D. L., A. E. y otro c. J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento
En la Capital Federal de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. María Isabel Benavente y Guillermo D. González Zurro, a fin de pronunciarse en los autos caratulados “D. L., A. E. y otro c/ J., G. P. y otros s/ nulidad de escritura/instrumento”, expediente nº 93010/2019, la Dra. Benavente dijo:
I. A. E. y A. D. L. promovieron demanda contra J. L. S., G. P. J., A. S. J. y H. O. C., a efectos de que se declare la nulidad de la escritura nº 45, del 29 de febrero de 2012, en la que se instrumentó la venta por la cual G. P. J. y A. S. J. vendieron a H. O. C. el lote ubicado en “Lomas de los Cachorros”, Partido de Pilar, provincia de Buenos Aires, cuyos datos catastrales se mencionan.
Relataron que el 30 de diciembre de 1999, celebraron con G. y A. J. un mutuo por U$S 30.000, cuyo pago garantizaron con hipoteca. Como los deudores no cumplieron con el pago, promovieron la consiguiente ejecución (autos “D. L., A. E. y otro c. J., A. S. s/ ejecución hipotecaria”, expte nº 60.215/2000), en la que se dictó sentencia de trance y remate, el 26 de junio de 2001. En la subasta –que tuvo lugar el 31 de mayo de 2007– resultaron compradores los ejecutantes. El remate se aprobó el 20 de junio de 2007 y se declaró compensado el precio con el monto de la deuda; se intimó a la desocupación del bien subastado y se dispuso entregar la posesión ficta a los adquirentes, que se efectivizó con posterioridad.
Con motivo de la protocolización de las actuaciones –el 13 de septiembre de 2019– los actores tomaron conocimiento de que el inmueble había sido vendido por los deudores hipotecarios a H. O. C.
Todos los emplazados –debidamente citados– contestaron demanda y solicitaron el rechazo de la acción.
Producida la prueba, la colega de la instancia anterior dictó sentencia. Hizo lugar a la demanda y, en su mérito, declaró la nulidad de la escritura de venta que celebraron A. P. y A. S. J., por un lado y H. O. C., por otro, con relación a todo lo plantado y edificado, ubicado en el paraje “Lomas de los Cachorros”, partido de Pilar, provincia de Buenos Aires (Lote nº 7, Manzana 134, Parcela 7).
El pronunciamiento fue apelado por J. L. S., que no es otro que el escribano que intervino en la operación. Fue consentido, en cambio, por las partes del acto.
II. No obstante que no se discute en este expediente la responsabilidad civil del escribano S., éste ha sido bien citado y, por ende, se encuentra legitimado para intervenir en este proceso en el que se debatió si el acto jurídico que el recurrente autorizó a pedido de los comparecientes había sido una venta a non domino y, por ende, debía ser decretada su nulidad.
En efecto. Es bien sabido que, en principio, solo están llamados a ser demandados en el juicio en que se debate la ineficacia de un acto jurídico aquellos que han intervenido en él, a quienes se reprocha haber provocado el defecto en que se asienta el planteo, como así también todos aquellos frente a quienes se pretende oponer los efectos de la sentencia. Pero, en el caso, se presenta una situación muy especial, en la medida que los vendedores eran los titulares inscriptos que fueron desapoderados del inmueble en el juicio seguido por ejecución hipotecaria, extremo que cierne sobre el notario la sospecha de no haber extremado las medidas para comprobar la titularidad de la cosa.
En el expediente en que se dispuso la subasta pública y resultaron adquirentes los ejecutantes, la venta se perfeccionó en los términos del art. 586 CPCCN. Luego, los demandados aprovechando que aquélla no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, enajenaron la cosa a un tercero.
Al contestar demanda, el escribano defendió la regularidad del acto. Señaló que el inmueble exhibía dos embargos y una hipoteca. Al conectarse con los vendedores, estos manifestaron que la deuda garantizada con el gravamen había sido cancelada, de modo que el comprador asumió tanto los embargos –que habían caducado– como la hipoteca, porque entendía que no le habría de traer ningún perjuicio. Tampoco figuraban anotaciones personales en contra de los enajenantes. Manifestó que no hizo el estudio de títulos porque, según el comprador, la tarea había sido realizada por un abogado de su confianza y por esa razón solicitó una reducción de los emolumentos. Además, C. pidió la expedición de un segundo testimonio del título, debido a que los vendedores habían extraviado el anterior.
Al formular las quejas el recurrente sostiene que el estudio de títulos no es obligatorio en la práctica notarial. Como se advierte, esta particularidad torna admisible la intervención en juicio del escribano, en la medida que se cuestiona su diligencia en la venta y el cumplimiento de los recaudos de la correcta práctica notarial.
Al respecto, no es dudoso que la función notarial propiamente dicha no se circunscribe a redactar una escritura de acuerdo con lo que dicen las partes sino que, como profesional del derecho, debe verificar que el acto que se celebra cumple con todos los recaudos legales. Es cierto que muchas de las manifestaciones de los involucrados no son objetivamente comprobables o reclaman ser valorados judicialmente y ello se proyecta en la correcta integración del juicio contradictorio. Así, no es exigible –en principio– que el notario sea llamado a integrar la litis en aquellos casos en que una de las partes invoque que es víctima de error o de dolo o cuando aduce que se trata de un acto simulado. Sin embargo, en determinadas circunstancias, si bien su comparecencia al juicio no es estrictamente indispensable para que se declare la invalidez del acto entre las partes(1), su citación tampoco está de más, en la medida que el objeto de la controversia se vincule –claro está– con la regularidad de su actuación profesional. Es el caso en que un menor de edad –cuya identidad y aptitud para lleva a cabo el negocio debe verificar el escribano– celebra un negocio jurídico que no le ha sido permitido por el ordenamiento legal. Lo propio sucede si quien vende no es el dueño o carece de poder suficiente para el acto, en la medida que el notario está precisado a verificar la condición o aptitud de quien comparece ante sí a otorgar un negocio jurídico(2). En esa línea se consideró ineludible la citación del escribano cuando tuvo por acreditada la representación invocada por una de las partes con un acta falsa(3).
Desde la perspectiva anteriormente expuesta, en la medida que se sostiene que el recurrente no ha cumplido con la necesaria verificación de la legitimación de las partes, es claro que S. está facultado para controvertir en esta alzada la sentencia.
III. No se discute en la especie que por la fecha en que ha sido celebrada la escritura que se procura anular –29 de diciembre de 2012– es de aplicación al caso el Código Civil sustituido.
IV. Según la versión del apelante, no tenía ninguna obligación de realizar el estudio de títulos, sino de comprobar si quienes vendían eran los dueños y si existían restricciones para disponer. De allí es que verificó que la cosa estaba en cabeza de los enajenantes, en tanto que la hipoteca y los embargos fueron asumidos por el comprador. De modo que no existía obstáculo para proceder a la escrituración.
Llama la atención que, al contestar demanda, S. expresamente señaló que el adquirente le había solicitado un nuevo testimonio de la escritura y, además, ser eximido de los honorarios derivados del estudio de títulos con fundamento en que un abogado de su confianza ya lo había realizado. Si C. solicitó la reducción antedicha es claro que el notario lo había incorporado como parte de una práctica que se reflejaba en los emolumentos.
Por cierto, el referido estudio no sólo no es prescindible, como se afirma en las quejas sino, muy por el contrario, se encuentra ampliamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia contemporánea como una exigencia para demostrar la buena fe del adquirente.
He sostenido antes de ahora que si bien en los textos legales no se menciona la obligación de realizar el estudio de títulos, cuando se encomienda al escribano la instrumentación de una escritura de venta, el notario se obliga a prestar toda la diligencia propia de un experto en la materia para asegurar que el acto cumpla su finalidad(4). De allí, calificada doctrina entiende que a pesar de no existir un deber legal expreso, aquél estudio ha sido siempre una previsora tradición en el quehacer notarial. Incluso se ha sostenido que tal práctica es vinculante, por considerar que ese recaudo forma parte de la costumbre notarial (art. 1º, última parte, del CCC) y es primordial para el fiel y acabado cumplimiento de la tarea.
La conclusión anteriormente expuesta tiene sustento en que el otorgamiento de la escritura permitirá completar el fin propuesto por quien encomendó la tarea, ya que frente a un eventual cuestionamiento, la buena fe es una exigencia del art. 392 CCC –anterior art. 1051 CC– para que nazca ex lege el derecho aparente y para ello se demanda, entre otros recaudos, un eficaz estudio de títulos. Sobre el particular, la doctrina es conteste que dicho estudio es la herramienta fundamental de la buena fe activa o diligente que indica que es preciso realizar un minucioso análisis de los antecedentes y estudiar a fondo aquellas cuestiones que alertan sobre alguna situación de riesgo o peligro para la correcta y regular formación del dominio(5).
El cometido anteriormente enunciado no se cumpliría si no se examinan, además de las constancias registrales, los antecedentes extrarregistrales que pudieren surgir a partir de la indagación de aquéllos, como ocurrió en el caso, para cumplir correcta y eficazmente la labor notarial que no es otra que preservar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario(6).
En la especie, el escribano demandado tuvo a la vista el informe de dominio que daba cuenta de una hipoteca y dos embargos decretados por el Juzgado Nacional en lo Civil nº 109. Estos elementos debieron motivar una investigación más profunda, no obstante que el adquirente –principal interesado– lo relevó de efectuar el estudio de títulos, con la excusa de que ya lo había realizado un abogado de su confianza. Es verdad que C. asumió los embargos y la hipoteca, pero tal proceder no lo liberaba de cumplir fielmente con los deberes inherentes a su cargo y de comprobar cuál era el estado del juicio mencionado en el asiento registral (art. 29 inc. d de la ley 404 GCBA)(7), ya que como depositario de la fe pública no solo está precisado a tutelar los derechos de quien lo contrató sino que también está llamado a proteger –reitero– la regularidad del tráfico jurídico.
V. Tampoco tiene ningún asidero la postura del apelante en defensa de la idoneidad de la venta debido a que la subasta no se había inscripto en el registro correspondiente.
Es sabido que en el caso de la venta en subasta pública, el perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador se produce con la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de posesión, sin resultar necesaria la escritura pública (art. 586 CPCCN)(8). No obstante, para su oponibilidad frente a terceros es necesaria la inscripción registral (art. 2505 CC y 1893 CCC)(9).
De todos modos, si quien vende la cosa no es el verdadero dueño, por más que no se hubiera inscripto la subasta, la solución no es la que surge del art. 1051 –aplicable al caso– sino que tanto durante la vigencia del código derogado como en el actual art. 392 CCC, última parte, la solución no es otra que la imposibilidad del tercer adquirente de invocar la buena fe y el título oneroso frente al verdadero propietario, para quien el acto que se llevó a cabo sin su intervención es inoponible. La inscripción registral no sanea por sí las imperfecciones que pudiera tener el acto antecedente ni el título en virtud de cual opera la transmisión.
VI. El resto de las quejas vertidas por el apelante constituyen la transcripción de distintos pronunciamientos que contradicen –sin rebatir– la solución de la sentencia y sólo postulan defender con argumentos que han sido largamente superados, la bondad del título del comprador -C.– que ni siquiera cuestionó la sentencia.
Por tanto, propongo que se rechacen los agravios y se confirme la sentencia en todo cuanto ha sido materia de apelación.
De compartirse, las costas de alzada deberían ser impuestas al apelante vencido (art. 68 CPCCN).
El Dr. Guillermo D. González Zurro adhiere por análogas consideraciones al voto precedente.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada, con costas (art. 68 CPCCN); 2) Una vez regulados los honorarios de primera instancia se hará lo propio con los de Alzada.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante. – María I. Benavente. – Guillermo D. González Zurro (Sec.: Adrián P. Ricordi).
(1) Corte Suprema de Justicia de Mendoza (27 diciembre 2007, “Hugalde de Sánchez, Nidia”, La Ley Gran Cuyo, marzo 2008, 140), con erudito voto de la doctora Kemelmajer de Carlucci.
(2) Luis Moisset de Espanés y José Fernando Márquez, “Nulidad de escrituras públicas. Responsabilidad del escribano”, en Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, número 90, año 2008/02.
(3) CNCiv., Sala G, “Lafontaine, Pedro A. F. c. Piñeroa, José A. y otros”, LL 2005-F, 638, con nota de Marcelo Hersalis.
(4) Esta Sala, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura” del 13 de julio de 2015, Allende, Ignacio, “Revalorización del estudio de títulos, en Revista del Notariado nº 805, p. 1986, p. 1529; Alterini, Jorge H., “Estudio de títulos”, LL 1981-B, 864.
(5) Alterini, Atilio A., “Importancia del estudio de títulos”, en Gaceta del Notariado, Publicación del Colegio de Escribanos de la Provincia de Sante Fe, nº 88, de 1982; Pondé, “Títulos perfectos”, Revista del Notariado, nº 771-587; Bueres, en Bueres-Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As. t. 4-B, p. 724 ss. y 745 ss.; v. mi voto en esta Sala julio 13/2015, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”; en el mismo sentido, esta Sala, “Plis, José c. Dellachiesa, Jorge H.”, del 21-05-2007. Ver también De Hoz, Marcelo, “El estudio de títulos desde la óptica jurisprudencial: tendencias y análisis de los casos más trascendentes”, en Revista del Notariado 897, 75; Laquis, Manuel A., “Estado de la interpretación del artículo 1051 “in fine”, LL 1985-E, p. 730.
(6) Giralt Font, Jaime, “Conveniencia del estudio de títulos con relación al art. 1051 del Código Civil”.
(7) Esta Sala, mi voto, “Gandulfo, Pablo Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”, del 13-7- 2015.
(8) Highton, Elena I., “Juicio Hipotecario”, Tomo 2, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1995, págs. 429/430; Martínez, Oscar J, “La subasta Judicial, Ed. Platense, La Plata, 1972, pp. 117/119 y 123.
(9) Trigo Represas, Félix “La nulidad de los actos jurídicos y los terceros adquirentes de inmuebles”, en Revista del Notariado, nº 821, p. 427.
G., L. E. y otro c. E., A. A. y otros s/ escrituración
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 30 días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “G., L. E. y otro c/ E., A. A. y otros s/ escrituración”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia recurrida i) rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por A. A. E., con costas; ii) admitió la demanda interpuesta por L. E. G. y P. A. R., con costas a la vencida. En consecuencia: condenó a A. A. E., M. F. –hoy sus sucesores–, A. A. M. –hoy sus sucesores– y “Terracasa S.A.” a otorgar a su favor la escritura traslativa de dominio del bien sito en la localidad de Bernal, Partido de Quilmes, Provincia de Buenos Aires con la nomenclatura catastral: Circunscripción: II, Sección: I, Fracción: 1, Parcela 2bw y lo que debe leerse como UF 2 – polígono 00-02, bajo apercibimiento de proceder en la forma establecida por el artículo 512 del Código Procesal, siempre que resulte posible; iii) desestimó el pedido de multa penal; iv) difirió el tratamiento de los rubros solicitados en concepto de daño psicológico y/o moral y daño emergente para una vez cumplida con la obligación contenida en el punto II.
Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.
El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I. Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Relata la parte accionante, que compraron el bien sito en Av. Caseros … UF 2 de la localidad de Bernal, partido de Quilmes a los demandados a través del boleto de compraventa suscripto el día 27 de diciembre del año 2000. Que, “el precio de la unidad fue abonado en 69 cuotas, cuyos comprobantes se acompañan” y que “al momento de realizar la compra del inmueble, el mismo no contaba con plano de subdivisión, ni reglamento de copropiedad, ni siquiera se encontraba edificado”.
Destacan, que la vendedora se comprometía a entregar la escritura traslativa de dominio una vez abonada la cuota nro. 9 y finalizados los trámites de subdivisión del lote. Que, a poco de la posesión y una vez llegada la cuota nueve comenzaron a reclamar la escrituración de la unidad. Que, siempre les respondían con evasivas de terminar la subdivisión y obtener la escrituración. Que, en el año 2001, luego de haber concurrido en varias oportunidades a la inmobiliaria demandada, se les informó que debían abonar los gastos de escrituración, los que fueron abonados. Que, al ver que el tiempo pasaba y no eran citados a escriturar concurrieron nuevamente a la inmobiliaria donde les informaron que debíamos abonar los servicios del agrimensor a fin de terminar los trámites previos, pago que se realizó en ese mismo año, a pesar de lo cual, nunca fueron citados a escriturar.
Señalan, que se produjo un intercambio de correspondencia referente tanto a los daños como a la intimación a los fines de escriturar y como no tuvo resultado alguno se inició el trámite de mediación previo que se cerró sin acuerdo el 22/04/2014, por no haber concurrido los requeridos. Que, luego de esta instancia el demandado Elejalde les envió una carta documento tratando de justificar su inasistencia y reclamando una supuesta deuda que no es tal, como causal para no escriturar”.
Aclaran, que el inmueble fue adquirido con la intervención de la inmobiliaria “E. Propiedades”, habiendo firmado el boleto el representante legal de la titular de dominio “TERRACASA S.A.”.
A fs. 90/97 se presentaron S., H. y G. F. y R. B., en su carácter de herederos de M. F., efectuaron una pormenorizada negativa de los hechos invocados en la demanda, brindaron una versión alternativa de los mismos e hicieron algunas consideraciones del caso.
Manifiestan, que “M. F. les dijo que la totalidad de bienes y derechos relacionados con los negocios de este “Barrio de Bernal” en el cual participó la sociedad “Terracasa S.A.”, habían sido cedidos al señor A. A. E.
Señalan, que por su parte y en lo que respecta al reclamo por escrituración del 10% del cual M. F. era titular no oponen ninguna objeción a escriturar dicha porción del bien a quien en derecho corresponda y en el momento en que quienes resulten compradores (en el caso, los actores) hayan cumplimentado con todas sus obligaciones previas a la escrituración.
Sostienen, que en ningún momento hasta la fecha de notificación de la demanda fueron anoticiados, ni intimados, ni notificados de la existencia de esa situación. Que, ninguno de los reclamos les puede ser extendidos, ni aplicados a los pues no sabían de la existencia de esta obligación de escriturar y no tenían ninguna idea del supuesto interés y necesidad de los actores de proceder a la escrituración. Que, los accionantes debieron presentarse en la sucesión para hacer el reclamo o al menos intimarlos fehacientemente.
A fs. 101/109 se presenta A. A. E. a oponer excepción de falta de legitimación pasiva pues fue demandado como “titular de E. Propiedades” porque las operaciones de venta de referencia habrían sido realizadas con “la intervención de la inmobiliaria demandada” y que el incumplimiento fue efectuado por parte de la titular de dominio, “Terracasa S.A.”, por lo que la obligación de escriturar no pesa ni sobre la mencionada inmobiliaria, ni sobre él.
Dijo, que en diciembre del año 2000 los accionantes se relacionaron con la Arq. M. E. E. y le manifestaron su interés en adquirir un lote de terreno. Que, luego de evaluar las diferentes alternativas que les fueron ofrecidas le hicieron saber que únicamente podían hacerlo en cuotas. Así las cosas, como surge de la lectura del documento la “entrega de u$s 420 como mera reserva de los derechos” que “en su nombre y en representación de…” equivocadamente imputó a la operación de venta de los derechos de propiedad “sobre un lote de terreno… Circunscripción II, Sección, Fracción I, Parcela 2bw, UF 1, polígono 00-01” cuando la pretensión de compra –tal como lo reclaman los coactores– fue manifestada con relación a la unidad funcional N° 2. Que, ellos también se equivocaron al atribuirle –solo por el título– el valor de un boleto de compraventa omitiendo que aludía a un inmueble diferente al que pretendieron reservar ya que les fue entregada la posesión de la UF 2 y, de conformidad, realizaron los pagos a cuenta de mayor cantidad por esa misma unidad. Que, también se equivocaron porque en la página suscripta el único compromiso asumido ha sido el de otorgar el Reglamento con el pago del derecho de construcción hasta 32 mts.2 y en forma simultánea la escritura traslativa de dominio de un inmueble diferente al que los accionados aceptaron recibir y continúan ejerciendo la posesión.
Advierte, en función de estos errores, que “les entregaron a los actores los recibos… que no acreditan el pago del precio de compra, ya que no habiéndose firmado el boleto de compraventa, jamás quedó fijado y aceptado por ambas partes el precio de la misma, como así tampoco fue correctamente identificada la UF”.
Indica, que “de esos recibos tampoco surge verificada la realización del pago de los intereses que –en caso de haberse suscripto el boleto– hubieran sido convenidos en la suma de u$s7.370 que, por las firmas por ellos puestas en los documentos por ellos mismos traídos a estos obrados, habrían asumido el compromiso de abonar”. Que, “los accionantes jamás concurrieron a suscribir el boleto de compraventa que les hubiera permitido justificar el supuesto incumplimiento de la obligación que le atribuyen a mi parte, y en relación a la cual debo poner de resalto que han sido ellos los únicos que mantienen incumplidas las obligaciones que se encuentran a su cargo, a saber: abonar el precio, abonar los derechos de lo construido por encima los 32 mts. , abonar los impuestos desde la fecha que también reconocer haber recibido la posesión, realizar el estado parcelario, y abonar el resto de los gastos a su cargo”.
A fs. 78 se notificó del traslado de demanda al accionado “Terracasa S.A.”, quien no se presentó en autos a contestarlo.
A fs. 77 se notificó del traslado de demanda al accionado A. J. M. quien no se presentó en autos a contestarlo. Que, habiendo acaecido su fallecimiento, el 22/08/2022 se ordenó la citación de sus herederos M. D., A. E., I. e I. M., quienes se presentaron el 26/04/2023.
II. La decisión recurrida
Para decidir del modo en que lo hizo mi distinguido colega valoró el informe de dominio presentado y el boleto de compraventa suscripto con fecha 27 de diciembre del 2000. Aclaró, en lo atinente a la individualización del bien objeto de autos que en el boleto de compraventa se consignó que la unidad funcional que se vendía era la N° 1 pero de las constancias de este expediente como del conexo “C., F. H. y otros c/ Herederos y/o sucesores de F., M. s/ daños y perjuicios” (N° 81331/2014) resulta con claridad que, si bien originariamente existió una confusión en relación a ello, la unidad funcional respecto a la que aquí se pretende la escritura es la N° 2 (conf. aclaración que insertó al pie de dicho instrumento). Desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Elejalde ya que de los términos del boleto de compraventa y las cartas documento de fs. 30, resulta claro que éste no había limitado su participación en el negocio al papel de intermediario entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, sino que intervino también como copropietario de la unidad funcional objeto del contrato. Que, de esa manera resulta alcanzado por las mismas obligaciones que los restantes condóminos enajenantes frente al eventual incumplimiento del contrato de compraventa. Consideró, que en orden al cumplimiento de la obligación no fue formalmente resistida por lo que tuvo por reconocido los vínculos contractuales plasmados en el boleto de compraventa. Que, de la letra del instrumento resulta expresamente que el acto de escrituración se formalizaría de forma simultánea con la entrega de la posesión y una vez abonada la cuota N° 9 lo cual no surge como cumplido. Que, además se exigía que se encuentren finalizados los trámites de subdivisión del lote y lo cierto es que el demandado ni siquiera ha acreditado el estado de los trámites tendientes a obtener la aprobación de los planos. Que, casi veinte años después de la firma del contrato no se encuentra acreditado que el inmueble posea el plano de subdivisión en propiedad horizontal ni que se haya denunciado datos de escribano alguno. Tocante a la cláusula penal que pretenden los actores, advirtieron la mala fe de los vendedores e inmobiliaria al no prever su propio incumplimiento de ahí que al no estar convenida la desestimó.
III. Los recursos
A. A. E. presenta sus agravios el día 29/7/2024. Se alza contra el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, porque la misma no ha sido fundada en un “entendimiento”, como equivocadamente sostuvo el Sr. Juez de la instancia inferior, sino en los propios dichos del actor, quien lo demandó como “…titular de E. Propiedades…” por las operaciones de venta realizadas con “…la intervención de la inmobiliaria demandada…” y respecto de la imposición de costas. Se queja de haber sido condenado a escriturar la unidad funcional N° 2, omitiendo pronunciarse respecto del reclamo escriturario efectuado por la actora con relación a la unidad funcional N° 1. Se queja de los incumplimientos atribuidos pues tanto la designación del escribano como su notificación a la parte actora surge con palmaria claridad de la declaración testimonial del Notario C.; y la subdivisión del inmueble ha sido fehacientemente acreditada mediante el diligenciamiento del oficio dirigido a la Dirección de Catastro de la Pcia. de Bs. As. Que, si bien permanece pendiente de cumplimiento la obligación de escriturar, esta –sabido es– pesa por igual sobre ambas partes – comprador y vendedor. Se queja por el diferimiento de los daños reclamados. El traslado fue contestado por Rolón el día 6/8/2024.
El actor expresa agravios el 29/7/2024. Se queja del rechazo de la aplicación de la multa pedida cuando en el expediente “C.” sí fue admitida. Que, su parte intimó a la escrituración por medio de notificación fehaciente en la que se pactó el pago de multa por cada día de retardo además de los daños y perjuicios por la falta de escrituración. Corrido el pertinente traslado, fue contestado por los herederos de M. F. (8/8/2024) por A. A. E. (12/8/2024) y por la heredera de M. (10/8/2024).
Los herederos de M. F. expresan agravios el 29/7/2024. Se quejan por haberse considerado que los vendedores no cumplimentaron con sus obligaciones pues hicieron lo que tenían a su cargo y, por ello, en el 2001 ya tenían aprobado el plano especial de subdivisión del lote “a construir”; y, en 2008 otorgaron el Reglamento de Copropiedad y Administración. Alegan, que son los actores los que nunca han estado en condiciones de escriturar y, por ello, la misma no ha podido otorgarse hasta la fecha. Solicitan, que la escrituración deberá llevarse a cabo (por intermedio del magistrado interviniente en esta litis) recién una vez que los actores acrediten el cumplimiento en el expediente de todos los instrumentos y trámites necesarios para poder otorgar la escrituración pertinente. Se quejan del diferimiento del reclamo por daños y de la imposición de costas. El traslado fue contestado por R. el día 6/8/2024.
III. La solución
a) Encuadre legal
El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.
Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts. 726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, José N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev. La Ley del 3/9/15).
Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.
No obstante y de conformidad con la doctrina jurisprudencial entada por nuestro más Alto Tribunal (in re “Ontiveros, Stella Maris c/ Prevención ART”, del 10/8/2017, Fallos 240:1038) al aplicar el Código de Vélez por razones de “derecho transitorio” (art. 7° del CCyCom.) la interpretación de las normas del referido Código Civil debe realizarse con una armonía plena y total con el régimen del CCyCom., y es en esta inteligencia que corresponde analizar y resolver lo propuesto a este tribunal de Alzada.
Es que, como razona agudamente Ramón Pizarro, lo apuntado resulta plausible al existir una clara continuidad entre las soluciones que permitía el código anterior –interpretadas dinámicamente a la luz de la doctrina y jurisprudencia más reciente– y las que ahora consagra, en algunos casos de manera más explícita y receptiva de ese proceso evolutivo, el nuevo CCyCom. (“El derecho a la reparación integral desde la perspectiva constitucional”, L.L. 23/8/2017) (esta Sala, voto de la Dra. Verón in re “Cardenas, Franco c/ Cavaco Brazao, Ariel David y otro s/ daños y perjuicios (acc. trán. con/les. o muerte), del 8/2021).
Ocurre que el nuevo Código Civil y Comercial es aplicable a las relaciones y situaciones jurídicas futuras; a las existentes a la fecha de su entrada en vigencia, tomándolas en el estado en que se encuentren, y también a las consecuencias no agotadas de las relaciones y situaciones jurídicas constituidas bajo el amparo de la antigua ley. Al ser el daño un presupuesto constitutivo de la responsabilidad (cfr. artículos 1716 y 1737 del Código Civil y Comercial y 1067 del anterior Código Civil), aquellos que dieron origen a este proceso constituyeron, en el mismo instante en que se produjeron, la obligación jurídica de repararlos. Es por ello que, más allá de considerar que en lo atinente a la aplicación temporal del nuevo Código Civil y Comercial ha de seguirse una hermenéutica que no limite su efectiva vigencia, pues como recordaba Vélez en su nota al viejo artículo 4044 –luego derogado por la ley 17.711–, “el interés general de la sociedad exige que las leyes nuevas, que necesariamente se presumen mejores, reemplacen cuanto antes a las antiguas, cuyos defectos van a corregir”, en este caso puntual, debe atenderse a aquella limitación por aplicación del principio consagrado en el artículo 7 del nuevo ordenamiento legal (cfr. CNCiv., Sala B, Fecha de firma: 15/08/2019 voto del Dr. Parrilli, en autos “Martínez, José Eduardo c/ Varela, Osvaldo, Héctor y otros s/daños y perjuicios”, 6/8/2015).
Siguiendo esa línea de ideas, coincido con quienes afirman que, con Código viejo o nuevo, la interpretación que guíe las decisiones judiciales no puede desconocer la supremacía de la Constitución Nacional, ni los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte, no ya porque lo consagre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en sus artículos 1 y 2, sino porque así lo manda la Constitución Nacional en sus artículos 31 y 75 inciso 22. Tampoco pueden ignorarse los valores que inspiran nuestro ordenamiento jurídico porque estos se sintetizan en el mandato de “afianzar la justicia” contenido en el Preámbulo de nuestra Constitución, que no es letra vana (ver voto del Dr. Parrilli en los autos ya citados) (conf. CNCiv. Sala L, expte. n° 93.983/2008 “A, J A c/ D J E y otros s/ daños y perjuicios (acc. trán. sin lesiones)” del 15/9/2019).
b) Adelanto que seguiré al recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
Principiaré por señalar que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.
Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 1/10/09, expte. Nº 2.575/2004 “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca”. Ídem., 23/6/2010, expte. Nº 59.366/2004 “Berdier, Tristán Marcelo c/ Snitovsky, Luis y otro s/ daños y perjuicios” Ídem id, 18/3/2021 Expte N° 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).
