuadas por el magistrado de la instancia previa (CNCiv. Sala J, 15/7/2010, Expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Idem., id., 23/6/2011, Expte. 90.579/2003 “Rivera Cofre José Alejandro y otros c/ Clínica Gral. de Obstetricia y Cirugía Ntra. Sra. de Fátima y otros s/ daños y perjuicios”, íd. íd. Expte. nº 36.303/2020 “M., E. c/ O., D. A. y otro s/daños y perjuicios”, del 27/2/2023, entre otros).

Y esto es lo que ocurre con “DIA” en lo atinente a su carácter de legitimado pasivo, pues no hace más que reiterar de modo textual e íntegro los términos de su contestación de demanda sobre el punto (v.ap.IV.7).

Otro tanto acontece con las titulares dominiales –Sras. F.–, quienes insisten en esta instancia en enmarcar la acción en una cuestión de medianería sin hacerse cargo de que los fundamentos esbozados por el anterior magistrado para admitir el reclamo por filtraciones derivadas del inmueble lindero, subsumiendo la cuestión en el artículo 1757 del Código Civil y Comercial, que regula los supuestos de responsabilidad del dueño y guardián de cosas riesgosas y viciosas.

Ahora bien, cabe señalar que en este tipo de supuestos la prueba pericial resulta de particular trascendencia en lo que se refiere a la existencia y entidad de los daños por los que se reclama, como así también en el análisis causal de su origen, por lo que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos que permite al juez rastrear la verdad de lo sucedido.

Con relación a la prueba científica, se ha sostenido que, en cuanto a su apreciación por parte del juez, “resultan muy ilustrativos los conceptos expresados por Michele Taruffo, catedrático en Italia de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pavía (“La prueba, artículos y conferencias” –Monografías Jurídicas Universitas– Ed. Metropolitana, Santiago de Chile – 2008), en cuanto expresa que “… la decisión del juez en torno a los hechos no puede fundarse más que en las pruebas que han sido adquiridas en el juicio: las pruebas, de hecho, son los únicos instrumentos de los que el juez puede servirse para “conocer”, y por tanto para reconstruir de modo verídico los hechos de la causa” (conf. CNCiv., Sala J, in re expte. “Benítez, Eduardo Aparicio c/ Sarrabayrouse, Juan Ignacio, y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 106.479/2005, del 17/8/2010; íd. íd. Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

Cabe rememorar, luego, que el perito ingeniero en su estudio de fs. 83/84 vta. expuso, que “… En el jardín del contrafrente del departamento planta baja “B” del consorcio, pudo constatar que la pared medianera presenta desprendimientos de revoques y ladrillos en su sector superior. Los mismos fueron provocados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del vecino terreno donde se ubica el supermercado mencionado (“Día”)… en el contrafrente del departamento planta baja “B” presenta inclinaciones de su sector superior y desprendimiento de mampostería…”(el sombreado y subrayado me pertenecen). En cuanto a la causa de los daños descriptos expresó, que “…en el contrafrente del departamento planta baja “B”, el origen es la presión que provocaron los arboles del inmueble vecino sobre la medianera…”. Así, pierden –rápidamente– sustento las quejas de las titulares dominiales como indiqué supra.

Es más, con fecha 24/9/2022 el experto amplió su dictamen dando respuesta a los puntos de pericia ofrecidos por las emplazadas F. Allí explicó, que “… Al … de la calle Charcas se ubica el consorcio actor, conformado por un edificio desarrollado en planta baja, subsuelo y 9 pisos altos. La construcción vecina está ocupada por el supermercado Día. Se aprecia lo expuesto en la fotografía 1 que acompaña el informe presentado por el suscripto el 7/9/18. En el consorcio actor hacia el contrafrente está el jardín del departamento B de planta baja. El mismo tiene terreno y pasto con drenaje natural. Según se constató en la inspección llevada a cabo oportunamente, sobre la medianera común con la demandada, hay plantas y una parrilla de material. Ver fotografía 5 de dicho informe. Del lado del terreno de la demandada en ese sector hay árboles sobre dicha medianera. Ver fotografías acompañadas a dicho informe…”. En cuanto a los daños de la pared medianera, refirió que del lado del consorcio actor se observan “… desprendimientos de revoques y de ladrillos en su sector superior, ocasionados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del vecino terreno donde se ubica el supermercado… Los daños en la medianera, hacia el contrafrente, fueron provocados por la presión sobre la misma de ramas y árboles del terreno de la demandada. De manera que si se hubiera llevado a cabo la tala de los mismos, se habrían evitado…” (el sombreado y subrayado me pertenecen). Así las cosas, como se dijo, la causa de tales daños se ubica en los árboles ubicados sobre el fundo vecino, de ahí que mal pueda subsumirse la cuestión en su asunto de medianería como proponen insistentemente.

Sobre el particular, más allá de que el Código Civil no resulte aplicable al supuesto, considero que la norma establecida en el art. 2628 del Código Civil es una pauta interpretativa que debe ser considerada. Durante su vigencia, disponía: “El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques…”. Al sancionarse el Código Civil y Comercial de la Nación, el legislador omitió fijar una limitación al dominio de esta índole, pero convalidó la pauta del art. 2629 en el nuevo art. 1982 al establecer: “El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”. Bajo esta disposición, legislador le brindó al dueño del inmueble en el que penetran raíces de un árbol vecino, la posibilidad de ejercer “justicia por mano propia”, autorizándolo directamente a cortar las raíces. Sin embargo, claro está, ello no importa entender que si en el avance de tales raíces se hubieren generado daños, quien plantó el árbol no sea responsable de su reparación (conf. CNCiv. Sala A, “Teixeira, Andrea Carina c/ Cons. de Prop. Jaramillo 1838 s/ daños y perjuicios”, del 10/12/2022).

En base a lo dicho, amén la potestad que consagra la norma en favor del afectado, considero que mal puede justificarse el dueño y/o guardián en el hecho de la víctima con entidad para fracturar el nexo causal. Así, la conducta que se le endilga al actor no se traduce en una causal de exoneración que permita liberar de responsabilidad al dueño y guardián del objeto riesgoso introducido en el medio. Aquí cobra relevancia que, como se dijo, los demandados no controvirtieron el encuadre jurídico fijado por el sentenciante de grado (arts. 1757 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación). Por tanto, al no comprobarse ningún eximente, no existen razones para apartarse de la presunción objetiva de responsabilidad fijada por la norma. Ello importa, a mi criterio, confirmar la decisión de grado.

Así, también se ha sostenido que el dueño responde por ser tal, no por ser guardián: el dueño no guardián responde si no puede acreditar alguna de las causales de exención previstas en la norma (KEMELMAJER de CARLUCCI, en “Código Civil Anotado”, ed. ASTREA, vol. 5, pág. 465). Y sólo es tercero por quien no se debe responder, aquel que utiliza la cosa contra la voluntad expresa o presunta del propietario o guardador, y esto es así porque si se interpretara que ese tercero es todo aquel que no es dependiente, la última frase del art. 1113 seria superflua. Aun en el extremo que el uso de la cosa haya sido contraria a la voluntad, no cesa la responsabilidad del dueño o guardián si el uso ha sido posible por un acto culposo del mismo (conf., KEMELMAJER de CARLUCCI, en op. cit., pág. 566; SCBA., Ac.53.139 del 12-9-95). Y es de manifiesta obviedad en el caso, no solamente que “DIA” no usaba la cosa contra la voluntad de las dueñas sino con su conformidad vertida en una relación contractual y a título oneroso –locación– a la que es extraña la víctima –res inter alios acta–.

En definitiva, debemos tener presente que en el referido art. 1113, la conjunción “o” tiene una función copulativa, debiendo leerse “el dueño y el guardián”, porque el hecho de que el dueño desplace la guarda jurídica no basta para eximirlo de responsabilidad si el uso de la cosa por el guardián no es contra su voluntad, sino, precisamente, “por” la voluntad del dueño o en virtud de la misma. De ahí que todos los hechos dañosos que reconozcan su causa adecuada en el riesgo de la cosa, tornan responsables indistintos al propietario como al guardián. La responsabilidad de uno no excluye la del otro toda vez que se trata de dos obligaciones independientes, indistintas, ya que cada uno responde por un título distinto frente al damnificado (KEMELMAJER de CARLUCCI, en op. cit., pág. 478). Se trata, pues, de obligaciones que no son subsidiarias ni excluyentes, sino conjuntas (causa 85.715 del 23-4-2002 de la anterior Sala IIa).

Otro tanto acontece con los daños que afectan el subsuelo del consorcio actor.

Reitero, que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).

Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, entre otros).

En el caso, para contrarrestar la asignación de responsabilidad, no se rebate certeramente que, las humedades y filtraciones han sido originadas en la propiedad de titularidad de las codemandadas F. y locada por “DÍA”, y que tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter que ostentan en relación al inmueble del que provienen.

En efecto, señaló el perito, que “…existen filtraciones en el subsuelo del edificio actor, sobre la misma medianera, tanto en la sala de medidores de electricidad como en un sector de las bauleras. Se observan en las fotografías 6 a 13. En la 14 puede apreciarse que el instrumento utilizado por el suscripto midió humedades activas al momento de la inspección…”. Consultado el experto con relación al estado general del muro medianero refirió, “…en el subsuelo filtraciones que provocaron el deterioro del revoque y pintura…en el subsuelo el origen de las filtraciones se estima provienen del edificio vecino. Ello, porque en el edificio actor sólo existen humedades sobre la medianera y sector adyacente. Las otras paredes del subsuelo del mismo, que no dan hacia la medianera, no tienen humedades. En el supermercado no hay baños ni cocinas sobre la pared medianera actualmente, pero se desconoce si existieron anteriormente y una perdida en sus instalaciones provocó las filtraciones observadas. También se observó cerca de la medianera un caño pluvial, cuya salida a la calle puede observarse en la fotografía 15, y de estar deteriorado podría ser una causa de daños…”.

Precisa que los sectores del consorcio afectados por filtraciones y humedades son el sector subsuelo donde se ubican los medidores de electricidad y otro sector también en el subsuelo donde están las bauleras (cfr. respuesta nº4).

A fs. 121/122vta. las demandadas F. plantean la nulidad de la prueba pericial anticipada –y en subsidio impugnan el dictamen–, cuyos traslados fueron contestados por el consorcio accionante a fs. 124/125 y por el perito ingeniero a fs. 127, siendo que este último ratificó su informe.

A fs. 130/131 se desestimó la nulidad articulada por los fundamentos expuestos en el decisorio a los cuales me remito en honor a la brevedad.

Con fecha 24/9/2022, el experto amplió su dictamen dando respuesta a los puntos de pericia ofrecidos por las emplazadas F. En cuanto a los daños de la pared medianera refirió, que del lado del consorcio actor “…se verificaron daños en revoques y pintura en el subsuelo del consorcio actor, en el sector de medidores de electricidad y bauleras, ocasionados por una filtración proveniente del vecino demandado…”. Con relación al origen de los mismos, expuso, que “…En cuanto a los daños en el subsuelo del consorcio actor, fueron provocados desde el inmueble de la demandada, se verificó que sobre la misma existe un caño pluvial. De estar deteriorado podría ser la causa de las filtraciones…”.

Refirió el experto que no se observaron deficiencias en la construcción del sótano salvo en la medianera y sectores adyacentes ocasionadas por las filtraciones descriptas. Que, los sectores han sido mantenidos convenientemente de acuerdo a lo que surgió de la inspección.

Si bien no se desconoce que el perito conjetura acerca de la existencia de instalaciones –baño y cocina– en el inmueble lindero al consorcio como probables causas de las filtraciones; y acerca del deterioro de un caño pluvial como la causa de las filtraciones, lo cierto es que es contundente cuando señala que los daños son ocasionados por una filtración proveniente del inmueble del vecino demandado. Afirma, que “…los daños en el subsuelo del consorcio actor, fueron provocados desde el inmueble de la demandada…”; destacando que la construcción del sótano no presenta deficiencias (descartando una de las defensas de las recurrentes), salvo las existentes en la medianera y sectores adyacentes provocados por las filtraciones descriptas. Y, así como explicó lo que debió hacerse con los árboles dijo, que “…en cuanto a la filtración hacia el subsuelo del edificio actor, se debió cavar del otro lado a fin de buscar el origen de la misma y solucionarla…”.

El dictamen mereció las impugnaciones de las demandadas F. (16/3/2023) en tanto consideran que este último informe se limita a reproducir impresiones de un dictamen efectuado en el marco de una prueba anticipada en el año 2018, todo lo cual resta oponibilidad a los efectos de la resolución del presente. El perito contestó el día 20/3/2023 señalando que dio respuesta al cuestionario de la parte, siendo que entre ambos informes se tiene una idea exacta de cuál es la situación desde un punto de vista técnico.

Arribados a este punto, debe repararse que en materia de procesos de daños y perjuicios la pericia técnica que no resulte controvertida por otros elementos de prueba deviene relevante ya que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio, sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos fruto del examen objetivo de circunstancias de hecho, y de aplicación de los principios científicos inherentes a la especialidad.

Recuerdo, asimismo, que aunque las opiniones de los peritos no resultan vinculantes para el juzgador (arg. arts. 386 y 477, Cód. Procesal), cabe asignarles una importancia significativa, sobre todo cuando –como ocurre en el sub lite– la materia sometida a peritación excede –por su naturaleza eminentemente técnica– los conocimientos propios de un juez. En estos casos, el apartamiento de las conclusiones del experto requiere razones serias y elementos objetivos que acrediten la existencia de errores de entidad que justifique prescindir de sus datos. No se trata de exponer meras discrepancias con la opinión del perito o de formular consideraciones genéricas que pongan en duda sus conclusiones, sino –antes bien– de demostrar con fundamentos apropiados que el peritaje es equivocado, lo cual debe ser hecho de modo muy convincente, toda vez que el juez carece de conocimientos específicos sobre el tópico (conf. CNCiv, Sala J, causas 6200/92 del 8/5/2000 y 485/97 del 26/12/2000; Sala II, causa 7487/92 del 10/8/1999, y sus citas).

Con relación a la prueba científica, se ha sostenido que, en cuanto a su apreciación por parte del juez, “resultan muy ilustrativos los conceptos expresados por Michele Taruffo, catedrático en Italia de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pavía (“La prueba, artículos y conferencias” – Monografías Jurídicas Universitas – Ed. Metropolitana, Santiago de Chile – 2008), en cuanto expresa que “… la decisión del juez en torno a los hechos no puede fundarse más que en las pruebas que han sido adquiridas en el juicio: las pruebas, de hecho, son los únicos instrumentos de los que el juez puede servirse para “conocer”, y por tanto para reconstruir de modo verídico los hechos de la causa” (conf. CNCiv., Sala J, in re expte. “Benítez, Eduardo Aparicio c/ Sarrabayrouse, Juan Ignacio, y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 106.479/2005, del 17/8/2010; íd. íd. Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

Dicho esto, al no contar con otros elementos de prueba que permitan desvirtuar las conclusiones arribas en el dictamen pericial supra referido, estaré a exposición técnica para establecer entonces que las filtraciones provienen del inmueble lindero al consorcio actor (conf. art. 386 y 477 del CPCC).

A partir de lo expuesto, creo oportuno señalar que el anterior sentenciante enmarcó la cuestión bajo la órbita de los artículos 1757 y 1758 del Código Civil y Comercial, pues consideró que las filtraciones de agua o humedades desde inmuebles vecinos es un riesgo proveniente “de la cosa” e inserto en la figura de responsabilidad objetiva.

Corresponde remarcar, entonces, que antiguamente los supuestos como el de autos estaban contemplados en el art. 1133 inc. 5º del Código Civil de Vélez, artículo que fue derogado por la ley 17.711. En efecto, disponía dicho artículo que “cuando de cualquier cosa inanimada resultare daño a alguno, su dueño responderá de la indemnización si no prueba que de su parte no hubo culpa, como en los casos siguientes: “humedad en las paredes contiguas por causas evitables”. Este precepto se trataba de una responsabilidad subjetiva consagrada que invertía la carga de la prueba, pues presumía la culpa del dueño y podía resistir la acción demostrando que de su parte no hubo culpa.

A partir del dictado de la ley 17.711 que modificó el Código Civil (actualmente derogado por la ley 26.994), quedó comprendida en la segunda parte del art. 1113, la responsabilidad objetiva del dueño o guardián por el daño causado por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado de la que sólo podrá eximirse si fractura el nexo causal acreditando los eximentes allí indicados.

Así, de conformidad con lo que surge de las constancias de autos, tal como lo consideró el colega de grado la responsabilidad que se atribuye ha de ser evaluada dentro de la órbita que propone el artículo relativo a los daños ocasionados por el vicio o riesgo de la cosa y que presume la responsabilidad del dueño o guardián de las cosas viciosas, habida cuenta que, una vez acreditado que el inmueble del reclamante del resarcimiento experimentó algún menoscabo que proviene de filtraciones originadas en otra unidad funcional; partes comunes del edificio; o en el lindero; se configura un menoscabo patrimonial que debe ser reparado por quien detente la calidad de dueño de las cosas viciosas en los términos del artículo 1757 del CCyC (antes art. 1113, párr. 2º, in fine del CC). Siendo ello así, incumbe al accionante la prueba del daño y que éste se produjo como consecuencia de la ejecución de la obra señalada en su demanda (relación de causalidad) –filtraciones en el caso–, mientras que, a la demandada, para eximirse de responsabilidad total o parcial, se le exige la demostración de que el suceso se debió al hecho de la propia víctima o un tercero por quien no debe responder, o bien el casus genérico que contenga los recaudos atinentes a la verificación y configuración de un hecho fortuito (conf. Pizarro, R. en “Causalidad Adecuada y Factores de Extraños”, en “Derecho de Daños, Homenaje al Dr. Mosset Iturraspe”, págs. 278/280 Buenos Aires, 1989; Trigo Represas en La Ley 1986-D-479; SCJN en La Ley 1988-D295; Alterini-Ameal-López Cabana en “Derecho de Obligaciones”, pág. 708) (CNCiv. Sala J, Exp. nº 84284/2018 “Ascarate, Andrea Beatriz c/ Navarro, De López Sheila y otros s/daños y perjuicios”, del 13/3/2024).

En virtud de ello, entiendo que las probanzas colectadas son suficientes sobre el origen del hecho lesivo (filtraciones y humedades) pues así surge de las probanza científica para tener configurada la responsabilidad de las demandadas, en los términos que se iniciara la presente acción de daños (art. 377 del CPCC).

En punto a la prevención del daño, la propia disposición que así la consagrada (artículo 1710 del CCyC) me exime de mayores razones para desestimar el pueril argumento ensayado, cuando estaba en el ámbito de su esfera de actuación evitar la producción del daño sin que hubiesen tampoco demostrado que la conducta del accionante hubiese incidido en su agravamiento, extremo en este caso que –a todo evento– sólo hubiese repercutido en la extensión de su deber de reparar.

Ahora bien, no está discutida en esta instancia la obligación de las demandadas de hacer –proceder con la remoción de los árboles y/o malezas existentes sobre la medianera que afectan a la unidad de planta baja letra “B” del consorcio actor–, aunque sí exponen sus quejas sobre el monto otorgado para ejecutar las reparaciones en el sector del consorcio afectado.

