P., M. c. Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ daños y perjuicios
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “P., M. c/Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ Daños y perjuicios” (Expte. Nº 40162/2019), respecto de la sentencia del 28 de marzo de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO – Dr. ROBERTO PARRILLI.
A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:
I. Antecedentes
I.1. En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 81/100, M. P. vino “a incoar formal demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, contra Felipe Vallese … S.R.L., Renato Esteban Ferraris y Beatriz Concepción Ferrer –respecto de quien la desistió poco después, a f. 151–.
Al explicar los hechos fundantes de la acción, relató que “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX, accedí a la publicación del inmueble sito en la calle Felipe Vallese … de esta Ciudad de Buenos Aires (eso fue aproximadamente en el mes de abril 2018) en donde explícitamente se ofrecían departamentos CON TERRAZA CON PARRILLA PARA USOS MÚLTIPLES Y LAUNDRY, DUCHAS Y SOLARIUM.”; que “concerté una visita”, a la que “fui acompañado por la Sra. A. Del V. dicho junto con las distintas ‘amenities’ del edificio (terraza de usos múltiples con parrilla, etc.)”, luego de lo cual “comuniqué mi interés en avanzar con la compra del departamento en las condiciones ofrecidas.”; que “En ese contexto, entré en contacto con la empresa constructora y comercializadora del inmueble”, “FELIPE VALLESE … SRL cuyo socio gerente es el coaccionado R. E. F.”, y que “con fecha 17 de Mayo de 2018 POR MEDIO DEL ESCRIBANO CRISTIAN M. LUISI QUE PUSO LA VENDEDORA”, “me hicieron firmar una escritura de transmisión de dominio del inmueble que NUNCA ME FUE LEÍDA EN SU TOTALIDAD YA QUE EN SU ÚLTIMA PARTE Y CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL, SE ESTIPULA” una “CLÁUSULA PREDISPUESTA (LA NUMERO 8 ‘USO DE LOS BIENES COMUNES’)”, que transcribió y que, en síntesis, dispone que “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula.
Así, afirmó que “en esa fecha, adquirí la unidad funcional nº 2 de Felipe Vallese … (piso 1ºB) de la Capital Federal, EN UN EDIFICIO QUE TIENE AMENITIES QUE ME FUERON OFRECIDAS EN LA PROPUESTA DE COMPRA PERO QUE (POR UN ACCIONAR MALICIOSO DE LOS VENDEDORES COMERCIANTES) ME RESULTAN AJENAS EN SU USO A PERPETUIDAD.”; que “Esta particular circunstancia establecida fraudulentamente en la escritura de marras contra mi voluntad y mediante engaños, no me fue advertida por nadie (ni por los vendedores, ni por el escribano actuante, etc.)”, y que tampoco él la advirtió, “sino nunca hubiera firmado la misma.”
Continuó relatando que “Ya mudado, pretendí utilizar la parrilla de la terraza (DE USO PERPETUO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) a lo que fui informado que para ello debía solicitar autorización previa.”; que ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; lo que sucedió una “única vez” y que, “Tiempo después”, “ME FUE COMUNICADO QUE NUNCA MÁS NADIE DEL EDIFICIO (A EXCEPCIÓN DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) HABRÍA DE PODER INGRESAR EN ESA PARTE COMÚN.”
Apuntó que “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, vino a solicitar que “se me indemnice por los daños y perjuicios que la compra del inmueble me ha generado”.
Arguyó que las demandadas “han INCURRIDO EN UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR VIOLACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR LEY Nº 24.240 Y DE LEALTAD COMERCIAL LEY Nº 22.802 (ENTRE OTRAS)”; transcribiendo el art. 9 de esta última y un precedente jurisprudencial de otro fuero en el que se confirmó la sanción de multa impuesta a una inmobiliaria por publicidad engañosa, violatoria de esa norma y del derecho a información del consumidor previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional y en la ley 24.240. Por ello, –informó– “denuncié penalmente a los aquí accionados por el delito de estafa”.
En fin, solicitó que “se haga lugar a la demanda, condenándose a los accionados por los daños y perjuicios (patrimoniales y extrapatrimoniales) que su mala fe me ha generado.”; reclamando, concretamente, “daño emergente”, que estimó en “la diferencia entre el valor actual del mercado del inmueble con y sin amenities, es decir U$S 10.000”, y “daño moral”, que estimó en $ 200.000. (Todas las mayúsculas corresponden al original).
I.2. A su tiempo, la representación letrada de los emplazados peticionó el rechazo de esa demanda (ver contestación de Felipe Vallese S.R.L. a fs. 259/265, a la que adhirió R. E. F. en su presentación de fs. 269/270).
En ese sentido, tras efectuar una serie de negativas específicas, se refirió a la “realidad de los hechos”, empezando por precisar, sobre la palabra “amenities”, que “la única inmobiliaria a la cual los demandados otorgamos autorización de venta” fue a REMAX, “la cual jamás hizo mención de ese término, sino de adicionales”.
Señaló que “el Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 22 de abril del año 2014, en plena vigencia, estipula en su cláusula octava el uso perpetuo de bienes comunes por propietarios de unidades funcionales”; y reseñó el contenido de dicha cláusula, indicando luego que “Lo transcripto no implica que los servicios adicionales de parrilla, solárium, ducha y laundry (éste ubicado en la PB), no puedan utilizarse por los restantes consorcistas sino que solo se necesita para terraza, parrilla y ducha, la pertinente reserva y autorización por vía de la Administración, cuya llave será entregada por el encargado del edificio, a los fines de un orden elemental dentro del normal desenvolvimiento del consorcio”.
Agregó que “Tal como se manifestara en el Reglamento, se dio estricto cumplimiento a la copia y lectura de las cláusulas de transcripción obligatoria en la escritura traslativa de dominio” –entre ellas, la aludida cláusula octava–, “entregándose a cada una de las partes firmantes un ejemplar, en el acto de la escritura, a los efectos de poder corroborar personalmente lo leído por el escribano actuante”.
Siguiendo esa línea, adujo que “la mala fe procesal y contractual del actor, queda plasmada en los diferentes asertos que vuelca en la denuncia penal en la cual dice: ‘el escribano leyó delante mío (la escritura), de R. E. F. y de su hija A. B. F.’ mientras que en la demanda civil que nos ocupa, manifiesta que: ‘nunca me fue leída en su totalidad’”; y que “resulta improcedente la posición asumida por la contraria, la cual parece desconocer uno de los principios generales del derecho que sostiene ‘nadie puede alegar su propia torpeza’.”; añadiendo que otra circunstancia que en el libelo de inicio parece ignorarse es que también fue “firmado de plena conformidad”, “que el art. 6to. del Reglamento de Copropiedad y Administración autoriza la modificación de destinos y distribución de medidas y la confección de los planos pertinentes, de corresponder”.
Distinguió las “distintas posibilidades” que F. “exhibió y ofreció a la venta –como hace con todos y cada uno de los eventuales adquirentes de unidades del edificio–”; aseverando luego que P. “jamás compró –ni consecuentemente podrá vender– con ‘amenities’, dado que nunca existieron las mismas en el contrato de compraventa firmado entre las partes de estos actuados.”; y que, en consecuencia, no existió daño “alguno al actor/comprador, con motivo de la operación comercial realizada”.
Achacó que “el peticionante no distinga entre lo que significa uso perpetuo y uso exclusivo de las facilidades adicionales que el inmueble posee en beneficio de todos los copropietarios”; mencionando que aquel “solicitó autorización para el uso de la terraza en una sola oportunidad”, que “le fue concedida por la Administración” y que, al usarla, “provocó deterioros en dichas instalaciones”; tras lo cual apuntó que, “En la actualidad”, “dicha terraza se encuentra condicionada de utilizar por filtraciones que dañan a la unidad que se encuentra por debajo de la misma y que el consorcio todavía no le ha dado solución”, documentándolo con “fotografías certificadas notarialmente”.
Puso en conocimiento que las unidades funcionales 29 y 30 son de propiedad de los hijos de F.
Finalmente, esgrimió que surge “del mismo estudio de mercado acompañado por la actora que el contrato de compraventa celebrado con la demandada no le produjo ni le producirá perjuicio económico alguno.”; pues, al contrario, “adquirió la UF a u$s60.000 y puede llegar a venderla con todos los servicios que la misma posee entre u$s90.000 y u$s95.000”.
I.3. En la sentencia de primera instancia, el juez de grado, tras referirse a los términos en los que quedó trabada la litis (ver Considerando I), y establecer como “debidamente acreditado, mediante la incorporación al proceso de la escritura traslativa de dominio del inmueble y el reglamento de copropiedad, documentos estos no controvertidos y que fueron agregados por las partes, que los accesorios o ‘amenities’, como los denomina el actor, fueron adjudicados, en cuanto a su uso, a perpetuidad en favor de la unidad funcional nº29” (ver Considerando II.1); sin embargo, consideró “de relevancia el análisis de las declaraciones de los testigos aportados por las partes” –y de las respectivas impugnaciones–, de lo que, en definitiva, derivó como “debidamente acreditado que la demandada, en el proceso de promoción y ofrecimiento a la venta de las unidades funcionales como la del accionante, incluía la utilización de los accesorios, entre los que se encontraba, entre otros, el acceso a la terraza con parrilla y ducha.”; “pero sin informar debidamente que se requería el consentimiento de quien tiene el uso a perpetuidad del sector, es decir, el propietario de la U.F 29.” (Ver Considerando II.2).
Asimismo, meritó la experticia de tasación presentada en autos y la impugnación formulada al respecto, concluyendo que “El informe pericial acreditó la existencia de los espacios cuya utilización ha motivado este proceso judicial, y los propios dichos de la actora en su impugnación, han ratificado que se trata de un espacio de uso exclusivo de la unidad funcional nº 29 y que se requiere la autorización del propietario de la misma para poder acceder a dichos espacios.” (Ver Considerando II.3).
En cambio, estimó “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba puesto que el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera carece de incidencia en el presente proceso ya que lo que en dicha causa se investigaba es la presunta existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual” (Ver Considerando II.4).
Así, reputó “acreditado el incumplimiento contractual de la parte demandada en el contrato de compraventa que quedó configurado a partir de la exhibición y ofrecimiento en venta del departamento adquirido por P.”. En ese sentido, puntualizó que “Resulta de aplicación al caso la ley de defensa del consumidor 24.240”, que “la demandada es un proveedor, en los términos del art. 2” de esa ley; que “Se configuró, entonces, un contrato de consumo en los términos del art. 1093 del CCyC.”; que “la empresa demandada, a través de su socio gerente, el codemandado F. y de las inmobiliarias mencionadas en las testimoniales (conf., en particular la analizada declaración de M. S. del 03-08-2021, pero también la de los otros testigos vecinos del actor que adquirieron sus departamentos en similares condiciones), ofreció en venta la unidad funcional del accionante, incluyendo la posibilidad de utilizar sectores adicionales (en particular y en lo que se refiere al presente reclamo, la parrilla y ducha de la terraza del edificio).”; que “Sin embargo, y a la luz de las pruebas que se han analizado, la información brindada no fue suficiente, lo que constituye un incumplimiento del deber de información al consumidor, establecido en el art. 4 de la LDC y art. 1100 del CCyC.”; invocando también el art. 42 de la Constitución Nacional y los criterios interpretativos de los arts. 1095, 961, 1061 y 1067 del CCyCN. Por otra parte, sostuvo que “Esta particular manera de establecer la forma de utilizar los espacios referidos, es decir, dependiendo de la voluntad de quien detenta su uso exclusivo, resulta inoponible al comprador del departamento (art. 344, primer párrafo, CCyC)”. También expresó que “cabe aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios contenida en el inciso b) del art. 1051 del CCyC” y que “De allí que resulte procedente el reclamo de daños y perjuicios, conforme lo dispuesto por el art. 1057 ‘in fine’ del CCyC, en tanto lo que se reclama es la diferencia entre el precio que hubiere correspondido con y sin la utilización de los sectores referidos, más el daño moral, optando el comprador por la subsistencia del contrato (art. 1066 del CCyC).” (Ver Considerando III).
A continuación, se expidió sobre la responsabilidad endilgada a “R. E. F., con sustento en lo dispuesto por los arts. 54 y 59 de la ley 19.550.”; considerando –en sustancia– que “no se encuentran debidamente acreditados los extremos que exige la normativa citada por el actor para hacer responsable al socio gerente de la sociedad propietaria y vendedora del departamento adquirido por P.” (Ver Considerando IV).
Por último, trató “el reclamo indemnizatorio formulado por el accionante”, bajo los rubros “Daño emergente. Valor inferior de inmueble” y “Daño moral”; estableciendo allí mismo lo relativo a los intereses respectivos. (Ver Considerando V).
En fin, resolvió hacer lugar a la demanda contra Felipe Vallese … S.R.L., condenándola a abonar al actor las sumas de u$s5.850, o el equivalente en pesos al valor “MEP”, y $300.000, con más los intereses establecidos y las costas del proceso; y rechazándola contra R. E. F., con costas en el orden causado.
II. Agravios
Contra el referido pronunciamiento se alzaron tanto el pretensor, como la parte emplazada.
Así, en su presentación digital de fecha 12/05/2023, el demandante se queja de la “falta de condena al socio gerente por el obrar ilícito de la S.R.L.”; pieza que fue contestada por el letrado apoderado de la parte demandada mediante presentación digital del 22/05/2023.
A su tiempo, este último expresó agravios mediante presentación digital de fecha 23/05/2023. En primer lugar, critica “la aceptación de la demanda”, reprochando –en síntesis– inadecuada valoración de las pruebas y aplicación de las normas; y luego, “a todo evento y frente al hipotético supuesto que V.E. confirmasen la decisión en crisis”, cuestiona que para el importe de condena establecido en moneda extranjera se dispusiera “la conversión del dólar estadounidense a pesos utilizando para ello el conocido Dólar MEP” y “una tasa de interés confiscatoria del 8%”; lo que mereció la réplica del accionante, mediante presentación digital del 31/05/2023.
III. Aclaraciones preliminares
Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).
Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.
IV. De la admisión de la demanda decidida en primera instancia
IV.1. Sobre el particular, preliminarmente, vale recordar que, al explicar los hechos fundantes de la demanda, se relató que fue “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX”, que el pretensor accedió “a la publicación del inmueble” en cuestión, “aproximadamente en el mes de abril 2018”; y señalar que ninguna de las publicaciones certificadas el 25/04/2019 como coincidentes “exactamente con los sitios web referenciados” y acompañadas como prueba instrumental –ver fs. 58/73, también contestación de oficio de la escribana B. R. agregada el 25/08/2020–, corresponde a alguna de esas dos inmobiliarias, ni al año 2018, y tampoco puntualmente a la unidad funcional adquirida por el aquí demandante; tal como puso de relieve el a quo al exponer los motivos por los que resolvió desestimar el embargo solicitado con dicho escrito inaugural (ver f. 121).
En ese sentido, y reparando en que luego, al sentenciar, el mismo magistrado reputó lo adjuntado como documental a fs. 44/57 como la “publicidad relacionada con el departamento adquirido por P.”; corresponde aclarar que ello es equivocado pues, en realidad, se trata de un “informe de valoración”, un “análisis comparativo de mercado” y, finalmente, una “propuesta” de publicación efectuada por un agente “adherido al sistema Coldwell Banker Alas” al aquí accionante –y/o a su padre, “M.”–, el 15/05/2019.
Por otra parte, si bien en el libelo de inicio se ofreció prueba informativa respecto a las dos empresas inmobiliarias mencionadas, tenemos que Buró Servicios S.R.L. (Re/Max Buró), respondió adjuntando “la publicación del inmueble relacionada al edificio sito en Felipe Vallese …, Capital Federal” e informando que “no surge de la publicación acompañada, que el edificio cuente con amenities o que estos se incluyan en la oferta de venta.” –ver publicación y contestación de oficio agregadas el 31/08/2020–; y que, ante ello, sin embargo, el pretensor no produjo, y a la postre, decidió desistir del informe requerido respecto de la otra firma: “Coldwell Banker Alas” (ver presentación del 15/11/2021); como también desistió de producir la declaración testimonial de Andrea Del Valle, quien –según relató– sería la persona de dicha inmobiliaria que lo acompañó en su primera visita al departamento en cuestión (ver presentación del 19/10/2021).
De tal modo, lo cierto es que no se ha acreditado, concretamente, cuál fue esa publicación a la que el demandante dijo hacer accedido y, por lo tanto, se desconocen los términos utilizados en la misma respecto de las características del inmueble en cuestión.
Sin perjuicio de ello, puntualmente sobre lo publicado en la página de “Felipe Vallese …” en la red social “Facebook” (cfr. pieza certificada obrante a f. 59), noto que, además de que data del 10/03/2015 –esto es, más de tres años antes de que P. se interesara en el inmueble en cuestión–, refiere, en general, a la venta de 32 departamentos, con distintas posibilidades de precios –“desde US$ 76.000”– y características, aunque ninguna ofertada como “amenitie”; de modo que no aparece que esa publicación pudiera inducir a error, engaño o confusión, en violación al art. 9 de la ley 22.802, como se adujo en el libelo de inicio.
IV.2. Sentado lo anterior, corresponde pasar a tratar la crítica que el letrado apoderado de la parte demandada elabora en su expresión de agravios en torno a lo que reprocha como una forzada aplicación de la ley 24.240 en favor del accionante, soslayándose la eficacia probatoria de lo consignado en la escritura traslativa de dominio y en el reglamento de propiedad horizontal en tanto no medió redargución de falsedad por parte de aquel, y también la forma en que deben dirimirse las cuestiones consorciales.
a) En efecto, el análisis de esta cuestión debe preceder al de cualquier otra, pues lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio, emerge de lo que el pretensor procuró presentar como una cláusula predispuesta en la escritura de venta que “me hicieron firmar” y “nunca me fue leída en su totalidad”, establecida “CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL”, “fraudulentamente”, “contra mi voluntad y mediante engaños” y que “no me fue advertida por nadie”.
Así, se impone empezar por aclarar que la de la discordia es, en realidad, una cláusula del “Reglamento de Copropiedad y Administración” del edificio en cuestión, inscripto en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmueble el 05/06/2014, y aportado en copia tanto con la demanda –ver fs. 8/43–, como con su contestación –ver fs. 178/195– (en adelante, “el Reglamento”); cláusula que simplemente fue copiada en la escritura de venta de marras.
