Voz: Propiedad Horizontal

Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c. R., J. M. s/cobro de medianería

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de julio del año dos mil veinticinco, reunidos en acuerdo la Sra. Jueza y el Sr. Juez de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar … y Rómulo Naón c/ R., J. M. s/ cobro de medianería”, respecto de la sentencia única dictada el 25 de marzo de 2024, establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señora Jueza y Señores Jueces de Cámara: DRA. Marisa Sandra Sorini – Dr. José Benito Fajre – Dr. Ricardo Li Rosi.

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa S. Sorini dijo:

I. a. La sentencia única de fs. 161 dictada en el expediente nº 89.401/2019 (en adelante causa “A”) hizo lugar a la acción impetrada por el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, y en consecuencia, condenó a J. M. R. a abonar a la parte actora, dentro del plazo de diez días y bajo pena de ejecución, la suma que resulta del informe pericial ($1.763.714,30), con más los intereses y las costas del proceso. Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la accionante (fs. 164) y del legitimado pasivo, quien posteriormente desistió del recurso (fs. 168, 179 y 181).

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 217–, la reclamante fundó su recurso a fs. 218/221, pieza que, corrido el pertinente traslado de ley, mereció réplica de la contraria a fs. 223/224.

b. El pronunciamiento único de fs. 215 en el expediente acumulado nº 25.782/2017 (causa “B”) desestimó la demanda deducida por J. M. R. contra el “Consorcio de Propietarios Av. del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/…”, con costas a cargo del demandante. Por último, practicó regulación de los emolumentos profesionales.

Se advierte que el fallo no mereció recurso de las partes, de modo tal que resultó consentido y adquirió autoridad de cosa juzgada.

II. Así las cosas, cabe examinar únicamente en esta Alzada las quejas introducidas en el expediente “A”.

A tal efecto, estimo oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron el inicio de los presentes obrados.

i. En su escrito inaugural, el ente consorcial promovió demanda de cobro de medianería contra J. M. R.

Relató que era titular de las partes comunes del inmueble sito en la Avenida del Tejar nº … y Rómulo Naón nº …/… Señaló que a su lado se construyó un edificio, de propiedad del emplazado, y que el mismo apoyó su construcción sobre el muro divisorio. Afirmó que se creó el condominio por la pared medianera en los términos del art. 2006 del CCCN, y consecuentemente, el crédito aquí reclamado.

Aseveró que el accionado manifestó no hacer uso del muro y argumentó que edificó una pared propia contigua, sin embargo, nunca le permitió el acceso a la obra para corroborar dicho extremo.

Mencionó que en el expediente que tramitó sobre prueba anticipada, el perito ingeniero desinsaculado en esas actuaciones dictaminó que se trataba de un muro divisorio.

Estimó el valor de los derechos de medianería y practicó liquidación con intereses. Fundó en derecho, ofreció prueba y peticionó se admita la acción, con costas (fs. 45/56).

ii. Corrido el traslado, se presentó, por medio de apoderado, el demandado R. y contestó demanda. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de acontecimientos fácticos y desconoció la autenticidad de la documental acompañada. Sostuvo que no le asiste razón a la accionante, toda vez que la porción utilizada fue menor a la reclamada. En base a dichos argumentos, efectuó un cálculo propio del derecho de medianería que le correspondía abonar. Ofreció prueba, fundó en derecho y reclamó se rechace parcialmente la acción, con costas (fs. 78/82).

iii. Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 104/105 y 127/129), y agregados los correspondientes alegatos (de la parte actora a fs. 148/149 y del legitimado pasivo a fs. 150/152), el señor juez de grado dictó sentencia (fs. 161).

III. Previo a tratar las quejas vertidas por el legitimado activo, resulta necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Por otra parte, corresponde señalar que la presente acción indemnizatoria –cobro de medianería– habrá de ser subsumida de conformidad con la ley vigente al momento del surgimiento del crédito, esto es, la normativa del Código Civil, por ser la ley aplicable al momento de suceder el evento por el cual se reclama (arts. 3, CC, art. 7, CCCN).

Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

IV. El debate en esta instancia se centra en determinar la cuantía concedida por derecho de medianería y lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor juez de primera instancia hizo lugar a la acción por cobro de medianería y concedió a la parte actora la cantidad de Pesos Un Millón Setecientos Sesenta y Tres Mil Setecientos Catorce con treinta centavos ($1.763.714,30). Para estimar dicho valor, tuvo presente lo dictaminado por el perito desinsaculado de oficio.

En su memorial, el ente consorcial reclama dicha cuantía por insuficiente y peticiona se eleve.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Areán, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Areán, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, encontrándose consentida la cuestión atinente a la existencia del muro medianero, el thema decidendum radica en determinar la suma indemnizatoria concedida por derecho de medianería.

Para ello, me abocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 12 de agosto de 2021 por el perito designado de oficio, ingeniero Eduardo Rubén Bernal, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Informó que “la superficie del muro a liquidar es de 338.71 m2”. Explicó que “en base a esa superficie se realizó el cálculo que sigue: mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: 334.71 m2 x 0.30 m = 100.41 m3 y revoques interiores y exteriores completos: 334.71 m2”. Especificó los siguientes valores unitarios de reposición “muro de mampostería en elevación de 0.30 m de espesor: $21.829,88 / m3, revoques interiores completos $1.480,15 / m2, revoques exteriores completos $1.484,71/ m2 e incremento por trabajo desde balancín $534,64/ m2 (…) contenidos en la revista Vivienda nº 708 de julio de 2021”. Aplicó a dichos importes el índice de depreciación por antigüedad y estado de conservación del muro. Estimó un valor final de $3.527.428,60, por lo que consideró que “el monto a abonar por el propietario del inmueble de calle av. Rómulo S. Naón … es de $1.763.714,30” (fs. digitales 118/121).

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 122–, el dictamen mereció las críticas de la parte demandada (ver fs. 110, expte. nº 79.622/2017). Se advierte que la pieza fue declarada extemporánea (fs. 113, causa cit.), no obstante, el facultativo respondió tales críticas. Clarificó que “lejos de constituir una impugnación, la presentación en responde configura una manifestación de desacuerdo carente de fundamentos técnicos (…) no incorpora documentación alguna ni argumentos que permitan reconsiderar las conclusiones elaboradas luego de la inspección pericial”. Añadió que “respecto de la liquidación por derechos de medianería incorporada, no habiéndose producido cambios en las conclusiones expresadas, ratifico el cálculo efectuado por mi parte”. En resumidos términos, luego de evacuar cada una de los reproches ensayados, ratificó el dictamen originario (fs. 131/132, causa cit.).

Por su parte, el ente consorcial –aquí reclamante– coincidió acerca de la superficie estimada por el profesional, de modo que receptó favorablemente la experticia (ver fs. 66/78, causa cit.).

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre muchos).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por el perito. En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

En ese marco de consideración resulta innecesaria la reapertura del trámite probatorio ante esta Alzada a fin de que se ordene al perito designado en estas actuaciones que cuantifique el valor de la medianería “a valores actuales”, tal como postula el apelante. Empero, dicho extremo ya fue ponderado por el perito al momento de presentar su dictamen, por cuanto nótese que estimó valores vigentes en aquella oportunidad (12 de agosto de 2021), y sobre cuyos importes se dispuso la aplicación de intereses.

Sobre el particular, no desconozco las facultades ordenatorias e instructorias que el código de rito precepta en su artículo 36 inciso 4, toda vez que la medida solicitada se torna innecesaria. Sucede que la apertura a prueba en esta instancia es de carácter excepcional, debido a que las situaciones que la autorizan son enunciadas expresamente por el artículo 260 del Código Procesal de modo limitativo y dentro de las hipótesis allí planteadas. Considero que ninguna de esas excepciones se configura en el especial caso de autos, ya que existe un dictamen pericial cuyas conclusiones he aceptado, como lo dije, en los términos de los artículos 386 y 477 del Código Procesal, las que bastan para decidir la cuestión. Por ello, el agravio respecto a este punto no prosperará.

3. En mérito a todo lo expuesto, entiendo que la sentencia se encuentra ajustada a derecho y que los valores informados por el experto son aquellos que el demandado debe abonar a la parte actora a partir de la utilización del muro construido por ésta.

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

V. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicita se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta la fecha de la pericia. Argumenta que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que –como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de “notificación de los autos conexos del 17/09/2017”, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo –dies a quo– de los intereses aquella oportunidad.

En relación a la tasa de interés, tiene dicho esta sala: “La circunstancia de que, en este caso, la obligación a cargo del demandado y su aseguradora consista en una deuda de valor, que el juez traduce en una suma de dinero al momento de dictar sentencia –como compensación por el perjuicio sufrido– no puede llevar a pensar que no hubiese resultado exigible en el momento mismo del ilícito (ver doctrina del plenario del fuero in re “Gómez Esteban c/ Empresa Nacional de Transporte s/ daños y perjuicios” del 16-12-1958) y tampoco permite sostener que ese quantum así determinado contenga mecanismos de actualización o cualquier otro que configure una repotenciación o indexación de deuda, como ocurría en un contexto de hiperinflación donde si resultaba acertado hablar de un interés puro del 6% u 8% sobre las sumas así “actualizadas” o “indexadas”” (esta Sala, in re “Girame, Ana María c/. La Primera De Grand Bourg S.A.T.C.I. y Otros S/ Daños y Perjuicios”, sentencia de fecha seis de mayo de 2022).

Dicho lo anterior, es claro que por aplicación del plenario de ésta Cámara Nacional Civil in re: “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta SA s/ daños y perjuicios” del 20 de abril de 2009, los intereses por las sumas establecidas en concepto de resarcimiento hasta su efectivo pago, deben liquidarse según la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, dado que, aun cuando se hayan fijado los importes –como suele decirse– a valores actuales, la suma por la que prospera la demanda no implica –de conformidad a la situación económica imperante en nuestro país–, en ningún modo, una alteración del significado económico del capital de condena (excepción ésta contemplada en el referido plenario para la no aplicación de la tasa en cuestión).

Considero pertinente mencionar que no desconozco lo resuelto recientemente por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en cuanto a que corresponde aplicar la tasa de interés pura a fin de no conceder un enriquecimiento injustificado al accionante en aquellos supuestos de obligaciones de valor –como ocurre en autos– en los que la desvalorización de la moneda se produce después de que ésta es expresada en dinero y no con anterioridad (v. CSJN en “Barrientos, Gabriela A. y otros c/ Ocorso, Damián y otros s/Daños y perjuicios”, expte. nº 28.577/2008/1/RH1 del 15/10/2024). Sin perjuicio de lo cual, reiterando lo expuesto en los párrafos precedentes, considero que no se configura una alteración del significado económico del capital de condena, por lo que corresponde estarse a lo establecido en el fallo plenario mencionado.

En función de lo expuesto, entiendo que, en atención a la medida del recurso y en virtud de la prohibición emergente de la reformatio in peius, sería prudencial calcular los intereses desde la fecha de constitución en mora –17 de septiembre de 2017– y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En conclusión, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VI. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN). Así lo voto.

A la cuestión propuesta, el Dr. Fajre dijo:

Por razones análogas a las expresadas por la Dra. Sorini, voto en el mismo sentido.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto a disponer que los intereses se devenguen desde el 17 de septiembre de 2017 y hasta el efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la parte demandada, en virtud de su condición de esencialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN).

El Dr. Ricardo Li Rosi no firma por hallarse en uso de licencia (arts. 14 del RL –Ac. 34/77 CSJN– y 109 del RJN). Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente, publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Marisa S. Sorini. – José B. Fajre.

C. de P., A. A. … c. A., P. M. s/rendición de cuentas (ordinario)

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 23 días de junio de Dos mil Veinticinco, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “C. DE P. A. A. … C/ A., P. M. S/ RENDICIÓN DE CUENTAS (ORDINARIO)” Expte. Nro. CIV 64.384/2018, respecto de la sentencia de fs. 377/384, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.

A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. a. El Consorcio de Propietarios del edificio de la calle A. A. … de esta ciudad, reclamó la rendición de cuentas al exadministrador P. M. A. Dijo que ocupó tal función desde el 11.11.2014 hasta el 30.4.2018, habiendo rendido tales cuentas sólo respecto de los ejercicios de los dos primeros años, restando pues los comprendidos en los años 2015/16 y 2016/17 y 2017 hasta 2018, al mes de su remoción.

b. El demandado resistió esta pretensión al contestar demanda; expuso que nada debe rendir respecto del período 2015/2016 pues esas cuentas fueron aprobadas por la asamblea de copropietarios oportunamente celebrada, sin que se haya impugnado la misma de nulidad, período que se adujo cuestionado por la actora sin que las cuentas hayan sido aprobadas (v. fs. 215/234). También reconvino, pretensión que fue desestimada en este proceso (v. fs. 239).

c. La sentencia dictada en fs. 377/384 estimó la demanda y condenó al demandado P. M. A. a que en el plazo de veinte días rinda cuentas de manera documentada y detallada de su gestión desde el mes de octubre de 2015 hasta el mes de noviembre de 2016 inclusive, bajo apercibimiento de tener por aprobadas las que presente el actor, en todo aquello que la demandada no acredite que son inexactas. Impuso las costas del proceso al accionado y difirió la regulación de honorarios.

Este pronunciamiento fue apelado por el demandado en fs. 385.

El escrito de expresión de agravios luce en fs. 393/4 y contestado el traslado por su contraria en fs. 396/99.

El quejoso se agravia de la condena a rendir cuentas y de la imposición de costas a su cargo.

II. Preliminarmente, en razón de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, evaluaré cuál resulta la ley aplicable a la cuestión traída a decisión judicial.

Dado que los períodos cuya rendición se reclamó son posteriores a la entrada en vigor del CCCN, estimo que la norma aplicable es aquella vigente con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994).

También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).

III. Se ha denominado rendición de cuentas, en general, a la obligación que contrae quien ha realizado actos de administración o de gestión por cuenta o en interés de un tercero y en cuya virtud debe suministrar a éste un detalle circunstanciado y documentado acerca de las operaciones realizadas, estableciendo eventualmente, el saldo deudor o acreedor resultante en contra o a favor del administrado o gestor (Palacio, “Derecho Procesal Civil”, tomo IV, pág. 256).

Desde el punto de vista procesal, el juicio de rendición de cuentas, previsto por el cpr 652 a 657, se encuentra dividido en dos o tres etapas diferenciables, según diversos criterios.

En la etapa inicial se evalúa la existencia o no de la obligación misma de rendir cuentas, vinculada sustancialmente a la gestión o administración de intereses, negocios o patrimonios ajenos.

Superada esa primera etapa, y juzgada la existencia de la obligación del demandado de rendir cuentas, el proceso avanza hacia el cumplimiento de esa prestación, mediante la presentación de las liquidaciones y la documentación acreditante vinculado al objeto administrado o negocios fundantes de aquélla.

La operatividad de una tercera etapa es eventual, y emerge en caso que existan saldos insolutos que deben ser cancelados por el obligado, derivando pues en la ejecución de sentencia.

En esa inteligencia se ha sostenido que el proceso de rendición de cuentas tiene tres etapas: en la primera se discute la obligación de rendir cuentas; en la segunda, si se declara procedente la rendición, se controvierten las cuentas rendidas, y la tercera corresponde al cobro del saldo que arroja la rendición de cuentas. A la primera se le aplica el trámite correspondiente el proceso sumario –ordinario– (cpr 652), a la segunda, el correspondiente a los incidentes (cpr 653) y a la tercera, el proceso de ejecución de sentencia (cpr 409, 656 y 502) (CNCiv. Sala M, 6.9.91, Mazoni de Yacopino c/ Abeijon s/ cobro).

Por otro lado, se ha juzgado que el proceso de rendición de cuentas, en el cual una de las partes exige a la contraria el cumplimiento de una obligación de hacer, que consiste en que le brinde un informe detallado de su gestión, consta de dos etapas estrechamente vinculadas: la primera, está referida a establecer si existe o no obligación por parte del demandado a rendir cuentas y, la segunda, se inicia cuando el demandado reconoce tal obligación, o bien el juez mediante la sentencia, que se encuentra firme, establece que se debe rendir cuentas (CNCiv. Sala F, 28.8.97, Mourelle Hernán José c/ Maourelle Alberto Miguel s/ Rendición de Cuentas).

La disquisición acerca de la existencia de dos (como postuló el a quo) o tres etapas en este tipo de procesos es casi académica, y no afecta el desarrollo del estudio del pleito, resultando sólo relevante obtener de esa explicación que la primera labor analítica de ese pronunciamiento fue juzgar la existencia o no de la obligación de rendir cuentas.

IV. Aclarado ello, comenzaré por destacar que las manifestaciones formuladas por el apelante no alcanzan, en puridad, la estatura de una expresión de agravios audible, en los términos del cpr 265 y 266.

Con gran claridad, se ha sostenido que la ley pide, con la finalidad de mantener el debate en un plano intelectual antes que verbal, que la crítica dirigida a la sentencia sea concreta, lo cual significa que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente y que forme la base lógica de la decisión. Efectuada esta labor de comprensión, incumbe luego a la parte la tarea de señalar cuál punto del desarrollo argumental mismo ha incurrido en una errata en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, que llevará al desacierto ulterior concretado en el veredicto. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, antes que tener éxito en su reclamo, se disipa en una continuada contradicción respecto de todo el desarrollo expresivo del magistrado, haciendo tal fatigoso como incompleto su reclamo, y por ello cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica, antes que por la solidez de la sentencia todavía no examinada (CNCom, sala D, abril 24-984, Persiani e Hijos, José c/ Productos Pulpa Moldeada S.A.).

En efecto, el accionado ha plasmado sí su desagrado con la solución del juez de grado, mas no ha vertido eficazmente la crítica concreta y razonada del fallo que considera equivocada. Su mera disconformidad, o bien la reedición de cuestiones formuladas en los escritos constitutivos del proceso o en el curso de la litis no suple tal deficiencia.

Sin embargo, dado el alto valor que este Tribunal tiene respecto del acceso a la Justicia, así como del efectivo ejercicio de las instancias del proceso, habré de avanzar sobre el estudio de los cuestionamientos efectuados.

Dicho lo anterior, cabe destacar que la demanda solicitó la rendición de cuentas de tres períodos: 2015/2016, 2016/2017 y desde el 2017 hasta la remoción del administrador en 2018.

La condena aparece dispuesta sólo respecto del período 2015/2016. Esto no fue materia de remedio de aclaratoria o recurso de apelación de la actora, por cuanto cabe considerar consolidado este aspecto temporal del pronunciamiento.

Con lo cual la cuestión se reduce al argumento si las pretensas cuentas que habrían sido puestas a consideración de una asamblea de propietarios pudo aprobarlas tácitamente, como adujo la demandada; o bien si esto se encuentra acreditado en autos.

El juez de grado rechazó oportunamente este argumento en el sentido que no surge de las constancias de autos que en la asamblea del 29.11.16 hubiere operado una aprobación tácita con base en el artículo vigésimo segundo del Reglamento de Copropiedad (no en el código de rito como erróneamente aludió el a quo).

Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación ha superado el amplio debate acerca de la naturaleza jurídica del Consorcio de Copropietarios, inclinando la normativa hacia su consideración como persona jurídica (CCCN:148-h). Desde esta perspectiva, cabe la aplicación al respecto de la teoría del órgano que impera en nuestro Derecho respecto de este instituto, y establecer que la asamblea de copropietarios es pues el órgano de gobierno, y como tal no es un órgano permanente, sino que debe constituirse según convocatoria y sesionar conforme el quórum y mayorías correspondientes. Los requisitos para la constitución de la asamblea son solemnes, y condicionan así la legalidad y legitimidad de sus decisiones: sin ellos no hay asamblea y sus actos emanados sin quórum para sesionar pueden ser reputados nulos de nulidad absoluta o inexistentes (según el caso) en una sentencia judicial.

Las decisiones celebradas por la asamblea en su carácter de órgano de gobierno del consorcio deben ser volcadas en actas que se integran al libro pertinente.

El acta de la decisión asamblearia es el instrumento que acredita la actividad desplegada por el órgano de gobierno y acredita, entre otras cosas, la deliberación, tratamiento del orden del día y decisiones (CCCN:2062), su redacción e incorporación al libro correspondiente es obligatoria.

El demandado expuso que, según el reglamento de copropiedad establece en su artículo vigésimo segundo, existió una aprobación tácita de las cuentas por él ofrecidas.

Ahora bien, llama la atención la omisión –de ambas partes– del acta de la mentada asamblea del 29.11.2016 (citada asimismo en el acta de fs. 8), donde las cuentas ofrecidas por el accionado –según se expuso en la demanda– no fueron aprobadas, pues se le requirió especificaciones respecto de cuatro rubros específicos. Según se sostuvo en el escrito de inicio, se instruyó al demandado para que complete o integre su rendición con la documentación faltante en un plazo con vencimiento del 9 de diciembre de 2016, debiendo a tal fin convocar a una asamblea general extraordinaria (sic) para el tratamiento de la rendición objetada oportunamente (v. fs. 143).

El accionado otorga a lo resuelto en esa asamblea un resultado totalmente distinto: allí se habría agotado el debate pues se habrían aprobado tácitamente las cuentas aportadas del período en cuestión.

Empero, establecer quién estaba en mejores condiciones de aportar esa documental se inclina en cabeza del demandado, a poco que se advierta que habiendo sido presentada la demanda en fecha 8.11.18 (ver cargo de fs. 158 vta.), el demandado entregó el libro de actas –según refiere en el instrumento notarial que luce en fs. 190/191– en fecha 17.10.2019; es decir con posterioridad al inicio del pleito, junto con otros libros y demás documentación allí detallada.

Véase además que el demandado debía contar con copia del acta de asamblea de tal argüida aprobación para su presentación e incorporación al registro que establece la ley local 941 en su artículo 12 inc. b.

Es decir que de haberse constituido una asamblea general ordinaria que hubiere aprobado, aun tácitamente, aquellas cuentas, y establecer el régimen de quórum y mayorías, en primera o segunda convocatoria, era el demandado quien tenía no sólo la carga de probar el extremo que introdujo en el debate del pleito, sino que contaba con el libro de actas en su poder al momento de la controversia (arg. cpr 377 y su doctrina).

Esto se condice con el reclamo del consorcio, mediante el consejo de administración y de quien éste delegó diligenciar a un copropietario, en el requerimiento de tal acta (v. fs. 52).

Es que la obligación de rendir cuentas comprende la presentación de una cuenta no solamente clara y detalladamente explicativa, sino también documentada.

La obligación de rendir cuentas no puede ser suplida por el mero aporte de documentos (facturas, tickets, recibos, y demás instrumentos) sin un adecuado detalle de las cuentas de las columnas del “Debe” y “Haber” a fin de establecer el correlato de los ingresos, egresos y saldos de las operaciones detalladas y respaldadas con esas piezas documentales (conf. mi voto como vocal subrogante en la Sala D de esta Cámara, en el expediente nº 50439/2004/1 “Burgos Cabrejos c/ Salazar s/ rendición de cuentas”, del 1.2.2021).