Cabe señalar aquí, que la indemnización por daños y perjuicios cumple una función de equilibrio patrimonial, es decir que está destinada a colocar el patrimonio dañado en las mismas condiciones en que se encontraba con anterioridad al hecho; lo que importa sobremanera a la víctima es demostrar la existencia del daño y su extensión, aunque la omisión en el último de los aspectos no significa el rechazo, sino sólo su fijación prudencial, considerada en todo el contexto del proceso y de las circunstancias que rodearon al hecho desencadenante.

De acuerdo a lo establecido por los artículos 1727 y 1738 del Código Civil y Comercial, el daño patrimonial consiste en una disminución o minoración, apreciable pecuniariamente, en relación a los bienes que integran el patrimonio (perjuicio efectivamente sufrido o daño emergente), o bien, en la falta de aumento de ese conjunto de bienes con valor económico (ganancias de que se vio privado el damnificado o lucro cesante). (cfr. esta Sala, “D. L., O. T. c/ T., Mario A. y otro s/ daños y perjuicios” Expte. nro. 19.948/2018 del 20/4/2021).

En torno a las reparaciones a realizar, el perito ingeniero indicó en su dictamen que “…en la sala de medidores se considera necesario retirar los mismos y los tableros eléctricos colocados sobre la medianería, para poder reparar la humedad de la misma en ese sector. Picar las superficies flojas y realizar un trabajo de impermeabilización de la medianera desde el interior, con materiales especiales… luego rehacer los revoques, reinstalar los medidores y tableros eléctricos que se habían retirado, y finalmente pintar. Ello, para los sectores de paredes y cielorrasos afectados. En el sector bauleras, deben picarse las superficies flojas y realizar el trabajo de impermeabilización similar al descripto para la sala de medidores. Luego rehacer los revoques, y finalmente pintar. Todo para los sectores afectados. La medianera que separa ambas propiedades, entre el departamento planta baja “B” del terreno vecino también debe ser reparada. Deben retirarse los ladrillos flojos y rehacerse la misma, con sus revoques. Luego se pintará…”.

En cuanto al costo de las reparaciones, las estimó en un total de $183.467 al mes de septiembre de 2018, de acuerdo a los cálculos realizados en las planillas adjuntas, que discrimina de la siguiente manera: $72.533 para las reparaciones a realizar en la sala de medidores eléctricos; $64.570, para los arreglos del sector bauleras; y $42.364 respecto de la medianera en planta baja. Aclara que estima considerado que trabajen un oficial albañil, un ayudante, un pintor y un electricista, un plazo de dos meses para llevar a cabo las tareas descriptas.

En este orden de ideas, por este concepto se admitió la cuantía estimada por el experto que el juez estimó en la suma de $1.400.000 a valores actuales contemplativo de todas las reparaciones que, a su criterio, debían llevarse a cabo. Sin embargo, en tanto no existen elementos objetivos en la causa para mensurar los trabajos del modo en que lo hizo el anterior sentenciante, considero prudente diferir para la etapa de ejecución de sentencia se proceda a realizar una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas ello de modo de aunar la reparación integral del que es legítimo acreedor el consorcio actor y el derecho de los deudores de modo que aquello no importe un enriquecimiento indebido en favor de aquél.

Luego, las quejas relativas a la tasa de interés se tornan, en este estadio, abstractas.

VII. [sic] Costas

Como se ha resuelto reiteradamente, debe decirse que las costas son erogaciones que necesariamente deben hacer los sujetos del proceso, para obtener la actuación de la ley mediante la resolución judicial que pretenden (Podetti, Tratado de los Actos Procesales, pág. 111), siendo principio general en la materia que el objetivamente derrotado debe resarcir íntegramente las mismas al vencedor (conf. Morello, Cód. Proc. Comentado y Anotado, Tomo II, pág. 363, ed. Abeledo Perrot”).

Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. 1, pág. 280).

El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Y dicha eximición de costas que autoriza el referido artículo, es también aplicable a los incidentes en virtud de la remisión contenida en el texto del artículo 69 del mismo cuerpo legal (cfr. esta Sala, “Banco de Crédito Argentino S.A. c. Cesario Jorge Ángel s/ Incidente Civil” Exp. Nro. 120916/1995/1, del 15/12/2020).

Al respecto, se ha sostenido que las costas no constituyen un castigo para el perdedor, sino que importan tan solo un resarcimiento de los gastos que ha debido efectuar la parte a fin de lograr el reconocimiento de su derecho (CNCiv., Sala D, LL 1977- B53); es decir, que tienden a que las erogaciones que han sido necesarias con motivo del proceso no graviten, en definitiva, en desmedro de la integridad del derecho reconocido (CNCiv., Sala D. ED 85-305, conf. esta Sala “Soto Arnaldo Raúl c/ Cía. de Transportes Río de la Plata S.A. y otro s/ Daños y Perjuicios” Exp. Nro. 47795 /1993 del 7/10/2020; y en autos “R. G., Ed. C/ D., A. A. s/ denuncia por violencia familiar (Expte. Nº 10.472/2021), del 28/09/21).

Por otra parte, es menester recordar que el vencimiento que sirve de fundamento para aplicar el principio objetivo de la derrota en materia de costas, se produce cuando una de las partes obtiene del órgano jurisdiccional la protección jurídica de sus pretensiones frente al adversario, sea mediante una sentencia definitiva, o una interlocutoria que decida el incidente con fuerza de definitiva (cfr. Reimundín, Ricardo, “La condena en costas en el proceso civil”, págs.106 y 107, 2da. Ed., Zabalía, 1966; Loutayf Ranea, Roberto G. “Condena en costas en el proceso Civil”, pág. 53).

En el caso que nos convoca, atento no haber justificado la excepción al principio general se propone al acuerdo desestimar la queja (art.68 CPCC).

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I. Se modifique la sentencia en el sentido de diferir para la etapa de ejecución de sentencia la realización de una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas.

II. Se confirme la sentencia recurrida en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Costas de Alzada a las demandadas vencidas (conf. art. 68 del CPCC).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Modificar la sentencia en el sentido de diferir para la etapa de ejecución de sentencia la realización de una estimación actualizada de los valores que conllevarán las tareas necesarias para proceder a las reparaciones ya establecidas.

II. Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Costas de Alzada a las demandadas vencidas (conf. art. 68 del CPCC).

IV. Diferir la regulación de honorarios para el momento en que exista liquidación firme.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.

Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría. Oportunamente, devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).

G. M. R. c. Cons. de Prop. Laprida … CABA s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, a 23 días del mes de abril del año 2024, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados “G. M. R. c/ Cons. de Prop. Laprida … CABA S/ Daños y Perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I. La sentencia dictada con fecha 4 de diciembre de 2023 hizo lugar a la demanda promovida por M. R. G. de P. de la T. contra Consorcio de Propietarios de Laprida … de esta Ciudad y condenó a este último a: reparar todas las tareas detalladas en el acápite b) del pto. IV) atinente a la “responsabilidad”, en forma total; a abonar el monto de $1.916.000 a la actora, con más intereses. El pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos en el inmueble deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que se encuentre firme la decisión atacada. En el caso de incumplimiento, transcurrido el plazo dispuesto, comenzará a correr una multa de $100.000 diarios por retardo en el cumplimiento de la sentencia en favor de la accionante, y se considerará a la administradora de la demandada, S. B., incursa en el delito de desobediencia (conf. art. 239 del Cód. Penal). Con costas al Consorcio en su calidad de vencido (art. 68 del CPCCN).

Contra dicho pronunciamiento se alzaron ambas partes. La reclamante fundó su recurso con fecha 27 de febrero de 2024, que no fue respondido por su contraria; mientras que el consorcio expresó agravios con fecha 23 de febrero de 2024, los que merecieron la respuesta de fecha 12 de marzo de 2024.

II. Ante todo debo señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los daños que se reclaman –ver carta documento de fs. 39–, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, por aplicación de lo dispuesto en su art. 7.

La actora se agravia respecto del rechazo del rubro solicitado por el pago del alquiler de vivienda durante las obras en la unidad funcional afectada. Sostiene que tal como surge de la ampliación de demanda de fs. 495/507 (foliatura digital) solicitó dos tipos de prestación a cargo de la accionada: una, en especie, la de proceder a efectuar los arreglos pertinentes en su unidad funcional y la otra, en dinero, que incluía los daños y perjuicios causados por la accionada, el pago de una vivienda mientras duran las obras para el arreglo. Estima que, lejos de ser una prestación meramente accesoria, es uno de los rubros fundamentales de la demanda dado que los expertos advirtieron acerca de la imposibilidad de residir en el inmueble objeto de autos mientras se llevan adelante los trabajos. Destaca que esa “imposibilidad” proviene de su edad y estado de salud. Destaca que, si bien el juez de grado reconoció que el demandado es responsable, entiende que no es procedente ese reclamo porque no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que me permita liquidar ello al momento del dictado de la decisión en crisis. Afirma que no estaba obligada a producir prueba sobre el alquiler solicitado, es más, afirma que esa tarea hubiera imposible dado que en los hechos, no se podría siquiera imaginar no sólo cuánto tiempo demandarían las obras (que, por cierto, no sé sabía –hasta la pericia efectuada en el marco del expediente– cuál serían a la postre), sino también qué valor tendría que desembolsar el consorcio para cubrir el alquiler peticionado. Considera que el quantum de este rubro es una cuestión que, por su propia naturaleza, debía –y debe– dilucidarse en el momento de la ejecución de sentencia, dado que la demanda data de noviembre de 2019 y que la sentencia de primera instancia fue dictada en diciembre de 2023, es decir, transcurrieron 4 años de diferencia entre una y la otra. Entiende que se trata de un caso de excesivo rigor formal no sólo porque la propia naturaleza de la pretensión obstaba a la producción de la prueba que exige el magistrado, sino porque se da en el marco de un caso donde la accionante tiene avanzada edad y es discapacitada, justamente, por sus afecciones respiratorias. En efecto, conforme la normativa constitucional y convencional citada en la demanda, a la cual nos remitimos para evitar repeticiones, entendemos que es responsabilidad del tribunal tener en consideración la vulnerabilidad de la parte al momento de fallar.

Cuestiona asimismo que, si bien acertadamente el a quo no sólo impuso la obligación al consorcio de llevar adelante los arreglos solicitados que surgen de la pericia arquitectónica de marras, sino que también previó que, de no cumplirse con lo ordenado, el administrador será pasible de ser considerado incurso en el delito de desobediencia. Sin embargo, critica este punto de la sentencia porque se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que por entonces tenía ese cargo, pero que probablemente no lo tenga más al momento de hacerse las obras. Entiende que quedaría desactualizado el decisorio en este punto y pasaría a ser letra muerta. Por este motivo es que solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia atacada.

Se queja respecto del quantum indemnizatorio otorgado en concepto de incapacidad psicofísica. Indica que el juez de grado decidió tratar juntamente la indemnización por daño físico y por daño psicológico, unificando el monto en $ 1.000.000. Entiende que la cifra no guarda relación con sendas pericias obrantes en el expediente, ni con sus conclusiones y es sustancialmente menor que la media que se establece en el fuero.

Asimismo, se agravia por el monto otorgado en concepto de daño moral, justificando su decisión en citas doctrinarias y teniendo en cuenta el daño por el tiempo que le irrogó vivir en un inmueble en las características verificadas mediante pericial arquitecta por la falta de respuesta del consorcio desde el año 2017 o respuestas tardías con más la incapacidad en su salud psicofísica que le provocó. Indica que el hecho de haber soportado durante tantísimos años un ambiente absolutamente nocivo para su condición de discapacitada respiratoria y de adulta mayor ha sido demoledor anímicamente. El agotamiento e impotencia que sufrió a causa de la indiferencia del Consorcio resulta indescriptible, máxime cuando se le daba la razón pour la gallerie, mas, al momento de hacerse los arreglos, siempre los copropietarios se echaban para atrás. Agrega que las fotografías acompañadas, como, asimismo, aquellas adunadas por la perito arquitecta, ilustran sobradamente el estado en que se encuentra su unidad funcional. Evidentemente, el goce futuro que puede recibir esta parte con el monto otorgado por el a quo en concepto de daño moral no se asemeja ni siquiera en lo más mínimo a todos los padecimientos por los que transitó y por los que sigue transitando.

Por último, cuestiona el plazo de pago de las sumas reconocidas y los arreglos dispuestos, que, según se sostuvo en la decisión en crisis deberán depositarse en el plazo de 90 días corridos desde que ésta se encuentre firme. Entiende y le resulta plausible dar noventa días corridos para que el accionado lleve adelante los arreglos necesarios, sin embargo, considera irrazonable que deba esperar el mismo plazo para recibir la justa indemnización que le corresponde. Asimismo, solicita se fije el plazo para el pago del canon locativo reclamado.

El consorcio destaca que en todo lo que se refiere a la reparación de las partes comunes afectadas nada puede plantear en materia de agravios, en virtud de la responsabilidad atribuida. Sin perjuicio de ello, manifiesta que de las declaraciones testimoniales obrantes en autos como así también de las actas de asamblea agregadas se desprende una actitud belicosa de su contraria. Destaca que ello se ve manifestado en el impedimento al ingreso de operarios enviados por la administración a fin de efectuar reparaciones en su unidad funcional por no ser integrales o de su agrado. En virtud de ello afirma que los daños producidos se agravaron en base a la conducta de la actora, descripta precedentemente.

Finalmente se queja en tanto se endilga en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento de la sentencia, que deberá llevarse adelante por una persona distinta. Destaca que, tal como lo manifestó en autos, administró en consorcio hasta el 1 de marzo de 2024 y que, si eventualmente la administración que la suceda no cumpliera con lo dispuesto en la sentencia, se vería involucrada en un conflicto del que no es parte, tal como se mencionó, el delito de desobediencia.

III. En virtud de lo expuesto diré que M. R. G. de P. de la T. entabló demanda contra el Consorcio de Propietarios Laprida … CABA a fin que se lo condene a efectuar la reparación integral necesaria en virtud de los daños existentes en su unidad funcional producidos desde otros sectores del consorcio con más la indemnización por daños a la salud, psicológico y moral, gastos de mudanza y vivienda durante el plazo de la reparación y cualquier otro rubro que surja y corresponda (ver fs. 34/35). Al ampliar su demanda a fs. 61/62, indicó que en virtud de su cuadro de salud –asmática crónica– y varias internaciones que atravesó, le impidieron reunir al día de la presentación inicial, la totalidad de la documentación requerida, la que acompañó en esa oportunidad.

A su turno, el consorcio demandado sostuvo que si bien los departamentos del edificio, entre ellos el de la actora han sufrido y padece daños debidos a la integridad y construcción, se han ido reparando a medida que las posibilidades del consorcio lo han permitido. Afirmó que conforme surge de los libros de actas, la reclamante y su esposo han ocupado cargos en el Consejo de Propietarios, han suscrito actas y en ellas no reclamaron nada hasta el año 2017. Destacó que el consorcio siempre aceptó realizar arreglos en la unidad de la reclamante y que, cada vez que se llevaban a cabo, ésta agregaba una exigencia más a su pretensión, y que como el consorcio no estaba de acuerdo con los adicionales, ésta no permitía el acceso al personal enviado a fin de efectuar las reparaciones. En virtud de ello manifestó que el agravamiento de los daños es imputable a su conducta obstruccionista, esgrimiendo siempre su calidad de incapacitada como argumento esencial de su reclamo. A ello agrega que una persona que posee deficiencias respiratorias como las que dice padecer su contraria, no puede vivir con perros y gatos. Argumentó que el consorcio siempre aceptó llevar a cabo las reparaciones, pero de la misma forma en la que llevaba a cabo en las demás unidades, trabajo por trabajo, circunstancia que nunca fue aceptada por la reclamante.

IV. Son hechos no controvertidos que la unidad funcional correspondiente a la actora sufre deterioros que deben ser reparados por el consorcio demandado. Asimismo, que desde el año 2018 la accionante ha solicitado el arreglo integral de su departamento sin que el consorcio diera respuesta a la solución completa de los daños.

V. Dicho ello corresponde tratar los agravios articulados por el consorcio demandado que se vinculan con el agravamiento de los daños existentes, que reconoce al expresarlos, como así también admite su responsabilidad en efectuarlos.

Laminarmente y a tenor de las circunstancias ventiladas en autos, teniendo especialmente en cuenta la circunstancia de ser la actora una adulta mayor y discapacitada, considero fundamental dejar expresamente asentado que habré de analizar el caso con mayor cautela.

Me explico.

Respecto de las fuentes normativas de derecho privado, junto al Código Civil y Comercial de la Nación, consideraré en el caso la Convención de los Derechos de las Personas con Discapacidad (Nº 26378) y abordaré los estándares de la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores (CIDHPM). Este tratado regional fue aprobado por la Asamblea General de la OEA, entró en vigor en el sistema interamericano desde el 11 de enero de 2017 y cuenta con jerarquía superior a la ley en Argentina por disposición constitucional. En tal sentido, el nuevo código incorpora principios relativos a la autonomía personal, a la capacidad, a la voluntad y a los instrumentos de apoyo, asistencia y salvaguarda, previstos en la CDPD. De modo tal que así logra dar cumplimiento –al menos normativo– a la Primera Observación General de la ONU (del Comité para la supervisión de la aplicación de los Estados parte de esta Convención), que trata sobre el alcance y significado del artículo 12, los sistemas de apoyo y salvaguardias. Por otro lado, conforme a la premisa establecida en el artículo 2 del Código Civil y Comercial de la Nación, que reclama la interpretación sistemática del código con las convenciones de derechos humanos, en el derecho argentino se introduce el modelo social de la discapacidad. El código de fondo, pues, adopta los principios de la autonomía personal y la igualdad, como base para la articulación de la capacidad, la voluntad, los derechos y deberes referidos a las personas en situación de discapacidad (conf. María Isolina Dabove “Autonomía y Vulnerabilidad en la vejez: respuestas judiciales emblemáticas”, Revista de Derecho Privado, núm. 34, pp. 53-85, 2018, Universidad Externado de Colombia, https://doi.org/10.18601/01234366.n34.03).

Si bien en el caso de autos, tomando como parámetro el artículo citado anteriormente, la accionante transita una vejez “normal” a diferencia de la “patológica” que señala el informe, lo cierto es que cabe encuadrar dicha clasificación allí reseñada dentro de su aspecto cognitivo. Sin perjuicio de ello no he de soslayar que cuenta con una copia del certificado de discapacidad, cuya copia obra a fs. 5, emitido el 18 de octubre de 2019, del que surge que presenta un diagnóstico de EPOC.

Asimismo, habré de seguir los lineamientos otorgados por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en cuanto sostuvo que cuando se trata de una personas que integra un grupo vulnerable, con preferente tutela constitucional (art. 75, inc. 23 de la Constitución Nacional), se debe tener presente que el derecho de ocurrir ante un órgano judicial en procura de justicia, consagrado en el citado art. 18, requiere que la tutela judicial resulte efectiva; esto es, que sea oportuna y posea la virtualidad de resolver, sin dilaciones, las cuestiones sometidas a su conocimiento. A partir de la reforma constitucional de 1994, cobra especial énfasis el deber del legislador de estipular respuestas especiales y diferenciadas para los sectores vulnerables, con el objeto de asegurarles el goce pleno y efectivo de todos sus derechos y dicho imperativo constitucional resulta transversal a todo el ordenamiento jurídico (ver Fallos: 344:983 “García Blanco Esteban”). La calificación constitucional de los ancianos como un grupo particularmente vulnerable, incorpora una regla hermenéutica que no se compadece con la introducción de diferencias que, lejos de protegerlos, desmejoran su posición jurídica (Fallos: 328:566 “Itzcovich, Mabel” (Voto del juez Lorenzetti).