A propósito de ello, vale recordar que el CCyCN, en el art. 2037, define la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”; y, en el art. 2038, dispone que “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.” Añado que, en comentario a esta previsión, que expresa normativamente lo que ya antes era admitido en forma unánime por doctrina y jurisprudencia, se ha señalado que “La consecuencia es que ninguno de los propietarios puede desconocer o rescindir el reglamento (hayan sido creadores o adherentes al mismo) y desprenderse de los derechos y obligaciones que de él se originan, mientras sean titulares de una de las unidades funcionales que integran el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.” (cfr. Mario Zelaya en “Código civil y comercial de la Nación comentado” dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti, 1ª ed., Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, t. IX, p. 443).
b) Pues bien, en la especie, tenemos que el Reglamento que integra el título suficiente de M. P. sobre la unidad funcional número 2 del piso primero (designada internamente con la letra “B”) del edificio sito en esta Ciudad con frente a la calle Felipe Vallese …, establece, en la cláusula octava, sobre “USO DE LOS BIENES COMUNES”, que “El uso de los bienes especificados como comunes estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales, las de este Reglamento y las del Reglamento Interno que apruebe la Asamblea.”; y seguidamente, tras el título “USO PERPETUO DE BIENES COMUNES POR PROPIETARIOS DE UNIDADES FUNCIONALES”, que: “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula, que, en lo que interesa aquí puntualmente reza: “la unidad funcional veintinueve: el espacio común en el décimo piso del edificio indicado en el plano como azotea o espacio aéreo que se podrá destinar como terraza con solárium, parrilla y jacuzzi, instalaciones electromecánicas y/o comunicaciones”; previendo en la parte final que: “Los titulares de dominio de las unidades funcionales que tengan el uso perpetuo de los lugares comunes relacionados en esta cláusula, podrán transferir dicho uso a otro titular de dominio de unidad funcional de este Consorcio exclusivamente. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización.”
Además, esta cláusula debe correlacionarse con otra del mismo Reglamento, la sexta, en cuanto exceptúa de la necesidad de “contar con la aprobación expresa del administrador”, a “las construcciones, modificaciones o cambios de destino en la unidad complementaria II y en las superficies comunes de uso perpetuo por propietarios de unidades funcionales que se especificarán en la cláusula octava del presente, quedando expresamente autorizados para hacerlo quienes resultaren ser sus respectivos propietarios, a cuyo efecto quedan desde ya autorizados a modificar los planos respectivos y/o cambio de destino y siendo los gastos comunes abonados en la forma indicada en el presente Reglamento. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización, confiriéndose PODER ESPECIAL con carácter de irrevocable por el plazo de treinta años a favor de quienes resultaren titulares de las unidades funcionales a las que se adjudicara la unidad complementaria II y/o el uso perpetuo de bienes comunes especificados en la cláusula octava”, con diversas facultades a esos efectos.
c) Por otra parte, tenemos que en la escritura de la venta en cuestión, Nº 227, del 17/05/2018, cuya copia certificada –acompañada por el demandante– obra a fs. 112/118, consta que, en ese acto, M. P., identificado como la parte compradora, declaró, entre otras cosas, “Que conoce y acepta en todas sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el Consorcio.” (ver fs. 114 vta.), y constan también transcriptas las cláusulas sexta y octava de dicho Reglamento, tal como allí se dispuso, completas y con las partes correspondientes destacadas en mayúsculas y/o en “negrita” (ver fs. 114 vta./116).
Y, en la parte final del instrumento, se lee: “PREVIA LECTURA y ratificación, y habiendo hecho uso del derecho de lectura directa de la presente, firman los comparecientes ante mí, doy fe.” (El destacado corresponde al original).
A mayor abundamiento, contamos también con la contestación de oficio del escribano L. agregada el 28/09/2020, notario interviniente en la escritura en cuestión, confirmando que “se entregó una copia a cada parte para su lectura” y “fue leída en forma completa antes de su firma”; así como que “la firma de cualquier escritura implica conocimiento y aceptación”.
d) Entonces: estamos ante un instrumento público (cfr. art. 289, inc. a), del CCyCN), que, como tal, hace plena fe, en lo que aquí interesa, tanto en cuanto a que P. declaró conocer y aceptar en todas sus partes el Reglamento, como a que se firmó previa lectura y ratificación (por tratarse de “hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él”), “hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal” (cfr. art. 296, inc. a), del CCyCN).
Tal declaración no se ha verificado en la especie. De hecho, en el escrito de inicio se apuntó que fue “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, que se vino a demandar como se lo hizo; lo que aparece incomprensible, pues no puede ignorarse que, sin tal redargución, la eficacia probatoria de dicha escritura en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, se erige como un valladar infranqueable para la demostración del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
En ese sentido, no puede soslayarse que constituye una necesidad social, por contribuir a la seguridad jurídica y facilitar la prueba, que determinados hechos o relaciones jurídicas que la ley considera trascendentes puedan ser acreditados sin otro requisito que la exhibición de un determinado instrumento.
Esto tiende a realizar de modo más perfecto la verdad objetiva (Brebbia, Roberto H., “Hechos y actos jurídicos”, Astrea, Buenos Aires, 1979, p. 417). Por ello la ley crea una categoría de instrumentos a los que denomina públicos (entre ellos, las escrituras), a los que impone severos requisitos de validez (cfr. arts. 290/294 del CCyCN) y, en la medida en que éstos se cumplan, les atribuye un efecto singular: la eficacia probatoria propia (cfr. art. 296 del citado Código), la cualidad de hacer plena fe de su contenido mientras no sean declarados falsos en sede judicial (Zinny, Mario A., “El acto notarial”, Ad-Hoc, Buenos Aires, 2007, p. 97).
De tal modo, a tenor de lo que consta en la escritura de la venta en cuestión, no puede considerarse sino que el Reglamento ha integrado la oferta de contrato aceptada por P. en el acto de adquisición de la unidad funcional de marras, quedando así incorporado al consorcio y obligado a cumplir ese conjunto de reglas. Es que, si no existió declaración de falsedad en juicio de su manifestación de conocer y aceptar el mentado Reglamento, amparada por la fe pública por el efecto propio de la categoría de instrumento que la contiene, no cabe derivar otra conclusión de ningún otro elemento.
IV.3. Por supuesto, lo anterior impone discrepar ya con el criterio seguido por el juez de grado al disponerse a analizar las declaraciones testimoniales –y las correlativas impugnaciones– producidas por una y otra parte. No obstante, atendiendo a los cuestionamientos que el letrado apoderado de la parte accionada dirige más bien a ese análisis en sí mismo, y sus conclusiones, me permitiré agregar algunas apreciaciones sobre las pruebas en cuestión.
Así, por un lado, respecto a los testimonios brindados a instancias del accionante, por tres de sus vecinas, adquirentes de otros departamentos en el mismo edificio: I. C. O., N. B. F. y E. C. M. (en audiencias celebradas el 21/09/2021, el 05/10/2021 y el 19/10/2021, conforme actas y registros en soporte fílmico correspondientes, incorporados como “documentos digitales” en el sistema Lex100), acoto que, además de que no versaron sobre la concreta operación de marras, sus dichos en punto a que no (se les) leyeron las escrituras de sus respectivas compras antes de firmarlas, por lo que no fue sino después de ello que pudieron conocer las vicisitudes atinentes a sus posibilidades de uso de los espacios en cuestión –que emergen del Reglamento–, aparecen ciertamente llamativos; al menos, en dos de los tres casos.
Esto es: en el de O., porque dijo haber adquirido su departamento a través de un crédito hipotecario –del Banco Nación–, para cuyo otorgamiento se requiere, como es sabido, la puesta a disposición de toda la documentación pertinente (Reglamento incluido, cfr. art. 2038 del CCyCN) con bastante antelación a la firma de la escritura de venta; y en el de C. M., porque admitió haber vivido en el edificio como locataria antes de convertirse en propietaria, lo que revela que también ella debió tener conocimiento del Reglamento desde mucho antes del acto escriturario de la unidad funcional que adquirió.
Por otro lado, sobre el testimonio brindado por M. B. S. (en audiencia celebrada el 03/08/2021, conforme acta y registro en soporte fílmico respectivo, incorporado como “documento digital” en el sistema Lex100), quien, en respuesta al interrogatorio preliminar, manifestó conocer tanto al actor –por haberlo visto cuando fue a visitar el departamento y cuando se hizo la escritura correspondiente, aclarando que “no fue un cliente mío directo, sino vino por otra inmobiliaria, Coldwell Banker”–, como a la demandada –por ser “mi cliente”, como “agente independiente en Remax Buró que es una S.R.L.”–; hay que decir que, al contestar preguntas formuladas tanto por una parte como por la otra, dicha deponente fue consistente en sostener que el edificio en cuestión no tiene “amenities”; explicando que “se mostraba todo el edificio completo, hasta la sala de máquinas obviamente”, pero que “todo lo que era en espacio común”, “le correspondía” a “la unidad 29”; y que eso “figura en el reglamento y también en la escritura, que fue leída previamente a la firma”, documentación que, antes de la operación, “se le envió a la agente” de P.. Luego, ante preguntas formuladas de oficio, reiteró que aquel “vino con su agente y mostré todo el edificio”, manifestado que cuando subieron a la terraza se le dijo que “se podía acceder, pero en ningún momento yo hablé de nada de uso común”, y que explicó el procedimiento para acceder “no a él sino a la agente de la otra inmobiliaria”, porque “yo no tengo contacto de hablar y explicarle a él”, “mostramos y queda en el trabajo de la otra agente ver si su cliente va a acceder a la compra o no”.
Y, al respecto, no puede negarse razón al representante de la emplazada cuando arguye que es “de público y notorio” que tales detalles dependen de lo que el consorcio decida e implemente, a través de sus órganos correspondientes, y de conformidad con el Reglamento.
IV.4. En esa línea, debe clarificarse que el a quo achacó a la demandada no haber acreditado “de qué manera los adquirentes de las unidades funcionales podían hacer uso de dichas instalaciones”, pese a que ello se desprende del libro de actas Nº 1 del consorcio de propietarios del inmueble en cuestión, que fue entregado por su administrador a requerimiento del perito tasador designado de oficio en autos –Martillero G. L. P.–, quien aportó copias del mismo con su informe presentado digitalmente el 09/12/2020.
En efecto, tal como puso de relieve el nombrado experto, de la foja Nº 2 de dicho libro, correspondiente al acta de la asamblea extraordinaria celebrada el 14/02/2017, en cuyo orden del día se incluyó el tema –en el punto 7)–, se lee: “Sobre las llaves de la terraza y uso de la misma, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad el uso perpetuo de la misma corresponde a la UF 29, debido a esto deberán llamar al Administrador vía email para solicitar su uso” (nótese que este procedimiento no refiere a “el consentimiento” o “la voluntad” de quienes detenten la propiedad de la unidad funcional 29 –como consideró el magistrado anterior–, y que en esta causa no ha estado en debate la significancia de ese uso perpetuo de partes comunes adjudicado en la cláusula octava del Reglamento, ni se ha accionado con fundamento en un ejercicio abusivo de ese derecho por parte de los propietarios favorecidos).
En tal contexto, corresponde reparar en que el propio pretensor expresó, en el escrito inaugural, que cuando fue informado de que para utilizar la parrilla de la terraza “debía solicitar autorización previa”; ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; y en que, si bien luego afirmó que ello sucedió una “única vez” y que, “tiempo después”, se le comunicó que “nunca más” podría “ingresar en esa parte común”; lo cierto es que no aportó prueba documental ni propuso producir informativa o testimonial respecto del administrador del consorcio, para acreditar que alguna vez hubiera solicitado, en la forma dispuesta en asamblea, el uso de la mentada terraza, y que tal pedido le hubiera sido denegado.
IV.5. A propósito de la aludida experticia, cabe ponderar también que el idóneo informó allí, para fines del año 2020, que “la unidad funcional referenciada se estima en la plaza del rubro, con amenities, para una venta en efectivo y de contado, en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDESES OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS (u$s 81.900) y sin amenities en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES SETENTA Y SEIS MIL CINCUENTA (u$s 76.050).” (ver respuesta al punto 1); aclarando luego que “hoy el mercado inmobiliario, tanto los inmuebles a estrenar como los usados, sufrieron un desplome o baja en su compra-venta, dado a la fluctuación y variación de la moneda extranjera (dólares estadounidenses) y a la oferta y demanda en dicho mercado, teniéndose además en cuenta las condiciones que afectaron a la compra-venta de propiedades producto de la pandemia reinante en la actualidad y en nuestro país.” (ver respuesta al punto 5). Y, en ese marco, aparece que los USD 60.000 abonados por P. el 17/05/2018 (cfr. escritura de la venta en cuestión), esto es, antes del “desplome o baja” explicado por el especialista, se corresponderían más bien con el precio de una unidad sin amenities; lo que vendría a corroborar la inexistencia del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.6. Finalmente, se impone señalar que tampoco comparto el criterio del a quo al estimar “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba”, pues si bien es obvio que, como aquel señaló, “el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera” fue en orden a la “existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual”, ello no puede, sin más, traducirse en que lo actuado en sede penal “carece de incidencia en el presente proceso”.
Por el contrario, la relevancia de lo obrante en el expediente Nº CCC 31250/2019 que por el delito de Estafa tramitó ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional Nº 16, Secretaría Nº 111, recibido –y reservado– conforme constancias a fs. 282/283 de estos autos y que tengo a la vista en este acto, aparece innegable apenas se advierte que el aquí demandante –allí denunciante (cfr. constancia a fs. 1/2)–, en su declaración testimonial ante la fiscal interviniente (cfr. acta a fs. 36/37), tras afirmar ser “de profesión u ocupación empresario”, y reconocer su firma en la denuncia que le fue exhibida, admitió que “La realidad es que rubriqué la escritura y también el reglamento de copropiedad, pero no leí detenidamente todo, el escribano leyó delante mío, de R. E. F. y de su hija A. B. F. y yo sólo firmé.”; y que luego “me di cuenta que en el reglamento de copropiedad y en la escritura decía, que todos los espacios comunes, se los cedemos a la Unidad Funcional Nro. 29”.
Nótese que esto fue meritado entre los fundamentos que llevaron a dicha fiscal a solicitar al juez de la causa que sobreseyera a los allí imputados –entre ellos, los aquí accionados F.y F., y hasta el escribano L.–(ver fs. 45/47); resolución que, en efecto, acabó adoptando dicho magistrado, tras descartar “que nos encontremos frente al delito de estafa”, conclusión a la que arribó ponderando “que de lo declarado por P. surge que el escribano que otorgó el acto cuestionado leyó los términos de la escritura, motivo por el que debe entenderse que los imputados no desplegaron un engaño.”; “que no se aportó documental alguna de la que puede inferirse que existió un compromiso contractual previo entre los contratantes que incluyera el uso de los ‘amenities’.”; y que “Por el contrario, tal como remarcó la Sra. Fiscal, de los términos de la escritura se desprende con claridad que el negocio implicaba para P. ceder el uso de algunos espacios comunes en favor de otra unidad del consorcio.” (ver fs. 48/50). Y, todo ello, echa por tierra la imputación de incumplimiento contractual invocada como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.7. A la luz de todo lo analizado, en definitiva, si bien coincido con el magistrado anterior en la caracterización del contrato de marras como de consumo, en cambio, no puedo coincidir en que pueda reputarse configurado “el incumplimiento contractual de la parte demandada” alegado o “un incumplimiento del deber de información al consumidor” conforme normas invocadas por aquel; sobre todo, por la eficacia probatoria de la escritura de venta en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, circunstancia que impide “aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios” y normas correspondientes, como se hizo en primera instancia.
En consecuencia, propiciaré que se haga lugar a los agravios expresados por el letrado apoderado de la parte demandada en tal sentido, y se revoque la sentencia de grado, disponiendo el rechazo de la demanda; lo que torna abstracto tratar las otras quejas.
Ello, más allá de la opinión que puedan merecerme las cláusulas del Reglamento en cuestión, por las situaciones conflictivas a las que su aplicación pueda dar lugar en la práctica; y, por supuesto, sin perjuicio de los derechos/las acciones que pueda ejercer el pretensor para obtener, por las vías que correspondan, la modificación de aquel (cfr. art. 2057 del CCyCN y cc.), o la aprobación de un reglamento interno que aborde tales situaciones (arg. art. 2046 del CCyCN, y cláusula octava del mentado Reglamento).
V. Conclusión
Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.). Así lo voto.
Los Dres. Ramos Feijóo y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.).
En atención al modo en que se decide, se difiere la adecuación de los honorarios regulados en primera instancia para una vez que exista liquidación definitiva aprobada (arts. 68, 69 y 279 del CPCCN).
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijóo. – Roberto Parrilli.
O., C. F. y otros c. Novit S.A. y Otros s/daños y perjuicios y D., C. G. y otros c. Novit S.A. y otros s/daños y perjuicios
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 4 días del mes de agosto de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “O. C. F. Y OTROS C/ NOVIT SA Y OTROS S/DAÑOS Y PERJUICIOS” y “D., C. G. Y OTROS C/NOVIT SA Y OTROS S/DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de fs. 1205, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Carranza Casares – Gastón M. Polo Olivera.
A la cuestión planteada el Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:
I. La sentencia apelada
C. F. O., S. N. D’A. y A. M. O. (expte. 10.701/2011), por una parte, y C. G. D. y M. A. G. P., por sí y en representación de sus hijos A. y F. P. D. (expte. 16.978/2011), por la otra, iniciaron sendos juicios a raíz del hecho delictivo sufrido en sus viviendas en la madrugada del 2 de marzo de 2009, en los que se dictó sentencia única que condenó a Consorcio de Propietarios del Complejo Habitacional El Rodal, ubicado en la localidad de Monte Grande, provincia de Buenos Aires, a la empresa de seguridad Novit S.A. y a Federación Patronal Seguros S.A., en el expte. 10.701/2011, al pago de $ 638.458 al primero de los nombrados, $ 338.400 a la segunda y $ 384.400 a la tercera; y en el expte. 16.978/2011, al pago de $ 412.100 a la primera de los allí mencionados, $ 172.500 al segundo y $ 269.600 y 100.000, al tercero y a la cuarta, respectivamente; todo ello más intereses y costas.
A tal fin, después de desestimar, con costas, las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva opuestas por la aseguradora, consideró que las demandadas habían actuado con impericia, negligencia e inoperancia y que a su respecto era aplicable la ley 24.240.
II. Los recursos
El fallo fue apelado por los demandantes en “O.” y por la empresa de seguridad, por el consorcio y por la compañía de seguros, en ambas causas.
Los primeros, en su memorial de fs. 1326/1334, contestado a fs. 1354/1356, cuestionan lo establecido por incapacidad psíquica, daño moral, daño material y reclama actualización y capitalización de intereses.
La segunda, en su escrito de fs. 1307/1313, respondido a fs. 1341/1344, objeta la responsabilidad asignada y lo decidido sobre daño material y moral.
El tercero, al fundar su apelación a fs. 1315/1325, con réplica a fs. 1349/1352, se queja de la responsabilidad atribuida y de lo fijado por intereses y daño psicológico, moral y emergente.
La última, en su presentación de fs. 1298/1306, con respuesta a fs. 1336/1340 y 1346/1347, cuestiona la admisión de la sentencia en su contra.
III. Ley aplicable
Aclaro, que en razón de la fecha en la que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. art. 7 del citado, similar al art. 3 del Código Civil), sin que se advierta, ni menos aún se haya demostrado, que la aplicación de las nuevas disposiciones pudiesen conducir a un resultado diverso al arribado.
IV. Responsabilidad de la empresa de seguridad
La obligación central de las empresas de seguridad es la de brindar un servicio organizado, eficiente y seguro, adoptando de esta forma todas las medidas técnicas y organizativas necesarias a fin de repeler cualquier amenaza y cumplir así su cometido conforme a las estipulaciones previstas en el contrato, y expectativas generadas; por lo que el incumplimiento de dichas características esenciales configura una falla en el servicio que genera la obligación de indemnizar ante un incumplimiento irregular en la prestación(1).