Desde esta perspectiva, la no observación y –consecuentemente– aprobación de las cuentas cuya rendición en definitiva se reclamó al demandado, no ha sido acreditado aun en base al extremo previsto por el citado CCCN:862.

En definitiva, las pretensas quejas no son más que una reedición de cuestiones ya debatidas y tratadas por el primer judicante en autos, sin que se aporten elementos que permitan arribar a una decisión distinta en cuanto a la obligación de rendir cuentas en el período cuestionado (conf. CCCN:2067e Ley CABA 941:9.a, d, f, k y cc.).

En cuanto a las quejas vinculadas con la imposición de costas, estimo que tal temperamento es ajustado a la solución arribada en el pleito, ya que consulta lo dispuesto por el cpr 68 y el principio objetivo de derrota allí previsto.

V. Las costas de Alzada deben ser impuestas, asimismo, al demandado perdidoso (arg. cpr 68 y su doctrina).

VI. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo rechazar las quejas esgrimidas y confirmar la sentencia de grado.

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto en fs. 385 y, en consecuencia, confirmar la sentencia. Con costas de Alzada a cargo de la demandada vencida (arg. cpr 68 y cc.). II. Diferir la regulación de los honorarios hasta tanto se encuentren determinados los de la instancia anterior. III. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante (art. 109 RJN). – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.

Crisalle, Marisa c. Proto, María Natalia y otros s/ escrituración.

En Buenos Aires, a los 17 días del mes de marzo del 2025, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Crisalle, Marisa C/ Proto, Maria Natalia y Otros S/Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia el 25 de noviembre de 2024, que hizo lugar a la demanda que perseguía la escrituración de un inmueble, con costas por su orden, y que admitió parcialmente los reclamos indemnizatorios, expresan agravios ambas partes. También ambas respondieron los traslados respectivos.

La actora cuestiona que el juez no haya valorado la conducta dilatoria de los demandados, y que haya considerado que los demandados comenzaron los trámites pertinentes en el año 2015, cuando iniciaron un nuevo expediente en 2021 para obtener el final de obra. Entiende que el plazo de 180 días estipulado se encontraba vencido. Concluye que hubo mora de los obligados, y que deben cargar con las costas. Al ser así, entiende que la cláusula penal debió extenderse por un período mayor, a la vez que critica la morigeración. Luego cuestiona el rechazo del daño moral, y de la forma en la que fueron distribuidas las costas.

Los demandados alegan que la actora inició este juicio para evitar el pago del saldo de precio, ya que recibió la posesión sin formular reserva. Sostienen que los reclamos indemnizatorios son improcedentes, pues no se presentó a escriturar cuando fue convocada. Agregan que al tomar la posesión, carece de perjuicio, y que el dinero que adeuda pudo haberlo invertido y así obtener una renta. Alegan que reclamó insistentemente al gobierno de la Ciudad la aprobación de los planos. También que la única testigo es amiga de la actora, y que su declaración fue parcial. Concluyen que han cumplido debidamente con sus obligaciones. Por último, cuestionan la imposición de costas.

I. Hechos

Se persigue la escrituración del inmueble sito en la calle Moliere …, Unidad Funcional Nro. 2, Piso 1º, de Capital Federal, que la actora compró a María Natalia Proto, Martín Gabriel Stagnaro y Tamara Barcelo el 24/10/2017, por boleto de compraventa.

Se pactó en dicho contrato “un precio total de venta pactado de común acuerdo entre las partes en ciento siete mil dólares estadounidenses (U$S 107.000) pagaderos de la siguiente forma: la suma de ochenta mil dólares estadounidenses (U$S 80.000), la parte compradora abona en este acto a la parte vendedora en dinero en efectivo y a entera satisfacción, otorgando por la presente suficiente recibo y carta de pago en legal forma. Y el saldo o sea la suma de veintisiete mil dólares estadounidenses (U$S 27.000), el comprador los abonará en efectivo al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio. En caso que a esa fecha el comprador no contara con esa cantidad de dólares estadounidenses billetes podrá tomar una HIPOTECA EN PRIMER GRADO a favor del vendedor o de quien este designe (…) Dicha escritura traslativa de dominio con o sin hipoteca se firmará a partir de los CIENTO OCHENTA DIAS (180) a contar de la fecha de la toma de posesión y cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de por aprobado el plano respectivo y todo lo concerniente para poder otorgar el respectivo reglamento de Copropiedad y Administración que regirá la unidad objeto del presente”.

En el Boleto de Compraventa se pactó una cláusula de incumplimiento de cualquiera de las partes, de poder exigir la suma de U$S 50, por cada día de retardo en el cumplimiento.

La posesión fue entregada el 7 de mayo de 2018. En cambio, no se formalizó la escritura pública.

Dice el boleto (cláusula séptima) que “… para el caso de incumplimiento a las obligaciones contraídas se establece lo siguiente: Si el incumplimiento fuera por parte de la compradora la vendedora podrá optar por: a) exigir el cumplimiento con más los daños y perjuicios b) vencido el plazo para ello, dar por resuelto el presente de pleno derecho, pudiendo disponer libremente de la propiedad, devolviendo la suma de cincuenta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 50.000), quedando la suma de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000.-) en concepto de única indemnización a favor del vendedor libremente convenida entre las partes, siendo obligación de la parte compradora la entrega inmediata de la posesión del bien objeto de la presente. Si el incumplimiento fuera por parte de la vendedora la compradora podrá optar por a) dar por resuelto la presente de pleno derecho exigiendo a la vendedora la devolución de las sumas entregadas hasta esa fecha, con más otra suma que se pacta en este acto de treinta mil dólares estadounidenses billetes (u$s 30.000), en concepto de única indemnización libremente convenida entre las partes, o b) exigir el cumplimiento de todo lo establecido en el contrato solicitando la escrituración judicial. En ambos casos de incumplimiento los compradores se comprometen a la entrega inmediata de la POSESIÓN DE LA UNIDAD”.

Agrega la cláusula octava: “La parte que no cumpla con las obligaciones contraídas por este boleto de compra venta, incurrirá en mora de pleno derecho la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos convenidos, sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial alguno, y podrá exigir una sanción diaria de CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES (u$s 50) por cada día de mora en el cumplimiento de las obligaciones”.

El 3/5/2022 se aprobó el plano para el final de obra y el 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra.

El 12 de enero de 2023, según informó la escribana a cargo los trámites necesarios, se sometió el inmueble objeto de autos al Derecho Real de Propiedad Horizontal, al otorgarse el reglamento. Para esa fecha fue citada la actora a concurrir a la escribanía, para el otorgamiento del título suficiente, pero no concurrió.

II. Escrituración. Mora

El juez admitió la demanda de escrituración. Es lo que la actora pretende, y no hubo oposición de los demandados.

Lo que se discute es si los demandados se encontraban en mora.

El a quo tuvo “por acreditado por la contestación de oficio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ya mencionada que los demandados instaron el curso del expediente administrativo –desde 2015– y que, más allá del tiempo transcurrido –prolongado debido al tiempo de inactividad causado por la pandemia del Covid–, tendiente a cumplir con todos los recaudos necesarios para materializar la efectiva transmisión del bien. Por ello, por no haberse cumplido las condiciones establecidas en el acuerdo, no se desprende en forma clara y positiva que el plazo de 180 días establecido para escriturar, se hubieren cumplido al momento de deducirse el reclamo y por lo tanto, no corresponde considerar que los demandados hubieren incurrido en mora en la obligación de escriturar”.

Por esa circunstancia, impuso las costas de esta pretensión en el orden causado. Ambas conclusiones son motivo de agravio.

Entiendo que le asiste razón a la actora. Es cierto que en 2015 se inició un trámite ante el Gobierno de la Ciudad. Pero también lo es que en abril de 2021 se inició otro expediente con la finalidad de obtener el certificado de final de obra. Así lo informó el Gobierno de la Ciudad.

El problema se suscita porque la demandada presentó dicho pedido en el Gobierno de la Ciudad, más de 3 años después de suscripto el contrato.

En mi opinión, teniendo en cuenta que los contratos deben ejecutarse e interpretarse de buena fe, dicho plazo no podía quedar sujeto a la discreción de los obligados. Cabe interpretar que el plano debía presentarse en un plazo razonable, salvo motivos de excepción que lo impidieran, en el caso no demostrados. Se ha invocado la pandemia, pero el trámite pudo haberse iniciado mucho antes de dicho hecho.

Con el criterio opuesto, se llegaría a la absurda situación de que la parte demandada podía tomarse 10 años para presentar el plano, sin ninguna consecuencia, con grave perjuicio para la otra parte, que con legítima expectativa espera la contraprestación.

No me parece razonable que los demandados hayan tardado más en presentar el plano, que el tiempo que acordó era necesario para someterlo al derecho de propiedad horizontal. No puede tomarse todo ese tiempo para iniciar un trámite administrativo que, por lo visto, no duró excesivamente. Demoró alrededor de un año. La escrituración se subordinó al acaecimiento de ciertos recaudos cuya realización no es puramente potestativa del deudor.

No es que no había plazo, sino que se pactó el cómputo a partir de un plazo incierto (Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa Inmobiliaria, Ediar Bs. As. 1976, p. 336), aunque advierto que para cierta doctrina constituye un plazo tácito. A fin de analizar si la obligada incurrió en mora respecto de la referida obligación, entiendo que la modalidad establecida por las partes para diferir la exigibilidad de tal prestación, no impone la fijación de un plazo, sino que conduce a interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el término acordado (conf. CNCiv, Sala A, “Alfredo, A. c/ Comisión Municipal de la Vivienda”, publicado en LA LEY, 1988-C, 452).

Si bien el vencimiento del plazo incierto se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que sea el juez quien evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Si bien en los supuestos de plazo determinado incierto el juez no puede alterar el orden de lo pactado, modificando arbitrariamente el plazo previsto por las partes para cumplir la obligación, ello no obsta a que pueda evaluar la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podrían haber previsto.

Habiéndose subordinado la exigibilidad de la obligación a un hecho potestativo, aunque parcialmente a cargo del deudor, es dable que el juez decida si el plazo ha transcurrido o no a la fecha de promoción de la demanda.

Esta conclusión se impone desde que en el cumplimiento de los deberes secundarios de fidelidad o de conducta, como los llama la doctrina alemana, que acompañan al básico deber de prestación, los contratantes deben extremar la buena fe en su cumplimiento, desplegando una conducta que permita alcanzar el interés de la contraria, toda vez que entre los contratantes existe una relación de confianza y una obligación de cooperación, que en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico constituyen una de las más ricas manifestaciones del principio de buena fe de cumplimiento (Cám 2a Civil y Comercial, Córdoba, López, Mario Ricardo c. Los Carolinos S.A. s/ ordinario – cumplimiento / resolución de contrato. recurso de apelación, 04/07/2013, TR LALEY AR/JUR/48381/2013).

En suma, es deber del juez interpretar la voluntad de las partes acerca del lapso durante el cual debía correr el plazo de vencimiento incierto acordado al deudor, pues el plazo suspensivo incierto no puede postergarse “sine die”, ni quedar al arbitrio de la parte a cuyo cargo se ha puesto la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr. En estos supuestos la diligencia o inactividad de la parte que asumió el compromiso, constituye una cuestión de hecho que corresponde juzgar judicialmente.

En ese sentido, se ha entendido que cuando estamos ante un plazo suspensivo incierto que dependía de la realización de actividades por parte del deudor, hechos potestativos a cumplir en cierto tiempo, si ha transcurrido un lapso suficiente para dar fin a los trámites previos y el demandado no probó que practicara actos útiles para que ello tuviera lugar “…corresponde dar por transcurrido el plazo incierto y considerar que la obligación es pura y simple exigible en la oportunidad más próxima que su índole consienta” (CNCiv. Sala A, voto del Dr. Llambías, LA LEY, 113-212, Sala C, Voto del Dr. Cifuentes in re: “Criscuolo de García c Borque de Blaya”, 15/6/77, LA LEY, 1978 A-416, fallo 75.442). En sentido similar un precedente judicial sostuvo: “En la cláusula sexta de los actos jurídicos de compraventa se estipuló que la escritura traslativa de dominio sería otorgada una vez finiquitados todos los trámites necesarios para la subdivisión horizontal de las unidades vendidas y despachados los certificados correspondientes. Cláusulas de ese tipo (muy frecuentes en los boletos de compraventa de departamentos) entrañan un plazo suspensivo incierto que difiere la exigibilidad de la obligación (arts. 566 y 568 C.C.). Pero plazo incierto no significa inexistencia de plazo, ni que la parte que se beneficia con el mismo pueda dilatar abusivamente y “sine die” el cumplimiento de la obligación a su cargo, toda vez que en ese caso el afectado puede pedir la fijación judicial del término dentro del cual aquélla debe ejecutarse” (CNCiv. Sala D, 25/61970, JA 1970-B-153).

Al valorar las constancias del expediente a la luz de la sana crítica, concluyo sin dudas en que los demandados no han sido muy activos y diligentes en promover el avance del referido trámite, en función de las obligaciones asumidas. En autos no se produjo ninguna prueba tendiente a justificar que la demora en llevar a cabo la presentación de los planos se debió a trámites administrativos no tenidos en cuenta al momento de firmarse el contrato, ni a ninguna otra causa que pudiera configurar una imposibilidad de cumplimiento objetiva, absoluta y no imputable ocasionada por caso fortuito.

El contrato se suscribió el 24 de octubre de 2017. La posesión se entregó el 7 de mayo de 2018. El trámite se presentó ante la autoridad administrativa el 22/04/2021. El 13/5/2022, se otorgó el certificado de final de obra, esto es 11 meses después, aproximadamente. Para peor, recién el 12 de enero de 2023, la escribana citó a escriturar.

¿Cuál hubiera sido el plazo razonable para presentar el plano, obrando de buena fe, y de acuerdo a lo que las partes esperaban de la otra? Entiendo que 6 meses podría ser un plazo tolerable para dicha actuación. Esto es, el 7 de noviembre de 2018. Teniendo en cuenta que el gobierno de la Ciudad demoró 11 meses en aprobarlo, llegamos al 7 de diciembre de 2019. En suma, valoro una demora de 30 meses, o bien 900 días.

Las partes pactaron una multa diaria de U$S 50. Esto arrojaría una suma de U$S 45.000. Ahora bien, en su escrito de demanda la actora reclama por “102 días: Penalidad U$S 5100” (ver pág. 588 del PDF). El principio de congruencia no me permite otorgar más de lo expresamente solicitado, pues se afectarían las garantías constitucionales de defensa en juicio y del debido proceso.

La cláusula penal hace las veces de indemnización sustitutiva, porque “suple la indemnización de los daños” (art. 793, Código Civil y Comercial).

Admite nuestro Código, al consagrar el principio de la inmutabilidad relativa, la reducción de la pena excesiva o exorbitante, para lo cual es posible valorar de alguna forma la existencia del daño. Para ello, entonces, es necesario comparar el valor de la pena con el de la prestación principal (ver arts. 794, 1714, 1742, 1747, y ccdtes.).

Teniendo en cuenta los valores en juego, el de la prestación principal y el de las accesorias, así como la gravedad de la falta cometida, así como que la actora tenía la posesión y que mantuvo en su poder la suma necesaria para el saldo de precio, considero que la aplicación estricta de lo pactado convertiría en desproporcionado el monto fijado (ver esta Sala, 27/11/2024; Cano, María Beatriz vs. Vivarelli y Balzano, Ana María s. Escrituración, Rubinzal Online; RC J 13588/24).

Obviamente, distinto sería el criterio si no se hubiese entregado la posesión, y si la escrituración fuese imposible (v.gr.: si se enajena a un tercero de buena fe y a título oneroso). En el caso, se trata de una cláusula penal moratoria, comprensiva del retardo en el cumplimiento, que se acumula a la pretensión principal.

Por lo tanto, propongo que se establezca en la suma de U$S 4000 el monto que compensa la demora en escriturar. Los intereses serán los fijados en primera instancia y correrán desde igual fecha, por falta de agravios al respecto. A la vez, la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, teniendo en cuenta lo expuesto.

III. Demora en la entrega de la posesión

El magistrado de primera instancia concluyó que “el incumplimiento de la obligación de entregar la posesión por parte de la vendedora es una circunstancia verificada y por ende, eficiente para aplicar la multa convencional (art. 792 del CCCN)”.

La entrega de la posesión fue pactada para el 30 de noviembre de 2017 (cláusula quinta), pero finalmente fue entregada el 7 de mayo de 2018, es decir con 158 días de retardo. Por este motivo, en el fallo apelado se admitió este reclamo por u$s 3.950.

Los demandados alegan que la actora no hizo reserva alguna al recibir la posesión. La actora se queja de la reducción efectuada por el a quo.

Ante el incumplimiento del vendedor en la entrega del departamento, constituye un daño indemnizable el referente a la privación del uso, o sea, la pérdida de la chance de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales [Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, § 41; CNCiv., Sala B, 21/9/81, ED, 97-308]. Si la posibilidad de ganancias tiene bastante fundamento, la pérdida de ella a causa de un incumplimiento contractual debe ser indemnizada, en tales casos lo que se indemniza es la chance en sí misma y no la ganancia frustrada, debiendo ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, no pudiendo nunca identificarse con el eventual beneficio perdido [CNCom., Sala A, 24/12/81, ED, 98-287].

Ahora bien, las partes valuaron el daño mediante una cláusula penal. Ello es absolutamente válido. A la vez, por lo dicho anteriormente, comparto el criterio del a quo en el sentido de morigerar la pena pactada.

Lo cierto es que la renuncia no se presume y su interpretación es restrictiva (art. 948), máxime advirtiendo que la otra parte estaba en mora, que se configuró de pleno derecho.

No advierto razones de peso en ninguno de los recursos interpuestos para apartarme de lo resuelto. Los demandados dedican parte de su memorial a criticar a la testigo que declaró en el juicio, cuando lo cierto es que dicho testimonio no influyó en la solución del caso. Curiosamente, la actora se queja de que el juez no haya valorado esta declaración.

Propongo confirmar lo resuelto sobre el punto.

IV. Daño moral

En la sentencia apelada se dice que “no se ha aportado elemento de valoración alguno del que resulte con suficiente grado de verosimilitud que la postergación en la concreción definitiva de la operación inmobiliaria hubiere causado algún tipo de molestia espiritual de entidad que justifique el reconocimiento de la reparación reclamada por este concepto y por esa razón, desestimaré esta partida”.

En principio, los diversos supuestos de incumplimiento que suelen presentarse no dan lugar a la reparación del daño moral, cuya procedencia es menos frecuente en el ámbito de la compraventa de inmuebles. No obstante, el art. 1741 del Cód. Civil y Comercial no la impide. La carga probatoria del daño moral recae invariablemente sobre el actor, quien deberá acreditarlo, mediante demostración activa, cuando se afecte un bien de naturaleza patrimonial (art. 1744).

Ahora bien, como ya expuse anteriormente, las partes acordaron una cláusula penal para el supuesto de demora en el cumplimiento de la obligación de escriturar.

Al ser así, de los términos en que ha sido redactada la cláusula que específicamente se concibió para dirimir situaciones como la que nos ocupa, denota que su finalidad ha sido prefijar las consecuencias patrimoniales del incumplimiento contractual (daño). Esta caracterización arroja, a su vez, una consecuencia fundamental: que deba interpretarse que tal pena entró en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, privando al acreedor del derecho a otra indemnización, aunque probase que la pena no es indemnización suficiente (art. 793, CCyC).

La reparación estipulada en la cláusula penal resulta omnicomprensiva de todo perjuicio, siendo por tanto improcedente adicionar, a la suma resultante de aquella previsión contractual, una nueva indemnización que responda a la lesión de otros intereses amparados por el ordenamiento jurídico (en el caso, los intereses extrapatrimoniales que pudiera haber visto afectada la compradora a raíz de la conducta de sus contrapartes).

Por lo tanto, el agravio no puede progresar.

Por lo expuesto, propongo que se modifique parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y que se la confirme en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

El Dr. José B. Fajre y la Dra. Liliana E. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: modificar parcialmente la sentencia apelada, y que establezca en la suma de U$S 4.000, con intereses, para compensar la demora en escriturar; la acción de escrituración debe ser admitida con costas a los vencidos, y confirmarla en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia a los demandados.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. – Claudio M. Kiper. – José B. Fajre. – Liliana E. Abreut de Begher.

Cons. de Prop. Sarmiento … c. C., R. J. s/ rendición de cuentas

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONS DE PROP SARMIENTO … c/ C., R. J. s/ RENDICIÓN DE CUENTA” respecto de la sentencia de fecha 27 de Junio de 2024 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. Gabriela Mariel Scolarici – el Sr. Juez de Cámara Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Jueza de Cámara Dra. Beatriz A Verón.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:

I. La sentencia de grado dictada con fecha 27 de junio de 2024 admitió la impugnación formulada por el Consorcio accionante disponiendo que en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal, el Consorcio practique sus cuentas y operaciones contables. Asimismo, rechazó el pedido de sanciones formulado por el demandado, imponiendo las costas al accionado y difiriendo la regulación de honorarios para una vez que exista liquidación aprobada y firme.

II. Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte demandada a fs. 284/290 y fs 292. Corrido el traslado de ley obra a fs. 295 el responde de la contraria.

Con fecha 9 de octubre de 2024 se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Breve reseña de los hechos

Motiva el inicio de las actuaciones la demanda incoada por el Consorcio de Propietarios del Edificio de la calle Sarmiento … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por rendición de cuentas y cobro de pesos si correspondiere contra R. J. C.

Relata la pretensora que el demandado fue designado como administrador del consorcio por un período de seis meses, el cual se extendió desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Afirma que una liquidación de expensas, tal como la que se distribuyó entre los copropietarios, no es una rendición de cuentas per se, por cuanto para poder emitir opinión y aprobar o no su gestión debe encontrarse respaldado cada rubro con su correspondiente documentación.

Manifiesta que con motivo de esta conducta omisiva le cursó al accionado una carta documento a fin de que aporte la documentación necesaria donde surja un resultado claro referido al importe final del ejercicio y que todas las partidas de gastos se encuentren justificadas en legal forma con sus respectivos comprobantes, tras lo cual al no obtener respuesta alguna, inicia la presente acción, a fin de que el accionado rinda cuenta documentada de toda su gestión y restituya los fondos que eventualmente adeude al consorcio.

IV. Agravios

Los cuestionamientos del accionado se basan sustancialmente en la errónea apreciación de la prueba por parte del sentenciante de grado, señala que la parte actora reconoce que retiró la documentación el 09/05/2017 –10 días después de terminada la gestión y que con fecha 09/10/2017–, retiró otra documentación que había sido dada originalmente en copia.

Señala que la actora inicia en el año 2019 la demanda denunciando que no se había entregado documentación ni rendido cuentas.

Remarca el quejoso que no se tuvo en cuenta la documentación digitalizada con fecha 24-11-2021.