Dicho esto, habré de recordar que esta sala ha sostenido reiteradamente que para que exista expresión de agravios no bastan manifestaciones imprecisas, genéricas, razonamientos totalizadores, remisiones, ni, por supuesto, el planteamiento de cuestiones ajenas. Se exige legalmente que se indiquen, se patenticen, se analicen parte por parte las consideraciones de la sentencia apelada. Ello no significa ingresar en un ámbito de pétrea conceptualización, ni de rigidez insalvable. En el fecundo cauce de la razonabilidad, y sin caer en un desvanecedor ritualismo de exigencias, deben indicarse los equívocos que se estiman configurados según el análisis –que debe hacerse– de la sentencia apelada (esta sala, 11/2013 “Gini, Marcela Alejandra c/ Ponce, Jorge Gustavo y otro s/ daños y perjuicios”, L. 629.142; 20/5/2013, “Ávila, Gustavo José c/ Transporte Automotor Plaza SACI y otros s/ Daños y perjuicios” L. 616.334”; ídem, 8/2 /2013, “Abraham, Christian Walter c/ Rodríguez, Diego Cristian y otros s/ Desalojo por vencimiento de contrato” L. 604.274; entre muchos otros).

En su escrito, el apelante debe examinar los fundamentos de la sentencia y concretar los errores que a su juicio ella contiene, de los cuales derivan las quejas. Su función consiste en mantener el alcance concreto del recurso y fijar la materia de reexamen por el ad quem, dentro de la trama de las relaciones fácticas y jurídicas que constituye el ámbito del litigio.

Luego de analizar la pieza presentada por el consorcio demandado en este punto, no puedo menos que concluir en que no cumple con los requisitos de suficiencia técnica exigidos por los arts. 265 y 266 del CPCCN, pues no deja de constituir un mero desacuerdo con lo decidido acerca de la obligación impuesta en la sentencia apelada, en cuanto le ordenó efectuar las reparaciones totales en la unidad funcional de la accionante, sin formular una crítica concreta y razonada de los fundamentos tenidos en cuenta por el magistrado de grado.

Me explico.

Claramente, el consorcio no se hizo cargo en sus pretensos agravios de los argumentos sobre los que el magistrado de la instancia de grado fundó su decisión, porque no atacó los fundamentos esgrimidos al respecto. Únicamente se limitó a invocar lo ya manifestado al contestar la demanda, argumentos que reedita en su expresión de agravios y que hacen referencia a la falta de colaboración y actitud belicosa de su contraria. Ello, sin tener en cuenta que admitió el estado de deterioro del inmueble, que llegó a la instancia de mediación, oportunidad en que se cerró sin acuerdo el 13 de noviembre de 2018, que hasta el 21 de diciembre de 2018 el consorcio no intimó a la actora sino a través de la carta documento de fecha 21 de diciembre de 2018, tendiente a informarle que se haría presente a efectos de evaluar los daños sufridos; es decir con un lapso mayor al de un mes de celebrada la última audiencia de mediación.

Por todo ello, no puedo sino concluir que la queja ensayada carece de entidad para lograr el propósito que persigue, ya que el apelante, reitero, no aborda, en el marco de su presentación de alzada, consideraciones de peso que desvirtúen las razones que desarrolla el magistrado de grado para llegar al resultado plasmado en la sentencia, dado que no indicó el proyecto de arreglos graduales que tendría en la unidad funcional afectada, ni indicó cuáles fueron los agravantes a la condición del inmueble a los que aludió en su responde y en sus pretensos agravios.

Luego, propicio que se declare desierto este punto del recurso de apelación, y firme lo decidido por el anterior sentenciante.

VI. En cuanto a los agravios de la reclamante me referiré en primer término al rechazo del rubro de pago de alquiler de vivienda durante las obras de la unidad funcional afectada, por considerar que no se produjo prueba tendiente a fijar el canon locativo diario ni una tasación que le permita liquidar al momento del pronunciamiento, conforme lo estipulado por el art. 377 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

A tal fin me referiré al informe pericial médico obrante en autos elaborado por el experto legista Guillermo Agustín Larrarte quien, luego de describir con precisión los antecedentes de salud de la accionante sostuvo que la actora “…es una persona portadora de enfermedades respiratorias. Dichas enfermedades son: insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica acompañada de disnea (cf ii-iii) y crisis asmáticas… Debe tomar medicación de por vida e inhalar oxígeno, también de por vida en su domicilio, debido a que, sin estos elementos, especialmente el oxígeno, no puede respirar con normalidad y sin estos elementos es incompatible la vida. Además, la Sra. G., M. R. debe estar bajo cuidados médicos y de enfermería domiciliaria. El medio donde debe vivir una persona con esta enfermedad respiratoria grave debe tener el máximo de confort. Es inadmisible la humedad que se describe en el expediente judicial, así como la problemática del agua. Todas estas falencias en su domicilio agravan la signo/sintomatología respiratoria de la actora. Definición de conceptos médicos se define disnea como la sensación subjetiva de la pérdida de aire. El paciente no puede respirar con normalidad…además la Sra. G., M. R. presenta un cuadro de hipotiroidismo e insuficiencia vascular periférica…” (sic hoja 5 del informe presentado con fecha 10 de abril de 2023).

El peritaje no fue cuestionado por las partes.

Asimismo tendré en cuenta para analizar este agravio, lo manifestado por la arquitecta María Graciela Campiglio, quien, al contestar los puntos de pericia de la parte actora y ser interrogada acerca de si se puede realizar todo el trabajo en la dueña viviendo allí, sostuvo que el trabajo descrito en función de sanar las patologías existentes no puede realizarse con la dueña viviendo allí. No sólo por la condición física invocada por la actora (sobre la cual no cabe que me expida), sino por la magnitud de las tareas y la afectación a todo el inmueble. No podría un ser humano habitar un departamento sin pisos, con paredes picadas, y/o revocadas ni sin agua fría ni caliente. Las tareas se realizan en simultáneo actuando gremio por gremio en combinación, respetando los tiempos de trabajo de cada uno de ellos y de secado de materiales (ver pág. 36 del informe presentado el 18 de mayo de 2022).

El informe tampoco fue cuestionado por ninguna de las partes.

De acuerdo con lo que dispone el art. 477 del Código Procesal, la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica y los demás elementos de convicción que ofrezca la causa.

La claridad en las conclusiones del perito es indispensable para allegar el suficiente poder convictivo al ánimo del juez (Conf. Devis Echandía, Hernando, “Teoría General de la prueba judicial”, Tomo II, pág. 336).

Pues bien, desde esta perspectiva entiendo que tanto el dictamen de la ingeniera como el del perito médico presentados en autos son claros y elaborados a partir de la prueba colectada, sin que advierta razones de peso para apartarme de sus conclusiones en lo atinente a la imposibilidad de efectuar las reparaciones a la unidad funcional en cuestión mientras la reclamante habite su departamento.

A mi modo de ver, no obsta a la concesión del reclamo que la accionante no haya cuantificado el canon locativo, toda vez que resulta irrelevante que al momento de interponer la demanda lo hubiese justipreciado, toda vez que el proceso se inició en el año 2019 y, como es de público conocimiento, los valores de los alquileres no se han mantenido en el tiempo hasta la actualidad.

Por todo lo dicho, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este sentido, y admitir los agravios de esta recurrente, y diferir la cuantificación del rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia.

VII. Me referiré en este punto a la queja de la reclamante en torno a la insuficiencia del monto otorgado por el anterior sentenciante correspondiente a la incapacidad psicofísica de la actora.

El magistrado de grado otorgó la suma de $1.000.000 en concepto de incapacidad psicofísica.

En sus agravios la accionante se queja por el tratamiento conjunto de ambas partidas y solicita se eleve la suma otorgada a $3.000.000.

Encontrándose firme la existencia de daño antijurídico y de factores de atribución de responsabilidad, así como de un nexo causal adecuado, entiendo que sólo resta precisar los daños sufridos por la reclamante a raíz del hecho de autos y fijar la correspondiente indemnización o resarcimiento, considerando su magnitud y el principio de reparación integral que tiene jerarquía constitucional (CSJN, Fallos 321:487 y 327:3753 entre otros).

Ello importa restablecer el equilibrio perdido o volver todo lo posible a la situación anterior al hecho dañoso, de la persona y bienes afectados. Tal principio, que se desprendía del artículo 1083 del Código Civil, ha sido ahora recogido por el artículo 1740 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone en lo pertinente: “la reparación del daño debe ser plena. Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie…”; en tal sentido, el tema se conecta con la determinación del contenido del daño y con la medida de ese contenido.

Esa conexión proyecta sus efectos a la determinación de los daños susceptibles de reparación y, una vez fijados éstos, se erige como directiva esencial para su cuantificación. En nuestro sistema, el principio de reparación plena o integral es una de las grandes columnas sobre las que se asienta el sistema de responsabilidad civil, a punto que nuestra Corte Suprema de Justicia suele hacer referencia a él como el “principio constitucional de reparación integral”, elevándolo al plano de derecho constitucional, con todo lo que ello implica, particularmente a la hora de establecer la razonabilidad de sus limitaciones posibles (Conf. Pizarro, Daniel-Vallespinos Carlos, Tratado de Responsabilidad Civil, Rubinzal-Culzoni, Tomo I, pág. 571 y sgtes.).

Respecto de los porcentuales de incapacidad que estimaron los peritos, ya hace tiempo participo de la idea que, para cuantificar la magnitud del perjuicio, no debe asignársele un valor absoluto. Lo que debe ponderarse es en qué medida dicha mengua física y psíquica ha repercutido patrimonialmente en la situación particular del lesionado, tanto sea en la disminución de sus aptitudes para el trabajo, como en otros aspectos, de su vida que, de manera indirecta, le han impuesto limitaciones en su vida social y la forma en que esto afectó sus perspectivas de evolución material o en la configuración de un perjuicio (esta Sala, 12/08/2019, “Bogado, Ramón Alfredo C/ Transportes Automotores La Plata S.A. y otros S/ Daños y perjuicios”).

Claramente, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación.

A ello agrego que, esta Sala en los autos “Merodio, Gabriel Alejandro y otro c/ Aguas Argentinas S.A. y otro s/ daños y perjuicios”, del 26/10/2015, señaló que para utilizar criterios matemáticos, deben ponderarse los ingresos de la víctima –acreditados en el expediente–, las tareas desarrolladas al momento del hecho, cuales se vio impedido de seguir realizándolas y las posibilidades de ingresos futuros, suma final que invertida en alguna actividad productiva, permita a la víctima obtener una renta mensual equivalentes a los ingresos frustrados por el ilícito, de manera que el capital de condena se agote al final del periodo de vida económica activa del damnificado. Así se tiene en cuenta, por un lado, la productividad del capital y la renta que puede producir, y por el otro, que el capital se agote o extinga al finalizar el lapso resarcitorio (Zavala de González, Resarcimiento de daños. Daños a las personas, Hammurabi, 1993, T. 2a, pág. 523).

Si bien existen diversas fórmulas de cálculo (ej. “Vuoto”, “Marshall”, “Las Heras-Requena”, etc.) se trata en esencia de la misma fórmula, con variantes, para obtener el valor presente de una renta constante no perpetua (Acciarri, Hugo – Testa, Matías I., “La utilidad, significado y componentes de las fórmulas para cuantificar indemnizaciones por incapacidad y muertes”, La Ley del 9/2/2011, pág. 2).

Ahora bien, ese cálculo no tiene por qué atar al juzgador, sino que conduce únicamente a una primera aproximación, o sea, una base, a partir del cual el juez puede y debe realizar las correcciones necesarias atendiendo a las particularidades del caso concreto (Pizarro-Vallespinos, op. cit., T. 4, pág. 318; Zavala de González, op. cit., T. 2a, pág. 504). Por ende, no corresponde otorgar a la víctima, sin más, la suma que en cada caso resulte de la aplicación rígida de la fórmula mencionada, sino que ella servirá simplemente como pauta orientadora para un resarcimiento pleno.

Sabido es que cuando se trata de una incapacidad provocada por lesiones, el daño emergente no puede medirse sólo en función de la ineptitud laboral, sino que ello también debe ser ponderado a partir de toda la vida de relación de la víctima, en consideración a sus condiciones personales, como el sexo, la edad y el estado civil, entre otras.

En ese orden de ideas, se decidió que la indemnización por incapacidad sobreviniente procura el resarcimiento de aquellos daños que tuvieron por efecto disminuir la capacidad vital de la persona afectada, no sólo en su faz netamente laboral o productiva, sino en toda su vida de relación y, por ello, no pueden establecerse pautas fijas por cuanto habrá de atenerse a circunstancias de hecho, variables en cada caso particular pues, para que la indemnización sea justa y equitativa deben apreciarse diversos elementos y circunstancias de la víctima, tales como edad, sexo, formación educativa, ocupación laboral y condición socioeconómica (esta sala, in re “Jara Trinidad Agustín y otro c/ Sfiligoy Adrián José Francisco y otros s/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 110.022/2009, agosto de 2015). En consecuencia, para su valoración no existen pautas fijas, pues para su determinación debe considerarse la persona en su integridad, con su multiforme actividad, debiendo computarse y repararse económicamente todas las facultades propias en la amplia gama de su personalidad en su vida en relación (esta sala, in re “Derungs Georgina Bibiana C/ Línea 22 Sociedad Anónima S/ Daños y perjuicios” Expte. Nº 17362/2018, marzo de 2021). Deben ponderarse en concreto las limitaciones que el damnificado circunstancias particulares, el sexo, las condiciones socioeconómicas, la actividad laboral anterior y la real incidencia de las lesiones en su actividad actual (esta sala, in re “Ortega Balaguer, Gustavo Ramón C/ Crugnola, Vanesa Rosana y otro S/ Daños y perjuicios, Expte. Nº 17051/2017, marzo de 2020).

En función de estos parámetros analizaré las pruebas producidas.

Respecto del informe pericial médico, a las conclusiones ya transcriptas precedentemente, agregaré que el experto sostuvo que la actora presenta anormalidades de la respiración, insuficiencia respiratoria crónica, enfermedad pulmonar obstructiva crónica no especificada, Asma no especificada. Asimismo tiene dependencia de otras máquinas y dispositivos capacitantes, tales datos surgen del certificado de discapacidad.

En virtud de lo expuesto concluyó que de acuerdo al análisis de la documentación presentada, el examen clínico médico la reclamante presenta una enfermedad pulmonar grave que determina una incapacidad total y permanente total del 100% y que debe vivir en una propiedad que le ofrezca la mayor y mejor comodidad física.

En cuanto al peritaje psicológico la Lic. Claudia D’Elía concluyó que la Sra. G. puso de manifiesto una actitud de colaboración y predisposición adecuada para la realización del presente estudio psicológico, se abrió a un diálogo espontáneo y fluido sobre diversas situaciones de su historia vital y de los hechos que promueven las presentes actuaciones. Se trata de una persona lúcida, orientada en tiempo y espacio, con curso de pensamiento y contenido normal. Su discurso es coherente, y no ha incurrido en el presente estudio psicodiagnóstico en fallas lógicas y/o contradicciones. Su relato presenta signos de verosimilitud, descartándose la existencia de fenómenos de simulación de patología psíquica, así como también de disimulación de aspectos conflictivos. La función sensoperceptiva se encuentra dentro de parámetros de normalidad, no evidenciándose trastornos en dicha área. Las funciones psíquicas superiores concentración, atención y memoria, se hallan conservadas. Su coordinación visomotora es adecuada. El juicio de realidad se encuentra conservado, no existiendo al momento del examen actividad delirante ni ideación bizarra. El vínculo transferencial que estableció con la suscripta denotó confianza. Se evaluó que los hechos de autos afectan considerablemente su estado psíquico y emocional, así como sus hábitos de dormir y sus vínculos sociales, amén de su estado físico y las enfermedades respiratorias preexistentes que se ven agravadas. A partir del hecho de autos, se vio afectada su capacidad de goce en el plano individual, interpersonal y recreativo y su nexo es causal directo, produciendo un estado, que agrava su estructura de personalidad, la cual previamente a los hechos, ha sido lo suficientemente adaptada a la realidad como para posibilitarle un desarrollo vital satisfactorio. Se evidencia pérdida de seguridad, así como temor, angustia y ansiedad. De acuerdo a lo evaluado, concluyó que el evento de autos que ha padecido la peritada ha provocado en ella un estado de perturbación emocional compatible con la figura de daño psíquico. El impacto producido fue tal, que no pudo ser tramitado en su psiquismo mediante la instrumentación de mecanismos de defensa funcionales, por el contrario, apelando a la represión y a la formación reactiva. El estado psíquico al momento del informe pericial de acuerdo al Baremo para valorar incapacidades neuropsiquiátricas de los doctores Mariano Castex y Daniel Silva, se puede categorizar como Trastorno de ansiedad generalizada y le corresponde un porcentaje de incapacidad del 10%.

Los peritajes tampoco fueron impugnados.

En virtud de encontrar los informes sólidamente fundados, tendré en cuenta para justipreciar la partida las condiciones personales de la reclamante, de 86 años de edad, estado civil viuda, vive sola en el departamento objeto de autos, tiene una hija y una nieta que habitan un departamento alquilado; sus ingresos se conforman con su jubilación y la pensión de su marido junto a la ayuda de su hija, afiliada a Swiss Medical, quien cuenta con un certificado de discapacidad (ver fs. 4/6 del incidente de beneficio de litigar sin gastos que tengo a la vista).

Por todo ello, por considerar que la suma otorgada es adecuada, propongo al acuerdo de mis colegas su confirmación (art. 165 CPCCN).

VIII. En cuanto a las consecuencias no patrimoniales, el anterior sentenciante cuantificó el rubro en $500.000.

La actora se queja por considerar que el monto es insuficiente.

El art. 1741 del Código Civil y Comercial de la Nación, en base al distingo entre daño-lesión y daño-consecuencia, se refiere al daño no patrimonial que debe entenderse como equivalente al usualmente denominado daño extrapatrimonial o moral, por oposición al patrimonial. Si bien la previsión legal sólo alude a la legitimación y no menciona aspectos conceptuales del daño moral, subsisten los criterios desarrollados con anterioridad: se trata de una lesión a un derecho de la personalidad, de un bien extrapatrimonial, a un interés jurídico. Así se sostuvo que el daño moral es la lesión en los sentimientos que determina dolor o sufrimientos físicos, inquietud espiritual o agravio en las afecciones legítimas y en general toda clase de padecimientos insusceptibles de apreciación pecuniaria (conf. Lorenzetti, Ricardo, Código Civil y Comercial…, tomo VIII, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 498 y sgtes.).

Tal como ha indicado mi distinguida colega, la Dra. Abreut de Begher en los autos “Leguizamón, Marcos Gerardo c/ Expreso General Sarmiento SA y otro s/ daños y perjuicios. (Acc. Trán. c/Les. o Muerte)”, del 29/04/2019, nuestro máximo Tribunal ha dicho que para la valoración del daño moral debe tenerse en cuenta el estado de incertidumbre y preocupación que produjo el hecho, la lesión a los sentimientos afectivos, la entidad del sufrimiento, su carácter resarcitorio, la índole del hecho generador de la responsabilidad, y que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. CSJN, Fallos 321:1117; 325:1156; 318:385; entre otros).