Este Tribunal ha sostenido también que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que esta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Ídem, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios” Ídem. Id, 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios” Id; id, 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos entre muchos otros).
La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).
En la especie podría considerarse que no se configuran estos recaudos toda vez que no se rebate certeramente las razones fundadas por el sentenciante de grado para admitir la demanda entablada. Puntualmente, reconocido el boleto de compraventa celebrado entre “…A. A. E., en su nombre y en representación de M. f., A. M. y TERRACASA SA…por una parte, en adelante “la parte vendedora”…y por la otra: P. A. R. …y L. E. G. …en adelante “la parte compradora”…”; debe decirse que el pueril argumento en que sostiene el codemandado Elejalde su excepción de falta de legitimación pasiva que defiende hasta el hartazgo sin sustento menos para refutar las conclusiones de mi distinguido colega basado además en el informe de dominio que tampoco cuestiona. Menos aún puede considerarse criticada la sentenciante en lo que hace a la individualización de la unidad adquirida cuando es el propio E. quien admite la intervención de la inmobiliaria que lleva su nombre y, por lo tanto, mal puede desentenderse –en razón de su deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas (arg.art.902 CC)– de las errores incurridos que bien pudieron llevar a equivocaciones en punto a la designación de las unidades –idéntico planteo se introduce en el expediente “C.”– cuando en el boleto se indica que se compromete la venta de los derechos sobre el lote designado en el Plano de Subdivisión como Unidad Funcional 1, cuando en el Acta de Posesión nuevamente Elejale “…en su nombre y en representación de M. F., A. M. y TERRACASA SA…” procede a “…entregar la POSESIÓN del inmueble prometido en venta…” refiriendo que el acuerdo que se procede a instrumentar reconoce como antecedente la operación de compraventa de “UN LOTE DE TERRENO” sito en la Provincia de Buenos Aires partido de Quilmes con frente a la calle CASEROS y “…designado en el respectivo Plano de Subdivisión con el número 2bw -Unidad Funcional 2-…”. En cambio sí, ante la ausencia de contradictorio, las costas deberán de imponerse en el orden causado.
Debe recordarse que la autocontradicción o intercadencia ha sido definida como la versatilidad, inconstancia en la conducta o en los afectos. Se da en el derecho procesal, cuando una de las partes litigantes no es constante en el tenor de sus dichos (conf. Peyrano, J orge W. y Chiappini O., El proceso atípico, t. II., pág. 77).
Es oportuno señalar que la buena fe implica un deber de coherencia del comportamiento, que consiste en la necesidad de observar en el futuro, la conducta que los actos anteriores hacían prever (Diez Picazo Ponce de León Luis: “La doctrina de los propios actos”, Barcelona 1963, pág. 245; CSJN, Fallos 305: 1402, in re “California S.E.C.P.A c/ Instituto Nacional de Vitivinicultura” y “Zubdesa S.A. c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”, consid. 5°, en ED 118-362 del 27.2.86 en donde se cita la sentencia del 5.9.85 in re S.164.XX “Szilaguyi de Maquelo Elena A. y otros c/ Sanatorio e Instituto Buenos Aires S.A. y otros s/ cobro de pesos”, consid. 8° y sus citas).
En esta clase de procesos el órgano judicial se halla vinculado por las declaraciones de voluntad de las partes (Couture, Eduardo, Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, Depalma, 3era. edición póstuma, 1993, págs. 185 y ss.; Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo Perrot, 2da.ed. 6ra.reimpresión, T I, págs. 253 y ss.), y advierto que la argumentación del apelante contradice sus propios reconocimientos, lo que importa una transgresión a los principios de buena fe y lealtad procesal (CSJN, Fallos: 255:283; 258-299; 298:220; entre muchos otros). No es posible aceptar en forma pasiva las diferentes versiones del hecho señaladas por el accionante.
Por ello, considero que resulta contradictorio con la postura previamente asumida en autos. Desde tal perspectiva, la actual postura de la parte demandada resulta inadmisible conforme la doctrina de los actos propios. Y es que, “las partes no pueden contradecir en juicio sus propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces, como asimismo que devienen inadmisibles las pretensiones que ponen las partes en contradicción con sus propios comportamientos anteriores jurídicamente relevantes” (Alejandro Borda “La Teoría de los Actos Propios”, pag. 56) (cfr. CNCiv. Sala J “R., D. A. c/ O., P. G. s/Alimentos” Exp. nº 21540/2018 del 20/4/2021). En efecto, es inadmisible la intención de la recurrente de revisar su propia actuación anterior, jurídicamente relevante y plenamente eficaz, sin afectar la llamada teoría de los propios actos, fundada en el principio cardinal de la buena fe, que impide ponerse en contradicción con dichos actos propios o cambiar a discreción la postura exteriorizada (conf. CSJN, “Francisco Cacik e Hijos S.A v. DNV”, 5/5/92; Id., “Astilleros Costagura S.A v. Estado Nacional Poder Ejecutivo Nacional”, 12/5/1992; Id., “Zambrano, Luis M. v. Saravia, José M. y otros”, 16/2/93). En consecuencia, no puede válidamente ahora la recurrente sustraerse de los efectos de su propia conducta (conf. Picone, Javier B., “Honorarios”, LL, RDLSS 2013- 19, 2032, La Ley Online, AR/DOC/6383/2013) (cfr. Sala J “M., M. C. c/ D. D. L., E. I s/ Escrituración” Exp. nº 81002/2018 del 3/6/2021; íd. H., D. c/ C., C. M. s/liquidación de régimen de comunidad de bienes”, del 30/12/2021).
Así, la teoría de los actos propios importa una limitación o restricción dentro del proceso judicial a la pretensión de quien intenta oponerse en contradicción con su anterior conducta, deliberadamente manifiesta, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (cf. CSJN, 29.03.1990, JA 1990III, 6. Idem, Sala K, 14.11.1990, JA 1991-II, 187), y su observancia requiere que, en la relación jurídica, la parte exhiba un comportamiento leal y adecuado a la creencia y confianza despertada en la otra (cf. CSJN, 12.05.1992, JA 1993-III, síntesis), que entiendo es lo que ocurre en el caso de autos.
Sentado ello, se coindice con las partes recurrentes en que la obligación de escriturar pesa sobre ambas partes, comprador y vendedor, dado el carácter sinalagmático del contrato, de modo que ambas están obligadas a aportar su concurso personal para concretar en la escritura el compromiso asumido en el boleto, y ambas están facultadas y gravadas a la vez con la carga de instar al escribano el cumplimiento de su cometido (Belluscio-Zannoni, Código Civil Tomo 5, Ed. Astrea 1998 p. 857).
Así se ha dicho que la obligación de escriturar, por las particularidades que le son naturales, no es subsumible en la regla del art. 509, primer párrafo del C. Civil, pues para la formalización del acto se necesita la confluencia de las diligencias de ambas partes y del escribano, quien debe designar el día y la hora correspondientes (Conf. CNCiv, Sala C, 7-5-84, ED 112-590; id. Sala F, 27-10-87, LL 1989-A-513; id. Sala G, 23-8-84, ED 112-239).
Asimismo, se ha expresado que como las partes se deben recíprocamente lealtad en el cumplimiento de la obligación de escriturar, tienen que cumplir con todas las diligencias previas que sean necesarias para la realización del acto, su omisión permite considerar al responsable en mora, si ello se presenta como un obstáculo para la preparación de la escritura y la fijación de la fecha por el escribano (CNCiv, Sala F, 27-9-79, LL 1979-D407; id. Sala B, 3-8-77, LL 1979-D-611; id. Sala F, 29-3-85, LL 1986-A-252; id. Sala C, 3-12-87, LL 1988-C-290).
Desde ese piso de marcha, atendiendo al objeto del reclamo que propende la instrumentación del contrato de compraventa perfeccionado y no, en cambio, cuestión alguna relativa al cese de sus efectos no cabe otra solución más que proponer al Acuerdo su deserción. Ello, a poco que se repara en las defensas de los herederos de F. quienes aluden a la imposibilidad de llevar adelante la escritura por incumplimientos atribuibles a la parte actora, cuestiones que exceden el marco de este pleito ante el otorgamiento del acto jurídico –compraventa– pendiente del instrumento cuyo cumplimiento se convino y ahora se reclama y sin perjuicio de los recaudos que deban llevarse a cabo y las consecuencias que su inobservancia pueda, eventualmente, acarrear. Más aun, si como bien reconocen era resorte de la parte vendedora designar escribano –acto previo a ser “convocados” como alegan– una vez abonada la cuota 9 (nueve) y finalizados los trámites de subdivisión del lote (v. cláusula 3.1).
Misma suerte habrá de correr la queja de los accionantes respecto del rechazo de la multa que pretenden, pues no censuran que el instituto no ha sido convenido en el contrato; más aún en su libelo inaugural admiten que se trató de un “olvido” estimando que resultaría ajustada la multa desde la convocatoria a mediación. Sin embargo, debemos señalar que el instituto de la cláusula penal supone un derecho excepcional que obliga a una interpretación restrictiva, y no puede extenderse a otros supuestos que los estrictamente previstos, máxime cuando fácilmente se la pudo redactar involucrando cualquier incumplimiento de las partes y no solo el que se alega (conf. HERRERA, CARAMELO, PICASSO, “Código Civil y Comercial Comentado” to.3. Infojus).
La cláusula penal tiene una función ambivalente, según lo destaca la mayoría de la doctrina, considerando que tiene tanta importancia la función compulsiva –se estipula para asegurar el cumplimiento de la obligación principal, compeliendo al deudor al cumplimiento de la palabra empeñada–, como resarcitoria desde que cumple una función indemnizatoria, que consiste en una valuación o liquidación convencional anticipada de los daños que el incumplimiento de la obligación provoque al acreedor, ya que conforme a su naturaleza compleja, no puede explicarse sino por la acumulación de ambas que hacen a la plenitud de la institución (conf. Ameal – López Cabana Zannoni, “Código Civil comentado, anotado y concordado”, Belluscio Zannoni, T. 3, pág. 202, año 1981).
Por lo tanto la ausencia de estipulación impide admitir el reclamo y la queja consecuente.
En orden al agravio concerniente al diferimiento de los reclamos vinculados con los daños alegados por la parte actora, cabe recordar que todo régimen impugnatorio presupone un vicio (error o defecto), un agravio y el recurso. Asimismo, la estructura de todo proceso de dicho tipo comprende dos elementos básicos: por un lado, el menoscabo, la afectación de un interés, por el otro, la legitimación de quien lo invoca. En efecto, la resolución, para ser apelable, debe provocar, a quien lo interpone, un agravio o perjuicio personal, el cual debe ser concreto, cierto y resultante de la decisión adoptada. Debe configurar la insatisfacción, total o parcial, de cualquiera de las pretensiones (principales o accesorias), oposiciones o simples peticiones formuladas en el proceso (conf. Highton, Elena I.-Areán, Beatriz A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, T° 4, págs. 761/762, Ed. Hammurabi).
Es que la necesidad de agravio o perjuicio deriva del principio general según el cual sin interés no hay acción con derecho. De ahí que uno de los presupuestos de los medios de impugnación –sino el principal– de las resoluciones judiciales es el “gravamen”, que además debe ser irreparable en forma posterior para quien apela la decisión (conf. Palacio, Lino E., Derecho procesal civil, cuarta reimpresión, T° V., págs. 13 y ss., Ed. Abeledo Perrot).
En la especie, la decisión cuestionada en tanto difiere su conocimiento para su oportunidad no ocasiona a los derechos que la apelante invoca gravamen irreparable actual y concreto, insusceptible de ser enmendado o subsanado, en los términos del art. 242, inc. 3°, del CPCC.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:
I. Se modifique la sentencia en lo atinente a las costas por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, las que se distribuyen en el orden causado.
II. Se confirme la sentencia recurrida en lo demás que decide y ha sido motivo de apelación.
III. Costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).
Así mi voto.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, resuelve:
I. Modificar la sentencia en lo atinente a las costas por el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, las que se distribuyen en el orden causado.
II. Confirmar la sentencia recurrida en lo demás que decide y ha sido motivo de apelación.
III. Costas de Alzada a la vencida atento el principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).
IV. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto sean determinados en la instancia de grado.
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.
Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.
La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).
L., M. y otros c. Organización de Servicios Directos Empresarios (OSDE) y otro s/prestaciones quirúrgicas
Dictamen del Procurador General ante la Corte Suprema:
I. La Sala III de la Cámara Federal de Apelaciones de La Plata confirmó la decisión de la instancia anterior que hizo lugar a la acción de amparo entablada por M. L. y M. C., en representación de su hijo menor de edad al inicio de las actuaciones –J. M. L.–, a fin de que se ordene a Organización de Servicios Directos Empresarios (OSDE) y a la Caja de Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (Caja para Escribanos o la Caja) la cobertura del procedimiento quirúrgico que aquel requería en razón de la patología que presentaba –agenesia de arteria pulmonar derecha–, a realizarse en el Boston Children’s Hospital (BCH). Asimismo, consideró cumplido el objeto del amparo en tanto la intervención ya había sido realizada y costeada por las demandadas en el marco de la medida cautelar (fs. 482/490, 531, del expediente principal digital al que me referiré salvo aclaración).
Con relación al agravio vinculado con la falta de producción de prueba ofrecida por las demandadas, sostuvo que resultaba innecesaria. Afirmó que las opiniones médicas de los profesionales habían sido aportadas documentalmente y consideró cumplida la prueba pericial ofrecida por OSDE mediante el informe del Cuerpo Médico Forense (CMF).
La cámara tuvo en cuenta que J. M. L. se encontraba afiliado a las entidades demandadas, que contaba con certificado de discapacidad y que había sido diagnosticado con una patología que se encuentra en la nómina de enfermedades poco frecuentes. Asimismo, valoró la urgencia de la situación y el derecho fundamental a la salud (arts. 75 inc. 22, CN; 12, PIDESC, 4 y 5 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos).
Destacó que el médico especialista en cardiocirugía infantil consultado –doctor Guillermo Kreutzer– manifestó no tener conocimiento de la realización de la intervención en Argentina. A la vez tuvo por acreditado que el BCH operó, al menos, a ocho pacientes de condiciones similares a las de J. M. L. con buen resultado y una técnica desarrollada en dos etapas, habiendo este sido aceptado como candidato.
Señaló que no resulta acertada la afirmación de las recurrentes en cuanto a que no se ponderaron sus propuestas de realizar la intervención en el país a través de sus propios prestadores. Recordó que el médico forense concluyó que “no se han encontrado publicaciones de instituciones de nuestro país vinculadas al tratamiento de esta afección” y que “si bien ‘los procedimientos quirúrgicos podrían efectuarse en nuestro país en los centros ofrecidos por la demandada’, la indicación ‘de efectuar la cirugía en el Hospital de Niños de Boston por el médico tratante, acorde a que se trata de una patología congénita rara y a que este es un centro de referencia mundial para tratamiento de cardiopatías congénitas con buenos resultados de acuerdo a las publicaciones médicas, desde el punto de vista médico’, resultaría pertinente”.
Sostuvo que las demandadas no acompañaron ninguna documentación o evidencia científica que acreditara que los procedimientos efectivamente podían realizarse en el país ni que las alternativas terapéuticas propuestas por los profesionales de su cartilla podrían alcanzar resultados similares a los que se obtendrían en el BCH, a un costo menor.
Recordó que no es posible atribuir a la parte actora la carga de probar la necesaria intervención de operadores externos. Citó el precedente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa R. 104, XLVII, “R. D. y otros c/Obra Social del Personal de la Sanidad s/amparo”, sentencia del 27 de noviembre de 2012.
II. Contra ese pronunciamiento, la Caja para Escribanos y OSDE interpusieron recursos extraordinarios que fueron contestados y denegados (escritos identificados en la descripción como “Deduce Recurso Extraordinario Federal”, “Demandada OSDE interpone Recurso Extraordinario Federal – Escrito”, “Parte actora contesta REX” y fs. 535), lo cual dio lugar a las presentaciones directas de ambas partes (escritos identificados en la descripción como “Recurso de Queja” y “Carátula y escrito correspondiente a Recurso de Hecho interpuesto por OSDE” de los cuadernos de queja digitales FLP 31551/2018/1/RH1 y FLP 31551/2018/2/RH2 respectivamente).
III. OSDE se agravia con fundamento en la doctrina de la arbitrariedad. Entiende que la solución es contradictoria al consentir la no producción de prueba y luego recriminarle no haber probado que el prestador ofrecido era idóneo. Destaca que existió una doble vulneración del derecho de defensa y debido proceso (art. 18 C.N.) ya que se le impidió producir prueba y se le negó toda posibilidad de plantear algún recurso al no haberse notificado el rechazo.
Sostiene que se realizó un análisis sesgado del informe pericial del Cuerpo Médico Forense en el que se dictaminó que J. M. L. podía ser intervenido en el país con el prestador ofrecido por OSDE.
Estima que la cámara efectuó una errónea interpretación de las normas aplicables al caso –ley 24.901, de Sistema de Prestaciones Básicas en Habilitación y Rehabilitación Integral a favor de las Personas con Discapacidad, y ley 26.689, de Promoción del Cuidado Integral de la Salud de las Personas con Enfermedades Poco Frecuentes– en tanto no contemplan la cobertura de prestaciones en el extranjero, afectando el derecho de propiedad (art. 17 C.N.) y el principio de solidaridad.
Considera que la doctrina sostenida por la Corte en la causa “R. D. y otros” fue modificada por fallos posteriores y no es aplicable.
Además, impugna que el tribunal haya justificado la decisión en la necesidad de realizar la intervención en forma urgente sin considerar que OSDE ya había ofrecido operar al paciente con el doctor Alejandro Ithuralde Posse.
IV. La Caja para Escribanos, por su parte, coincide en lo que refiere a la vulneración de los derechos de defensa y de propiedad y a la valoración de la prueba.
Aduce que la sentencia viola también el principio de legalidad (art. 19 C.N.), en tanto no aplica la normativa que rige a la Caja a la vez le impone una obligación sin sustento legal alguno.
Sostiene que la decisión otorga al derecho a la salud un carácter de absoluto contrariando los artículos 14 y 28 de la Constitución Nacional y los criterios orientadores de limitaciones razonables establecidos por la Corte Suprema.
Entiende que no se configuran los requisitos de admisibilidad de la acción de amparo ya que no se identifica cuál es la conducta arbitraria o manifiestamente ilegal que se le imputa (arts. 43, C.N.; 321, CPCCN).
Considera que la decisión afecta facultades provinciales no delegadas y el reconocimiento constitucional de las cajas profesionales (art. 125 C.N.).
Afirma que existe gravedad institucional ya que se pone en riesgo la sustentabilidad del sistema previsional al obligar a la Caja a cubrir altos costos de tratamientos en el extranjero que podrían realizarse en el país con prestadores con convenio.
V. Cumplida la medida para mejor dictaminar que he solicitado en las presentes actuaciones (presentaciones incorporadas el 9 de agosto de 2021 en los cuadernos de queja digitales), vuelven estos autos a los fines de dictaminar (fs. 81 y 71 de los cuadernos de queja digitales FLP 31551/2018/1/RH1 y FLP 31551/2018/2/RH2, respectivamente).
Esa Corte ha reiterado en numerosas oportunidades que, sin perjuicio de la naturaleza federal de algunas cuestiones planteadas, se deben tratar, en primer lugar, los argumentos que atañen a la arbitrariedad, dado que de existir esta no habría, en rigor, sentencia propiamente dicha (Fallos: 341:1106, “Varela”).
A mi modo de ver, corresponde habilitar el remedio federal, pues aun cuando las discrepancias de los apelantes con el criterio de selección y apreciación de las pruebas no autorizan a la Corte a sustituir a los jueces de la causa en las decisiones que por su naturaleza les son privativas, cabe hacer excepción a dicho criterio cuando, tal como ocurre en la presente causa, la sentencia apelada no constituye una derivación razonada del derecho vigente con arreglo a las circunstancias del caso, se sustenta en motivos eminentemente formales y prescinde del examen de elementos de prueba conducentes y cuyo tratamiento fuere potencialmente relevante para modificar el sentido de la decisión adoptada, todo lo cual conduce a frustrar el esclarecimiento de los sucesos investigados y vulnera el derecho del debido proceso (Fallos: 329:276, “G., A. N.” y sus citas; 344:1308, “Seidenari”).
En autos no se encuentra controvertido el carácter de persona con discapacidad de J. M. L. y de afiliado a las entidades demandadas, su patología –agenesia de arteria pulmonar derecha– y la necesidad de ser intervenido quirúrgicamente. Tampoco se halla discutido que las prestadoras de servicios de salud debían hacerse cargo de la cobertura de la cirugía. Las recurrentes no han resistido tal obligación, sino que cuestionan la elección del establecimiento en el extranjero elegido para practicar la operación.
Vale reiterar que la cámara consideró que las demandadas no acreditaron que las alternativas terapéuticas propuestas por los profesionales de su cartilla podrían alcanzar resultados similares a los que se obtendrían en el BCH y a un menor costo.
Estimo que para arribar a esa conclusión omitió ponderar elementos conducentes para resolver el litigio lo que torna descalificable la solución.
En efecto, surge de las constancias de la causa que las demandadas ofrecieron la posibilidad cierta de realizar la intervención en el país y además que distintos prestadores y el propio Cuerpo Médico Forense afirmaron que resultaba factible llevar a cabo esos procedimientos quirúrgicos en Argentina con características análogas a las ofrecidas en el BCH.
En primer término, en su informe para OSDE el doctor Ithuralde explicaba “…[en] resumen, J. tiene una rama pulmonar derecha aislada del tronco pulmonar con una hipoplasia moderada, sin evidencias de estenosis segmentaria. Después de haberlo discutido, sugerimos como opción terapéutica una corrección en 3 tiempos: 1-Anastomosis subcalvio pulmonar como primera medida para restablecer flujo. 2- Cateterismo para cierre de colaterales y reevaluación de la anatomía pulmonar. 3- Posterior unión de la rama pulmonar derecha al tronco pulmonar…” (fs. 57/58 del expediente principal físico).
Adicionalmente, mediante notas de fecha 31 de marzo y 8 de mayo y carta documento del 20 de diciembre de 2017 OSDE puso en conocimiento de la parte actora su disponibilidad para realizar la práctica. En la segunda reiteró “…hemos ratificado con el Dr. Alejandro Iturralde Posse, que la patología de J. se puede resolver en dos procedimientos quirúrgicos a cielo abierto, tal como se lo manifestamos en la mencionada carta, aclarando que entre ambos deberá realizarse un cateterismo complementario (no es cirugía a cielo abierto sino un procedimiento mínimamente invasivo). La cirugía podría ser realizada por los cirujanos cardiovasculares que el Dr. Iturralde Posse tiene en su staff, con quienes tendría cobertura integral” (fs. 69/70, 71/72, 77 del expediente principal físico).
En segundo término, la Caja para Escribanos notificó a la actora que en el Hospital Italiano de Buenos Aires y en la Fundación Favaloro se podría realizar la intervención quirúrgica propuesta por el doctor Pedro J. del Nido del BCH y que sería cubierta al 100% en Argentina (fs. 78, 229, 231,236, 238, 388, 390, 399, 402 del expediente principal físico). Particularmente en una nota del doctor Jorge Barretta, Jefe del Servicio de Cirugía Cardiovascular del Hospital Italiano, este afirma: “…he visto en forma detallada el informe enviado y la sugerencia realizada en el Children’s Hospital de Boston de reclutar la Rama Pulmonar Derecha de la Arteria Pulmonar en base a una estrategia de flujo anterógrado de la rama pulmonar mediante una anastomosis de Blalock y una eventual estudio y reconexión a los 6 meses o al año nos demuestra una técnica totalmente pasible de realizar en nuestra institución en la cual ya tenemos experiencia como así en otras instituciones y los resultados son alentadores cuando el tamaño de la rama pulmonar es adecuado y no se encuentra trombosada ni excluida totalmente. Los riesgos quirúrgicos son bastante bajos, por lo cual considero que este paciente no requeriría la necesidad de incurrir en un traslado de tamaña envergadura al Hospital de Niños de Boston para la intervención que requiere esta patología…” (fs. 225, 230, 384, 389 del mismo expediente).
En tercer término, el informe pericial del CMF, refiriendo a la cirugía en dos etapas indicada por el doctor Kreutzer en el BCH, señaló que “…en nuestro país esta técnica se viene usando desde hace unos años con buenos resultados”. Luego concluyó: “[respecto] del lugar de realización de la operación, de las constancias médicas obrantes en autos y de las consultas efectuadas por este perito surge que los procedimientos quirúrgicos podrían efectuarse en nuestro país en los centros ofrecidos por la demandada. Respecto de la indicación de efectuar la cirugía en el Hospital de Niños de Boston por el médico tratante, acorde a que se trata de una patología congénita rara y a que este es un centro de referencia mundial para tratamiento de cardiopatías congénitas con buenos resultados de acuerdo a las publicaciones médicas, desde el punto de vista médico la indicación resultaría pertinente” (fs. 284/289 del expediente principal físico).
Al respecto cabe destacar que, si bien el CMF afirmó que “no se han encontrado publicaciones de instituciones de nuestro país vinculadas al tratamiento de esta afección”, ello no fue señalado para descartar la idoneidad de la oferta institucional de las demandadas.
En este punto, corresponde observar que la cámara destacó que el informe forense aceptó la pertinencia de la realización de la práctica en el BCH, sin ponderar que, al mismo tiempo, el dictamen pericial señala que la intervención se podía realizar en el país, y que la técnica quirúrgica recomendada se venía usando aquí con buenos resultados.
En cuanto al valor de la intervención, la cámara achacó a las demandadas no haber acreditado el menor costo. Sin embrago, confirmó el rechazo de la producción de la prueba ofrecida a tal fin (fs. 262/263, 277/278, 422 del expediente principal físico). Tampoco tuvo en cuenta que del correo electrónico enviado por asesoría médica de la Caja para Escribanos el 18 de abril de 2018 se desprende que cada una de las dos intervenciones se facturaría según el módulo de cirugía cardiovascular pediátrica compleja que a la fecha ascendía a la suma de $ 292.933. Es decir que, según el valor del dólar oficial a esa fecha, cada intervención en el país era aproximadamente 7 veces más económica que en el extranjero (fs. 46/49, 145, 425/427, 435/436 del expediente principal físico. Ver cotización histórica en: https://www.bna.com.ar/Personas).
A lo anterior se debe añadir que las demandadas actuaron con celeridad frente a la solicitud de la práctica. De las constancias de autos se desprende que el 4 y 13 de diciembre de 2017 la parte actora solicitó a OSDE la cobertura de la intervención en el BCH. Previo a ello, el 31 de marzo y 8 de mayo de ese año, OSDE había ofrecido cubrir la totalidad de la intervención en el país o abonar un único monto en pesos argentinos equivalente a 30.000 dólares estadounidenses (fs. 59/68, 69/70, 71/72, 74, 77 del expediente principal físico).
Por su parte, la Caja inició un expediente administrativo el mismo día –23/10/2017– que la señora M. C. requirió la cobertura. En el proceso obtuvo la respuesta de dos entidades que realizan la intervención en el país. A la vez que consiguió una entrevista con el doctor Barretta, quien propuso fecha de evaluación el 13 de diciembre de 2017 y antes mantuvo una comunicación telefónica con la madre para explicarle el procedimiento. Sin embargo, nadie asistió a la consulta. Finalmente, mediante resolución 17.433, la Caja rechazó la cobertura del tratamiento quirúrgico en el BCH reiterando que cubría el 100% del tratamiento e intervenciones en instituciones locales –Fundación Favaloro y Hospital Italiano de Buenos Aires– que se ofrecían capaces de brindar las condiciones concretas para la intervención quirúrgica que requería J. M. L. (fs. 66, 154, 155, 229, 231, 234, 235, 236, 313, 314, 388, 390, 393, 394, 395, 399 del expediente principal físico).
Por último, en cuanto al alcance de la cobertura, resulta relevante señalar que la ley 24.901 establece en su artículo 6 que “los entes obligados por la presente ley brindarán las prestaciones básicas a sus afiliados con discapacidad mediante servicios propios o contratados”, mientras que el artículo 39, inciso a, prevé que “será obligación de los entes que prestan cobertura social, el reconocimiento de los siguientes servicios a favor de las personas con discapacidad: a) Atención a cargo de especialistas que no pertenezcan a su cuerpo de profesionales y deban intervenir imprescindiblemente por las características específicas de la patología…”.
En cuanto al reglamento de subsidios de la Caja de Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (fs. 140/143 expediente principal físico, ver también www.colescba.org.ar/portal/cajaseguridad-social/reglamento-de-prestaciones-asistenciales-y-subsidios), aun cuando permite a los beneficiarios del sistema la libre elección de médicos y establecimientos de internación, sin perjuicio de los convenios prestacionales (arts. 19 del texto en su redacción actual y 26 del vigente al momento de los hechos), lo cierto es que el mismo ordenamiento dispone que los gastos de salud realizados por los afiliados en el exterior del país solo serán reconocidos como co-seguro del seguro médico que en forma obligatoria deberá tener el afiliado y con las condiciones y topes que establezca el Consejo Directivo (arts. 20 actual y 33 vigente al momento de los hechos; Fallos: 344:329, “C.,R.L.”).
En definitiva, estos extremos fácticos y jurídicos que resultan relevantes y conducentes para resolver la cuestión en debate no fueron ponderados por la sentencia en crisis.
No se me escapa que esta causa conlleva singulares desafíos para la labor jurisdiccional por la premura con la que debe juzgarse y la complejidad de las cuestiones examinadas. Sin embargo, si la cámara albergaba dudas acerca de las capacidades técnicas de los nosocomios locales, le correspondía ahondar la investigación, produciendo la prueba de informes, e incluso convocando al perito forense y a las partes para requerir mayores precisiones sobre este aspecto, en lugar de desechar los servicios seriamente ofrecidos por las accionadas.