Indica que en la Audiencia celebrada el 13/05/2021, la parte Actora reconoció que había recibido la documentación del consorcio y que se habían rendido cuentas y les había entregado la liquidación final a 9 días de haber cesado el mandato, como así también el “estado de cuentas” que en ningún momento la actora indica que hay diferencias dinerarias; y la pericia contable indica que las cuentas fueron exactas.

Que con los recibos de haber recibido la documentación, la actora pretendía un balance, que ya había sido hecho y denunciado en el expediente en el fuero comercial y agregado “ad effectum videndi” digitalizado.

Aclara que “origen y aplicación de fondos” es lo mismo que rendición de cuentas; pero “flujo de caja” es exclusivamente cuanto ingresa – y todo ello fue rendido – en autos: a) La estadística de gastos por rubros (origen y aplicación de fondos) – que ya lo había hecho en mayo de 2017; b) El Balance desde octubre de 2016 a abril de 2017 – El activo y el pasivo – que ya lo había hecho en mayo de 2017; c) El detalle de los movimientos de caja en forma diaria y mensual; d) En otro expediente obran las facturas por abonar y los cheques emitidos por pagar, denunciando que la experta indicó que las cuentas cuadraban.

Remarca que cumplió con la entrega de documentación y rendición de cuentas en tiempo y forma y este extremo alega el recurrente fue reconocido por la actora en la audiencia del 13-5-2021, por ello entiende que no tiene sentido la exigencia de la rendición de cuentas, pues ha recibido las cuentas en forma documentada.

Enfatiza que no se evaluó el resultado de la pericia contable, ni el estado de disgregación que tenía el consorcio al momento de asumir, sin documentación alguna y sumido totalmente en la irregularidad.

Señala que pese a que hay un documento que indica que la actora retiró toda la documentación y las cuentas, el juez interpreta que es el demandado quien hizo caso omiso a la manda, cuando en realidad fue la actora.

Que en la liquidación final del 04/2017 se ponga el nombre de “Borrador” no implica que las cuentas de dicho periodo no se hayan rendido, pues en definitiva es la liquidación de 04/2017 que la actora no ha indicado cual fue el perjuicio, pues no ha indicado “duplicación” de pagos y/o diferencias numerarias.

Afirma que las impugnaciones consistieron en que el “formato de las expensas” no era el exigido por el GCBA o que faltaba el número de teléfono de la Cía. de Seguros contra incendio.

Finaliza sosteniendo que conforme a la pericia contable las cuentas cuadran y que si la actora posee el libro de actas, el libro de ascensores, la documentación del edificio – no se entiende el reclamo; y si es un problema de sumas y restas; la experta ha indicado que no falta dinero.

Solicita se revoque la sentencia dictada la imposición de costas.

En la ampliación de su queja de fs. 292 el recurrente insiste en la aplicación de una multa por temeridad en el obrar por parte de la accionante.

V. Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VI. Por una razón de orden metodológico, corresponde analizar en primer término el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 265 del Código Procesal, en función de lo solicitado por la parte actora en su contestación de agravios.

Sabido es que la expresión de agravios supone la existencia de dos elementos: el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Reiteradamente hemos sostenido que el recurso de apelación no implica una pretensión distinta o autónoma con respecto a la pretensión originaria, sino una eventual derivación de ésta que constituye el objeto, la que ya no se puede modificar en sus elementos. Se ha declarado que únicamente es fundado cuando en razón de su contenido sustancial es apropiado para la obtención de una resolución que reforme, modifique, amplíe o anule el pronunciamiento impugnado. Caso contrario, debe declararse desierto el recurso (C.N.Civ., esta Sala, 18/3/2021 Expte N° 67164/2008 “Curaba, Luis Francisco c/ Producto San Luis S.A. –ex Produment San Luis S.A. s/ daños y perjuicios”).

Este Tribunal ha sostenido que es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir el déficit argumental o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. Nº 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Ídem, 18/2/2010 expte. Nº 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem Id, 15/7/2010, expte. Nº 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios”; Id; id, 18/3/2021 Expte. 63642/2017 “Necchi, Laura Beatriz c/ Cuviello; Elida Nora y otros s/ Desalojo: intrusos; entre muchos otros).

La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto, Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado, t. III, p. 351, Abeledo Perrot, 1988).

Este Tribunal se ha guiado siempre por un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el art. 265 de la ley adjetiva, por entender que tal directiva es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la antes citada norma con la garantía de defensa en juicio, de raigambre constitucional (Conf. CNCiv. esta Sala 18/3/2021 Expte. N° 41469/2017 “Serra, Susana Alicia c/ Arguello, Federico y otro s/División de Condominio”; ídem 13/5/2021 Expte. N° 18216/2015 “Nesi Mariano Gaston c/ Kapow SA s/ daños y perjuicios”; ídem 3/3/2022, “Ramos, Jorge Alejandro c/ Trenes de Buenos Aires s/daños y perjuicios”).

Por ello, aun cuando pudiera considerarse que los escasos fundamentos impetrados configuran un mero desacuerdo con el decisorio y que las quejas no cumplen en rigor con todas las imposiciones del mentado art.265, procederé a la consideración del planteo a fin de satisfacer los cuestionamientos del recurrente y garantizar el derecho de defensa en juicio de indudable raigambre constitucional.

VII. Rendición de cuentas

Toda persona que haya administrado bienes, gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o que haya ejecutado un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley o el que tenga derecho a examinarlas lo eximan expresa o tácitamente.

Rendir cuentas de una gestión, es informar al dueño del negocio o interesado en él de todo lo que se ha hecho en su interés, determinando y detallando los pasos realizados, para establecer la situación jurídica entre el gestor o administrador y el dueño del negocio. Es pues, presentar al “dominus negotii” la descripción gráfica de las operaciones efectuadas, acompañada de las informaciones aclaratorias y necesarias y de los respectivos comprobantes (conf. Fontantarrosa, Rodolfo O. “Derecho Comercial Argentino, 1: parte general”, 1995, Ed. Zavalía, p. 385).

La rendición de cuentas es el estado descriptivo verbal o escrito, respaldatorio con la pertinente documentación tendiente a demostrar en partidas correspondientes al debe y al haber la verdad de los hechos y resultados de orden patrimonial a que se ha llegado en una negociación en la que se ha actuado por cuenta ajena (Colombo Carlos J. – Kiper Claudio M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (anotado y concordado), La Ley, Buenos Aires, T. VI, 2006, pág. 252).

Quien acepta el mandato se obliga por ello mismo, aun en ausencia de toda estipulación a ese respecto, a rendir cuentas de su gestión (Spota, Alberto G., Instituciones de derecho civil. Contratos, La Ley, Buenos Aires, 2009, t, VII, p. 188; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, 9ª edición, actualizada por Alejandro Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. II, p. 445).

Particularmente en el caso del administrador de un consorcio de propiedad horizontal, está obligado a rendir cuentas, en tanto administra bienes y realiza actos o gestiones por cuenta y orden de un tercero –el consorcio– (arts. 860, inc. “a” y “c”, 2067, inc. “e” y “j”, CCCN).

El detalle de las operaciones realizadas durante el período que abarca la rendición de cuentas permite que los copropietarios se informen sobre la situación financiera del consorcio en ese lapso (Peralta Mariscal, Leopoldo L., “Rendición de cuentas del administrador del consorcio de un edificio sometido a propiedad horizontal que cesó en sus funciones”, La Ley, publicado el 11/3/2010, Cita: TR LALEY AR/DOC/983/2010).

Durante su desempeño, además de realizar una rendición de cuentas al cierre de cada ejercicio (conf. arts. 861, inc. “b”, 2067, inc. “e”, CCCN), el administrador debe presentar una rendición de cuentas final, en el caso de renuncia o cesantía, junto con la documentación pertinente.

La rendición de cuentas final del administrador, en el caso de renuncia o remoción, debe ser documentada (art. 2067, inc. “j”, CCCN).

En lo específico, el artículo 859 del Código Civil y Comercial indica que debe ser hecha de modo descriptivo y documentado, incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión, acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, como así también concordar con los libros que lleva quien las rinda –de corresponder–.

Es decir que, la rendición de cuentas no implica solamente entregar la documentación correspondiente al consorcio – (art. 2067, inc. “j”, CCCN) sino que debe realizarse una presentación clara y precisa de la que se desprendan los ingresos y egresos del consorcio, el eventual saldo resultante, como así también la documentación respaldatoria correspondiente que avale dichas conclusiones.

Por ende, debe contener las explicaciones, justificaciones y comprobantes necesarios, como así también mostrar los procedimientos y resultados de la gestión.

Se ha sostenido que la rendición de cuentas debe ser instruida y documentada y presentar una ordenada forma descriptiva de todas y cada una de las operaciones realizadas, exponiendo la explicación clara de cada negocio, las razones de las inversiones, las circunstancias favorables o desfavorables y los resultados. Estos extremos no se satisfacen con el envío o resumen, o la puesta a disposición de los libros de comercio, o la exposición sinóptica, limitada a operaciones aritméticas o de contabilidad. Supone una cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituye el debe y el haber, justificadas documentalmente con los respectivos comprobantes (Ricardo Luis Lorenzetti, Código civil y comercial de la nación comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, Tomo V, página 336).

La Corte Federal ha precisado que el proceso de rendición de cuentas consta básicamente de dos etapas –claramente distinguibles, aunque reconocen una estrecha vinculación– la primera consiste en establecer si existe o no la obligación de rendir cuentas y, en caso afirmativo, se inicia la segunda, donde tiene lugar la presentación de la liquidación documentada y la formulación de eventuales impugnaciones, que termina con la resolución que la aprueba, en tanto la repute exacta. Ese ha sido el temperamento adoptado por nuestro más alto tribunal en varios antecedentes (CSJN, Fallos: 319:2063, 322:2263, 332:1688). Restando una eventual tercera etapa referida al cobro, de corresponder, del saldo que arroje el cálculo (Conf. CNCiv. Sala A, 25/4/2023 “Cons. Emilio Mitre 451/67 c/ Achával, Irene s/ rendición de cuentas).

En los presentes si bien el demandado no controvirtió la obligación de rendir cuentas las partes discrepan en relación al efectivo cumplimiento de la rendición de cuentas reclamada y el modo en que debió haber sido cumplida.

Invoca el recurrente que no se tuvo en cuanto la documental adjunta con fecha 24-11-2021 donde consta la documentación entregada por su parte a la administradora del consorcio demandante con fecha el 9-5-2017, de la misma se desprende entre otros faltantes, que se recibió un borrador de las expensas de los gastos efectuados en abril de 2017 pero no la liquidación final.

Asimismo con fecha 9-10-2017 surge la entrega de otra documentación en la que se deja asentado que faltan expensas del mes de marzo de 2017 y que todos los comprobantes son a verificar

En el marco de las presentes actuaciones y de la audiencia celebrada con fecha 13-5-2021 se acordó que “el demandado se compromete a entregar en el plazo de 7 días al consorcio accionante la rendición de cuentas de como accedió a la liquidación final y el consorcio se compromete a que para el plazo de 30 días de una vez recibida dicha rendición a convocar a una asamblea a fin de aprobar o no la misma”.

En virtud de ello con fecha 17-5-2021 el demandado adjunta lo que define como el flujo de ingreso y egreso de fondos, aporta distintas liquidaciones de expensas y un balance, pero sin incluir el mes de abril de 2017 porque la empresa Sistemas Administrativos S.A. no habría procesado el mes de ABRIL de 2017 aportando a su vez un borrador de ese periodo.

La contraria consideró entre otras inconsistencias, que no se encontraba registrada la cuenta corriente bancaria del Consorcio, que contaba con un saldo de $ 1.151,63 al 31/03/2013, de acuerdo a los resúmenes del Banco Santander que adjuntó por ello entiende que la información aportada no reúne los requisitos mínimos para ser considerada una Rendición de Cuentas.

Abierta la causa a prueba y efectuada la prueba pericial contable de fecha 27-5-2022 la experta señaló que no se le exhibieron Libros Cajas y/o Administración que contengan registros del período en el que se desempeñó el demandado.

Aclara la que al momento de la compulsa se exhibieron liquidaciones de expensas junto con comprobantes de los meses de 12/2016, 01/2017 y 02/2017 razón por la cual lo requerido sólo puede realizarse sobre dichos períodos.

La profesional interviniente en autos resume lo observado de las liquidaciones ut supra indicadas y efectúa diversas observaciones respecto de comprobantes “no vistos” en las mencionadas liquidaciones.

Atento lo requerido y a fin de expedirse sobre los puntos propuestos reliquida los períodos que abarcan desde 11/2016 a 03/2017 pero respecto al periodo 04/2017 manifiesta que no lo incluye, pues sólo obra un borrador de dicha liquidación.

De las liquidaciones del demandado (ingresos / egresos) se descuentan los gastos con observancias, informados precedentemente, obteniendo nuevos saldos finales. Remarca que no es posible determinar el saldo final, atento no contar con la totalidad de elementos para la obtención del mismo.

Indica los Libros exhibidos por la Administración actual del Consorcio demandante: Libro Registro de Firma de Copropietarios Nº1, rubricado el 28/04/10 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 46 páginas, usadas de la nro. 1 a 16; Libro de Registro de Propietarios Nº 1, rubricado el 14/12/17 por Registro Público de Administración de Consorcios; consta de 36 páginas, usadas de la nro. 1 a 9. Libro de Actas Nº 1, rubricado el 13/01/55 por Ministerio de Hacienda – DGI; consta de 192 páginas, usadas totalmente con Actas desde 14/12/55 hasta 25/03/21. Libro de Actas Nº 2, rubricado el 18/05/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 200 páginas sin uso. Libro de Administración Nº 2, rubricado el 01/12/21 por Registro de la Propiedad Inmueble; consta de 500 páginas usadas desde nro. 3 (05/2017) hasta nro. 117 (01/2022). Libro de Órdenes Nº 1, rubricado el 01/10/09 por Vida Levy – Coord. Rúbrica de Doc. Laboral – DGPT; consta de 40 páginas, usadas de la nro. 1 a la 3. Libro laboral por sistema de Hojas Móviles, Tomos Nº 4 de fs. 121 a 170 rubricado l 15/05/19 y Nº 5 de fs. 171 a 270 rubricado el 30/11/20.

Expone que de las copias de liquidaciones de expensas efectuadas por el demandado, suministradas al momento de la compulsa y agregadas en autos por el accionado, surge que las mismas no cuentan con todos los requisitos dispuestos por el art. 10 de la Ley 941.

A fs. 229/230 obra el pedido de explicaciones e impugnación al dictamen por parte de la actora y a fs. 227/228 se hallan las manifestaciones del demandado al informe pericial referidas a la inconducta de la actora.

La experta responde con fecha 14-10-2022 y manifiesta que al carecer de comprobantes respaldatorios de los gastos liquidados en los meses 11/2016, 03/2017 y 04/2017, la experta no pudo efectuar la corroboración de los mismos y ratifica lo ya informado que “…no se incluye 04/2017 atento sólo obrar un borrador de dicha liquidación…”.

Indica en su contestación, la profesional contable que al carecer de base documental suficiente, no puede dar respuesta completa o efectuar el cálculo que se le solicita, aunque eso sea primordial para el juicio como interpreta la accionante.

Que no obstante, las carencias documentales que se presentan en el caso de autos, la experta informó todo aquello que pudo verificar.

Reitera las falencias de requisitos del art. 10 de la Ley 941, y que se ha verificado que no incluye saldos y/o movimientos de la cuenta bancaria y no detalla pagos, ni datos de seguros.

Cabe destacar que la valoración de la prueba pericial debe realizarse conforme las pautas generales del art 386 CPCC, y con las especificaciones dadas por el art. 477 CPCC –norma cuyo contenido concreta las reglas de la “sana crítica en referencia a la prueba pericial–.

Esta consideración predica que la sana crítica aconseja frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor peso aceptar las conclusiones del perito, no pudiendo el sentenciante apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del perito idóneo; extremo que le estará permitido si se basa en argumentos objetivos que demuestren que la opinión del experto se encuentra reñida con principios lógicos y máximas de experiencia, o que existan en el proceso elementos probatorios de mayor eficacia para provocar convicción sobre los hechos controvertidos. En base a las pautas referidas precedentemente, considero que las conclusiones arribadas por la perito de oficio a través de su dictamen y en su contestación de fs. 663 deben ser admitidas habida cuenta de su concordancia con las reglas de la sana crítica y de las que no hallo motivos para apartarme.

En el caso no cabe soslayar que el demandado debía realizar un informe describiendo, de manera detallada y documentada, las erogaciones e ingresos por todo el lapso comprendido desde “el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017” pese a las esfuerzos argumentales del recurrente en torno a la documentación presentada por su parte como la descripta y analizada por la experta, no cabe tener por efectuada una rendición final de cuentas, por lo que deberá practicarse en debida forma.

Coincido con la solución propiciada por el distinguido colega de la instancia de grado, haciendo saber al recurrente que la entrega de la documentación descripta y respecto de la cual insiste en esta instancia, no implica una rendición de cuentas documentada y, por lo tanto, no puede tenerse como presentada.

El emplazado, al finalizar su gestión, además de entregar la documentación del consorcio, debió presentar la rendición final de cuentas que a la luz de la prueba colectada no aconteció.

Es que, como se dijo, la rendición de cuentas consiste en la explicación detallada de los egresos e ingresos, de forma de comprender el movimiento de fondos durante todo el periodo de gestión, lo que debe estar, además, adecuadamente respaldado.

De conformidad a lo establecido en el art 655 del CPCC se debe acompañar la documentación correspondiente para que puedan ser conocidos todos los pasos y resultados de la gestión realizada de acuerdo a su naturaleza y particularidades. Es decir, debe contener una relación de hechos y explicaciones sobre la actuación del cuentadante (cfr. Fernández-Gómez Leo, “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, 1986, T. II, p. 199, en igual sentido Colombo, “Código Procesal Anotado”, T. IV, p. 534; Palacio, “Derecho Procesal Civil”, T. VI, p. 267).

Las circunstancias de no requerirse formas especiales o determinadas no exime de dar la explicación clara de cada negocio, las inversiones realizadas y los resultados, acompañando la documentación respaldatoria, salvo la excepción contemplada en la última parte del artículo en estudio.

No bastan las cuentas restringidas a operaciones aritméticas ni en forma sinóptica, tampoco es suficiente poner a disposición los datos para que el acreedor los interprete. Señala Arazi que en la rendición de cuentas debe explicarse el modo como se cumplió la gestión, las razones que guiaron cada operación, el criterio que se siguió en cada caso y describirse las circunstancias favorables y desfavorables de dicha gestión, de modo tal que la otra parte quede instruida de todo cuanto le interese y que el juez esté en condiciones de fallar justamente (Arazi, Roland – Rojas, Jorge, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación…”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, T. III, pág. 289)

Al realizar la rendición de cuentas, quien administró un consorcio de propietarios debe munirse de la documentación adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso razonable a efectos no sólo de su presentación sino también de la propia defensa de tal gestión. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 01/10/1999 • LA LEY 2000-C, 741 – DJ 2000-2, 671)

En consecuencia, a la luz de lo precedentemente expuesto, no cabe sino concluir que las piezas documentales agregadas a la causa no contienen una explicación concreta y clara de todas y cada una de las operaciones que el demandado habría llevado a cabo, por ello no es suficiente para tener por satisfecha la obligación de rendir cuentas.

Por consiguiente, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en cuanto ordena al demandado R. J. C., a rendir cuentas de los actos de administración que ejerciera en el período comprendido desde el 1 de noviembre de 2016 hasta el día 30 de abril de 2017 inclusive.

Ello dentro del plazo de quince días, bajo apercibimiento de que si no las rindiere dentro del término fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas en los términos y con los alcances previstos en el art. 652 del Cód. Procesal.

VIII. Temeridad

El accionado peticiona se considere como temeraria la conducta de la accionante dado que fue cumplida la rendición de cuentas y no haberse planteado un perjuicio concreto al haberse recibido toda la documentación que la habilita a operar desde el mismo día que asumió.

Cabe poner de resalto que la evaluación de la conducta procesal de los litigantes durante el litigio, es otro rol que cumple la jurisdicción y que se dirige a la observancia del deber de buena fe y lealtad procesal en el marco del mismo. Tal como sostiene nuestra distinguida colega Abreut de Begher, las normas procesales, ya sea en forma expresa o implícita, aluden al abuso del proceso. Para el encuadre de una conducta procesal como abusiva, debemos señalar que la misma reviste la característica de reprochable, desmedida. O sea, que nos enfrentamos con el uso inadecuado, irregular y por ende reprochable, sancionable, de un derecho, y ello dentro de la actuación jurisdiccional. “Dice el procesalista Roland Arazi que cuando la ley confiere una prerrogativa, no es para que se haga de ella cualquier uso, pues el legislador ha tenido en vista un objetivo determinado. Toda institución tiene un destino, que constituye su razón de ser; cada derecho está llamado a seguir una dirección determinada que no debe ser sancionada por otra diferente (Josserand, Louis, De l’esprit des droits et de leur relativité [Théorie ditte de l’abus des droits], 2ª ed., Paris, 1939; Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Cód. Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado”, dir. Belluscio; coord. Zannoni, Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 5, p. 53.). Ese es el principio rector en la teoría del abuso del derecho: se abusa cuando se utiliza un derecho torciendo la finalidad para la que fue otorgado” (Abreut de Begher, Liliana E., “El abuso del proceso y la recusación”, L. L. 2005-A, 1022).

El art. 45 del Código Procesal sanciona la conducta temeraria y maliciosa y prevé la posibilidad de imponer sanciones al litigante o a su letrado patrocinante cuando se hubiere incurrido en inconducta procesal genérica, es decir, cuando su proceder hubiere sido contrario a los deberes de probidad, lealtad y buena fe, evidenciado en forma persistente a lo largo del proceso judicial.

Esta norma tiende a sancionar a quienes con las herramientas legales que tienen a su alcance, asumen en el proceso una conducta dilatoria y obstruccionista –malicia–, o bien a quienes formulan defensas o aseveraciones con cabal conocimiento de su sinrazón –temeridad– (cfr. Kielmanovich, Jorge L., en “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, tomo I, pág. 129).

La conducta temeraria se configura cuando se litiga convencido de la falta de razón y sabiendo que no se cuenta con protección legal, y es maliciosa cuando se utiliza al proceso en contra de sus fines, obstaculizando su curso (Conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal…”, Tomo 1, págs. 188 y sigs.).

La malicia es la inconducta procesal que se manifiesta en la formulación de peticiones destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o a retardar su decisión (Conf. Palacio, Lino, “Derecho Procesal Civil”, Tomo III, pág. 52).-La norma tiene un fin moralizador, procura sancionar a quienes asuman deduzcan pretensiones o defensas cuya falta de fundamento no pueden ignorar de acuerdo a pautas mínimas de razonabilidad (conciencia de la propia sinrazón) o formulen peticiones en forma arbitraria destinadas exclusivamente a obstruir el normal desenvolvimiento del proceso o demorar su decisión (Conf. C.N.Civ., sala H, 21/3/2007, “P. L. B. c/ Cidal S.A. s/ daños y perjuicios”).