En el caso, por tratarse de una persona jurídica prestadora de servicios de seguridad privada que se desarrollan en el territorio de la Provincia de Buenos Aires su actividad estaba comprendida por la ley 12.297 del año 1999, modificada por las leyes 12.381 y 12.874.
A su vez, el vínculo entre los demandantes, habitantes del Complejo Habitacional El Rodal, y la empresa de seguridad Novit S.A. se hallaba regido por la ley 24.240, pues su amplio art. 1°, vigente al tiempo del suceso, disponía: La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo (texto según ley 26.361 de 2008)(2).
Esta normativa importa la existencia de una responsabilidad objetiva (arts. 5 y 40 de la citada ley 24.240) que, habida cuenta el robo concretado en el domicilio de los demandantes, pone en evidencia el incumplimiento de la prestación por parte de la empresa de seguridad.
Ahora bien, las partes también se hallaban unidas por un vínculo contractual desde que el convenio suscripto por el consorcio del barrio y la firma de seguridad privada tenía expresamente por finalidad “proteger la integridad de los propietarios y/o terceras personas, y salvaguardar la indemnidad libre y exenta de todo peligro, daño o riesgo de sus correspondientes bienes (muebles o inmuebles), teniendo como misión fundamental la previsión de hechos delictuosos o ilícitos” (ver cláusula primera titulada “objeto”, fs. 520vta. en “D.”). Vale decir que los aquí demandantes se encontraban entre los beneficiarios de ese convenio.
Al respecto establecía el art. 504 del Código Civil que si en la obligación se hubiere estipulado alguna ventaja en favor de un tercero, éste podrá exigir el cumplimiento de la obligación, si la hubiese aceptado y hécholo saber al obligado antes de ser revocada (ver actual art. 1027 del Código Civil y Comercial de la Nación).
Ha dicho esta sala que el servicio brindado por la empresa de seguridad tiene por finalidad, precisamente, brindar seguridad a las personas o bienes cuya vigilancia, custodia o protección se encuentren a su cargo. El contrato se asienta sobre la idea de protección e inmunidad, es decir, el compromiso asumido y el resultado a obtenerse es mantener indemnes a personas y bienes. Es por ello que la empresa de seguridad debe brindar un servicio organizado, eficiente y seguro y existe falla cuando hay incumplimiento de dichas características esenciales(3).
A la luz de lo expuesto, coincido con el magistrado en que el incumplimiento del compromiso asumido por Novit. S.A. fue suficientemente demostrado.
Dictaminó en este proceso un licenciado en ciencias de la seguridad designado de oficio, a fs. 745/779, quien ha respondido que a la fecha de los acontecimientos relatados en la demanda, el sistema de seguridad implementado en el conjunto inmobiliario no cumplía con la cantidad mínima de personal (siete) para tratar de prevenir y evitar con mayor eficacia la intrusión de personas ajenas al lugar, y puso en evidencia que Novit S.A. no había cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato celebrado con el complejo habitacional para prevenir y evitar la comisión de hechos como el ocurrido.
En este sentido, el perito ha destacado que no existían constancias de que la empresa demandada hubiese presentado el manual de procedimientos que se había comprometido a elaborar en el plazo de 72 horas de la firma del convenio, ni de que los vigiladores –como preveía el contrato– contaren con equipos de comunicaciones más allá de los asignados a los puestos fijos; también señaló que el denominado puesto de proveedores estaba cubierto fuera del horario estipulado, con el consiguiente dispendio del personal ya de por sí insuficiente, e indicó que no se pudo determinar la existencia al momento del suceso del vehículo que debía proporcionar la empresa de seguridad para utilizar en el predio.
De igual modo, hizo notar que el vigilador sorprendido por los delincuentes no se encontraba en el interior de la cabina de seguridad del puesto n° 2; y que otro vigilador que debía haber estado desempeñando funciones específicas de prevención había sido llamado a cumplir una tarea administrativa que podría haberse realizado fuera del horario del servicio sin haber resentido el esquema de seguridad.
Asimismo, a fs. 1062/1063 el experto puso de manifiesto las serias deficiencias en las constancias asentadas en el libro de Guardia y en el de Novedades que debía llevar Novit S.A.
Este cúmulo de incumplimientos ha significado, como ha dicho la sala en otra causa similar, la ausencia de un sistema disuasivo o de prevención que pone de relieve su íntima vinculación con el robo sucedido(4).
Más aún, si se recuerda en que la relación de consumo mencionada importaba la existencia de una responsabilidad objetiva (arts. 5 y 40 de la ley 24.240 citados).
Por otra parte, contrariamente a lo que argumenta Novit S.A., quien contrata los servicios de una empresa de seguridad lo hace con la expectativa de que los bienes o intereses que le interesa proteger estarán resguardados por un sistema de vigilancia que, cuanto menos, sea apto para evitar ilícitos previsibles, como robos, que no puedan ser calificados como caso fortuito por su nota de irresistibilidad e inevitabilidad. En tal sentido, se confía en que el sistema de seguridad funcionará como debe funcionar, tanto más ponderando que está a cargo de la empresa de vigilancia la planificación y el diseño de aquél, esto es, la ordenación y adaptación de los recursos necesarios y adecuados (humanos, materiales, tecnológicos, etc.) para el cumplimiento de los objetivos que deben alcanzarse, de donde se sigue que la falla en el diseño determina un incumplimiento prestacional que puede derivar en un daño reparable(5).
La circunstancia de que fueran varios los delincuentes armados que, claramente favorecidos por el deficiente servicio prestado por la empresa, ingresaran al barrio, no enerva su deber de responder, pues no es posible imaginar que la prestación de un servicio destinado a disuadir la comisión de robos, hurtos y otros delitos contra la propiedad, sólo funcione o sea efectivo en caso de delincuentes poco avezados(6).
La empresa de seguridad no puede pretender deslindar su responsabilidad frente a hechos dañosos cuando precisamente esa es la contraprestación debida: velar por la seguridad de las personas y bienes que se encuentren en el predio(7).
Además, esta sala ha señalado que, como decía Llambías, este supuesto es “una excepción impropia al principio de irresponsabilidad por caso fortuito”. Si el daño tiene como antecedente una culpa del agente, el acontecimiento no es fortuito, ya que entra en la esfera de negligente actividad del deudor(8).
Consecuentemente, postulo confirmar la responsabilidad de la empresa de seguridad.
V. Responsabilidad del consorcio
El barrio cerrado o privado puede ser definido como un complejo urbanístico particularizado, destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que coexisten parcelas individuales, destinadas a viviendas, y otras de propiedad comunitaria, destinadas a oficiar como lugar de esparcimiento, recreación, práctica de deportes o actividades culturales para beneficio de todos los habitantes, y en consecuencia, con una necesaria e inescindible relación unas con otras, con calles internas de uso particular y con cerco perimetral en toda su extensión; generalmente, con un sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso a extraños. Que su destino sea la residencia permanente hace que se necesiten otras estructuras y otros servicios indispensables. Así, se ha dicho que prima aquí la cuestión seguridad(9).
No es objeto de controversia que una de las prestaciones más importantes de este tipo de conjuntos habitacionales es la concerniente a la seguridad. Basta examinar la composición de las expensas comunes para verificarlo (ver fs. 807/994 de “O.”) y las previsiones del reglamento de copropiedad (art. 4, sobre bienes de propiedad común, inc. a y c; uso y destino de los bienes, art. b, f, g). Es una actividad normal y específica de la que se hacen cargo estos emprendimientos, por lo general, a través de terceros. Se trata de un hecho público y notorio.
Como se ha señalado en numerosas oportunidades, la relación entre el consorcio y los propietarios es de naturaleza contractual(10) y en el caso, además, estos últimos estaban vinculados por el aludido contrato suscripto entre la empresa de seguridad y el citado ente, que los tenía por beneficiarios.
Ahora bien, las constancias de este proceso dan cuenta de los incumplimientos consorciales.
Ante todo, se advierte una falta de control sobre la sociedad encargada de la vigilancia, desde que las irregularidades señaladas por el perito resultaban mayormente ostensibles. Tanto es así que el experto destacó como llamativo que a pesar de las anomalías no se hubiera rescindido el contrato (fs. 779).
Esta sala ha sostenido respecto de las autoridades del complejo habitacional que cuando contratan un servicio de seguridad para resguardar el bienestar de los propietarios que pagan mes a mes sus expensas, deben controlar la manera en que aquél se presta, y si tal modo de llevarlo a cabo resulta eficaz(11).
Además, en el caso, el experto relevó a fs. 775vta./778 informes enviados por Novit S.A. al consorcio en los cuales indicaba las deficiencias observadas en los equipos e instalaciones que componían el esquema de seguridad “haciendo mención de las vulnerabilidades del mismo y de la imposibilidad para el cumplimiento de las cláusulas pactadas entre las partes en los contratos firmados”. Entre ellas se destaca el mal estado de los puestos fijos y la vegetación y escombros en el pasillo que rodea el barrio y debían recorrer los vigiladores, la falta de iluminación, el corte de cables del circuito cerrado de televisión, mal funcionamiento de la barrera de ingreso y egreso y de los motores de los portones, que debían ser accionados a mano. De las doce cámaras instaladas originalmente solo funcionaban tres (la del puesto n° 2, donde sorprendieron al vigilador, estaba desconectada).
Estas relevantes deficiencias, sumadas a la falta de control del cumplimiento del contrato por parte de la empresa de seguridad también notoriamente defectuoso, dan acabada cuenta de la negligencia con la que actuó el ente demandado (art. 512 del Código Civil; ver actual art. 1724 del Código Civil y Comercial de la Nación), lo que determina la responsabilidad del consorcio.
A igual resultado se arribaría si se hiciera pie en que la delegación de una actividad que se cumple en interés del comitente no lo exonera de responsabilidad, o en la relación de dependencia civil (más amplia que la laboral) existente entre la empresa de seguridad y sus empleados y el consorcio contratante (ver facultades de definir las tareas diarias a realizar, expresamente prevista en el contrato a favor de la comisión de seguridad y de la administración del consorcio)(12).
Por todo lo dicho, propicio la confirmación de la responsabilidad asignada.
Cabe aclarar que las consagradas en el caso se trata de obligaciones concurrentes -también denominadas in solidum- que se caracterizan por la existencia de un solo acreedor, un mismo objeto, pero distintas causas con relación a cada uno de los deudores y que en esta situación, las responsabilidades consideradas les corresponden a cada uno de los codemandados por el todo, sin perjuicio de que ulteriormente puedan ejercer las acciones de regreso destinadas a obtener la contribución de cada uno en la obligación solventada(13), que en el caso estimo que corresponde, en función de lo dicho, el ochenta por ciento a la empresa de seguridad y el veinte restante al consorcio.
VI. Daños
En la determinación de los daños, como es criterio de esta sala, tampoco he de aplicar el Código Civil y Comercial de la Nación por no encontrarse vigente al tiempo de configurarse el perjuicio constitutivo de la responsabilidad (cf. art. 7 del citado cuerpo legal y 3 del Código Civil)(14).
Al respecto, tengo presente que el derecho a una reparación se encuentra contemplado en los arts. 17 (derecho de propiedad) y 19 (no dañar a otro) de la Constitución Nacional y en tal carácter ha sido reconocido por la Corte Suprema(15); como así también en la Convención Americana sobre Derechos Humanos (art. 75, inc. 22 de la Constitución Nacional), entre otros, en sus arts. 5 (derecho a que se respete su integridad física, psíquica y moral), 21 (indemnización justa); y en su art. 63 (reparación de las consecuencias)(16).
a. Incapacidad
Este tópico, enmarcado en el derecho a la salud y a la integridad, cuenta con soporte constitucional.
El derecho a la salud está reconocido en los arts. 41 y 42 de la Constitución Nacional y en los tratados internacionales con rango constitucional (art. 75, inc. 22) entre ellos, el art. XI de la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, el art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos y el art. 12, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (ver asimismo el art. 24 de la Convención sobre los Derechos del Niño y el art. 25 de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad). Y el derecho a la integridad física está contemplado en el art. I de la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, el art. 3 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y el art. 5 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (ver asimismo el art. 18 del Protocolo Adicional a la Convención Americana sobre Derechos Humanos).
Tal como lo ha expresado el máximo tribunal federal en múltiples oportunidades, cuando la víctima resulta disminuida en sus aptitudes físicas o psíquicas de manera permanente, esta incapacidad debe ser objeto de reparación al margen de que desempeñe o no una actividad productiva, pues la integridad física tiene en sí misma un valor indemnizable y su lesión afecta diversos aspectos de la personalidad que hacen al ámbito doméstico, social, cultural y deportivo con la consiguiente frustración del desarrollo pleno de la vida.
El perito psicólogo en su dictamen de fs. 668/697 de la causa 10.701/2011 indicó que a raíz de la situación vivida A. M. O. sufría un daño psíquico severo en virtud del trastorno por estrés postraumático con una incapacidad del 25%; en tanto que sus padres, S. N. D’A. y C. F. O. padecían un daño psicológico moderado en razón de la reacción vivencial anormal neurótica obsesiva con una incapacidad del 20%.
Señaló que debían efectuar un tratamiento psicológico de dos sesiones por semana, la primera durante dos años y los dos últimos por un año.
La licenciada en psicología designada de oficio en el expediente 16.978/2011 expresó a fs. 681/702, que el cuadro “deveniente de los hechos” se correspondía con trastorno por estrés postraumático con un 25% de incapacidad respecto de C. G. D.; y con el mismo trastorno, pero con 20% de incapacidad para A. P. D.; en tanto que con relación a F. P. D. no verificaba incapacidad.
Indicó para los dos primeros un tratamiento psicoterapéutico semanal de doce meses.
La eficacia probatoria del dictamen ha de estimarse de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal), teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, las observaciones formuladas y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 477 del citado cuerpo legal).
A pesar de que en nuestro sistema el peritaje no reviste el carácter de prueba legal, si el experto es una persona especialmente calificada por su saber específico y se desempeña como auxiliar judicial distinto de las partes, la prudencia aconseja aceptar los resultados a los que haya llegado, en tanto no adolezca de errores manifiestos, o no resulte contrariado por otra probanza de igual o parejo tenor(17).
Aun cuando las conclusiones del dictamen pericial no obligan a los jueces en la ponderación de la prueba, para prescindir de ellas se requiere, cuanto menos, que se les opongan otros elementos no menos convincentes(18). Si no se observan razones que desmerezcan sus asertos, corresponde asignarle suficiente valor probatorio(19). Y eso es lo que ocurre en el caso, pues las peritaciones no son cuestionadas en esta instancia.
Pongo de relieve, al efectuar la estimación del tópico por incapacidad, que como éste tiene por fin compensar la genérica disminución de aptitudes patrimoniales tanto en el aspecto laboral o profesional como en las áreas social, familiar y educacional, debe acordársele un capital que, invertido razonablemente, produzca una renta –a una tasa de descuento pura– destinada a agotarse junto con el principal al término del plazo en que razonablemente pudo haber continuado desarrollando actividades de tal índole(20).
Por ello, como regla, ha de tomarse en consideración la disminución de la aptitud del demandante para realizar actividades productivas hasta la edad jubilatoria y las económicamente valorables hasta la de expectativa de vida(21) según fuentes del INDEC(22) o hasta la edad efectivamente alcanzada.
A su vez, respecto del tratamiento, señalo que esta partida apunta a los aspectos reversibles de las afecciones, y a la prevención de ulteriores deterioros(23), y que los damnificados tienen derecho de elegir, razonablemente, ser tratado por el profesional que mayor confianza les merezca a través de su obra social o bien en forma particular(24),
En función de todo lo dicho, habida cuenta las condiciones personales de los damnificados a la fecha del hecho: en la causa 10.701/2011, C. F. O., de 58 años, casado, ingeniero mecánico, S. N. D’A., de 60 años, casada, jubilada, A. M. O., de 30 años, soltera, abogada; en el expediente 16.978/2011, C. G. D., de 36 años, casada, contadora y A. P. D., de 11 años, estudiante; todos domiciliados en la localidad de Monte Grande, provincia de Buenos Aires (fs. 3, 26, 67 y 71 de la causa penal); propongo confirmar los importes, comprensivos de tratamiento e incapacidad, de $ 182.400, $ 182.400, $ 244.800, $ 209.600 y $ 169.600, a resarcir con tasa bancaria desde el hecho.
b. Daño moral
En lo atinente a la reparación del daño moral –prevista en los aplicables arts. 522 y 1078 del Código Civil y en el art. 1741 del Código Civil y Comercial de la Nación– sabido es que está dirigida a compensar los padecimientos, molestias e inseguridades, únicamente desde el plano espiritual, cobrando especial importancia la índole de las lesiones y el grado de menoscabo que dejaren, para mostrar en qué medida ha quedado afectada la personalidad y el sentimiento de autovaloración.
El detrimento de índole espiritual debe tenerse por configurado por la sola producción del episodio dañoso, ya que se presume –por la índole de los daños padecidos– la inevitable lesión de los sentimientos de quien demanda y, aun cuando el dolor no puede medirse o tasarse, ello no impide justipreciar la satisfacción que procede para resarcir –dentro de lo humanamente posible– las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la dramática situación vivida, teniendo en cuenta la índole del hecho generador de la responsabilidad y la entidad del sufrimiento causado, que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a este(25).
No es difícil imaginar el impacto que debió producir la irrupción en medio de la noche de delincuentes armados que los inmovilizaron y mediante golpes les exigían la entrega de sus bienes (ver la causa penal y el testimonio de O. K. en documentos digitales). Tampoco puede desconocerse la perduración del sufrimiento ocasionado.
En consecuencia, valorando lo reclamado, las mencionadas condiciones personales y sociales de los requirentes, la existencia de un padecimiento espiritual provocado por el hecho delictivo, y las secuelas ya descriptas, propicio confirmar los $ 100.000 fijados para cada uno de los damnificados, sobre lo que se ha de calcular réditos con tasa bancaria desde el suceso.
c. Daños materiales
La prueba de la existencia en la vivienda de los objetos denunciados como sustraídos puede basarse sobre elementos indiciarios, tal como lo ha señalado la sentencia y los admiten el consorcio y la empresa de seguridad demandados en sus respectivos memoriales.
Recuerdo que el proceso formativo de la presunción simple se presenta de manera tal que el juez tomando como punto de partida uno o más hechos básicos así denominados (indicios), selecciona luego, por valoración, una regla de experiencia que acuerde a esos hechos un determinado sentido, y deduciendo, por último, a través de esa confrontación, la existencia del hecho que se intenta probar(26).
Uno de esos indicios lo constituye la declaración efectuada al comienzo de la causa penal que investigó el hecho; otro el presunto poder adquisitivo de los requirentes y un tercero el tipo de bienes de que se trata como para verificar si son de aquellos que es dable esperar que se encuentren en el lugar.
Estos son los elementos probatorios que, en el caso, dan lugar a las presunciones previstas en el art. 163 inc. 5º del Cód. Procesal.
Los bienes indicados como objetos del robo fueron identificados en las declaraciones formuladas por las víctimas del asalto en el proceso por robo el mismo día y los inmediatos subsiguientes en que tuvo lugar (fs. 3, 29, 67/68, 71/72).
La acomodada capacidad económica de los requirentes surge de los inmuebles de los cuales eran propietarios, ubicados en el aludido conjunto habitacional con sus correspondientes expensas (fs. 807/994 de “O.”).