Esa Corte ha reconocido el carácter fundamental del derecho a la salud y la especial atención que merecen las personas con discapacidad, empero, también ha entendido que ese derecho no es absoluto, sino que debe ser ejercido con arreglo a las leyes que reglamentan su ejercicio, con la única condición de no ser alterado en su substancia (Fallos: 344:329, cit. y sus citas). Por lo tanto, invocar el derecho a la salud de las personas con discapacidad no conduce automáticamente a la obligación de cubrir el costo de la intervención en el extranjero, sino que requiere un análisis de la razonabilidad de esa normativa conforme a las circunstancias probadas de la causa, lo que no ocurrió en este caso.
En consecuencia, la decisión recurrida debe ser descalificada con fundamento en la doctrina de la arbitrariedad.
Lo expuesto me exime de tratar los restantes agravios.
VI. Por ello, considero que corresponde admitir las quejas, declarar procedentes los recursos extraordinarios, dejar sin efecto la sentencia apelada y devolver los autos al tribunal de origen a fin de que se dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo a lo expresado.
Buenos Aires, 1 de noviembre de 2022. – Víctor E. Abramovich Cosarin.
Buenos Aires, 29 de octubre de 2024
Vistos los autos: “Recursos de hecho deducidos por la Caja de Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y por Organización de Servicios Directos Empresarios (OSDE) en la causa L., M. y otros c/Organización de Servicios Directos Empresarios (OSDE) y otro s/prestaciones quirúrgicas”, para decidir sobre su procedencia.
Considerando:
Que los agravios de las apelantes encuentran adecuada respuesta en el dictamen del señor Procurador Fiscal, con exclusión de los cuatro últimos párrafos del punto V, a cuyos fundamentos corresponde remitir en razón de brevedad. A dichos fundamentos cabe agregar que, como se sostuvo en Fallos: 344:329, si bien esta Corte ha reconocido el carácter fundamental del derecho a la salud y la especial atención que merecen las personas con discapacidad, también es doctrina del Tribunal que en nuestro ordenamiento jurídico tales derechos de raigambre constitucional, así como los principios y garantías consagrados en la Carta Magna, no son absolutos sino que deben ser ejercidos con arreglo a las leyes que reglamentan su ejercicio, con la única condición de no ser alterados en su substancia. Sobre dicha base se han admitido limitaciones en las prestaciones a favor de las personas con discapacidad (“P., E. G. y otra c/Centro de Educación Médica e Investigaciones Clínicas Norberto Quirno”, Fallos: 339:423; “V. I., R. c/Obra Social del Poder Judicial de la Nación”, Fallos: 340:1269; “D. G., C. E. c/Obra Social del Poder Judicial”, Fallos: 340:1995, entre otros). En el caso, más allá del estrecho marco de conocimiento que ofrece la acción de amparo, no se ha demostrado que la conducta de las demandadas haya importado un menoscabo o desnaturalización del derecho del menor discapacitado.
Por ello, de conformidad con lo dictaminado por el señor Procurador Fiscal, en lo pertinente, se hace lugar a las quejas, se declaran procedentes los recursos extraordinarios y se deja sin efecto la sentencia apelada. Costas por su orden en atención a la naturaleza de la controversia. Agréguense las quejas al principal, devuélvanse los depósitos allí efectuados y remítase al tribunal de origen a fin de que, por quien corresponda, se dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo al presente. Notifíquese y, oportunamente, devuélvase.
Disidencia del señor presidente doctor don Horacio Rosatti
Considerando:
Que los recursos extraordinarios, cuya denegación originó estas quejas, son inadmisibles (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Por ello, se desestiman las presentaciones directas. Se dan por perdidos los depósitos. Notifíquese y, previa devolución de los autos principales, archívense.– Horacio D. Rosatti.– Carlos F. Rosenkrantz.– Juan C. Maqueda.– Ricardo L. Lorenzetti.
S., A. c/ Chery Socma Argentina S.A. y otro s/ordinario
Buenos Aires, 27 de agosto de 2024.
Y Vistos:
1) Viene apelado por la demandada el pronunciamiento dictado a fs. 28, en cuanto resolvió rechazar la personería invocada por la Sra. María Luz Torres Santiago para intervenir en estas actuaciones en representación de Central Alcorta S.A.
El recurso se encuentra fundado.
2) La ley 10.996 -t.o. según ley 22.892- establece en su art. 1º que “La representación en juicio ante los tribunales de cualquier fuero en la capital de la República y territorios nacionales, así como ante la justicia federal de las provincias, sólo podrá ser ejercitada: 1) por abogados con título expedido por la Universidad Nacional; 2) por los procuradores inscriptos en la matrícula correspondiente; 3) por los escribanos nacionales que no ejerzan la profesión de tales; 4) por los que ejerzan una representación legal”.
Tal enunciación es específica, clara y taxativa respecto de quienes pueden ejercer un mandato en juicio, limitándolo a los abogados, procuradores, escribanos y a los que ejerzan una representación legal.
La apoderada que se presentó a fs. 25 no tiene ninguna de esas profesiones ni ejerce una representación legal.
En efecto, contrariamente a lo invocado por la apelante en su memorial de agravios, la Sra. María Luz Torres Santiago no es representante legal de la sociedad demandada.
Conforme surge de las constancias de autos -v. fs. 29- la representación legal de la sociedad se encuentra a cargo de su presidente, Gladys Jezabel Pallone.
Es cierto que el art. 15 de esa norma exceptúa de esa regla, entre otros, a los mandatarios con poderes generales de administración respecto de los “actos de administración”. Pero la facultad de intervenir en juicios conferida al mandatario general que no reviste calidad de abogado, procurador, escribano o representante legal, no puede interpretarse de otra manera que no sea la de actuar en procesos cuyos hechos o actos que constituyen el objeto del litigio hayan sido cumplidos por el propio apoderado en ejercicio de sus potestades de administración, lo que no fue invocado en el caso. Ello es así, en la inteligencia de que una generalización de la excepción conllevaría la derogación del régimen legal de la procuración de procesos establecida en la aludida ley 10.996 (conf. CNCom, Sala E, con distinta integración, “Kupterschmidt David c/ Kupterschmidt Bernardo s/ ordinario” del 30/10/89; íd. Sala D, “Remadex S.A. c/ Tabak Carolina Laura s/ ordinario” del 12/11/19, entre otros).
Finalmente, cabe señalar que no puede juzgarse subsanada la situación antes descripta por el hecho de haber existido una asistencia profesional brindada por un abogado en calidad de letrado patrocinante, pues tal patrocinio exigido por el art. 56 del Código Procesal, no suple las exigencias de la ley 10.996 a los fines de la actuación en juicio en carácter de apoderado o representante legal (conf. CNCom, Sala D, “Toy Store S.A. c/ Prisma Medios de Pago S.A. s/ ordinario” del 8/03/16).
3) Por lo expuesto, se resuelve: rechazar los agravios y confirmar la resolución apelada; sin imposición de costas, por no mediar contradictorio.
Comuníquese (cfr. Acordada C.S.J.N. Nº 15/13) y devuélvase sin más trámite, encomendándose al juez de la primera instancia las diligencias ulteriores y las notificaciones pertinentes (CPr. 36:1).
Los Dres. Pablo D. Heredia y Gerardo G. Vassallo firman la presente en razón de haber sido desinsaculados el 26.12.23 para subrogar las Vocalías vacantes Nro. 13 y 14, respectivamente.
Firman únicamente los suscriptos por hallarse vacante la vocalía Nº 15 (art. 109 R.J.N.). – Gerardo G. Vassallo. – Pablo D. Heredia (Prosec.: Marcela L. Macchi).
C., M. A. c. Registro de la Prop. Inmueble Expte. 235/23 s/recurso directo a Cámara
Comentado por Eduardo Molina Quiroga: Hipoteca. Caducidad y cancelación.
Buenos Aires, 07 de Junio de 2024
Autos y Vistos:
I. Vienen los autos a conocimiento de este Tribunal a fin de resolver la apelación interpuesta a fojas 56/65 por la escribana, señora M A C, contra la resolución de fojas 52/54 dictada por la Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta Capital Federal.
Surge de las constancias de la causa, que el día 10 de febrero de 2023 la notaria M A C –titular del registro notarial nº– ingresó ante el Registro de la Propiedad Inmueble un pedido de inscripción de una compraventa realizada por “Hener S.A.” del inmueble de la calle Guatemala , matrícula , unidad funcional nº (presentación nº E00065265).
El 2 de marzo de 2023, la registradora observó el documento en virtud de que existía una hipoteca vigente a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, según escritura Nº 4 del 22 de enero de 1996 (presentación nº 12647). Indicó que para tomar razón de la compraventa era necesaria la cancelación del gravamen. A raíz de ello, inscribió provisionalmente el documento.
Contra dicha observación la escribana interpuso recurso de recalificación (fojas 38/40). En esa oportunidad, sostuvo que la cancelación es un acto de voluntad de las partes y que, por imperio del artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, el Registro debía aplicar la caducidad, que es un instituto de orden público. En consecuencia, señaló que el Registro debía eliminar el Asiento Registral Presentación Nº 12647 de la matrícula FR pues habían transcurrido más de veinte años desde la registración.
A fojas 43/44 la registradora rechazó el recurso de recalificación interpuesto.
Para así decidir indicó que la escribana debió haber advertido la inscripción del asiento registral de hipoteca vigente sobre la matrícula del inmueble al momento de realizar la calificación. Agregó que no era correcta la afirmación volcada en la escritura en cuanto a que el bien no reconocía hipotecas ni gravámenes y que, en todo caso, debió haber vertido en dicho instrumento las circunstancias que expuso en su recurso respecto a la caducidad de la hipoteca.
Además, sostuvo que el acreedor hipotecario era el Banco de la Provincia de Buenos Aires y que, por la función social del organismo y las características de los préstamos que otorga, no estaban reunidas las condiciones para determinar que los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no están vigentes. Indicó que así se decidió en el Expediente Nº 655/02 que tramita ante el Registro de la Propiedad Inmueble, donde, además, se analizaron distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a diferentes organismos afines al Banco Provincia.
Agregó que el artículo 1 de la Disposición Técnica Registral Nº 12/2021 dispuso que solo será aplicable el plazo de 35 años a que hace referencia el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazado por el artículo 24 de la ley 22.271 a aquellas hipotecas registradas a partir del 15 de septiembre de 2016. No obstante, señaló que ello no era materia de debate en este caso en particular.
En consecuencia, desestimó el recurso de recalificación.
Contra esa decisión, la escribana interpuso recurso de apelación ante la Directora General del Registro de la Propiedad Inmueble (art. 40, Dec. 2080/80, v. fojas 46/50).
En primer lugar, y dado que el registrador indicó que las manifestaciones relativas a la caducidad de la hipoteca debieron ser volcadas en la escritura de compraventa, la recurrente preguntó a la señora Directora del Registro si la cuestión podía resolverse expidiendo una escritura aclaratoria donde se manifestara que el bien no tiene hipoteca vigente. Indicó que de ser así, se allanaba a la observación y se comprometía a realizar dicha medida.
En cuanto al fondo de la cuestión, sostuvo que la observación no tenía sustento jurídico ya que la registradora consideró que a la hipoteca en cuestión no la afecta el tiempo y no caducaba con fundamento en una opinión socio-moral no tenida en cuenta por la ley ni por ningún fallo jurisprudencial. Por ello, entendió que no puede válidamente sostenerse que –por la función social del acreedor– el instituto de caducidad merece un tratamiento diferente del que prevé la ley.
En este sentido dijo que sostener sin límite de tiempo la existencia de un gravamen sobre un bien inmueble debería tener origen en un plexo normativo (ley de fondo, ley del Banco Provincia de Buenos Aires, alguna otra ley o jurisprudencia reiterada y pacífica). Así, sostuvo que el expediente Nº 655 –al que hizo referencia la registradora– es un popurrí de casos y dictámenes útiles para el uso interno del Registro de la Propiedad Inmueble pero no contiene presentación alguna ni resolución sobre un caso determinado de similitud al presente.
Indicó que nunca en su Carta Orgánica el Banco de la Provincia de Buenos Aires mantiene la no caducidad de sus hipotecas. Por el contrario, el artículo 58 sostiene que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato”; nunca dice que las hipotecas no caducan. Además, no se señala que el fin de ese Banco es cumplir una función social (lo que, sostuvo, tampoco justificaría en términos jurídicos que las hipotecas no caducarán).
Agregó que los plazos contractuales previstos en los contratos de mutuo con garantía hipotecaria Nº 4 y Nº 5, que originó el asiento registral cuestionado, estaban holgadamente vencidos y que las partes que intervinieron en esos actos habían establecido en la cláusula décimo quinta que el Banco acreedor quedaba facultado para solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente, sin necesidad de nueva escritura o intervención jurídica.
Finalmente, coincidió con la registradora en cuanto a que no es materia de debate en estos autos la aplicación de la D.T.R. 12/2021. Por ello, concluyó que correspondía aplicar al caso el plazo de caducidad de 20 años prescripto por el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, pues así se estableció en los contratos de Mutuo con Garantía hipotecaria, la Carta Orgánica del Banco Provincia, la ley 17.801 y no existen usos ni costumbres ni jurisprudencia que consideren lo contrario.
La Directora del Registro de la Propiedad Inmueble rechazó el recurso interpuesto y, en consecuencia, ratificó la observación formulada por la registradora al documento Nº E00065265.
En lo que respecta al allanamiento referido por la escribana, señaló que si bien el registrador hizo mención a que la profesional no había calificado debidamente la situación en la escritura, en ningún momento manifestó que, de haberlo hecho, se hubiera subsanado la observación, sino que entendió que debió haberse resaltado la no vigencia de la hipoteca que sostuvo la escribana.
En esa oportunidad, sostuvo la funcionaria que el artículo 36 de la ley 17.801 manifiesta la forma en la que deben instrumentarse las cancelaciones de hipotecas y anotaciones. Dijo que allí se encuentra previsto que “se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos…”.
Asimismo, destacó que el artículo 58 de la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires expresa que “la hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo al artículo 69 de la ley Nacional Nº 1804”. Y, a su vez, el artículo 60 de ese cuerpo normativo afirma que “el deudor no podrá transferir el inmueble hipotecado mientras el Banco no haya aceptado el nuevo deudor, sin cuyo requisito no se libera de las obligaciones contraídas en el contrato de préstamo. El respectivo testimonio de traspaso de dominio debe depositarse en el Banco dentro de los treinta días siguientes a la fecha de aceptación y hasta su entrega, el deudor primitivo no queda desligado de su obligación” (ver fojas 53).
En base a ello, consideró que los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor no caducan en el plazo de ley sino que conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato. Y, en este punto, resaltó que no puede el registrador calificar plazos contractuales ni suplir la manifestación por parte del acreedor. Por ello, independientemente que los plazos contractuales estén vencidos es el titular del derecho (acreedor) quien podría rogar la caducidad del asiento registral.
Refirió que la solución del registrador se ajusta a derecho pues la D.T.R. 3/2010 precisa que “a partir del 23 de noviembre próximo, en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el art. 37 de la Ley 17.801 y los arts. 3.151 y 3.197 del Cód. Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Sec. Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”. Que en base a ello, en el marco del expediente nº 655/02 que tramita por ante el Registro se analizaron los distintos casos referidos a la caducidad de hipotecas en relación a distintos organismos afines al caso.
Así, sostuvo la señora Directora que por las características del Banco de la Provincia de Buenos Aires en materia de créditos hipotecarios y el rol que ocupa la entidad en nuestra sociedad no se encuentran reunidas las condiciones para determinar que, en el caso, los efectos de la inscripción registral de la hipoteca no se encuentran vigentes.
Finalmente, destacó que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires adoptó similar criterio a través de la D.T.R. Nº 14/2005 que en su artículo 3 (Texto según D.T.R. 16/2017) afirma que “quedan excluidas de la presente las hipotecas constituidas a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires y Banco de la Nación Argentina, que serán consideradas vigentes hasta la registración de su cancelación”.
Por ello, desestimó el recurso articulado.
Contra esta decisión, planteó la escribana la apelación que se encuentra a estudio.
II.1. Tal como se advierte de la síntesis efectuada, la observación del Registro de la Propiedad Inmueble que cuestionó la escribana C, se suscitó en el marco del proceso de inscripción de la compraventa del inmueble de la calle Guatemala XXXX/XX –matrícula – realizada por “Hener S.A.”–vendedor– a la señora Dora L L –compradora– (Escritura Nº, Folio).
En dicho instrumento la escribana interviniente indicó que “con los certificados despachados por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 17 y 16 de enero de 2023, bajo los números E00022905C2023 y E00023016C2023 de constancias de dominio e inhibiciones respectivamente, que se agregan al presente, se justifica: que por el nombre de la parte vendedora no se registran anotadas inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes; y que el bien descripto cuyo dominio consta inscripto en la forma relacionada no reconoce embargos, hipotecas, ni ningún otro derecho real, doy fe” (ver fs. 2/2vta., renglones 23/29).
Como se relató en el punto II, el Registro de la Propiedad Inmueble observó la inscripción. Sostuvo que existía una hipoteca vigente inscripta a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires (escritura nº 4 del 22 de enero de 1996) por lo que para la toma de razón era necesaria la cancelación del gravamen registrado el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647).
La escribana cuestionó la observación. En el recurso a estudio sostuvo que se confunde el instituto de la cancelación (art. 36, ley 17.801) con el de la caducidad registral (art. 37, ley 17.801).
Señaló que la Carta Orgánica del Banco Provincia de Buenos Aires –ley especial aplicable al caso– establece que la hipoteca y su inscripción conservan su eficacia legal durante la vigencia del contrato. En el caso, dijo, no se trata de aplicar la prescripción –que hace al derecho garantizado y sus accesorios– sino que se refiere exclusivamente a la inscripción de la hipoteca que sólo extingue el derecho de hacer oponible la misma a terceros. Por lo tanto, entendió que la caducidad pretendida tiene como único objetivo y efecto dejar de publicitar el gravamen que probablemente haya fenecido pero cuya extinción nadie se preocupó en hacer saber.
Asimismo, destacó que en el expediente interno del Registro de la Propiedad Inmueble Nº 655/02 se encuentra agregado un dictamen del Director de Interpretación Normativa y Procedimiento Normativo que dice que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan por el plazo establecido por el artículo 3151 (hoy 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación)” (v. fojas 108). O sea, concluyó la escribana, que a contrario sensu caducan y no conservan su eficacia legal si el contrato no está vigente, que es el caso a estudio donde han transcurrido los 20 años del plazo legal de inscripción y también los que corresponden a la vigencia del contrato. En síntesis, alegó que los plazos contractuales y registrales están totalmente vencidos, lo que ni el registrador ni la Directora tuvo en cuenta, sino que ignoraron las escrituras aportadas que dan cuenta que el crédito no está vigente.
Con relación a la D.T.R. 3/10 dijo que la norma sería aplicable al instituto de la cancelación y no de la caducidad, que opera de pleno derecho.
Adujo que no corresponde una preferencia al acreedor en desmedro del deudor ya que aquél tenía la posibilidad de inscribir las veces que quisiera la garantía hipotecaria y no lo hizo.
Así, manifestó que la norma aplicable no es la cancelación sino la caducidad, aun cuando se acepte que ésta pueda operar con un plazo de excepción –vencimiento contractual– que también está cumplido.
Finalmente, en cuanto a lo señalado por la Directora respecto a que no era de su competencia calificar los plazos contractuales, sostuvo que se confunde nuevamente la cancelación con la caducidad donde, el deber del registrador solo es de verificación.
En síntesis, recalcó que en este caso estamos ante un supuesto de caducidad del asiento registral y que, habiendo transcurrido el tiempo que la ley prevé, corresponde proceder sin más a la inscripción de la compraventa.
II.2. Para el estudio de la cuestión, es preciso distinguir a la caducidad de la cancelación registral, en tanto la segunda debe ser rogada señalándose la naturaleza del acto y demás requisitos que impone la ley, mientras que la primera se concreta por el transcurso del plazo legal establecido en el código. De tales conceptos surge que la caducidad del asiento registral no implica la extinción del crédito garantizado con la hipoteca, que subsiste hasta su extinción, por lo que resulta pasible de ser ejecutada bajo las reglas y procedimiento propios del derecho común (v. esta Sala en “Roggiano, Norberto Oscar c/ Federico, Juan Héctor y otro s/ ejecución hipotecaria” del 30 de junio de 2022).
Así, la cancelación de la hipoteca puede realizarse conforme lo prevé el art. 2204, del Código Civil y Comercial de la Nación, por su titular o por el Juez, en los casos que menciona esa norma. Por otro lado, la caducidad de la inscripción implica la desaparición de la anotación registral, sin perjuicio de la subsistencia extrarregistral de la obligación.
Es decir que la hipoteca cancelada está extinguida registral y extrarregistralmente. Por el contrario, la hipoteca a la que se refiere una inscripción caduca subsiste, aunque como hipoteca no inscripta. Como menciona Highton de Nolasco, la caducidad de la hipoteca no se vincula con la existencia de la hipoteca, la cual puede subsistir extrarregistralmente (cfr. Highton, Elena I. en “Juicio Hipotecario”, Tº2, pág. 628).
En los términos en los que quedó trabada la contienda, se observa que, contrariamente a lo que señala la recurrente, la decisión de la Directora del Registro no confundió la caducidad registral con la cancelación, sino que, en una interpretación normativa, sostuvo que la inscripción registral de la hipoteca constituida a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires no caducaba por el paso del tiempo, sino que conservaba su eficacia legal durante la vigencia del contrato.
Entonces, para decidir la cuestión, lo que debe determinarse es si existe alguna ley especial –tal como lo entendió el Registro– que constituya una excepción al principio general que regula la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca (artículo 2210 del Código Civil y Comercial).
II.3. Como es sabido, el Decreto 2080/1980 establece, entre las funciones del Director General del Registro de la Propiedad Inmueble, la de resolver las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias a que debe ajustarse el propio organismo (artículo 167, Dec. 2080/1980, según Decreto 466/99).
Para ello –dice la norma– el Director posee facultades para adoptar las medidas relativas a situaciones no reguladas en el Reglamento para mejor funcionamiento del Organismo. Así, el artículo 173 prevé que en cumplimiento de sus funciones dictará: (i) disposiciones técnico-registrales para regular, con carácter general, las situaciones no previstas en el reglamento y las que se hubieren delegado a dicha regulación (art.174); (ii) resoluciones, que serán las que se dicten como consecuencia del procedimiento establecido en el Capítulo X del Título Primero (recursos); (iii) disposiciones administrativas que están dirigidas a regular el funcionamiento de los servicios de apoyo a la entidad registral y (iv) órdenes de servicio que serán las instrucciones dadas al personal para facilitar la interpretación y aplicación de las normas de jerarquía superior.
Puede así advertirse que la Resolución de fojas 52/54 se dictó en ejercicio de las funciones que la ley le encomendó a quien ejerce la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble.
En esta línea, corresponderá decidir si la interpretación realizada por la señora Directora del Registro referido al mantener la observación efectuada por la registradora, resultó ajustada a derecho.
II.4. Al respecto, es preciso señalar que el artículo 37 de la ley 17.801 estipula que “caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare…”.
En esta línea, el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su redacción original, previó que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el plazo de 20 años, si antes no se renueva. Luego, la ley 27.271 (B.O 15/9/2016) lo amplió a 35 años. Es decir que, el principio general previsto normativamente para la caducidad de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble es de 20 o 35 años, según el caso. Así, una vez transcurrido ese plazo, el asiento queda, automáticamente, sin ningún valor.
Empero, el artículo 37 de la ley 17.801, acorde se transcribió antes, prevé la posibilidad que se establezcan otros plazos a través de leyes especiales. Por ende, incorpora potenciales excepciones al principio general contenido en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En este punto, la ley 15.283 (B.O. 23/6/1960) estableció que “las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que refiere a los privilegios y ejecución especial consignados en la Ley Orgánica de dicha institución, como así también las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los Bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares”.
Entre las prerrogativas con las que contaba el entonces Banco Hipotecario Nacional, el artículo 46 de la ley Nacional 1804/1886 preveía que “los efectos del registro de hipoteca, durarán hasta la extinción de la obligación, no obstante lo dispuesto al respecto por el Código Civil”. Todas las reformas realizadas a la Carta Orgánica de esa institución mantuvieron esa disposición que establecía un régimen especial respecto a la inscripción de las hipotecas (art. 47 del Dec. Ley 13128/1957, art. 37 de la ley 22.232/1980, art. 36 del Dec. 540/93).
Es decir que se contempló una excepción al plazo genérico de la caducidad registral previsto en el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación al conservar la vigencia de la inscripción hasta la extinción de la obligación.
Conforme lo dispuesto por la ley nacional 15.283/1960, ese privilegio se extendió a los Bancos Provinciales Oficiales o Mixtos que realicen operaciones de créditos garantizados con hipoteca, entre que se encuentra el Banco de la Provincia de Buenos Aires.
Y si bien no se desconoce que dicha entidad se privatizó en el año 1997, transformándose en una sociedad anónima (ley 24.855), lo cierto es que, en el caso, la obligación garantizada con la hipoteca inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 23 de enero de 1996 (presentación nº 12647) se efectuó el 22 de enero de 1996 (Esc. Nº 4), es decir, con anterioridad a la transformación enunciada.
Además, la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires también contempla la excepción al plazo genérico de la caducidad registral –ley 9434/1986–.
Esa norma local prevé en su artículo 58 que “La hipoteca y su inscripción en el Registro de Hipotecas conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato de acuerdo con el artículo 69 de la ley 1804. No obstante el Banco tiene la facultad de pedir directamente y cuantas veces lo estime necesario la renovación de la inscripción, lo que se efectuará por el Registro de Hipotecas a la sola presentación por el Banco de un testimonio de la escritura originaria del préstamo”.
Así, se advierte que, desde los orígenes, que los legisladores han establecido esquema legal tuitivo a favor de determinadas entidades bancarias oficiales por su finalidad social.
Por ello, se entiende que es correcta la observación del Registro ya que los plazos contractuales, aunque pudieren en el caso estar vencidos, se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, otras leyes aplicables o pueden pactarse en contratos privados, por lo que, su valoración, excede a la función registradora.
No modifica esa conclusión el hecho de que la Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Buenos Aires y la cláusula décimo quinta del contrato de mutuo con garantía hipotecaria facultaran al acreedor a solicitar la reinscripción de la hipoteca cuando lo estimara conveniente. Es que esa prerrogativa –que podría ser ejercida por el acreedor cuando lo estimara pertinente– no podría ir en desmedro del plazo que la ley especial otorga (cfr. ley nacional 15.283).
En esta inteligencia, debe concluirse que en virtud de lo dispuesto por la ley 15.283, –en el mismo sentido que lo dispone el artículo 58 de la ley 9434/1986–, siendo el acreedor Banco de la Provincia de Buenos Aires para dejar sin efecto la inscripción registral, será necesario constatar la extinción de la obligación. Tal gestión deberá concretarse en forma extrajudicial o, en caso, recurrir a la Justicia para hacer valer sus derechos.
II.5. En este sentido, el 10 de noviembre de 2010 el Registro de la Propiedad Inmueble dictó la D.T.R. 3/10 que se publicó en el Boletín Oficial el día 17 de noviembre de 2010. Como se dijo, la señora Directora del Registro remitió a las constancias y resoluciones incorporadas a dicho expediente nº 655/02 para fundar la resolución cuestionada.
En dicha disposición se estipuló que “a partir del 23 de noviembre próximo [2010], en todos los casos en que se solicite caducidad de asientos hipotecarios cuyos acreedores sean personas jurídicas o instituciones que reúnan características similares a los casos de excepción al plazo de caducidad de 20 años previstos por el artículo 37 de la Ley 17.801 y los artículos 3151 y 3197 del Código Civil, se deberá dar intervención a la Dirección de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo, quien, al hacerlo, dejará constancia de ello en el Expediente de Secretaría Nº 655/02, y dictará la resolución que corresponda en cada caso, agregando los antecedentes respectivos”.
Esa decisión se dictó con el objetivo de “arbitrar las medidas conducentes a eliminar la incertidumbre que se genera respecto de la anotación de hipotecas de las que son acreedores instituciones de claro contenido social, mutualista o de carácter oficial, incertidumbre que puede generar dudas o inseguridades a los agentes encargados de la labor registral y la carencia de información cierta sobre las características de las instituciones acreedoras ya mencionadas” (ver considerandos de la DTR 3/2010). Ello, pues existían algunas disposiciones especiales –Decretos-Ley 14.535/44 y 13.128/57 y Leyes 12.643 y 14.398– que modificaban el principio general y común al que se encuentra sometido todo gravamen hipotecario.
Fue así que, en el marco de ese expediente administrativo Nº 655/02 –que se acompañó en formato digital ad effectum videndi–, el 2 de julio de 2014 el entonces Director de Interpretación Normativa y Proceso Recursivo del registro elevó al Director General del Registro un dictamen concluyendo que “los asientos hipotecarios donde aparezca el Banco de la Provincia de Buenos Aires como acreedor, conservan su eficacia legal durante el tiempo de vigencia del contrato, por lo que no caducan en el plazo establecido por el artículo 3151 del Código Civil (hoy 2210, CCCN)”.
Lo cierto es que estas actuaciones apuntan –en ejercicio de las funciones encomendadas por el Decreto 2080/1980– a reconocer y sistematizar los distintos supuestos en donde las leyes especiales contemplen excepciones al principio general que prevé el artículo 2210 del Código Civil y Comercial.
Ello, sin perjuicio, claro está de que las partes puedan –tal como ocurrió en el caso– someter la decisión administrativa a la que se arribara a la revisión jurisdiccional, pues son los jueces los interpretes finales de las normas (arts. 116, CN).
Sólo cabe agregar que en igual sentido resolvió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en un precedente que involucraba al Banco de la Nación Argentina (Fallos FTU 71004350/1998/1/RH1 Banco de la Nación Argentina c/ Unzain, Henrri Manuel y otra s/ ejecución hipotecaria del 3 de diciembre de 2020). Allí, el Máximo Tribunal destacó que la excepción a la solución prevista en los artículos 3151 y 3197 del Código Civil entonces vigentes, contenidas en la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina (ley especial 21.799) no resulta contraria a principios de orden público (ver. Considerando 5º).