Es cierto que debe obrarse con suma prudencia en la valoración de las conductas para considerarlas temerarias y maliciosas con la consiguiente aplicación de sanciones, de modo de castigar solamente aquellos casos en que se traspasan los límites dentro de los cuales deben actuar los litigantes y profesionales, con el adecuado respeto a los deberes de lealtad, probidad y buena fe (Conf. C.N.Civ., Sala G, 27/12/1996, LL, 1997-B, 796), ya que, de no ser así, se habría abierto una brecha peligrosa en la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa en juicio, que debe ser cuidadosamente preservada.

Al constituir un instrumento procesal adjudicado a los jueces para limitar los procederes abusivos, no queda sometida por las disposiciones vigentes a un trámite de sustanciación en el que se requiera un debate entre las partes.

El art. 45 del Código Procesal tutela el principio de moralidad, basamento fundamental de la actuación procesal, la cual debe ser observada por las partes y es deber de los jueces que no se burle. De haber incurrido en alguno de los supuestos apuntados, la consecuente sanción, no importa la violación del principio constitucional de defensa en juicio, sino que por el contrario lo reafirma, porque aquéllas se aplican a quienes pretenden abusar de tal principio y sobre todo de la jurisdicción (Abreut de Begher, Liliana E., “Temeridad y malicia” LL 1990-B, pág. 263 y sigs.).

Si bien la temeridad y malicia son términos utilizados en forma indistinta, el principio directriz que gobierna su ponderación es de carácter restrictivo; en el presente caso no encontrándose en juego situaciones de obstrucción o dilación del curso del proceso, no concurriendo en autos los elementos característicos enunciados y requeridos por la normativa legal, cabe desestimar la petición.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al Acuerdo:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

El Dr. Maximiliano L. Caia y la Sra. Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Establecer que el plazo para que el Sr. R. J. C. presente la rendición de cuentas será de quince días (art. 2067 inc. j del CCCN) bajo apercibimiento de que, si no las rindiere dentro del plazo fijado, se tendrán por aprobadas las que presente la actora, en todo aquello que el demandado no pruebe que sean inexactas (art. 652 del CPCCN).

II. Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide y fue motivo de apelación y agravios, con imposición de costas de alzada a la demandada vencida (art 68 del CPCC).

III. Diferir la regulación de honorarios hasta que sean determinados en la instancia de grado.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase.– Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón.

Cons. Prop. Edif. Reg. Patricios … c. C., E. s/ejecución de expensas

Buenos Aires, 22 de octubre de 2024.

Autos y Vistos:

Se interpone el presente recurso de hecho, en virtud de la apelación en subsidio denegada el día 23/09/24. Se sustenta el Sr. Juez de grado en que la providencia dictada el día 03/09/24 no causa un gravamen irreparable.

En principio, cabe señalar que “la queja sólo es admisible si el pronunciamiento que se resiste es apelable y la irreparabilidad del gravamen puede determinar su apertura” (CNCiv., Sala G, 7-5-98, LL, 1999-C-546; DJ, 1999-3-344).

En tal tesitura, “una providencia es susceptible de provocar un gravamen irreparable en los términos del artículo 242 inciso 3º del Código Procesal, cuando una vez consentida, sus efectos son insusceptibles de ser subsanados o enmendados en el curso ulterior del procedimiento, como sucedera? en el supuesto de impedir o tener por extinguido el ejercicio de una facultad o derecho procesal, imponer el cumplimiento de un deber o aplicar una sanción” (CNFed., Sala I, 29-4-99, LL, 2000-B-564; DJ, 2000-2-471).

Pues, la necesidad de agravio o perjuicio deriva del principio general según el cual sin interés no hay acción con derecho. De ahí que uno de los presupuestos de los medios de impugnación –sino el principal– de las resoluciones judiciales es el “gravamen”, que además debe ser irreparable en forma posterior para quien apela la decisión (conf. Palacio, Lino E., Derecho procesal civil, cuarta reimpresión, Tº V., págs. 13 y ss., Ed. Abeledo Perrot).

En la especie, la queja articulada tendrá favorable acogida, pues en un análisis preliminar, y sin perjuicio de la profunda evaluación que se hará en el momento procesal oportuno del fondo del asunto, la providencia que se pretende recurrir, mediante la cual el Juez de grado difirió el tratamiento de la caducidad de instancia planteada por la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires con fecha 01/08/24, es susceptible de ocasionar un gravamen de difícil reparación ulterior.

En consecuencia, y lo dispuesto por el artículo 283 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, SE RESUELVE: Admitir la queja interpuesta y conceder en relación el recurso articulado en subsidio contra la providencia de fecha 03/09/24. Regístrese y devuélvase, encomendándose al Señor Juez de grado el cumplimiento de las notificaciones pertinentes y las diligencias ulteriores. La presente será remitida al Centro de Información Judicial a los fines de su publicación en los términos de la ley 26.856, su decreto reglamentario 894/13 y las acordadas de la CSJN 15/13 y 24 /13. Se deja constancia que la vocalía numero 11 no interviene por encontrarse vacante. – Gabriel G. Rolleri. – Maximiliano L. Caia

B., H. A. c. Cons. de Prop. Paraguay … s/ daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de octubre de 2024, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:

I. La presente se origina en la demanda entablada por el actor, peticionando que el consorcio demandado proceda a efectuar las reparaciones pertinentes para hacer cesar los daños producidos en su departamento a raíz de filtraciones originadas en desperfectos en partes comunes del edificio, y las necesarias para reestablecer su inmueble al estado en que se hallaba antes de sufrir los daños referidos. Asimismo, solicitó la indemnización de los daños y perjuicios que afirma haber padecido con motivo de los desperfectos antes aludidos y la negligencia que imputa al consorcio demandado por el incumplimiento de las obligaciones a su cargo.

II. El Señor juez de primera instancia, mediante la sentencia dictada con fecha 30 de octubre de 2023, resolvió rechazar la demanda interpuesta, con costas a cargo del actor.

Apeló este último, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 172/184, cuyo traslado fue respondido a fs. 186/190.

Se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Agravios

La actora se agravia del rechazo de la demanda. Insiste en sostener que ha quedado demostrada la responsabilidad del consorcio demandado originada en la falta de diligencia y celeridad en reparar los desperfectos que provocaron las filtraciones que afectaron su unidad y afirma que las reparaciones efectuadas resultaron deficientes. Asimismo alega que ha probado que por negligencia del consorcio accionado se frustró la venta de su inmueble, debiendo su parte devolver la reserva recibida.

IV. Adelanto que seguiré a las recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN, Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

En su escrito inicial el demandante relató que es propietario de la unidad ubicada en planta baja “A” del edificio sito en la calle Paraguay … de esta ciudad. Refirió: “lo tenía alquilado obteniendo del mismo una renta mensual, al finalizar el contrato el mismo lo hacen extensivo al 5 de mayo, el inquilino antes de desocuparlo le reclama al Sr. B. que arregle los serios deterioros provocados por la humedad y/o filtraciones provenientes del Dpto del 1 piso Dto. A, cuyo ocupante o propietaria es la Sra. L. B., ante esto y a fin de corroborar la verdad de los hechos el inquilino le manda fotos de la humedad al Sr. B. el 05/04/2021 vía WhatsApp. Acto seguido el actor le reenvía a la administradora dichas fotos poniéndola a la administradora en conocimiento de la situación ese mismo día y por el mismo medio de comunicación”.

Sostuvo que el 12 de abril el inquilino le mandó más fotos que denotaban que se había agravado la filtración, procediendo el actor a reenviar dichas fotos a la administración del consorcio demandado. Que, ante aquel pedido, el actor se dispuso a arreglarlo para poder disponer del mismo y no perder la venta que había concretado el 16 de marzo con el señor S. P. B. o de perderla poder volver alquilarlo lo antes posible, pero al concurrir al departamento se dio cuenta de que sería un trabajo infructuoso ya que las filtraciones no habían sido solucionadas hasta la fecha.

Seguidamente refirió que el recibir la comunicación antes aludida, la administradora del consorcio envió una carta documento a la Sra. L. B. –propietaria del departamento del primer piso “A”– el día 16 de abril solicitando permita el ingreso a su unidad para que pueda concurrir un plomero a constatar las filtraciones y dar solución a las mismas.

Que recién el día 3 de mayo la administración envía al Sr. F. T. para ver el origen de la filtración y “pasa presupuesto el 4 de mayo observando la falla del flotante, pero a su entender la perdida mayor era del desagüe”.

Relató que “en el mientras tanto había un intercambio de mail entre el actor y la administradora y entre esta y los consorcistas por este tema, (los que se adjuntarán como prueba)”. Que habían transcurrido más de 60 días desde que el Sr. B. iniciara el reclamo ante la administración por las filtraciones y humedades que había en su departamento sin que las mismas fueran solucionadas, razón por la cual el 1 de junio el actor debió devolver la seña recibida en concepto de reserva por la compra de su inmueble, perdiendo la venta ya que el comprador antes de la escrituración realizaría una nueva constatación de la unidad para corroborar que todos estos problemas estuvieran solucionados, cosa que claramente no sucedió.

Sostuvo que la administradora dispuso que fueran la arquitecta S. A. R. y el plomero S. R. y la propietaria del 2º, también Arquitecta, encomendando a esta última que contrate un plomero de su confianza, el Sr J. C. Que el consorcio, vía mail, descartó la participación de la arquitecta S. A. R., ya que ésta cobraría por ir a constatar de dónde provenía la pérdida de agua, y dispusieron enviar a los plomeros R. y C.

Seguidamente refirió el actor: “La administración da informe de la visita de estos dos plomeros, más el primer presupuesto del Sr. T. estarían los 3 informes solicitado por el consorcio, donde el mismo dice en mail, de fecha 9/6 : el Sr T. que a su entender son los desagües // el Sr. S. R. dice que la filtración es a través del flotante y es de índole particular del 1ª /// por último el sr J. C. puesto por unos de los propietarios del edificio coincide con los 2 plomeros anteriores diciendo que no solo puede ser el flotante sino que también puede ser los caños de desagüe”.

Relató luego que en función de ello la administración sugirió hacer una prueba hidráulica a fin de averiguar si las filtraciones provenían del desagüe.

Que recién el día 19 de junio la propietaria del 1º “A”, Sra. L. B. a través de mail, dijo haber reparado el flotante y le sugirieron esperar 10 días para ver si la filtración se había solucionado.

Sostuvo que dado el tiempo transcurrido sin que pudiera darse una solución definitiva al problema de las filtraciones y la humedad en su departamento, el actor inició una mediación, siendo el mediador designado el Dr. C. C. quien citó a la a la Sra. L. B., propietaria del 1º”A” y a la administración a una conciliación, no presentándose ninguno de los requeridos, no obstante estar debidamente notificados.

Que el 12 de julio, a requerimiento del actor, la escribana G. S. procedió a realizar la constatación de las filtraciones y/o humedad y de todos los daños ocasionados en su unidad y el actor envió una carta documento a la administración.

Que el 15 de julio la administración contestó la carta documento negando haber recibido la notificación para la conciliación y alegando que ni ella ni el consorcio tenían responsabilidad por la humedad en cuestión, ya que era de índole particular, correspondiéndole a la propietaria del 1 “A” la reparación del problema, pues la causa “era el flotante y no le pertenecía al consorcio la reparación”. Refirió que la administración decidió “mandar a constatar el arreglo del flotante al Dpto. 1ª y verificar el estado de humedad en el departamento del Sr. B. y que vaya el plomero S. R. que oportunamente verifico la perdida de del flotante y el Sr. C. M. un nuevo plomero”.

Continuó relatando que el día 16 de Julio ambos plomeros coincidieron en que la pérdida provenía de los caños del desagüe, previo a verificación de medición de humedad en el departamento del actor con instrumento de precisión, que demostró en el punto más alto la humedad de las paredes, y por haber realizado recién ese mismo día la prueba hidráulica solicitada oportunamente, que confirmó lo ya manifestado por el Sr. T. en presupuesto de reparación del desagüe de fecha 4 de mayo.

Que el 20 de julio la administración informó el resultado de la visita hecha por los plomeros vía mail, y adjuntó el presupuesto del Sr. S. R. comunicando que la pérdida del flotante había sido arreglada y que, según la prueba hidráulica realizada recién ese mismo día, se confirmó que la pérdida provenía de los caños del desagüe, haciendo saber al consorcio que le corresponde arreglarlo a cuenta del mismo.

A continuación refirió que se coordinó para que el día 2 de agosto se empiece el trabajo, pero la Sra. B. no se encontraba en el domicilio y el plomero se quedó esperando con todos los materiales. Que la administración envió carta documento a la Sra. B. y los trabajos empezaron recién el día 4 de agosto.

Al responder el traslado de la demanda el consorcio accionado sostuvo que desde que su parte tomó conocimiento del reclamo formulado por el actor respecto a la existencia de daños en su unidad causados por supuestas filtraciones, ha arbitrado los medios para tratar de dilucidar cuál era la causa origen de las mismas y poder darle una solución integral.

Que la primer comunicación del actor a la administración relativa a la existencia de daños en su unidad data de los primeros días del mes de abril de 2021 y no del 16 de marzo como se manifiesta en la demanda.

Que ante el reclamo efectuado por el Sr. B. a la administración a principios de abril de 2021, iniciaron las tratativas necesarias para ingresar a la unidad funcional del piso primero departamento “A” para poder detectar la posible causa de la misma y, a su vez, ingresar también al departamento del actor para verificar las consecuencias.

Que luego de varias acciones llevadas a cabo a efectos de ingresar a la unidad ubicada en el piso inmediato superior, y ante las constates suspensiones por parte de la propietaria de las visitas acordadas, decidimos el envío de carta documento.

Sostuvo que debe tenerse en cuenta que la situación epidemiológica –que se vivió a partir de marzo de 2020 y que se prolongó durante el primer semestre del 2.021– afectó el normal desarrollo de todos los trabajos que debían encararse en los domicilios, ya que muchas veces ante la detección de casos de covid debían suspenderse visitas o el inicio de arreglos, más allá de la restricción de circulación dispuesta por DNU 334/2021 desde el 22 de mayo de 2021 hasta el 30 de mayo de 2021 y que incluía además el 5 y 6 de junio de 2021.

Refirió que en un primer momento, el personal idóneo que concurrió a verificar las unidades advirtió que las filtraciones provenientes del departamento ubicado en el primer piso identificado con la letra “A” era ocasionadas por un incorrecto funcionamiento del flotante del inodoro instalado en dicha unidad y atento el carácter particular y no consorcial del arreglo se instó a la propietaria Sra. L. B. a efectuar las refacciones pertinentes. Que en ese momento se consultaron varios plomeros y dos de ellos coincidieron en que la primera causa a descartar era la pérdida por el flotante del inodoro del baño del departamento “A” del primer piso del consorcio demandado.

Que luego de varias intimaciones, la Sra. B. realizó el arreglo en el flotante del inodoro que se encontraba a su cargo y el Sr. B. indicó luego de este arreglo que la humedad existente en su unidad se estaba secando, y por ello, pensaron que tan solo restaría volver a pintar su techo dado que no se evidenció en ningún momento desprendimiento en la mampostería. No obstante, atento a que la humedad en la unidad del actor se volvió a hacer visible a fines de mayo de 2021, pese al arreglo efectuado en el flotante del inodoro del baño del 1º “A”, se resolvió efectuar una prueba hidráulica. Que la misma arrojó como resultado la existencia de una pérdida en los caños de desagüe del baño de la unidad correspondiente al primer piso, y dicho arreglo fue efectuado por el consorcio a través del contratista Sr. S. R.

Que a su vez, para evitar futuros nuevos reclamos y reducir al máximo nuevos episodios con actor, decidieron con la Sra. B. colocar nuevas llaves de paso de agua fría y caliente tanto en el baño como en la cocina de modo tal de minimizar futuros incidentes. Afirmó que su parte jamás se negó a cumplir con sus obligaciones y cuando se verificó que debía efectuar el arreglo del desagüe, se actuó en consecuencia, reparándose los mismos a través de M&R SERVICIOS INTEGRALES.

Sostuvo que en su consecuencia, el objeto de la demanda relativo al cese de la causa origen de la filtración deviene abstracto toda vez que ya ha sido resuelto efectuándose las reparaciones tanto en el flotante del inodoro instalado en el baño del departamento 1 “A” como en el arreglo de los caños de desagüe, incluso antes de la promoción de esta demanda, no existiendo a la fecha filtración alguna en el departamento del actor. Que también deviene abstracto el reclamo respecto a que se efectúen las reparaciones necesarias en la propiedad del actor para la restitución del bien a su estado anterior ya que se efectuaron los trabajos de reparación y pintura en el cielorraso y paredes del living del dormitorio y placar.

Comienzo por recordar que el consorcio es un ente comunitario con personalidad jurídica propia, distinto de las personas humanas que lo componen, y es el que debe velar por el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio, ya que reviste el carácter de guardián de las cosas comunes, cuya administración, reparación, conservación, correcto servicio y seguridad se encuentra a su cargo, obligación que ejerce a través del administrador. Por ende, debe velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio, la que supone reparar las deficiencias existentes en una parte común y aquellas que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación.

Es sabido que, cuando el reclamo tiene lugar entre un consorcista y el consorcio de propietarios, la responsabilidad es contractual, pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza, y de él derivan obligaciones para ambas partes.

Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I.,Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 549/550).

El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.

Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).

Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre éstos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27). En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2º edición, Hammurabi, pág.384).

En la especie, la conducta reprochada gira en torno a la omisión y/o dilación del ente consorcial en ejecutar las tareas y reparaciones necesarias con motivo de filtraciones provenientes del desagüe del edificio, que le ocasionaron al accionante filtraciones y humedades en su departamento y cuya reparación le correspondería al Consorcio.

Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad”).

Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1º ed., Rubinzal Culzoni).

Asimismo, no puede soslayarse que, en procesos como el presente, el dictamen pericial adquiere una especial significación desde que resulta ser, en la generalidad de los casos, la “probatio probatissima” (conf.: Rabinovich Berkman, R. D. “Responsabilidad del Médico”, pág. 239, núm. 52, ed. Astrea, 1999), pues resulta de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños por lo que se reclama.

No cabe duda que en este tipo de casos se acentúa el significado del peritaje, pues cuanto mayor es el conocimiento que debe tenerse sobre un tema específico más relevancia adquiere el informe pericial, no obstante que sus conclusiones son evaluadas según las reglas de la sana crítica, pero, sin ingresar a un campo específico técnico para discutir lo que no sabe o no conoce, sino que debe aplicar criterios de orden procesal o sustancial, obviamente de raigambre jurídica, que podrán conducir al sentenciante a admitir o desestimar la pretensión intentada por el accionante (Conf. CNCiv., esta Sala, 28/12/2020, Expte Nº 87.423/2018 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”; ídem 28/6/2021 Expte. N 90.589/2018 “Estévez, Ana María c/Consorcio de Propietarios Conesa 537/539 s/daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En estas actuaciones se produjo el informe técnico efectuado por el perito arquitecto designado en autos (ver fs. 128) quien informó conforme el relevamiento efectuado del inmueble de autos: “Departamento P.B A es frentista a la calle Paraguay, y se accede por pasillo. Está conformado por hall de acceso, living comedor al frente, cocina contrafrente, amplia luminosa, baño completo interno (ventilación x conducto), dormitorio frentista con placar. Se encuentra bien mantenida en general y en consecuencia está en condiciones de uso normal sin riesgos para su habitabilidad, y sin nocividad ambiental. Con respecto al depto 1A, tiene la misma conformación y ubicación frentista, coincidiendo sus núcleos sanitarios, y su distribución con el de PB A”.

Seguidamente refirió: “En lo respecta a la pericia solicitada, y con el fin de ilustrar a V.S. sobre las causas de las humedades sin ingresar en las discordancias de las formas, tiempos y fechas de resolución entre las partes, hare referencia a los puntos de las preguntas periciales que son más relevantes ante este hecho, que entiendo ya fue consumado o reparado en su gravedad”.

En cuanto al estado del baño del departamento del primer piso “A” el experto informó: “El estado actual del baño del 1A, es correcto, estimando buen funcionamiento sus artefactos. Los depósitos de los inodoros de los deptos., son embutidos en pared, accionables por medio de botón que producen la descarga del agua que contienen hacia los artefactos primarios y llevan una válvula a flotante que regula la entrada de agua y la descarga puede producirse por sifón o bien directa. Estas válvulas son alimentadas directamente con servicio de tanque y se instalan independizándose de la cañería de alimentación mediante una llave de paso. Estos baños contienen pileta de piso embutida en contrapiso (sin cielorrasos armados) y está destinada a recibir desagües de piso exclusivamente y según su destino puede ser primario, secundario o pluvial. En este caso se empalma con bañera, bidet`, lavatorio y piso”.

A continuación refirió: “Ante la magnitud de la marca de humedad que se vislumbra en el sector cielorraso y parte superior de pared, indica que al no existir un chorro pronunciado, debido a que la caja de piso no estaba suspendida, hizo que el agua se distribuyera por parte de la losa, y agregado a la probable existencia de una avería en las cañerías de conexión desde la PPA, hasta la columna troncal de desagüe del edificio o desde una de las cañerías de distribución a esta PPA. El trabajo fue hecho con buen criterio, al ejecutar por el consorcio un cambio en el baño 1A, de toda la distribución de los caños de desagües antiguos de plomo, desde los artefactos sanitarios, junto con la caja de piso y de su nuevo desplazamiento, el cual se demuestra en las fotografías”.

“Con respecto a la incidencia de una existente pérdida del flotante, pudo haber contribuido al efecto y en mayor medida al haber una negligencia que desconozco, de la inquilina, al mantener corriendo el agua en los artefactos sanitarios sin darle un corte con la llave de paso o subsanar el problema de inmediato, pero aunque agrava esto la situación no fue relevante como lo detallado en el punto anterior. Igualmente dejo establecido que es correcto el accionar de ir descartando posibles pérdidas (con pruebas hidráulicas, etc.) sin dilatar el tiempo de ejecución, que en este caso no debería llevar más de veinte días, y si está bien programado (junto a la colocación de las cerámicas respectivas en solado). Con su posterior trabajo de enduido, pintura, junto con la previa espera de la superficie seca, no debería pasar dos meses. Debo aclarar que en un futuro cercano, sería conveniente hacer el trabajo en los demás baños, para evitar problemas”.

Respecto a los deterioros existentes en el departamento del actor el perito informó: “El estado actual del baño es correcto, no se verifican humedades y se estima buen funcionamiento de sus artefactos. En lo que respecta a los otros ambientes inspeccionados se manifiesta un englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placard (pared lindera al baño). Esto se debió a la humedad que lo afectó. No se aprecian humedades en los paramentos del pasillo, cocina, living, lo cual no afecta en absoluto la habitabilidad y confort. Hay un precario trabajo de pintura, con algunos resquebrajamientos superficiales en algunos sectores (cocina), de estos paramentos (tal vez debido a una falta de secado previo). A mi sano entender se deben rehacer estos trabajos, con un lijado profundo, enduido y pintura de calidad, dentro de una óptima terminación con la propia antigüedad constructiva que tiene estos tabiques y sus revoques. Se adjuntan fotografías al respecto”.