Los elementos sustraídos, a su vez, constituyen aquellos que pueden encontrarse en una casa de las características de la de los demandantes, como máquinas de fotos, teléfonos celulares, joyas, electrodomésticos y algo de dinero en efectivo, incluso en moneda extranjera.
No es pensar que una casa habitada se halle vacía.
En el caso, además, varios de ellos (una cámara digital Sony y otra Canon, un GPS Garmin, dos celulares Motorola y un pistolón Halcón) fueron tasados por la perita de la especialidad a fs. 114/1129 por un total de $ 14.950 en dictamen que no ha sido impugnado.
Sobre tal base y lo descripto a fs. 193 del expte. 10.701/2011 el juez determinó, a favor de S. N. D’A. $ 56.000, de A. M. O. $ 3.600 y de C. F. O. $ 356.058; y en el expte. 16.978/2011, con la aclaración que reparaba en la falta de mención de las marcas y valuaciones de los bienes denunciados a fs. 89 como sustraídos, en beneficio de C. G. D. $ 100.000 y de M. A. G. P. $ 100.000 (éstos últimos no han apelado la sentencia).
Se trata de importes que encuentro razonables en virtud de los indicios señalados precedentemente, que no estimo que corresponda elevar, ante la apelación en el expte. 10.701/2011, pues, por otro lado, no se han acompañado otros indicios como facturas de compra, ni fotografías, ni registro del arma, ni declaraciones juradas como para incrementar las sumas estimadas (art. 165 del Código Procesal), que llevan accesorios desde el evento con tasa bancaria.
VII. Seguro
a. En relación con la argumentación recursiva cabe señalar que el recurso de nulidad no es remedio autónomo; está contenido en el de apelación (art. 253 del Código Procesal); sólo procede contra deficiencias de la sentencia en sí misma y no es admisible cuando el alegado defecto puede ser reparado al considerar los agravios(27), como ocurre en el caso.
Es decir que el recurso de nulidad comprendido en el de apelación, se refiere exclusivamente a defectos formales de la sentencia, vicios de construcción que la descalifican como acto jurisdiccional, cuando ha sido dictada sin guardar las formas y solemnidades prescriptas por la ley, o cuando presenta irregularidades que la afectan “en sí misma”(28).
Consecuentemente, dado que las quejas del apelante pueden encontrar adecuado remedio por la aludida vía, propicio desestimar el recurso de nulidad y entrar al examen de las críticas expuestas en el memorial.
b. El seguro de caución tiene como objeto principal garantizar en favor de un tercero –el beneficiario– las consecuencias de los posibles incumplimientos del tomador, vinculado con el beneficiario por un contrato anterior a la caución y del cual esta resulta accesoria. Se destaca así la inexistencia de un verdadero riesgo asegurable –un hecho ajeno a la voluntad de las partes–, sino que lo que se “asegura” es, por el contrario, el incumplimiento imputable al tomador con relación a sus obligaciones frente al beneficiario. El negocio jurídico aparece así como un verdadero contrato de garantía bajo la forma y modalidades del contrato de seguro, donde el asegurador garantiza, como ya se dijo, el cumplimiento de las obligaciones del tomador frente al beneficiario(29).
El seguro de caución se caracteriza por la intervención de tres partes (o sujetos) y la necesaria conexión de dos contratos; tales sujetos son el asegurador, el tomador o proponente y el asegurado, siendo este último la única parte que se encuentra legitimada para acceder a la pretensión esgrimida, por ser el beneficiario de las pólizas emitidas y por su calidad de acreedor de las prestaciones asumidas en los contratos garantizados en razón de lo estipulado en las condiciones generales de la póliza(30).
En el caso el seguro de caución fue suscripto para garantizar el acatamiento del contrato suscripto entre el consorcio y la empresa de seguridad y tiene por asegurado al primero. Si bien este contrato no se halla ya vigente, no es materia de discusión que el seguro de caución comprende los incumplimientos ocurridos durante el período en que sí lo estuvo.
Además de la citación requerida por los demandantes (fs. 3 vta. de “O.” y 82 vta. de “D.”), la convocatoria al juicio como garante o como demandado (fs. 397 vta. de “O.” y 423 vta. de “D.”) fue efectuada por la empresa de seguridad, tomadora del seguro.
El consorcio del barrio El Rodal, el asegurado, sostuvo que su derecho al cobro de la póliza se habría de configurar si resultase condenado en virtud del incumplimiento del contrato por parte de Novit S.A. Por ello, pidió, de forma expresa, el rechazo de la excepción pasiva opuesta por la compañía de seguros (fs. 576 de “O.”).
Esta defensa, precisamente, fue diferida hasta el momento de la sentencia (fs. 581 de “O.” y 467 de “D.”).
Es cierto que el magistrado no trató los fundamentos expuestos por la compañía de seguros en su pronunciamiento y corresponde hacerlo en esta instancia.
Pues bien, estimo que en función de los términos del contrato de caución (fs. 498/500 de “O.” y 446/448 de “D.”) recién con la firmeza de esta sentencia se podrá tener por configurado el incumplimiento del contrato suscripto entre el consorcio y la empresa de seguridad, por parte de esta última, que habilita el cobro de la caución.
Así lo han entendido tanto la aseguradora como la firma tomadora que han cuestionado en el presente juicio la existencia de un incumplimiento del contrato garantizado por el seguro de caución.
Al no haber nacido entonces la acción, tampoco puede considerarse que haya podido comenzar a correr el plazo de prescripción(31), como aventura la aseguradora.
Aclaro, asimismo, que, contrariamente a lo que también aduce la compañía de seguros, en ninguna parte del contrato se circunscribe su obligación a las posibles multas que se apliquen a la empresa de seguridad, sino que comprende el incumplimiento de “las obligaciones derivadas del contrato” sin esa limitación.
Consecuentemente, sin perjuicio de que los demandantes por no tratarse de un seguro de responsabilidad civil no tengan acción para requerir el cumplimiento de una póliza de la que no son parte(32), lo cierto es que indudablemente el consorcio del barrio El Rodal sí la tiene.
Por otra parte, resultaría completamente contrario a la economía procesal (art. 34, inc. 5 del Código Procesal) obligar al asegurado a promover un nuevo juicio para cobrar la caución, desconociendo los efectos del presente que ha tramitado durante largos doce años.
En este tipo de contratos la buena fe cobra aún más importancia que en otros casos, exige una conducta diligente en la concertación y cumplimiento de los actos jurídicos; ello en el campo contractual se vincula directamente con el deber de cooperación que apoya en la lealtad negocial, y en la obligación de cumplir la legítima expectativa del cocontratante(33).
Aun cuando se lo considerase un tercero, la sentencia resultaría ejecutable en su contra (art. 96 del Código Procesal).
De allí que estimo que cabe mantener la condena con el alcance que corresponde al contrato de seguro. Es decir que su acatamiento podrá ser requerida por el consorcio asegurado en la etapa de ejecución de sentencia.
No debe olvidarse que los seguros de caución tienen como nota esencial y propia, el carácter expeditivo de la ejecución de la garantía ante el solo incumplimiento del tomador(34).
VIII. Actualización
En cuanto al pedido de actualización de los montos por desvalorización monetaria e inconstitucionalidad del art. 4 de la ley 25.561, que mantuvo vigente la prohibición de actualización monetaria, indexación por precios y repotenciación de deudas para aquellas obligaciones de dar sumas de dinero, cabe recordar que la Corte Suprema en Fallos: 328:2567 y en G.196 XLVI “Gargano, Diego c/ Banco de la Nación Argentina s/ ejecución de honorarios”, de fecha 26/04/2011, ha ratificado la competencia del Congreso para dictar la ley 23.928 y aclarado que, a partir de tal acto legislativo, no sólo habían quedado derogadas las disposiciones legales sino que, además, debían ser revisadas las soluciones de origen pretoriano que admitían el ajuste por depreciación, en cuanto, precisamente, se fundaron en la falta de decisiones legislativas destinadas a enfrentar el fenómeno de la inflación(35). Y ha añadido que la prohibición al reajuste de los valores como de cualquier otra forma de repotenciar las deudas, ordenada por los preceptos cuestionados, es un acto reservado al Congreso nacional por disposiciones constitucionales expresas y claras, pues es quien tiene a su cargo la fijación de valor la moneda y no cabe pronunciamiento judicial ni decisión de autoridad alguna ni convención de particulares tendientes a su determinación(36).
Y en casos similares al presente ha considerado que no se encontraba acreditada una afectación al derecho de propiedad del actor de tal magnitud que sustentase la declaración de inconstitucionalidad de las normas cuestionadas, más aún cuando el pronunciamiento apelado ha aplicado a las sumas adeudadas un interés equivalente al promedio mensual de la tasa activa aplicada por el Banco de la Nación Argentina para operaciones corrientes de descuento de documentos comerciales(37).
No puede soslayarse, asimismo, que la declaración de inconstitucionalidad constituye la más delicada de las funciones a encomendar a un tribunal de justicia, configurando un acto de suma gravedad que debe ser considerado la última ratio del orden jurídico(38); por lo que no cabe formularla sino cuando un acabado examen del precepto conduce a la convicción cierta de que su aplicación conculca el derecho o la garantía constitucional invocados(39).
Consecuentemente, estimo que han de desestimarse los agravios vertidos al respecto.
IX. Intereses
Surge de los fundamentos del fallo de este tribunal en pleno en “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transporte Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, que existen, al menos, dos modalidades para indemnizar: a valores al tiempo del hecho o al de la sentencia. Las cuales se corresponden, a su vez, con distintos tipos de tasa de interés, según contengan o no un componente que contemple la pérdida del valor adquisitivo de la moneda (ver respuesta al cuarto interrogante del plenario).
La pretensión que se fije una tasa pura no puede prosperar desde que los importes establecidos no están actualizados y tampoco el cuestionamiento de que se calculen desde el hecho, con fundamento en la doctrina plenaria de esta cámara que dispone que se determinen desde la mora o el hecho(40).
Respecto de la capitalización pedida en los agravios no cabe pronunciarse porque se trata de una cuestión que no fue oportunamente sometida al juez de la causa (arts. 271, 277 y conc. del Código Procesal).
La decisión que postulo no se contrapone con la que surge de aplicar la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 768), que si bien no contempla en su letra la facultad judicial de fijar intereses, debe de ser integrada con los arts. 767, 771, 1740 y 1748 (cf. art. 2 del mismo cuerpo legal) y con el deber de los jueces de resolver –con razonable fundamento– los asuntos que les sean sometidos a su jurisdicción (art. 3 del nuevo código de fondo y art. 163, inc. 6, del Código Procesal), conforme con la idea de contar con “mayor flexibilidad a fin de adoptar la solución más justa para el caso” (cf. Fundamentos del Anteproyecto)(41).
X. Conclusión
En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo al acuerdo modificar la sentencia apelada para disponer que la condena a Federación Patronal Seguros S.A. lo sea conforme el apartado VII; confirmarla en lo demás que decide y fue materia de agravios no atendidos; con costas a las demandadas y a la aseguradora sustancialmente vencidas (art. 68 del Código Procesal).
El Señor Juez de Cámara Doctor Gastón M. Polo Olivera votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares.
Y Vistos:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve:
I. Modificar la sentencia apelada para disponer que la condena de Novit S.A. y Consorcio de Propietarios del Complejo Habitacional El Rodal sea concurrente con el alcance indicado en el apartado V y que la de Federación Patronal Seguros S.A. lo sea conforme el apartado VII; confirmarla en lo demás que decide y fue materia de agravios no atendidos; con costas a las demandadas y a la aseguradora.
II. Al referirse a los trabajos profesionales el supremo tribunal federal ha decidido con fundamento constitucional, que el derecho se constituye en la oportunidad en que se los realiza más allá de la época en que se practique la regulación (criterio mantenido en los autos “Establecimiento Las Marías SACIFA c/ Misiones, Pcia. de s/ acción declarativa”, del 4/9/2018, y “All, Jorge Emilio y otro s/ sucesión ab-intestato”, del 26/4/2022). En consecuencia, adviértase que no resulta aplicable la ley 27.423 a los honorarios devengados por tareas realizadas con anterioridad a su vigencia, a los procesos en trámite, en lo que respecta a la labor desarrollada durante las etapas procesales concluidas durante la vigencia de la ley 21.839 y su modificatoria ley 24.432, o que hubieran tenido principio de ejecución (arg. art. 7 del Dec. 1077/17, considerandos referidos al art. 64 de la ley 27.423 y Fallos 268:352; 318:445 –en especial considerando 7°–; 318:1887; 319:1479; 323-2577; 331:1123, entre otros). En atención a la calidad, extensión y mérito de la labor profesional desarrollada y conforme lo establece el art. 279 del Código Procesal, corresponde adecuar los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia al nuevo monto del proceso y a lo establecido por los arts. 6, 7, 9, 10, 14, 19, 33, 37, 38 y conc. de la ley 21.839 y la ley 24.432 y los arts. 1, 3, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 29, 30, 51, 52, 54, 56 y conc. ley 27.423 (Ac. 3/23 CSJN).
1) O. (Exp. Nº 10701/2.011):
En atención a la calidad, extensión y mérito de la labor profesional desarrollada, resultado obtenido y etapas cumplidas se fijan los honorarios de la letrada patrocinante de la parte actora, Dra. L. K. M. en la suma de pesos Cuatrocientos Veinticinco Mil ($ 425.000) por las dos primeras etapas y los del letrado apoderado de la misma parte, Dr. R. O. L., en la suma de pesos Ciento Veintisiete Mil Quinientos ($ 127.500 ) por las dos primeras etapas y en 24,76 UMA –equivalente a la suma de pesos Cuatrocientos Setenta y Nueve Mil ($ 479.000)– por la tercera etapa; los de la letrada apoderada de la demandada Novit, Dra. R. O. S., en la suma de pesos Trescientos Cincuenta Mil ($ 350.000) por las dos primeras etapas y en 24,03 UMA –equivalente a la suma de pesos Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Mil Setecientos ($ 464.700)– por la tercera etapa; los del letrado patrocinante del Consorcio codemandado, Dr. P. M. Ch., en la suma de pesos Doscientos Cuarenta y Cinco Mil ($ 245.000) por las dos primeras etapas; los del letrado apoderado de la misma parte, Dr. M. E. N. S., en la suma de pesos Ciento Cinco Mil ($ 105.000) por las dos primeras etapas; los del letrado apoderado de la misma parte, Dr. E. M. A., en 24,03 UMA –equivalente a la suma de pesos Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Mil Setecientos ($ 464.700)– por la tercera etapa; los de los letrados apoderados de la misma parte, Dres. G. G. T. y E. S. G., por su intervención en las audiencias de fs. 1088 y 1150 respectivamente, en la suma de pesos Ocho Mil ($ 8.000) para cada uno; los del letrado de la citada en garantía, Dr. A. S. G., en la suma de pesos Trescientos Cincuenta Mil ($ 350.000) por las dos primeras etapas y en 24,03 UMA –equivalente a la suma de pesos Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Mil Setecientos ($ 464.700)– por la tercera etapa.
Por los trabajos de segunda instancia se regulan los honorarios del Dr. L. en 16,00 UMA –que equivalen a la suma de pesos Trescientos Nueve Mil Quinientos ($ 309.500)–; los de la Dra. S., en 12,66 UMA –que equivalen a la suma de pesos Doscientos Cuarenta y Cinco Mil ($ 245.000)–; los del Dr. H. M. A. S. (por el Consorcio) en 12,66 UMA –que equivalen a la suma de pesos Doscientos Cuarenta y Cinco Mil ($ 245.000)-; y los del Dr. G., en 12,66 UMA –que equivalen a la suma de pesos Doscientos Cuarenta y Cinco Mil ($ 245.000)–; conforme arts. 30, 51 y ctes. de la ley 27.423 en virtud de la fecha en que se realizaron las labores.
En atención a la calidad, mérito y eficacia de la labor pericial desarrollada en autos, a lo normado por los arts. 10, 13 y conc. de la ley 24.432 y arts. 21 y conc. de la ley 27.423 y a la adecuada proporción que deben guardar los honorarios de los expertos con los de los letrados intervinientes (Fallos: 314:1873; 320:2349; 325:2119, entre otros), se establecen los honorarios del perito psicólogo G. J. S., en la suma de pesos Doscientos Quince Mil ($ 215.000), del perito contador C. C. L., en la suma de pesos Doscientos Quince Mil ($ 215.000); del perito técnico en seguridad J. A. C., en la suma de pesos Doscientos Setenta Mil ($ 270.000) y de la perita tasadora P. A.M. , en la suma de pesos Doscientos Quince Mil ($ 215.000).
Se establecen los honorarios del mediador Dr. G. M. en 31,60 UHOM que equivalen a la suma de pesos Ciento Dieciseis Mil Trescientos Dos ($ 116.302) en virtud de lo dispuesto por los decretos 1467/11 y 2536/15.
2) D. (Expte. N° 16978/2011):
En atención a la calidad, extensión y mérito de la labor profesional desarrollada, resultado obtenido y etapas cumplidas se fijan los honorarios de la letrada patrocionante de la parte actora, Dra. M. G. en la suma de pesos Ciento Noventa Mil ($ 190.000) por las dos primeras etapas (hasta su renuncia de fs. 555); los de la letrada patrocinante de la misma parte, Dra. M. S., en la suma de pesos Sesenta y Cuatro Mil ($ 64.000) por su intervención en la segunda etapa a partir de fs. 561 y en 15,20 UMA –equivalente a la suma de pesos Doscientos Noventa y Cuatro Mil ($ 294.000)– por la tercera etapa; los del letrado apoderado del Consorcio codemandado, Dr. M. E. N. S., en la suma de pesos Cincuenta Mil ($ 50.000) por las dos primeras etapas; los del letrado patrocinante de la misma parte, Dr. P. A. M., en la suma de pesos Ciento Sesenta y Dos Mil ($ 162.000) por las dos primeras etapas; los del letrado apoderado de la misma parte, Dr. G. T., en la suma de pesos Treinta Mil ($ 30.000) por su intervención en la segunda etapa; los del letrado apoderado de la misma parte, Dr. E. M. A., en 15,35 UMA –equivalente a la suma de pesos Doscientos Noventa y Siete Mil ($297.000)– por la tercera etapa; los de los letrados apoderados de la misma parte, Dres. P. M. Ch. y E. S. G., por su intervención en las audiencias de fs. 513 y 764 respectivamente, en la suma de pesos Seis Mil ($ 6.000) para cada uno; los de la letrada apoderada de la demandada Novit, Dra. R. O. S., en la suma de pesos Doscientos Cuarenta Mil ($ 240.000) por las dos primeras etapas; los del letrado de la citada en garantía, Dr. A. S. G., en la suma de pesos Doscientos Cuarenta Mil ($ 240.000) por las dos primeras etapas y en 15,35 UMA –equivalente a la suma de pesos Doscientos Noventa y Siete Mil ($ 297.000)– por la tercera etapa.