En consecuencia, y por los argumentos hasta aquí señalados se rechaza el recurso de apelación deducido y se confirma la resolución dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad.
III. Por tales consideraciones, el Tribunal resuelve: Confirmar la resolución de fojas 52/54 dictada por la señora Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital.
Regístrese de conformidad con lo establecido con los arts. 1 de la ley 26.856, 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese a las partes por Secretaría. Cumplido ello, devuélvase vía DEOX al R.P.I.
La difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por los arts. 164, segundo párrafo, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.
Se deja constancia que la Vocalía Nº 32 se encuentra vacante. – Silvia P. Bermejo. – Lorena F. Maggio.
V., V. A. c. M., A. E. y otro s/daños y perjuicios
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de de dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “V. V. A. c/ M. A. E. Y OTRO s /DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Tribunal establecio? la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia de grado rechazó la demanda promovida V. A. V. contra A. E. M. y D. M., con costas al vencido.
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora.
Firme el llamamiento de autos, queda de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
I.- Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Relata el actor, que siendo propietario de la camioneta Renault Trafic dominio … tomó conocimiento por medio de su hermano S. A. V. que en una publicación del diario Clarín del 3 de abril de 2002 se solicitaban camionetas para ser alquiladas sin chofer para una empresa de logística y distribución.
Refiere, que se contactaron con la persona del aviso clasificado concertando una entrevista para el 16/4/2002. Que, en dicha fecha una persona enviada por aquél fue a constatar el estado de la camioneta a su domicilio y el 19/4/2002 se firmó un contrato temporario de alquiler mobiliario con J. C. de G., en representación de la empresa “Latmara Holding INC.”. Que, ese mismo día entregó la camioneta con su cédula verde para su uso a F. C. firmándose un recibo donde se detalló el equipamiento del rodado.
Afirma, que el pago acordado por la locación ascendió a la suma de $ 1.050 por mes vencido, el que debía realizase en las oficinas de la empresa sita en la Avda. Alicia Moreau de Justo 1148 piso 4º de esta ciudad. Que, en la fecha convenida para el pago del arrendamiento resultó imposible comunicarse con la empresa “Latmara” dado que el celular del señor C. daba siempre apagado y en los teléfonos de la empresa las empleadas que se identificaban como pertenecientes a dicha firma informaban que no había novedades ni de C. ni de D. G. Que, ante los reiterados incumplimientos en el pago del alquiler, la imposibilidad de recuperar el rodado y habiendo tomado contacto con otras personas también estafadas procedió a efectuar una denuncia penal, lo que motivó el inicio de la causa 40.998/2002 caratulada “Latmara Logística s/ Estafa” que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Nación Nº 25 Sec. Nº 161, y que a la fecha tramita ante el Juzgado Nº 7 acumulada a las causas 36.354/2002 y 18.080/2002, proceso en el que se libró una orden de secuestro del rodado que fue imposible de efectivizarse dado que su derecho ya se había desbaratado con el accionar fraudulento del demandado.
Menciona, que entre tanto concurrió al Registro del Automotor Nº 5 donde estaba registrado el rodado para ponerse al tanto de la situación dominial del bien y allí tomó conocimiento que la camioneta había sido vendida y transferida al Registro Nº 1 de Moreno sito en la calle Libertad 675 de dicha localidad. Que, concurrió al Registro Nº 1 y allí le informaron que el vehículo figura vendido el 10 de mayo de 2002 en la suma de $ 7.000 al señor A. E. M.
Destaca, que en dicha oportunidad advirtió que la firma inserta difería notoriamente a la real, por lo que concluyó que le fue falsificada. Que, en relación a la firma del 08, aduce que la misma fue certificada por la escribana A. E. M. del registro Nº 72 de Lomas de Zamora, tras lo cual al tomar contacto con la escribana le informó que había tenido a la vista el documento del señor V. V., lo que resulta imposible ya que no conocía a la escribana ni había extraviado el DNI. Que, el precio de venta de la camioneta ascendió aproximadamente a $ 14.000 y que sólo se habría abonado el 50 % de su valor de mercado.
Expone, que la escribana M. fue citada a una mediación extrajudicial de fecha 25/10/2005 y allí se arribó a un acuerdo en el cual reconocia adeudar la suma de $ 10.000 por los daños y perjuicios sufridos por la venta de la camioneta referida, audiencia a la cual no concurrió M. a pesar de estar debidamente notificado.
A fs. 35/37 se presenta A. E. M. a contestar demanda.
Relata, que vio la camioneta de referencia en una agencia de Merlo. Que, estando en el lugar y habiendo solicitado la documentación debido a que la camioneta estaba en consignación llamaron al consignatario, H. D., quien le exhibió el certificado de dominio y el 08 firmado por su titular como así también toda la documentación requerida.
Afirma, que el 7 de mayo después de haber discutido el precio y haber juntado el dinero se realizó la compra por la suma de $ 10.000 en virtud de que había una deuda de patentes. Que, el consignatario firmó el boleto y le entregó el 08 firmado y la documentación para poder realizar la transferencia, cosa que hizo al poco tiempo.
Señala, que el hecho de haber informado que pagó $ 7.500 fue a los efectos de gastar menos en la transferencia.
Manifiesta, que en la actualidad le vendió el vehículo a un pariente que se encuentra radicado en Entre Ríos.
Resalta, que actuó de buena fe conforme a lo que razonablemente haría cualquier persona al comprar un vehículo.
A fs. 54/55 el actor amplía la demanda contra el nuevo adquirente a quien considera de mala fe.
A fs. 248 el Defensor Oficial asume su representación del codemandado D. M. y a fs. 262/vta. contesta la demanda adhiriendo al descargo formulado por A. M.
II.- La decisión recurrida
El distinguido sentenciante de grado para decidir del modo en que lo hizo, valoró lo instruido en la causa penal Nº 40.998/2002 caratulada “Latmara Logistica s/ Estafa – Denunciante: V. S. A.”. Que, en ese marco en fecha 13/6/2003 se encomendó el secuestro de la camioneta Renault Trafic dominio … a la “División Sustracción de Automotores de la PFA” y el 25/10/2007 se procedió a la detención de D. M. en circunstancias en que se encontraba conduciendo la Renault Trafic y al secuestro del rodado en cuestión, procediéndose ese mismo día a su soltura. Que, el 29/10/2007 M. compareció al juzgado penal y luego de acreditar la titularidad de la camioneta solicitó la restitución de la misma ya que se encontraba secuestrada en la “Subdelegación Concordia de la Policía Federal”. Que, en dicho acto se dejó sin efecto el pedido de secuestro que pesaba sobre el rodado y se le hizo entrega en carácter de depositario judicial. Que, el 3/4/2008 por no existir elementos que permitan vincular a D. M. con la sustracción y/o encubrimiento del rodado de marras se lo sobreseyó. Que, del “LEGAJO B” remitido por el RNPA –que contiene los antecedentes vinculados al automotor dominio …– surge que las firmas atribuidas al actor en el formulario de transferencia 08 Nº 13752246 fueron certificadas por la escribana A. E. M. el 6/5/2002. Que, de la pericia caligráfica surge que las firmas cuestionadas que se encuentran en la parte “I” “Vendedor o transmitente” y en “M” Observaciones” NO SE CORRESPONDEN con el material base del cotejo perteneciente al Sr. V. A. V. Entendió, que si bien se encuentra acreditado que las firmas atribuidas al actor en el formulario referido son apócrifas, ni en la causa penal ni en este juicio existen elementos ni siquiera indicios de que los demandados hayan tenido conocimiento de esa situación ni mucho menos de que hayan participado en la maniobra dolosa para apoderarse de su camioneta. Que, lo único que está acreditado es que M. compró la camioneta y la inscribió en el Registro por medio del formulario correspondiente en el que figuraban las firmas del vendedor certificadas por la escribana M. Que, si bien más tarde se comprobó que eran falsas, ello no lo convierte en un comprador de mala fe sino que, más allá de que la buena fe se presume (art. 2362 y 4008 del Código Civil), consideró que M. –primer adquirente–, actuó con buena fe con la creencia de estar obrando correctamente, ajustándose su conducta la previsión dispuesta por el art. 13 del Dec./ley 6582/58 ya que al momento de realizar la transferencia a su favor las firmas atribuidas al actor se encontraban certificadas. Que, a la misma conclusión arribó respecto del subadquierente M., quien adquirió la camioneta cuatro años después. Que, teniendo en cuenta el principio de congruencia y que el actor se limitó a interponer una demanda de daños y perjuicios se impone sin más el rechazo de la pretensión resarcitoria.
III.- El recurso
Se agravia el actor en fecha 15/5/2023 contra el rechazo de la acción pues considera que se alegaron cuestiones meramente dogmáticas apartándose de la realidad probada en autos. Que, se tomaron en forma parcial las pruebas obrantes en autos, especialmente la causa penal. Que, se encuentra acreditado que fue víctima de una estafa y como consecuencia de ella fue desapoderado de su vehículo. Que, de esa maniobra se desprenden sucesivos actos complejos y varios partícipes. Que, algunos no fueron descubiertos pero concluyeron la maniobra ilícita la escribana M. y los codemandados M. y M., cuya responsabilidad e intervención surge palmariamente probada. Que, el primero de los nombrados adquirió el rodado a través de dicha maniobra fraudulenta ya que la pericia caligráfica concluyó que el formulario 08 tenía una firma en el casillero vendedor que no le pertenecía. Que, este demandado admitió que adquirió el rodado en una agencia o del Sr.Delmer quien coincide con la persona investigada en la causa penal pero que no se produjo prueba a tal efecto. Que, el juez de grado erra al afirmar que de la causa penal no surge ningún tipo de vinculación con los demandados ya que tanto en ese expediente como en sus acumulados surge que detrás de las empresas “fantasmas” se encontraba un tal H. D., el mismo que reconoce el demandado M. como vendedor. Que, M. quedó como titular registral quien se halla mencionado en las actuaciones penales relacionados con el intento de transferencia de “otra camioneta” de las mismas condiciones que la suya. Que, no pueden ser desvinculados los demandados ni ser tenidos como adquirentes de buena fe ya que no puede ser casualidad que haya intentado inscribir otro vehículo de igual marca damnificado por un ilícito análogo. Que, no se trata de una mera casualidad sino que ello denota un patrón de conducta por lo cual los demandados conocían el origen espurio de dichos vehículos. Censura la conclusión arribada por el anterior sentenciante alegando la inexistencia de buena fe, sumado al parentesco de los demandados, la firma falsa que se le atribuye en el 08 y el precio vil abonado lo que prueba que se encontraban en conocimiento que el acto no era legítimo. Que, si bien le fue restituido el vehículo en sede penal ello no demuestra su buena fe ya que lo fue en carácter de depositario y absolución en sede penal no implica que no resulte responsable en sede civil.
IV.- La solución
a) Encuadre legal
El Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley 26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su artículo 7 sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Los hechos ilícitos y los actos jurídicos unilaterales o bilaterales, considerados como “causa fuente” (arts.726 y 727 del Código Civil y Comercial) productora de derecho u obligaciones en las relaciones jurídicas que unen a los sujetos activo y pasivo (acreedor y deudor), se hallan regidos por la ley vigente al momento de producirse el hecho lícito o ilícito, o en el momento de celebrarse el acto jurídico (el contrato), no pudiendo ser alterados o interpretados por leyes posteriores (conf. TARABORRELLI, Jose N., Aplicación de la ley en el tiempo según el nuevo Código, Rev.La Let del 3/9/15).
Por ello, corresponde ponderar que en el caso sub examine se trata de una relación o situación jurídica que ha quedado constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley resultando, luego, aquélla la aplicable.
b) Partiendo de tal plataforma, abordare? a continuación los agravios traídos a esta instancia, concernientes primeramente a la responsabilidad atribuida.
En tal sentido, adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf.CSJN Fallos:258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
c) Entrando al análisis de los agravios vertidos por el actor no puedo sino precisar que el artículo 265 del CPCC dispone que el escrito de expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que los apelantes consideren equivocadas. “Crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, lo de razonada alude a los fundamentos, bases y substanciaciones del recurso. Razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto de los conceptos contenidos en la sentencia que se impugna” (conf. esta Sala in re “Micromar S.A. de Transportes c MCBA” del 12-09-79, ED 86-442).
Se trata de un acto de impugnación destinado específicamente a criticar la sentencia recurrida para demostrar su injusticia. Pero si el recurrente no realiza una evaluación o crítica de las consideraciones que formula el anterior sentenciante, sino que expresa un simple disenso con lo decidido con argumentos que no intentan rebatir los fundamentos tenidos en mira para decidir la cuestión, la expresión de agravios no reúne los requisitos establecidos por la citada norma legal (CNCiv., Sala H, 13-02-06, “Pasolli, Jorge c/ Camargo, Roberto S. y otro”, La Ley Online) y debe declararse desierta.
Los recurrentes deben poner de manifiesto los errores de hecho o de derecho, que contenga la sentencia; y la impugnación que se intente contra ella debe hacerse de modo tal que rebata todos los fundamentos esenciales que le sirven de apoyo. Deben, pues, cumplir la imperativa disposición del artículo 265 del CPCC.
Reitero que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, toda vez que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido y, para que cumpla su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga el análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho (CNCiv., Sala B, 14-08-02, “Quintas González, Ramón c Banco de la Ciudad de Buenos Aires”, LL 2003-B-57).
Deben precisarse así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del “A Quo”, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento, no reuniendo las objeciones genéricas y las impugnaciones de orden general los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación (CNCiv., Sala A, 14-02-80, LL 1980-D-180; ídem Sala B, 13-06-78, LL 1978-C-76, entre otros).
En el caso, para contrarrestar el rechazo de la demanda no se rebate certeramente, que si bien se encuentra acreditado que las firmas atribuidas en el formulario 08 son apócrifas, ni en la causa penal ni en este juicio existen elementos ni siquiera indicios de que los demandados hayan tenido conocimiento de esa situación ni mucho menos de que hayan participado en la maniobra dolosa para apoderarse de su camioneta. Fue el propio actor quien explicó que firmó un contrato temporario de alquiler mobiliario con J. C. de G. en representación de la empresa “Latmara Holding INC.” y entregó la camioneta con su cédula verde para su uso a F. C., pero no obstante ello ninguno de estos sujetos ha sido demandado en autos pese originarse allí el accionar fraudulento denunciado. En ese sentido, tal como ha sostenido mi colega de grado en autos no se persigue la restitución de la unidad sino los daños y perjuicios ocasionados por ese proceder ilícito sin que pueda conectarse causalmente a los aquí demandados más que por anotación registral.
Menos aun censura, que lo único acreditado es que M. compró la camioneta y la inscribió en el Registro por medio del formulario correspondiente en el que figuraban las firmas del vendedor certificadas por la escribana M.. Desde ese piso de marcha, debe señalarse que la falla en la de fe de conocimiento por la escribana puede acarrear su responsabilidad civil ante una sustitución de persona. Ejemplo de ello es la venta a non domino, como ocurre en el caso donde el tercero que se ve desposeído puede demandar al notario, encuadrándose su responsabilidad en el campo extracontractual (conf. Armella, Cristina, en “Código Civil y normas complementarias”, en Bueres (dir.), Highton (coord.), T 2 C, Ed. Hammurabi, pág. 97).
Así lo ha entendido el propio actor quien convocó a la escribana M. arribando a un acuerdo conciliatorio por los daños provocados por su intervención en el acto pero en el caso de los aquí demandados ni el parentesco ni el precio abonado por M. son suficientes para generar una presunción en su contra suficiente para calificar de mala fe su comportamiento.
En cuanto a la cuestión de la familiariedad entre los demandados, cabe señalar que si bien no se halla desconocido el vínculo familiar ni que en general las relaciones parentales, amistosas o de dependencia entre los simuladores constituye un indicio importante –en tanto la gravedad que reviste el acto cuando se perjudica a terceros exige una gran confianza recíproca–, esta circunstancia por sí sola no es suficiente para hacer lugar a la acción, desde que los contratos entre parientes no solo son posibles sino también frecuentes (Mosset Iturraspe, Jorge, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, op. cit., t. I, p. 274). Luego, el vínculo familiar entre los contratantes no produce la convicción que se intenta hacer valer pues los contratos entre parientes, per se, no son ilícitos máxime si se repara en el lapso transcurrido entre ambas operaciones y que los actos han sido debidamente registrados.
Por otro lado, el hecho de que el precio haya sido bajo no constituye, sic et simpliciter, un indicio que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 163, inc. 5º, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, genere una presunción judicial que demuestre la falta de sinceridad del acto. “No todo negocio realizado con precios bajos [se ha dicho] importa necesariamente una operación simulada” (Molina Sandoval, Carlos A., Simulación como acto de dominación, LL, 2/10/2020, 1, cita online: AR/DOC/2844/2020) (conf. CNCiv. Sala A, “Zarrabeitia, María Marta c/ Gieschen, Roberto Enrique y otro s/ simulación”, del 7/6/2023).
Destáquese, además, que en sus quejas el actor señala que de la causa penal como en sus acumulados surge que detrás de las empresas “fantasmas” se encontraba un tal H. D., a quien menciona M. como vendedor. Sin embargo, este único dato no resulta idóneo para comprometer su responsabilidad ya que como se dijo contaba con el formulario de transferencia con firma certificada sin que pueda establecerse la mala fe que se le atribuye, como así tampoco del otro codemandado quien resulta último titular registral ya que la inferencia que efectúa en su queja no alcanza para generar presunción en su contra. Máxime cuando resultó sobreseído en la causa penal por la sustracción y/o encubrimiento del rodado de marras.
Ahora bien, como es sabido, la cuestión de la prejudicialidad penal que emana del artículo 1101 del Código Civil vigente al momento del hecho es de orden público (cfr. Belluscio-Zannoni, Código Civil y Leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, T. 5, pág. 304 y sus citas, Ed. Astrea., 3ra. reimp., Buenos Aires, 2002) y, como tal, debe ser abordada aun sin petición de las partes (cfr. Cifuentes-Sagarna, Código Civil Comentado y Anotado, 2da. ed. actualizada y ampliada, T. II., pág. 463, ed. La Ley, Buenos Aires, 2008).
En este sentido, la absolución o el sobreseimiento en principio tienen efectos de cosa juzgada en el juicio civil cuando estuvieran basados en la inexistencia del hecho o en la falta de autoría. Cuando no es así, la sentencia penal pierde el efecto vinculante, tal como establece el antiguo plenario de esta Cámara “Amoruso, Miguel c/ Casella, José s/ daños y perjuicios”. Sin embargo, si la absolución estuvo basada en circunstancias de hecho, ella debe reputarse inalterable en el proceso civil sobre la base de los mismos elementos de juicio contemplados en el proceso penal. Sostener lo contrario constituye un apartamiento inequívoco de lo dispuesto en el art. 1103 del CCiv., toda vez que la prohibición contenida en esta norma alcanza a las circunstancias fácticas atinentes a la materialidad del hecho que fueron estimadas esenciales para determinar la absolución del imputado (conf. CNCiv., Sala M, Expte. 2416/2016, “G., M. c. Martín, A. s. daños” del 8/7/2021, voto de la Dra. Benavente y sus citas. 2 La Ley 42-156; JA 1946-I-803 3 CSJN, Fallos 324:3543, consid. 6º y su cita; Sala J Expte. 36879/2014 “C. G., B. Y. Y OTRO c/ P., C. A. y otros s/daños y perjuicios”, del 17/11/2021).
Por lo demás, recuerdo que la buena fe se basa sobre el error o ignorancia. La mala fe, en cambio, supone conocimiento. Entre ambas no caben situaciones intermedias: la duda queda excluida de la buena y de la mala fe. No produce los efectos de la primera porque la buena fe puede ser error, pero no duda; y tampoco puede producir los efectos de la segunda, porque la mala fe no es duda, sino certeza (Conf. De los Mozos, José Luis, “Estudios sobre derecho de los bienes”, ps.319 y ss., Montecorvo, Madrid, 1991) (CNCiv. Sala G, “I. M. S. A. c/ N. M. D. s/ daños y perjuicios” del 28 de octubre de 2013).
En el caso, teniendo en cuenta que la buena fe se presume, debieron probar que los compradores sabían que la venta se realizaba sobre la base de documentos apócrifos. Sin embargo, los elementos descriptos no permiten arribar a tal conclusión, menos aun dada la intervención de la escribana en el formulario respectivo. Luego, no puede reputarse su actuación de mala fe. La buena fe consiste en la ignorancia del adquirente de que la titularidad de su causante está viciada, o no existe ya en él, o que si bien existe no está legitimado para disponer con determinado alcance, o que no existen ciertos derechos reales o gravámenes y, correlativamente, la creencia de que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio. Se parte de la base de que todo lo que ignora el tercero, obviamente, no fue informado por el Registro. En estas hipótesis, para admitir la ignorancia del tercero (desconocimiento que debe ser verdadero, al medirse la buena fe con criterio subjetivo), descartado el error de derecho, cabe exigirle el despliegue de una conducta diligente realizada con el objeto de cerciorarse de la inexistencia de los referidos vicios, limitaciones, etc. Se impone al tercero, para ser de buena fe, cierta obligación de diligencia que demuestre que, una vez realizada, no conoció ni estuvo a su alcance conocer la irregularidad existente. Si estuvo a su alcance conocerla, pero no la supo por su negligencia (culpa), entonces la buena fe será descartada. A su vez, si realizó la actividad necesaria y esto le habría mostrado la discordancia con lo informado por el Registro, pero no la advirtió por error inexcusable, tampoco habrá buena fe por configurarse su culpa. La buena fe es incompatible con la culpa, ya que en aquella va ínsita un mínimo grado de diligencia. La doctrina argentina mayoritaria concuerda en que esa actividad diligente consiste en el estudio de títulos, o sea, el examen idóneo de los antecedentes del derecho transmitido, lo que en muchos casos permitiría conocer vicios u otro tipo de irregularidades que el Registro no informa y no purifica. De tal forma, si el estudio no se realiza y, si de haberse realizado los vicios hubiesen sido advertidos, el tercero es considerado de mala fe por causa de su negligencia. Ahora, si el estudio no se realizó, pero haberlo hecho no hubiera revelado la existencia de vicios que no son manifiestos, el tercero –a pesar de no haber sido diligente– puede ser reputado de buena fe, en tanto no se demuestre que tenía conocimiento efectivo de la situación. La omisión de dicho estudio, en principio, puede determinar la mala fe del tercero, pero no se puede ser categórico en este asunto ya que deben formularse algunas distinciones. Habrá mala fe siempre que los vicios del título del enajenante habrían quedado en evidencia si se hubiese llevado a cabo el estudio de los antecedentes, pero no en el caso de que los vicios no fueran ostensibles, de modo que ni siquiera un cuidadoso estudio de títulos los hubiera revelado, es decir, que la actitud diligente o negligente es irrelevante (conf. D. Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del código Civil, JA, 1969-466-71; R. Martinez Ruiz, La reforma del Código Civil y la seguridad jurídica, Rev. del Notariado, nº 702, ps. 1396/7; Lloveras-Coghlan, El artículo 1051 del Código Civil: fe pública registral o estudio de títulos, ED, 103-997; Kiper, Claudio, La buena fe y el sistema registral inmobiliario. El principio de la fe pública registral, en Códoba –Dir– “Tratado de la buena fe en el derecho”). En esta última hipótesis, la falta de realización del estudio, no desvirtuaría la buena fe del adquirente, en tanto no se demuestre que tenía conocimiento de la irregularidad (criterio subjetivo de apreciación de la buena fe)(CNCiv.Sala H, “Ferragut Daniela c/ Vallarino Jorge Marcelo y otros s/Nulidad de acto jurídico”, del 16/3/2022).
Sentado todo lo expuesto, propongo al Acuerdo la desestimación de los agravios y la confirmación de la sentencia recurrida.
VII. (sic) Costas.
En lo que respecta a las costas, nuestro ordenamiento ritual consagra en el art. 68 del Código de procedimientos el criterio objetivo de la derrota como fundamento de su imposición.
Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener del órgano jurisdiccional la satisfacción de su derecho. En esa línea, integran la indemnización, y asumen un claro carácter resarcitorio, que no puede ser soslayado a la hora de determinar su imposición.
Sabido es que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de éste.
Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t.1, pág.280).
El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad.
Así, la imposición de costas en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal), no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar (cfr., esta sala “López Angélica c/Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y otros s/daños y perjuicios” Expte Nº 67.515/2014 del 9 /4/2019).
Por lo tanto, no constituyen un castigo para perdidoso, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido iniciar una acción judicial para lograr el reconocimiento de su derecho, o bien, (como en el caso) para realizar la defensa de sus derechos frente a una demanda, que podía eventualmente afectar su patrimonio económico o simplemente jurídico, evitando que las erogaciones no graviten en desmedro del derecho reconocido.
Se advierte que la facultad judicial para eximir de costas al vencido, total o parcialmente, es de carácter excepcional y de interpretación restringida; y no está condicionada por la temeridad, mala fe o culpa del litigante, sino por la existencia de razones fundadas para conceder la exención. Por ello, en el caso de autos atendiendo a que el actor pudo creerse con derecho a peticionar del modo en que lo hizo en razón de las circunstancias descriptas, estimo procedente apartarse del principio objetivo de la derrota e imponer las costas de Alzada en el orden causado.
En merito a lo expuesto, se propone al Acuerdo:
I.- Declarar desierto el recurso de apelación y confirmar en consecuencia la sentencia recurrida.
II.-Establecer las costas de Alzada en el orden causado
Así mi voto.
El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, RESUELVE
I.- Declarar desierto el recurso de apelación y confirmar en consecuencia la sentencia recurrida.
II.-Establecer las costas de Alzada en el orden causado.
Conociendo los recursos interpuestos contra los honorarios regulados en la sentencia de primera instancia, dictada con fecha 29 de abril del 2022 y resolución del 31 de mayo del mismo año.
Cabe señalar, en virtud del principio iura novit curia, que, según el criterio del Tribunal, la ley 27.423 debe ser aplicada a toda regulación de honorarios que no se encuentre firme a la fecha de su entrada en vigencia, aun tratándose de trabajos llevados a cabo con anterioridad (conf. esta Sala, en autos “Acquistapace, Pablo Leandro c/ Burrofato, Guillermo s/daños y perjuicios”, 17 de mayo de 2021, entre otros).
Ello así, de conformidad con el principio general establecido por el art. 7 del Código Civil y Comercial, según el cual las leyes son de aplicación inmediata, aun a las consecuencias de relaciones jurídicas preexistentes o situaciones legales “en curso”, sin que ello implique una indebida irretroactividad ni afecte garantías constitucionales, en tanto importa la operatividad de sus efectos inmediatos sobre situaciones jurídicas no consumadas al comienzo de su vigencia En efecto, los hechos cumplidos se rigen por la ley vigente a la época en que se consumaron, pero las situaciones jurídicas en curso se regulan, sin retroactividad, por la ley nueva, ya sea que lo que se encuentre en curso sea su constitución o extinción o sus efectos (Belluscio, Augusto – Zannoni, Eduardo, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 1979, T. 1, pág. 17)
No obsta a ello la regulación efectuada en primera instancia bajo el imperio de la ley anterior, pues la noción de consumo jurídico no se vincula a la existencia de una sentencia que no se encuentra firme, razón por la cual las causas que se encuentran en apelación deben ser resueltas interpretando rectamente el art. 7 del Código Civil y Comercial (Kemelmajer de Carlucci, Aida, El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley Online AR/DOC/1330/2015).
Ponderando la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados; las etapas cumplidas; la base, que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 22 de la ley 27.423, se encuentra conformada por el monto reclamado, reducido en un 30%, más sus intereses computados a la tasa activa desde la fecha de su interposición hasta la de la regulación; la incidencia de su labor en el resultado del pleito; lo dispuesto por los artículos 1, 14, 16, 20, 21, 22, 26, 29, 51 y 58 de la ley 27.423 y el valor de la UMA establecido por la Acordada Nº 4/2022 de la Corte Suprema Justicia de la Nación para aquella fecha y por la Resolución SGA Nº 12/2024 para la actualidad, se elevan, por haber sido apelados por bajos, los honorarios correspondientes a la Dra. Gabriela Faggioni, letrada patrocinante del actor, por su labor en las tres etapas del proceso, a 8,5 UMA, equivalentes a la fecha del presente a pesos doscientos noventa y dos mil doscientos cuarenta y siete ($292.247); a la Dra. María Cristina Martínez, letrada patrocinante del actor por su actuación en los escritos de fs. 271/vta y 274, a 1 UMA, equivalente a pesos treinta y cuatro mil trescientos ochenta y dos ($34.382) y a la perito calígrafo Devora Elisabet Abalo a 4 UMA, equivalente a pesos ciento treinta y siete mil quinientos veintiocho ($137.528).
Asimismo, se confirma la retribución de los Dres. Patricia E. Gugliotto de Gatzke, Julio A. Martínez Alcorta, Héctor A. Copello y Antonio A. Salgado, en su carácter de Defensores Públicos Oficiales de Pobres y Ausentes del codemandado D. M., equivalente a la fecha del presente a 1,1633 UMA, por haber sido apelados solo por altos.
Por la actuación ante esta alzada, se establece la retribución de la Dra. Gabriela Faggioni en 3 UMA –pesos ciento tres mil ciento cuarenta y seis ($103.146)– (art. 30 ley 27.423).
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Maximiliano L. Caia. – Gabriel G. Rolleri (Sec.: Paula A. Seoane).
R., M. J. c. B., O. E. s/ cobro de sumas de dinero
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 26 días del mes de diciembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “R., M. J. C/ B., O. E. S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L. Caia y Gabriel G. Rolleri. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. Maximiliano L. Caia dijo:
La sentencia recurrida condenó a O. B. a pagar a M. J. R. la suma de U$ 55.400 (cincuenta y cinco mil cuatrocientos dólares estadounidenses) con más los intereses fijados (tasa pura del 8% anual). Con costas.