El peritaje fue impugnado por el actor a fs. 134.

El perito respondió a fs. 136/137 señalando: A mi sano entender, llevar al estado original de sus paramentos, reparando las fisuras e imperfecciones, pintando los paramentos involucrados en su totalidad, que incluyen las mismas, implicaría un costo estimativo de $80000, incluyendo materiales y mano de obra. Con un tiempo de ejecución de no más de 7 días. Igualmente ante la variación de costos existentes en el mercado, lo razonable es obtener tres presupuestos”.

Asimismo refirió: “Se entiende que la prueba fue en el mes de junio 2021 y se comienza el trabajo de cambios de cañerías en agosto. No puedo ser objetivo, ni me corresponde indicar con certeza, el plazo de ejecución en el que el consorcio hizo el arreglo correspondiente, desde el accionar de ir descartando posibles pérdidas hasta la realización de las pruebas hidráulicas, confirmando las pérdidas. (Quiero entender que según manifiesta la demandada en la causa, las filtraciones nacen aproximadamente a fines de marzo y se agravan en abril. Luego la prueba hidráulica fue en junio y a fines de agosto comienzan los trabajos de cambios de cañerías, etc.). De mi parte solo pude establecer cual podía ser el periodo normal aproximado de tiempo del trabajo a realizar (20 días)”.

Ahora bien, el informe realizado por el perito arquitecto da cuenta de que fueron efectuadas de manera correcta, por parte del personal contratado por el consorcio, las reparaciones en los caños de desagües del edificio que provocaban las filtraciones en el departamento del actor.

No se ha acreditado fehacientemente en la causa una demora en la reparación aludida, imputable a un obrar negligente de parte del consorcio demandado, que hubiera generado mayores daños en el inmueble del actor.

Si se ha verificado que la unidad en cuestión presenta ciertos daños derivados de las filtraciones ocurridas que deben ser reparados por la parte demandada, a saber “englobamiento del enchapado del fondo interior superior del placar (pared lindera al baño)” y resquebrajamientos superficiales de la pintura en algunos sectores de la cocina.

Atento a ello propongo al Acuerdo admitir la demanda, condenando al consorcio demandado a efectuar en el término de 30 días, las reparaciones de los daños –antes referidos– que, según lo informado por el perito ingeniero, presenta el inmueble del actor como consecuencia de las filtraciones derivadas de los defectos habidos en los caños de desagüe del edificio.

V. Indemnización reclamada por el actor con fundamento en la presunta frustración de la venta de su departamento a causa de la demora imputada a la demandada en la realización de las reparaciones a su cargo

Sostiene el actor que con fecha 16 de marzo de 2021 concretó la reserva de venta del departamento de su propiedad con el Sr. S. P. B., recibiendo la suma (Dólares cinco mil) U$S 5.000. Que dicha reserva tenía una validez de 90 días a partir de su aceptación es decir desde el 16/03/21. Asimismo sostuvo que de las cláusulas de la misma, surgía que: “la parte compradora realizará una nueva constatación de la propiedad antes de la fecha de escrituración para verificar nuevamente el estado de entrega de la misma, mobiliarios, cocina etc., estado general, arreglos de las filtraciones existentes y verificando que no esté habitado ya que a la fecha de la reserva la propiedad se encuentra habitada”.

Relató que “pasados los 90 días y dado que las filtraciones no se arreglaron y haciendo efectiva dicha cláusula el comprador retiró la reserva, debiendo el actor devolver dicha seña”.

Al respecto, juzgo que no se ha acreditado de manera fehaciente la relación causal entre la cancelación de la reserva de venta del departamento del actor y un obrar imputable al consorcio demandado.

Es que ni el convenio de reserva adjuntado a la demanda ni el recibo por la devolución de la seña recibida oportunamente resultan idóneos para probar dicho extremo.

Por otra parte, en cuanto a la producción de prueba testimonial solicitada por el actor en su memorial, cabe señalar que ha quedado consentido el llamado de Autos a Sentencia, sin que la parte introdujera planteo alguno, con el consecuente efecto purgatorio del proceso que cabe asignarle.

Consecuentemente, corresponde rechazar el reclamo en estudio.

VI. Consecuencias no patrimoniales

En el caso entiendo que la conducta de la accionada no ha provocado una afectación del equilibrio espiritual e integridad en la persona del actor de una entidad tal que permita acoger esta partida, atento las constancias de esta causa, así como la índole del hecho generador de la responsabilidad.

Es sabido que ni las simples molestias o inconvenientes, así como los reclamos extrajudiciales y la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento del derecho, justifican por sí solos su procedencia, sino que es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir del supuesto damnificado para así admitir tal rubro indemnizatorio.

Es que la noción de daño moral se halla vinculada al concepto de desmedro extrapatrimonial no equiparables o asimilables a las meras dificultades o perturbaciones que pueda llegar a provocar un incumplimiento contractual, en tanto esas vicisitudes o contrariedades son propias del riesgo de cualquier contingencia negocial- (conf. CNCiv., Sala “J”,15/03/2010, Expte. Nº 40.230/2006 “Benzadon, Ricardo José c. Guillermo Dietrich S. A. y otro s/daños y perjuicios”; Ídem, 21/9/2010, Expte. Nº 26.783/2007 “Sherman, Gregorio Néstor Gabriel c/ Asociación Nuestra Señora de Luján de San José de Flores y otro s/ daños y perjuicios”; Idem id 28/02/2012 Expte Nº 88.172/2007 “Goffredo Andrea Laura c/Pejnovic Sergio y otro s/daños y perjuicios”; ídem 24/9/2018, Expte. Nº 77910/2016 “Quarracino Cecilia y otros c/ Cabanillas de Tomkinson Susana Beatriz s/ cumplimiento de contrato”; entre otros).

La mención en abstracto de diversos padecimientos extrapatrimoniales no resulta idónea para conceder una suma por un daño que requiere, como todos, una cierta entidad y, por definición, “una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquél en que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial que es menester demostrar a fin de admitir el reclamo pretendido, extremo que claramente no se configura en los presentes (art. 377 CPCCN), por lo que corresponde el rechazo del agravio incoado.

Consecuentemente, propongo al acuerdo desestimar el reclamo efectuado por este concepto.

VII. En cuanto a las indemnizaciones solicitadas por el actor en concepto de “pérdida de valor venal del departamento”, “erogaciones efectuadas para recuperar la habitabilidad del inmueble” y “pérdida de cánones locativos por 36 meses”, toda vez que no se ha aportado a la causa elemento de convicción alguno tendiente a acreditar los referidos perjuicios, no cabe más que desestimar dichos reclamos.

VIII. Costas

Recuerdo que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de este, y respecto a su imposición el Código Procesal ha adoptado en su art. 68 la “teoría del hecho objetivo de la derrota”, sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Según Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

De tal modo, no constituyen una suerte de castigo para el vencido, sino una forma de resarcir las erogaciones en las que debió incurrir aquel que se vio constreñido a iniciar una acción judicial a fin de lograr el reconocimiento de su derecho. Ahora bien, el principio así esbozado no resulta ser absoluto ya que en el segundo párrafo de la citada norma del ritual aquel se ve atenuado al autorizar a los jueces a que, enmarcados en un prudente arbitrio, ponderando cada caso en particular y siempre que resulte justificada tal exención, prescindan de su aplicación, en tanto encuentren mérito suficiente para ello (conf. CNCiv., Sala J, “Kruck, Edith L. c/ Cons. de Prop. Juan de Garay 1294/96/98/1300 s/ ejecución de convenio”, 15/06/21; íd., íd., expediente Nº96598/2019 Saliter, Marcos c/ Intrusos: Ocupantes Recuero 2701/05/ esq. Arrotea S/N CABA y otros s/Desalojo: intrusos” del 17/03/2021).

Así el art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.

Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).

Se ha sostenido reiteradamente sobre la materia que la condena en costas al vencido es la regla y su dispensa la excepción, de modo que el apartamiento de tal principio sólo debe acordarse cuando medien razones fundadas, pues la exención debe ser aplicada con criterio restrictivo (conf. Elena Highton-Beatriz Arean, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Tomo 2, pág.65, Ed. Hammurabi).

Atento a la naturaleza de la cuestión debatida, las circunstancias que rodean el caso, y la forma en que se resuelve, propongo al Acuerdo imponer las costas de ambas instancias por su orden.

IX. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto, propongo al Acuerdo, revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay 3861 a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado.

Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se revoca la sentencia apelada y se admite parcialmente la demanda interpuesta, condenando al Consorcio de Propietarios de la calle Paraguay … a efectuar las reparaciones en el departamento del actor ubicado en la planta baja “A”, que se detallan en el apartado IV del presente pronunciamiento en el término de 30 días, bajo apercibimiento de autorizar a que sean realizadas por el actor a costa del consorcio demandado, con costas de ambas instancias en el orden causado. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.

Consorcio de Propietarios Edificio Montevideo Nº … c. ICI Suites S.R.L. s/ cobro de medianería

Comentado por Néstor Luis Lloveras: Breves apuntes sobre la regulación de la medianería en el Código Civil y Comercial.

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 16 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO MONTEVIDEO Nº … C/ ICI SUITES S.R.L. S/ COBRO DE MEDIANERÍA”, respecto de la sentencia dictada el 31 de mayo de 2023establecieron la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: Ricardo Li Rosi – Marisa Sandra Sorini – José Benito Fajre.

A la cuestión propuesta, el Dr. Ricardo Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 755–aclarada a fs. hizo lugar a la demanda entablada por el “Consorcio de Propietarios del Edificio Montevideo Nº …” y, en consecuencia, condenó a “ICI Suites SRL” a abonarle a la parte actora, dentro de los diez días de notificado y bajo pena de ejecución, la suma que resulte del informe pericial, con más sus intereses y las costas del proceso. A su vez, desestimó la reconvención deducida por la firma accionada, con costas a su cargo (art. 68, CPCCN). Finalmente, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la emplazada (fs. 756 y del accionante (fs. .

Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –ver proveído de fs. 784, el legitimado activo fundó su recurso a fs. quejas que, (art. 265, CPCCN), fueron replicadas por la contraria a fs.

Por su parte, la compañía demandada expresó agravios a fs. 788/796 los que, fueron contestados por el reclamante a fs.

II. Antes de iniciar el examen del caso, considero oportuno realizar una breve reseña de los hechos que motivaron este proceso.

i. La presente demanda tuvo su génesis en el reclamo impetrado por cobro de medianería. En su escrito inaugural, el administrador del consorcio, por intermedio de apoderado, relató que la legitimada pasiva construyó un edificio lindero y se apoyó en el muro divisorio de su edificación. Explicó que dicha acción dio nacimiento al derecho y crédito por medianería en la suma de pesos setecientos treinta mil setecientos ocho con quince centavos ($730.708,15). Ofreció prueba, fundó en derecho y solicitó se admita la demanda, con costas (cfr. fs. 71/79).

ii. Corrido el traslado de ley, se presentó, también por medio de apoderado, “ICI Suites S.R.L.” y reconvino. Señaló que en el muro del demandante se detectaron irregularidades en una de sus bases. En adición, invocó la existencia de filtraciones. Fundó en derecho, ofreció prueba y requirió se admita la reconvención, con costas (fs. 269/287).

iii. A su turno, el legitimado activo contestó la reconvención impetrada. Negó, por imperativo procesal, la totalidad de los hechos invocados y desconoció la autenticidad de la documental adunada. Refirió que la rotura de las cañerías de desague fue provocada por los trabajos de obra realizados durante la demolición y exacavación del edificio lindero. Opuso las excepciones de falta de legitimación para obrar –pasiva y activa– y de prescripción. Ofreció prueba, fundó en derecho y pidió se rechace el planteo defensivo incoado por la parte demandada, con costas (fs. 293/299 y 305/307).

iv. Celebrada la audiencia preliminar (fs. 339 y 340, art. 360 CPCCN), producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes (fs. 555/557) y agregados los correspondientes alegatos (del reclamante a fs. 745/752 y de la emplazada a fs. 734/744), el señor magistrado de primera instancia dictó sentencia (fs. 755aclarada a fs. .-

III. Efectuada esta breve reseña, y atento el pedido de deserción del recurso impetrado por la parte actora respecto de los reclamos esgrimidos por la firma accionada (vid. pieza de fs. 800/804, debo destacar que el artículo 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado”, Tº I, págs. 835/7; Cn.Civ. Sala “A”, libres nº 37.127 del 10/08/1988, nº 33.911 del 21/09/1988 entre muchos otros; ver mis votos en Sala “A”, libres nº 85.107 del 24/11/2016; nº 1.903/2017 del 27/10/2021, nº 70.892 del 11/11/2021, entre otros). Sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición, ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CN. Civ., Sala “A”, 15.11.84, LL1985-B-394; íd. Sala “D”, 18.5.84, LL 1985-A-352; íd. Sala “F” 15.2.68 LL 131-1022; íd. Sala “G”, 29.7.85, LL 1986-A-228).

En este orden de ideas, deviene necesario señalar que “criticar” es muy distinto de “disentir”, pues la crítica debe significar un ataque directo y pertinente de la fundamentación, procurando la demostración de los errores fácticos o jurídicos que pudiere contener, mientras que el disenso es la mera exposición del desacuerdo con lo sentenciado (CNCiv., Sala “A”, voto del Dr. Escuti Pizarro en libre n?414.905 del 15/4/2005, y mis votos en Sala “A”, libres nº570.223 del 9/2/12 y nº103.635/2010 del 13/10/17, entre otros).

La crítica requerida implica que la parte debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que forme la base lógica de la decisión y, luego, señalar en qué punto del desarrollo argumental media un error en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica. Cuando el litigante no formula su expresión de agravios de esa manera, cae derrotado por su falta de instrumental lógico de crítica (Cn. Com, Sala “D”, 24-IV-1984, LL 1985 A-309; DJ 1984-4-117, id. mi voto en Sala “A”, libre nº 1.488 del 29/10/2021).

Las quejas expuestas deben alcanzar un mínimo de suficiencia técnica. Esto exige que sean razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores de la sentencia, no pudiendo considerarse agravios las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o las simples consideraciones subjetivas y las digresiones inconducentes o que carezcan del debido sustento jurídico (Cn. Civ., Sala “C”, sent. del 8-VIII-1974, LL 156-615; ídem, sent. del 17XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; Sala “D”, sent. del 25-II-1980, LL 1980-D98; 14-VIII-1980, LL 1981-A-19).

El hecho de que la crítica sea concreta implica referirse al error de la resolución que se reclama ante esta Alzada, pues los agravios deben ser formulados de modo específico, claro y explícito, lo que es una carga procesal. Asimismo, importa que sea razonada ya que debe contener fundamentos y una explicación lógica de las razones por las cuales el juez ha errado en su decisión. Deben puntualizarse defectos, vicios y omisiones, para lo cual no basta la mera discrepancia respecto a los fundamentos desarrollados por el sentenciante (cfr. Falcón Enrique M., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Concordado y Anotado”, Ed. Abeledo Perrot, 2da.ed., T. III, Buenos Aires, 2008, pág. 492 y ss.).

Es por lo dicho que se ha considerado que no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene simples afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso (CN.Civ., Sala “C”, sent. del. 17-XII-1983, LL 1985-C-642, 36.868-S; esta Sala, sent. del 3-VII-1980, LL1980D-638; citados en Morello, ob. cit.). Tampoco la acumulación de alegaciones genéricas sumadas sin orden ni concepto (CN.Civ, Sala “D”, sent. del 12-IX-1979, Der. 86-442, citado en Morello, ob. cit.). Idéntico reparo merece la remisión a los escritos anteriores de la causa, la que no satisface las exigencias del artículo 265 de la legislación adjetiva (CSJN, “Guillermo Martínez v. Junta Nacional de Granos s/ cobro de pesos”, sent. del 18-IX-1973, Fallos: 286:317; “Gobierno Nacional c/ Astilleros Tigre S.R.L s/ expropiación”, sent. del 14-VIII-1964, Fallos: 259:237).

Desde esta perspectiva, debería coincidirse en que los pasajes del escrito a través de los cuales la parte demandada pretende fundar sus quejas respecto de la prescripción del reclamo por cobro de medianería, en particular de los ítems “submuración y cimientos”, lo atinente al estado del muro medianero y la “liquidación de los honorarios profesionales” (vid. puntos “2, 3 y 5” del memorial) no cumplen, siquiera mínimamente, con los recaudos básicos que debe contener una expresión de agravios, tratándose en realidad de un mero disenso con la solución a la que arribara el señor juez de primera instancia. La compañía apelante recurre, en puridad, a afirmaciones genéricas y dogmáticas que solo demuestran una discrepancia con lo resuelto en la instancia de grado. En definitiva, no formula ninguna referencia precisa a los fundamentos desarrollados por el anterior sentenciante para decidir del modo en que lo hizo, de forma de poder ser analizado por este Tribunal y poder revertirlo.

Ya he dicho, en numerosas oportunidades, que no puede considerarse un verdadero agravio las afirmaciones genéricas, las impugnaciones en general y el mero desacuerdo con lo resuelto en la instancia de grado. Empero, la expresión de agravios debe representar un ataque tendiente a discutir las partes del fallo que el apelante entiende que lo perjudica, debe contener fundamentos y una explicación lógica de por qué el juez ha errado en su decisión, lo que no aconteció –insisto– en el especial caso de marras (ver mi reciente voto en Sala “A”, libre nº 21.792/2012 del 7/6/2024, entre otros).

Por demás, la firma emplazada incurre en copiosa cita de fragmentos del decisorio apelado, sin embargo no desarrolla un juicio crítico de por qué habría de modificarse la resolución recurrida, lo que evidencia una deficiente técnica argumentativa. Empero, las quejas enunciadas se ciñen a la expresión de un mero disenso frente a la resolución adversa, y no aportan razones que permitan comprender por qué aquella sería incorrecta.

En ese orden, respecto a la prescripción del crédito por la construcción del muro medianero, advierto que la recurrente se limita a manifestar su disenso, mas no argumenta las razones que conducirían a declarar prescripto aquel reclamo. En efecto, nada dice acerca de la construcción del subsuelo en su propiedad, pues ha sido a partir de ese momento que efectivamente utilizó el muro medianero, y que dio motivo a la presente acción, de modo que no acaeció su prescripción.

Por otro lado, tampoco el apelante rebate en su memorial la ausencia de prueba sobre la relación de causalidad de los daños reclamados y el deficiente estado del muro lindero. Es que la demandada siquiera ofreció prueba informativa u otro medio probatorio idóneo a fin de verificar los extremos invocados, en particular, no acreditó que los deterioros materiales encuentren su origen en la falta de mantenimiento de las cañerías cloacales del ente consorcial demandante. De tal modo, la expresión de meras conjeturas, tales como “ya había daños antes de que se empezase con la construcción del edificio”, resultan insuficientes para conmover la decisión atacada, pues no encuentran sustento en las constancias probatorias de la causa.

Idéntico criterio habré de propiciar se adopte con relación a los agravios referidos a la cuantía indemnizatoria reconocida en concepto de “honorarios profesionales”, ya que los reproches ensayados resultan meras disquisiciones sobre los aranceles informados por la experta, sin aportar razones suficientes que conducirían a modificar lo decidido en este punto.

A mayor abundamiento, nótese que si bien el decreto 7887/55 regula honorarios mínimos para las tareas afines al proyecto y dirección de obra, como así también, de la confección del plano y liquidación de medianería, lo cierto es que aquellas retribuciones, se encuentran actualmente desactualizadas, motivo por el cual deviene razonable adoptar el coeficiente de actualización sugerido por la facultativa, quien tuvo presente las variables de indexación aplicadas por el “Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo”. En otros términos, la idónea informó pautas arancelarias vigentes, de modo tal que la indemnización que encuentra sustento en aquellas resulta, en puridad, fundada y no arbitraria, tal como postula la recurrente en su memorial.

En conclusión, puede observarse durante el desarrollo de los cuestionamientos enunciados, que estos resultan carentes de discurso sistemático, al no transitar desde una premisa hasta su conclusión, mediante el examen orgánico de los elementos de juicio pertinentes y conducentes de convicción incorporados a la causa. Discutir el criterio judicial sin apoyar la oposición en basamento fáctico idóneo o sin dar razones jurídicas a un distinto punto de vista, no le permite alcanzar la necesaria idoneidad recursiva (cfr. voto del Dr. Peirano, CN.Com., Sala “A”, “Telecal S.A. c. Protelar S.A”, del 12/05/2003, Publicado en: LA LEY 2004-B, 1015, Cita online: AR/JUR/3071/2003). De esta manera, no se aportan razones que justifiquen adoptar una solución distinta a la que arribara el primer sentenciante, más allá del vertimiento de meras discrepancias subjetivas y conjeturas totalmente inconducentes.

En síntesis, las quejas se circunscriben a una mera insistencia para que se revise el fallo de grado, pero no constituyen una crítica concreta y razonada. En efecto, la mera insistencia constituye la expresión de una divergencia con la decisión adversa a la pretensión de parte. En otras palabras, en esta instancia, con insistir, no alcanza (Conf. Cn.Civ. esta Sala, mi voto en libre nº 55770/2019 del 31/05/2022).

En mérito a todo lo expuesto, no cabe más que hacer efectiva la sanción dispuesta por el artículo 266 del Código Procesal y declarar la deserción del recurso de apelación impetrado por la empresa accionada con relación a los tópicos aludidos (art. 266, CPCCN).

IV. Sentado lo anterior, y previo a tratar los restantes reclamos vertidos por las partes, resulta necesario destacar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquellas que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (cfr. arg. art. 386, CPCCN, y véase Cn. Civ., Sala “F” en causa libre nº 172.752 del 25/04/1996; CS, en RED 18780, sum. 29; Sala “D” en RED, 20-b-1040, sum 74, CN.Fed. Civil y Com. Sala “I”, ED. 115-677- LA LEY, 1985-B, 263; CNCom., Sala “C” en RED, 20-B-1040, sum 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).