La cuantificación de este rubro debe atender a la gravedad objetiva del daño causado, que va a determinarse en función de la entidad que asume la modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir y por la repercusión que tal minoración determina en el modo de estar de la víctima, que resulta siempre anímicamente perjudicada. El dolor, la pena, la angustia, etc., son sólo elementos que permiten aquilatar la entidad objetiva del daño moral padecido, pero ello debe ser valorado prudencialmente por el juez, tomando en cuenta las circunstancias objetivas del caso concreto (conf. Pizarro-Vallespinos, ob. cit., Rubinzal-Culzoni, T. I, pág. 795 y sgtes.).

Están acreditados los padecimientos de la actora a raíz de la situación vivida, así como las mencionadas secuelas incapacitantes en su faz psicofísica, a las que se hicieron referencia en ambos peritajes. Todo ello, sin dudas, debió haberle provocado sentimientos de angustia que deben ser reparados.

En base a lo expuesto, considero que la suma otorgada para resarcir este aspecto del reclamo es reducida, por ende propondré al acuerdo de mis colegas su elevación a la suma de $1.500.000 (art. 165 CPCCN).

IX. Se agravia la actora respecto del plazo para el cumplimiento de la obligación de dar sumas de dinero, por entender que el a quo la asimiló con la de hacer las reparaciones, es decir, 90 días. No cuestiona este último aspecto, sino el relativo a la indemnización pecuniaria.

Por entender que asiste razón a la peticionante, teniendo en cuenta sus condiciones personales, entre las que destaco su edad avanzada, su condición de persona con discapacidad y las ya enumeradas anteriormente, habré de proponer al acuerdo de mis colegas la modificación de la sentencia en este aspecto y disponer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero producto de las indemnizaciones otorgadas, será de 10 días desde que se encuentre firme la presente. Sin perjuicio de ello, correrán los 90 días fijados por el juez de grado para efectuar los arreglos correspondientes en la unidad funcional de la actora.

X. Por último habré de referirme a los agravios vertidos por ambas partes respecto de lo decidido por el magistrado de grado en tanto dispuso en el punto IV que “…En el caso de incumplimiento, la administradora de la demandada, S. B., será considerada incursa en el delito de desobediencia (conf. art 239 del Cód. Penal)…”.

La actora critica este punto de la sentencia por entender que se incluyó erróneamente el nombre de la administradora que probablemente no tenga el cargo al momento de hacerse las obras. En virtud de ello entiende que quedaría desactualizado el decisorio y solicita se elimine la mención expresa del nombre del administrador que contiene la sentencia en ese punto.

Por su parte dentro del contenido de la expresión de agravios del consorcio demandado, S. B. en el punto II de la presentación se queja en forma personal en cuanto el magistrado de la anterior instancia le endilgó en su esfera personal una sanción de índole penal para el caso de incumplimiento por parte de una persona distinta a ella.

De la compulsa de autos surge que en la presentación de fecha 19 de febrero de 2024 S. B. renunció a la administración del consorcio demandado. Asimismo en el “otro si digo” del escrito, el letrado patrocinante también presentó su renuncia. A mayor abundamiento, se acompañó al escrito mencionado la nota emitida por la administradora mediante la que comunicó a los copropietarios su decisión de renunciar a la representación del consorcio y el acta de asamblea virtual en cuya orden del día se redactaron los puntos referidos a la renuncia de la administración B. y los datos del nuevo administrador, para que comience sus actividades el viernes 1/3/2024.

En virtud de lo expresado, a mi modo de ver, asiste razón a la hoy ex representante del consorcio en cuanto a que corresponde eliminar su nombre propio transcripto en el punto IV de la sentencia apelada, toda vez que al presente ya no es la representante de la parte demandada.

Por lo tanto, a partir de lo decidido expresado precedentemente, entiendo que las quejas deducidas por S. B. devienen abstractas al presente.

XI. Las costas de alzada se imponen al consorcio demandado en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

XII. En consecuencia, para el caso de que mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo de mis distinguidos colegas: 1) que se declare desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) que se modifique la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) que se eleve el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) que se establezca que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) que se declare abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) que se la confirme en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI.

El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede.

Y Visto: lo deliberado y las conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: 1) Declarar desierto el recurso de apelación de la demandada referido al agravamiento de los daños en la unidad funcional de la actora en virtud de su conducta; 2) Modificar la sentencia apelada en el sentido que: se admita el reclamo de la actora tendiente a que se le abone el pago de un alquiler de vivienda durante el plazo insumido por las obras en su unidad funcional y diferir la cuantificación de este rubro en cuestión para el momento de la ejecución de la sentencia; 3) elevar el monto fijado por consecuencias no patrimoniales a la suma de $1.500.000; 4) establecer que el plazo para el cumplimiento de la obligación del consorcio de dar sumas de dinero es de 10 días contados desde que se encuentre firme la presente; 5) declarar abstracto el agravio de S. B. respecto a la inclusión de su nombre propio en el punto IV del decisorio en crisis; 6) confirmarla en todo lo demás que decide y ha sido objeto de apelación y agravios, con las costas de alzada al consorcio demandado en los términos del punto XI. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (Conf. AC. 15/13), notifíquese y, oportunamente, devuélvase. – José B. Fajre. – Claudio M. Kiper. – Liliana Abreut de Begher.

P., G. C. c. Consorcio de Propietarios San Pedrito … s/daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 19 días del mes de abril de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “P., G. C. C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS SAN PEDRITO … S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda entablada por G. C. P., por sí y en representación de sus hijos menores de edad L. S. P. y V. G. P., y condenó al “Consorcio de Propietarios San Pedrito …/…” de esta ciudad a: 1º) ejecutar todas las tareas necesarias en las cañerías cloacales tendientes a suprimir el origen de los daños detectados en la unidad funcional Nº 3 de la planta baja del edificio en un plazo total de sesenta días corridos, bajo apercibimiento de imponer una multa diaria de pesos treinta mil ($30.000), en beneficio de los accionantes, hasta su efectivo cumplimiento (art. 513 CPCC y art. 804 CCyCN). Dispuso, asimismo, que los trabajos deberán ser supervisados por el experto designado de oficio, quien deberá informar al juzgado sobre los avances en las obras a realizarse y sobre el costo y estado final de ellas; 2º) abonar a los actores dentro del plazo de 10 días corridos la suma total de $1.140.253 (pesos un millón ciento cuarenta mil doscientos cincuenta y tres), con más sus intereses y costas.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora y la señora Defensora de Menores.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I. Los antecedentes

Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

G. C. P., por sí y en representación de sus hijos menores de edad L. S. y V. G., promueve demanda por daños y perjuicios contra el “Consorcio de Propietarios de San Pedrito …” de esta ciudad.

Cuenta, que habita junto a esposa G. F. A. y sus dos hijos el departamento de su propiedad sito en la planta baja unidad funcional Nº 3, del edificio Nº 1 del Barrio Mariano Castex, que tiene su entrada por la calle San Pedrito …/… de esta ciudad.

Expone, que a mediados del mes de octubre del año 2016 comenzó a percibirse olores nauseabundos en el inmueble, por lo que realizó un reclamo a la administración del consorcio. Que, días después comenzó a caer agua por el techo del baño en forma ininterrumpida, circunstancia que motivó que debiera mudarse junto a sus hijos y su esposa a otro inmueble en el mismo edificio, de propiedad de su hermano, en el que continúa viviendo.

Afirma, que ha realizado innumerables reclamos a la administración a fin de que repare el inmueble dado que las filtraciones se originan por la rotura de los caños cloacales.

Explica, que dichos caños pasan por debajo de su inmueble, lo que provoca que los fluidos y elementos que salen de la tubería queden alojados en su propiedad. Que, el ambiente se volvió irrespirable y la humedad destruyó varios sectores, como ser vanitory, puertas, piso de parquet, placard, cerámicos, cocina, etc.

Agrega, que debido a la gran cantidad de agua acumulada en el suelo los pisos se hundieron, quedando un hueco de más de un metro entre la carpeta y el subsuelo. Que, algo similar sucedió en el hall de entrada al edificio, donde se encuentra la fosa que permite el ingreso a la cloaca.

Alega, que toda esa situación atrajo numerosas alimañas, como ratas de gran tamaño, que permanecen en el departamento. Que, a raíz de esta situación, la propiedad se encuentra inhabitable.

A fs. 57 la Sra. Defensora Pública de Menores toma intervención en autos en representación de L. S. y de V. G. P.

A fs. 76/79 contesta demanda el “Consorcio de Propietarios de la calle San Pedrito …” de esta ciudad.

En primer término, efectúa una negativa pormenorizada de los extremos alegados en el libelo de inicio.

Alega, que la obra de los departamentos de planta baja 2 y 3 se encuentra prácticamente concluida. Que, se reparó la cocina y el baño completo, el desagüe, el hall de entrada y la mampostería. Que, queda pendiente el arreglo de un hueco en el piso de la cocina que se efectuó para solucionar el problema del caño cloacal, pero que no pudo repararse porque el actor no permitió el ingreso a su propiedad. Que, también resta la instalación del inodoro y el bidet.

Impugna los rubros indemnizatorios reclamados y ofrece prueba.

II. Los recursos

La parte actora fundó sus censuras el 14/8/2023. Se agravia del monto admitido por daño material pues arguye que es notoriamente inferior a los valores actuales, con lo cual no resulta posible reparar la unidad para hacerla habitable. Sostiene, que con los altos índices inflacionarios resulta imposible volver las cosas a su estado anterior con la indemnización reconocida, debiendo la misma ser elevada a montos tales que le permitan reparar la unidad para hacerla habitable. Postula, que la única manera de obtener una indemnización que permita reparar desde lo físico, mano de obra y materiales lo dañado, el monto reconocido debe ser ajustado por el índice que establece la Cámara Argentina de la Construcción ya que de otro modo las reparaciones no podrán ser efectuadas. Agrega, que oportunamente impugnó el informe pericial por contener valores inferiores a los de mercado de la construcción, por lo que solicita se eleve el monto acogido en la sentencia por este concepto. También cuestiona el monto admitido por daño moral en su favor y de sus hijos menores de edad, argumentando que su departamento se ha vuelto inhabitable y que llevan 7 años viviendo en un inmueble prestado con su esposa e hijos. Por último, se alza contra la tasa de interés fijada y solicita se aplique el índice que establece la Cámara Argentina de la Construcción o, en su defecto, la capitalización anual desde la fecha de acontecimiento del hecho dañoso (octubre 2016).

La Sra. Defensora de Menores e Incapaces de Cámara toma intervención en fecha 25/9/2023 en virtud de las facultades conferidas en los artículos 103 del Código Civil y Comercial de la Nación y 43 de la ley 27.149, en representación de los menores de edad L. S. y V. G. P. Se agravia del monto establecido en concepto de resarcimiento por el daño moral padecido por sus defendidos.

Conferidos los respectivos traslados, no han sido contestados.

III. La solución

a) Costo reparación inmueble

Entrando al análisis de los agravios vertidos por la parte actora en torno al monto reconocidos por reparaciones al inmueble no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).

Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.

Los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.

En el caso, el recurrente no rebate fundadamente el monto establecido en la sentencia para atender a las reparaciones en el inmueble, limitándose a plantear su disenso con el quantum acordado sin fundamentar en prueba producida en la causa sus afirmaciones (arg. art. 377 del CPCC).

También omite referirse al dictamen pericial de ingeniería producido a fs. 106/110.

Recordemos, que el perito ingeniero civil Arnoldo Héctor Borodovsky indicó que la unidad de los actores “…presenta el parquet de madera del piso del living y del dormitorio levantados como consecuencia de inundaciones…la carpeta clavable se encuentra en mal estado, por lo cual deberá cambiarse el parquet de madera de ambos ambientes. Motivado en que el piso de parquet de madera se encuentra levantado, es que las puertas no cierran. Para que cierren dichas puertas, se deberá recolocar un nuevo piso de parquet de madera en ambos ambientes…Además se deberá enduir y pintar las paredes de ambos ambientes living y dormitorio, y recambiar las cerámicas de paredes de la kitchenette y del baño, y recolocación de los artefactos de baño y kitchenette…”.

Estimó un costo de reparación de $298.662 al mes de noviembre de 2019.

Empero, ante la impugnación de la parte actora respecto del monto estimado por reparaciones, sostuvo que “…considerando la diferencia del tiempo transcurrido entre la presentación del informe pericial y el presupuesto arrimado por la parte actora en su escrito de impugnación, realizo nuevamente el mencionado presupuesto…”, el que arrojo la suma de $540.253 a diciembre de 2019 (fs. 120/121).

Así las cosas, cabe señalar aquí que la indemnización por daños y perjuicios cumple una función de equilibrio patrimonial, es decir que está destinada a colocar el patrimonio dañado en las mismas condiciones en que se encontraba con anterioridad al hecho; lo que importa sobremanera a la víctima es demostrar la existencia del daño y su extensión, aunque la omisión en el último de los aspectos no significa el rechazo, sino sólo su fijación prudencial, considerada en todo el contexto del proceso y de las circunstancias que rodearon al hecho desencadenante.

De acuerdo a lo establecido por los artículos 1727 y 1738 del Código Civil y Comercial, el daño patrimonial consiste en una disminución o minoración, apreciable pecuniariamente, en relación a los bienes que integran el patrimonio (perjuicio efectivamente sufrido o daño emergente), o bien, en la falta de aumento de ese conjunto de bienes con valor económico (ganancias de que se vio privado el damnificado o lucro cesante). (cfr. esta Sala, “D. L., O. T. c/ T., Mario A. y otro s/ daños y perjuicios” Expte. nro. 19.948/2018 del 20/4/2021).

En este orden de ideas, dado que por este concepto se admitió la cuantía estimada por el experto al dar respuesta a la impugnación de la parte actora ($540.253), no advirtiendo fundamento que permita modificar lo resuelto en la instancia de grado, se impone el rechazo de los agravios y la confirmación de la sentencia recurrida sobre este tópico (art. 165 del Código Procesal).

b) Consecuencias extrapatrimoniales (daño moral)

En este apartado de la sentencia se fijó la suma de $200.000 para cada uno de los reclamantes.

Con respecto a los agravios vertidos en torno a la cuantía del “daño moral”, actualmente denominado consecuencias no patrimoniales –contempladas en el art. 1741 del Código Civil y Comercial–, son las que se producen cuando existe una consecuencia lesiva de naturaleza espiritual.

Desde una concepción sistémica –en donde la Constitución constituye el vértice o núcleo– el Derecho tutela intereses trascendentes de la persona, además de los estrictamente patrimoniales. (Tobías, José W, “Hacia un replanteo del concepto (o el contenido) del daño moral” L. L. 1993-E, 1227 – Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo III, 33).

Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. Dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales.

Con atinado criterio se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio, el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, págs. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85; C. N. Civ., esta Sala, 23/6/2010, expte. 26720/2002 “Pages Mariano José c/ Laudanno Andrés Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem, íd., 15/04/2010, expte. 114.354/2003 “Rendon, Juan Carlos c/ Mazzoconi, Laura Edith daños y perjuicios”; Íd. íd. 1/10/2020 Expte. Nº 15.489/2016 “Acosta, Luis César c/ Alvarenga García, Jorge Antonio y otros s/ daños y perjuicios”; Íd. íd. 3/2/2021 Expte. 21515/2014, “Benítez, Emanuel Hernán c/ Consultores Asociados Ecotrans (Línea 136, interno 216) y otro s/ daños y perjuicios”; entre muchos otros).

Por lo demás, es dable señalar que la procedencia y determinación de este daño no está vinculada a la existencia o entidad de los perjuicios materiales, pues media interdependencia entre tales rubros, que tienen su propia configuración (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones”, Tº I, p. 13, ed. Abeledo Perrot; CSJN, 06/10/2009, “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Ídem, 07/11/2006, “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Íd., 24/08/2006, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:3403; Íd., 06/03/2007, ORI, “Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330: 563, entre muchos otros).

Asimismo, el actual art. 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas” delimitando la actividad jurisdiccional y acentuando sus funciones reparatorias.

En otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido, criterio que jurisprudencialmente se viene aplicando de manera inveterada por nuestros tribunales.

En cuanto a su valuación, cabe recordar lo señalado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el sentido que el dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana; no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurar satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido.

Señaló nuestro Máximo Tribunal que “Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido. Se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado (…) El dinero es un medio de obtener satisfacción goces y distracciones para restablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales. El dinero no cumple una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, sino que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, lo cual no es igual a la equivalencia. Empero, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida” (CSJN, 12/4/2011, “Baeza, Silvia Ofelia c/ Provincia de Buenos Aires y otros”, RCyS, noviembre de 2011, p. 261, con nota de Jorge Mario Galdós; CNCiv, Sala A 17/7/2014; “R. M. B. c/ Banco Supervielle S.A. s/ daños y perjuicios” del voto del Dr. Sebastián Picasso; cita: MJ-JU-M-88578-AR | MJJ88578 | MJJ88578).

Con relación a casos como el del sub examen, se ha sostenido que por lo general los deterioros producidos por filtraciones de humedad que no acarrean secuelas personales, no tornarían admisible el resarcimiento de daño moral, pero cuando no se trata ya de meras perturbaciones, sino de molestias que alteran la vida íntima y cotidiana de los habitantes de la propiedad afectada, que se han proyectado en el tiempo sin encontrar la urgente atención que requerían, es necesario considerar la indemnización del daño en tal sentido (Conf. CNCiv, Sala A, “De Hoop, Daniel y otro c/ Dunlit SA y otro s/ ordinario”, del 20.2.1996, Sumario nº 7822 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).

Se ha destacado también que si bien son insuficientes a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sentido los damnificados por meros daños materiales a un objeto, pues en este supuesto el resarcimiento material agota el crédito, la vida en el hogar se deteriora ante la irrupción en la paz de la vivienda de manchas de filtraciones y humedades, entrada y salida de trabajadores con las consiguientes necesidades de destinar tiempo y atención a los problemas, prolongación de incomodidades por trabajos mal terminados, etc. (Highton, Elena I., Propiedad Horizonal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 388).

En orden a ello, las angustias y molestias que lógicamente debieron soportar los pretensores al habitar en una vivienda con las secuelas constatadas en el dictamen pericial y que se aprecian en las fotos allí acompañadas (fs. 97/105), enmarcan en el supuesto establecido en el artículo 1741 del Código Civil y Comercial de la Nación; razón por la cual, a la luz de estas pautas, teniéndose en cuenta el sufrimiento y angustia verosímilmente padecido, así como las condiciones personales de los damnificados, propongo al Acuerdo elevar el quantum fijado por este concepto en la sentencia a la suma de pesos quinientos mil ($500.000) para casa uno de los actores (art.165 del Código Procesal).

c) Intereses

La sentencia dispuso “…desde el día en que se produce cada perjuicio objeto de reparación, es decir desde el día del evento dañoso (octubre de 2016) y hasta su efectivo pago…los intereses por las sumas establecidas en concepto de resarcimiento se liquidarán según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina…”.

Como referí más arriba, la parte actora solicita se aplique el índice que establece la Cámara Argentina de la Construcción o, en su defecto, la capitalización anual desde la fecha de acontecimiento del hecho dañoso (octubre 2016).

Cabe recordar que la indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir.

La fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.