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.
Firme el llamamiento de autos, los presentes se encuentran en estado de dictar sentencia.
I. Los antecedentes
Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).
Relata el actor, que primero como gestor de negocios y luego en carácter de mandatario acordó con O. B. la compra de un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, Provincia de Buenos Aires con determinadas características catastrales que detalla.
Señala, que gestionó la operación de compraventa instrumentada mediante escritura Nº 504 del 1 de julio de 2016, interviniendo además en la escritura en carácter de “codeudor, garante y avalista solidario” de las obligaciones asumidas por B.
Cuenta, que es un empresario con amplia experiencia en la creación y desarrollo de proyectos inmobiliarios. Que, ha participado como administrador en numerosos fideicomisos y, que en el 2015 el Sr. B. tomó contacto con él y le requirió sus servicios como desarrollador para materializar su proyecto de instalar una clínica en la zona norte de la Provincia de Buenos Aries.
Explica, que a raíz de ese pedido comenzó a desarrollar un proyecto inmobiliario denominado “Distrito Ruta 27” sobre un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, con una superficie de 42.333 metros cuadrados. Que, había negociado durante el año previo con la familia V. (propietaria del terreno) la exclusividad sobre la comercialización del predio, dada su potencialidad y posibilidades de desarrollo.
Afirma, que dado el interés de B. por desarrollar el predio requirió los servicios del estudio de arquitectura “Seggiaro” para determinar la viabilidad del emprendimiento. Que, durante el año 2015 trabajó con ese estudio en la elaboración de Masterplan en función de las necesidades expresadas por B., y finalmente el 6 de marzo de 2016 le envió a este último la primera memoria descriptiva del edificio y las unidades que correspondería entregarle a los titulares del predio. Que, esos documentos se fueron modificando posteriormente a fin de ajustar el análisis económico del negocio.
Manifiesta, que el 26/2/2016 P. V. les cedió a sus hijos D. P. M. y G. P. su parte indivisa sobre el inmueble, como los derechos hereditarios que le correspondían por el fallecimiento de su esposa, de modo que a partir de ese momento los hijos del Sr. V. fueron los continuadores del negocio que ya estaba en marcha.
Refiere, que el 1 de julio de 2016, y luego de numerosas tratativas realizadas por su parte, se suscribió la escritura Nº 504 ante el escribano F. M. Y. por medio de la cual los hijos del Sr. P. V. le transfirieron –a título de permuta– a O. E. B. el lote ya consignado, y este último se obligó a transmitir en favor de los primeros la propiedad de 83 unidades funcionales a construirse en el predio según las características detalladas en la “Memoria Técnica Descriptiva” elaborada por el estudio “Seggiaro” con su supervisión.
Destaca, que en el artículo quinto de la escritura las partes acordaron a la operación un valor de U$ 5.540.000 (dólares estadounidenses) por la parcela, y se le asignó a las 83 unidades funcionales un valor de U$ 4.040.000 (dólares estadounidenses).
Menciona, que B. reconoció a favor de los hermanos V. una “compensación dineraria” de U$ 1.500.000 (dólares estadounidenses), que entregó en el momento de la firma de la escritura.
Indica, que su parte no fue ajeno a esa operación puesto que se constituyó en “codeudor, garante y avalista solidario” de la totalidad de las obligaciones asumidas por Oscar B. Que, esta última cláusula respondió a una exigencia de los hermanos V., quienes depositaron su confianza en su persona puesto que fue él quien los contactó y trató personalmente, al igual que con su padre. Que, sin ese aval la operación no hubiera podido llevarse a cabo puesto que fue siempre la cara visible del negocio.
Asevera, que actuando como un auténtico “desarrollador” después de la adquisición del predio comenzó a efectuar toda una serie de actividades en orden a la concreción del proyecto. Que, inició personalmente ante la Municipalidad de Tigre el expediente (que identifica) correspondiente al “Proyecto Distrito Ruta 27”, acompañando la escritura traslativa de dominio y el Masterplan de la obra para que sea evaluado por la Dirección de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Municipio.
Postula, que no obstante lo hecho el Dr. B. decidió dar un giro al negocio y enajenar el emprendimiento al exitoso prestador médico “Grupo Rossi” cediéndole el 100% de la propiedad en dos operaciones, desprendiéndose así del desarrollo inmobiliario que él había hecho posible.
Aduce, que el precio de la propiedad se vio incrementado por el valor agregado que significó el proyecto en marcha elaborado e ideado por su parte. Que, apartado del proyecto con la adquisición del “Grupo Rossi”, le solicitó a B. en diversas oportunidades y por distintos medios, una retribución acorde al negocio que había posibilitado concretar, no recibiendo ninguna satisfacción. Que, por esa razón formula el presente reclamo jurisdiccional fundado en los arts. 1785 y 1790 del CCyC, pues habiendo mediado ratificación del gestionado corresponde la aplicación de las normas relativas al mandato (art. 1319 y ss. del citado ordenamiento).
En fecha 7/5/2019 (fs. 154/162 de Lex 100) se presenta O. E. B. a contestar demanda.
Niega, que el actor sea o haya sido empresario con amplia experiencia en la creación y desarrollo de proyectos inmobiliarios, y que lo hubiese contactado para requerir sus servicios.
Niega, que R. hubiese comenzado el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado “Distrito Ruta 27”, ni ningún otro.
Niega su actuación como intermediario con la familia V. y que le hubiese solicitado algún tipo de estudio y/o “Masterplan” o memoria técnica.
Niega, que la compra del inmueble que el actor refiere hubiera sido imposible sin su participación, ni que cumplió el rol de desarrollador de un proyecto vinculado a este.
Expresa, que desconoce las gestiones que el actor dice haber llevado adelante ante la Municipalidad de Tigre, y afirma que no contrató sus servicios, ni le efectuó encargo alguno.
Niega, que el precio del inmueble se incrementara por tarea alguna desarrollada por R., ni que le hubiera efectuado algún tipo de reclamo.
Señala, que el 30 de noviembre de 2015 a las 23:30 horas, recibió del actor, a quien no conocía, un WhatsApp cuyo contenido transcribe. Que, a través de ese mensaje le ofrecía una fracción de 42.333 m2, que podía contener un emprendimiento como los que lleva adelante por ser un reconocido profesional médico especialista en cirugía bariátrica y obesidad.
Indica, que luego de un contacto inicial R. le propuso ser compradores de la fracción de terreno, aportando cada uno la mitad del precio. Que, su parte construiría en ese lugar una clínica para atender problemas de obesidad, y en la otra parte del lote R. haría un desarrollo inmobiliario. Que, la idea era que serían condóminos del inmueble desarrollando cada uno su actividad por separado.
Destaca, que su mandante no se dedica a los negocios inmobiliarios, sino exclusivamente a su profesión y a dar conferencias. Que, por esa razón lo único que le interesaba era la construcción de la clínica y “el resto del terreno no le resultaba de utilidad alguna”.
Transcribe una serie de WhatsApp, que en su opinión, ponen de manifiesto la verdadera intención de las partes. Que, luego de identificar a las personas que allí se mencionan explica que el actor, en todo momento, se presenta como adquirente del predio. Que, la mención al Obispado se vincula a un lote de este último lindero a la fracción en cuestión, y que R. tenía intención de comprar.
Refiere, que si bien su parte terminó comprando él solo –a los Sres. V.– la fracción de terreno que da cuenta la escritura Nº 504, eso se debió a que R. se retiró intempestivamente de la operación pocos días antes de que se concretara. Que, lo hizo invocando razones personales y manifestando que no iba a hacer el aporte comprometido. Que, por esa razón debió afrontar el compromiso que asumió con los vendedores cancelando el importe pactado.
Afirma, que aunque cumplió con la obligación se le tornó imposible la construcción de la clínica y se puso en campaña para obtener un comprador de la fracción. Que, afortunadamente encontró a un interesado a quien conocía, el denominado “Grupo Rossi”.
Destaca, que en la primer compraventa, ante el desistimiento de R., debió pagar la suma de U$ 1.500.000 en efectivo a la firma de la escritura y el saldo de precio de U$ 5.540.000 sería cancelado mediante la entrega de 83 unidades funcionales a construir en la fracción del terreno.
Cuenta, que un año y medio después le vendió la mitad indivisa a la Sra. E. A. C., cónyuge de E. M. R., en la suma de U$S3.520.000 de los que recibió U$S 1.500.000 puesto que el saldo de U$S2.020.000 fue imputado a la cancelación de la obligación de entrega de las unidades comprometidas por el vendedor a los Sres. D. P. M. V. y G. P. V. Que, diez meses después vendió a la compradora el otro 50% por un valor de U$S 2.720.000. Que, en ese acto se le entregó U$S 700.000, y el saldo de U$S 2.720.000 se le abonó del mismo modo (asumiendo la compradora la entrega del resto de las unidades comprometidas).
Expresa, que en esta última escritura, de fecha 24 de mayo de 2018, se liberó a R. de la garantía personal que había ofrecido en la primera operación de compra.
Sostiene, que el marco normativo invocado por el actor no es aplicable ya que no fue gestor en la operación descripta sino condómino, y que cualquier actividad que pudo haber desarrollado fue en beneficio propio.
Asevera, que no existió “asunción de un negocio ajeno” que es el supuesto que contempla el art. 1781 del CCyC. Que, el reclamo formulado apunta a la obtención de una retribución y no al pago de algún gasto. Que, en tal concepto se le exige el 2% de la suma resultante del proyecto.
Añade, que para tener derecho a ser remunerado la gestión debe corresponder al ejercicio de la actividad profesional del pretendido gestor, y cuestiona los antecedentes que el actor esgrime como empresario con amplia experiencia en proyectos inmobiliarios.
Niega, que R. sea un desarrollador inmobiliario por lo que no se trata de su actividad profesional habitual.
Plantea, que no está habilitado para solicitar remuneración alguna.
Aduce, que el actor al apartarse intempestivamente del proyecto de compra del inmueble le causó un perjuicio pues tuvo que afrontar, de su propio peculio, el pago de una suma de dinero inicial y luego buscar un comprador de la fracción que debió corresponderle a R. Que, por esa razón, no sería equitativo remunerar a una persona que frustró una operación inmobiliaria y perjudicó a su comprometido condómino.
Niega, que hubiera ratificado la hipotética gestión de negocios que se atribuye la actora.
Refiere, que la firma de R. en el contrato de compraventa se debió a que su retiro intempestivo de la operación, a pocos días de su concreción, generó dudas en los vendedores (los V.) quienes exigieron que R. se constituyera en fiador quien aceptó porque era los menos que podía hacer luego de haberse retirado de la oferta sin explicación alguna, y con el consiguiente perjuicio a su parte. Que, tuvo que afrontar pagos impositivos y una suma adicional, sobre el precio de compra, de U$S 90.000 para que los vendedores aceptaran que B. pudiera transferir a un tercero el 50% del inmueble importe del que no quedó constancia instrumental.
Reconoce, que en las distintas operaciones de compra y venta obtuvo una diferencia a su favor (U$S 700.000 menos los U$S 90.000), pero sostiene que esta fue producto de las negociaciones que encaró con el grupo “Rossi” y de las fluctuaciones propias del mercado inmobiliario. Que, el actor fue ajeno a todo eso.
II. La decisión recurrida
Para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante efectuó un resumen de las declaraciones de los testigos C. E. M. D., H. D. B., Dr. A. B. y F. M. Y. Señaló, que la declaración testimonial rendida por el Dr. B. avala la postura de B. Es decir, que el proyecto original fue el de constituir un condominio. Indicó, que el testigo tuviese una relación profesional con B. no invalida su declaración. Destacó, que llegado el momento de firmar la escritura, y de acuerdo a la versión de B. que avala su letrado, R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores. Que, en autos no se ha alegado la existencia de un boleto de compraventa que impusiera la firma de la escritura, y es claro que B. siguió adelante con el negocio no por el temor a una futura acción de responsabilidad de los vendedores, sino porque el terreno le interesaba. Recalcó, que B. tenía un fuerte interés en el negocio y que no se trató de una simple compraventa ya que, además de adquirir el dominio del inmueble, la parte compradora asumía la obligación de construir una serie de metros en beneficio de la vendedora (en total 83 unidades funcionales), además de que R. constituyó una hipoteca sobre el inmueble para garantizar la obligación de hacer que asumía B. al adquirirlo (la de construir los metros cuadrados). Que, lo relevante es que la obligación personal existió y esa fianza, exigida a R., tuvo alguna razón, la imposición de los vendedores. Dice, que si bien R. sostuvo que estos últimos la exigieron puesto que confiaban en él –argumento plausible–, de acuerdo con los testigos D., B. y Y., R. asumió un rol central en todo el negocio, que excedió el de un potencial condómino. Consideró, que R. al haber asumido el carácter de fiador –cumpliendo con una exigencia de los vendedores– justificó sobradamente su actuación en los términos del art. 1787 del CCyC; ya que si todo gestor tiene derecho a que el dueño del negocio lo libere de las obligaciones personales que haya contraído a causa de la gestión (art. 1785 inc. b del CCyC), es indiscutible que su carácter de gestor quedó implícitamente reconocido al ser liberado de la fianza que asumió. Agregó, que B. admitió que obtuvo un importante rédito y el hecho que se la atribuya a otras circunstancias (la negociación emprendida con el grupo “Rossi” y cuestiones propias del mercado), no excluye que para lograrlo primero debió adquirir el inmueble y esto no habría sido posible sin la actividad de R. prestando su fianza personal. Que, si bien B. –al contestar demanda y alegar– asevera que la gestión que se atribuye el actor –y que a su juicio está probada– no se corresponde al ejercicio de una actividad profesional, y que esa sola circunstancia es suficiente para desestimar la pretensión, no comparte la interpretación que hace del inc. d) del art. 1785 del CCyC. Que, si bien R. no acreditó la calidad de desarrollador que se atribuye, juzgó que, de todos modos, la remuneración que exige es equitativa a partir de toda la actividad que desplegó en el proyecto, de acuerdo a los testimonios analizados, y fundamentalmente la garantía personal que prestó. Fijó, por lo tanto, su retribución en la suma de U$S 55.400 que deberán ser abonados en efectivo o en pesos conforme a la paridad del dólar MEP.
III. El recurso
El demandado presentó sus agravios el 24/8/2023, los que han sido respondidos por el actor el 29/8/2023. Se alza ya que el juzgador se decide por atribuirle carácter de gestor, pues entiende que los fundamentos para llegar a esa conclusión son equivocados y parciales. Que, valora los testimonios de D., B. y Y., quienes según el a quo dijeron que la actuación de R. “excedió el de un potencial condómino” de lo cual se agravia. Destaca los mensajes de WhatsApp que fueron reconocidos por el actor para ilustrar la relación que los vinculaba y resalta el testimonio del Dr. B. quien relata con lujo de detalles de que se trataba el negocio que encaraban con R. donde la fracción de terreno adquirida se iba a destinar una parte a la construcción de una clínica, y otra parte a edificios de vivienda y locales. Ya que era el destino del lote, lo que resulta también ratificado por el destino final de la fracción de terreno ya que no se la quedó ni R. ni B. pues el proyecto no se pudo concluir: ni la clínica ni la urbanización. Que, en el caso de R. porque no pudo juntar el dinero para poner el 50% del valor del terreno; y en el suyo porque no contaba con el dinero suficiente para pagar todo el terreno y luego completar el desarrollo inmobiliario quedándose sin clínica. Que, al bajarse R. le quedó para resolver un problema pues para cancelar el precio debía construir edificio para entregar unidades al vendedor, y al no conseguir el dinero o un nuevo socio decidió vender el terreno en dos etapas al Grupo Rossi, como lo corrobora el testigo B. Indica, que el negocio era la construcción del complejo urbanístico y no la compra de tierra. Que, el pretendido desarrollo inmobiliario, la gestión que R. dice haber desarrollado, no se llevó a cabo según lo explica el Arq. D. que fue quien llevó a cabo un proyecto, que fue a riesgo y acompañó en la etapa de análisis y no cobró por ello. Que, éste era el negocio por el cuál R. pretende una comisión, adjudicándose el carácter de gestor. Que, tampoco se tuvo en cuenta lo declarado por B. Se agravia de la forzada interpretación que se efectúa para atribuirle al actor el carácter de gestor. Que, para ello no puede tomarse su “fuerte interés en el negocio”. Que, si siguió adelante con la compra del terreno era porque a ello se había comprometido y porque tenía la intención de encontrar otro socio que le permitiera solucionar el problema en que se había metido, gracias al intempestivo arrepentimiento de R. Censura, que se tomara el aval que prestó R. para otorgarle carácter de gestor. Entiende, que ello se debió a que R. estuvo, tanto como su persona, un año negociando con los vendedores y de pronto, uno de ellos, a quien más conocían, se apartó de la compra. Como dijo el a quo, afirma, es plausible que los V. desconfiaran y pretendieran que R. no “huyera” del negocio y por eso le pidieron que se hiciera cargo y no se despegara por lo que plantearon que garantizara la operación. Se alza ya que el anterior sentenciante concluye que con posterioridad R. fue liberado de esa fianza, lo que confirma su carácter de gestor, ya que la liberación de un fiador de la obligación asumida no lo convierte en gestor. Que, en este caso, R. fue liberado de esa obligación cuando B. vendió la segunda mitad indivisa del lote a los Rossi, el 24 de mayo de 2018. Aclara, que la compra del lote por su parte a los V. contiene una hipoteca por el saldo del precio, de modo que la garantía personal de R. no se encontraba “justificada”. Que, el actor no acreditó que la gestión corresponda al ejercicio de su actividad profesional conforme art.1785 del CCyC. Que, R. no sólo no ejerció una actividad profesional, sino que no se trataba de un negocio ajeno, tal como lo impone la ley para tipificar la figura del gestor (art. 1781 “gestión de negocio ajeno”), ya que este no era un negocio ajeno, tanto la compra del lote como el desarrollo inmobiliario posterior. Subsidiariamente a lo anteriormente expuesto, señala que la sentencia se pronuncia más allá de lo pedido en la demanda, de lo que se agravia ya que en ninguna parte de la demanda el actor establece un monto de reclamo, sino un porcentaje del fracasado negocio.
IV. La solución
a) Adelanto que seguiré a los recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).
b) El sistema procesal civil, de carácter dispositivo, pone en cabeza del actor explicar en forma clara y detallada los hechos en que funda su pretensión.
La demanda es una declaración de voluntad de quien la interpone, en la que se concretan las pretensiones a fin de intentar lograr la satisfacción de un interés u obtener el reconocimiento de un derecho, que es también un interés en sentido amplio. De allí la exigencia que la pretensión sea ejercida en términos claros y precisos.
La decisión jurisdiccional sobre los hechos implica, como refiere Taruffo, la elección de una narración entre las muchas posibles o, al menos, entre las que se han propuesto al juez o que el mismo juez puede configurar (Taruffo, Michele, Sobre las fronteras, trad. B. Quintero, Ed. Temis, Bogotá, 2006, pág. 292). En nuestro derecho, como regla, queda limitada a las propuestas por las partes. Es una aplicación del principio dispositivo que en el ordenamiento procesal federal argentino en esta materia no se ve enervado por las facultades instructorias de que goza el juez como director del proceso (conf. CNCiv. Sala J, in re “Scabone, Guillermo Martín y otro c/ Yamaguchi Torres, Alejandro Leonel y otros s/ daños y perjuicios”, del 27/11/2019).
Así las cosas, a partir del modo en que ha sido planteada la demanda y las conclusiones del anterior sentenciante adelanto que propondré admitir los agravios y revocar la sentencia en crisis.
Veamos. No es un hecho controvertido que ambos litigantes participaron en la operación de compraventa que culminó con la adquisición por parte de B. –demandado– de un lote de terreno ubicado en el Partido de Tigre Paraje El Talar, Provincia de Buenos Aires.
No obstante, y como bien señala en los considerandos ambos participaron en las negociaciones con los vendedores –familia V.– y estudiaron el proyecto, sí discuten el carácter en que lo hicieron.
Así, y tal como anticipé el actor afirma haber sido gestor de negocios y luego mandatario del demandado, basando en esa calidad el reconocimiento económico en que funda su pretensión.
Dijo el anterior magistrado, que en el alegato presentado por el actor “…su letrado afirma que ‘a fines del año 2015, O. B. tomó contacto con M. J. R. y requirió sus servicios como desarrollador para materializar su proyecto de instalar una clínica en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires (ver mensajes de texto de fecha 30/11/2015, 1/12/2015, 2/12/2015 agregados por el demandado en su contestación)’. En esos mensajes, a diferencia de lo que predica el letrado, no advierto que el Dr. B. haya efectuado un reconocimiento…”. Este aspecto del decisorio ha sido consentido por las partes, de lo que se sigue que la calidad de mandatario invocada no se halla probada.
Más aún, convalidó la declaración del Dr. B. quien con sus dichos, dijo, avala la postura de B. Y ello, tampoco ha sido materia de agravio. Así, determinó que el proyecto original fue el de constituir un condominio y que el testigo –B.– participó en las negociaciones con los vendedores del lote actuando en nombre tanto de B. como de R.
No obstante, el magistrado rescató de ese testimonio que, confirmando la versión de B., al llegar el momento de la escritura R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores.
Pues bien, el artículo 1781 del CCyC dice que hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.
Son aquellos casos en los que una persona humana (llamada “gestor”) asume espontáneamente y de manera diligente un negocio referido al patrimonio que pertenece a otro (el dueño del negocio o gestionado), quien se halla ausente (no tiene conocimiento) o imposibilitado de hacerse cargo o de oponerse. El gestor actúa en el interés exclusivo del dueño del negocio, y debe cumplir con ciertos requisitos para que proceda la configuración de este instituto, que son: a) debe mediar un motivo razonable; b) no debe haber intención de hacer una liberalidad; y c) la persona que asume el negocio no debe estar autorizada ni obligada, sea por convención o por imposición legal. La gestión puede consistir en actos materiales o jurídicos llevados a cabo por el gestor en beneficio del dueño del negocio. Cabe aclarar que su interpretación es restringida. Esto significa que la intromisión del gestor en un negocio ajeno debe ser cuando hay un patrimonio que puede sufrir un menoscabo y su dueño está imposibilitado de atender sus asuntos, sea por desconocimiento o por imposibilidad de actuar. Es que, a diferencia de lo que sucedía en el régimen de Vélez Sarsfield, ahora debe mediar un motivo razonable del gestor, a fin de evitar una injerencia de terceros en negocios que no les pertenecen. Es ese motivo razonable el que justifica que una persona pueda inmiscuirse en negocios ajenos y, sobre todo, es lo que da licitud a la actividad desplegada por el gestor. Por último, cabe apuntar que la gestión de negocios ajenos puede dividirse en tres etapas: el comienzo, la continuación y la conclusión. Solo en la primera etapa el gestor actúa de manera espontánea, y en interés del gestionado, aunque no se sepa quién es este último. En la siguiente fase existe un deber jurídico de continuar la gestión de manera diligente y según la conveniencia e intención del dueño del negocio (arts. 1782, inc. c, y 1785 CCyC). En el último estadio se ubica la finalización de la gestión (art. 1782, inc. c, CCyC), que puede suceder por conclusión del negocio o porque el gestionado asume por sí el negocio o, en algunos casos, porque se opone a la actuación del gestor (arts. 1783 y 1789 CCyC).
c) De lo hasta aquí expuesto, mal puede decirse que R. hubiese actuado espontáneamente ante la ausencia o imposibilidad por parte de B.; sino que antes bien a partir del testimonio de B. que el sentenciante tuvo por válido R. no actuó en interés ajeno –B.– sino en virtud de un interés propio de acuerdo a lo expresado por B. en cuanto el proyecto original fue el de constituir un condominio siendo que B. en su calidad de abogado, participó en las negociaciones con los vendedores del lote actuando en nombre tanto de B. como de R.
Los dichos de B. no están aislados aun cuando resultan preponderantes ante su protagonismo en la operación en un primer momento como abogado de B. y luego de ambos, incluyendo a R. una vez que lo conoció en la escribanía Y. Recuerdo que C. E. M. D., autor del proyecto según declaró, dijo que quien primero le ofreció participar fue M. R.; que después hubo reuniones con la gente de Rossi. Que, R. era “el impulsor, uno de los desarrollistas, que trajo la idea, “nos propuso si queríamos acompañar profesionalmente y nos fue presentando las partes, era como el motor de ese emprendimiento”. Señaló, que R. “estaba sumando inversores, hacer la gestión de conseguir la tierra, negociar con el dueño e ir sumando los actores”.
H. D. B., contador, dijo que asesoró a las partes en el proyecto “Distrito Ruta 27”, en todo lo relacionado a la parte impositiva; que fue convocado por O. B., pero “asesoró a ambos, al proyecto” aclarando que las partes del proyecto, eran B. y R. que se iba a hacer un desarrollo inmobiliario. Expuso, “para mí los dos eran socios que iban a avanzar en el proyecto”.
Difícilmente, entonces, pueda considerarse a R. como un mero gestor de negocios sino que su participación activa en la operación se desprende de los testimonios reseñados ya que además de aportar la idea del proyecto era quien lo monitoreaba, negociaba con el vendedor del terreno, se encargaba de sumar inversores, y contrató al escribano –Y.– que realizó la escritura para quien era el interlocutor. Es que no sólo estaba involucrado en el tema, sino que además era el que gestionaba la operación según dijo el notario. Y si ello fuera poco para descartar su calidad de gestor de negocios, éste expuso que tanto R. como un abogado de B. fueron quienes revisaron los papeles antes del acto notarial. Por lo tanto, si B. contaba con el asesoramiento de su abogado, la presencia de R. carecía de sentido sino es que actuaba en interés propio o de otros “actores” además de su “socio” B.
Desde ese piso de marcha, la pretensión del actor pierde sustento pues el mandato no se encuentra probado y la gestión de negocios no es tal de acuerdo a los términos en que fue propuesta la demanda. En nada empece a ello que llegado el momento de la escritura R. desistió de hacerlo porque tuvo dificultades con sus inversores. Por tal motivo, no se advierte que el instituto pueda ser aplicado en la especie como fuente de las obligaciones. Y ello, por cuanto el gestor debe saber desde el principio que asume la conducción de un negocio que no es propio, que es ajeno. De lo contrario, podría configurarse un enriquecimiento ilícito del beneficiario (art. 1794 CCyC).
Es más, entre sus caracteres se dice que no debe existir en el gestor intención de hacer una liberalidad ya que con la gestión se intenta beneficiar al dueño del negocio, por el motivo que sea, sin que eso signifique que se hace una donación o, mucho menos, que se intenta conseguir una retribución a cambio, sino todo lo contrario. El gestor actúa con la intención de obligar al dueño del negocio a que se le rembolsen los gastos más los intereses desde la fecha en la que se hizo el desembolso (art. 1785, inc. a, CCyC). El gestor interviene en un negocio ajeno o parcialmente ajeno para evitar un perjuicio del dueño de aquel y no en busca de un provecho propio. No hay gestión de negocios ajenos cuando lo que intenta el gestor es hacer una actividad por gratitud o en busca de obtener un lucro a través del gestionado, ya que en esos supuestos no existe el elemento esencial que es el de asumir un negocio que pertenece a otro con intención de obligar al dueño del negocio. La gestión de negocios ajenos es siempre gratuita, salvo el supuesto contemplado en el art. 1785, inc. d, CCyC ya que el gestor no tiene derecho a reclamar una retribución por su desempeño, sino que su petición se limita al rembolso de lo gastado más los intereses.
Dispone, en ese sentido, el artículo 1785 CCyC que si la gestión es conducida útilmente, el dueño del negocio está obligado frente al gestor, aunque la ventaja que debía resultar no se haya producido, o haya cesado: a) a reembolsarle el valor de los gastos necesarios y útiles, con los intereses legales desde el día en que fueron hechos; b) a liberarlo de las obligaciones personales que haya contraído a causa de la gestión; c) a repararle los daños que, por causas ajenas a su responsabilidad, haya sufrido en el ejercicio de la gestión; d) a remunerarlo, si la gestión corresponde al ejercicio de su actividad profesional, o si es equitativo en las circunstancias del caso (conf. Mac Donnell, Eduardo, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Tomo IV, Infojus, p. 513 y sgtes.).
Así lo entendió el anterior magistrado quien consideró, que a pesar de haberse constituido una hipoteca sobre el inmueble para garantizar la obligación de hacer que asumía B. al adquirirlo (la de construir los metros cuadrados), existió de parte de R. una obligación personal, y que esa fianza exigida a R., tuvo alguna razón. Sostuvo, que el abogado B. devela que la razón de esa intervención fue una imposición de los vendedores ya que estos últimos la exigieron puesto que confiaban en él. Y, tomando ese argumento como plausible sostuvo que así se justificaba en los términos del artículo 1787 del CCyC su calidad de gestor en la operación asumiendo el carácter de fiador resultando luego liberado (art. 1785 inc. b del CCyC), lo que significó que su carácter de gestor quedó implícitamente reconocido al ser liberado de la fianza que asumió. Entonces, al haber admitido B. que obtuvo un importante rédito la gestión de R., que tuvo por probada, resultó útil ya que así pudo adquirir el inmueble, valorando para ello toda la actividad que desplegó en el proyecto, además de la garantía personal que prestó.