Por los trabajos de segunda instancia se regulan los honorarios de la Dra. S., en 4,35 UMA –que equivalen a la suma de pesos Ochenta y Cuatro Mil ($ 84.000)–; del Dr. H. M. A. S. (por el Consorcio) en 8,37 UMA –que equivalen a la suma de pesos Ciento Sesenta y Dos Mil ($ 162.000)– y del Dr. G., en 8,37 UMA –que equivalen a la suma de pesos Ciento Sesenta y Dos Mil ($ 162.000)–; conforme arts. 30, 51 y ctes. de la ley 27.423 en virtud de la fecha en que se realizaron las labores.
En atención a la calidad, mérito y eficacia de la labor pericial desarrollada en autos, a lo normado por los arts. 10, 13 y conc. de la ley 24.432 y arts. 21 y conc. de la ley 27.423 y a la adecuada proporción que deben guardar los honorarios de los expertos con los de los letrados intervinientes (Fallos: 314:1873; 320:2349; 325:2119, entre otros), se establecen los honorarios del perito contador C. C. L., en la suma de pesos Cien Mil ($ 100.000) y psicóloga A. P. O., en la suma de pesos Ciento Veinticinco Mil ($ 125.000).
Se establecen los honorarios del mediador Dr. M. M. en 20 UHOM que equivalen a la suma de pesos Setenta y Tres Mil Seiscientos ($ 73.600) en virtud de lo dispuesto por los decretos 1467/11 y 2536/15.
III. Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23.898).
IV. Agréguese copia certificada de la presente en el Expte. N° 16978/2011.
V. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes en el domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de la Nación y devuélvanse.- .- La vocalía n° 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Carlos A. Carranza Casares. – Gastón M. Polo Olivera.
(1) C.N.Com, “Zurich Argentina Compañía de Seguros S.A. c A.I.P.A.A. S.A.”, expte. 2542/2013, del 11/6/20 y su cita de Weingarten, Celia, Daños Derivados del Servicio de Seguridad privada, en Tratado de los Daños resarcibles, Dir. Carlos Ghersi; Ed. La Ley, Bs. As., 2008, pág. 427 y ss.
(2) Ver C.N.Civ, sala F, “A., M. V. c. Los Lagartos Country Club”, del 16/10/20, en La Ley Online, AR/JUR/48264/2020; ídem, sala D, “V., M. V. c. Club de Campo San Diego S.A.”, del 23/4/18, en La Ley Online, AR7JUR/13511/2018.
(3) C.N.Civ., esta sala G, expte. 26.853/2007, “Paredes c. San Eliseo Golf y Country Club”, del 13/3/2017.
(4) C.N.Civ., esta sala G, expte. 26.853/2007, “Paredes c. San Eliseo Golf y Country Club”, del 13/3/2017.
(5) C.N.Com., sala D, Tefasa S.A. c. Prevención S.A. s/ ordinario, del 16/05/2017, en La Ley Online, AR/JUR/25751/2017.
(6) C.N.Com, sala F, “Iraola S.R.L. c. Prosegur S.A. s/ Ordinario”, del 27/12/2011, en La Ley Online, AR/JUR/ 94022/2011.
(7) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Club de campo y seguridad privada. Responsabilidad frente a los propietarios, LA LEY, 2018-D, 201, Cita Online: AR/DOC/1418/2018.
(8) C.N.Civ., esta sala G, expte. 26.853/2007, “Paredes c. San Eliseo Golf y Country Club”, del 13/3/2017.
(9) C.N.Civ, sala A, “R., M. M. c. Barrio Septiembre S.A.”, del 28/5/2020, en La Ley Online, AR/JUR/18214/2020.
(10) C.N.Civ., esta sala G, L. 617.467 del 24/6/2014.
(11) C.N.Civ., esta sala G, expte. 26.853/2007, “Paredes c. San Eliseo Golf y Country Club”, del 13/3/2017. Ver, asimismo, las obligaciones del administrador previstas en el reglamento (art. 10, inc. c).
(12) C.N.Civ., esta sala, expte. 2723/20091, “G. F., M. A. C/ M., M. A.”, del 28/3/016. Ver también Ottati Paz, ¿Responden los country clubs por robos y hechos de violencia?: ¿Cómo se aplican a los conjuntos inmobiliarios?, en La Ley del 30/11/20, 9; y Weingarten, Responsabilidad de las empresas de seguridad, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2006, p. 116.
(13) Fallos: 329:1881; 325:1585; 324:1535 y 2972; 323:3564; 320:536; 317:1615 y 312:2481 y C.N.Civ., esta sala en L. 621.677 del 23/6/14. Ver actuales arts. 850 a 852 del Código Civil y Comercial de la Nación.
(14) C.N.Civ., esta sala, CIV/11380/2012/CA1, del 18/8/15 y numerosos precedentes a partir de entonces; ver doctrina del fallo plenario “Rey, José J. c/ Viñedos y Bodegas Arizu S.A.”, del 21/12/71, en La Ley 146, p. 273; y en similar sentido C.N.Civ., sala E, Expte. 101.221/07, del 15/7/16; ídem sala F, Expte. 13.793/12; íd., sala I, Expte. 25.837/10, del 11/12/15.
(15) Fallos: 308:1118 y 1160; 320:1996; 325:11.
(16) Corte Interamericana de Derechos Humanos, caso Velásquez Rodríguez Vs. Honduras. Sentencia de reparaciones y costas del 21 de julio de1989. Serie C No. 7; caso de los Hermanos Gómez Paquiyauri Vs. Perú. Fondo, Reparaciones y Costas. Sentencia de 8 de julio de 2004. Serie C No. 110, n. 189; caso 19 Comerciantes Vs. Colombia. Fondo, Reparaciones y Costas. Sentencia de 5 de julio de 2004. Serie C No. 109, n. 222; entre otras.
(17) Fallos: 331:2109.
(18) Fallos: 321:2118.
(19) Fallos: 329:5157.
(20) C.N.Civ., esta sala, L.169.841, del 20/7/95; L. 492.653, del 12/12/07; L. 462.383, del 6/3/07 y L. 491.804, del 14/12/07; CIV/1339/2009/CA1, del 28/9/15; cf. Fallos: 318:1598 y art. 1083 del Código Civil aplicable en razón de la fecha en la que tuvo lugar el hecho generador de la deuda y arts. 1740 y 1746 del Código Civil y Comercial de la Nación.
(21) Fallos: 331:570.
(22) Instituto Nacional de Estadística y Censos [Argentina]. Centro Latinoamericano de Demografía [Santiago de Chile]. Estimaciones y proyecciones de población: Total del país: 1950-2015. (Serie Análisis Demográfico, n. 30). Buenos Aires: INDEC, 2004.
(23) C.N.Civ., esta sala L. 450.661, del 13/3/97; L. 471.881, del 22/5/07 y L. 472.341, del 17/9/07.
(24) C.N.Civ. esta sala 606.817 del 20/11/12; íd. sala H, L. 57.882 del 9/3/90; ídem sala K, L.47.467 del 27/3/90; íd. sala I, L. 81.258 del 8/3/91; íd. sala F, L. 109.351 del 29/9/92; íd. sala C, L. 111.746 del 20/10/92 y L. 178.672 del 28/12/95 y sala A, L. 322.227 del 13/2/02.
(25) Fallos: 334:1821; 332:2159; 330:563, entre otros.
(26) Palacio, Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1986, t. V, p. 451; C.N.Civ., esta sala, L. 259.654, del 28/6/99.
(27) Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1972, t. IV, ps. 168, ss. y concordantes.
(28) C.N.Civ., esta sala, expte. 6418/2001, del 1/9/14 y sus citas.
(29) Fallos: 315:1406; 337:1408.
(30) C.N.Com., A. 17/05/2007, “Cía. Arg. de Seguros Anta SA c. Mediant SA”. CNCom., A, 14/06/1995, “Alba Cía. Arg. de Seguros SA c. Cielmec SA”.
(31) Fallos: 335:2137; 321:2144; 312:2352.
(32) C.N.A.C.A.F., sala IV, “Dirección Nac. de Vialidad c. Filca S. A.”, del 16/03/2000, en La Ley Online, AR/JUR/701/2000. Sobre la aplicación de la ley 17.418 a los seguros de caución ver Schiavo, Carlos A., Seguro de caución. La prescripción para el cobro de la prima. Aplicación de la Ley de Seguros, en RDCO 2009 -B, 180; Castro Sanmartino, Mario y Schiavo, Carlos A., El seguro de caución como especie de los contratos aleatorios. Normas aplicables, en Jurisprudencia Argentina 2006-I, p. 655.
(33) C.N.Com., sala B, “Sánchez, Gustavo Daro c. ALBA Cía. Arg. de Seguros”, del 12/08/2003, en La Ley Online, AR/JUR/3052/2003.
(34) Fallos: 315:1406; 337:1408.
(35) Fallos: 315:158, 993.
(36) Fallos: 225:135; 226:261 y sus citas; ver asimismo Fallos: 333;447.
(37) Fallos: 339:1583. En el caso, dado el guarismo que proporciona la tasa pasiva del Banco Central de la República Argentina, cabe similar conclusión.
(38) Fallos: 311:394; 328:4282, entre muchos otros.
(39) Fallos: 315:923, entre otros.
(40) “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 7/12/2009, y “Gómez, Esteban c/ Empresa Nac. de Transportes”, del 16/12/1958.
(41) CNCiv., esta Sala CIV/11380/2010/CA1 del 18/8/2015, CIV/64233/2008/CA1 del 21/9/15, Civ.88.413/2010 del 2/11/15 y Civ 28.522/2009/CA1 del 30/12/15.
Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/rendición de cuentas
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Consorcio Av. José María Moreno … c/ N., J. F. y otro s/Rendición de Cuentas” (Expte. nº 14524/202), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Paola Mariana Guisado y Dr. Juan Pablo Rodríguez.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Guisado dijo:
I.- La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda deducida por el Consorcio de Propietarios de la Avenida José María Moreno … y condenó a J. F. N. y Emasi S.A., a rendir cuentas por sus gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018 y les impuso las costas. Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Emasi S.A Contra este pronunciamiento se alzaron los demandados quienes expresaron agravios (parte 1 parte 2) que fueron respondidos por la parte actora.
II.- El Consorcio promovió demanda reclamando a los emplazados la rendición de cuentas sobre las gestiones que realizaron desde junio de 2016 hasta mayo de 2018 en relación a la administración del edificio. Explicaron que la firma Emasi S.A. se desempeñó como administradora del condominio de propietarios antes de que el consorcio se constituyera como tal. Al momento de la confección del reglamento, los ahora copropietarios designaron formalmente como administrador y de manera transitoria al Sr. N. Sin embargo, advirtieron que entre las dos personas existe una vinculación evidente que se expresa en diferentes documentos y en el hecho de que comparten domicilio. Por eso demandaron la rendición de cuentas documentada de manera conjunta, la devolución de la documentación que pudieran retener y eventualmente, la devolución de las sumas que hubiere a favor de los acreedores.
Los demandados, en forma conjunta, respondieron la demanda. Plantearon la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de la demandada Emasi S.A. aduciendo que nunca ejerció la administración del consorcio, tarea que recayó oportunamente, de manera exclusiva sobre el demandado N. Negaron que existiera vinculación entre ambas personas y explicaron que únicamente compartían el espació físico comercial sin que sus actividades estuviesen relacionadas.
También plantearon la falta de legitimación activa respecto del Consorcio por el periodo anterior a su conformación formal, es decir, desde mayo de 2016 hasta el 21 de junio de 2017, momento en que se inscribió el reglamento de copropiedad en el Registro ya que antes, el consorcio no existía.
Negaron los hechos narrados en la demanda y explicaron que Emasi S.A. comercializó las unidades funcionales del edificio sito en José María Moreno … pero que no ejerció la administración ni otra actividad diferente. Indicaron que mientras finalizaba la etapa de construcción y se ponía en funcionamiento el edificio, en noviembre de 2016, se designó provisoriamente como administrador al Sr. N. aun antes de la registración formal del Consorcio y que esta situación se consolidó el 28 de junio 2017 con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y hasta que este último renunció el 21 de mayo de 2018. A partir de allí se produce un intercambio epistolar entre el consorcio y codemandado que, a criterio de este último demuestra que ha cumplido con su obligación de rendir cuentas, reintegrar las sumas cobrados luego del fin de su gestión y la entrega de la documental pendiente.
III.- El juez de grado analizó la cuestión conforme las previsiones del nuevo Código Civil y Comercial según la fecha en que sucedieron los hechos. Sostuvo, sucintamente, que el hecho de administrar bienes ajenos trae como obligación consustancial la de rendir cuentas y que en una primera etapa la obligación es de informar sobre las partidas y sus respectivos comprobantes. Particularmente, en el caso, consideró aplicable 24.240 porque se trata de un edificio a estrenar y que la comercialización de las unidades estaba a cargo de la empresa demandada. En este sentido, consideró evidente que una vez que las unidades fueron vendidas y comienza a desarrollarse la vida cotidiana resulta imprescindible que el edificio sea gestionado mediante una administración de hecho cuyo desempeño debe ser valorado con los mismos parámetros que la de una administración formalmente constituida. Advirtió que la comercializadora no puede desconocer esta realidad y que postular que la administración no existió implica una contradicción con sus propios actos.
Analizó la prueba producida en autos y concluyó que de la documentación emanada por los codemandados, surge que ambos actuaban de manera indistinta.
Difirió para la segunda y tercera etapa del proceso la consideración de la documentación acompañada por los demandados que, dicen, acredita el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
Finalmente razonó que “la venta prematura de unidades, el funcionamiento informal de una administración de hecho, lo equívoco de la documentación utilizada y los domicilios coincidentes, en el contexto de la falta de prueba conducente a las defensas opuestas, determina que la demanda, pues, será admitida”.
Rechazó expresamente la excepción de falta de legitimación pasiva y condenó a J. F. N. y Emasi S.A. a rendir cuenta de las gestiones comprendidas entre junio de 2016 hasta el 21 de mayo de 2018.
IV.- En esta instancia los demandados insisten con sus defensas. Plantean nuevamente la falta de legitimación pasiva respecto de Emasi S.A. y la activa respecto del Consorcio por los períodos anteriores a su conformación. Finalmente, que la obligación de rendir cuentas por parte del Sr. N. se encuentra cumplida conforme surge –a su criterio– de la documentación acompañada a la contestación de demanda.
V.- Explicaré los motivos que me llevan a compartir la decisión adoptada en la instancia de grado, en todo cuanto fue materia de agravio.
En primer término preciso recordar que la obligación de rendir cuentas resulta inherente a toda gestión de bienes o negocios ajenos o parcialmente ajenos, de la que solamente de manera excepcional puede el gestor estar eximido (conf.: ARAZI, Roland, ROJAS, Jorge A.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Rubinzal-Culzoni Editores, 2014, T.IV, págs. 75/79). Es por eso, que la solución respecto a la legitimación pasiva de los emplazados no se encuentra sujeta al emplazamiento formal de la persona física o jurídica en tal calidad mediante un acto jurídico efectuado con las formalidades suficientes a tal fin o a la existencia de un mandato, sino a la constatación de los hechos narrados en la demanda, es decir, que tanto J. F. N. como Emasi S.A., efectivamente tuvieron a su cargo el mantenimiento y la gestión de la cosa común del edificio sito en José María Moreno …, antes y después de la sujeción formal al régimen de propiedad horizontal.
No cabe duda entonces y está admitido de manera expresa en el memorial de los demandados que antes de junio de 2017 existió una gestión de negocios respecto de los propietarios del edificio que fueron tomando posesión de sus unidades. Sin embargo insisten que tal actividad estuvo únicamente a cargo del Sr. N. y solicitan, subsidiariamente, que la obligación concurrente de Emasi alcance sólo el período comprendido entre el 28 de junio de 2017 y 31 de mayo de 2018.
Puede observarse sin embargo de la documentación acompañada por la parte actora (partes 1 2 3 4 5 6 7 8 9) que tanto antes como después de la fecha señalada se ofreció a los propietarios de las unidades la liquidación de expensas confeccionada por Emasi S.A. La firma también aparece como responsable de la registración de los trabajadores del consorcio Oest M. Ca. A. y P. H. A. ante la AFIP y de la contratación de la seguridad a la empresa “Seguridad Integral Republica SRL”. Incluso el representante de Emasi S.A. suscribió recibos por la suma de Pesos Veinte Mil ($20.000) en concepto de “honorarios administración” y convocó a los propietarios para el cobro de expensas. Resulta entonces suficientemente claro a mi criterio que tanto frente a los propietarios de la unidades funcionales como frente a terceros prestadores y empleados del consorcio la firma Emasi efectuaba tareas afines a la administración del edificio.
Además no puedo dejar de destacar dos cuestiones que hacen a la evidente confusión de las personas demandadas en estas actuaciones y que determina –a mi modo de ver– que la declarada obligación de rendir cuentas deba hacerse de manera conjunta. La primera, es que la parte actora aportó dos publicaciones del Boletín Oficial. La de 28 de julio de 2011 da cuenta de la designación del Sr. N. como presidente de la sociedad anónima Emasi y en el mismo sentido se realizó la publicación del 28 de julio de 2019. La segunda, la constituye el hecho de que en estas actuaciones el Sr. N. no ha sido acompañado por un letrado o letrada diferente al que ejerce la representación de la empresa Emasi, sino en forma conjunta.
Todo ello proyecta el hecho de que la relación entre ambas personas resulta mucho más estrecha que un mero compartir un lugar físico, como postularon en la contestación de demanda, en una postura que encuentro algo contradictoria si se tiene en cuenta que las publicaciones del Boletín Oficial ya se encontraban agregadas en el expediente digital. Es por estos motivos, y otros señalados por el juez de grado que no fueron objeto de agravios, que considero que corresponde confirmar el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva planteada.
V. [sic] En segundo término, los demandados sostienen que el consorcio no se encuentra legitimado para reclamar la rendición de cuentas por los períodos anteriores a su conformación. El demandado N. en cuanto admite –sin embargo– haber gestionado los negocios de los propietarios, esgrime que son estos en calidad de condóminos los que –de considerarse con derecho– podrían haber entablado la acción al respecto. Afirma que hasta el 28 de junio de 2017 el consorcio no era titular de derecho alguno, en tanto no existía como persona.
En su defensa omite mencionar lo que surge del acta de la asamblea general ordinaria celebrada el 22 de marzo de 2018, donde el Sr. F. N. asumió expresamente el compromiso frente a los antes condóminos y ahora consorcistas de rendir cuentas “desde el inicio de la administración del edificio”. Entonces, a mi criterio, la legitimación del consorcio para demandar por períodos anteriores a su conformación resulta de ese compromiso asumido por el demandado e incumplido con su falta de presentación a la asamblea celebrada el 26 de abril del mismo año.
De allí que entiendo que el administrador del consorcio se encuentra legitimado para reclamar en su nombre el cumplimiento de una obligación expresamente contraída frente a los copropietarios en oportunidad de la asamblea y por este motivo, la queja debe ser desestimada.
VI.- Finalmente, en cuanto al alegado cumplimiento de la obligación de rendir cuentas, debo aclarar que tal como fue puesto de manifiesto en la resolución del 12 de junio de 2021 la primera etapa del proceso de rendición de cuentas que culmina con el dictado de una sentencia definitiva, consiste en la determinación de la existencia de la obligación y de sus sujetos activos y pasivos. Entonces, comparto con el a quo que resulta prematuro en esta instancia referirse las cuestiones atinentes al cumplimiento parcial o total de aquella obligación que reclaman los demandados, por lo que el agravio sobre el punto debe ser desestimado.