Conforme la jurisprudencia y doctrina mayoritaria imperante en el fuero, que comparto, la tasa de interés que corresponde aplicar hasta el efectivo pago del capital de condena es la fijada en la sentencia de grado, esto es la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina siguiendo la doctrina del fallo plenario del fuero in re, “Samudio de Martínez, L. c/ Transportes Doscientos Setenta SA”, por lo que cabe desestimar la aplicación en la especie del índice de actualización requerido por el recurrente.

En cuanto al pedido de que se capitalicen los intereses, comienzo por señalar que el anatocismo (interés compuesto o capitalización de intereses) consiste en sumarle a una deuda de dinero intereses ya devengados por la misma, para que ambos sumados vuelvan a su vez a producir nuevos intereses; en cuanto al vocablo anatocismo en sí, proviene del griego «aná», reiteración, y «tokimós», acción de dar a interés y es el término que puntualmente utiliza el CCyCom. para designar al instituto en cuestión, aunque lo cierto es que al mismo también se lo conoce como «convenio de pago de intereses sobre intereses», «capitalización de intereses» o «interés compuesto» este último porque exigir réditos por los intereses, que con tal fin se agregan al capital, constituye, en verdad, la formación de un interés compuesto, ya que se consideran los intereses devengados como nuevo capital, que rinde a su vez los suyos.

El anatocismo constituye una práctica de capitalización de intereses que, en principio, se encuentra prohibida, salvo las excepciones expresamente autorizadas por la propia ley. Se ha dicho que la prohibición obedece al hecho de que mediante tal acumulación de capital e intereses, la suma adeudada podría llegar a incrementarse en forma exagerada en muy poco tiempo; lo que llevaría a que se convierta en uno de los medios más refinados de usura. En este sentido, cabe señalar que el art. 770 del CCyC establece como principio general que no se deben intereses de los intereses. Vale decir, reitera –como primera premisa– la prohibición de anatocismo que regía durante el Código Civil sustituido, esto es, la posibilidad de capitalizar los intereses que se vayan devengando de modo que, acumulándose al capital, constituyan una misma unidad productiva de nuevos intereses. Es lo que se denomina también “interés compuesto” (conf. Cazeaux-Trigo Represas, “Derecho de las obligaciones”, T. I, p. 603; Pizarro-Vallespinos, “Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones”, ed. Hammurabi T. 1, p. 430).

Seguidamente, prevé las excepciones. Dos de ellas no hacen más que reproducir aquellas contempladas en el art. 623 del ordenamiento derogado, luego de la reforma introducida por la ley 23.928. Así, en el apartado a) autoriza la capitalización en caso de que “una cláusula expresa autorice la acumulación de los intereses al capital con una periodicidad no inferior a seis meses”, extremo que no se configura en autos. Por su parte, la excepción que contiene el apartado c) del art. 770 está referida al supuesto en que “la obligación se liquide judicialmente”, oportunidad en que “la capitalización se produce desde que el juez manda pagar la suma resultante y el deudor es moroso en hacerlo”.

Fácilmente se advierte que si en la especie, aún no se ha fijado con carácter definitivo la cuantía del reclamo tampoco funciona la referida excepción. Hemos sostenido que si bien el art. 770 inc. b) constituye una novedad del nuevo ordenamiento, por cierto se trata de una disposición genérica que es necesario interpretar por cuanto, incorrectamente aplicada, puede llevar a desvirtuar la directriz general. Cabe recordar, además, que por tratarse de una excepción, se impone una hermenéutica estricta (ver Jornadas Nacionales de Derecho Civil del año 2017, pto. 11 de las Conclusiones de la Comisión nº 3). Al respecto, cuadra destacar que esta hipótesis reconoce su antecedente inmediato en el art. 569 del código comercial derogado que, referido al mutuo comercial, disponía que los intereses vencidos pueden producir intereses por demanda judicial o por convención especial. El presupuesto de aplicación de esta excepción sólo es compatible con el incumplimiento de las deudas de dinero líquidas o fácilmente liquidables en las que el acreedor se vio compelido a promover demanda judicial, conclusión a la que se arribó en las JNDC del 2017 anteriormente citadas (conf. pto. 13 de las conclusiones de la Comisión nº 3) (conf. CNCiv., Sala M, “Rompani, Leandro c/ Gómez, Guillermo s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 88.010/2014, del 29/3/2019).

Lo que se pretende, en definitiva, es que la práctica consistente en la capitalización de intereses se desarrolle sólo en puntuales situaciones en las que la misma no degenere en usura; es decir, que la misma no lleve a una consecuencia patrimonial que equivalga a un despojo del deudor, acrecentando la obligación que recae en cabeza del deudor hasta un límite que excede los de la moral y las buenas costumbres. (Conf. CNCiv. Sala J, 25/11/2021, Expte. Nº 82851/2018 “Galarza, Carla c/ Ttes. Santa Fe SACI y otros s/ Ds. y Ps.”; Ídem 28/12/2021; Expte. Nº 80921/2015 “Coiazzet, Roxana Verónica c/ Scelzi, Virginia María y otros s/ Ds. y Ps.”, íd. “F F, G D C/ G, C y otro s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 62.941/17, y “O G, M A C/F F, G D s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 45.962/18, del 5/12/2022).

Por lo demás, sabido es que la prohibición legal de anatocismo constituye una norma de orden público (CSJN, fallos 316:3131; Ameal, Oscar, en “Código Civil….”, dir./coord. Belluscio-Zannoni, ed. Astrea, 1981, tº 3, pág. 131 y stes.) y aun cuando la norma autoriza la capitalización de los intereses con un criterio más amplio que en la redacción anterior, sigue limitándola a los supuestos expresamente contemplados, los cuales –dado el carácter excepcional de la regla– no pueden ser interpretados extensivamente (Fallos 316:3134), por lo que cabe desestimar el agravio incoado al respecto.

Por los fundamentos expuestos, propongo al Acuerdo desestimar las quejas de la parte actora sobre el particular.

En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:

I. Modificar parcialmente la sentencia y elevar el quantum fijado en concepto de daño moral a la suma de pesos quinientos mil ($500.000) para casa uno de los actores.

II. Confirmar la sentencia recurrida en lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Costas de Alzada a la parte demandada vencida (conf. art. 68 del CPCC).

Así mi voto.

El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:

I. Modificar parcialmente la sentencia y elevar el quantum fijado en concepto de daño moral a la suma de pesos quinientos mil ($500.000) para casa uno de los actores.

II. Confirmar la sentencia recurrida en lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravio.

III. Imponer las costas de Alzada a la parte demandada vencida (conf. art. 68 del CPCC).

La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado.

Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).

G., G. N. c/ Consorcio de Propietarios calle Gascón … s/contratos y daños – RC – otros s/conflicto de competencia

Vistos: los autos indicados en el epígrafe.

Resulta:

1. Llega a consideración del Tribunal el conflicto negativo de competencia suscitado entre el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario a cargo interinamente de la Secretaría nº 1 de la Oficina de Gestión Judicial en Relaciones de Consumo A –conforme lo dispuesto en la Resolución Pres. CM nº 12/2023, ratificada por la Resolución CM nº 8/2023– y el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 24, en tanto ambos magistrados se declararon incompetentes para entender en las actuaciones.

2. La actora inició ante el fuero civil una acción de daños y perjuicios contra el Consorcio de Propietarios del edificio de la calle Gascón … (en adelante “el Consorcio”) con el objeto de obtener la reparación de los daños sufridos en la unidad funcional de su propiedad con motivo de las obras realizadas por la demandada.

Relató que el Consorcio había ejecutado trabajos de reparación en un caño cloacal que habían ocasionado numerosos daños a su departamento (filtraciones en el baño y ambientes lindantes, humedad, pisos de madera levantados, etc.). Puntualizó que debido a los destrozos debió abandonar el inmueble en forma temporal y luego, durante la pandemia, soportar permanentemente las malas condiciones en que se hallaba su propiedad. Explicó que tenía problemas de salud, algunos agravados por el estrés y la humedad, y que no poseía medios económicos para resolver la situación. Ofreció prueba y fundó su pretensión en el artículo 75 inciso 22 de la Constitución Nacional y en el Título V del Código Civil y Comercial de la Nación –Propiedad Horizontal–.

3. La jueza a cargo del Juzgado Nacional en lo Civil nº 24 declaró su incompetencia y dispuso remitir el expediente a la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo, Tributario y de Relaciones de Consumo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para así decidir, consideró la relación entre los copropietarios y el administrador del consorcio en el marco de la ley nº 941 y concluyó que entre el consorcio y un copropietario se verificaban los requisitos previstos en la Ley de Defensa del Consumidor nº 24.240 (en adelante LDC) en tanto los hechos alegados demostraban que existía una relación de consumo (resolución del 6 de febrero de 2023).

4. A su vez, el magistrado a cargo interinamente de la Secretaría nº 1 de la Oficina de Gestión Judicial en Relaciones de Consumo A también se declaró incompetente para entender en las presentes actuaciones. Hizo referencia a que la parte actora había presentado un escrito solicitando la remisión al fuero civil y concluyó que “incluso si hubiere error en el encuadre legal de la demanda y existiera una relación de consumo, es facultad de la parte actora decidir el fuero donde elige accionar y, en ése sentido, ésta manifestó su voluntad de litigar ante el fuero Civil de esta Ciudad (conf. Art. 36 de la Ley 24.240 y Art. 2654 del CCyCN)” (resolución del 30 de marzo de 2023).

5. Finalmente, la titular del Juzgado Civil entendió trabado el conflicto negativo de competencia y remitió las actuaciones a este Tribunal para que dirimiera la cuestión (resolución de fecha 11 de mayo de 2023).

6. El Fiscal General se pronunció por declarar la competencia del Juzgado Nacional en lo Civil nº 24 por considerar que, aun cuando las partes se encontraran vinculadas mediante una relación de consumo, el fuero civil debía intervenir dado que la accionante habría ejercido su derecho de elección previsto en el artículo 36 de la ley nº 24.240 y prorrogado la competencia en favor de otro fuero que precisamente posee competencia para entender en cuestiones regidas por las leyes civiles (dictamen de fecha 14 de julio de 2023).

Fundamentos:

Los jueces Inés M. Weinberg, Alicia E. C. Ruiz, Marcela De Langhe y Santiago Otamendi dijeron:

1. Tal como surge del relato de los hechos de la demanda –los cuales deben ser considerados a fin de resolver los conflictos de competencia (Fallos: 328:1979, 330:628 y sus citas)– la actora pretende obtener la reparación de los daños y perjuicios sufridos con motivo de las obras realizadas por el Consorcio de Propietarios del edificio de la calle Gascón 1738/1744, con impacto en su unidad funcional.

2. En ese contexto, la controversia que viene planteada conduce a examinar la presunta responsabilidad del Consorcio por los daños que dice padecer la actora en el marco de lo dispuesto en las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.

Sin entrar a examinar la naturaleza de la relación entre los copropietarios y el consorcio (que conforme lo dispuesto en el artículo 2044 del CCyCN es una persona jurídica independiente), lo cierto es que no se advierte que en dicha relación se configure la existencia de los presupuestos establecidos en los arti?culos 1, 2 y 3 de la LDC, en tanto ni el Consorcio ni el copropietario cumplen con los requisitos para ser proveedor o consumidor en los términos de esa relación.

Por otro lado, nada tiene que ver con esta causa el análisis de la naturaleza de la relación entre el Administrador y los copropietarios porque en estos autos no fue demandado aquél sino el Consorcio, sin perjuicio de la intervención que le quepa como representante legal de este último (art. 2065 del CCyCN).

Ello resulta suficiente para descartar la competencia atribuida a la justicia local del consumo en tanto no se verifican los presupuestos establecidos en el art. 5 del Código Procesal para la Justicia en las Relaciones de Consumo de la Ciudad de Buenos Aires.

En virtud de lo expuesto, corresponde concluir que en estas actuaciones debe entender el Juzgado Nacional en lo Civil nº 24.

El juez Luis Francisco Lozano dijo:

Voto por radicar las presentes actuaciones ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 24.

La parte actora no ha fundado su demandada en contra el consorcio de Propietarios de la calle Gascón 1738/1744 CABA en norma alguna de la ley de defensa del consumidor. Ha peticionado que se condene a ese consorcio a repararle todos los daños que le han generado distintas obras que se realizaron en partes comunes el edificio y que impactaron en su inmueble, y que sostiene no tiene obligación de soportar.

Por ello, concordantemente con lo dictaminado por el Fiscal General, el Tribunal Superior de Justicia resuelve:

1. Declarar la competencia del Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil nº 24 para intervenir en el caso.

2. Mandar se registre, se notifique, se ponga en conocimiento del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario a cargo de la Secretaría nº 1 de la Oficina de Gestión Judicial en Relaciones de Consumo A y se remita el expediente al juzgado declarado competente.

La sentencia se dicta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. – Inés M. Weinberg. – Alicia E. C. Ruiz. – Marcela De Langhe. – Santiago Otamendi. – Luis Francisco Lozano (por su voto).

C., S. c. Aguas y Saneamientos Argentinos S.A. y otro/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de diciembre de 2023, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:

I. La sentencia de grado dictada con fecha 22 de septiembre de 2023 rechazó la demanda promovida contra Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe … y la admitió respecto de “Aguas y Saneamientos Argentinos S.A.” a quien condenó a abonar a la actora el importe de pesos setecientos veinte mil ($720.000), más sus intereses y las costas del juicio.

II. Contra el decisorio apela la parte actora, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 382/389, cuyo traslado fue respondido a fs. 406/408 y a fs. 391/397 la codemandada AYSA, cuyo traslado fue contestado a fs. 309/402 y fs. 406/408.

Se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Motiva el inicio de las presentes actuaciones la acción incoada en virtud de los daños y perjuicios que dice haber sufrido la actora a causa de un accidente ocurrido mientras caminaba por la calle Santa Fe al 3169 de esta ciudad, e introdujo involuntariamente su pie en un agujero existente en la vereda que, según afirma, correspondería a una boca de la empresa AySA que se hallaba sin tapa y cubierta de hojas.

IV. Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

V. Agravios

La actora se agravia por considerar insuficientes los importes indemnizatorios fijados en concepto de “incapacidad física” y “daño moral”. Asimismo se queja del rechazo del reclamo efectuado en concepto de “tratamiento psicológico” y se agravia de la tasa de interés establecida en la sentencia solicitando que se fije una tasa superior.

La codemandada AySA se agravia de la responsabilidad que se le adjudicó en la sentencia alegando que no se ha acreditado en autos que el agujero donde tropezó la actora corresponda a una boca sin tapa colocada por su parte. Además se queja de que se haya desestimado la demanda respecto del consorcio propietario frentista alegando que éste reconoció no haber realizado denuncia alguna respecto de la tapa faltante.

Por otra parte se agravia de los importes indemnizatorios fijados en concepto de “incapacidad psicofísica” y “daño moral” por estimarlos excesivos.

VI. Responsabilidad

En esta instancia no es materia de controversia que en la fecha señalada la actora se hallaba caminando por la vereda de la calle Santa fe al …, cuando introdujo uno de sus pies en un agujero que estaba cubierto de hojas sufriendo los perjuicios cuya reparación reclama en autos.

La magistrada de primera instancia admitió la demanda respecto de la AySA al considerar acreditado que el hueco que provocó el accidente sufrido por la actora correspondía a una boca de la referida empresa que no contaba con la tapa pertinente. Asimismo, y por los referidos argumentos, rechazó la demanda respecto del consorcio propietario frentista, a quien juzgó exento de responsabilidad en virtud de lo normado por el artículo 7 de la ley 5902.

La codemandada AySA sostiene que en la especie no se han aportado elementos de convicción a fin de probar fehacientemente que el agujero en la vereda que causó el accidente correspondiese a una boca de servicio perteneciente a su parte, por lo que considera que la condena carece de fundamento.

Por otra parte, se queja de que se haya eximido de responsabilidad al consorcio propietario frentista.

El 1757 del Código Civil y Comercial establece expresamente la responsabilidad objetiva del dueño y del guardián de las cosas riesgosas o viciosas. Son presupuestos para la aplicación de aquel artículo la existencia de una cosa riesgosa o viciosa, por un lado, y por el otro la relación de causalidad puramente material entre ella y el daño (Pizarro, Ramón D., Responsabilidad civil por riesgo creado y de empresa, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 140/141; Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de daños, Hammurabi, Buenos Aires, 1997, t. 3, p. 201). Sin embargo, cuando se trata de cosas inertes que no presentan por sí un grado de peligrosidad intrínseca o natural es menester alegar y probar en qué consiste su riesgo (Pizarro, op. cit., t. II, p. 465). Demostrado el riesgo o vicio de la cosa y el contacto con la víctima, sobre el creador de ese riesgo gravita una presunción de adecuación causal, que solo puede ser desvirtuada si se acredita la intervención de una causa ajena; vale decir, el hecho de la víctima, de un tercero por quien no tenga el deber jurídico de responder o, en fin, el caso fortuito o fuerza mayor (Picasso, Sebastián – Sáenz, Luis R. J., Tratado de Derecho de Daños, La Ley, Buenos Aires, 2019, t. I, p. 124 y ss.; Pizarro, op. cit. t. II, p. 141; Zavala de González, Matilde, Responsabilidad por riesgo, Hammurabi, Buenos Aires, 1997, p. 43; Kemelmajer de Carlucci, Aída, comentario al artículo 1113 en Belluscio, Augusto C.- Zannoni, Eduardo A. (dirs.), Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 5, p. 460; Trigo Represas, Félix A., “Concurrencia de riesgo de la cosa y de culpa de la víctima”, LL 1993-B-306) CNCiv. Sala “A”, marzo, 3/2021, “B., H. Z. c/ Aysa SA s/ daños y perjuicios” Expte. Nº67893/2017).

En ocasión de la celebración de la audiencia preliminar que se halla digitalizada en el sistema, se exhibieron los videos del presunto lugar del hecho adjuntados con la demanda. La letrada apoderada de AySA dijo que podía tratarse de una tapa de la referida empresa, que las empresas que pueden tener tapas son Metrogas (en la pared) y Aysa en el frente del edificio, sobre el piso. El administrador del consorcio demandado señaló que se trata de la tapa de AYSA correspondiente al medidor de agua del edificio.

Se encuentran agregados en el expediente digital los testimonios vertidos por C. V. Q. y M. O., amigas de la reclamante, quienes manifestaron haber presenciado el accidente ya que en ese momento se encontraban caminando junto a la actora.

La testigo Q. declaró que ese día habían salido a caminar con la actora y la señora O. y que desde la avenida Coronel Díaz doblaron hacia la avenida Santa Fe y luego la Sra. C. metió uno de sus pies en un agujero “de los servicios”. Que era un agujero rectangular. Refirió: “Le dolió, se agarró de nosotras y pidió ir al piso del dolor que tenía en el pie”.

Al exhibírsele la foto acompañada por la parte actora donde se observa la vereda y la boca sin tapa cubierta de hojas, la testigo reconoció dicha imagen como el lugar del accidente y que ese era el pozo en cuestión ya que reconocía el local de ropa que se hallaba al lado del edificio en cuyo frente se accidentó la actora. Sostuvo que la imagen del pozo que se observa en la fotografía se correspondía con la del que ocasionó el accidente.