No comparto las conclusiones del sentenciante de grado, ya que como se dijo la actividad desplegada por R. no ha sido en su rol de gestor de negocios ajenos sino de un negocio propio y que por razones que se desconocen no logró concretar en su beneficio. Tengo para ello por probado que presentó la idea del proyecto al arquitecto D. quien se define como su autor y lo describe a aquél como el impulsor y encargado de reunir a los actores; que fue asesorado impositivamente para ello por el contador B. y revisó los papeles junto al abogado de B. No puede arribarse a otra conclusión, a mi entender, pues R. no era un mero gestor de negocios ajenos sino que tenía un interés personal en el negocio el cual no pudo concluir. Es que no sólo, según relata, fue contactado por B. para llevar adelante este emprendimiento sino que éste en ningún momento –no se alega, no se menciona ni se prueba– estuvo imposibilitado de llevar adelante las gestiones menos aun estuvo ausente; sino que, conforme se desprende del material adunado a la causa, siempre estuvo en conocimiento del negocio del que era dueño, tanto como R. Tan es así, que B. aportó al abogado y al contador que los asesoró en el proyecto sobre todo en lo concerniente a la operación de compraventa/permuta del lote en razón de su complejidad, ya que de acuerdo con lo declarado por el escribano interviniente –Y.–, “no se trató de una escritura común sino que requirió un trabajo más sustancioso”. No sólo eso, sino que el notario expresó que “en todas las operaciones hay alguien que es el interlocutor, cualquiera desde chiquita a grande, a veces es la inmobiliaria, otra el interviniente, el hijo” y si bien ubicó en ese rol a R. “quien gestionaba la operación”, los papeles antes del acto notarial fueron revisados tanto por R. como por un abogado de B., dando ello cuenta de que el interés de este último estaba resguardado por ese profesional –Dr. B. según asimismo su propia declaración–, en tanto la participación de R. no puede sino entenderse en su propio beneficio.
Descartada su participación como gestor de negocios y mandatario su derecho a percibir una remuneración por las tareas desplegadas carece de causa que la sustente. Y ello, claro está, en función de los términos en que fue propuesta su pretensión fundado en los arts. 1785 y 1790 del CCyC.
Cabe precisar a esta altura del voto, que la acreditación de los antecedentes fácticos en los que se basó el reclamo es una carga ineludible del demandante. Se ha dicho que las contradicciones y oscuridades perjudican al actor en la defensa de sus pretensos derechos porque tiene un concreto deber de exposición clara de las circunstancias en que se habría producido el daño (conf. CNCiv., Sala G, 14-11-11, “Guerriero c. Transportes…”; L.L. 2012-A, fallo 116.080) pues “…es obligación del litigante intentar con seriedad, la demostración de los hechos invocados…” (Ex CNEsp. Civ. y Com. Sala V, mayo 17-983 E.D. 111-320 sum. 323) (cfr. CNCiv., Sala D, Expte. Nº 73.435/2016 “DEL BURGO, Norberto Nicolás c/ C & E Construcciones S.A. y otro s/ Daños y Perjuicios”, del 15 de noviembre de 2022), supuesto que claramente no se verifica en la especie.
Una vez más, comenzó relatando que primero ofició como gestor de negocios y luego en carácter de mandatario, sin embargo nada de ello ha sido probado.
Tal como enseñaba Eduardo J. Couture “la pretensión es la afirmación de un sujeto de derecho de merecer la tutela jurídica y, por supuesto, la aspiración concreta de que esta se haga efectiva. En otras palabras: la autoatribución de un derecho por parte de un sujeto que invocándolo pide concretamente que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica. Pero la pretensión no es la acción. La acción es el poder jurídico de hacer valer la pretensión. Ese poder jurídico existe en el individuo, aun cuando la pretensión sea infundada” (“Estudios de Derecho Procesal Civil”, 3º edición, Depalma, 1979, Buenos Aires).
En ese orden, la pretensión procesal conlleva, tres elementos: subjetivo, objetivo y causal. El primero de ellos está referido al sujeto habilitado para ejercer la acción, entraña una relación jurídica entre el pretendiente (actor o reconviniente) y el pretendido (demandado o reconvenido) y en consecuencia resulta resorte exclusivo de las partes, excluyendo al juez; el segundo se relaciona con la petición y es la libertad del individuo para fijar lo que pretende, no es más que el petitorio del actor o del reconviniente; y el tercero involucra el hecho que se invoca y a su imputación jurídica, es decir la causa petendi. Queda claro entonces que las normas procesales no se reducen a una mera técnica de organización formal de los procesos, sino que, en su ámbito específico, tienen por finalidad y objetivo ordenar adecuadamente el ejercicio de los derechos en aras de lograr la concreción del valor justicia en cada caso y salvaguardar la garantía de defensa en juicio (conforme, Fenochietto, Carlos E., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado y Comentado”, tº I, pág. 125, comentario al artículo 34; Gozaíni Osvaldo Alfredo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, t. I, pág. 90 y siguientes).
Es el propio accionante quien ilustra el rol asumido en el negocio en su libelo de inicio, pues al referirse a su calidad de “avalista” dice, que “sin ese aval la operación no hubiera podido llevarse a cabo puesto que fue siempre la cara visible del negocio”. Va de suyo, si era la cara visible del negocio actuaba por derecho propio o en su propio interés además del de B. con quien compartían el emprendimiento.
Esta participación, da pie al siguiente punto del estudio ya que el anterior magistrado le ha dado entidad de “gestión” a la participación de R. como “codeudor, garante y avalista solidario” en la operación para así establecer en su favor una retribución. Es decir, se establece un reconocimiento económico no como mandatario ni como gestor sino como fiador –aspecto que no ha sido cuestionado– aunque pretenda disfrazarse bajo la figura del gestor. Empero, en el caso, no se ha configurado la figura del gestor de negocios regulada por los artículos 1781 y sgtes. del CCyC, ya que, como se dijo, R. no actuó en ausencia o por imposibilidad de B. Luego, mal puede ser considerado gestor de negocios en ninguna de las tres etapas en que puede ser dividido el instituto ya que desde su génesis el interés de R. fue personal aun cuando estuviera asociado a B. en el negocio emprendido, por lo tanto ni la continuidad de su intervención y menos su conclusión pueden ampararse en esta figura jurídica.
Antes bien, lo que se identifica como una “gestión de negocios” no es otra cosa que un contrato de fianza en virtud del cual una persona –R. en el caso– se obliga accesoriamente por otra –B.– a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento (art. 1574 del CCyC).
Cierto es, que este contrato tiene la función económica de facilitar el crédito pues el acreedor puede prever la eventual insolvencia del deudor mediante la fianza y que se trata de un contrato accesorio que, como tal, sufre las vicisitudes del contrato principal al cual está subordinado (conf. HERRERA-CARAMELO-PICASSO, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado to. IV, Infojus, p. 291 y sgtes.). Pero, el contrato de fianza se celebra entre el acreedor y el fiador, mientras que el deudor del contrato principal no es parte del contrato de fianza.
Constituye una relación que presupone contornos triangulares que posee dos de sus vértices constituidos por las partes contratantes (fiador y acreedor) y el tercero se ubica en la persona del deudor, quien –aunque no es parte del contrato–, resulta interesado en él de un modo especial, lo que explica que la fianza suele contratarse a instancias del deudor.
Es, por lo tanto, un contrato gratuito, pues el fiador asegura al acreedor una ventaja, sin que este experimente sacrificio alguno a favor de la contraparte. Algunos autores han manifestado que se trata de un contrato “neutro, indiferente o incoloro” en el sentido que no puede ser definido como gratuito u oneroso, ya que puede ser uno u otro según se pague o no retribución dependiendo su calificación, además, de las circunstancias del negocio. Como la ley no prohíbe su retribución por el deudor, puede debatirse si continúa siendo fianza aquel contrato en el que se ha pactado una retribución para el fiador; o bien se está en presencia de una figura atípica. La doctrina ha distinguido, según la retribución sea pagada por el deudor principal o por el acreedor. Así, si el que paga es el deudor la fianza continúa siendo gratuita, desde que quien retribuye es un tercero respecto del contrato (conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., Código Civil y Comercial Comentado to. VII, LA LEY, p. 714 y sgtes.).
De los términos de su demanda, se desprende que pretende una retribución acorde al negocio que había posibilitado concretar, aludiendo en todo momento a su calidad de gestor. Sin embargo, como ya hemos señalado en distintos pasajes de este estudio, ello no ha sido probado no obstante lo cual el anterior sentenciante fijó un monto en virtud de su calidad de fiador aduciendo como única causa la exigencia de los vendedores y que ello reportó un beneficio para B. que debe ser recompensado. Empero, como se dijo, descartada la gestión y por ende la satisfacción económica reclamada, sí fue admitida por la fianza otorgada para concretar la operación sin reparar en que resulta un contrato en principio gratuito del que el deudor –B.– es un tercero y sin que se hubiera establecido para ello una compensación entre las partes ni con B., maguer su interés en el negocio. Va de suyo, que ese reconocimiento económico sólo responde a la inferencia que el anterior magistrado realizó al establecer que R. avaló a título personal esa operación sin resultar adquirente ni obtener ningún beneficio por la imposición de los vendedores pero este argumento, por sí sólo, no es suficiente para admitir la retribución. Ello, no sólo por no resultar gestor de negocios sino además porque no es menester la existencia de un boleto de compraventa como postula para la firma de la escritura. El interés era de ambos, no sólo de B., y ante la salida intempestiva de R., aquél continuó con el negocio. Las razones que llevaron a R. a afianzar la operación no se encuentran establecidas sin que pueda hallarse el rol personal asumido como causa de la retribución. Y ello, ya que tampoco puede ser soslayado que de los términos propuestos en su escrito instaurativo la pretensión se asienta en su rol de gestor –insisto no probado–, no así en su carácter de fiador de la operación.
Destáquese que el inciso 3º del artículo 330 del Código Procesal establece que la demanda debe contener “la cosa demandada”, designándola con toda exactitud.
Ello significa que es necesario individualizar con precisión qué es lo que se reclama. En este sentido se ha dicho que la carga de especificación del objeto pretendido, tanto en la demanda como en la reconvención, impone precisar “la petición en términos claros y positivos” tanto respecto de las pretensiones principales como de las accesorias (Conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, ps. 293/4).
En consecuencia, el escrito de iniciación debe encerrar una exposición circunstanciada de los hechos que configuran la relación jurídica en la que se funda la pretensión y ello es así, por cuanto la claridad en la exposición de los hechos tiene una gran importancia, dado que al demandado incumbe la carga de reconocerlos o negarlos categóricamente (inciso 1º, artículo 356 del Código Procesal).
Asimismo, uno de los principios básicos que informa nuestro sistema procesal es el de congruencia, constituyendo reflejo del mismo, por su indudable vinculación con la garantía constitucional de la defensa en juicio, el citado artículo 330, inciso 3º, al contemplar entre los requisitos de la demanda, la necesaria determinación de la “cosa demandada, designándola con toda exactitud”, al igual que el artículo 163, inciso 6º, en tanto constriñe al tribunal ajustarse a “las pretensiones deducidas en el juicio”, y el artículo 277 que prohíbe “fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia”.
Viene al caso recordar que a los fines de dilucidar la cuestión planteada, corresponde analizar los elementos probatorios arrimados a la causa a la luz del principio de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal). Estas son reglas del correcto entendimiento humano, contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo J. en J.A. 71-80 y sts.). Tales principios deben, además, adecuarse con las circunstancias de hecho y de derecho del caso y con las máximas de la experiencia (aut. cit.: “Elementos de derecho procesal civil”, trad. de L. Prieto Castro, pág. 199, primera edición, Madrid). La carga de la prueba no supone ningún derecho del adversario sino un imperativo del propio litigante, es una circunstancia de riesgo, que consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierde el pleito si de ella depende la suerte de la litis. En el proceso dispositivo civil, sin perjuicio de que el juez debe obtener, dentro de lo posible, la verdad en su mayor pureza, lo cierto es que se impone la necesidad de una solución para los supuestos dudosos. Las partes al desplegar su actividad, cuanto el juez al momento de dictar sentencia, tienen que tener una regla que a este último le permita determinar a quién condena o absuelve. No se trata sólo de reglas para el juez, sino también de reglas o normas para que las partes produzcan las pruebas de sus hechos, al impulso de su interés en demostrar la verdad de sus respectivas posiciones”.
Por todo lo expuesto, no probada ni establecida su calidad de gestor de negocios en que reposa su pretensión remuneratoria en los términos de los artículos 1781, 1785 y concs. del CCyC, cabe admitir las quejas elevadas por el demandado, revocar la sentencia y por ende, rechazar la demanda.
V. Costas
En lo que respecta a las costas, nuestro ordenamiento ritual consagra en el art. 68 del Código de procedimientos el criterio objetivo de la derrota como fundamento de su imposición.
Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener del órgano jurisdiccional la satisfacción de su derecho. En esa línea, integran la indemnización, y asumen un claro carácter resarcitorio, que no puede ser soslayado a la hora de determinar su imposición.
Sabido es que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de éste.
Respecto a su imposición, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha adoptado en su artículo 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. “La justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Giuseppe Chiovenda, citado en Fenochietto – Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. 1, pág. 280).
El mismo artículo 68 del rito, en su segundo párrafo, prescribe que el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad.
Así, la imposición de costas en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal), no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar (cfr., esta sala “López Angélica c/Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y otros s/daños y perjuicios” Expte. Nº 67.515/2014 del 9/4/2019).
Por lo tanto, no constituyen un castigo para perdidoso, sino que se aplican a título de reparación patrimonial de las expensas del juicio a favor de quien ha debido iniciar una acción judicial para lograr el reconocimiento de su derecho, o bien, (como en el caso) para realizar la defensa de sus derechos frente a una demanda, que podía eventualmente afectar su patrimonio económico o simplemente jurídico, evitando que las erogaciones no graviten en desmedro del derecho reconocido.
Se advierte que la facultad judicial para eximir de costas al vencido, total o parcialmente, es de carácter excepcional y de interpretación restringida; y no está condicionada por la temeridad, mala fe o culpa del litigante, sino por la existencia de razones fundadas para conceder la exención. Por ello, en el caso de autos en razón de las circunstancias descriptas y el modo en que se desenvolvió el negocio jurídico que dio origen a las presentes actuaciones entiendo que el actor pudo creerse con derecho a peticionar del modo en que lo hizo, por lo que estimo procedente apartarse del principio objetivo de la derrota e imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 68 segunda parte del Código Procesal).
En merito a lo expuesto propongo al Acuerdo:
I. Revocar la sentencia apelada y en consecuencia rechazar la demanda entablada.
II. Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.
Así mi voto.
El señor juez de Cámara doctor Gabriel G. Rolleri por análogas razones a las aducidas por el señor juez de Cámara doctor Maximiliano L. Caia, votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve:
I. Revocar la sentencia apelada y en consecuencia rechazar la demanda entablada.
II. Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.
De conformidad con el presente pronunciamiento y en atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados en autos; las etapas cumplidas; la base regulatoria, que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 22 de la ley 27.423, se encuentra conformada por el monto reclamado en la demanda más sus intereses computados a la tasa activa desde la fecha de su interposición hasta la de la regulación, reducido en un 30%; cotización del dólar “MEP” al día de la fecha (conf. CNCiv, esta Sala, expte. Nº 93308/2018 “Vidal, Myriam Beatriz c/ Mouro, María del Pilar s/Escrituración” del 07/12/2023); la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los de los letrados; la incidencia de su labor en el resultado del pleito; lo dispuesto por los artículos 1, 14, 16, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 29 y 51 de la ley 27.423, el artículo 478 del Código Procesal y el valor de la UMA fijado por la Resolución SGA Nº 3369/23 (Acordada CSJN 36/23), se adecuan los regulados en la sentencia de primera instancia, fijándose los correspondientes al Dr. C. A. M., letrado apoderado de la parte actora, por una etapa del proceso, en 97,85 UMA, equivalentes al día de la fecha a pesos dos millones novecientos noventa mil cuatrocientos noventa y uno con setenta centavos ($2.990.491,70); los del Dr. L. N. Y., letrado patrocinante y apoderado de la parte actora, por las tres etapas del proceso, en 733,85 UMA, equivalente a pesos veintidós millones cuatrocientos veintisiete mil novecientos veintitrés con setenta centavos ($22.427.923,70); los del Dr. A. D. A., letrado apoderado de la parte demandada, por tres etapas del proceso, en 775 UMA, equivalentes a pesos veintitrés millones seiscientos ochenta y cinco mil quinientos cincuenta ($23.685.550); los del Dr. H. E. B., letrado apoderado de la parte demandada, por su intervención en la audiencia del 05/09/19, en 5 UMA, equivalente a pesos ciento cincuenta y dos mil ochocientos diez ($152.810); y los de la mediadora, Dra. C. R. F. C., en 120 UHOM, equivalentes al día de la fecha a pesos seiscientos cincuenta y un mil seiscientos ($651.600) (conf. art. 2º, inciso e), del Anexo III del Decreto 1467/11, modificado por Decreto 2536/15, y valor de la UHOM al día de la fecha).
Por la actuación ante esta alzada, se establece la retribución del Dr. L. N. Y., en 256,85 UMA –pesos siete millones ochocientos cuarenta y nueve mil ochocientos cuarenta y nueve con setenta centavos ($7.849.849,70)–; y la del Dr. A. D. A., en 273 UMA –pesos ocho millones trescientos cuarenta y tres mil cuatrocientos veintiséis ($8.343.426)– (art. 30 ley 27.423).
Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2º párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Por ante mí, que doy fe. Notifíquese por Secretaría y devuélvase. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante. – Gabriel G. Rolleri. – Maximiliano L. Caia (Sec.: Paula A. Seoane).
P., M. c. Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ daños y perjuicios
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 15 días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “P., M. c/Felipe Vallese … S.R.L. y otro s/ Daños y perjuicios” (Expte. Nº 40162/2019), respecto de la sentencia del 28 de marzo de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO – Dr. ROBERTO PARRILLI.
A la cuestión planteada, la Dra. Maggio dijo:
I. Antecedentes
I.1. En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 81/100, M. P. vino “a incoar formal demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, contra Felipe Vallese … S.R.L., Renato Esteban Ferraris y Beatriz Concepción Ferrer –respecto de quien la desistió poco después, a f. 151–.
Al explicar los hechos fundantes de la acción, relató que “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX, accedí a la publicación del inmueble sito en la calle Felipe Vallese … de esta Ciudad de Buenos Aires (eso fue aproximadamente en el mes de abril 2018) en donde explícitamente se ofrecían departamentos CON TERRAZA CON PARRILLA PARA USOS MÚLTIPLES Y LAUNDRY, DUCHAS Y SOLARIUM.”; que “concerté una visita”, a la que “fui acompañado por la Sra. A. Del V. dicho junto con las distintas ‘amenities’ del edificio (terraza de usos múltiples con parrilla, etc.)”, luego de lo cual “comuniqué mi interés en avanzar con la compra del departamento en las condiciones ofrecidas.”; que “En ese contexto, entré en contacto con la empresa constructora y comercializadora del inmueble”, “FELIPE VALLESE … SRL cuyo socio gerente es el coaccionado R. E. F.”, y que “con fecha 17 de Mayo de 2018 POR MEDIO DEL ESCRIBANO CRISTIAN M. LUISI QUE PUSO LA VENDEDORA”, “me hicieron firmar una escritura de transmisión de dominio del inmueble que NUNCA ME FUE LEÍDA EN SU TOTALIDAD YA QUE EN SU ÚLTIMA PARTE Y CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL, SE ESTIPULA” una “CLÁUSULA PREDISPUESTA (LA NUMERO 8 ‘USO DE LOS BIENES COMUNES’)”, que transcribió y que, en síntesis, dispone que “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula.
Así, afirmó que “en esa fecha, adquirí la unidad funcional nº 2 de Felipe Vallese … (piso 1ºB) de la Capital Federal, EN UN EDIFICIO QUE TIENE AMENITIES QUE ME FUERON OFRECIDAS EN LA PROPUESTA DE COMPRA PERO QUE (POR UN ACCIONAR MALICIOSO DE LOS VENDEDORES COMERCIANTES) ME RESULTAN AJENAS EN SU USO A PERPETUIDAD.”; que “Esta particular circunstancia establecida fraudulentamente en la escritura de marras contra mi voluntad y mediante engaños, no me fue advertida por nadie (ni por los vendedores, ni por el escribano actuante, etc.)”, y que tampoco él la advirtió, “sino nunca hubiera firmado la misma.”
Continuó relatando que “Ya mudado, pretendí utilizar la parrilla de la terraza (DE USO PERPETUO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) a lo que fui informado que para ello debía solicitar autorización previa.”; que ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; lo que sucedió una “única vez” y que, “Tiempo después”, “ME FUE COMUNICADO QUE NUNCA MÁS NADIE DEL EDIFICIO (A EXCEPCIÓN DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE F.) HABRÍA DE PODER INGRESAR EN ESA PARTE COMÚN.”
Apuntó que “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, vino a solicitar que “se me indemnice por los daños y perjuicios que la compra del inmueble me ha generado”.
Arguyó que las demandadas “han INCURRIDO EN UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR VIOLACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR LEY Nº 24.240 Y DE LEALTAD COMERCIAL LEY Nº 22.802 (ENTRE OTRAS)”; transcribiendo el art. 9 de esta última y un precedente jurisprudencial de otro fuero en el que se confirmó la sanción de multa impuesta a una inmobiliaria por publicidad engañosa, violatoria de esa norma y del derecho a información del consumidor previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional y en la ley 24.240. Por ello, –informó– “denuncié penalmente a los aquí accionados por el delito de estafa”.
En fin, solicitó que “se haga lugar a la demanda, condenándose a los accionados por los daños y perjuicios (patrimoniales y extrapatrimoniales) que su mala fe me ha generado.”; reclamando, concretamente, “daño emergente”, que estimó en “la diferencia entre el valor actual del mercado del inmueble con y sin amenities, es decir U$S 10.000”, y “daño moral”, que estimó en $ 200.000. (Todas las mayúsculas corresponden al original).
I.2. A su tiempo, la representación letrada de los emplazados peticionó el rechazo de esa demanda (ver contestación de Felipe Vallese S.R.L. a fs. 259/265, a la que adhirió R. E. F. en su presentación de fs. 269/270).
En ese sentido, tras efectuar una serie de negativas específicas, se refirió a la “realidad de los hechos”, empezando por precisar, sobre la palabra “amenities”, que “la única inmobiliaria a la cual los demandados otorgamos autorización de venta” fue a REMAX, “la cual jamás hizo mención de ese término, sino de adicionales”.
Señaló que “el Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 22 de abril del año 2014, en plena vigencia, estipula en su cláusula octava el uso perpetuo de bienes comunes por propietarios de unidades funcionales”; y reseñó el contenido de dicha cláusula, indicando luego que “Lo transcripto no implica que los servicios adicionales de parrilla, solárium, ducha y laundry (éste ubicado en la PB), no puedan utilizarse por los restantes consorcistas sino que solo se necesita para terraza, parrilla y ducha, la pertinente reserva y autorización por vía de la Administración, cuya llave será entregada por el encargado del edificio, a los fines de un orden elemental dentro del normal desenvolvimiento del consorcio”.
Agregó que “Tal como se manifestara en el Reglamento, se dio estricto cumplimiento a la copia y lectura de las cláusulas de transcripción obligatoria en la escritura traslativa de dominio” –entre ellas, la aludida cláusula octava–, “entregándose a cada una de las partes firmantes un ejemplar, en el acto de la escritura, a los efectos de poder corroborar personalmente lo leído por el escribano actuante”.
Siguiendo esa línea, adujo que “la mala fe procesal y contractual del actor, queda plasmada en los diferentes asertos que vuelca en la denuncia penal en la cual dice: ‘el escribano leyó delante mío (la escritura), de R. E. F. y de su hija A. B. F.’ mientras que en la demanda civil que nos ocupa, manifiesta que: ‘nunca me fue leída en su totalidad’”; y que “resulta improcedente la posición asumida por la contraria, la cual parece desconocer uno de los principios generales del derecho que sostiene ‘nadie puede alegar su propia torpeza’.”; añadiendo que otra circunstancia que en el libelo de inicio parece ignorarse es que también fue “firmado de plena conformidad”, “que el art. 6to. del Reglamento de Copropiedad y Administración autoriza la modificación de destinos y distribución de medidas y la confección de los planos pertinentes, de corresponder”.
Distinguió las “distintas posibilidades” que F. “exhibió y ofreció a la venta –como hace con todos y cada uno de los eventuales adquirentes de unidades del edificio–”; aseverando luego que P. “jamás compró –ni consecuentemente podrá vender– con ‘amenities’, dado que nunca existieron las mismas en el contrato de compraventa firmado entre las partes de estos actuados.”; y que, en consecuencia, no existió daño “alguno al actor/comprador, con motivo de la operación comercial realizada”.
Achacó que “el peticionante no distinga entre lo que significa uso perpetuo y uso exclusivo de las facilidades adicionales que el inmueble posee en beneficio de todos los copropietarios”; mencionando que aquel “solicitó autorización para el uso de la terraza en una sola oportunidad”, que “le fue concedida por la Administración” y que, al usarla, “provocó deterioros en dichas instalaciones”; tras lo cual apuntó que, “En la actualidad”, “dicha terraza se encuentra condicionada de utilizar por filtraciones que dañan a la unidad que se encuentra por debajo de la misma y que el consorcio todavía no le ha dado solución”, documentándolo con “fotografías certificadas notarialmente”.
Puso en conocimiento que las unidades funcionales 29 y 30 son de propiedad de los hijos de F.
Finalmente, esgrimió que surge “del mismo estudio de mercado acompañado por la actora que el contrato de compraventa celebrado con la demandada no le produjo ni le producirá perjuicio económico alguno.”; pues, al contrario, “adquirió la UF a u$s60.000 y puede llegar a venderla con todos los servicios que la misma posee entre u$s90.000 y u$s95.000”.
I.3. En la sentencia de primera instancia, el juez de grado, tras referirse a los términos en los que quedó trabada la litis (ver Considerando I), y establecer como “debidamente acreditado, mediante la incorporación al proceso de la escritura traslativa de dominio del inmueble y el reglamento de copropiedad, documentos estos no controvertidos y que fueron agregados por las partes, que los accesorios o ‘amenities’, como los denomina el actor, fueron adjudicados, en cuanto a su uso, a perpetuidad en favor de la unidad funcional nº29” (ver Considerando II.1); sin embargo, consideró “de relevancia el análisis de las declaraciones de los testigos aportados por las partes” –y de las respectivas impugnaciones–, de lo que, en definitiva, derivó como “debidamente acreditado que la demandada, en el proceso de promoción y ofrecimiento a la venta de las unidades funcionales como la del accionante, incluía la utilización de los accesorios, entre los que se encontraba, entre otros, el acceso a la terraza con parrilla y ducha.”; “pero sin informar debidamente que se requería el consentimiento de quien tiene el uso a perpetuidad del sector, es decir, el propietario de la U.F 29.” (Ver Considerando II.2).
Asimismo, meritó la experticia de tasación presentada en autos y la impugnación formulada al respecto, concluyendo que “El informe pericial acreditó la existencia de los espacios cuya utilización ha motivado este proceso judicial, y los propios dichos de la actora en su impugnación, han ratificado que se trata de un espacio de uso exclusivo de la unidad funcional nº 29 y que se requiere la autorización del propietario de la misma para poder acceder a dichos espacios.” (Ver Considerando II.3).
En cambio, estimó “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba puesto que el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera carece de incidencia en el presente proceso ya que lo que en dicha causa se investigaba es la presunta existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual” (Ver Considerando II.4).
Así, reputó “acreditado el incumplimiento contractual de la parte demandada en el contrato de compraventa que quedó configurado a partir de la exhibición y ofrecimiento en venta del departamento adquirido por P.”. En ese sentido, puntualizó que “Resulta de aplicación al caso la ley de defensa del consumidor 24.240”, que “la demandada es un proveedor, en los términos del art. 2” de esa ley; que “Se configuró, entonces, un contrato de consumo en los términos del art. 1093 del CCyC.”; que “la empresa demandada, a través de su socio gerente, el codemandado F. y de las inmobiliarias mencionadas en las testimoniales (conf., en particular la analizada declaración de M. S. del 03-08-2021, pero también la de los otros testigos vecinos del actor que adquirieron sus departamentos en similares condiciones), ofreció en venta la unidad funcional del accionante, incluyendo la posibilidad de utilizar sectores adicionales (en particular y en lo que se refiere al presente reclamo, la parrilla y ducha de la terraza del edificio).”; que “Sin embargo, y a la luz de las pruebas que se han analizado, la información brindada no fue suficiente, lo que constituye un incumplimiento del deber de información al consumidor, establecido en el art. 4 de la LDC y art. 1100 del CCyC.”; invocando también el art. 42 de la Constitución Nacional y los criterios interpretativos de los arts. 1095, 961, 1061 y 1067 del CCyCN. Por otra parte, sostuvo que “Esta particular manera de establecer la forma de utilizar los espacios referidos, es decir, dependiendo de la voluntad de quien detenta su uso exclusivo, resulta inoponible al comprador del departamento (art. 344, primer párrafo, CCyC)”. También expresó que “cabe aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios contenida en el inciso b) del art. 1051 del CCyC” y que “De allí que resulte procedente el reclamo de daños y perjuicios, conforme lo dispuesto por el art. 1057 ‘in fine’ del CCyC, en tanto lo que se reclama es la diferencia entre el precio que hubiere correspondido con y sin la utilización de los sectores referidos, más el daño moral, optando el comprador por la subsistencia del contrato (art. 1066 del CCyC).” (Ver Considerando III).
A continuación, se expidió sobre la responsabilidad endilgada a “R. E. F., con sustento en lo dispuesto por los arts. 54 y 59 de la ley 19.550.”; considerando –en sustancia– que “no se encuentran debidamente acreditados los extremos que exige la normativa citada por el actor para hacer responsable al socio gerente de la sociedad propietaria y vendedora del departamento adquirido por P.” (Ver Considerando IV).
Por último, trató “el reclamo indemnizatorio formulado por el accionante”, bajo los rubros “Daño emergente. Valor inferior de inmueble” y “Daño moral”; estableciendo allí mismo lo relativo a los intereses respectivos. (Ver Considerando V).
En fin, resolvió hacer lugar a la demanda contra Felipe Vallese … S.R.L., condenándola a abonar al actor las sumas de u$s5.850, o el equivalente en pesos al valor “MEP”, y $300.000, con más los intereses establecidos y las costas del proceso; y rechazándola contra R. E. F., con costas en el orden causado.