En virtud de lo expuesto, si mi postura fuera compartida corresponderá: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
El Dr. Rodríguez votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Guisado. Con lo que terminó el acto.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia en todo lo que decide, manda y fue motivo de no atendibles quejas. 2) Imponer las costas de alzada a los demandados vencidos dado que no encuentro motivos para apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68 CPCC ).
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2º párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. – Paola Mariana Guisado. – Juan Pablo Rodríguez (Sec.: Ezequiel J. Sobrino Reig).
V., D. I. c/ Cons. Prop. Paraguay… s/daños y perjuicios derivados de la prop. horizontal
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 17 días del mes de Abril del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “V., D. I. c/ Cons. prop. Paraguay … s/daños y perjuicios derivados de la prop. Horizontal”, respecto de la sentencia dictada el 9 de agosto de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, arrojó como resultado que el orden de votación debía realizarse de la siguiente manera: señoras juezas de Cámara doctoras Beatriz Alicia Verón, señor juez de Cámara doctor Maximiliano Luis Caia y Gabriela Mariel Scolarici.
A la cuestión propuesta, la Dra. Beatriz A. Verón dijo:
1.1.- Contra la sentencia de primera instancia de fecha 9 de agosto de 2022 se alza la parte actora quien expresa agravios el 1 de febrero de 2023, los que merecieron las respuestas de fecha 15 de febrero de 2023 por parte del Consorcio demandado.
1.2.- La apelante impugna la decisión del primer magistrado por cuanto se han excluido de la reparación los daños de la cocina y los daños de una pared. Asimismo entiende que hubo una inadecuada interpretación del comportamiento del consorcio, el que reputa de doloso. Se alza contra la suma concedida por privación de uso del departamento y daño moral, la que considera exigua y solicita su elevación como así también se queja de la fecha de cálculo de los intereses y solicita que los mismos de computen desde la fecha de la carta documento de 23 de septiembre de 2014.
Sostiene que los daños de la cocina, sin perjuicio de lo que surge del acuerdo de fs. 7 y que no fueron solicitados expresamente en el escrito inicial, a fs. 211 se han denunciado nuevos daños y el agravamiento de los ya existentes, lo cual fue contestado por la contraria a fs. 221/222. Luego a fs. 313/314 se solicita medida para mejor proveer, haciéndose mención a lo oportunamente denunciado a fs. 211, a lo que el juzgado, previo traslado a la contraria, proveyó haciendo lugar en los términos del art. 163 inc. 6) del CPCCN los hechos nuevos invocados y se dispuso la ampliación de la pericia en función de los puntos nuevos señalados. (ver fs. 320 del 16 de mayo de 2018).
Respecto a la pared, entiende que ha sido errónea la decisión del magistrado “a quo” de imponer a cargo de la accionante el 30% de los gastos de las tareas de electricidad. Solicita se disponga que la totalidad de los costos de los trabajos eléctricos se encuentren a cargo del consorcio demandado.
Luego manifiesta su disconformidad por la suma concedida por daño moral y privación de uso parcial de la unidad atento la gran cantidad de tiempo transcurrido que debió convivir con los importantes deterioros de su inmueble.
Cuestiona la fecha de cómputo de los réditos y la calificación de la conducta del consorcio, la que insiste, se repute como dolosa.
Al contestar el traslado la contraria solicita la deserción del recurso.
2.1.- Por lo pronto el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.
Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7º sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida conforme a la ley anterior, y también por tanto las consecuencias que emanan de ella, por lo que al haber nacido al amparo de tal legislación, es en definitiva la que se aplica.
2.2.- Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama "jurídicamente relevantes" (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o "singularmente trascendentes" como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil", en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).
2.3.- Liminarmente, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 265 del CPCC por la parte actora apelante en función de lo expuesto en la contestación de los agravios efectuada por el consorcio demandado.
La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una "crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas". Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones.
Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto "Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado", t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988; CNCiv., esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).
De la lectura pormenorizada de la presentación de la parte actora se advierte que se ha dado cumplimiento con la normativa citada; y aún en el caso que pudiera considerarse que resulte dudoso el cumplimiento del artículo 265 del CPCN, lo cierto es que corresponde proceder al estudio de los agravios allí vertidos en función del criterio amplio que debe regir la protección del derecho de defensa en juicio.
3.1.- El cuestionamiento del apelante se enmarca en la procedencia y/o cuantía de los ítems resarcitorios contemplados en la sentencia en crisis.
3.2.- En primer lugar, en lo que a los arreglos de la cocina, cabe mencionar que de fs. 7 emerge un acuerdo entre las partes en el que de la cláusula segunda se desprende que “… 1º) los daños existentes en el living son de responsabilidad del Consorcio requerido , toda vez que la carpeta y membrana del balcón terraza del 9º piso y los anclajes de la herrería de dicho balcón se encuentran en mal estado; 2º) los daños existentes en la cocina son de responsabilidad de la requirente quien deberá tomar a su cargo la reparación del cerramiento existente sobre la ampliación de la misma”.
El mentado Acuerdo data del mes de octubre de 2012.
Ahora bien, transcurrido ampliamente el plazo estipulado en la cláusula tercera, punto 3, más precisamente el 17 de mayo de 2017, a fs. 211, se denuncian nuevos daños y el agravamiento de los existentes, entre los cuales se detalla el desprendimiento del cielorraso de la cocina con caída de mampostería y revoque y se solicita la ampliación de la prueba pericial. De lo manifestado se dio traslado, el que fue contestado por la contraria a fs. 221/222.
Luego a fs. 313/314 se reitera la medida para mejor proveer previamente solicitada a los fines que el perito se expida acerca de los daños presentes en la unidad, “incluyendo los irreparables daños en pisos, instalaciones eléctricas, equipamiento y obviamente cielorrasos y paredes, etc”, haciéndose mención de la presentación ya detallada de fs. 206/211.
A fs. 320 (formato papel) el magistrado de grado tuvo presente los hechos nuevos invocados a fs. 313/314 y dispuso la ampliación de la pericia.
A fs. 354/362 el perito arquitecto designado de oficio, Guillermo Julio Marenco, presenta su informe en el que sobre el punto en cuestión explicó “Lo que se verificó es la existencia de una importante zona dañada por filtraciones en una de las paredes de la cocina, cielorraso y fondo de viga …”. (cfr. fs. 357).
Luego, a fs. 358 el experto refiere que “Efectivamente, la cocina original ha sido ampliada avanzando sobre el balcón, agregando una superficie cubierta de alrededor de 7.80 m2. Su cubierta ha sido realizada con techo de tejas sobre estructura de madera y sus aventanamientos materializados con cerramiento mixtos de aluminio y vidrio. De los daños detectados tanto en la pared de la cocina como en el cielorraso y dintel del Living, ninguno de ellos podría atribuirse al techo agregado. De hecho, no hay afectación alguna en su superficie visible, ni la pendiente de dicho techo drena hacia zonas afectadas. En la visita realizada se observó desde arriba, desde el balcón del departamento 9º B que, sobre el techado original de tejas, en el primer tramo, desde su amure a la losa del balcón, hasta la mitad de su superficie, se agregó una membrana hidrófuga, para reforzar su aislación. La zona dañada con filtraciones y humedades importantes es la pared de la cocina original que la divide de la cocina del departamento vecino, es decir, pared que no está en contacto con el nuevo techado y, se encuentra alejado de él. Solo hay una viga, límite original de la cocina con el balcón que está afectada por humedad aunque, el origen de la misma podría no ser el mismo”.
Agrega que “especialmente las filtraciones cuyos rastros elocuentes se encuentran en el cielorraso del Living, son o fueron producidas por alguna falla de la aislación hidrófuga del balcón del departamento del 9º Piso B. Las de la cocina, están aisladas de aquella y, por su particular ubicación, podría deberse a filtraciones de agua de lluvia o a filtraciones derivadas de instalaciones sanitarias.”.
Sentado ello, entiendo que, si bien en el escrito inicial de fecha 8 de julio de 2015 (fs. 41/48) no se reclama específicamente reparación alguna de la cocina, lo cierto es que el agravamiento de los daños fueron denunciados en la presentación de fs. 206/211 y 313/314, donde se solicitó una ampliación de la pericia en consecuencia, lo que fue satisfactoriamente proveído con fecha 320.
Llevada a cabo la prueba pericial, se detalla específicamente lo acontecido en la cocina y los posibles orígenes de dichos daños. Todo ello ya ha sido debidamente analizado precedentemente. Puntualmente cabe remarcar que el experto determinó que “De los daños detectados tanto en la pared de la cocina como en el cielorraso y dintel del Living, ninguno de ellos podría atribuirse al techo agregado”.
Dicha prueba pericial no ha sido observada por ninguna de las partes, por lo que atento los términos de la misma, le habré de otorgar la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.
Sobre este piso de marcha, es de recordar que se debe ponderar la concordancia o discordancia que pudiesen ofrecer las diversas pruebas aportadas a los autos, pues muchas veces la certeza no se obtiene con una evaluación aislada de tales elemento, tomados uno por uno, sino en su totalidad, ya que bien podría suceder que probanzas individualmente estudiadas resultan débiles o imprecisas, pero que al ser complementadas entre sí llevan al ánimo del juez la convicción de la verdad de los hechos (mis votos in re “Lozano, Juan Pablo c/ Cuesta, Rafael y otros s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 17.059/2.012, del 15/02/2019; ídem, “Nasta, Luis c/ GCBA y otro s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 1.314/2.010, del 08/6/2017; ídem, “Gioncardo, María c/ Acosta Flores, Eri s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 2.819/2.007, del 26/8/2.010; ídem, “Avellaneda, Ramón c/ La Central de Vicente López s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 29.078/2004, del 17/8/2010; esta Sala, “Flores Rosel c/ Colman, Mabel s/ Cobro de sumas”, Expte. Nº 27.677/2002, del 27/02/2007, entre otros; ver también –entre otros– los trabajos de Peyrano, J. W., Chiappini, J.O. “Apreciación conjunta de la prueba en materia civil y comercial”, J.A. 1984- III-799; Díaz de Guijarro, E. “La unidad integral de la prueba”, J.A. 1985-I- 784; Falcón, Enrique, Código Procesal, T.III, pág. 190).
Nótese que en el acuerdo de fs. 7 los arreglos que tomaría a su cargo la accionante eran los consistentes en reparar el cerramiento existente sobre la ampliación de la cocina, lo que, de acuerdo a lo peritado por el arquitecto Marenco, no tendría relación con las filtraciones existentes en el sector de la cocina.
Sentado ello, atento el tiempo transcurrido y el análisis efectuado de las pruebas producidas en autos, corresponde acoger en este sentido el agravio vertido por la parte accionante y decidir que, la reparación de los daños en la cocina, producto de filtraciones ajenas a la reforma efectuada por la parte actora (techo agregado), estarán a cargo de la demandada.
Ello así ya que si se acredita que el inmueble de la actora ha experimentado deterioros que provienen de filtraciones, se configura un menoscabo patrimonial que debe ser reparado por el dueño y/o guardián de las cosas viciosas en los términos del art. 1113 2º párr. in fine del Código de Vélez (esta Sala in re “Elefteriu Zonca, Eduardo c/ Cons. de Prop. Bolívar 1867/69/75/87 s/ Ds. y Ps.”, Expte. nº 115.605/2.005, del 04/6/09; ídem, CNCiv., Sala D, “Trotta, Claudia c/ Subra, P. s/ Ds. y Ps.”, Expte. n? 46.666/02, del 13/12/05; ídem, “Archimaut. María c/ Cons. Prop. Álvarez Thomas 827 s/ Ds. y Ps.”, del 30/04/04; ídem, Sala A in re "Orloff, Hernán c/ Cons. Prop. Arenales 1167/71 s/ Ds. y Ps. del 06/5/96).
3.3.- Por el contrario, corresponde confirmar lo decidido en relación a la pared a desmantelar del living, ya que no se ha verificado que la única alternativa sea retirar la pared, por lo que siendo una elección de la actora, el costo correspondiente a la instalación eléctrica de dicha pared, será soportado en un 70% a cargo del consorcio demandado y un 30% a cargo de la propia accionante, tal como se resolviera en la instancia de grado, lo que así ha de confirmarse.
4.1.- En cuanto a la reparación otorgada por privación de uso parcial y moral, ambos subsumidos dentro del daño extrapatrimonial, recuerdo ante todo que se trata de un nocimiento que encuadra dentro de la categoría “consecuencias no patrimoniales” y que se produce cuando la afección o lesión tiene naturaleza “espiritual” (art. 1741 del CCyCom.).
Desde una concepción sistémica en donde la Constitución constituye el vértice o nu?cleo, el Derecho de Daños tutela intereses trascendentes de la persona además de los estrictamente patrimoniales, aquí se trata de la lesión a los sentimientos o afecciones legítimas” de una persona, la perturbación de la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado. Mientras el daño patrimonial afecta lo que el sujeto “tiene”, este perjuicio lesiona lo que el sujeto “es” (Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de Daños, t. 4, págs. 103, 1143).
Por lo demás, el referido art 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas”, lo que delimita la actividad jurisdiccional y acentúa su función reparatoria; en otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido (Ubiría, Fernando, Código Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, t. 10-B, 2019, págs. 62/64).
Para la CSJN el dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana, no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurar satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido. Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado. El dinero es un medio de obtener satisfacción goces y distracciones para reestablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales, y aunque no cumpla una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, por lo que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, que no es igual a equivalencia.
La dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que resulta posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir –dentro de lo humanamente posible– las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida (CSJN, 12/4/2011, "Baeza, Silvia c/ Prov. Bs. As. ", RCyS, 11/2011, pág. 261, con nota de Jorge Mario Galdós).
4.2.- En función de tales consideraciones, al ponderar la naturaleza y el alcance de las afecciones comprobadas en cuanto a la repercusión en la dimensión espiritual del accionante, propongo elevar por este concepto a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) (art. 165 del CPCCN).
5.- Tasa de interés
Se agravia la parte actora por la data de cómputo de los réditos fijados por el primer sentenciante, que determinó que se calculen desde la fecha de inicio de la demanda. Solicita la quejosa que se apliquen desde la carta documento del 23 de Septiembre de 2014.
Cabe recordar que la indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir. Se trata entonces de una estimación “actual” que la juez de grado ha tenido en cuenta para sopesar la variación patrimonial de la prestación debida, considerando para ello que estamos ante una indemnización de daños que, lejos de resultar una obligación “dineraria” en la que se adeuda un quantum y resulta insensible a la variación del poder adquisitivo, importa una verdadera obligación “de valor” en la que se debe un quid y, por tanto, sí admite o reconoce las alteraciones sufridas por el poder adquisitivo (Casiello, Juan, Méndez Sierra, Eduardo, “Deudas de dinero y deudas de valor. Situación actual”, LL 28/08/03, pág. 1;).
Sabido es que la fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.
Así las cosas, en el caso, la mora quedó configurada con la CD fechada 23 de septiembre de 2014, oportunidad en que la accionante le hizo saber al consorcio demandado de las filtraciones que aquejaban a su unidad funcional, por lo que fue en esa oportunidad en que la demandada se anotició del reclamo de la actora.
Establecido ello, deviene prudente y razonado, en el caso, acoger el agravio vertido sobre este tópico y disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.
6.- Por último, en lo atinente a la conducta atribuida al consorcio, lo cierto es que para configurarse una conducta dolosa merecedora de algún tipo de reproche mediante sanciones, debe estar debidamente acreditada, lo que en el caso no acontece, ya que más allá de las particularidades de la cuestión aquí debatida, no se ha evidenciado una conducta deliberadamente maliciosa como entiende la parte actora.
Cabe recordar que la facultad judicial de imponer sanciones procesales debe ser ejercida con mesura y prudencia, de modo que no resulte lesiva para el derecho de defensa. Por ello, corresponde aplicarlas sólo en casos de real gravedad, cuando de la apreciación de la totalidad de la conducta durante el proceso surja la reiteración de actos que demuestren la intención maliciosa.
El art. 45 del CPCC se refiere a conductas obstruccionistas o dilatorias del proceso, tales como la promoción de incidentes o la deducción de recursos manifiestamente inadmisibles, y conductas que dejan de ser la manifestación de una habilidad o capacidad defensiva de la parte. Como señala Colombo, la norma sanciona la inconducta procesal genérica, es decir, aquella que se manifiesta a lo largo del proceso. Tal sanción es independiente de las que, durante el transcurso del proceso, procede a aplicar a cualquiera de las partes que incurra en actitudes reñidas con el deber de lealtad, probidad o buena fe (inconducta procesal específica). La llamada inconducta procesal genérica, es aquélla conducta contraria a los deberes de lealtad, probidad y buena fe, y lo que la ley intenta es reprimir a quien formula defensas o aseveraciones con cabal conocimiento de su sinrazón –temeridad– o abuso deliberado de los procedimientos implementados por la ley para garantizar los principios de bilateralidad y el de defensa en juicio –malicia– (Kielmaniovich, Jorge, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, t.I, pág.81, Ed. Lexis Nexis, Bs. As., ed. 2003; Fassi-Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado”, T.1, pág.323).
En efecto, la norma contenida en el artículo 45 no reprime los errores formales, o los planteos jurídicos errados, ni la ignorancia del derecho o la ausencia de habilidad profesional, a menos que se evidencie un caso de inconducta procesal (ver CNCiv. Sala D, 08/11/1999, “G, C. A. y otro c/A. S, C. I.”, JA.2001–II, síntesis); sino que tutela el principio de moralidad, basamento fundamental de la actuación procesal, la cual debe ser observada por las partes y es deber de los jueces que no se burle (Abreut de Begher, Liliana E., “Temeridad y malicia” LL.1990– B,263). (Ver esta Sala en autos “S., O. S. c/ Estado Nacional y otros s/ nulidad de acto jurídico” (Expte. Nº 39.259/2013), del 12/10/21).
En el caso, no se verifica la malicia y/o dolo en el obrar, lo que como ya se ha dicho, para imponer sanciones es menester que estén debidamente acreditados. Por ello, se impone el rechazo del agravio vertido al respecto.
7.- Por las consideraciones desarrolladas, doy mi voto para:
a) Modificar parcialmente la sentencia recaída en autos, y decidir que los daños presentes en la cocina de la unidad funcional de la actora, sean reparadas a costa del consorcio demandado, en los términos dispuestos en el ap. 3.2 de la presente.
b) Elevar a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) la reparación por daño moral y privación de uso.
c) Disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.
d) Confirmar la sentencia de grado en lo demás que ha sido objeto de apelación y agravio;
e) Imponer las costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN).
f) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.
Así voto.
El Dr. Maximiliano Luis Caia y la Dra. Gabriela M. Scolarici adhieren al voto precedente.
Buenos Aires, 17 de abril de 2023.
Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:
a) Modificar parcialmente la sentencia recaída en autos, y decidir que los daños presentes en la cocina de la unidad funcional de la actora, sean reparadas a costa del consorcio demandado, en los términos dispuestos en el ap. 3.2 de la presente.
b) Elevar a la suma de quinientos mil pesos ($500.000) la reparación por daño moral y privación de uso.
c) Disponer que los réditos fijados por el magistrado “a quo” en la sentencia recurrida, comiencen a computarse a la tasa allí dispuesta desde la fecha de la CD de fecha 23 de septiembre de 2014.
d) Confirmar la sentencia de grado en lo demás que ha sido objeto de apelación y agravio;
e) Imponer las costas de Alzada a la demandada vencida (art. 68 CPCCN).
f) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.
Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y devuélvase. – Beatriz Alicia Verón. – Gabriela Mariel Scolarici. – Maximiliano Luis Caia (Sec.: Mariano Carlos Gigli).
E., J. L. c. Edificio Testai Avenida Entre Ríos … Esq. Estados Unidos … s/cumplimiento de Reglamento de Copropiedad
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de marzo de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil para conocer del recurso interpuesto en los autos “E., j. L. c/ EDIFICIO TESTAI AVENIDA ENTRE RÍOS … ESQ ESTADOS UNIDOS … CABA s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD” respecto de la sentencia de primera instancia del 17.08.2022 (ver), el Tribunal aquí estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Trípoli, Converset y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
I. Antecedentes
La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de cumplimiento de reglamento de copropiedad y nulidad de asamblea interpuesta por J. L. E. contra el Consorcio Edificio Testai Avenida Entre Ríos … –esquina Estados Unidos …–, de esta ciudad. Las erogaciones causídicas fueron impuestas al actor vencido.
Para resolver en el sentido indicado, el Sr. Juez de grado consideró que no subsistía una real controversia que dé lugar a la condena perseguida por el actor, teniendo en cuenta que ambas partes resultan contestes en la decisión asamblearia de no suprimir el servicio de calefacción y proceder la sustitución de la caldera, y que luego fue aprobada la suspensión de las obras de sustitución del sistema de calefacción por un plazo de 12 meses, con voto afirmativo del accionante.
Contra el pronunciamiento en cuestión se alza el Sr. E., quien expresó agravios el 28.10.2022 (ver aquí), los que fueron contestados por la contraria el 14.11.2022 (ver aquí).
II. Los agravios
Comienzo por señalar que desoiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por el actor, puesto que la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las expresiones de agravios en tanto reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
Asimismo, destaco que no existe controversia en torno a que el caso debe decidirse a la luz de del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sentado ello, y más allá del cúmulo y variedad de alegaciones que formula el quejoso, lo cierto es que sus agravios giran en torno a los siguientes puntos: 1) que la asamblea extraordinaria del 08/03/2022 –donde se resolvió suspender el inicio de las obras por el término de un año– no puede ser considerada válida porque fue convocada de manera irregular y que la moción para suspender el servicio por el plazo de un año fue votada con una mayoría errónea; 2) que no ha sido atendido el reclamo formulado en la demanda para que se imponga al consorcio “el cumplimiento de la obligación de hacer conforme fuera oportunamente resuelto en la asamblea extraordinaria del 6 de agosto de 2018 y en siete asambleas posteriores, relativa a mantener el servicio central de calefacción y sustituir la caldera existente”; 3) que nunca convalidó la postergación de las obras; y 4) que el daño se encuentra configurado por el reiterado y sistemático incumplimiento a la obligación de hacer impuesta al ente consorcial.
III. El análisis de los agravios
Según lo relatado por el actor en la demanda, y que no fue desconocido por la contraria, en la temporada de invierno del año 2017 la caldera generadora del servicio central de calefacción del consorcio demandado fue desactivada e inhabilitada por la empresa Metrogas S.A. con motivo de su vetustez y por el incumplimiento de ciertas normas de seguridad y correcto funcionamiento.
Con motivo de ello, se convocó a una asamblea extraordinaria que se llevó a cabo el 06.08.2018 donde se puso a consideración de los consorcistas la opción de suprimir el servicio central de calefacción –lo que requería una mayoría calificada de 2/3 (66,67%) del total de copropietarios, según reglamento–. Asimismo, en caso de no alcanzarse la mayoría necesaria en el punto anterior, correspondía que la asamblea votara si la caldera debía ser reparada o sustituida.
El resultado de la votación sobre la primera cuestión no alcanzó la mayoría para suprimir el servicio central de calefacción, en cuanto al punto restante se decidió por mayoría simple sustituir la caldera.
Ahora bien, el recurrente entiende que el consorcio de propietarios ha asumido de ese modo una obligación de hacer.
Creo que tal apreciación es errónea. En primer lugar, porque no todas las decisiones de un órgano deliberativo como lo es la asamblea de copropietarios implican el nacimiento de una obligación, en el sentido jurídico del término.
Así, por ejemplo, la circunstancia de no haberse alcanzado la mayoría reglamentaria para suprimir el servicio central de calefacción, no impuso a los copropietarios ni al consorcio una nueva obligación, sino que mantuvo inalterable el reglamento en cuanto a los servicios centrales de uso común allí detallados, por no haberse alcanzado la mayoría necesaria para modificarlo.
En cuanto a la decisión de “sustituir” la caldera tampoco puede ser considerada una “obligación de hacer”, puesto que, para ser tal, la prestación comprometida por el deudor debe ser determinada o determinable y consistir en un servicio o en la realización de un hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes (arts. 725 y 773, CCCN).
Tales requisitos, que constituyen un elemento esencial de la relación obligatoria, no se encontraban satisfechos al momento de aprobarse la moción y tampoco lo estuvieron luego de las asambleas celebradas con posterioridad. Nótese que, en la asamblea extraordinaria del 06.08.2018 se indicó expresamente: “Queda pendiente la presentación de informes y presupuestos, los mismos serán evaluados en una próxima asamblea …”. Mientras que, en la asamblea celebrada el 19.07.2021, tampoco fueron resueltos esos puntos pendientes (ver aquí).
Al no haberse determinado la prestación aludida y tampoco el plazo de cumplimiento, lejos nos encontramos de una obligación exigible y, menos aún, del incumplimiento que el actor le atribuye al ente consorcial.
Por otro lado, al margen de la extemporaneidad del planteo de invalidez que pretende introducir el actor en sus agravios respecto de la asamblea extraordinaria del 08.03.2022, lo cierto es que, de acuerdo a la letra del reglamento, la convocatoria de asamblea extraordinaria puede llevarse a cabo “cada vez que las estime necesarias el Administrador o un grupo de propietarios que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento de los votos”. Siendo así, y toda vez que la cuestionada asamblea fue convocada por el Administrador del consorcio, resultaría irrelevante indagar si reunía la mayoría de votos (51%) de los copropietarios para convalidar el acto.
Finalmente, tampoco puede admitirse que las sucesivas postergaciones del comienzo de las obras signifiquen, en los hechos, una modificación implícita del reglamento.
Ello así, pues debe recordarse que el funcionamiento del servicio de calefacción central –según las propias palabras del actor cesó por la vetustez del sistema y la inhabilitación dispuesta por la empresa que suministra el servicio de gas. Es decir, no fue suspendido el servicio por una decisión voluntaria de la asamblea –lo que hubiera requerida las mayorías calificada de votos que indica el reglamento-, sino porque no podía seguir funcionando por fallas técnicas y de seguridad.
Por este motivo, lo que resolvió la asamblea no ha sido una suspensión del servicio, sino la postergación del comienzo de las obras necesarias para sustituir la caldera y adecuar las instalaciones a las normas de seguridad vigentes.
Entiendo razonable, entonces, que la decisión de suspender las obras, así también las cuestiones relativas al precio, condiciones de pago, forma de reunir los fondos, etc., deben ser considerados asuntos de interés común y, por tanto, no se encuentran comprendidos dentro de las atribuciones del administrador; debiendo resolverse por mayoría de votos de conformidad con lo que dispone el reglamento y la ley de fondo.
Desde esta perspectiva, no tiene relevancia que el actor haya manifestado que nunca convalidó la postergación de las obras, porque las asambleas de copropietarios constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta. En materia relacionada con los bienes comunes, mientras obren dentro de los límites fijados por la ley y de sus atribuciones reglamentarias, los poderes de la asamblea son soberanos y sus resoluciones son imperativas, tanto para los ausentes como para los partícipes disidentes.
Por todo lo dicho, entonces, coincido con la solución seguida por el Sr. Juez de primera instancia y propondré a mis colegas de Sala confirmar la sentencia de grado en cuanto rechaza la pretensión instaurada por el actor.
IV. Sólo resta pronunciarme en relación a las costas cuya imposición al vencido motiva los agravios del recurrente.
Tal como resulta del análisis de los agravios del actor en los considerandos precedentes, no le ha asistido razón en ninguna de sus quejas y, aun cuando pudiera haberse creído con derecho a promover la acción, lo cierto es que la imposición de las costas no conforma un castigo o una pena al perdedor o al temerario, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido actuar en defensa de su derecho.
La condena en costas, es la regla y su dispensa la excepción; de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando median razones muy fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (Loutayf Ranea, R. G., Condena en costas en el proceso civil, Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2013, págs. 41/52).
Consecuentemente, no concurriendo en el caso las excepcionales razones para apartarse del principio general aludido, propiciaré al Acuerdo confirmar la imposición de costas de la anterior instancia.
V. En suma, si el sentido de mi voto resultara compartido por mis distinguidos colegas, propicio: I) Confirmar la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido motivo de agravios. II) Imponer las costas de Alzada al actor, por resultar sustancialmente vencido (art. 68, primer párrafo, del CPCCN).
Así voto.
Los Dres. Converset y Díaz Solimine adhieren al voto del Dr. Trípoli.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo que decide y ha sido materia de apelación; II) Las costas de la alzada se imponen a la parte actora por resultar sustancialmente vencida (art. 68, primer párrafo, del CPCCN); III) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Regístrese, notifíquese electrónicamente, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Pablo Trípoli. – Juan Manuel Converset. – Omar L. Díaz Solimine.
V., M. R. y otro c. R., C. s/daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de febrero de 2023, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso interpuesto en los autos “V. M. R. Y OTRO C/R C S/DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.”, respecto de la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
I. El sentenciante hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por M. R. V. y D. G. S. y condenó a C. R. a realizar y acreditar en el plazo de 60 días de quedar firme el fallo las obras y reparaciones descriptas en el considerando A, bajo apercibimiento de ejecución a su costa, y abonar a los actores la suma de $100.000; con más los intereses y costas del pleito.
Contra dicho pronunciamiento alza sus quejas la accionada, quien plantea su disconformidad respecto de la admisión de la demanda impetrada, monto establecido en concepto de daño moral e imposición de costas.
En oportunidad de contestar el traslado conferido los accionantes solicitaron que se desestimen las quejas vertidas.
II. Es menester señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (conf. CSJN, “Fallos”: 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 276:132, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Anotado y Concordado”, Tº I, p. 825; Fenocchieto Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, Tº 1, p. 620).
En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del CPCC; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).
Por otro lado, estimo pertinente recordar que el obrar jurisdiccional del tribunal opera con sujeción al principio de congruencia, existiendo una serie de campos de actividad de los que no puede exceder el tribunal ad quem, limitación que –entre otros aspectos– resulta ser absoluta en tanto no puede conocer sino en la medida de los agravios planteados; ni respecto de las cuestiones que no fueron puestas a consideración del a quo; hallándose asimismo vedada la reforma de la resolución apelada en perjuicio del recurrente, salvo que medie recurso de la contraparte.
Sentado ello, no cabe considerar por la Alzada cuestiones consentidas, entendiéndose por tales las que no fueron apeladas o que, apeladas dentro de un contexto mayor de impugnación, no fueron referidas en la expresión de agravios (Rivas, Adolfo A., Tratado de los recursos ordinarios, Tº 2, p. 841/854, Abaco, 1991).
En efecto, el Tribunal de Alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra más limitado que el de primera instancia, por cuanto de conformidad con lo dispuesto por los arts. 271 y 277 del Código Procesal debe limitarse a decidir sobre aquellas cuestiones de hecho y derecho que hubieran sido sometidas a la decisión del magistrado interviniente, debido a que la segunda instancia es sólo un medio de revisión del pronunciamiento emitido en la primera y no una renovación plena del debate. Así, el principio de congruencia, que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de la segunda (CNCiv., Sala “F”, LL 35-858-S).
Dicho ello, me avocaré al estudio del particular a efectos de verificar si se encuentran acreditados los supuestos sobre los cuales se fundan las quejas planteadas.
III. Tal como señalara el sentenciante se encuentra fuera de discusión que el Consorcio de Propietarios Edificio Calle Estomba … está compuesto únicamente por la unidad de planta baja, perteneciente a los actores, y la de planta alta, propiedad de la parte demandada.
En el libelo inicial los accionantes afirmaron que la emplazada realizó desde el año 2012 distintas refacciones y remodelaciones en su unidad que afectaron la correspondiente a los actores, pese a los reclamos efectuados a fin de hacer cesar las filtraciones de agua.
Sostuvieron que las obras fueron efectuadas sin dirección y supervisión de profesionales y que los trabajos mal realizados comenzaron a producir manchas de humedad que derivaron en un catastrófico estado de filtraciones en cocina, living y baño.
Continuaron refiriendo que la accionada llevó adelante distintas modificaciones e introdujo conexiones efectuadas clandestinamente. En este aspecto, detallaron que reemplazó un caño que recorría el piso del living-comedor y lo unió a la cámara, y que realizó modificaciones en su baño, entre otros trabajos descriptos en el libelo inicial.
Así, puntualizaron en el apartado “Integración del Reclamo” que requerían que la demandada corra con el costo de los trabajos que deban realizarse por ser responsable de las reformas ejecutadas en forma indebida.
En oportunidad de contestar la acción cursada y luego de formular las negativas de estilo la demandada argumentó que la problemática descripta por los actores tendría su origen en una cosa común, por lo que el arreglo correspondería a los copropietarios que conforman el consorcio.
IV. Asentó el a-quo que las cuestiones relativas a la propiedad horizontal se encuentran reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación, siendo dable plasmar que la solución no variaría de aplicarse la legislación que lo precediera.
Sabido es que la vida del consorcista horizontal es complicada, pues transcurre en medio de una compleja red de permanentes exigencias, deberes y compromisos debidos a lazos entre copropietarios, a relaciones con el consorcio y el administrador, a vínculos con terceros; y la mayoría de las veces, su suerte está atada a la de los otros consorcistas; ello, a no dudarlo, es fuente permanente de conflicto (Highton Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, 2ª ed. ren. y ampl., Hammurabi, 2007, pp. 190/191).
El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de manera tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción (conf. CNCiv., Sala F, del 23/09/2003, L. 364965, “Consorcio Propietarios Pacheco de Melo 1846 c/Dhers, Raúl s/Cumplimiento de reglamento de copropiedad”, elDial.com, AA1B0F). El reglamento de administración es el cuerpo normativo que regula directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal y constituye una verdadera ley para aquéllos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones (conf. CNCiv., Sala B, “Consorcio de Propietarios Medrano 367 c/Waldbaum C.”, del 28/09/1995, J.A. 1996-IV- 475). En ese contexto, el reglamento fija cuales son las partes comunes y las partes privativas, y el destino de ellas, como su superficie cubierta, semidescubierta y descubierta. Esas normas, al constituir cláusulas estatutarias, hacen que no pueden ser cambiadas, y –por ende– tampoco el sustento fáctico que les dio origen, salvo unanimidad de los consorcistas. Precisamente, el respeto al reglamento de copropietarios y a las normas que rigen la propiedad horizontal impide hacer cambios que impliquen modificar el destino de una unidad de uso exclusivo (ej.: de patio descubierto a espacio cubierto), o innovaciones que afecten a las partes comunes sin perseguir una utilidad común sino solo la de uno de los consorcistas (CNCiv., Sala C, “Cons. de prop. Av. Triunvirato 3838/40/46 c/Rojo, Dora Cristina s/Daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal”, nº 75338/15, 19/10/22).
V. Luego de analizar los elementos aportados al proceso y en particular el informe pericial, el sentenciante tuvo por acreditado que los daños presentados obedecieron de modo parcial a las reparaciones realizadas en la unidad de la accionada y determinó –a la luz del detalle efectuado por el perito– las tareas que debía emprender la demandada a su cargo; indicando en segundo término que debería además asumir en la proporción establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal la reparación de paredes exteriores y demás valores informados por el perito a fs. 150.
VI. Ahora bien, en este punto del análisis y frente a los extremos que motivaron el fallo debo señalar que, a mi entender, de la presentación efectuada por la recurrente ciertamente no se desprende –tal como reza e impone el art. 265 del Código Procesal– una crítica concreta y razonada en torno a lo decidido en la instancia de grado, erigiéndose en lo sustancial como una reedición de los argumentos expuestos al contestar la acción cursada y limitándose a la mera disconformidad con lo resuelto.
Sin perjuicio de que lo expuesto conllevaría sin más la confirmación de la decisión recurrida, en orden al criterio amplio con que debe evaluarse el cumplimiento de los requisitos legales me introduciré en la cuestión objeto de queja a efectos de intentar brindar una respuesta desligada de aspectos rituales.
La expresión de agravios vertida exhibe en primer lugar la cita a cuestiones precluidas y un descontento con la extensión de los lineamientos teóricos desarrollados en la sentencia.
Posteriormente, la recurrente efectúa distintas consideraciones en orden a la ponderación de la prueba pericial producida así como a la labor misma del perito, sosteniendo que no se ha probado el origen de los daños supuestamente provenientes de la unidad de planta alta y que la responsabilidad por las reparaciones que deben realizarse corresponde a ambas unidades.
VII. El perito ingeniero designado en autos detalló que “conforme a la inspección ocular se observan daños en la unidad de planta baja en los sectores de living acceso, cocina y baño y sobre el perímetro exterior de los muros que lindan al pasillo que comunica a ambas unidades funcionales y fisuras interiores sobre unidad de planta baja” (sic).
Expuso que el presupuesto que luce a fs. 127 responde de manera parcial a los daños en tanto deben sumarse otras reparaciones y señaló que para que las reparaciones sean efectivas es importante la presencia de un profesional matriculado que supervise y controle todos los pasos que implican la reparación integral de los daños existentes. En este aspecto, indicó que “Lo que observa este perito que los trabajos realizados en la unidad de planta alta no fueron ejecutados y controlados como se describe este perito, de igual manera no existe por ambas unidades funcionales las reparaciones exteriores comunes a ambas unidades funcionales conforme a lo que se establece la ley 257” (sic).
Posteriormente plasmó el idóneo que consideraba como mejor solución la reparación integral de afuera de ambas unidades hacia adentro de la unidad afectada, lo que comprende reparación de fisuras y revoques sobre paredes exteriores de ambas unidades; prueba hidráulica sobre terraza antes y después de las reparaciones; cambio de pendiente terraza y desagüe (incluye reparación parcial carpeta y contrapiso); reemplazo de pileta de patio conforme a calculo, tramos rectos codos y accesorios; impermeabilizar sector de desagüe terraza; reparación de fisuras interiores en cocina sobre pared; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad en baño y altillo hall; sellado de unión zócalo piso en baño planta alta; reparación de fisuras interiores en cocina sobre pared planta baja; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad; verificar estanqueidad en bovedilla y tratamiento anticorrosivo de los perfiles que la conforman; pintura de los cielorrasos afectados; reparar y restaurar revoques flojos como consecuencia de la humedad; y limpieza de canaletas de desagües pluviales.