La testigo O. sostuvo que se hallaban caminando junto a la actora y la señora Q., que doblaron por la avenida Coronel Díaz y tomaron la avenida Santa Fe y allí fue que la Sra. C. pisó un pozo que estaba cubierto de hojas, por lo cual no se veía. Que “le dolió mal…le bajó un poco la presión y se tuvo que sentar”. Seguidamente refirió: “El pozo estaba cubierto de hojas y cuando ella se sentó…nos fijamos a ver dónde había puesto el pie y era como una alcantarilla…no era tan grande…esta alcantarilla no tenía tapa”.

Luego se le exhibieron las fotografías y videos correspondientes a la vereda del domicilio antes indicado y la testigo lo identificó como el lugar donde ocurrió el accidente, reconociendo el pozo de la imagen como aquel con el que tropezó la actora y señaló: “al momento del accidente el estado del agujero era el mismo que se ve en el video”.

El perito ingeniero designado en autos informó: “En primer lugar, en la vereda de Av. Santa Fe … efectivamente existe una caja de AySA, identificada así en su tapa, que tiene forma rectangular, y que (de acuerdo a lo que se analizará en respuesta a puntos subsiguientes), se identifica como la caja denunciada por la actora. Asimismo allí existe otra caja identificada de las instalaciones de AySA, de forma cuadrada, a aproximadamente 0,70m de distancia entre sí (ver fotografías 1 y 2 del anexo “A”).

En particular respecto de la caja rectangular, las dimensiones interiores de sus lados son de 0,37m de ancho (considerando la dirección en que camina un peatón en la vereda) por 0,17m de extensión (en la dirección del recorrido del peatón); sus dimensiones externas medibles son 0,39m de ancho y 0,20m de largo. La caja se ubica a 1,16m separada de la línea municipal de frente, y 2,50m separada del cordón-vereda. Por otra parte, a 0,98m desde la caja en cuestión, cercana a la misma aunque ya en la vereda del frentista del 3167, se ubica un contenedor de residuos, por lo que la franja de paso de tránsito peatonal es de 2,53m entre la línea municipal de frente y dicho contenedor, y consecuentemente la caja rectangular de AySA se encuentra aproximadamente en el medio del espacio para tránsito peatonal (ver fotografías 1 y 3 del anexo “A”).

Por lo tanto, el tránsito peatonal interceptando la caja de AySA en cuestión era verosímil (la caja ocupa aproximadamente el 15% del ancho de paso), y la introducción de punta de la parte delantera del pie en la misma, sin introducción total incluyendo talón, es verosímil (en caso de encontrarse sin tapa), dado que se tienen 17cm de extensión, suficientes para tal mecánica. Asimismo, la profundidad interior de la caja, de 17cm, permite también ingresar la parte delantera del pie. Es decir, que la mecánica del hecho (en caso de encontrarse sin tapa la caja) es verosímil”.

Asimismo refirió: “La fotografía agregada en autos en color por escrito del 7/04/22 corresponde a la vereda frente a Av. Santa Fe …, lo que surge por comparación: número y ubicación de chapa identificatoria, materiales y geometría de frente, porche y puerta de entrada, material de vereda, y disposición relativa de las dos cajas de AySA, incluyendo la denunciada en autos (ver a fines comparativos la fotografía 1 del anexo “A”). No obstante vale aclarar que la situación constructiva de la caja rectangular denunciada en autos ha variado, pues en la fotografía agregada como prueba documental se aprecia sin tapa, mientras que actualmente cuenta con tapa. Asimismo, en la restante caja, más cercana a la línea municipal de frente (a 0,62m de la línea de frente y a 1,22m de la divisoria entre el … y el … de Av. Santa Fe) se ha cambiado su tapa. Además, actualmente el piso de vereda presenta remiendo alrededor de la esta caja (ver fotografía 2 del anexo “A”), que no se observa en la fotografía agregada como prueba documental, lo que indica que en el lapso intermedio se levantó el piso en ese sector para ejecutar algún trabajo”.

Seguidamente sostuvo: “Con respecto de lo que se observa en fotografía y video agregados por la actora como prueba documental, lo que puede apreciarse en los mismos es la ausencia de tapa en la antedicha caja rectangular en vereda, actualmente identificada con tapa de AySA. Respecto del estado de vereda, no se aprecian otras irregularidades, en la limitada observación que permiten dichas imágenes en este aspecto”.

Por otra parte a la pregunta sobre quien se encuentra a cargo del mantenimiento y/o conservación de las aceras de la Ciudad de Buenos Aires y cuál es la normativa que rige la materia, el perito respondió: “Acorde al art. 5 de la Ley 5902 de la CABA, “, sin perjuicio de las eximiciones previstas en la presente.”. Tales eximiciones se establecen en el art. 7: “Se exime al propietario frentista de la obligación establecida en el artículo 5º en el supuesto de deterioros ocasionados en la vereda y/o acera por obras de apertura y/o roturas en el espacio público realizadas por empresas prestadoras de servicios públicos u otros sujetos autorizados, por sí o por terceros, en cuyo caso es aplicable la Ley 2634 o la que en un futuro la reemplace. Si la vereda resultare destruida, parcial o totalmente, como consecuencia de obras ejecutadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por sí o por terceros, o por raíces de árboles, la reparación o reconstrucción corre por cuenta y cargo de aquél”. Complementariamente, la Ley 5901, de “Aperturas y/o roturas en la vía pública”, en su art. 1º dice: “Toda persona humana o jurídica, pública o privada, que en razón de su actividad deba realizar una o varias aperturas y/o roturas en la vía pública tiene la obligación de cerrarla/s y tiene a su cargo el costo del cierre, sin perjuicio de quien efectivamente lo ejecute, quedando comprendida en el régimen establecido por la presente” (ver peritaje obrante a fs. 239/246 del expediente digital).

El peritaje fue impugnado por la codemandada AySA a fs. 248/249. El perito respondió ratificando las conclusiones expuestas en su dictamen y aclaró: “en la pericia se analizaron las dos situaciones, lo que se aprecia en la documental y lo que se constata directamente en la actualidad, dejando en claro en cada caso de dónde surge dicho análisis” (fs. 257).

Los elementos de convicción reseñados, analizados en su conjunto me llevan a coincidir con la Sra. magistrada de primera instancia en cuanto consideró acreditado que el hueco en la vereda que causó el accidente que sufrió la actora se corresponde con una boca de la empresa AYSA que se hallaba sin su tapa correspondiente.

En orden a ello, resulta aplicable la ley 5902/2017 vigente a la época del hecho, que si bien en su artículo 5 dispone que la obligación por la construcción, mantenimiento, reparación y reconstrucción de la vereda compete al propietario frentista, luego en su artículo 7 establece que este último quedará eximido de dicha obligación en el supuesto de deterioros ocasionados en la vereda y/o acera por obras de apertura y/o roturas en el espacio público realizadas por empresas prestadoras de servicios públicos u otros sujetos autorizados, por sí o por terceros, en cuyo caso es aplicable la Ley 2634 o la que en un futuro la reemplace.

A su vez la ley 2634 ha sido derogada por la ley 5901/17 que establece que “Toda persona humana o jurídica, pública o privada, que en razón de su actividad deba realizar una o varias aperturas y/o roturas en la vía pública tiene la obligación de cerrarla/s y tiene a su cargo el costo del cierre…”.

En orden a lo expuesto, habiéndose acreditado que la actora se accidentó al introducir su pie en una boca de la empresa demandada que se hallaba sin su correspondiente tapa, constituyendo un riesgo para quienes transitaban por la vereda en cuestión, tengo por satisfechos los extremos requeridos para la aplicación del art. 1757 del Código Civil y Comercial, por lo que AYSA debe responder en su calidad de guardiana de la cosa en cuestión y en virtud de la normativa que rige la materia antes transcripta (Leyes 5901 y 5902).

Por los fundamentos expuestos propongo al Acuerdo desestimar los agravios en estudio y confirmar la sentencia en cuanto rechazó la demanda respecto del consorcio propietario frentista, admitiéndola respecto de la codemandada AYSA.

VII. Rubros indemnizatorios

A) Incapacidad psicofísica sobreviniente

La señora jueza de primera instancia rechazó el reclamo por “incapacidad psíquica” y fijó por “incapacidad física” el importe de pesos cuatrocientos mil ($400.000). La actora se agravia por considerar exiguo dicho importe y por el rechazo del reclamo por daño psíquico. La demandada se queja por considerar excesivo el importe fijado por “incapacidad física”.

La protección a la integridad de las personas y el derecho a la reparación integral se encuentra respaldada en tratados internacionales que integran el sistema constitucional en función del art. 75 inc. 22 de la Constitución Nacional, entre las cuales podemos citar al art. 21 p. 2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, al expresar que ninguna persona puede ser privada de sus bienes excepto mediante el pago de indemnización justa. Asimismo, el art. 5 del mismo cuerpo normativo, de jerarquía constitucional, ampara el derecho a la integridad personal al expresar que toda persona tiene derecho a que se respete su integridad, física, psíquica y moral (Bidart Campos, “Manual de la Constitución Reformada” tº II, pág. 110, Ed. Ediar) En este contexto convencional, el derecho al resarcimiento y a la reparación del daño también se encuentra incluido entre los derechos implícitos (art. 33 CN) especialmente si se tiene en cuenta que otras normas como el art. 17 y el 41 CN refieren casos específicos (C.N.Civ., Sala L, 15/10/2009, “L., S. y otro c. Hospital Británico y otro s/daños y perjuicios”, E. D. 09/02/2010, Nº 12.439, Ídem , Sala “J”, 10/8/2010 Expte. Nº 69.941/2005 “Gutiérrez, Luis Alfredo y otro c/ Luciani, Daniela Cyntia y otros s/ daños y perjuicios”).

Estos principios fueron receptados en el nuevo ordenamiento sobre la base de la doctrina y jurisprudencia ya elaboradas y teniendo en mira, precisamente, la incorporación de las normas de rango constitucional y convencional.

Así, el art. 1737 da una definición genérica y abarcativa del concepto de daño: hay daño cuando se lesiona un derecho o un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la persona, el patrimonio, o un derecho de incidencia colectiva.

En particular, el art. 1738 determina que la indemnización comprende la pérdida o disminución del patrimonio de la víctima, el lucro cesante en el beneficio económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la pérdida de chances. Incluye especialmente las consecuencias de la violación de los derechos personalísimos de la víctima, de su integridad personal, su salud psicofísica, sus afecciones espirituales legítimas y las que resultan de la interferencia en su proyecto de vida.

Específicamente en relación con el principio de resarcimiento integral, el art. 1740 Cód. Civ. y Com. establece que la reparación del daño debe ser plena, restituyendo la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie.

La incapacidad sobreviniente está representada por las secuelas o disminución física o psíquica que queda luego de completado el período de recuperación o restablecimiento; produciéndose entonces para la misma un quebranto patrimonial indirecto, derivado de las limitaciones que presenta al reanudar sus actividades habituales y al establecerse su imposibilidad –total o parcial– de asumirlas y cumplirlas adecuadamente. La incapacidad económica –o laborativa– sobreviniente se refiere a una merma de aptitudes que sufre el individuo para obtener lucros futuros, sea en las tareas que habitualmente suele desempeñar o en otras, es decir, una chance frustrada de percepción de ganancias…” (Trigo Represas, Félix A. – López Mesa, Marcelo J.; “Tratado de la responsabilidad civil”, La Ley, Bs. As., 2006, vol. “Cuantificación del Daño”, p. 231 y ss.).

Tal el criterio de nuestra Corte Suprema, que ha sostenido que cuando la víctima resulta disminuida en sus aptitudes físicas o psíquicas en forma permanente, esta incapacidad debe ser objeto de reparación, al margen de lo que pueda corresponder por el menoscabo de la actividad productiva y por el daño moral, pues la integridad física tiene por sí misma un valor indemnizable y su lesión comprende, además de aquella actividad económica, diversos aspectos de la personalidad que hacen al ámbito doméstico, cultural o social con la consiguiente frustración del desarrollo pleno de la vida (C.S.J.N. Fallos: 308:1109; 312:2412; 315:2834; 318:1715; Ídem., 08/04/2008, “Arostegui Pablo Martín c. Peluso y Compañía”, L. L. 2008- C, 247).

Cabe recordar que Nuestro Máximo Tribunal ha señalado que, aunque los porcentajes de incapacidad estimados por los peritos médicos constituyen un elemento importante a considerar, no conforman una pauta estricta que el juzgador deba seguir inevitablemente, ya que no sólo cabe justipreciar el aspecto laboral sino también las demás consecuencias que afectan a la víctima. (C.S.J.N., Fallos: 310:1826; Ídem., 11/06/2003, “Cebollero, Antonio Rafael y otros c/ Córdoba, Provincia de”, Fallos: 326:1910).

Es decir que, para establecer el quantum de la indemnización por incapacidad sobreviniente, debe considerarse la incidencia del hecho dañoso, cualquiera sea su naturaleza, en relación con todos los aspectos de la personalidad de la víctima, tanto en lo laboral como en lo social, en lo psíquico como en lo físico.

A los fines de establecer el monto que debe resarcirse por este concepto, deben tenerse en cuenta las condiciones personales de la víctima, así como las familiares y socioeconómicas, sin que el grado de incapacidad comprobado científicamente por el perito médico traduzca, matemáticamente, una cierta cuantía indemnizatoria. Sólo constituye un parámetro de aproximación económica que debe ser conjugado con las múltiples circunstancias vitales que contribuyen a definir razonablemente el monto de la reparación (Conf. Sala “J”, 1/3/2021 Expte Nº 14845/15 “Albornoz Hernán Carlos c/ Transportes Lope de Vega SA s/Daños y Perjuicios”; Idem, 20/4/2021, Expte Nº 15470/2016 “Ale Pezo Aurelia Concepción/ Sosa Pablo y otros s/ daños y Perjuicios”; Ídem id, 13/8/2021, Expte. Nº 70.112/2018, “Quiroga Mendiri, María Lidia c/ Luchetti, Liliana Mónica y otros s/ Daños y Perjuicios”; entre otros).

En el mismo sentido, he sostenido que deben ponderarse las limitaciones que el damnificado padece en su desempeño laboral y social, teniendo en cuenta circunstancias particulares como su edad, condiciones socioeconómicas, actividad laboral anterior, incidencia real de las lesiones en su actividad actual, etc. Por ende, lo que realmente resulta de vital importancia es el modo en que las secuelas afectan a la víctima para desarrollar los diversos actos de la vida cotidiana, considerando tanto la faz laboral como la vida de relación del individuo, ya que la “indemnización en sede civil tiende a la integralidad” (SCJM. 9/8/2010, “Leiva Rubén Darío en Jº 81.963/31.663 Leiva Rubén D. C/ Monte-Negro Martínez Miguel Ángel P/ D. y P. S/INC.”).

De la documentación médica obrante a fs. 131 se consignó: “traumatismo Hallux derecho de 24 hs de evolución, traumadurecto, dolor MTTF hallux”… “Se evidencia en RX fractura de falange proximal de hallux desplazada en hiperextensión, se realiza maniobra de reducción. Solicito RX control, indico aine”.

El perito médico, luego de examinar a la actora y analizar las constancias obrantes en autos, informó que como consecuencia de la fractura de falange proximal hallux sufrida con motivo del accidente de marras, la actora presenta actualmente una incapacidad del 3% (fs. 226/227).

El peritaje fue impugnado por la codemandada AySA a fs. 239/240. El perito respondió a fs. 255 señalando: “-El Hallux rigidus no significa abolición de la movilidad. -Existe trazo fracturario pie MTT derecho”.

En lo atinente al aspecto psíquico el perito psicólogo informó: “Se considera que el hecho en autos y las consecuencias físicas no generan un malestar psíquico clínicamente significativo ni un impedimento en sus actividades sociales y cotidianas. La actora ha podido implementar diversas estrategias para sortear las complicaciones parciales sin constituir secuelas duraderas y permanentes. No se considera que la peritada haya padecido un trauma psíquico producto del hecho en autos ni cumple los criterios diagnósticos del mismo. El hecho no tuvo suficiente entidad para considerarse un acontecimiento disruptivo y estresante que sobrepase los mecanismos defensivos y de afrontamiento de la peritada”… “Si bien la peritada refiere dolores en el primer dedo del pie derecho, sujeto a condiciones climáticas esporádicas, considero que no se registra trastorno o incapacidad psíquica/psicológica como consecuencia del accidente del día 11/06/2020”.

Asimismo refirió el perito: “De lo enunciado anteriormente se evalúa que no hay necesidad para que la Sra. C. de inicio a un tratamiento psicológico o psicoterapia vinculado al hecho en marras” (fs. 248/254).

Toda vez que del informe confeccionado por el perito psicólogo surge que la actora no presenta secuela psíquica de carácter permanente derivada del accidente que motivó este proceso, corresponde confirmar la sentencia en cuanto rechazó el reclamo por “incapacidad psíquica”.

La circunstancia de que el dictamen no tenga carácter de prueba legal no importa que quien juzga pueda apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del idóneo, por lo que la desestimación de las conclusiones a las que arribara ha de ser razonable y motivada, siendo imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o inadecuado uso que el experto hubiera hecho de sus conocimientos científicos, de los que por su profesión o título habilitante ha de suponérselo dotado. (Conf. C. N. Civ., Sala “J”, 06/07/2010, Expte. 93261/2007, “Godoy Muñoz, Pedro c/ Villegas, Víctor Hugo y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem, 23/6/2010, Expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios”; Ídem, Íd., Expte. Nº 30165/2007, “Ybalo Oscar Rolando c/ La Primera de Grand Bourg S.A. Línea 440 s/ Daños y Perjuicios”; Íd. íd., 16/12/2020, Expte. Nº 24788/2018 “Costilla Ramón Honorario y otro c/ Ruiz Sebastián s/ daños y perjuicios”; Íd. íd., 10/3/2021 Expte. Nº 14.142/2018, “Aquino Saldivia Adriana Andrea c/ Gómez Ariel Alberto y otro s/ daños y perjuicios”; entre otros muchos).

Nuestro Máximo Tribunal ha señalado que, aunque los porcentajes de incapacidad estimados por los peritos médicos constituyen un elemento importante a considerar, no conforman una pauta estricta que el juzgador deba seguir inevitablemente, ya que no sólo cabe justipreciar el aspecto laboral sino también las demás consecuencias que afectan a la víctima. (C.S.J.N., Fallos: 310:1826; Ídem, 11/06/2003, “Cebollero, Antonio Rafael y otros c/ Córdoba, Provincia de”, Fallos: 326:1910).

Es decir que, para establecer el quantum de la indemnización por incapacidad sobreviniente, debe considerarse la incidencia del hecho dañoso, cualquiera sea su naturaleza, en relación con todos los aspectos de la personalidad de la víctima, tanto en lo laboral como en lo social, en lo psíquico como en lo físico.

A los fines de establecer el monto que debe resarcirse por este concepto, deben tenerse en cuenta las condiciones personales de la víctima, así como las familiares y socioeconómicas, sin que el grado de incapacidad comprobado científicamente por el perito médico, traduzca, matemáticamente, una cierta cuantía indemnizatoria. Sólo constituye un parámetro de aproximación económica que debe ser conjugado con las múltiples circunstancias vitales que contribuyen a definir razonablemente el monto de la reparación.

Por ende, lo que realmente resulta de vital importancia es el modo en que las secuelas afectan a la víctima para desarrollar los diversos actos de la vida cotidiana, considerando tanto la faz laboral como la vida de relación del individuo, ya que la “indemnización en sede civil tiende a la integralidad” (SCJM. 9/8/2010, “Leiva Rubén Darío en Jº 81.963/31.663 Leiva Rubén D. C/ Monte-Negro Martínez Miguel Ángel P/ D. y P. S/ INC.”).