II. Agravios
Contra el referido pronunciamiento se alzaron tanto el pretensor, como la parte emplazada.
Así, en su presentación digital de fecha 12/05/2023, el demandante se queja de la “falta de condena al socio gerente por el obrar ilícito de la S.R.L.”; pieza que fue contestada por el letrado apoderado de la parte demandada mediante presentación digital del 22/05/2023.
A su tiempo, este último expresó agravios mediante presentación digital de fecha 23/05/2023. En primer lugar, critica “la aceptación de la demanda”, reprochando –en síntesis– inadecuada valoración de las pruebas y aplicación de las normas; y luego, “a todo evento y frente al hipotético supuesto que V.E. confirmasen la decisión en crisis”, cuestiona que para el importe de condena establecido en moneda extranjera se dispusiera “la conversión del dólar estadounidense a pesos utilizando para ello el conocido Dólar MEP” y “una tasa de interés confiscatoria del 8%”; lo que mereció la réplica del accionante, mediante presentación digital del 31/05/2023.
III. Aclaraciones preliminares
Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquéllas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611; entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N.).
Dicho ello, me abocaré al estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada.
IV. De la admisión de la demanda decidida en primera instancia
IV.1. Sobre el particular, preliminarmente, vale recordar que, al explicar los hechos fundantes de la demanda, se relató que fue “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX”, que el pretensor accedió “a la publicación del inmueble” en cuestión, “aproximadamente en el mes de abril 2018”; y señalar que ninguna de las publicaciones certificadas el 25/04/2019 como coincidentes “exactamente con los sitios web referenciados” y acompañadas como prueba instrumental –ver fs. 58/73, también contestación de oficio de la escribana B. R. agregada el 25/08/2020–, corresponde a alguna de esas dos inmobiliarias, ni al año 2018, y tampoco puntualmente a la unidad funcional adquirida por el aquí demandante; tal como puso de relieve el a quo al exponer los motivos por los que resolvió desestimar el embargo solicitado con dicho escrito inaugural (ver f. 121).
En ese sentido, y reparando en que luego, al sentenciar, el mismo magistrado reputó lo adjuntado como documental a fs. 44/57 como la “publicidad relacionada con el departamento adquirido por P.”; corresponde aclarar que ello es equivocado pues, en realidad, se trata de un “informe de valoración”, un “análisis comparativo de mercado” y, finalmente, una “propuesta” de publicación efectuada por un agente “adherido al sistema Coldwell Banker Alas” al aquí accionante –y/o a su padre, “M.”–, el 15/05/2019.
Por otra parte, si bien en el libelo de inicio se ofreció prueba informativa respecto a las dos empresas inmobiliarias mencionadas, tenemos que Buró Servicios S.R.L. (Re/Max Buró), respondió adjuntando “la publicación del inmueble relacionada al edificio sito en Felipe Vallese …, Capital Federal” e informando que “no surge de la publicación acompañada, que el edificio cuente con amenities o que estos se incluyan en la oferta de venta.” –ver publicación y contestación de oficio agregadas el 31/08/2020–; y que, ante ello, sin embargo, el pretensor no produjo, y a la postre, decidió desistir del informe requerido respecto de la otra firma: “Coldwell Banker Alas” (ver presentación del 15/11/2021); como también desistió de producir la declaración testimonial de Andrea Del Valle, quien –según relató– sería la persona de dicha inmobiliaria que lo acompañó en su primera visita al departamento en cuestión (ver presentación del 19/10/2021).
De tal modo, lo cierto es que no se ha acreditado, concretamente, cuál fue esa publicación a la que el demandante dijo hacer accedido y, por lo tanto, se desconocen los términos utilizados en la misma respecto de las características del inmueble en cuestión.
Sin perjuicio de ello, puntualmente sobre lo publicado en la página de “Felipe Vallese …” en la red social “Facebook” (cfr. pieza certificada obrante a f. 59), noto que, además de que data del 10/03/2015 –esto es, más de tres años antes de que P. se interesara en el inmueble en cuestión–, refiere, en general, a la venta de 32 departamentos, con distintas posibilidades de precios –“desde US$ 76.000”– y características, aunque ninguna ofertada como “amenitie”; de modo que no aparece que esa publicación pudiera inducir a error, engaño o confusión, en violación al art. 9 de la ley 22.802, como se adujo en el libelo de inicio.
IV.2. Sentado lo anterior, corresponde pasar a tratar la crítica que el letrado apoderado de la parte demandada elabora en su expresión de agravios en torno a lo que reprocha como una forzada aplicación de la ley 24.240 en favor del accionante, soslayándose la eficacia probatoria de lo consignado en la escritura traslativa de dominio y en el reglamento de propiedad horizontal en tanto no medió redargución de falsedad por parte de aquel, y también la forma en que deben dirimirse las cuestiones consorciales.
a) En efecto, el análisis de esta cuestión debe preceder al de cualquier otra, pues lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio, emerge de lo que el pretensor procuró presentar como una cláusula predispuesta en la escritura de venta que “me hicieron firmar” y “nunca me fue leída en su totalidad”, establecida “CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL”, “fraudulentamente”, “contra mi voluntad y mediante engaños” y que “no me fue advertida por nadie”.
Así, se impone empezar por aclarar que la de la discordia es, en realidad, una cláusula del “Reglamento de Copropiedad y Administración” del edificio en cuestión, inscripto en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmueble el 05/06/2014, y aportado en copia tanto con la demanda –ver fs. 8/43–, como con su contestación –ver fs. 178/195– (en adelante, “el Reglamento”); cláusula que simplemente fue copiada en la escritura de venta de marras.
A propósito de ello, vale recordar que el CCyCN, en el art. 2037, define la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”; y, en el art. 2038, dispone que “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.” Añado que, en comentario a esta previsión, que expresa normativamente lo que ya antes era admitido en forma unánime por doctrina y jurisprudencia, se ha señalado que “La consecuencia es que ninguno de los propietarios puede desconocer o rescindir el reglamento (hayan sido creadores o adherentes al mismo) y desprenderse de los derechos y obligaciones que de él se originan, mientras sean titulares de una de las unidades funcionales que integran el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.” (cfr. Mario Zelaya en “Código civil y comercial de la Nación comentado” dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti, 1ª ed., Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, t. IX, p. 443).
b) Pues bien, en la especie, tenemos que el Reglamento que integra el título suficiente de M. P. sobre la unidad funcional número 2 del piso primero (designada internamente con la letra “B”) del edificio sito en esta Ciudad con frente a la calle Felipe Vallese …, establece, en la cláusula octava, sobre “USO DE LOS BIENES COMUNES”, que “El uso de los bienes especificados como comunes estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales, las de este Reglamento y las del Reglamento Interno que apruebe la Asamblea.”; y seguidamente, tras el título “USO PERPETUO DE BIENES COMUNES POR PROPIETARIOS DE UNIDADES FUNCIONALES”, que: “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la Nº 29 y la Nº 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula, que, en lo que interesa aquí puntualmente reza: “la unidad funcional veintinueve: el espacio común en el décimo piso del edificio indicado en el plano como azotea o espacio aéreo que se podrá destinar como terraza con solárium, parrilla y jacuzzi, instalaciones electromecánicas y/o comunicaciones”; previendo en la parte final que: “Los titulares de dominio de las unidades funcionales que tengan el uso perpetuo de los lugares comunes relacionados en esta cláusula, podrán transferir dicho uso a otro titular de dominio de unidad funcional de este Consorcio exclusivamente. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización.”
Además, esta cláusula debe correlacionarse con otra del mismo Reglamento, la sexta, en cuanto exceptúa de la necesidad de “contar con la aprobación expresa del administrador”, a “las construcciones, modificaciones o cambios de destino en la unidad complementaria II y en las superficies comunes de uso perpetuo por propietarios de unidades funcionales que se especificarán en la cláusula octava del presente, quedando expresamente autorizados para hacerlo quienes resultaren ser sus respectivos propietarios, a cuyo efecto quedan desde ya autorizados a modificar los planos respectivos y/o cambio de destino y siendo los gastos comunes abonados en la forma indicada en el presente Reglamento. Esta circunstancia deberá ser obligatoriamente transcripta en cada escritura traslativa de dominio, con cuya firma el adquirente estará ratificando esta autorización, confiriéndose PODER ESPECIAL con carácter de irrevocable por el plazo de treinta años a favor de quienes resultaren titulares de las unidades funcionales a las que se adjudicara la unidad complementaria II y/o el uso perpetuo de bienes comunes especificados en la cláusula octava”, con diversas facultades a esos efectos.
c) Por otra parte, tenemos que en la escritura de la venta en cuestión, Nº 227, del 17/05/2018, cuya copia certificada –acompañada por el demandante– obra a fs. 112/118, consta que, en ese acto, M. P., identificado como la parte compradora, declaró, entre otras cosas, “Que conoce y acepta en todas sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el Consorcio.” (ver fs. 114 vta.), y constan también transcriptas las cláusulas sexta y octava de dicho Reglamento, tal como allí se dispuso, completas y con las partes correspondientes destacadas en mayúsculas y/o en “negrita” (ver fs. 114 vta./116).
Y, en la parte final del instrumento, se lee: “PREVIA LECTURA y ratificación, y habiendo hecho uso del derecho de lectura directa de la presente, firman los comparecientes ante mí, doy fe.” (El destacado corresponde al original).
A mayor abundamiento, contamos también con la contestación de oficio del escribano L. agregada el 28/09/2020, notario interviniente en la escritura en cuestión, confirmando que “se entregó una copia a cada parte para su lectura” y “fue leída en forma completa antes de su firma”; así como que “la firma de cualquier escritura implica conocimiento y aceptación”.
d) Entonces: estamos ante un instrumento público (cfr. art. 289, inc. a), del CCyCN), que, como tal, hace plena fe, en lo que aquí interesa, tanto en cuanto a que P. declaró conocer y aceptar en todas sus partes el Reglamento, como a que se firmó previa lectura y ratificación (por tratarse de “hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él”), “hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal” (cfr. art. 296, inc. a), del CCyCN).
Tal declaración no se ha verificado en la especie. De hecho, en el escrito de inicio se apuntó que fue “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, que se vino a demandar como se lo hizo; lo que aparece incomprensible, pues no puede ignorarse que, sin tal redargución, la eficacia probatoria de dicha escritura en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, se erige como un valladar infranqueable para la demostración del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
En ese sentido, no puede soslayarse que constituye una necesidad social, por contribuir a la seguridad jurídica y facilitar la prueba, que determinados hechos o relaciones jurídicas que la ley considera trascendentes puedan ser acreditados sin otro requisito que la exhibición de un determinado instrumento.
Esto tiende a realizar de modo más perfecto la verdad objetiva (Brebbia, Roberto H., “Hechos y actos jurídicos”, Astrea, Buenos Aires, 1979, p. 417). Por ello la ley crea una categoría de instrumentos a los que denomina públicos (entre ellos, las escrituras), a los que impone severos requisitos de validez (cfr. arts. 290/294 del CCyCN) y, en la medida en que éstos se cumplan, les atribuye un efecto singular: la eficacia probatoria propia (cfr. art. 296 del citado Código), la cualidad de hacer plena fe de su contenido mientras no sean declarados falsos en sede judicial (Zinny, Mario A., “El acto notarial”, Ad-Hoc, Buenos Aires, 2007, p. 97).
De tal modo, a tenor de lo que consta en la escritura de la venta en cuestión, no puede considerarse sino que el Reglamento ha integrado la oferta de contrato aceptada por P. en el acto de adquisición de la unidad funcional de marras, quedando así incorporado al consorcio y obligado a cumplir ese conjunto de reglas. Es que, si no existió declaración de falsedad en juicio de su manifestación de conocer y aceptar el mentado Reglamento, amparada por la fe pública por el efecto propio de la categoría de instrumento que la contiene, no cabe derivar otra conclusión de ningún otro elemento.
IV.3. Por supuesto, lo anterior impone discrepar ya con el criterio seguido por el juez de grado al disponerse a analizar las declaraciones testimoniales –y las correlativas impugnaciones– producidas por una y otra parte. No obstante, atendiendo a los cuestionamientos que el letrado apoderado de la parte accionada dirige más bien a ese análisis en sí mismo, y sus conclusiones, me permitiré agregar algunas apreciaciones sobre las pruebas en cuestión.
Así, por un lado, respecto a los testimonios brindados a instancias del accionante, por tres de sus vecinas, adquirentes de otros departamentos en el mismo edificio: I. C. O., N. B. F. y E. C. M. (en audiencias celebradas el 21/09/2021, el 05/10/2021 y el 19/10/2021, conforme actas y registros en soporte fílmico correspondientes, incorporados como “documentos digitales” en el sistema Lex100), acoto que, además de que no versaron sobre la concreta operación de marras, sus dichos en punto a que no (se les) leyeron las escrituras de sus respectivas compras antes de firmarlas, por lo que no fue sino después de ello que pudieron conocer las vicisitudes atinentes a sus posibilidades de uso de los espacios en cuestión –que emergen del Reglamento–, aparecen ciertamente llamativos; al menos, en dos de los tres casos.
Esto es: en el de O., porque dijo haber adquirido su departamento a través de un crédito hipotecario –del Banco Nación–, para cuyo otorgamiento se requiere, como es sabido, la puesta a disposición de toda la documentación pertinente (Reglamento incluido, cfr. art. 2038 del CCyCN) con bastante antelación a la firma de la escritura de venta; y en el de C. M., porque admitió haber vivido en el edificio como locataria antes de convertirse en propietaria, lo que revela que también ella debió tener conocimiento del Reglamento desde mucho antes del acto escriturario de la unidad funcional que adquirió.
Por otro lado, sobre el testimonio brindado por M. B. S. (en audiencia celebrada el 03/08/2021, conforme acta y registro en soporte fílmico respectivo, incorporado como “documento digital” en el sistema Lex100), quien, en respuesta al interrogatorio preliminar, manifestó conocer tanto al actor –por haberlo visto cuando fue a visitar el departamento y cuando se hizo la escritura correspondiente, aclarando que “no fue un cliente mío directo, sino vino por otra inmobiliaria, Coldwell Banker”–, como a la demandada –por ser “mi cliente”, como “agente independiente en Remax Buró que es una S.R.L.”–; hay que decir que, al contestar preguntas formuladas tanto por una parte como por la otra, dicha deponente fue consistente en sostener que el edificio en cuestión no tiene “amenities”; explicando que “se mostraba todo el edificio completo, hasta la sala de máquinas obviamente”, pero que “todo lo que era en espacio común”, “le correspondía” a “la unidad 29”; y que eso “figura en el reglamento y también en la escritura, que fue leída previamente a la firma”, documentación que, antes de la operación, “se le envió a la agente” de P.. Luego, ante preguntas formuladas de oficio, reiteró que aquel “vino con su agente y mostré todo el edificio”, manifestado que cuando subieron a la terraza se le dijo que “se podía acceder, pero en ningún momento yo hablé de nada de uso común”, y que explicó el procedimiento para acceder “no a él sino a la agente de la otra inmobiliaria”, porque “yo no tengo contacto de hablar y explicarle a él”, “mostramos y queda en el trabajo de la otra agente ver si su cliente va a acceder a la compra o no”.
Y, al respecto, no puede negarse razón al representante de la emplazada cuando arguye que es “de público y notorio” que tales detalles dependen de lo que el consorcio decida e implemente, a través de sus órganos correspondientes, y de conformidad con el Reglamento.
IV.4. En esa línea, debe clarificarse que el a quo achacó a la demandada no haber acreditado “de qué manera los adquirentes de las unidades funcionales podían hacer uso de dichas instalaciones”, pese a que ello se desprende del libro de actas Nº 1 del consorcio de propietarios del inmueble en cuestión, que fue entregado por su administrador a requerimiento del perito tasador designado de oficio en autos –Martillero G. L. P.–, quien aportó copias del mismo con su informe presentado digitalmente el 09/12/2020.
En efecto, tal como puso de relieve el nombrado experto, de la foja Nº 2 de dicho libro, correspondiente al acta de la asamblea extraordinaria celebrada el 14/02/2017, en cuyo orden del día se incluyó el tema –en el punto 7)–, se lee: “Sobre las llaves de la terraza y uso de la misma, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad el uso perpetuo de la misma corresponde a la UF 29, debido a esto deberán llamar al Administrador vía email para solicitar su uso” (nótese que este procedimiento no refiere a “el consentimiento” o “la voluntad” de quienes detenten la propiedad de la unidad funcional 29 –como consideró el magistrado anterior–, y que en esta causa no ha estado en debate la significancia de ese uso perpetuo de partes comunes adjudicado en la cláusula octava del Reglamento, ni se ha accionado con fundamento en un ejercicio abusivo de ese derecho por parte de los propietarios favorecidos).
En tal contexto, corresponde reparar en que el propio pretensor expresó, en el escrito inaugural, que cuando fue informado de que para utilizar la parrilla de la terraza “debía solicitar autorización previa”; ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; y en que, si bien luego afirmó que ello sucedió una “única vez” y que, “tiempo después”, se le comunicó que “nunca más” podría “ingresar en esa parte común”; lo cierto es que no aportó prueba documental ni propuso producir informativa o testimonial respecto del administrador del consorcio, para acreditar que alguna vez hubiera solicitado, en la forma dispuesta en asamblea, el uso de la mentada terraza, y que tal pedido le hubiera sido denegado.
IV.5. A propósito de la aludida experticia, cabe ponderar también que el idóneo informó allí, para fines del año 2020, que “la unidad funcional referenciada se estima en la plaza del rubro, con amenities, para una venta en efectivo y de contado, en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDESES OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS (u$s 81.900) y sin amenities en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES SETENTA Y SEIS MIL CINCUENTA (u$s 76.050).” (ver respuesta al punto 1); aclarando luego que “hoy el mercado inmobiliario, tanto los inmuebles a estrenar como los usados, sufrieron un desplome o baja en su compra-venta, dado a la fluctuación y variación de la moneda extranjera (dólares estadounidenses) y a la oferta y demanda en dicho mercado, teniéndose además en cuenta las condiciones que afectaron a la compra-venta de propiedades producto de la pandemia reinante en la actualidad y en nuestro país.” (ver respuesta al punto 5). Y, en ese marco, aparece que los USD 60.000 abonados por P. el 17/05/2018 (cfr. escritura de la venta en cuestión), esto es, antes del “desplome o baja” explicado por el especialista, se corresponderían más bien con el precio de una unidad sin amenities; lo que vendría a corroborar la inexistencia del incumplimiento contractual alegado como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.6. Finalmente, se impone señalar que tampoco comparto el criterio del a quo al estimar “innecesario analizar el contenido de la causa penal agregada como prueba”, pues si bien es obvio que, como aquel señaló, “el sobreseimiento al demandado que allí se dispusiera” fue en orden a la “existencia de un delito”, mientras que aquí “el actor reclama una indemnización por un incumplimiento contractual”, ello no puede, sin más, traducirse en que lo actuado en sede penal “carece de incidencia en el presente proceso”.
Por el contrario, la relevancia de lo obrante en el expediente Nº CCC 31250/2019 que por el delito de Estafa tramitó ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional Nº 16, Secretaría Nº 111, recibido –y reservado– conforme constancias a fs. 282/283 de estos autos y que tengo a la vista en este acto, aparece innegable apenas se advierte que el aquí demandante –allí denunciante (cfr. constancia a fs. 1/2)–, en su declaración testimonial ante la fiscal interviniente (cfr. acta a fs. 36/37), tras afirmar ser “de profesión u ocupación empresario”, y reconocer su firma en la denuncia que le fue exhibida, admitió que “La realidad es que rubriqué la escritura y también el reglamento de copropiedad, pero no leí detenidamente todo, el escribano leyó delante mío, de R. E. F. y de su hija A. B. F. y yo sólo firmé.”; y que luego “me di cuenta que en el reglamento de copropiedad y en la escritura decía, que todos los espacios comunes, se los cedemos a la Unidad Funcional Nro. 29”.
Nótese que esto fue meritado entre los fundamentos que llevaron a dicha fiscal a solicitar al juez de la causa que sobreseyera a los allí imputados –entre ellos, los aquí accionados F.y F., y hasta el escribano L.–(ver fs. 45/47); resolución que, en efecto, acabó adoptando dicho magistrado, tras descartar “que nos encontremos frente al delito de estafa”, conclusión a la que arribó ponderando “que de lo declarado por P. surge que el escribano que otorgó el acto cuestionado leyó los términos de la escritura, motivo por el que debe entenderse que los imputados no desplegaron un engaño.”; “que no se aportó documental alguna de la que puede inferirse que existió un compromiso contractual previo entre los contratantes que incluyera el uso de los ‘amenities’.”; y que “Por el contrario, tal como remarcó la Sra. Fiscal, de los términos de la escritura se desprende con claridad que el negocio implicaba para P. ceder el uso de algunos espacios comunes en favor de otra unidad del consorcio.” (ver fs. 48/50). Y, todo ello, echa por tierra la imputación de incumplimiento contractual invocada como fundamento de la indemnización de daños y perjuicios aquí perseguida.
IV.7. A la luz de todo lo analizado, en definitiva, si bien coincido con el magistrado anterior en la caracterización del contrato de marras como de consumo, en cambio, no puedo coincidir en que pueda reputarse configurado “el incumplimiento contractual de la parte demandada” alegado o “un incumplimiento del deber de información al consumidor” conforme normas invocadas por aquel; sobre todo, por la eficacia probatoria de la escritura de venta en punto al conocimiento y aceptación por P. de lo atinente al uso de los espacios comunes que hace al origen de este litigio –en tanto emergía ya del Reglamento, que integra el título suficiente sobre su unidad funcional–, circunstancia que impide “aplicar al caso la figura de los vicios redhibitorios” y normas correspondientes, como se hizo en primera instancia.
En consecuencia, propiciaré que se haga lugar a los agravios expresados por el letrado apoderado de la parte demandada en tal sentido, y se revoque la sentencia de grado, disponiendo el rechazo de la demanda; lo que torna abstracto tratar las otras quejas.
Ello, más allá de la opinión que puedan merecerme las cláusulas del Reglamento en cuestión, por las situaciones conflictivas a las que su aplicación pueda dar lugar en la práctica; y, por supuesto, sin perjuicio de los derechos/las acciones que pueda ejercer el pretensor para obtener, por las vías que correspondan, la modificación de aquel (cfr. art. 2057 del CCyCN y cc.), o la aprobación de un reglamento interno que aborde tales situaciones (arg. art. 2046 del CCyCN, y cláusula octava del mentado Reglamento).
V. Conclusión
Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.). Así lo voto.
Los Dres. Ramos Feijóo y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada y disponer el rechazo de la demanda interpuesta en autos; 2) Imponer las costas de ambas instancias al demandante (cfr. art. 68, primer párrafo, del C.P.C.C.N.).
En atención al modo en que se decide, se difiere la adecuación de los honorarios regulados en primera instancia para una vez que exista liquidación definitiva aprobada (arts. 68, 69 y 279 del CPCCN).
Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (cfr. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Lorena F. Maggio. – Claudio Ramos Feijóo. – Roberto Parrilli.
C., H. J. c. P., Z. R. s/acción reivindicatoria
Comentado por Antonio Budano Roig: El constitucionalismo y la vaguedad de principios en un interesante fallo.
En la ciudad de Junín, a la fecha que resulta de la suscripción de la presente (ac. 3975 S.C.B.A.), se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, Doctores JUAN JOSÉ GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURÁN y GASTÓN MARIO VOLTA, en causa nº JU-1604-2018 caratulada: “C., H. J. C/ P., Z. R. S/ ACCIÓN REIVINDICATORIA”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Volta.
La Cámara planteó las siguientes cuestiones:
1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:
I. El 2 de mayo del corriente año la Sra. Jueza Dra. Daniela K. Ragazzini dictó sentencia única en los autos “PZ R s/ Acción declarativa (expte.: JU-2825-2017); “C H J c/ P Z R y Ot. s/ Incidente de redargución de falsedad” (expte. Nº JU-9480-2018) y “C H J C/ P Z R s/ Acción Reivindicatoria” (expte. Nº JU1604-2018).
Por la misma resolvió: 1) Rechazar con costas la acción declarativa tendiente a lograr la inscripción registral de la transferencia de dominio por donación del inmueble que individualiza de la ciudad de Chacabuco, conformada por la escritura nº 143 del 17/9/2009 del registro notarial nº 5 de esa ciudad de promesa de donación otorgada por el Sr. S A M en favor de la Sra. P y la escritura de aceptación de la misma instrumentada por escritura Nº 74 de fecha 29/3/2017 autorizada por la Escribana MM del P B, titular del mismo registro notarial. Consideró la sentenciante, con cita de doctrina y jurisprudencia, que habiendo fallecido el donante el 14/11/2009 (ver certificado de fs. 3 expte. ZCB 22074/2010) por aplicación de los arts. 7 y 1545 CCCN había caducado la posibilidad de aceptación que posibilitaba el art. 1795 del código civil derogado. 2) Sobre la base de la anterior decisión declaró abstracto el tratamiento del incidente de redargución de falsedad incoado por el Sr. C respecto de la adulteración material de la mencionada escritura nº 143, imponiendo las costas por su orden. Esa pretensión se articuló afirmando que se habría insertado con posterioridad una enmienda en su cláusula tercera para posibilitar la referida aceptación y salvar de ese modo su invalidez original a tenor de lo dispuesto por el art. 1790 Código Civil. La mencionada disposición en su texto reza: “Establece el donante que la aceptación de esta Promesa de Donación se efectuará (y acá aparece el interlineado que se aduce como agregado “/en vida o/”) con posterioridad a su fallecimiento y del fallecimiento de su cónyuge mencionada, importando esa aceptación la transmisión del dominio pleno del inmueble en la forma expuesta, conforme lo establecido por el artículo 1795 del Código Civil. Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria Autorizante, en este Registro Cinco a mi cargo, mediante la presentación de las pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas”. 3) Hizo lugar con costas a la acción promovida por el Sr. C (heredero y administrador judicial en la sucesión de la cónyuge del donante D E C vda. de M fallecida el 19/3/2017 expte. ZCB 32087-2017) contra la Sra. P por reivindicación del inmueble y al reclamo de daños y perjuicios determinados conforme valores locativos informados pericialmente desde el 12/11/2017 hasta la efectiva restitución con más intereses. 4) Desestimó en cambio el reclamo indemnizatorio contra la Escribana B “puesto que además de no ser ocupante del inmueble actuó dentro de sus funciones”.
II. Apelaron Z P patrocinada por el Dr. Yaber el 3/5/2023, el Sr. Horacio J. C patrocinado por el Dr. Dentella el 5/5/2023 y la Escr. M M B patrocinada por el Dr. Marino el 8/5/2023.
Radicadas las actuaciones el 12/7/2023 en este tribunal y puestas en estado expresaron sus agravios: a) la escribana B el 4/8/2023 solicitando se revoque la sentencia apelada en cuanto a la declaración de abstracto y se rechace íntegramente demanda e incidente instaurados contra ella por el Sr. C, con expresa imposición de costas a la actora vencida; b) la Sra. P el 16/8/2023 sosteniendo la vigencia y validez del acto celebrado en 2009 no puede ser decretado cancelado por una ley de 2015 ni por una sentencia judicial en 2023 y en consecuencia de la aceptación formalizada sobre la base de un derecho adquirido, y la inaplicabilidad del art. 1545 CCCN. Se disconforma también de lo resuelto en el incidente de redargución de falsedad, postulando su rechazo y no la declaración de abstracto, con costas al actor. Peticiona finalmente se revoque la sentencia en cuanto hace lugar a la reivindicación y la indemnización de daños y perjuicios ya que habiendo salido el bien del patrimonio del Sr. M nada se le transmitió mortis causa al Sr. C, ni existió una retención indebida siendo posterior ese título hereditario a su posesión desde el año 2009 y c) el Sr. C el 22/8/2023, criticando la declaración de abstracto de su planteo de redargución de falsedad y solicitando su favorable recepción, con argumentos similares a su demanda y análisis de elementos probatorios para establecer la responsabilidad de la escribana demandada y ampliar la condena hacia ella y las costas en ambas instancias.
Ejercieron su derecho a réplica, resistiendo las impugnaciones, la Sra. P el 4/9/2023, la Escribana B el 14/9/2023 y el Sr. C el 15/9/2023.
Todo ello con argumentos a los que por razones de brevedad me remito.
Firme el llamado de autos para sentencia, se está en condiciones de resolver (art. 263 CPCC).
III.A. En esa tarea y recordando que la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.) y que tampoco tiene el deber de ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (Fallos 274:113; 280:3201; 144:611), paso a ocuparme -directamente y sin reseñarlas por su extensión y abundantes reiteraciones- de las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto, inclinándome por los medios probatorios que produzcan mayor convicción. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su obra “Proceso y derecho procesal”, Ed. Aguilar, Madrid, 1960, p. 971, párr. 1527), o “singularmente trascendentes” como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil”, en “Estudios sobre el proceso civil”, ps. 369 y ss.).
III.B. Dicho esto, parece importante comenzar memorando que cuando estaba en trámite de sanción el Proyecto de 2012, con el texto del actual art. 1545, las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (UBA 2013) por unanimidad recomendaron “Al regularse la caducidad de la oferta, debe mantenerse como excepción la oferta de donación”. También la 38 Jornada Notarial Bonaerense celebrada en Bahía Blanca en noviembre de ese mismo año concluyó “Oferta de donación o donación sujeta a aceptación Se recomienda que el proyecto mantenga la posibilidad de que la oferta de donación pueda ser aceptada aun después de la muerte o de la incapacidad sobreviniente del donante, ya que constituye un instituto útil, contemplado hoy por nuestro Código Civil. Se fundamenta en que, quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar…”.
También en el LXIV Seminario Laureano A. Moreira que se había llevado a cabo en noviembre de 2012, Ángel Francisco Cerávolo en “Algunas cuestiones del proyecto de unificación en materia de donaciones” decía:
“Vélez se apartó, en la materia, de las normas generales de los contratos; en todos los supuestos (excepto en la donación) la muerte del oferente hace caducar la oferta si esta no hubiese sido aceptada con anterioridad. Pretendió, de algún modo, acercar las ofertas de donación a los testamentos suponiendo, según alguna doctrina, que “quien en vida quiso donar, a fortiori quiso legar”. Destacaban la practicidad de la disposición Segovia, Machado y Salvat.