En cuanto al origen de los problemas, el perito apuntó la ausencia de manutención de reparaciones exteriores de muros perimetrales, lo que genera ingreso de agua a través de las fisuras.
En segundo lugar sindicó como causa la falta de cálculo de dimensionamiento de desagües conforme a caudal de agua, plasmando que “Al incorporar pileta de lavar y unir las descargas al sistema existente genera sobre caudal en la instalación razón que debe estar dimensionada para su fin, a la igual manera su pendiente de la terraza y sus piletas de patio” (sic).
Continuó el perito apuntando la ausencia de seguimiento en el control de los trabajos por profesional idóneo y aclaró que “Toda filtración sea por descarga de sus cañería, codos y accesorios ante un mal dimensionamiento de los mismos sumado a las fisuras en sus muros, genera como resultado humedades en paredes, vestigios y/o presencia de corrosión en perfiles de cielorraso expuesto como la bovedilla” (sic) y que la ausencia de una solución inmediata altera el problema actual.
Frente al pedido de aclaraciones formulado por la parte actora el perito refirió que las fisuras, desprendimientos sobre muros exteriores, frentes y paramentos de azotea son espacios de uso común e indicó que estas fisuras exteriores mencionadas en el informe son a causa de una falta de manutención, siendo responsables las unidades funcionales que conforman el inmueble.
Posteriormente y al serle solicitado que determine qué arreglos corresponden a cada una de las partes, expuso que “Conforme lo que establece la Ley de propiedad Horizontal y la ley 257, los muros exteriores forman parte del espacio común, aquellas instalaciones como ser agua, luz, gas comunes a unidades funcionales también, por consiguiente la responsabilidad de su manutención y reparación es para cada unidad funcional.
De igual manera la responsabilidad es común a las unidades funcionales en aquellos casos donde existe un desperfecto natural sobre las instalaciones originales, es decir en aquellas instalaciones en donde no se han modificados su traza o el tendido de la instalación es parte del edificio, aquí debe haber un consenso u acuerdo entre los propietarios de las unidades funcionales para realizar las reparaciones pertinentes debidamente con la conformidad entre las partes.
En el caso de que se modifique o se amplíe la instalación de origen es responsabilidad de quien la ejecute ya que altera u modifica la instalación original, por consiguiente, deberá dimensionar y diseñar, supervisar los trabajos sin afectar al resto de las unidades funcionales.
Las fisuras exteriores son a causa de una falta de mantenimiento acelerando el envejecimiento propio de la estructura, lo que ocurre que a realizar perforaciones sobre el paramento exterior debilita la pared existente, pero el origen de la reparación es común a las unidades funcionales, no a una intervención en planta alta.
Demandada y demandante, le corresponden las reparaciones de muros exteriores afectados a la ley 257.
Demandada, todas modificaciones que alteran las instalaciones de origen del cual fue diseñado el edificio.
Aquellas instalaciones reemplazas en donde no se ha consentido en acuerdo común entre los propietarios la reparación, la responsabilidad del control y supervisión es de quien la ejecuta” (sic).
Por último detalló las tareas que se encontrarían a cargo de ambas partes –atinentes a la reparación de las paredes exteriores– y señaló que “En el caso de no existir acuerdo debidamente firmado entre las partes (No declarado en autos) antes de la ejecución de los trabajos por las reparaciones comunes ya realizadas, sin alterar los recorridos y diámetros de las instalaciones sanitarias…” (sic) corresponde a la demandada la realización de las demás tareas anteriormente detalladas en su dictamen; a cuya ejecución compele el fallo en crisis.
Debo recordar que el perito actúa como auxiliar de la justicia y contribuye con su saber y conciencia a esclarecer aquellos puntos que requieren conocimientos técnicos especiales. Su situación como técnico capacitado y persona honorable al servicio de la justicia hace razonable la aceptación del dictamen aún respecto de aquéllos puntos en que expresa la opinión personal, siempre que tales afirmaciones obedezcan a elementos de juicio que el perito ha tenido en cuenta, pese a que no los haya expuesto con amplitud (conf. CNCiv., Sala K, in re “Martínez de Minetti c/Díaz Alfredo y otro”, 15/3/91, J.A. 1992-I).
Ello en tanto los jueces no somos, en principio, especialistas en ciencia alguna que no sea la aplicación del derecho y que por ello, en otras cuestiones técnicas, nos resulta necesario acudir a la prueba pericial. La experticia nos permite elaborar nuestra convicción. Pero ello bajo la óptica de los principios de la sana crítica, porque sino bastaría con someter la cuestión a un perito y adherir, sin más, a sus conclusiones.
Tal como lo señala Devis Echandía (Teoría General de la prueba judicial, T. II, p. 291) la peritación cumple una doble función: por un lado verifica hechos que requieren conocimientos especiales en un orden determinado y por otro, suministra reglas técnicas o científicas de la experiencia de los peritos, para formar la convicción del juez sobre los hechos e ilustrarla con la finalidad de que pueda apreciarlos correctamente (cit. En Varela, Casimiro, Valoración de la prueba, Astrea, p. 191).
Ello surge por lo demás del propio art. 477 del Código Procesal en tanto establece que la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica y los demás elementos de convicción que ofrezca la causa.
En consecuencia, para apreciar sus dichos, o más precisamente para apartarse de sus conclusiones, “el juez debe demostrar que el dictamen se halla reñido con principios lógicos o máximas de experiencia, o que existen en el proceso elementos probatorios de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos” (Arazi, Roland, La prueba en el proceso civil, Ediciones La Rocca, Buenos Aires, 1998, p. 405).
En esta inteligencia, aceptaré las conclusiones del experto en tanto considero que el dictamen efectuado está sustentado sobre sólidas bases científicas y no ha sido eficazmente rebatido.
Frente al tenor de las críticas vertidas en el agravio, estimo pertinente observar que pese a la disconformidad que se exhibe y a sostener la recurrente entre otros aspectos que el perito ha omitido una mención acabada de los trabajos que refirió no fueron ejecutados en debida forma, la accionada ha omitido impugnar la pericia o pedir aclaraciones al experto, siendo incluso que ni siquiera cuestionó la labor pericial al hacer uso de la facultad prevista por el art. 482 del ritual.
Solo a mayor abundamiento y sin necesidad de adentrarme en lo expuesto en el informe técnico y fotografías que fueran adunadas por la parte actora y en las que lucen en la correlativa contestación de oficio de fs. 116/128; señalaré que el informe técnico acompañado por la propia recurrente en oportunidad de contestar la acción cursada y las fotografías –en fotocopia– adjuntadas dan cuenta de modificaciones en las instalaciones originales de la edificación así como también de la pileta de lavar referida por el perito, siendo entre otros aspectos que se indica que en el sector patio de su unidad se observa la existencia de una canaleta de desagüe abierta que funciona como descarga del lavarropas y se refiere asimismo la existencia en el sector terraza de varias cañerías de desagüe pluvial realizadas en plástico y exteriores sin embutir, con un diámetro de medidas insuficiente; extremo que torna inconsistentes ciertos cuestionamientos vertidos en esta instancia respecto de la labor pericial.
Así las cosas y en tanto las conclusiones periciales que sustentan la condena no han sido a mi criterio exitosamente refutadas, no cabe más que desestimar las quejas vertidas en lo atinente.
VIII. Por lo demás y continuando con el análisis de los extremos vertidos por la recurrente, observaré que contrariamente a lo sostenido en el agravio el a-quo ha tenido en consideración que el perito determinó que algunos daños observados en la unidad de los actores se debían a fisuras en los muros exteriores, cuya reparación señaló el sentenciante correspondería a ambas partes en la proporción establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
En efecto, de la lectura del fallo se desprende que la demanda ha sido parcialmente admitida en tanto el a-quo evaluó que no todos los daños fueron generados a causa de las reparaciones realizadas en la unidad de la accionada.
IX. Por último, solo a mayor abundamiento y evitando frente a la postura de las partes y en favor de la recurrente introducirme en aspectos rituales que en nada modificarían la cuestión, siendo que ante la invocada realización de nuevos arreglos y documentación adunada en esta instancia la parte actora ha sostenido que la demandada nunca ha cesado en las reformas efectuadas y teniendo en consideración que la labor pericial se remonta al año 2019, señalaré que en orden a las particularidades de la causa y en uso de las facultades conferidas por el ordenamiento ritual, en la etapa de ejecución de sentencia y de considerarlo procedente el magistrado interviniente podrá adoptar las diligencias que estime pertinentes y en su caso requerir al perito que realice una nueva inspección a efectos de determinar las tareas cuya ejecución reste realizar a fin de reparar los perjuicios objeto de autos, las que –en los términos de la pretensión y del fallo recurrido– quedarán a cargo de la demandada en caso de responder a las obras que haya realizado de modo indebido.
X. Daño moral
Plantea su disconformidad la demandada frente a la suma de $50.000 otorgada a cada uno de los actores en concepto de daño moral.
Al respecto, se ha establecido que el daño moral consiste en la privación o disminución de aquellos bienes que tienen un valor precipuo en la vida de un hombre y que son la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, la integridad física, el honor y los demás sagrados afectos.
Para determinar la cuantía del daño moral el juzgador ha de sortear las dificultades de imaginar el dolor que se produjo en la esfera íntima del actor, y que no ha experimentado por sí mismo, para luego transformarlo en una reparación en dinero que compense el dolor y el trastorno espiritual sufrido; motivos éstos por los que el magistrado, más que en cualquier otro rubro, debe atenerse a una prudente apreciación y a las características particulares de la causa (conf. CNCiv., Sala “L”, Espinoza Jorge c/Aerolíneas Argentinas, J.A. 1993-I-13, 30/12/91).
Para estimar pecuniariamente la reparación del daño moral falta toda unidad de medida, pues los bienes espirituales no son mensurables en dinero.
Sin embargo, al reconocerse una indemnización por este concepto, no se pone un precio al dolor o a los sentimientos, sino que se trata de suministrar una compensación a quien ha sido injustamente herido en sus afecciones íntimas (Conf. Orgaz, Alfredo; “El daño resarcible”, pág. 187; Brebbia, Roberto; “El daño moral” nº 116; Mosset Iturraspe, Jorge; “Reparación del dolor: solución jurídica y de equidad” en LL 1978-D-648).
En el particular, cabe destacar que si bien es cierto que el inmueble de una persona es el ámbito de su residencia y de su familia, para que sea admisible la indemnización por daño moral es necesario que haya una efectiva repercusión en sus moradores, afectándolos en su seguridad en el goce del bien y perturbando seriamente la normalidad de la comunidad de vida que allí se desenvuelve.
En este sentido, se ha sostenido respecto de daños sufridos en un inmueble que resulta resarcible el daño moral cuando en él radica la vivienda del damnificado si los deterioros lo han tornado inhabitable o, aun sin llegar a tal extremo, han provocado perturbaciones de magnitud en la intimidad o la integridad física o espiritual de los moradores, porque se trata de proyecciones no patrimoniales del entorno o habitat que, como valor de afección, ha sufrido menoscabo (conf. CNCiv., Sala F, 28/4/11, “Turner, Luis Roberto y Otro c/Consorcio Paso 140/142 s/Daños y perjuicios”, L. 566.057; CNCiv., Sala H, 24/10/11, “Díaz, Graciela Viviana c/Cons. de Prop. Av. del Libertador Gral. S. Martín 4560 y otro s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”, JA 2012-02-01, 53, LLO AR/JUR/71000/2011).
El inmueble en el que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores. Dentro de los bienes materiales, para el común de las personas a casi nadie importa alguno más que ‘la casa’ (sobre todo si es propia) y no como asunto de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial del discurrir vital (Zavala de González, M., “Personas, casos y cosas en el derecho de daños”, pág. 214).
No se trata de un quebranto afectivo cualquiera, sino de uno que responde a un interés espiritual preexistente, objetivamente reconocible y jurídicamente valioso, consistente en la alteración del modus vivendi que genera semejante preocupación, con las consiguientes repercusiones espirituales negativas (CNCiv., Sala H, “Benzo Magdalena c/Encalada 2995 S.R.L. s/Vicios redhibitorios”, nº 79128/10, 2/7/15).
Se ha sostenido que por lo general los deterioros producidos por filtraciones de humedad que no acarrean secuelas personales, no tornarían admisible el resarcimiento de daño moral, pero cuando no se trata ya de meras perturbaciones, sino de molestias que alteran la vida íntima y cotidiana de los habitantes de la propiedad afectada, que se han proyectado en el tiempo sin encontrar la urgente atención que requerían, es necesario considerar la indemnización del daño en tal sentido (Conf. CNCiv, Sala A, “De Hoop, Daniel y otro c/Dunlit SA y otro s/Ordinario”, 20/2/96, Sumario nº 7822 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).
Respecto de su prueba, se ha señalado que: “cuando el daño moral es notorio no es necesaria su prueba y quien lo niegue tendrá sobre sí el onus probandi. Fuera de esta situación, esta clase de daño, como cualquier otra, debe ser objeto de prueba por parte de quien lo invoca” (Cazeaux-Trigo Represas, “Derecho de las Obligaciones”, tº 1, pág. 387/88; CNCiv., Sala D, “Strada Roxana y otros c/Zelwianski Sebastián Gabriel y otros s/Daños y perjuicios, nº 79706/09, 4/7/22).
Frente a los lineamientos expuestos y probanzas arrimadas en autos, es indudable que el sufrimiento de los actores a partir de las circunstancias ventiladas en las presentes, que importaron la alteración de su vivienda y del modo de habitarla, han originado un daño de la naturaleza indicada. Empero y teniendo en consideración lo determinado por el perito en torno a los distintos orígenes de los daños observados, entiendo que el monto otorgado por el a-quo resulta ser elevado, por lo que propondré al acuerdo reducirlo a la suma de $20.000 para cada uno de los coaccionantes.
XI. Costas
XI.1. Se agravia la accionada en tanto le fueron impuestas la totalidad de las costas del litigio.
XI.2.- Sabido es que el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación consagra el principio rector en materia de costas, que encuentra su razón de ser en el hecho objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe del vencido, pues se trata, antes que de una sanción, de un resarcimiento que se impone a favor de quien se ha visto obligado a litigar.
En efecto, el art. 68, párrafo primero, del Código Procesal sienta el principio general según el cual “la parte vencida en el juicio deberá pagar todos los gastos de la contraria…”.
Ello es así desde que resulta lógico que quien resulta vencido deba cargar con los gastos que debió realizar su contraria para obtener el reconocimiento de su derecho.
No obstante la enfática consagración de este criterio objetivo, el citado artículo admite por vía de excepción en su segundo párrafo la facultad judicial de “…eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello…”.
Así, el principio rector en la materia no resulta ser absoluto, ya que el propio Código Procesal contempla distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras libradas al arbitrio judicial, tal como lo dispone el artículo 68 en su segundo párrafo. Esa norma importa una sensible atenuación al principio general al acordar a los jueces un adecuado marco de arbitrio que deberá ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada tal exención (conf. CNCiv., Sala A, R. 44.344 del 17/4/89 y sus citas; id., R. 72.781 del 14/8/90; id., R. 136.124 del 16/11/93; R. 150.684 del 4/7/94).
XI.3. Ahora bien, litigante vencido o perdidoso, es “aquél en contra del cual se declara el derecho o se dicta la decisión judicial”. El carácter de vencido en costas se configura para el demandado, si la demanda prospera aunque lo sea en mínima parte en cuanto al monto, se ha resuelto que corresponde que la parte demandada soporte la totalidad de las costas del juicio, si las reclamaciones del accionante progresaron en lo sustancial (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación…”, T. 1, Ed. Astrea, p. 286).
A efectos de la imposición de costas, la parte vencida es aquella que obtiene un pronunciamiento judicial adverso a la posición jurídica que asumió en el proceso ya que la noción de vencido ha de ser fijada con una visión global del juicio y no por meros análisis aritméticos de las pretensiones y sus respectivos resultados (C.Ap.Trelew, Sala “B”, voto del Dr. Lucero in re “L. J. R. c/I., S. B”, 20/4/09, LLO AR/JUR/14332/2009).
Lo que interesa es que la pretensión progrese “en lo sustancial”; desde esta perspectiva se dice que el progreso parcial del reclamo no le cambia a quien lo efectúa la calidad de ganancioso, por lo que éste no puede soportar parte de los accesorios, lo que determina que las costas deban ser impuestas al demandado (CCiv. y Com. Lomas de Zamora, Sala II, 22/6/95, “Vallejos, Osvaldo c/Niotti, Richard R. y otros”, LLBuenos Aires, 1996, p. 190).
Se ha sostenido en este sentido que si el actor estuvo forzado a formular la demanda, un progreso parcial no implica restar relevancia a la necesidad de litigar, por lo que las costas deben imponerse a la demandada; ni las circunstancias de que la sentencia no haga lugar en todo a la demandada, implica la liberación de costas al vencido (conf. A. M. Morello, “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial…”, Editorial Abeledo Perrot, pág. 61 y 113; CNCiv., Sala C, “Cons. de prop. Av. Triunvirato 3838/40/46 c/Rojo Dora Cristina s/Daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal”, nº 75338/15, 19/10/22).
La preservación de la integridad del resarcimiento o, en términos generales, del derecho reconocido en la sentencia, justifica que sea el vencido quien cargue con las costas derivadas del litigio, pues, de lo contrario, los gastos realizados para obtener ese reconocimiento se traducirían, en definitiva, en una disminución del derecho judicialmente declarado (conf. Pettis, Christian R., Las costas y el vencimiento parcial y mutuo –art. 71 del Código Procesal–, DJ 2007-III, 519, LL 28/11/07, 8, LL 2007-F, 669, LLO AR/DOC/2899/2007).
XI.4. Frente a los lineamientos expuestos y condena dispuesta en el fallo en crisis, no cabe más que recordar que el principio rector que consagra el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación encuentra su razón de ser en el hecho objetivo de la derrota, siendo en este aspecto que la Corte ha remarcado que “Las excepciones a la norma del art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación deben admitirse restrictivamente” (CSJN, in re “Lucero, Ana María y Lucero, Verónica Yanina c/Flores, Miguel Modesto”, 18/12/02; Manchini, Héctor Luis, Imposición de costas, LL 16/05/12, 10, LL 2012-C, 77, LLO AR/DOC/1938/2012). De este modo, quien pretenda exceptuarse de esa regla debe demostrar acabadamente las circunstancias que justificarían el apartamiento de ella, extremo que entiendo no se ha configurado.
En consecuencia y por no encontrar motivos suficientes que justifiquen el apartamiento de la regla general establecida en la materia por el art. 68 del CPCC, propondré al Acuerdo desestimar los agravios vertidos.
XII. Por lo expuesto, de compartir mi voto, propongo al Acuerdo: 1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN).
Por razones análogas a las expuestas, el Dr. Converset y el Dr. Trípoli adhirieron al voto que antecede.
Y Vistos:
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve:
1) Modificar el fallo recurrido y establecer en concepto de daño moral la suma de $20.000 para cada uno de los coactores; 2) Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que fuera motivo de agravios; y 3) Imponer las costas de Alzada a la demandada, de conformidad con el criterio objetivo de la derrota y por resultar sustancialmente vencida (art. 68 del CPCCN).
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. – Omar L. Díaz Solimine. – Juan Manuel Converset. – Pablo Trípoli.