Es pertinente recordar, tal como lo sostuviera mi distinguido colega de la Sala “J”, el Dr. Maximiliano L. Caia en su reciente voto como vocal preopinante en autos “C., C. I. y otro c/ B., M. C. y otros s/Daños y perjuicios”, el derecho que tiene toda persona a una reparación integral de los daños sufridos. Este principio basal del sistema de reparación civil encuentra su fundamento en la Constitución Nacional y está expresamente reconocido por el plexo convencional incorporado al artículo 75, inciso 22, de la Ley Fundamental (conf. artículos I de la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre; 3º de la Declaración Universal de Derechos Humanos; 4º, Buenos Aires, 2 de Septiembre de 2021 – 2 – 5º y 21 del Pacto de San José de Costa Rica y 6º del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos).

Es la violación del deber de no dañar a otro lo que genera la obligación de reparar el menoscabo causado, noción que comprende todo perjuicio susceptible de apreciación pecuniaria que afecte en forma cierta a otro en su persona, en su patrimonio y/o en sus derechos o facultades (conf. Fallos: 340:1038 “Ontiveros” y sus citas). Dicha reparación integral no se logra si el resarcimiento que se admite como modo de reparar los daños ocasionados se concreta en valores económicos insignificantes en relación con la entidad del daño que pretende resarcirse (conf. Fallos: 314:729, considerando 4º; 316:1949, considerando 4º, y 340:1038; entre otros).

En esa línea de razonamiento, la Corte Suprema en el marco de una demanda laboral por daños deducida con sustento en las normas del Código Civil ha enfatizado que “resulta inconcebible que una indemnización civil que debe ser integral, ni siquiera alcance a las prestaciones mínimas que el sistema especial de reparación de los accidentes laborales asegura a todo trabajador con independencia de su nivel de ingreso salarial” (conf. Fallos: 340:1038 “Ontiveros”), así como también ha admitido que, más allá de que –como norma– no quepa en supuestos como los examinados recurrir a criterios matemáticos ni aplicar las fórmulas utilizadas por la ley de accidentes de trabajo, estos últimos pueden constituir una pauta genérica de referencia que no debe ser desatendida por quienes tienen a su cargo la tarea de cuantificar los daños (conf. arg. Fallos: 327:2722 y 331:570).

La consideración de criterios objetivos para determinar la suma indemnizatoria en cada caso no importa desconocer la facultad propia de los magistrados de adecuar el monto de la reparación a las circunstancias y condiciones personales del damnificado habida cuenta el margen de valoración de que aquellos gozan en la materia (artículo 165 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), sino recurrir a pautas meramente orientadoras que permitan arribar a una solución que concilie de la mejor manera posible los intereses en juego y evite –o cuando menos minimice– valoraciones sumamente dispares respecto de un mismo daño sin motivos razonables y/o de entidad que lo justifiquen. Ello máxime cuando, como en el caso, la ponderación cuestionada por insuficiente atañe al daño material.

En función de las consideraciones señaladas, ponderadas a la luz del prisma del derecho a una reparación integral, el cimero Tribunal entiende que resulta ineludible que, al tiempo de determinar el monto indemnizatorio por incapacidad sobreviniente y valor vida, los magistrados intervinientes tengan en cuenta como pauta orientadora las sumas indemnizatorias que establece el régimen de reparación de riesgos del trabajo para esos mismos rubros, lo que coadyuvará a arribar a una decisión que –más allá de las particularidades propias de cada régimen indemnizatorio– no desatienda la necesaria armonía que debe regir en el ordenamiento jurídico cuando no se evidencian razones de entidad para un proceder diferente. Ello, pues no resulta razonable que –como se advierte en el caso– a un trabajador en relación de dependencia se le otorgue protección mayor que a cualquier otro habitante cuando lo que se intenta resarcir de manera integral es el mismo concepto. Esta diferenciación, sin otro fundamento más que la condición señalada, conduce a vulnerar el derecho de igualdad ante la ley previsto por el artículo 16 de la Constitución Nacional. Recurso de hecho deducido por la parte actora en la causa (conf. CSJN. “Grippo, Guillermo Oscar; Claudia P. Acuña y otros c/ Campos, Enrique Oscar y otros s/daños y perjuicios (acc. trán. c/ les. o muerte)”, del 2/9/2021; Conf. CNCiv. Sala “J”, 24/9/2021, Exp. Nº 23.710/2010, “Casanovas, César Ignacio y otro c/ Bravo, Mercedes Carmen y otros s/ Daños y perjuicios”; Ídem, 19/10/2021, Expte. Nº 95.490/2017 “Tula, Germán Andrés y otro c/ Gorordo, Jorge Sebastián y otro s/ daños y perjuicios” Ídem íd., 25/10/2021, Expte. Nº 14701/2016 “Latorre Yapo Erik Ernesto c/ Mosconi Elisabet Josefina s/ daños y perjuicios”; Íd. íd., 28/12/2021, Expte. Nro. 45597/2014 “Montone Miguel Ángel y otro c/ Monte Grande SA Empresa SA/ daños y perjuicios”).

El porcentaje de incapacidad laboral no es una pauta determinante que el juzgador deba inevitablemente seguir para mensurar y resarcir el daño a la integridad psicofísica, cuando se demanda de acuerdo con el derecho civil. Como lo destaca el juez Lorenzetti en su voto (considerando catorce), si bien el porcentaje de incapacidad laboral es una pauta genérica de referencia, el juzgador debe también valorar las consecuencias que afecten a la víctima, tanto desde el punto de vista individual como desde el social, lo que le confiere a dicha tarea un marco de valoración más amplio (Fallos: 308:1109; 312:2412; 322:2658; 326:847; 327:2722 y 329:4944). Ello es consecuencia, asimismo, de las diferencias que existen entre el régimen indemnizatorio civil y el sistema especial de reparación de los accidentes laborales (doctrina de Fallos: 305:2244 y 330:1751, disidencia del juez Lorenzetti, considerando octavo; ver también voto del juez Rosenkrantz en fallo citado).

Con ese alcance, cabe utilizar como criterio para cuantificar el daño causado el de reconocer un capital, de tal modo que sus rentas cubran la disminución de la aptitud del damnificado para realizar actividades productivas o económicamente valorables, y que se agote al término del plazo en que razonablemente pudo continuar realizando tales actividades (cfr. art. 1746 del Código Civil y Comercial de la Nación; CNCiv. Sala B “Leguizamón, Elsa Isabel c/ Cima, Daniel s / daños y perjuicios” del 14-4-2016, entre muchos otros).

Al ser ello así, atento lo que surge de los elementos de prueba obrantes en autos, tomando como pauta orientadora las disposiciones establecidas para compensar las incapacidades permanentes de los trabajadores de conformidad con lo informado por el “Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social – Superintendencia de Riesgos del Trabajo en https://www.argentina.gob.ar/srt/art/pagos-art/incapacidadlaboralpermanente-50; lo normado por la leyes 24.557 y 26.773, ponderando el porcentaje de incapacidad física estimado pericialmente, la edad que tenía la actora a la fecha del hecho (50 años) y sus demás circunstancias personales, entiendo prudente y razonado proponer al Acuerdo confirmar el importe fijado por incapacidad física.

B) Tratamiento psicológico futuro

Se agravia la actora del rechazo del reclamo efectuado en concepto de tratamiento psicológico.

Toda vez que el perito psicólogo sostuvo que no hay necesidad de que la Sra. C. de inicio a un tratamiento psicológico o psicoterapia vinculado al hecho en marras, corresponde confirmar este aspecto del pronunciamiento apelado.

C) Gastos farmacéuticos, de consultas y traslados

La magistrada de grado fijó para resarcir esta partida el importe de pesos veinte mil ($20.000). La actora se agravia por considerarlo exiguo.

Para que proceda la reparación de este tipo de daños no es necesaria la existencia de prueba fehaciente, sino que en atención a la entidad de las lesiones se puede presumir su extensión, mas ante la falta de prueba acabada, la estimación debe hacerse con suma cautela, máxime cuando la víctima recurrió a los servicios de instituciones públicas, como ocurre en la especie, sin olvidarnos igualmente que ninguna obra social ni institución pública cubre por completo estos gastos (Conf. CNCiv, Sala “J” 20/4/2021 Expte. Nº 15470/2016 “Ale Pezo Aurelia Concepción c/ Sosa, Pablo y otros s/ daños y perjuicios”).

En relación a ello también se expidió nuestro Máximo Tribunal, “Atento a la necesidad de salvaguardar el principio de la reparación integral del daño causado, debe integrar el resarcimiento, aunque no hayan sido materia de prueba, los gastos médicos y de farmacia que guarden razonable proporción con la naturaleza de las lesiones sufridas por el actor” (C.S.J.N. Fallos 288:139).

Sin perjuicio de ello, la presunción es susceptible de rebatirse por prueba en contrario, la que deberá producir quien alega la improcedencia del reclamo (si el recurrente es el demandado) o pretende una suma superior a la fijada por el sentenciante en uso de las facultades que le otorga el art.165 del Cód. Procesal, cuando se trata del accionante (Conf. C. N. Civ. Sala “J”, 21/8/2020 Expte. Nº 75.122/2014 “Alustiza, Eduardo Luis c/ Márquez, Guillermo Nicolás s/ daños y perjuicios”; Ídem, 14/9/2020, Expte. Nº 48.250/201 “Garanton, Alberto Daniel c/ González, Jorge Alberto y otros s/ daños y perjuicios”; ídem íd., 14/1272021, Expte. Nº 59625/2017 “Díaz, Sergio Germán c/Malet, Eduardo Ariel y otros s/daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En virtud de ello, en ausencia de prueba idónea que acredite este rubro, dentro del marco de los presentes actuados, considerando la entidad de la lesión sufrida por la reclamante con motivo del accidente de marras, propongo al Acuerdo confirmar este aspecto de la sentencia apelada.

D) Consecuencias no patrimoniales

La magistrada de primera instancia fijó para resarcir este rubro el importe de pesos quinientos mil ($500.000). Se agravia la actora por considerarlo insuficiente mientras que la codemandada AySA solicita su reducción.

Desde una concepción sistémica –en donde la Constitución constituye el vértice o núcleo– el Derecho tutela intereses trascendentes de la persona, además de los estrictamente patrimoniales (Tobías, José W., “Hacia un replanteo del concepto (o el contenido) del daño moral” L. L. 1993-E, 1227 – Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo III, 33).

Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. Dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales.

Con atinado criterio se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio, el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, págs. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85; C. N. Civ., Sala “J”, 1/10/2020 Expte. Nº 15.489/2016 “Acosta, Luis César c/ Alvarenga García, Jorge Antonio y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem 3/2/2021 Expte. 21515/2014, “Benítez, Emanuel Hernán c/ Consultores Asociados Ecotranns (Línea 136, interno 216) y otro s/daños y perjuicios”; Ídem íd. 20/12/2021, Expte. Nº 11570/2017 “Duarte, Franco María Sandra c/ Línea 71 SA s/Daños y Perjuicios”; entre muchos otros).

Por lo demás, es dable señalar, que la procedencia y determinación de este daño no está vinculada a la existencia o entidad de los perjuicios materiales, pues media interdependencia entre tales rubros, que tienen su propia configuración (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, Tº I, p. 13, ed. AbeledoPerrot; CSJN, 06/10/2009, “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Ídem, 07/11/2006, “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Íd., 24/08/2006, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329: 3403; Íd., 06/03/2007, ORI, “Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330:563, entre muchos otros).

Asimismo, el art. 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas” delimitando la actividad jurisdiccional y acentuando sus funciones reparatorias.

En otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido, criterio que jurisprudencialmente se viene aplicando de manera inveterada por nuestros tribunales.

En cuanto a su valuación, cabe recordar lo señalado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el sentido que: El dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana; no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurar satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido.

Señaló nuestro Máximo Tribunal que “Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido. Se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado. El dinero es un medio de obtener satisfacción goces y distracciones para restablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales. El dinero no cumple una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, sino que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, lo cual no es igual a la equivalencia.

Empero, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida” (CSJN, 12/4/2011, “Baeza, Silvia Ofelia c/ Provincia de Buenos Aires y otros”, RCyS, noviembre de 2011, p. 261, con nota de Jorge Mario Galdós; CNCiv, Sala A 17/7/2014 “R. M. B. c/ Banco Supervielle S.A. s/ daños y perjuicios” del voto del Dr. Sebastián Picasso; cita: MJ-JU-M-88578-AR | MJJ88578 | MJJ88578).

El criterio fijado por la actual legislación de fondo, impone que la cuantía indemnizatoria debe fijarse conforme dicha pauta orientadora.

En virtud de ello, tomando en consideración las características del accidente que motivó este proceso, la entidad de la lesión padecida por la actora en su consecuencia, la secuela permanente informada en autos, y demás consideraciones antes referidas, es que propongo al Acuerdo confirmar el importe fijado por este rubro.

VIII. Intereses

La magistrada de primera instancia dispuso que los intereses relativos a los importes por los que prospera la demanda se devengarán desde la fecha del hecho hasta la del efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal, anual, vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina.

La actora se agravia alegando que la tasa fijada por la sentenciante resulta insuficiente y solicita que se fije una tasa superior.

La indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir.

Se trata entonces de una estimación “actual” que el juez de grado ha tenido en cuenta para sopesar la variación patrimonial de la prestación debida, considerando para ello que estamos ante una indemnización de daños que, lejos de resultar una obligación “dineraria” en la que se adeuda un quantum y resulta insensible a la variación del poder adquisitivo, importa una verdadera obligación “de valor” en la que se debe un quid y, por tanto, sí admite o reconoce las alteraciones sufridas por el poder adquisitivo (Casiello, Juan, Méndez Sierra, Eduardo, “Deudas de dinero y deudas de valor. Situación actual”, LL 28/08/03, pág. 1).

Sabido es que la fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.

Ahora bien conforme la jurisprudencia y doctrina mayoritaria imperante en el fuero la tasa que corresponde aplicar desde el inicio de la mora y hasta el efectivo pago del capital de condena, es la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina siguiendo la doctrina del fallo plenario del fuero in re, “Samudio de Martínez, L. c/ Transportes Doscientos Setenta SA, salvo que su aplicación, en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia, pueda implicar como un efecto no querido, un resultado contrario y objetivamente injusto, produciendo una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido (conf. CNCiv., Sala “J”, expte. Nº 69.941/2005 “Gutiérrez, Luis Alfredo y otro c/ Luciani, Daniela Cyntia y otros s/ daños y perjuicios”, del 10/8/2010, entre otros muchos).

En consecuencia, deberá aplicarse la referida tasa activa en los casos en que la misma no genera o configura un “enriquecimiento indebido” único supuesto fáctico que justificaría apartarse del principio general (conf. C.N.Civ., Sala “J”, 15/04/2010, Expte. 114.354/2003 “Rendon, Juan Carlos c/ Mazzoconi, Laura Edith”; ídem 24/2/2017 Expte. Nº 51917/2009 “Suárez Adriana Soledad y otro s/ Flecha Manuel Edmundo y otros s/ Daños y Perjuicios”.

En el caso, a mi juicio, no obran en la causa constancias que acrediten que, con la aplicación de la tasa activa desde el día del hecho, se configuraría el mentado “enriquecimiento indebido”; como tampoco existen elementos que siquiera lo hagan presumir, si así fuera e importara una situación excepcional que se apartara de la regla general referida la misma debe ser probada en forma clara por el deudor en el ámbito del proceso (conf. art. 377 del CPCCN), circunstancia que no se verifica en los presentes.

Consecuentemente propongo al Acuerdo confirmar este aspecto de la sentencia apelada.

IX. Conclusiones

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido motivo de apelación y agravios. Con costas de alzada a la demandada (art. 68 del Código Procesal).

Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se confirma la sentencia apelada en todo cuanto ha sido motivo de apelación y agravios. Con costas de alzada a la demandada. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y pasen los autos a estudio por honorarios. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.

A., L. A. c/ Consorcio Propietarios Arenales … s/ daños y perjuicios

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de noviembre de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos “A. L. A. C/ CONS. PROP. ARENALES … S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de primera instancia dictada el 31.07.23 –v. aquí–, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Díaz Solimine y Converset.

Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:

I.1. El Sr. L. A. A. inició una demanda por daños y perjuicios y cese de ruidos molestos contra el Consorcio de Copropietarios Arenales …

Afirmó que en febrero de 2019 había adquirido un inmueble destinado a vivienda, en el que se instaló en agosto de ese año. Desde ese momento, comenzó a percibir ruidos y vibraciones provenientes de la tracción de los ascensores del edificio lindero, que era ocupado y transitado por un importante número de personas.

Manifestó que los ruidos se percibían con mayor intensidad por las noches y temprano a la mañana, especialmente en los dormitorios y sala de estar, superando el umbral de la normal tolerancia y afectando su descanso.

También señaló que se había producido una fisura en la pared del escritorio debido a las vibraciones.

Expresó que la situación afectaba su calidad de vida y desempeño laboral, detallando que se desempeña como diplomático y Jefe de Gabinete de la Cancillería Argentina.

Indicó que la rutina se veía alterada por la dificultad para conciliar el sueño, generándole problemas de concentración e irritabilidad.

Sostuvo que los reclamos extrajudiciales no habían tenido resultado, por lo que inició la demanda para que se condenara al consorcio demandado a realizar las obras necesarias para solucionar la situación y cesar las inmisiones, así como a abonar una indemnización por daños materiales (deterioros en el inmueble) y daño moral (perturbación en su vida cotidiana y falta de descanso).

Basó su reclamo en el art. 1973 del Código Civil y Comercial, que disponía que las molestias por ruidos o vibraciones originadas en inmuebles vecinos, no debían exceder la normal tolerancia.

I.2. El consorcio emplazado no compareció al proceso. A pedido de la parte actora entonces se la declaró rebelde. La rebeldía cesó con motivo de la presentación en esta instancia del consorcio demandado.

I.3. La sentencia de primera instancia consideró acreditado que el uso de los ascensores del edificio lindero genera ruidos y vibraciones que exceden la normal tolerancia en el departamento del actor. Esta conclusión se basó en la pericia técnica a cargo del ing. F., quien inspeccionó los ascensores y el departamento del actor. Comprobó niveles de ruido de 52 a 63 dB, concluyendo por aplicación de la norma IRAM 4062/2021 que los mismos se consideran molestos. Detalló los elementos que generan los ruidos y soluciones técnicas posibles. Declararon testigos que habitan en el edificio, relatando las molestias por ruidos y vibraciones provenientes de los ascensores, especialmente durante la noche y madrugada. Refirieron problemas para conciliar el sueño. Otra pericia del ing. A.constató fisuras en paredes y muebles del actor, atribuyéndolas a vibraciones de los ascensores, y cuantificó el costo de reparación.

En consecuencia, se condenó al consorcio demandado a realizar modificaciones edilicias, en el plazo de 120 días, para reducir ruidos y vibraciones a los niveles aceptados por la ley local 1540, bajo supervisión de perito; y a pagar la suma de pesos un millón treinta y ocho mil doscientos setenta y dos ($1.038.272) por daños en el inmueble y $300.000 por daño moral. Los intereses se fijaron en 8% anual hasta la sentencia y luego según tasa activa del BNA. Se impusieron las costas al demandado.