Otros autores han destacado la inconveniencia de la excepción, así como que esta norma no tiene prácticamente correlato en el derecho comparado. Expresa Belluscio, que se trata de una disposición anómala que se aparta de la regla en materia de contratos prevista en el artículo 1149, “consagrando una especie de contrato post mortem, ya que queda perfeccionado después de la muerte de una de las partes contratantes”. Ya en el Anteproyecto de 1954 (art. 1347), el Proyecto de 1993 (art. 1008), y el Proyecto de Código Civil unificado de 1998 (art. 1424) se suprimía la excepción.
Lo cierto es que la modificación puede generar, más allá del obvio cambio para el futuro, un importante problema con relación a las ofertas ya efectuadas.
La aplicación inmediata de la ley, a partir del día de su vigencia, hará caducar de pleno derecho las ofertas de donantes que hubiesen fallecido, en tanto no hayan sido aceptadas por el donatario; no parece que en la materia pueda alegarse un derecho adquirido respecto de una oferta de donación no aceptada.
Se ha propuesto en presentación efectuada por el Consejo Federal del Notariado, la modificación de norma proyectada, basándose en la practicidad de la normativa que se pretende derogar y en la arraigada costumbre de utilizar la figura” (el resaltado me pertenece).
Sin embargo, la ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el día 7 de ese mes de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación no aceptó esas sugerencias, manteniendo el texto proyectado Está claro que con la supresión de este instrumento notarial frecuentemente utilizado para la planificación patrimonial del donante, se quiso “evitar la creciente tendencia que existe por parte de la sociedad a eludir el sistema judicial” en materia sucesoria (Pablo Luis Manganaro “Oferta de donación en el Código Civil de Vélez y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Comparación entre fuentes” – Revista Aequitas Vol. 8 Núm. 8 (2014) p. 85 y ss.).
El 16 de noviembre de ese mismo año se sancionó la ley 27.077 que anticipó la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento para el 15 de agosto de 2015. Es decir que desde ese momento (art. 8 CCCN) se supo que las ofertas o promesas de donación anteriores con donante fallecido contaban con ese período de aproximadamente 9 meses para ser aceptadas.
Ello explica también porque no se introdujo ninguna disposición especial de derecho transitorio.
Si bien se ha dicho que “La ley debió haber contemplado ciertas soluciones para los casos particulares que traerían dificultad como este” (XVIII Jornada Notarial Cordobesa 2015) o que existe una “carencia de disposiciones legales claras y específicas acerca de la aplicación de la ley en relación al tiempo” (39 Jornada Notarial Bonaerense, Mar del Plata 2015), lo cierto es que dichas manifestaciones, al igual que la de ciertos autores, estaban inspiradas más en la crítica a la solución adoptada o en el deseo de otorgarle ultraactividad al art. 1795 del Código Civil derogado, que en dificultades interpretativas reales.
Sabido es que conforme el art. 7 del nuevo ordenamiento (similar al art. 3 del Código anterior reformado por la ley 17.711) “las situaciones jurídicas en proceso de formación (continua o sucesiva): son regidas por la nueva ley, siendo el corolario de su efecto inmediato; Lo propio del efecto inmediato establecido por el primer párrafo es que la situación sea regida por ella” (José Tobías com. al art. 7 en Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edición actualizada y aumentada Jorge H. Alterini Director To. I).
Por la naturaleza contractual de la donación (en ambos regímenes), es necesario para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades que resulta una consecuencia de la oferta y su aceptación Dicha aceptación no es, por cierto, una condición de forma sino que es parte esencial de la substancia misma del contrato de donación. Y si bien en materia contractual la aceptación de la donación puede ser expresa (manifestada verbalmente, por escrito o por signos inequívocos; art. 1145, C.C parte segunda) o tácita (en el mismo sentido 1545 CCCN); se entiende que distinta solución se impone en el caso de que se trate de una donación de un bien inmueble a la cual el art. 1810 CC y 1552 CCCN impone como solemnidad absoluta la escritura pública y su falta no puede considerarse suplida con la posesión ejercida sobre el inmueble. (CSJN “Estado Mayor General de Ejército c. Provincia de Buenos Aires s/ acción declarativa” 06/08/2013; SCBA C 97616 S 07/10/2009 “Lazzarini”).
Hago aquí un alto para desechar en base a lo anterior la incidencia que P pretende asignar a una presunta posesión de su parte del inmueble. Aun dando por comprobada la misma desde la formalización de la promesa de donación en septiembre de 2009 –lo que es más que discutible teniendo en cuenta la permanencia en la ocupación del bien por parte de la cónyuge de M fallecido éste y a tenor de la cláusula tercera de la que luego me ocuparé– no solo está desprovista del alcance de aceptación sino que desde el reclamo de su entrega se vio interrumpida en tiempo hábil en sus efectos adquisitivos por vía de la prescripción (arts. 4015, 4016 CC 2537 CCCN).
Retomando el hilo del alcance temporal de la nueva regulación, faltando esa aceptación no estamos frente a una situación jurídica agotada, sino in fieri, en formación, por lo que el art. 1545 CCCN es inmediatamente aplicable, en tanto es la normativa vigente al momento de la aceptación.
III.C. Y así lo entendió la doctrina: Aída Kemelmajer de Carlucci (“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Rubinzal Culzoni 2015 p. 157 y Segunda Parte misma edit. 2016 p. 225/266), Carolina Dell’ Orefice – Hernán V. Prat (“La aplicación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y el derecho transitorio” en RCCyC 2015 (julio), 19), Catalina Moggia (“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” Ricardo L. Lorenzetti Rubinzal-Culzoni To. VII p. 686), María Florencia Rodríguez Amat – Marcelo W. Suarez Belzoni (“Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Ley 26.994” Revista del Notariado Nº 920 – febr. 2016 p. 142 y ss.), Carlos Marcelo D’Alessio (“El contrato de donación en el Código Civil y Comercial” en https://www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/1719-contrato-donacion- codigo- civil-y-comercial), Gustavo A. Bono (“El artículo 7º frente a los derechos reales: esquema general y consideración especial de las adquisiciones por usucapión y por donación” en RDPYC Rubinzal-Culzoni 2015 – I p. 377/380), Cristina Armella (“El contrato de donación y sus vicisitudes en el Código Civil y Comercial”, Supl. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), cita online AR/DOC/1132/2015), José Ignacio Pastore (“Donaciones: oferta, aceptación y fallecimiento del donante” RCCyC 2021 (octubre), 205), Inés María Eastman (en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” José María Curá Director La Ley 2a ed. To. V p. 51), Augusto Luis Piccon (“Oferta de donación: una oferta distinta” Revista Notarial Córdoba Año 2015/01 Nº 92 p. 137 y ss.) y Esteban D. Otero (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado Dir. Herrera-Caramelo-Picasso Infojus Tomo IV p. 266 y en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” de Rivera-Medina La Ley To. IV p. 675/676).
Este último autor (en “Situación actual de la oferta de donación como tradicional modalidad de planificación sucesoria” en Revista de Derecho Privado y Comunitario Rubinzal Culzoni 2019 1 Sucesiones II p. 141-188), luego de destacar que “no hay aplicación retroactiva de la norma si se concluye en la imposibilidad de aceptar una donación con donante fallecido y oferta emitida antes de la nueva ley, ya que rige a tal efecto la regla de la aplicación inmediata, como principio rector, atento al reconocimiento de los actos en crisis y sus consecuencias”, se encarga de rebatir –a mi modo de ver acertadamente– la opinión que minoritariamente sostiene una parte del notariado (Natalio Etchegaray, Gastón Di Castelnuovo y Néstor Lamber) ya que “siguen desdibujando en alguna medida los límites entre lo que es una oferta y el contrato en sí mismo, y con ello, las fronteras de lo que se entiende por situaciones jurídicas consumadas y sus efectos” o porque “pareciera inferirse que la oferta por sí sola generaría las obligaciones propias del contrato, lo cual no resulta coincidente con la naturaleza contractual de la obligación. Es decir, no podría atribuírsele a esa declaración unilateral los efectos del contrato, ya que no los tiene”.
III.D. La jurisprudencia ha seguido el mismo camino:
*Además del fallo de la CCCom de Azul Sala I 14/7/2016 autos “Bustamante Noemí R. s/ Sucesión ab intestato” LLOnline AR/JUR/44251/2016 que citó en aval de su solución la colega de grado anterior, la CCivyCom. de Mar del Plata, sala II, 2-6-2016, autos “Irigoyen, Agustín A. s/Sucesión ab intestato” Registro 132-S Folio Nº 679/83 expte. Nº 161276 y luego 30/4/2020 “Aguinaga Ernesto Esteban s/ Autorizaciones” Registro 62 Folio 467 Expte. 169104 dictó sentencias en el mismo sentido.
En la última se expresó: “… no ostenta un derecho contractual adquirido…El autor (Llambías) señalaba, a continuación, que “la noción derecho adquirido” se contrapone a la de “derecho en expectativa”, que en verdad no es un derecho, sino una esperanza o posibilidad de que pase a serlo cuando se reúna los presupuestos legales, los que por ahora no son sino una mera eventualidad” (ob. cit. p. 131. Pablo Heredia destaca que la “Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido en forma reiterada que la Constitución Nacional no impone una versión reglamentaria en materia de validez intertemporal de leyes, por lo que el legislador o el juez en sus respectivas esferas, pueden establecer o resolver que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existente” (“El derecho transitorio en materia contractual” RCCyC 2015 (julio) 01/07/2015, 30, cita online AR/DOC/2137/2015) Partiendo de esa idea, el autor afirma que “no existe afectación de derechos adquiridos cuando la aplicación de la nueva norma tan solo afecta los efectos en curso de una relación jurídica aun nacida bajo el imperio de la ley antigua”. Sostiene así que en los casos en que la fase precontractual es sucesiva, progresiva o de larga duración, “la nueva ley tiene sobre la fase de una situación en curso de constitución un efecto inmediato y no retroactivo, en el sentido de que la nueva ley no puede volver sobre los elementos de la formación contractual que constituyen ya hechos que se han cumplido; pero la ley nueva puede modificar los elementos que están por reunir, o imponer nuevas condiciones de validez, en tanto el contrato no se encuentre perfeccionado. De tal manera, la regla de que la nueva ley no tiene efectos sobre los contratos en curso, no se aplica a los contratos en curso de constitución, sino solamente a los contratos constituidos. Ello da cuenta de una observación esencial: desde el punto de vista del derecho transitorio, el período precontractual no puede ser asimilado al contrato mismo”. En síntesis el peticionario no cuenta con “situación jurídica perfeccionada” con la vieja regulación, como afirma y la manifestación de su voluntad para aceptar la donación y tener por celebrado el contrato se debe ajustar a la ley vigente al momento en que ésta se produzca (arts. 7 y 1545 CCyC)”.
Por este criterio también se expidieron:
*CNCiv. Sala M “Drucaroff, Diana s/ sucesión ab intestato” 22/04/2021(Cita: TR LALEY AR/JUR/15977/2021) “En la donación nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se le aplica la ley vigente al momento de la aceptación. En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. De acuerdo con el art. 1545 del Cód. Civ. y Com., las donaciones emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe una situación o relación ya nacida o agotada”.
*CCivyCom de Azul Sala II “Borrego. N. Á. c/ Valtuille. L. A. y otros s/ cumplimiento de contratos civiles/comerciales” 10-feb-2022 (Cita: MJ-JU-M-136077-AR | MJJ136077 | MJJ136077 y Rubinzal Online /// RC J 929/22) “Puesto que el art. 1545 del nuevo CCivCom. es de aplicación inmediata (art. 7 del CCivCom.), la vigencia de esta norma vino a aniquilar el derecho a aceptar la donación que hasta ese momento ostentaba el donatario, actor de las presentes actuaciones; en efecto, las ofertas emitidas con anterioridad a su entrada en vigencia no podrán ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de la entrada en vigencia del nuevo código, una situación o relación ya nacida o agotada”.
*Recientemente el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Río Negro en sentencia nº 115 del 11/9/2023 dictada en autos “Chaves, Alberto y Mesas, Francisca S/Sucesión Ab- intestato S/Casación” (Expte. Nº RO-71516-C-0000) tuvo por caduca una oferta de donación fallecido el donante y no aceptada durante la vigencia del Código anterior. En el voto del Ministro Apcarian, que hizo mayoría, luego de señalarse que “la nueva solución del Código Civil y Comercial recoge las críticas de la doctrina mayoritaria, que señalaban la incongruencia de la solución adoptada por el Código Civil con la naturaleza contractual de la donación; pues si antes de producirse el acuerdo de voluntades fallece una de las partes, no puede haber contrato”, se expresó:
“nos encontramos ante una situación jurídica en formación, que solo se concluye con la aceptación y, por ello, se debe aplicar la ley vigente a ese último momento (cf. Rodríguez Amat, María Florencia – Suárez Belzoni, Marcelo Walter, “Situación de las donaciones de inmuebles y ofertas de donación realizadas en vigencia del Código Civil ante la entrada en vigencia de la ley 26.994 (nuevo CCCN)”, public. en Revista del Notariado 920, 142, La Ley cita online: AR/DOC/2532/2016; cf. CNCiv., Sala M, “Papini, Francisco José c/Papini, Andrea Fabiana y otro s/fijación y/o cobro de valor locativo” del 21- 05-18; idem “Drucaroff, Diana s/sucesión ab intestato”, del 22-04-21).
En consecuencia, las ofertas de donación efectuadas antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial podrán ser aceptadas, pero no será posible después de la muerte del oferente o del destinatario. (cf. Rivera, Julio C. – Medina, Graciela “Código Civil y Comercial Comentado”, T. IV, págs. 674/675, La Ley, Buenos Aires, 2014).
Las razones que conducen a seguir esta conclusión son variadas: a) como antes se dijo, no se trata de una situación agotada, o concluida a la que se le aplique la ley vigente al momento de su formulación, sino de una actuación en formación, pues no hay contrato mientras no exista aceptación; b) no se está en presencia de una ley supletoria, pues aún no hay contrato, por lo que mal puede hablarse de voluntad contractual presumida; c) las únicas donaciones no aceptadas reconocidas por el Código Civil y Comercial son las del art. 197 para las fundaciones y por el especial sistema del nacimiento de esta nueva persona jurídica. Por todo ello, el art. 1545 es inmediatamente aplicable y las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil no pueden ser aceptadas después de la muerte del oferente, desde que no existe, al tiempo de su entrada en vigencia, una situación o relación ya nacida o agotada. (Cf. Kemelmajer de Carlucci, Aída “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, págs. 157/158, Rubinzal Culzoni, 2015).
En definitiva, a la luz de una mirada conjunta de los arts. 7, 1545 y 796 del CCyC, cabe señalar que las ofertas emitidas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Código unificado no podrán ser aceptadas después de la muerte del donante”.
III.E. Descartada la posibilidad de aceptar una oferta que había caducado, recursivamente se apela a la infracción constitucional y/o convencional de la aplicación de la norma vigente.
Y llegado a este punto no puedo resistir la tentación de transcribir algunas reflexiones de Julio César Rivera (“Balance de la aplicación del Código Civil y Comercial a cinco años de su entrada en vigencia” LA LEY 11/11/2020,1): “Lo que “no es” la constitucionalización. El peligro que encierra la generalización de la idea de “constitucionalización” es que el derecho privado codificado o legislado sea sustituido por una serie de principios vaporosos que habiliten a los jueces a apartarse de la ley y sustituirla por su propio sentimiento de justicia….Pero lo más grave es que estas ideas calan en la jurisprudencia, y así aparecen émulos locales del bon juge Magnaud, que, lisa y llanamente, prescinden de las soluciones del Código Civil y Comercial o de la ley aplicable al caso, para resolver lo que les indica su conciencia, para lo cual siempre van a encontrar el apoyo de algún principio establecido en alguna convención internacional. …Y sobre esto ya hemos dicho que no hay nada tan peligroso para el ordenamiento jurídico –en concreto, para la seguridad jurídica garantizada por las decisiones judiciales– como un juez que aplica una teoría prescindiendo de los cánones interpretativos y del método legalmente establecido (en particular, del sistema de fuentes)… Si todo se reduce a la aplicación de una serie de principios más o menos vagos –el interés superior del niño, la familia integrada–, no solo se está limitando el derecho a su función de resolución de casos judiciales, sino, peor aún, se está restando toda relevancia al derecho infraconstitucional y abriendo el cauce a lo que Irti denuncia como puro subjetivismo judicial, absolutamente contradictorio con el funcionamiento de un Estado de derecho… hemos dicho antes de ahora –siguiendo a Elías P. Guastavino– que los “…principios no abren la puerta a una especie de derecho libre o recurso mágico para dejar de fundar una decisión, lo que desafiaría todos los moldes de las construcciones jurídicas propias del legalismo y escaparía a cualquier consideración sistemática del derecho privado”.
No resiste el menor análisis descartar la operatividad inmediata de la norma con el “argumento” de su carácter discriminatorio por violación de la protección integral de las mujeres, en tanto ninguna distinción en función del género consagra. Tampoco por lo que he dicho por una presunta e inexistente retroactividad de la ley, que afectara un “derecho adquirido” desconociendo la voluntad del donante.
Y es en relación a este último aspecto que resurge la cuestión que fue incorrectamente desplazada por abstracta en la sentencia en revisión, ya que al margen de su influencia respecto de la validez de la aceptación, en cuanto cuestionamiento a la promesa, también lo tiene en materia de costas y responsabilidad profesional. Y de ella me ocuparé seguidamente.
IV. ¿Por qué la Sra. P no aceptó la donación en el largo período transcurrido hasta el año 2017?
Ella misma dio la siguiente explicación: “…la cláusula Tercero es bien clara y contundente: Para proceder a la aceptación de la presente oferta de donación, el fallecimiento del donante y su cónyuge deberá ser acreditado por ante mí, Notaria autorizante en este Registro cinco a mi cargo, mediante la presentación de las Pertinentes Partidas de Defunción debidamente expedidas por el Registro Provincial de las Personas. O sea, que para poder inscribir la donación en el Registro de Propiedad a nombre de la donataria, debía indefectiblemente cumplimentar dos pasos: Primero acreditar con las partidas de defunción expedidas por el Registro de las Personas, la muerte de ambos: de S A M y de D E C. Segundo, dejar constancia de su aceptación por acto notarial. Ambos pasos se cumplieron en el tiempo prefijado por el donante. No podía hacerse antes” (textual de su fundamentación del recurso).
Esta reconocida exigencia, que resulta del párrafo final de la cláusula escrituraria transcripta en el punto I, incontrastablemente imponía como condición el fallecimiento del donante. Así incluso resulta de la cláusula primera de la escritura nº 74 de aceptación.
Y ello estaba alcanzado por la prohibición del art. 1790 del Código Civil (reiterada en el art. 1546 del actual). Como explica Zago (Código Civil de Bueres-Highton Hammurabi To. 4D p. 7/8) “La norma, que reproduce la postura de Freitas, quita validez a la promesa que se realiza para que se cumpla luego del fallecimiento del promitente…Ello resulta consecuencia lógica de lo que hemos manifestado respecto a que Vélez consideró a la donación no como simple acto jurídico sino como un contrato celebrado entre el donante, que se obliga a entregar gratuitamente el bien, y el donatario , que debe aceptar prestando su consentimiento para que se formalice la convención bilateral de contenido patrimonial… para que la disposición contenida en el artículo sea aplicable y la promesa de donación sea nula como tal, resulta indispensable que el acto se realice para tener efectos después de la muerte del donante”. O como señala Moggia de Samitier (Código Civil Comentado. Contratos Parte Especial Rubinzal Culzoni To. II p. 226) “no es admisible que la muerte del donante constituya el hecho que origina la situación jurídica”, como especie de actos mortis causa vedados, a diferencia de los actos inter vivos in dies mortis dilatati (ver Guastavino en su comentario a la sentencia Kodama c/ Ferrari ED 173-387).
La imposición de ese requisito era, por otra parte, evidentemente contradictoria con el interlineado “o en vida”, que no aparece en la fotocopia que se acompañó (ver fs. 5/6 del expte. 9480/2018) y ha sido causa de la redargución de falsedad.
Obviamente la pericia del Calígrafo Hidalgo del 18/11/2021 expte. 9480/2018 no pudo determinar que haya sido insertada y salvada con posterioridad, teniendo en cuenta la posibilidad de que a través del fotocopiado se hayan suprimido esas partes. Pero ello constituye un elemento indiciario de gran importancia que debe ser conjugado con la declaración testimonial de la Escribana Delménico (fs. 67/68 expte. 9480/2018), quien al advertir que “estaba condicionado a aceptar después de la muerte y eso no estaba aceptado conforme las normas del Código vigente” le recomendó que fuera a ver a un abogado.
No se me escapa que en la denuncia en el Juzgado Notarial (expte. 45183/2019 agregado el 9/11/2020 en causa 2825/2017) no se pudo determinar pericialmente en la matriz la adulteración en cuanto al tiempo de ejecución por la inalterabilidad de las tintas empleadas. Empero ello no descarta su falsificación.
El encuadernado del libro de protocolo correspondiente al año 2009, sin haber sido remitido al archivo departamental del Colegio de Escribanos tampoco descarta esa adulteración mecanográfica, ya que no se sabe –y tampoco la Escr. B lo intentó acreditar– cuando ocurrió.
Así como lo obvio no requiere explicación, es imposible justificar lo absurdo. Y por ello al contestar la demanda la escribana B nada dice sobre una interpretación contextual mínimamente aceptable de la inserción de esa cláusula: si la Sra. P pudiese aceptar la donación en vida de M – tal como resulta de la aclaración “casualmente” interlineada- porqué tenía que justificar su fallecimiento para efectuarla (art. 1064 CCCN).
Ningún sentido inteligente puede asignarse a la cláusula tercera del cuerpo de la escritura con lo incorporado en forma mecanográfica: es totalmente imposible aceptar la oferta en vida de una persona si para ello es necesario acreditar su fallecimiento.
Ello es la prueba más categórica de que el agregado “o en vida”, aunque estuviese salvado de puño y letra de la autorizante al final, no podía estar al momento del otorgamiento de la promesa de donación.
Aunque inválida por la prohibición del art. 1790 CC, tiene en cambio coherencia si esa aceptación estaba condicionada al fallecimiento del donante, tal como resulta de la fotocopia.
Ya no se trababa del incumplimiento de su obligación de “operar y asesorar con cautela” (39 Jornada Notarial Bonaerense) en relación a una aceptación con donante fallecido entrado en vigencia el nuevo código, sino de posibilitarla salvando la invalidez originaria de la oferta. Y ello únicamente podía intentarse adulterando materialmente la escritura con la expresión interlineada y salvada (arts. 375, 384, 163 inc. 5, CPCC; 993, 994 1001 CC; 294, 296 CCCN).
El mal desempeño profesional de la Escr. B (art. 35 incs. 3 y 7 ley 9020) en cuanto a la instrumentación (con los requisitos formales para su validez como testamento o eventualmente su conversión que permitiese asignarle la calidad de legado) de lo que palmariamente era la voluntad del Sr. M (dejar el inmueble a la Sra. P una vez producido su fallecimiento y de su cónyuge) se “corrigió” con ese interlineado, sin siquiera advertir que con la aceptación, dejando constancia en la cláusula primera (“procede a la entrega de las pertinentes Partidas de Defunción del señor S A M….conforme lo estipulado en la escritura de Promesa de Donación Gratuita….”; ver fs. 19/20 expte. 2825/2017), estaba dando cuenta de ello e imposibilitando su registración (art. 9 inc. a ley 17.801; 1044, 1047 CC, 386/7 CCCN); y ello al margen de resultar extemporánea (Orden de Servicio 45/2015 Registro de la Propiedad Inmueble Pcial.).
V. Así las cosas, corresponde imponer las costas por la acción de redargución de falsedad en ambas instancias a cargo de la Escribana B (art. 68 CPCC). No se hacen extensivas las mismas a la codemandada P en tanto no existe prueba de connivencia en los hechos inherentes a su actuación notarial (art. 68 del CPCC).
Asimismo se le hace extensiva, con costas, a la notaria demandada, en forma concurrente (arts. 850, 1751, 1766, 1768 CCCN), la obligación de reparar los daños y perjuicios por los que fuera condenada la Sra. P Y ello por cuanto con su incorrecto accionar profesional dio lugar a la apariencia de un derecho que determinó esa ilegítima permanencia, privando a los herederos de la Sra. C de M de su detentación y uso.
Así lo voto.
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.
A la segunda cuestión, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículo 168 de la Constitución Provincial–, estimo que CORRESPONDE:
1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del P B, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).
Así lo voto.
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Volta, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso –artículos 168 de la Constitución Provincial y arts. 266, 267 del CPCC–, se resuelve:
1) CONFIRMAR la sentencia en cuanto a la invalidez de la aceptación de la promesa de donación; con costas de Alzada a la Sr. P (art. 68 CPCC). 2) HACER LUGAR a la acción de redargución de falsedad de la escritura de promesa de donación, con costas de ambas instancias a la demandada M M del P B (art. 68 CPCC). 3) Hacer extensiva, en forma concurrente, la obligación indemnizatoria de daños y perjuicios decidida en la instancia anterior a la codemandada M M del PB, con costas de ambas instancias a su cargo. 4) Comunicar la presente al Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires Delegación Junín a los fines que corresponda. 5) Diferir la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley arancelaria).
Regístrese, notifíquese automáticamente, conforme lo dispuesto por el art. 10 del Ac. 4013 SCBA y oportunamente remítanse al juzgado de origen. – Juan J. Guardiola. – Ricardo M. Castro Durán. – Gastón M. Volta (Sec.: Pablo M. Demaría).
Syngenta Agro S.A. c. C. C. R., L. M. s/cobro de sumas de dinero
Buenos Aires, mayo 5 de 2023
Y Vistos: Y Considerando:
I. Llegan los autos a esta Alzada a fin de entender en el recurso formulado en subsidio el 31 de marzo de 2023, contra lo decidido el 9 del mismo mes y año –mantenido el 26 de abril de 2023–, en tanto desestima la personería invocada el 6 de marzo de 2023, ya que el poder acompañado no satisface la exigencia de escritura pública.
II. Liminarmente, cabe señalar que, a diferencia de lo regulado por el Código Civil, el art. 1017 del Código Civil y Comercial no exige la escritura pública para el otorgamiento de poderes judiciales que deban presentarse en juicio.
Ahora bien, el hecho que la ley vigente no exija el otorgamiento del poder para ser presentado en juicio bajo escritura pública no implica una libertad absoluta de formas, en la medida que distintas normas, procesales o de fondo, regulen la cuestión (conf. Álvarez Juliá, Luis y Sobrino Reig, Ezequiel en “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, dirigido por Julio César Rivera y Graciela Medina, Tº 1, pág. 812, núm. 3).
En tal sentido, y tal como lo destaca el magistrado de primera instancia en el pronunciamiento de apelado, el art. 47 del Código Procesal establece lo siguiente: “Los procuradores o apoderados acreditarán su personalidad desde la primera gestión que hagan en nombre de sus poderdantes, con la pertinente escritura de poder. Sin embargo, cuando se invoque un poder general o especial para varios actos, se lo acreditará con la agregación de una copia íntegra firmada por el letrado patrocinante o por el apoderado. De oficio o a petición de parte, podrá intimarse la presentación del testimonio original”.
A su vez, el art. 85 del ordenamiento adjetivo dispone que “la representación y defensa del beneficiario será asumida por el defensor oficial, salvo si aquél deseare hacerse patrocinar o representar por abogado o procurador de la matrícula; en este último caso, cualquiera sea el monto del asunto, el mandato que confiera podrá hacerse por acta labrada ante el oficial primero”.
El juego armónico de ambos preceptos citados –los cuales no fueron derogados por la sanción del nuevo ordenamiento de fondo– da sustento a la decisión adoptada en el pronunciamiento cuestionado.
Es que no podría ser otra la solución si se presta especial atención a la trascendencia del negocio jurídico. La exigencia de este requisito formal se sustenta en razones que hacen a la seguridad jurídica que, como regla, protege el acto público (Doctrina en fallos CCiv. y Com. San Isidro, plenario en Pomilio, Nicolás Alejandro c. Goffman, Maximiliano Ignacio y otro/a s/ daños y perj. autom. c/ les. o muerte (Exc. Estado), CCiv. y Com. San Isidro Sala III en “Oropel, Clara c. Gómez Raúl s/ acción declarativa” (causa 39.362), CCiv. y Com. Mar del Plata Sala II en “Grippaldi, Alfredo Antonio c. Cons. prop. edif. Santa Lucía s/ cobro sumario de sumas de dinero”, CCiv. y Com. San Nicolás en Albarracín, Nilda Mabel y otro s/beneficio de litigar sin gastos” (causa 12.741), CCiv. y Com. Azul en “González, Hugo Alberto c. Castellano, Yanel Anahí y otro s/ daños y perjuicios”, CNCiv., Sala H, fallo del 20/11/2015, M., A. E. c. S., S. O. y otro s/ daños y perjuicios, IJ-XCIV-871).
En consecuencia, corresponderá confirmar la resolución en crisis.
Por las consideraciones precedentes, se resuelve: Confirmar el pronunciamiento recurrido. Con costas de Alzada en el orden causado al no haber mediado contradictorio (arts. 69, párrafo primero, y 68, párrafo segundo, del Código Procesal).
Notifíquese a los interesados en los términos de las Acordadas 38/13, 31/11 y concordantes, publíquese en el Centro de Comunicación Pública de la C.S.J.N. (conf. Acordadas 15 y 24/2013 –del 14 y 21 de agosto de 2013, respectivamente–) y oportunamente devuélvanse. – Ricardo Li Rosi. – Carlos A. Calvo Costa. – Sebastián Picasso.