Asimismo, corresponde señalar que los hechos de esta causa han de ser subsumidos en las disposiciones del anterior Código Civil de la Nación, aprobado por Ley 340, y no en las del flamante Código Civil y Comercial, aprobado por Ley 26.994. Es que “la nueva ley toma a la relación jurídica en el estado que se encuentra al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron” (S.C.B.A., E. D. 100316). Es decir que “las consecuencias ya producidas están consumadas y no resultan afectadas por las nuevas leyes, pues lo impide la noción de consumo jurídico” (Llambías, “Tratado de derecho civil – Parte general”, 4ta. ed., I-142). Ello en razón de que la noción de efecto inmediato, recogida en el art. 7 del nuevo Cód. Civ. y Com., implica aceptar la eficacia e inalterabilidad de los hechos cumplidos, según criterio que ya difundiera Planiol (“Traité eléméntaire de droit civile”, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris 1920, I-nº 248) y desarrollara luego Roubier añadiendo que “si la ley pretende aplicarse a los hechos cumplidos (facta praeterita) es retroactiva” (“Le droit transitoire. Conflits des lois dans le temps”, Dalloz, 2da. Ed., Paris 1960, nº 88) (cfr. Cámara de Apelaciones de Trelew, sala A, voto del Dr. Velázquez en autos “S., N. O. y otros c. D., D. Á. y otra s/ daños y perjuicios” del 11/08/2015, Cita online: AR/JUR/26854/2015).

Así, se ha sostenido que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, por tanto, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor. Así, por ejemplo, si el hecho que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015”, Publicado en: La Ley 02/06/2015, 1, La Ley 2015-C, 951, Cita Online: AR/DOC/1801/2015).

Entonces, si la Cámara revisa una sentencia relativa a una acción indemnizatoria, como el presente cobro de medianería, aplica la ley vigente al momento de surgimiento del crédito; no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació. En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme”, Publicado en: La Ley 22/04/2015, La Ley 2015-B, 1146, Cita Online: AR/DOC/1330/2015).

V. El thema decidendum de esta Alzada quedó, entonces, circunscripto a examinar: i) el rechazo del planteo referido a la invasión del lote lindero de parte del accionante; ii) la inclusión del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) en la liquidación de la cuenta indemnizatoria y iii) lo relativo a los intereses.

Comencemos.

El señor magistrado de primera instancia desestimó la reconvención en el entendimiento que “con los elementos aportados no es posible encontrar datos o signos concluyentes que acrediten que las bases del muro invadían el terreno de la demandada”.

Dicha decisión suscitó las quejas de la compañía legitimada pasiva, quien requirió su admisión en esta instancia. Argumentó que se aprecia probada la invasión del muro medianero, en especial a partir de los testimonios ofrecidos y las actas de constatación notarial. Calificó el decisorio de grado de “injusto y desproporcionado”, por cuanto “manda pagar la liquidación de medianería haciendo oídos sordos a las constancias de autos que dan fe de la invasión y por consiguiente las consecuencias que ello trae aparejado”.

Las quejas no prosperarán.

Veamos por qué.

1. Como es sabido, un muro lindero puede ser encaballado (cuando coincide con la línea que separa los inmuebles, por lo que vendría a quedar asentado en parte en terreno de uno de los vecinos y en parte en el del otro) o contiguo (cuando uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los inmuebles, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno de los vecinos). Jurídicamente el muro se clasifica en privativo –lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería; o sea, hacerse condómino de la pared– y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (Mariani de Vidal, Marina M., Curso de derechos reales, Zavalía, Buenos Aires, 2010, t. 2, p. 210 y ss.; Arean, Beatriz, comentario al art. 2717 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Higthon, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5B, p. 167 y ss.).

La obligación de pagar el precio de la pared nace desde su construcción si se trata de un muro encaballado, y hasta la altura de tres metros; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado (Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2008, t. I, p. 528). El art. 2017 del Código Civil y Comercial, en similar sentido, establece: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación”.

Esa utilización tiene lugar cuando el vecino no titular de la pared la utiliza para algún fin específico, como por ejemplo apoyo de edificios, tirantes, instalación de cañerías, empotrado de una escuadra de hierro, colocación de ganchos para sostener una estantería de madera, apoyo de un galpón o tinglado, etc. (Mariana de Vidal, Curso de Derechos reales, cit., t. 2, p. 220; Borda, op. cit., t. I, p. 549/550; Arean, comentario al art. 2728 en op. cit., t. 5B, p. 213 y ss.).

Ahora bien, reconocida la obligación de contribuir al pago de la pared, debe tomarse en cuenta el valor del muro al tiempo de la demanda o de la constitución en mora (art. 2736 del Código Civil). En similar sentido el art. 2019 del Código Civil y Comercial dispone: “El valor computable de la medianería es el del muro, cimiento o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora”.

2. Así las cosas, se precisa que la cuestión a dilucidar radica en examinar si efectivamente el muro medianero invadió la propiedad de la firma accionada.

Para ello, me avocaré al análisis de los elementos de juicio obrantes en estas actuaciones, los que serán valorados bajo el prisma de la sana crítica racional (arts. 377 y 386, CPCCN).

A tal efecto, cuento con el dictamen pericial presentado el 28 de mayo de 2021 por la perito arquitecta designada de oficio, Susana Beatriz De Nobili, quien se constituyó en el domicilio de la parte actora, examinó los planos del inmueble y efectuó un relevamiento de los inmuebles linderos. Ilustró que “el edificio construido de la calle Montevideo … y el edificio aledaño cuyo número es Montevideo … comparten un muro que separa a las dos propiedades. Según datos obtenidos de los planos de obras y demoliciones de ambas heredades, hubo una construcción demolida en el predio de Montevideo … de planta baja y 2 pisos, en condominio de antigua data, y posteriormente fue construido el edificio de Montevideo … utilizando los muros existentes”. Pormenorizó que “de acuerdo a relevamiento en obra, fotografías, plantas y cortes de planos aprobados a la vista, y planos de demolición, el muro en cuestión, según la reglamentación vigente al año 1966, se trataría de un muro de ladrillos macizos de espesor total 0.30 m., con capa hidrófuga vertical exterior, jaharro y enlucido tanto exterior como interior, aplomado y alineado según las reglas del arte y cerrando toda la edificación, desde planta baja hasta el 10 piso, más la azotea con murete de 0.15 m. y pilares cada 2 m. Dentro del espesor se halla planteda una estructura de hormigón armado, compuesto por bases, columnas y vigas, bajo nivel 0 se encuentra un sótano con cañerías suspendidas a la vista”. Destacó que “de acuerdo a los planos a la vista, el eje se desarrolla por el medio del muro”. Añadió que “en el plano registrado como Casa de Departamentos con fecha 30/10/1996 y en el Conforme a Obras registrado con fecha 8/1968, el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. 492/501.

Consultada sobre el estado de los materiales del muro medianero, mampostería, revoque interior y exterior, la facultativa replicó que “en las dos inspecciones realizadas en la obra nueva y en el edificio aledaño, se observaron las partes del muro que quedaron a la vista, como los muretes de la azotea, el muro que cierra la construcción del actor, el muro de sótano y el divisorio de planta baja en ambos casos”. Señaló que “en cuanto al muro divisorio, se encuentra con sus revoques y pinturas reparadas, en los sectores de planta baja, se observa el muro en buenas condiciones” (fs. 492/501.

Interrogada para que indique si de las actas de constatación notarial adunadas por la emplazada reconviniente era posible determinar científicamente que lo se constató en esos instrumentos era una base del edificio de Montevideo …, la experta respondió que “en el acta de constatación con fecha 14/01/2015 que se encuentra en el expediente, fue previa a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra, en el acta de constatación de fecha 18/05/2015 (…) el arquitecto Federico Eliaschef y la escribana Valeria León, hacen la inspección del lote ya con el edificio demolido, allí constata la Sra. Escribana con las indicaciones del arquitecto la existencia de una base del edificio lindero que estaría invadiendo 20 cm según sus dichos”. Dictaminó que “según la inspección realizada y la fotografía adjunta, no son datos suficientes para confirmar dicha invasión por esta perito (…) según mi leal saber y entender, esa invasión no hace al muro antirreglamentario, y fue utilizado como apoyo de la nueva construcción (fs. 492/501.

A su vez, preguntada si su incumbencia profesional le permite determinar certeramente la ubicación de un eje divisorio de predios o si debe contar para ese menester con la intervención de un profesional agrimensor, la profesional contestó que “según las actividades profesionales reservadas al título de arquitecto, por la Resolución Ministerial nº 498/063 y sus Anexos, no están dentro de las tareas del arquitecto determinar los ejes divisorios de predios. De acuerdo a la Resolución nº 432 del 28/03/87, en los alcances de la incumbencias profesionales del título de agrimensor, le corresponde esa delimitación: Incumbencias profesionales del título de agrimensor según la Resolución nº 432 realizar determinación, demarcación, y comprobación de hechos territoriales existentes y de actos posesorios y de muros y cercos divisorios y medianeros, realizar por mensura la determinación, demarcación y verificación de inmuebles y parcelas y sus afectaciones” (fs. 492/501.

No pierdo de vista que, una vez corrido el pertinente traslado –ver proveído de fs. 502, el dictamen mereció las críticas y el pedido de explicaciones por la parte demandada, sin el sustento de consultor técnico. En efecto, nótese que en la pieza impugnativa –obrante a fs. la emplazada cuestionó las conclusiones de la idónea acerca de la invasión de la base del edificio lindero en su predio.

Sin embargo, lo cierto es que, en la debida oportunidad procesal, la arquitecta De Nobili brindó las aclaraciones que le fueron solicitadas. Refirió que “en la fotografía que se encuentra en el acta de constatación de fecha 18/5/2015 (sello y firma de escribana Valeria León) se observa un bloque de hormigón armado, con hierros aletados sobresaliendo del mismo, que se encontraría emergiendo de un muro”. Especificó que “no se pueden considerar dimensiones, ya que no hay ninguna referencia métrica”, pues “solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra”. Asimismo, observó que “en la mencionada acta, la Sra. Escribana expresa, transcribo: ´durante toda mi diligencia, mi requirente saca fotografías, las que una vez impresas me serán entregadas y formarán parte del presente acto´”, sin embargo, “en el acta, la única foto existente, es la que detallo y cuenta con los elementos mencionados”. Resaltó que “dichos elementos descriptos no son suficientes para evaluar las características, dimensiones y ubicación de la base en cuestión” (fs. 549/551.

A su vez, la facultativa clarificó que “la invasión aludida, al no haber un plano donde constara dicha irregularidad, fue verificada en el momento de los trabajos de excavación para la cimentación de la obra a realizar según acta de constatación de fecha 18/1/2015”. Indicó que “en cuanto a la influencia en el proyecto y la ejecución de la obra, esta perito no cuenta con documentación al respecto, que pudiera aclarar sobre medidas, volúmenes, cotas y/o ubicación de la irregularidad que nos ocupa para evaluar la misma”. Informó que “no exisitiendo documentación que avale lo contrario, una invasión de 20 cm de una de las bases del muro que fue utilizado, se señala como una invasión parcial, donde el conjunto de lo edificado es mayor a la superficie de invasión”. Concluyó que “esa invasión no hace al muro antirreglamentario” (fs. 549/551.

En resumidos términos, luego de evacuar cada una de las solicitudes de aclaraciones, ratificó el dictamen originario.

Al respecto, debe recordarse que aun cuando el dictamen pericial carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado”, pág. 455 y sus citas; Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado”, pág. 416 y sus citas; cfr. Sala “A”, en libre nº 375.513 del 19/09/2003 entre mucho).

Por ello, para desvirtuar las conclusiones periciales, es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que el experto hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, por lo que, para que las observaciones que formulen las partes puedan tener favorable acogida, es necesario que aporten probanzas de similar o mayor rigor técnico (CNCiv. Sala “A”, 10/11/2011, “Piñeiro, Gabriel Alberto c/ Ausilli, José Luis y otros s/ daños y Perjuicios”, LL 2011-F, 568; ídem, 30/11/2012, “Granatti, Aldo Rene y otro c/ Microómnibus General Pacheco S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 562.884; ídem, 18/2/2013, “Sacchi, Sebastián Nicolás c/ Transportes Metropolitanos General Roca S. A. y otros s/ daños y Perjuicios”, L. nº 534.862; ídem, 18/6/2013, “Bejarano Condori, Martina y otros c/ Martínez, Gustavo y otros s/ daños y perjuicios”, L. nº 606.722, “R. L. M. C. c/ Consultores Asociados Ecotrans SA s/ Daños y perjuicios”, L. nº 6057/2008 del 17/02/2016, entre otros).

Y, en estas actuaciones, no existen elementos de juicio que permitan apartarme de las conclusiones vertidas por la perito. Las quejas que introduce la legitimada pasiva en esta instancia se limitan a remitirse a los argumentos brindados en su impugnación al informe pericial, apreciándoselas más como una mera disconformidad con la resolución adversa a su pretensión que una crítica concreta y razonada del decisorio de grado.

En consecuencia, al encontrarse la pericia debidamente fundada, con el correspondiente asidero científico, le otorgaré la fuerza probatoria del artículo 477 del Código Procesal, en consonancia con lo dispuesto por el artículo 386 del mismo cuerpo legal.

Por otra parte, no desconozco que la parte demandada ofreció la declaración testimonial de los señores N. B., F. y C. (fs. 362/366). Sin embargo, desde ya adelanto que sus dichos no resultan pertinentes para dilucidar la presente cuestión.

En primer término, el señor B. admitió haberse desempeñado como calculista de la obra que se realizó en la calle Montevideo nº …, de esta Ciudad Autónoma. Expresó que “proyectó la estructura de hormigón armado y también la dirigió”, sin embargo no supo precisar si en el subsuelo constató la existencia de una invasión del edificio lindero (fs. 362 y vta.).

Seguidamente, depuso el señor F., quien declaró que era obrero de “ICI Suites SRL”. Especificó que realizaba tareas de armado de hormigón, precisamente, desde la base hasta su terminación. Manifestó que la obra contaba con un subsuelo, y que allí “encontramos una base que salía para el lado de la obra y había fuga de agua, nos hicieron tardar para hacer la obra, y tardamos porque tuvimos que reformar todas las bases, sacar agua con bomba”. Especificó que el material de la base era de “hormigón”. Afirmó que como consecuencia de aquel saliente “pasábamos un material que pudiera retener el agua que pasaba para la base y ahí tardamos un montón, en esas cosas (…) semanas, dos por lo menos”. En adición, expresó que –a su juicio- era factible picar dicho saliente “por el plano sí, pero el arquitecto dijo que no y lo dejamos así, porque era una base del edificio de al lado” (fs. 363/364).

Finalmente, el señor C. también reconoció haber laborado en la compañía demandada en el rol de “encargado del edificio”. Narró que en el subsuelo encontró “medianera, submurales y viga de fundición (…) también la zapata del vecino que invadía la parte de ICI Suites, a donde justamente en esa parte teníamos la viga de fundición, todo esto tuvo consecuencia en la obra, sí me hicieron trabajar mucho”. Alegó que “se hizo a la zapata que invadía el terreno, se hizo como una especie de dibujo para no tocarla, no se tocó, porque teníamos una orden del ingeniero y arquitecto que eso no se podía tocar, solo tuve la orden de no tocar esa zapata (…) era de cemento, con hormigón (…) me consta porque era duro, no se podía picar esa parte, sería hormigón antiguo”. Adujo que hubo que modificar el proyecto de la obra “debido a la columna que invadía el terreno vecino, lo supe porque el arquitecto me trajo como tenía que hacerlo” (fs. 365/366).

En este estadio, creo oportuno recordar que el artículo 456 del Código Procesal subordina la apreciación de la prueba testimonial a las reglas de la sana crítica, particularizando, al respecto, el principio general que sienta el artículo 386 del Código Procesal.

La doctrina y la jurisprudencia, por su parte, han enunciado diversas directivas cuya observancia facilita una adecuada crítica de las declaraciones y permite, por ende, el enjuiciamiento más exacto posible acerca de su credibilidad y eficacia. Por ello, supuesta la validez de la prueba, la pertinencia de los hechos sobre que los que versa y la aptitud genérica del testigo para asumir tal calidad procesal, las mencionadas directivas se relacionan, fundamentalmente, con las circunstancias personales de aquél, la naturaleza de los hechos sobre los cuales declara, la razón de ciencia enunciada como fundamento de su declaración y la concordancia de sus respuestas (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. IV, pág. 650/651 nº 486; CNCiv., Sala “A”, libre N? 361.186 del 16/4/03, voto del Dr. Hugo Molteni, mi voto en Sala “K”, Libre nº 83.749 del 21/09/2021).

En definitiva, la valoración de la prueba testimonial constituye una facultad propia de los magistrados, quienes pueden inclinarse hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el mayor número y en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar caminos de interpretación del juzgador (conf. Falcón, Enrique “Código Procesal Civil y Comercial…”, T. III, pág. 365 y sus citas).

A su vez, es insoslayable considerar a la psicología del testimonio, por cuanto aquella instruye acerca de las fallas de la memoria en las que puede incurrir el declarante. Además, enseña que para valorar la credibilidad del aporte, es útil acudir a cuatro puntos: a la coherencia del relato, la contextualización de la declaración, la existencia de corroboraciones periféricas y la aparición de detalles oportunistas en los dichos. En definitiva, se analizan esos cuatro ítems a cada declarante, a cada caso concreto, con la asistencia de esas herramientas que van a poder ayudar al juez a convencerse de lo sucedido y, posteriormente, a motivar las razones que conducen –por imperio de la sana crítica racional– a sostener que el hecho de autos aconteció, siguiendo los criterios propuestos y excluyendo por completo la intuición (Nieva Fenoll, Jordi, Inmediación y valoración de la prueba, Civil Procedure Review, v. 3, Nº 1, 2012, p. 13; del mismo autor en La valoración de la prueba, Marcial Pons, p. 236).

A la luz de los criterios expuestos, no paso por alto que el señor B. no hizo referencia alguna a la invasión reclamada en autos, incluso dijo que no podía determinar su existencia. Por su parte, si bien los señores F. y C. declararon haber visto una base o zapata de hormigón proveniente del edificio lindero, lo cierto es que, en puridad, no brindaron mayores detalles. De hecho, se aprecia que los dichos del señor C. acerca de la modificación del proyecto de obra no se encuentran corroborados por ningún otro medio de prueba, puesto que la accionada no ofreció medio probatorio idóneo y conducente a fin de acreditar dicho extremo, lo que resta –en rigor– veracidad a sus afirmaciones.

Afirmo lo anterior porque aquellos testimonios deben confrontarse con las actas de constatación notarial acompañadas al responde (vid. fs. 107/108 y 110/113 vta.), las cuales tampoco aportan indicios concluyentes que acrediten ciertamente que las bases del muro medianero invadían el terreno de la accionada.

Explicaré por qué.

En el instrumento público suscripto con fecha 14 de mayo de 2015 no se aprecia referencia alguna al reclamo objeto de autos. La razón es simple, dicha acta había sido confeccionada previamente a la demolición del edificio donde luego se construiría la nueva obra (fs. 110/113 vta.).

Posteriormente, en el acta de fecha 18 de mayo de 2015, la escribana V. de L. y el arquitecto de la firma accionada, F. E., inspeccionaron el lote con el inmueble ya demolido (fs. 107/108). En dicho acto, la notaria asentó que “también compruebo por indicación de mi requirente la existencia de una de las bases del edificio sito en Montevideo … que estaría invadiendo 20 centímetros la propiedad de mi requirente”.

3. En mérito a las constancias probatorias reseñadas, en especial atendiendo lo dictaminado en la citada experticia, entiendo que no es posible concluir que las bases del muro medianero invadían el terreno de la emplazada. Empero, nótese que la experta desinsaculada en autos sostuvo de modo categórico que “el muro, las bases así como todos los componentes de la obra fueron aprobados según la reglamentación vigente” (fs. y .

En cuanto a la afirmación formulada por la escribana De L., advierto que se trata de un indicio que no se encuentra corroborado por otro medio de prueba que arroje meridiana claridad sobre el extremo invocado. En ese orden, se recuerda que la perito contundentemente concluyó que las actas notariales de referencia “no son datos suficientes para confirmar dicha invasión (…) ya que no hay ninguna referencia métrica, pues solo se observa una construcción auxiliar, formada por un puntal metálico del tipo telescópico abrazando a un ladrillo que apoya en madera de obra” (fs. 492/501 y 549/551.

En definitiva, la ausencia de datos o signos concluyentes acerca de las características, dimensiones ni ubicación de la base en cuestión me impide discernir si efectivamente medió invasión, máxime si se advierte que la accionada construyó el edificio, tal como expresó la perito, sirviéndose del muro medianero.

En síntesis, la orfandad probatoria es tal que me impide apreciar verificada la pretensión impetrada por la demandada reconviniente (arts. 377 y 386, CPCCN).

En consecuencia, por las razones apuntadas, entiendo que corresponde desestimar los reclamos expuestos respecto a este punto del decisorio, y en consecuencia, confirmar la resolución recurrida. Así lo voto.

VI. Respecto del cuestionamiento esgrimido por la legitimada pasiva sobre la aplicación de la alícuota del IVA en la cuantificación del crédito por medianería, entiendo prudente destacar que en esta Cámara se ha decidido que “es improcedente su cómputo, cuando el gravamen fue creado y entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro y la actora no demostró haber incurrido en ninguna erogación de carácter fiscal (CN. Civ., Sala “L”, expte. 29.008 del 9/5/84). De ahí que –al ser aplicable en la especie la omisión de acreditación– corresponda admitir la postura de la demandada, en este aspecto” (CNCiv., Sala F, “Consorcio Córdoba 996/1000 esquina C. Pellegrini 787/791 c/ Avenida Córdoba 972 S.R.L.”, del 15/11/2000, con voto de la Dra. Highton de Nolasco; Sala “M”, “Cons. Prop. Lima 563/571 c/ Madrid 13 S.A. s/ cobro de medianería”, expte. nº 30.806/2017, Sala “G”, “G., S. D. y otro c. Cons. de Prop. T. XXX s/ cobro de medianería” del 27/11/2019, Sala “A”, libres nº 74.306/2018 y 32.292/2019 del 20/03/2023).

La experta desinsaculada en autos informó que el muro en cuestión ha sido construido en el año 1966, mientras que el gravamen entró en vigencia con posterioridad a la construcción del muro (año 1975). Aun así, tampoco se ha acreditado su pago.

En ese contexto, teniendo en cuenta que el quejoso solicitó se desestime la aplicación de la alícuota del IVA en la justipreciación de la suma indemnizatoria, propongo al Acuerdo que se haga lugar a la queja y se detraiga de la suma indemnizatoria la alícuota fijada en concepto de IVA. Así lo decido.

VII. Finalmente, respecto a los agravios referidos a los intereses, corresponde recordar que el señor magistrado de grado resolvió que debían aplicarse desde la fecha de la pericia y hasta el momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Esta decisión suscitó los reclamos del consorcio accionante, quien solicitó se fijen réditos por el período que abarca desde la fecha de constitución en mora – celebración de la primera audiencia de mediación– y hasta la fecha de la pericia.

Argumentó que el decisorio apelado lo priva de percibir intereses desde que el momento que la accionada “se sirvió efectivamente del muro”.

Adelanto que las quejas prosperarán.

A modo de inicio, se precisa que la obligación de pagar el precio del muro encaballado nace desde que el vecino se ha servido del muro (Borda, op. cit., t. I, p. 528, n.º 625; Mariani de Vidal, op. cit. t. 2, p. 219).