I.4. Contra el pronunciamiento de grado interpusieron recurso de apelación el actor y el consorcio demandado. La expresión de agravios del primero (v. aquí) fue contestada por la demandada el 17.10.23 (v. aquí), en tanto que los fundamentos del recurso deducido por el consorcio (v. ) aquí fueron contestados por el actor el 23.10.23 (v. aquí).

I.5. En su primer agravio, la parte actora se queja del alcance de la condena contra el consorcio demandado. Señala que la jueza de primera instancia encuadró correctamente la acción en el art. 1973, del CCCN, que establece el deber de no generar inmisiones que excedan la normal tolerancia, independientemente de contar con autorizaciones administrativas. Sin embargo, al resolver condenó a adecuarse solo a los límites de la Ley CABA 1540. Considera que esto es insuficiente, porque la existencia de habilitaciones no libera de responsabilidad si se causan molestias intolerables. Cita jurisprudencia que avala su postura en cuanto a que una actividad puede generar inmisiones excesivas, aunque esté habilitada.

Destaca que ninguno de los peritos mencionó como solución el mero cumplimiento de la Ley 1540, sino que recomendaron diversas modificaciones en los ascensores para reducir ruidos. Concluye que la sentencia debió ordenar la inmediata cesación de ruidos y vibraciones mediante las adecuaciones necesarias, sin limitarlo a la Ley 1540.

En segundo término, se queja del monto otorgado por daño material. Manifiesta que ya había realizado reparaciones previas, por lo que solicita se duplique dicho monto. Por último, objeta el monto por daño moral de $300.000 por exiguo. Pide que se eleve a $700.000 ponderando las cualidades personales del actor y los padecimientos que ha sufrido.

I 6. Por su parte, el consorcio demandado se queja de la condena decidida a su respecto.

Destaca su estado de indefensión por no haber contestado la demanda y haber sido declarado en rebeldía.

Fundamenta que realizó arreglos en los ascensores, que fueron habilitados por la Municipalidad en 2023 y no tienen problemas reglamentarios. Cuestiona que no se ponderaron partes del informe pericial donde se indica que no hay transmisión de ruidos y vibraciones a paredes y que algunos elementos no generan ruidos molestos. Considera que hubo graves omisiones en la apreciación de la prueba.

Plantea que la condena a realizar tareas ha quedado abstracta dado los arreglos ya realizados en ascensores. Cuestiona el plazo de 120 días fijado. Objeta los montos de la condena por excesivos.

En suma, solicita se revoque la sentencia rechazando la demanda en todo o en parte.

Subsidiariamente, pide reducir los montos de la condena y dejar sin efecto o modificar la obligación de hacer allí impuesta.

II. Sentado lo expuesto hasta aquí, adelanto que no admitiré el pedido formulado por el actor de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales, como acontece en la especie.

Asimismo, destaco que atenderé las quejas de los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (CSJN, Fallos 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos 274:113), la que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos jurídicamente relevantes o singularmente trascendentes.

III. Dicho lo que precede iniciaré el análisis de las cuestiones planteadas ante esta instancia. Abordaré, en primer lugar, la relativa a la responsabilidad atribuida al consorcio demandado. Ello así, toda vez que lo que se resuelva respecto de esta cuestión puede tornar abstracto un pronunciamiento sobre los restantes agravios de ambos apelantes, los que, en caso de corresponder, trataré seguidamente.

IV. La responsabilidad

La parte actora, como ya se ha expresado anteriormente, inició las presentes actuaciones con el objeto de que se le indemnicen los daños y perjuicios y se disponga el cese de ruidos molestos y vibraciones provenientes del funcionamiento de un ascensor del inmueble lindero, perteneciente al Consorcio de Copropietarios Arenales …

La Sra. magistrada de grado tuvo por acreditado, a tenor de las conclusiones de la pericia oficial, que los ruidos en el inmueble del actor eran de 52 a 56 decibeles –con un ascensor en funcionamiento– y de 58 a 63 decibeles cuando operaban ambos elevadores.

Asimismo, quedó determinado que la magnitud de ruido detectada debía considerarse molesta de acuerdo a la norma IRAM 4062/2021 que tuvo en cuenta el experto –Ing. F.– al realizar las mediciones (v. pericia aquí).

En cuanto a las vibraciones y su relación causal con las rajaduras constatadas en el inmueble del actor, el perito designado a tal efecto -Ing. Arhancet- expresó en su informe que “El ruido y vibraciones externas que se perciben en su interior corresponden principalmente al funcionamiento del ascensor B (definido en la Pericia Técnica ing. Electromecánico) del edificio vecino el cual se encuentra adyacente a la pared medianera del dormitorio secundario. Se perciben cuando este ascensor está en movimiento, se detiene, y en la abertura y cierre de sus puertas.

Ningún otro ruido y vibración asociada proviene de otra parte, con excepción del funcionamiento de los otros dos ascensores (ascensor A y ascensor de servicio) que se escucha con mucho menor intensidad. Al respecto llama la atención de no percibirse ruidos y vibraciones provenientes del tránsito vehicular o de otros departamentos. Esto fue lo observado por el perito tras una hora y media de su estadía en el lugar”… “Los niveles de sonoridad detectados en el Informe de Evaluación Acústica del Ing. D., efectuados en el dormitorio principal, son indicios reales de vibraciones producidas por el funcionamiento de los ascensores del edificio lindero las cuales pueden producir fisuras en las paredes”… “El análisis de los elementos detallados anteriormente, así como la total ausencia de otras fuentes de vibraciones que no sean las provenientes de los ascensores del edificio vecino, y principalmente del ascensor B, lindero a la pared del dormitorio secundario, y a la continuidad a través del tiempo del hecho generador denunciado, dan como consecuencia que la única fuente posible de origen de las fisuras en las paredes se debe entonces al funcionamiento del mencionado ascensor” (v. pericia aquí).

Tales constataciones, reforzadas –además– por la prueba testimonial permiten inferir que la decisión apelada no tuvo basamento en presunciones derivadas de la falta de contestación de demanda y rebeldía del consorcio demandado, sino en los medios de prueba producidos en la instancia de grado y valorados por la judicante de acuerdo a las pautas que resultan de los arts. 386 y 477, del ordenamiento de forma.

En todo caso, la imposibilidad de fiscalizar la prueba que señala la demandada en sus quejas no es el resultado una presunción, sino del principio de preclusión.

Es decir, no pueden efectuarse planteamientos en esta instancia que no fueron sometidos al conocimiento de la anterior sentenciante (cfr. art. 277 del Código Procesal). En definitiva, las quejas así expuestas no pueden ser atendidas ni tal circunstancia significa validar un estado de indefensión, puesto que constituyen críticas producto de una reflexión tardía, improponible, como se dijo, en esta fase del proceso.

Lo mismo podría afirmarse respecto de la inoportuna pretensión de la demandada de acreditar junto con la expresión de agravios la vigencia de los controles de mantenimiento de los ascensores y las habilitaciones que habría emitido el órgano administrativo del gobierno local.

Sin embargo, para despejar cualquier duda, vale recordar que el art. 1973 del CCCN, al igual que el art. 2618 del derogado código velezano, deja claro que la existencia de esa autorización administrativa es del todo irrelevante a los fines de inhibir la viabilidad de la acción por cese o indemnización de los daños vinculados a las inmisiones, toda vez que esa procedencia no está relacionada con la ilicitud o aun con la mera antijuridicidad de las emanaciones.

Cuando la autoridad administrativa otorga autorización para la realización de una actividad determinada (fabril, comercial, etc.), no atiende indefectiblemente a los perjuicios que su ejercitación pueda irrogar a los vecinos (más allá de que suelen determinarse a nivel urbano zonificaciones a tal efecto). Esta Sala, con anterior conformación, incluso ha admitido que la desestimación en sede municipal del reclamo por ruidos molestos no es óbice a que progrese luego similar requerimiento en sede judicial (CNCiv., Sala C, 14.11.68, L.L., 137-809).

Sin duda, la existencia de la autorización administrativa podrá tener incidencia en las modalidades del decisorio judicial que viabilice la pretensión del damnificado, en cuyo caso, verbigracia, será más probable que se opte por la indemnización o la obligación de tomar recaudos especiales para minorar las inmisiones que por la suspensión o cese de las mismas; así como también lo tendrá en la calificación de la culpa o dolo del emisor, que puede generar mayor entidad en la ontología de la decisión.

Consecuentemente, a tenor de lo expuesto, corresponde desestimar los agravios de la demandada y confirmar lo decidido en la instancia de grado respecto de la atribución de responsabilidad.

V. Condena de hacer

Como ya se ha dicho, la sentenciante de grado condenó al consorcio demandado a realizar las modificaciones edilicias necesarias para reducir los ruidos y vibraciones a los niveles aceptados por la ley local 1540. Ello, en el plazo de 120 días y bajo supervisión periódica del perito oficial.

El actor se queja porque entiende que, al haberse comprobado que el funcionamiento de los ascensores ocasionaba ruidos y vibraciones que excedían la normal tolerancia, resulta insuficiente exigir la adecuación del sistema de elevadores a las reglamentaciones de la Ley CABA 1540. Ello así, porque considera que la existencia de habilitaciones no libera de responsabilidad si se causan molestias intolerables.

Creo necesario señalar que la doctrina explica que la “normal tolerancia” es una fórmula abstracta, porque es el juez el que dirá cuál es esa normal tolerancia (Kiper, C., en Código Civil comentado. Derechos Reales, Rubinzal – Culzoni, Santa Fe, 2004, t. II, ps. 39), y la jurisprudencia reiteradamente ha señalado que determinar si las molestias ocasionadas por el funcionamiento de un establecimiento industrial o comercial excede la normal tolerancia, constituye una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial (CNCiv., Sala C, “Luqui, Juan Bautista c/Los Inmortales s/Sumario”, del 25.04.96). Sin embargo, para alcanzar esa apreciación es sumamente importante la prueba pericial (CNCiv., Sala F, 7.3.01, “Iglesias, Gabriel O. y otros c/ Lavadero Industrial Mozart SA”, J. A. 2002-11).

Ahora bien, en ese camino cuadra examinar si la molestia debe evaluarse en función de un criterio objetivo, en base a pautas reglamentadas o a la “media de la población”, o bien corresponde atender particularmente a las circunstancias del afectado.

Me inclino a favor de que el criterio ha de ser principalmente objetivo. Así lo tiene dicho nuestra jurisprudencia (CSJN, Fallos: 308:2129; CNCiv., Sala J, 18.8.89, “Varela, Antonio c/ Degada S.R.L.”, J. A. 1990-1) y en la especie la pauta objetiva está brindada por los límites que fija la legislación local en materia. Es decir, las disposiciones de la ley 1540 -CABA-, que tiene por objeto prevenir, controlar y corregir la contaminación acústica que afecta tanto a la salud de las personas, al medio ambiente y a las edificaciones, protegiéndolos contra ruidos y vibraciones provenientes de fuentes fijas y móviles, así como regular las actuaciones específicas en materia de ruido y vibraciones en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Entiendo, no obstante, que pueden existir casos en los que la receptividad del quejoso, en un caso comprobado, sea mayor que la receptividad media o normal y que, en tales supuestos, parecería razonable no prescindir de ese dato comprobable. Pero tales circunstancias no se presentan en la especie, pues no fueron invocadas ni acreditadas por el demandante.

En suma, un uso normal o regular de la propiedad producirá molestias normales o tolerables. La normal tolerancia exige que daños de menor cuantía deban ser soportados como el precio de la convivencia. Pero este uso regular puede tornarse irregular cuando da lugar a molestias intolerables pese a la regularidad en el ejercicio del ius utendi. La antijuridicidad, entonces, reside en el uso o ejercicio irregular de ese derecho que torna la conducta del propietario abusiva o antifuncional.

Si el ejercicio del derecho de propiedad excede la normal tolerancia, los jueces pueden disponer “la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.

Atendiendo a las distintas pautas contenidas en el texto del art. 1973, del CCCN, pero fundamentalmente al hecho de que existen medidas que pueden ser llevadas a cabo por la demandada para reducir la emisión de ruidos y vibraciones que causan molestias intolerables al actor, según la opinión del perito oficial; estimo adecuada la solución seguida por la sentenciante de grado que ordenó efectuar las modificaciones necesarias para que el funcionamiento de los elevadores de la demandada se ajusten a los niveles que contempla la ley 1540 y sus disposiciones reglamentarias.

Finalmente, antes de tratar los cuestionamientos sobre la procedencia y cuantía de los rubros indemnizatorios, debo señalar que resulta contradictoria –y por tanto inconsistente– la queja de la demandada relativa al exiguo plazo de 120 días para la realización de las obras, pues al mismo tiempo afirma que “la empresa mantenedora Ascensores Seguros SRL ha realizado tareas/mejoras en los tres ascensores, quedando solucionado con ello aspectos que han sido objeto de litis”.

En todo caso, restaría la verificación de tales afirmaciones por parte del perito interviniente en la etapa de ejecución de sentencia, tal como lo ha ordenado la Sra. magistrada de grado.

VI. Daño material

La Sra. Jueza de grado reconoció por este concepto la suma de $1.038.272, de acuerdo a la estimación efectuada por el perito –Ing. A.– (v. aquí).

El actor se agravia de la indemnización otorgada por considerar la escasa, ya que sólo contempla los gastos estimados por el perito para efectuar las reparaciones y no incluye los gastos realizados “para intentar la reparación de esos daños a su costa, al momento de adquirir la vivienda”.

También se queja la parte demandada, pero por considerar excesiva la suma otorgada por el concepto bajo estudio.

En primer lugar, para dar respuesta al agravio del actor, cabe recurrir al principio de congruencia, puesto que aquél, como expresión del derecho de la propiedad y de la defensa en juicio, obedece a que el sistema de garantías constitucionales del proceso esté orientado a proteger los derechos y no a perjudicarlos; de ahí que lo esencial es que la justicia repose sobre la certeza y la seguridad, lo que se logra con la justicia según la ley, que subordina al juez en concreto, respetando las limitaciones formales –sin hacer prevalecer tampoco la forma sobre el fondo, pero sin olvidar que también en las formas se realizan las esencias– (Fallos: 315:106, 329:5903, entre otros).

Dicho principio se encuentra receptado en el art. 163, inc. 6º, del Cód. Procesal, al exigir que el pronunciamiento se dicte de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio. Su ponderación exige la necesaria correspondencia entre lo reclamado y lo decidido, en pos –como ya se dijo– al respeto a la garantía constitucional de defensa en juicio.

Es que quedaría relativizado o menoscabado el derecho de las partes de ejercitar su defensa si el pronunciamiento definitivo se expidiera sobre aspectos que no pudieron considerar aquéllas (Highton, E., Areán B., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Tomo 3, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2005, pág. 472 y siguientes).

En este sentido, se ha explicado que constituye un principio común el que, aun producido y comprobado en la litis un hecho perjudicial, sólo ingresan en ella y pueden ser motivo de condena los rubros resarcitorios expresa o inequívocamente reclamados por el actor.

Por otro lado, cabe destacar que el criterio sustentado no afecta al principio de reparación integral, pues éste opera sólo en la medida de la acción concretamente intentada.

En efecto, dicha regla del derecho de fondo debe conciliarse con otras básicas de naturaleza procesal: la dispositiva, que requiere el impulso de parte para excitar la actividad jurisdiccional; la preservación del derecho de defensa del adversario, quien tiene la carga de ejercerlo sólo en cuanto al objeto introducido en la Litis; y la congruencia entre acción y sentencia (Zavala de González, M., ob. cit, pág. 256 y siguientes).

En definitiva, el magistrado, frente a la colisión de principios constitucionales, no hace otra cosa que resolver en cada caso en concreto cuál es el peso, importancia o prevalencia que cabe reconocer a los principios o derechos a ser tenidos en cuenta para la solución del mismo. Esta técnica de balanceo –denominada en el derecho anglosajón balancing test– o de la ponderación de bienes, se apoya en la capacidad del jurista que ha asumido la resolución del agravio para que, sobre las bases de las peculiares y concretas circunstancias del problema, establezca una cierta preferencia o desplazamiento de alguno de los principios en juego. En el caso, luego de analizar los términos en que ha quedado trabada la litis (v. escrito de demanda) se observa que aquí la parte actora en ningún momento reclama el reintegro de las sumas abonadas por las obras de remodelación, entre las cuales se incluyeron el arreglo de las fisuras (v. testimonial Arq. S. M. aquí).

Lo dicho bastaría para desestimar el agravio invocado, pero creo necesario agregar que, teniendo en cuenta la fecha de adquisición del inmueble (23.01.19, v. aquí) y que el propio actor se mudó allí en agosto de 2019, luego de realizar una “remodelación completa” (v. demanda, aquí).

Es decir, entonces, que las fisuras ya se encontraban en el inmueble al momento de adquirirlo, por lo que cabe presumir que el estado en que se encontraba el bien ha tenido incidencia en el precio de venta y que no existiría, desde este punto de vista, otro perjuicio económico que las nuevas fisuras producidas con posterioridad a la remodelación.

Las críticas de la demandada, en cambio, no alcanzan a superar el umbral que exige el art. 265 del ordenamiento de forma, pues se limitan a calificar de excesiva la indemnización del daño material sin brindar siquiera alguna pauta objetiva para sustentar la queja.

Por ello, propiciaré al Acuerdo desestimar ambos agravios y confirmar lo decidido en la instancia de grado.

VII. Daño moral

La Sra. Jueza a quo reconoció por daño moral la suma de pesos trescientos mil ($300.000) para el actor.

El Sr. A. se queja por considerarla reducida, en tanto que la contraria la critica por elevada.

Como sustento de su agravio, el primero trae a colación el malestar físico y mental que el ruido de estos años le ha provocado y motivo su tratamiento psiquiátrico.

No encontrándose cuestionada la procedencia del agravio moral, sino su cuantía, diré que la cuantificación del daño moral o no patrimonial es uno de los temas más complejos en el derecho de daños. No obstante, dicha complejidad no es óbice para rechazar las indemnizaciones por este concepto e impone una responsabilidad del juzgador en el análisis de circunstancias también objetivas como parámetros.

Coincido con las sumas reconocidas por mi colega de la anterior instancia, puesto que, si se ponderan las circunstancias obrantes en el expediente, no encuentro elementos que me impulsen a modificar el monto oportunamente otorgado.

No es un dato menor que el actor haya sido designado embajador extraordinario y plenipotenciario en la República Helénica mediante Decreto 229/2022, del 03.05.22 (v. aquí), pues cabe suponer no aquí se vio afectado su normal descanso mientras no habitó la heredad.

En este contexto descripto, habré de proponer al Acuerdo la confirmación de este aspecto de la sentencia.

VIII. En síntesis, si el sentido de mi voto resultara compartido por mis distinguidos colegas, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de apelación y de agravios, e imponer las costas de la Alzada en el orden causado (art. 68 del CPCCN).

Así voto.

El Dr. Díaz Solimine, por razones análogas, adhiere al voto que antecede.

El Dr. Converset no participa del acuerdo por hallarse en uso de licencia.

Y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1º) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido materia de agravios. 2º) Imponer las costas de esta instancia en el orden causado (conf. arts. 68 y 69 del Código Procesal). 3º) El presente Acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y, cumplido ello, vuelvan los autos a la instancia de grado. – Pablo Trípoli. – Omar L. Díaz Solimine (Prosec. letrado: Rodrigo G. Silva).