No hay que confundir el inicio de la obligación de pagar la medianería –que nace desde que el lindero se sirve o utiliza la pared el vecino no propietario– con el momento a tener en cuenta para el valor de la pared. Por el contrario, dado que – como acabo de señalarlo– la obligación de pagar el valor del muro encaballado nace a partir de que el lindero se sirve de él, la obligación es exigible desde ese mismo instante sin necesidad de previa interpelación, en atención al principio de la mora automática que establece el artículo 509 del Código Civil –y que se aplica también a las obligaciones puras y simples–. Igualmente, y a fin de no vulnerar el sentido del recurso, toda vez que el apelante solicitó que los intereses corran desde la fecha de celebración de la audiencia de mediación, propondré al acuerdo modificar la sentencia y establecer como fecha de inicio de cómputo -dies a quode los intereses el 18 de abril de 2017.

Con relación a la tasa, resalto que de acuerdo a lo establecido por la doctrina plenaria sentada por esta Cámara Civil en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios”, sentencia del 20/04/09, sobre el capital reconocido corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

El citado fallo plenario prevé la utilización de la mencionada tasa, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de la sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido.

En función de lo allí dispuesto, he venido sosteniendo que, en los casos en que la cuantificación de los rubros se ha realizado a valores vigentes a la fecha de la sentencia apelada, corresponde aplicar un interés puro del 8% anual desde la mora y hasta la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.

Sin embargo, la realidad del mercado financiero, contingente y variable, me lleva a revisar el criterio que he venido utilizando, pues considero que la tasa de interés establecida en el mencionado fallo plenario no altera, actualmente, el contenido económico del capital establecido en la sentencia.

En función de lo expuesto, considero que debería confirmarse la sentencia en crisis y establecerse que los intereses se calculen conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

En consecuencia, si mi voto fuera compartido, debería modificarse el pronunciamiento apelado en este aspecto del debate, en el sentido que dejo indicado.

VIII. Por los fundamentos expuestos a lo largo de este decisorio, propongo al Acuerdo: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

A la cuestión propuesta, la Dra. Marisa Sandra Sorini dijo:

Razones de carácter análogo llevan a la Suscripta a adherir a la justa solución del conflicto propuesta por el Sr. juez preopinante.

El Dr. José Benito Fajre no interviene en el Acuerdo por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

En virtud a lo que resulta de la votación que da cuenta el Acuerdo que antecede se resuelve: 1) Modificar la sentencia apelada en cuanto: a) detraer la alícuota del IVA en la cuenta indemnizatoria, de acuerdo a las consideraciones desarrolladas en el pto “VI” y b) disponer que los intereses se devenguen desde el 18 de abril de 2017 y hasta su efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, en virtud de lo señalado en el pto. “VII”; 2) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que decide y fue objeto de agravios; 3) Imponer las costas de Alzada a cargo de la firma “ICI Suites SRL”, en virtud de su condición de sustancialmente vencida (art. 68, CPCCN) y 4) Diferir la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art 279, CPCCN).

El Dr. José Benito Fajre no suscribe la presente por encontrarse en goce de licencia (arts. 14 RLJN y 109 RJN).

Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase. – Ricardo Li Rosi. – Marisa S. Sorini.

M., O. c. Cons. de Prop. Guid … y otros s/ daños y perjuicios

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “M., O. c/ CONS DE PROP GUIDO … Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS” respecto de la sentencia de 30 de abril de 2024 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. GABRIELA MARIEL SCOLARICI, el Sr Juez de Cámara Dr. MAXIMILIANO L. CAIA y la Sra. Jueza de Cámara Dra. BEATRIZ A. VERON.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo:

La sentencia de grado dictada con fecha 30 de abril de 2024 hizo lugar a la falta de legitimación pasiva respecto a los administradores del Consorcio –M. C. L. y P. A. C.–, con costas al actor por la incidencia. Asimismo, hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por O. M. contra Consorcio de Propietarios de la calle Guido … a quien condenó a reparar de manera integral las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilizar la terraza del piso 10º “A” y pintura de manera completa de la UF Nº 34, 9º “A”, ello bajo apercibimiento de ejecución por un tercero/s profesional/es el cual será propuesto por la actora y a costa del Consorcio y sin perjuicio de las sanciones que le incumban a la administración por falta de cumplimiento de la sentencia. Además condenó a abonar al actor la suma de $300.000 (pesos trescientos mil) con más los intereses calculados en la modalidad de pto. VII) y costas en su calidad de vencido a excepción de la incidencia ya mencionada a cargo del actor exclusivamente (art. 68 del CPCCN).

II. [sic] Contra el decisorio apela y expresan agravios los codemandados L. y C. a fs. 517 y el consorcio demandado a fs. 515/520. La parte actora a fs. 524 desiste del recurso interpuesto oportunamente. Corridos los pertinentes traslados de ley, obran a fs. 529/530 y fs. 530/535 los respondes de las partes a sus contrarias.

Con fecha 25 de septiembre de 2024 se dictó el llamado de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Breve reseña de los hechos

Motiva el inicio de las actuaciones, la acción incoada por O. M. a fin que se condene a Consorcio de Propietarios de la calle Guido …, y a los Administradores M. C. L., P. A. C. al pago de los daños y perjuicios sufridos en la UF Nº 34, piso noveno “A” por inundación y filtración.

Relata que alquila el inmueble y en él ejerce su profesión, que lo utiliza para que sus hijos puedan estudiar allí y que el piso 10 que está por encima de la unidad funcional tiene un balcón terraza que coincide con el techo living, cocina y dormitorio del departamento cuyos daños reclama. Dice que el living está atravesado por una mocheta armada con paneles premoldeado de yeso para ocultar caños de plástico encastrados sin sellar sostenidos mediante alambres. Expone que de eso se anotició una vez que sufrió una inundación en su departamento y el operario enviado por el Consorcio reemplazó el moldeado.

Subraya que las lluvias intensas o el desaprensivo vaciado de tanque de agua genera que el encastrado no resista la presión del torrente y a través de dicho encastre se produzca el desborde de agua. Indica que la filtración de agua penetra por el cableado eléctrico y artefactos de iluminación, que ello produjo riesgo eléctrico y de electrocución lo que hace que deba acudir a casa de amigos y familiares y no poder permanecer allí, detalla los daños motivo de su pretensión.

IV. Agravios

Cabe señalar que a fs. 524 la parte actora desiste del recurso de apelación oportunamente deducido.

Los cuestionamientos de los codemandados M. C. L. y P. A. C. (fs. 515/517) ambos administradores de consorcio cuestionan el decisorio de grado, por la existencia de un grosero error material en atención a que con fecha 18-9-2020 no se trató el argumento de la prescripción.

Señalan que con fecha 26-11-2020 se difirió su tratamiento para el momento de dictar sentencia definitiva y si bien en lo que respecta a su parte fueron exonerados de responsabilidad, la defensa deducida tiene suficiente entidad como para exonerar al consorcio demandado.

Por su parte, el consorcio demandado (fs. 515/520) cuestiona la legitimación activa del actor, pues señala que en la contestación de demanda se hace referencia al inminente desalojo y a la falta de pago del alquiler configurando una situación de ocupación ilegítima y desde esta perspectiva peticiona que se rechace la demanda.

Asimismo se agravia del decisorio en cuanto ordena la realización de reparaciones en la unidad funcional y que si bien la sentencia atribuye parte de la responsabilidad al Consorcio por filtraciones provenientes de áreas comunes, también reconoce que el actor ocupaba el inmueble de forma irregular, lo que debilita su derecho a reclamar reparaciones que beneficiarían exclusivamente al propietario que no ha sufrido los daños reclamados

Que el actor al haber sido desalojado no tiene interés legítimo en las reparaciones de la unidad y el consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble.

Asimismo funda su queja en que se falló extra petita vulnerando el principio de congruencia al establecer la suma resarcitoria por daño moral excediendo la reclamada, por lo que solicita se ajuste el monto otorgado a lo peticionado o se la reduzca a una suma razonable y proporcionada a los daños acreditados.

En orden a la imposición de costas, peticiona que sean distribuidas en forma equitativa pues el actor resultó derrotado en varias de sus pretensiones obteniendo un éxito parcial en su demanda, por lo que las mismas deberían de ser soportadas según el orden causado, o prorrateadas en sus justas proporciones.

Finalmente, respecto de los intereses manifiesta que contradice el plenario Samudio del Fuero, porque para el caso de establecerse una indemnización pecuniaria a favor del actor debe ajustarse la tasa a los fines de no generar mayores desequilibrios y también cuestiona que los intereses fijados el fallo apelado establece que se deben calcular “desde el año 2015” sin precisar una fecha exacta, generando con ello inseguridad jurídica y abriendo un nuevo frente litigioso.

V. Adelanto que seguiré a las recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VI. Cuestionan los administradores del consorcio demandado la falta de tratamiento en el decisorio de grado, de la excepción de prescripción planteada y que fuera respondida por el accionante a fs. 230/234 solicitando su rechazo.

Señalan que con fecha 26-11-2020 se difirió el tratamiento de la excepción opuesta por el codemandado C. para el momento de dictar sentencia definitiva y si bien en lo que respecta a su parte fueron exonerados de responsabilidad, insisten en que la defensa deducida tiene suficiente entidad como para exonerar al consorcio demandado.

Entiendo que no le asiste razón al apelante pues en atención a los términos de la defensa de prescripción invocada (contestación de fs. 136), la misma fue efectuada a título personal en razón de haber sido demandados ambos administradores (C. y L.) -por sí y no en representación del consorcio.

El decisorio de grado hizo lugar a la falta de legitimación pasiva opuesta por los administradores M. C. L. extendiendo de oficio a P. A. C., por lo que habiendo sido eximidos de responsabilidad civil en las presentes actuaciones, deviene abstracto el tratamiento de las restantes defensas por ellos postuladas.

VII. Legitimación activa del actor

Se agravia el consorcio demandado sosteniendo que el decisorio de grado no valoró la legitimación activa del actor. Señala que en la contestación de demanda se hace referencia al inminente desalojo y a la falta de pago del alquiler configurándose una situación de ocupación ilegítima y desde esta perspectiva peticionó el rechazo de la demanda.

En principio cabe señalar con relación al planteo recursivo, que la legitimación para obrar en la causa denota la condición jurídica en la que se hallan una o varias personas en relación con el derecho que invocare en el proceso, ya sea en razón de la titularidad del mismo o de otras circunstancias idóneas para justificar su pretensión, configurando ello, en todos los casos, un elemento sustancial de la litis, cuya ausencia impide que la sentencia resuelva la debida relación sustancial del debate (cfr. Fenochietto, Carlos E., “Código Procesal”, comentario al art. 347, ps. 3547 355, Ed. Astrea).

La “legitimatio ad causam” es la correspondencia del derecho sustancial con la persona que lo hace valer pues la pauta para determinar la existencia de legitimación procesal está dada, en principio, por la titularidad activa o pasiva de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso .Ello implica, que para hacer valer un derecho en un proceso de índole judicial, debe preexistir –como recaudo sustancial– la posibilidad de señalar la existencia de un sujeto pasible de asumir el rol de demandado que resulte obligado.

Sabido es que la falta de legitimación constituye un impedimento sustancial para que el juez pueda emitir sentencia de fondo o de mérito, ya que constituye un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda y de la oposición que a aquella formula el accionado, para que sea posible la sentencia de fondo que resuelva sobre ellas. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general. Resulta evidente de lo expuesto, que la legitimación en la causa (como el llamado por algunos interés sustancial para obrar) no es un presupuesto procesal, porque lejos de referirse al procedimiento válido para el ejercicio de la acción, contempla la relación sustancial que debe existir entre el sujeto demandante o demandado y el interés sustancial discutido en el proceso. Se trata de presupuestos materiales o sustanciales para la sentencia de fondo. Su falta debe declararse en la sentencia, ya que la debida legitimación en la causa constituye un impedimento sustancial para que el juez pueda proferir sentencia de fondo y mérito, y no una excepción ni un impedimento procesal. Si en el momento de decidir la litis, el juez encuentra que falta esta condición para la sentencia de fondo o mérito, debe declararlo así oficiosamente y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria. Es decir, está impedido de resolver sobre la existencia del derecho material pretendido, por lo cual no niega ni afirma que ese derecho exista, es imposible entonces, que se produzca cosa juzgada sobre un punto que no ha sido objeto de la decisión (Devis Echandía “Teoría General del Proceso”, T. I, capítulo XVI, págs. 287/313; Conf. CNCiv. esta Sala, 12/5/2021, Expte. Nº 3.533/2012 “Caja de Seguros S.A. c/Bai Jun Hwan y otros s/cobro de sumas de dinero”, Cita: MJ-JU-M-132304-AR | MJJ132304 | MJJ132304).

Ha dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación que la falta de legitimación sustancial se configura cuando alguna de las partes no es el titular de la relación jurídica en que se sustenta la pretensión, con prescindencia de que esta tenga o no fundamento (Conf. CSJN, 29/06/2004 Lexis Nº 4/52434), como así también cuando el actor carece de interés jurídicamente tutelable (Conf. CSJN, 01/09/2003, Lexis Nº 4/49375).

El proceso debe desarrollarse respecto de sujetos que puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del mismo y, por consiguiente, de la tutela jurisdiccional. La aptitud para demandar y para contradecir coincide con la titularidad del derecho subjetivo sustancial y con el carácter de sujeto pasivo de esa relación sustancial. Cuando se controvierte en juicio sobre una relación de derecho privado, la legitimación para obrar y para contradecir corresponde, respectivamente, al sujeto activo y al sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida.

La defensa de falta de legitimación para obrar en el actor –activa– o en el demandado –pasiva– se identifica con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (sine actione agit). Por ello, la legitimación para obrar como condición esencial de admisibilidad de la acción que es puede y debe ser verificada, incluso de oficio, por el juzgador, aun mediando conformidad de partes por tratarse de un defecto sustancial de la pretensión (Conf. CNCiv esta Sala 30/9/2021 Expte Nº 31868/2007 “Dispañal Sociedad de Hecho c/ Lentinello Carlos y otros s/ Daños y Perjuicios”).

Corresponde al juez, antes de aplicar el derecho sustancial, examinar si concurre el requisito de la legitimación de las partes de la pretensión procesal, aun mediando conformidad de aquéllas, por tratarse de un defecto sustancial de la pretensión (conf. esta Sala “J”, Expte. nº58124/2010, “D., P. c/ Ch. C., A. y otros s/Nulidad de escritura”, del 29/04/2022; íd. íd. Expte. nº31.868/2007, “Dispañal Sociedad de Hecho c/Lentinello y otros”, del 29/09/2021:íd. íd., 24/04/1997, LL.1997-E,847 y DJ 1998-1-357). La ausencia de esta legitimación, entonces, debe ser declarada oficiosamente aun cuando no se la hubiere opuesto, ya sea como excepción o como defensa de fondo, e incluso por el tribunal de alzada. Si en el momento de decidir la litis, el juez encuentra que falta esta condición para la sentencia de fondo o mérito, debe declararlo así oficiosamente y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria, dado que se trata de examinar una condición o presupuesto sustancial para que la pretensión pueda tener éxito (Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”, Tomo I, capítulo XVI, págs. 287/313; conf. esta Sala “J”, Expte. nº 3.533/2012, “Caja de Seguros S.A. c/ Bai Jun Hwan y otros s/Cobro de sumas de dinero”, 12/05/2021).

En el caso la postura defensiva de la accionada se sustenta entre otros argumentos en que al actor no le asiste derecho alguno a iniciar en forma personal la acción de daños y perjuicios, pues como inquilino es falible de desalojo porque su contrato esta vencido y su ocupación es producto de un acto ilegítimo.

Considero que no asiste razón al recurrente pues más allá que no fue materia de debate en autos la ocupación ilegítima del inmueble, no se ha controvertido que el reclamo del aquí pretensor se fundamenta en su carácter de inquilino de la UF nº 34 –por los daños padecidos en sus bienes y el deterioro integral en el inmueble a consecuencia del suceso generador: inundaciones acaecidas en la propiedad– por ello deberá ser tenido por legitimado en los términos del art 1772 del CCyCN, que enumera entre los legitimarios del reclamo por el menoscabo a los bienes a “…a) el titular de un derecho real sobre la cosa o bien: b) el tenedor y el poseedor de buena fe de la cosa o bien”, extremo que lo legitima para entablar la acción resarcitoria contra el causante del daño en los términos que se iniciara la presente acción de daños y perjuicios.

VIII. La recurrente se agravia en torno a que el decisorio impone al Consorcio la obligación de realizar reparaciones en un inmueble que ya no está siendo habitado por el actor, beneficiando indebidamente a un tercero (el propietario) que no es parte en el proceso y que no ha sufrido los daños reclamados.

Remarca que el actor, al haber sido desalojado, ya no tiene ningún interés legítimo en las reparaciones de la unidad y el Consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero, que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble, por lo que peticiona se revoque la sentencia en cuanto a la condena a realizar reparaciones en la unidad funcional.

Al respecto, se ha afirmado que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios, por filtraciones y humedades: “es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (…). Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos” (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, pp. 549/550).

El fundamento normativo se encuentra actualmente en los artículos 1716 y 1749 del Código Civil y Comercial: el consorcio responde en tanto el incumplimiento de alguna de las obligaciones que se encuentran a su cargo cause un daño a alguno de los consorcistas.

Por estar en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes, art. 1723 del Código Civil y Comercial), el consorcio no puede demostrar su cumplimiento probando su falta de culpa, sino que, constatada la inejecución, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 955 y 1732 del Código Civil y Com. (Conf. CNCiv. Sala A, 30/7/2024 “González, Daniel Horacio c/ Cons. de Prop. Avda. Entre Ríos 674 /678 s/ daños y perjuicios”).

Es sabido que hay obligaciones previas y específicas entre el consorcio y los consorcistas y entre estos entre sí que, al ser violadas, dan lugar a responsabilidad (Highton, Elena, “Apuntes sobre el daño y la reparación”, en Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 27).

En este sentido la falta de atención por parte del Consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones por daños y perjuicios, ya sea por parte de los consorcistas o de terceros (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs. As. 2ª edición, Hammurabi, pág. 384). (Conf. CNCiv. esta Sala 16/9/2024 expte. Nº 98515/2019 “Zoratto Carlos Alberto c/ Cons. de Prop. Elpidio González 4339/59 CABA s/ daños y perjuicios”).

En tal carácter, es indudable que la ocurrencia de daños en las partes comunes del edificio puede dar lugar a acciones de reclamos de daños por parte de quienes los sufran, ya sean estos propietarios de las unidades funcionales integrantes del consorcio o bien terceros ajenos al edificio, siempre y cuando –claro está– exista relación causal adecuada respecto de ello. Sabido es que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, que, por ello, para determinar quién debe asumir el costo de una reparación, no interesa establecer dónde se manifestó el daño, sino cómo se originó, pues si se originó en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y tal responsabilidad también deriva de los arts. 1757 y 1758 CCyC en atención al carácter de guardián que ostenta en relación a las referidas instalaciones, por su carácter de bienes de uso común del consorcio (Conf. CNCiv., esta sala, 18/3/2024, “Álvarez, Carina Alejandra c/ Consorcio de propietarios Campichuelo 628 s/Daños y perjuicios derivados de la vecindad). Al respecto, el derecho civil determina un gran principio rector de la materia, genérico y flexible, que es aquel que prohíbe causar daños a otro en su persona o en sus bienes (alterum non laedere), e impone la consiguiente responsabilidad cuando esa conducta dañosa se conjuga con los demás presupuestos (conf. Pizarro-Vallespinos, “Tratado de Obligaciones”, t. II, pág. 234, 1ª ed., Rubinzal Culzoni).

En el caso resultó de particular relevancia en lo que hace a la existencia y entidad de los daños la prueba pericial efectuada a fs 389/396 que concluyó que la unidad inspeccionada, muestra daños por ingreso de agua y humedad generalizados en los cielorrasos y algunas áreas de paredes, provenientes dela terraza del piso 10º “A” y de la instalación de desagüe pluvial.

Se han verificado ingresos de humedad provenientes de agua de lluvia, que ingresó desde la terraza del piso 10º, debido a deficiencias en la impermeabilización provista por la capa aisladora horizontal y que hubo dos orígenes: el primero por filtración desde la instalación de desagüe pluvial, ya sea codos, conexiones o conductal y el otro, por filtración a través de la losa de la terraza del piso 10º. Que el administrador mencionó durante la inspección que hubo un desprendimiento en el embudo de la azotea a nivel del tanque de reserva y que el ingreso se produjo por filtración de agua desde esta rejilla deslizándose por el exterior del caño. Esto no pudo verificarse ya que se encontraba reparado a la fecha de la inspección. Ambas partes, actor y demandado, coincidieron en que hubo un ingreso importante en el año 2018 durante el vaciado del tanque de reserva.

Que las tareas de reparación consistirían en reemplazar las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilización de la terraza del piso 10º “A”, pintura completa de la unidad.

A fs. 398 se solicitó explicaciones a la profesional actuante y a fs. 400/401 la actora impugnó la pericia obrando a fs. 402/403 el responde de la experta, quien remarca que de efectuarse las reparaciones, se detendrían los daños que son causados justamente por la falta de realización de las mismas.

Indicó que el ingreso de agua de lluvia a través de la cubierta produjo desprendimiento de pintura, humedad y moho; con el paso del tiempo producirá degradación de los materiales, oxidación de la armadura de la losa y pérdida de su resistencia. En el caso de que se repare un ingreso de agua, los materiales se secan limitando la producción del daño.

Lo dictaminado por la experta y sus explicaciones demuestran eficazmente la existencia y extensión de la problemática planteada y, habiendo evaluado el informe con los demás elementos aportados al expediente y conforme las reglas de la sana crítica, habré de estar a sus conclusiones (art. 477 del Código Procesal) habida cuenta de que la pericia ha sido sólidamente fundada en consideraciones propias de la disciplina de la experta, y que los cuestionamientos efectuados fueron contestados de manera completa, detallada y precisa.

Tal como lo hemos expresado reiteradamente el hecho de que el dictamen no tenga carácter de prueba legal no importa que el juez pueda apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del idóneo. Antes bien, la desestimación de las conclusiones a las que arribara ha de ser razonable y motivada, resultando imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o inadecuado uso que el experto hubiera hecho de sus conocimientos científicos, de los que por su profesión o título habilitante ha de suponérselo dotado (Conf. CNCiv Expte Nº 30165/2007, “Ybalo Oscar Rolando c/ La Primera de Grand Bourg S.A. Línea 440 s/ Daños y Perjuicios” Idem; 16/12/2020, Expte Nº 24788/2018 “Costilla Ramón Honorario y otro c/ Ruiz Sebastián s/ daños y perjuicios”; Idem id, 10/3/2021 Expte Nº 14.142/2018 “Aquino Saldivia Adriana Andrea c/ Gómez Ariel Alberto y otro s/ daños y perjuicios”, entre otros muchos).

A tenor de lo descripto precedentemente el decisorio de grado condenó al consorcio demandado a reparar de manera integral las conexiones por acoples de transición hierro fundido/polipropileno, impermeabilizar la terraza del piso 10º “A” y pintura de manera completa de la UF Nº 34, 9º resultando por demás curioso el planteo efectuado por el ente consorcial, en torno a que la obligación de realizar reparaciones en un inmueble que ya no está siendo habitado por el actor, beneficia indebidamente a un tercero (el propietario) que no es parte en el proceso y que no ha sufrido los daños reclamados.

Precisamente a tenor de lo dispuesto por el art 2067 del CCYCN es el administrador quien representa legalmente al consorcio, y debe velar por la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; con el fin de atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes.

Asimismo, cabe aplicar en el especie la normativa prevista en el art 1710 del CCyN en orden a la prevención del daño cuando dispone que toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de: a) evitar causar un daño no justificado; b) adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable, tiene derecho a que éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimiento sin causa; c) no agravar el daño, si ya se produjo.

La norma en análisis canaliza el deber de evitar causar o agravar un daño no justificado a todas las personas que estén en condiciones de hacerlo.

Es decir, que impone el deber de prevenir el perjuicio en cabeza de todos aquellos que se encuentren en posición de evitar la producción del daño. Este deber de prevención pesa sobre toda persona, en tanto dependa de ella, es decir que la posibilidad de prevenir debe encontrarse en su esfera de control.

Puede decirse que, en los términos del art. 1710 CCyC, existe un deber de actuar para evitar daños cuando la abstención pueda configurar un abuso del derecho de no actuar.

Incurrirá entonces en una infracción al deber contenido en dicha disposición si, pese a poder evitar el perjuicio, cuando podía hacerlo, omite realizar dicha conducta (Conf. Código Civil y Comercial Comentado Marisa Herrera – Gustavo Caramelo – Sebastián Picasso- Directores Tomo IV Libro Tercero Artículos 1251 a 1881) y en este sentido no cabe duda que la obligación de reparar impuesta al consorcio demandado se encuadra en un mandato preventivo, pues tiene en miras tanto mitigar el daño ya producido como evitar potenciales daños futuros.

De tal forma, deben desatenderse los reproches levantados en torno a que el consorcio no debe ser obligado a realizar mejoras en beneficio de un tercero que no es parte en el proceso ni tiene relación jurídica actual con el inmueble, cuando a tenor del alcance de la medida dispuesta en el decisorio, es el consorcio apelante quién está en mejores condiciones de poder evitar un mayor perjuicio en la cosa común cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención le corresponde. No se trata de mejoras, sino de conservación de las cosas comunes, y prevenir con ello daños -actuales o futuros- a los consorcistas.

Frente a la situación fáctica presentada en autos la ley sienta de manera específica, el deber de evitar causar o producir a las personas o a las cosas un daño no justificado y se consagra el deber general de diligencia de actuar; es decir, de obrar adoptando las conductas positivas o de acción, tanto para evitar la producción de un daño probable como para disminuir su magnitud o impedir su agravamiento (ver Galdós, Juan M., “La responsabilidad civil (parte general) en el Anteproyecto”, LLBA 2012-C,1254) conforme el artículo 1710– y correlacionando estos elementos con la pauta general de valoración de conducta que establece el artículo 1725 (“cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias”) (Conf. CNCiv. esta Sala, 22/9/2016, Expte. Nº 27658/2016, “MARIO BRAVO 605 S.A. s/ DESALOJO: INTRUSOS”).

En virtud de las consideraciones expuestas, propongo al Acuerdo desestimar las quejas planteadas al respecto.

IX. Consecuencias no patrimoniales extra petita

Se agravia el consorcio demandado en cuanto el decisorio condena a una indemnización por daño moral de $300.000, monto que excede la suma de $50.000 solicitada por el actor en su demanda.

Indica que esta decisión constituye una resolución extra petita, ya que el juez otorgó una indemnización superior a la pretendida por la parte actora, vulnerando el principio de congruencia que rige el proceso civil y que la sentencia no fundamenta de manera suficiente la existencia ni la magnitud del daño moral, limitándose a afirmaciones genéricas.

Con respecto a los agravios vertidos en torno a la cuantía del reclamo, actualmente denominado consecuencias no patrimoniales –contempladas en el art. 1741 del Código Civil y Comercial– las que se producen cuando existe una consecuencia lesiva de naturaleza espiritual, aun cuando la norma no resulte aplicable a este ilícito, puede ser tomada como pauta doctrinaria orientativa de su cuantificación.

Desde una concepción sistémica –en donde la Constitución constituye el vértice o núcleo– el Derecho tutela intereses trascendentes de la persona, además de los estrictamente patrimoniales (Tobías, José W., “Hacia un replanteo del concepto (o el contenido) del daño moral” L. L. 1993-E, 1227 Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales Tomo III, 33; C. N. Civ., esta Sala 28-12-2020 “Casalnuovo, Carlos Alberto c/ Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal”.

Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. Dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales.

Con atinado criterio se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio, el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, págs. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85).

Cabe destacar, que, si bien es cierto que el inmueble de una persona es el ámbito de su residencia y de su familia, para que sea admisible la indemnización por daño moral es necesario que haya una efectiva repercusión en sus moradores, afectándolos en su seguridad en el goce del bien y perturbando seriamente la normalidad de la comunidad de vida que allí se desenvuelve.

Se ha sostenido en casos de filtraciones que en inmuebles en propiedad horizontal que para que sea procedente la indemnización de daño moral, no basta la acreditación de la existencia de éstas y de los deterioros resultantes, sino que esos daños deben ser de tal magnitud que permitan presumir la lesión en los sentimientos o en las afecciones legítimas de entidad suficiente como para justificar el resarcimiento (Conf. CNCiv. Sala M 14/7/2014 “ Macchi Héctor Ambrosio y otro c/ Consorcio de Propietarios Avenida Córdoba 2084/86 y otros s/ daños y perjuicios” Cita: MJ-JU-M-87979-AR||MJJ87979).

Son insuficientes a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sentido los damnificados por meros daños materiales pues en este supuesto el resarcimiento material agota el crédito. No cualquier molestia o perturbación tiene entidad como para provocar una alteración en el equilibrio espiritual, sino sólo aquéllas que por su magnitud afectan radicalmente la vida diaria del damnificado, conmoviendo su tranquilidad de espíritu (Conf. CNCiv esta Sala 16-9-2024 Expte. Nº 98515/2019 “ Zoratto Carlos Alberto c/ Cons de Prop Elpidio González 4339/59 Caba s/Daños y Perjuicios”).

Por lo demás, es dable señalar, que la procedencia y determinación de este daño no está vinculada a la existencia o entidad de los perjuicios materiales, pues media interdependencia entre tales rubros, que tienen su propia configuración (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, Tº I, p. 13, ed. Abeledo Perrot; CSJN., 06/10/2009, “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Ídem., 07/11/2006, “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Id., 24/08/2006, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329: 3403; Id., 06/03/2007, ORI, “Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330: 563, entre muchos otros).

Asimismo, el art. 1741 del CCyCN in fine establece que “el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas” delimitando la actividad jurisdiccional y acentuando sus funciones reparatorias.

En otras palabras, el monto del resarcimiento debe permitir procurarse un placer que compense o sustituya el displacer sufrido, criterio que jurisprudencialmente se viene aplicando de manera inveterada por nuestros tribunales.

En el particular caso de autos considero que el reclamo es procedente en tanto que es más que presumible que el accionante se ha visto afectado en su estado espiritual por las inquietudes, zozobras y aflicciones que le han causado la inundación padecida como las filtraciones y los consecuentes deterioros en la propiedad locada que se proyectaron en el tiempo al menos hasta el año 2022 sean surge del dictamen pericial con muestra daños por ingreso de agua y humedad generalizados y sin encontrar la urgente atención que merecían, por lo que es necesario considerar la indemnización del daño acorde con las justas susceptibilidades de la víctima.

En cuanto a lo alegado por la accionada en torno a que el monto asignado por el presente ítem resarcitorio excede a lo que la misma parte accionante reclamara en el inicio del proceso, cabe recordar que el art. 330 del CPCC dispone en su inciso tercero que la demanda contendrá “la cosa demandada, designándola con toda exactitud”, no menos cierto es que tal norma luego prevé que “la demanda deberá precisar el monto reclamado salvo cuando al actor no le fuere posible determinarlo al promoverla, por las circunstancias del caso.

Ello es así pues ha sido entendido que tal precepto admite una razonable atenuación cuando las circunstancias del caso restan al actor toda posibilidad de fijar el “quantum” definitivo, supeditado a la prueba que se produzca (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1992, t. IV, 292; Highton – Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2006, t. 6, pág. 260; Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. Astrea, 1987, t. 2, pág. 177; Colombo – Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2006, t. III, pág. 531). (Conf. CNCiv esta Sala, 9/10/2020, Expte Nº 10681/2014 “Quijano Baigorria Cristina Matías c/ Caicoya Alfredo Luis Alfredo Luis y otro s/ Daños y Perjuicios”; Ídem 17/11/2020, Expte Nº 71251/2014 “Orellana Santa Margarita c/ Paladino Luciano y otros s/daños y perjuicios”; ídem id, 19/5/2021 Expte Nº 86.253/2014 Santapaga Verónica Inés y otro c/ Sarachaga Andrés Domingo y otros”).

La Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que la condena judicial no quebranta los términos de la litis ni decide “ultra petita” aun cuando excede el importe indicado en la demanda, si fue reclamado por el accionante una suma de “lo que en más o en menos” resulte de la prueba a rendirse, ( ver fs. 67 pto 1 “objeto” del escrito de demandada ) pues los jueces pueden válidamente conceder un monto superior con el mérito de la prueba, esto es así por cuanto, en tales condiciones, debe entenderse que la determinación de los daños ha sido dejada a lo que surja de la mencionada prueba (doctrina de Fallos: 266:223; 272:37; 291:88 308:392, entre otros muchos).

Cabe señalar a mayor abundamiento que los montos indemnizatorios deben valorarse teniendo como norte el principio de reparación plena del daño, el cual ha recibido a través de los años una frondosa aceptación doctrinaria y jurisprudencial y se ha plasmado con su inclusión normativa en el actual art. 1740 del Código Civil y Comercial (CNCiv esta Sala 5/7//2019 Expte Nº 15995/2016 “G, A H R C/ L, P G Y OTRO s/ daños y perjuicios” ; ídem 3/10/2022 Expte Nº 29226/2016 “ S, A J c/ D P S, T M s/Daños y Perjuicios” ; Ídem id, 20/10/2022 Expte Nº 41556/2018 “E, S J c/ FALABELLA S.A. s /daños y perjuicios”; entre otros muchos)

Como señala Calvo Costa: “La reparación integral (como ideal de la restitutio in integrum) tiene para el derecho de daños moderno una doble importancia: por una parte, se trata de una suerte de sol, alrededor de la cual orbitan (o al menos se pretende que lo hagan), los microsistemas reparatorios existentes en el derecho argentino, y al mismo tiempo, constituye una zona de intersección entre el derecho constitucional y el derecho privado…” (Calvo Costa, Carlos A., Código Civil y Comercial de la Nación…, T. III, pág. 444), por lo que en virtud de las consideraciones vertidas sobre el particular corresponde desestimar las quejas introducidas al respecto.

En virtud de lo expuesto, ponderando las circunstancias fácticas que rodean a la cuestión sometida a juzgamiento, como las afecciones que debió padecer el reclamante, y al principio de reparación y plena (art 1740 CCyCN), propongo al Acuerdo confirmar lo resuelto en la instancia de grado.

X. Costas

El Consorcio de Propietarios se agravia de la imposición de costas peticionando sean distribuidas en forma equitativa, pues el actor resultó derrotado en varias de sus pretensiones obteniendo un éxito parcial en su demanda por lo que las mismas deberían de ser soportadas según el orden causado, o prorrateadas en sus justas proporciones.

Cabe recordar que el Código Procesal ha adoptado en su art. 68, el principio objetivo de la derrota, que no implica una suerte de penalidad para el litigante vencido, sino que simplemente tiene por objeto resarcir a la contraria de los gastos que su conducta lo obligó a realizar.

El fundamento de la condena en costas radica en la justicia de resarcirlos gastos de quien ha debido servirse del proceso para el reconocimiento de su derecho. Al decir de Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (conf. Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

No se trata de producir un efecto sancionatorio sino de respetar la directriz axiológica que procura evitar que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho se convierta en daño para quien se ha visto constreñido a accionar o a defenderse en juicio (confr. Chiovenda, Ensayos de Derecho Procesal Civil, trad. Sentís Melendo, tomo II, pág. 5).

Es el hecho objetivo de la derrota el supuesto que, por vía de principio, determina cuál de los litigantes habrá de ser condenado a pagar los gastos del juicio (CSJN, Fallos 312:889; 314:1634;325:3467; 311:1914). El art. 68, segunda parte, del ritual, prescribe que “el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad (de las costas) al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad”.

Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373).

A partir de ello y del juego armónico de la normativa positiva vigente (arts. 68 y siguientes del Código Procesal), se infiere que la imposición es la regla y la exoneración la excepción (cfr. Serantes Peña – Palma, “Código Procesal Civil..”, Depalma, 1983, t. I, pág. 193, núm. 6.1; Fassi, “Código Procesal Civil…”, Astrea, 1971, t. I, pág. 153, núm. 307). De ahí que ésta deba ser fundada (cfr. Segundo párrafo del art. 68 del CPCC; Loutayf Ranea, “Condena en costas en el proceso Civil”, Astrea, 1998, pág. 13, núm. 29), sin que baste a tales efectos los términos meramente generales.

Debe tratarse de circunstancias objetivas y no de la mera creencia subjetiva del litigante de la razonabilidad de la pretensión ejercida, puesto que todo aquel que somete una cuestión a la decisión judicial es porque cree que le asiste razón, sin que ello lo exima del pago de los gastos de su contrario si el resultado le es desfavorable (Conf. CNCiv., esta Sala, 11/9/07, Expte. Nº 19198/1997 “Aguirre, Rene Héctor c/ Lespada, Pedro y otros s/ daños y perjuicios”; Ídem; 1/4/08, Expte. Nº 42.687/97, “Silvero, Juana Dolores y otro c. los quince copropietarios Luis Sáenz Peña 189, Cap. Fed. s/ daños y perjuicios” y Expte. Nº 2.604/99, “Silvero, Juana Dolores y otro c. Consorcio Propietarios Luis Sáenz Peña 189 s/ daños y perjuicios”, entre otros muchos).

Al no evidenciarse razones que permitan apartarse del principio general antes señalado, es que propongo al Acuerdo confirmar lo resuelto al respecto en el decisorio recurrido.

XI. Tasa de interés

La sentencia de grado determinó en consonancia con la doctrina plenaria de “Gómez” que “el curso de los intereses comienza desde que se produce cada perjuicio”, por lo que serán calculados desde la fecha del hecho es decir desde el año 2015, además de los intereses precedentemente fijados deberá adicionarse para el caso de cualquier demora en el pago de la condena en el plazo establecido, otro tanto de la tasa activa del citado plenario “Samudio”, tasa especial que correrá a los 10 días de que quede firme el auto que apruebe la liquidación definitiva.

La recurrente cuestiona la tasa de interés fijada manifiesta que contradice el plenario Samudio del Fuero, porque para el caso de establecerse una indemnización pecuniaria a favor del actor debe ajustarse la tasa a los fines de no generar mayores desequilibrios a su parte y rezonga que se deben calcular “desde el año 2015” sin precisar una fecha exacta, generando con ello inseguridad jurídica y abriendo un nuevo frente litigioso.

Cabe recordar que la indemnización resulta un equivalente del daño sufrido y el interés compensa la demora en su reparación al no haber el responsable cumplido inmediatamente con su obligación de resarcir. Se trata entonces de una estimación “actual” que el distinguido juez de grado ha tenido en cuenta para sopesar la variación patrimonial de la prestación debida, considerando para ello que estamos ante una indemnización de daños que, lejos de resultar una obligación “dineraria” en la que se adeuda un quantum y resulta insensible a la variación del poder adquisitivo, importa una verdadera obligación “de valor” en la que se debe un quid y, por tanto, sí admite o reconoce las alteraciones sufridas por el poder adquisitivo (Casiello, Juan, Méndez Sierra, Eduardo, “Deudas de dinero y deudas de valor. Situación actual”, LL 28/08/03, pág. 1;)

Sabido es que la fijación judicial de intereses para las deudas en mora procura resarcir al acreedor por la demora en percibir su crédito y castigar al incumplidor, quien se apartó de los términos de la obligación asumida en origen, ya que el orden jurídico requiere, como pauta general de conducta, que toda persona cumpla con las obligaciones que legítimamente asume o le impone la ley.

Ahora bien, conforme la jurisprudencia y doctrina mayoritaria imperante en el fuero la tasa que corresponde aplicar desde el inicio de la mora y hasta el efectivo pago del capital de condena, es la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina siguiendo la doctrina del fallo plenario del fuero in re, “Samudio de Martínez, L. c/ Transportes Doscientos Setenta SA”, salvo que su aplicación, en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia, pueda implicar como un efecto no querido, un resultado contrario y objetivamente injusto, produciendo una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido (Conf. CNCiv, esta Sala, 10/8/2010, expte. Nº 69.941/2005 “Gutiérrez, Luis Alfredo y otro c/ Luciani, Daniela Cyntia y otros s/ daños y perjuicios”; entre otros muchos).

En consecuencia, deberá aplicarse la referida tasa activa en los casos en que la misma no genera o configura un “enriquecimiento indebido” único supuesto fáctico que justificaría apartarse del principio general (Conf. C. N. Civ., esta Sala, 15/04/2010, Expte. 114.354/2003 “Rendon, Juan Carlos c/ Mazzoconi, Laura Edith”; ídem 24/2/2017, Expte Nº 51917/2009 “Suárez Adriana Soledad y otro s/ Flecha Manuel Edmundo y otros s/ Daños y Perjuicios”; Ídem id, 20/4/2021, “Expte. Nº 52884/2014 “Sassi, Noel Humberto c/ Club Atlético River Plate y otros s/ Daños y Perjuicios”; Id. id, 16/7/2021, Expte. Nº 45978/2012 “Salgado Martha Rosa y otros c/ Edenor SA y otro s/daños y perjuicios”).

A mi juicio, no obran en la causa constancias que acrediten que, con la aplicación de la tasa activa desde el día del hecho, se configuraría el mentado enriquecimiento indebido como tampoco existen elementos que siquiera lo hagan presumir, si así fuera e importara una situación excepcional que se apartara de la regla general referida ya que la misma debe ser probada por el deudor en forma clara en el ámbito del proceso (cf. art. 377 del CPCCN), (CNCiv, esta Sala 13/6/2019, Expte Nº 31.025/2.010, “Pachinotti, Mirtha Helena y otro c/ Carpio Guzman, David y otros s/Daños y Perjuicios”; Ídem, 14/6/2019, Expte Nº 35196/2017 “Scapula Leonardo Marcelo c/ De Marco Lucio y otros s/ Daños y Perjuicios”; Ídem id, 14/06/2019, Expte Nº 46914/2013 “Enrico Mario Marcelo y otros c/ Valko Andrea Emilia y otros”; ídem Id, 13/11/2020, Expte. Nº 92309/2012 “Asad María Ester c/ Federación Patronal Seguros S.A. y otros s/ Daños y Perjuicios”; Id id, 13/5/2021, Expte Nº 31.406/2017 “Corvalan, Rodolfo Valentín c/ Expreso 9 de Julio S.A. s/ daños y perjuicios”; id id, 15/11/2021, Expte Nº 63797/2016, “Pérez Luis Alfredo c/ Di Chiara Gerardo y otro s/daños y perjuicios”; id id,7/3/2022. Expte Nº 31924/2015;Ojeda Franco David c/ Junco Eduardo Agustín y otros s/ daños y perjuicios” entre otros) asimismo lo dispuesto en torno a la demora en el pago ; decisión que se apoya en que el deudor que no satisface su débito queda en una situación de inexcusable renuencia, que legitima y autoriza a partir de allí y hasta que se produzca la cancelación íntegra y efectiva, la fijación de una tasa diferenciada de interés estimulante de la finalidad del proceso y disuasiva de conductas antijurídicas que pugnan contra el principio de eficacia de la jurisdicción (Grisolía, Julio Armando, en L.L. 2014- C, 687 AR/DOC/1349/2014-) (esta Sala, “Robledo, Micaela c/ Núñez Jiménez, Jorge s/ Ds., y Ps.”, Expte. Nº 6.983/2019, y “Mansilla, Romina Ayelén c/ Núñez Jiménez, Jorge s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº13.609/2019, del 14/02/2024; ídem, “L. G. E. Del L. c/ Obra Social de Jardineros s/ Ds. y Ps.”, Expte. Nº 63.897/2015, del 14/7/2023, entre otros; CNCiv, Sala D, “López, Luciano c/ Oliveira, Oscar s/Ds. y Ps.”, Expte. Nº 74875/2014 del 15/9/2022).

En virtud de ello y no encontrando razones que permitan apartarse de lo decidido en la instancia de grado en torno a la tasa aplicable ni su computo corresponde por confirmar lo dispuesto en el decisorio apelado.

XII. Conclusión

A tenor de las consideraciones vertidas en el presente voto propongo al Acuerdo:

I. Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de apelación y agravios, con costas a la demanda vencida (art 68 CPCC).

El Dr. Maximiliano L. Caia y la Dra. Beatriz A. Verón adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó el acto, firmando el Señor y la Señoras Vocales en los términos de las Acordadas 12/20 y 31/20 de la CSJN.

Y Vistos:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

I. Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de apelación y agravios, con costas a la demanda vencida (art 68 CPCC).

II. Diferir la regulación de honorarios hasta que sean determinados en la instancia de grado.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y oportunamente devuélvase.– Gabriela M. Scolarici. – Maximiliano L. Caia. – Beatriz A. Verón.

M., V. c. F., A. E. y otros s/daños y perjuicios derivados de la prop. horiz. (ordinario).

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días de agosto de Dos mil veinticuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “M., V. C/ F., A. E. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ (ORDINARIO)”, respecto de la sentencia de fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Gastón M. Polo Olivera – Carlos Alberto Carranza Casares.

A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. a. En fs. 153/164 el sr. V. M. interpuso demanda contra los sres. A. F. S. –posteriormente sus herederos L. N. F., J. L. F., M. F. Z. y E. A. Z.–, G. F. D. y A. E. F. para que se los condene a demoler y desinstalar las obras antirreglamentarias que enunció existentes en el inmueble –sujeto al régimen de propiedad horizontal– ubicado en la calle H. …. y …, esquina G. C. … y …, de esta ciudad; todo ello a fin de restablecer al estado anterior el inmueble, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios.

Sostuvo que el 28 de agosto de 2001 adquirió el dominio de la unidad funcional nro. 5 (departamento 4) ubicada en el primer piso del inmueble sito en la calle G. C. … y … esquina H. … y …. Agregó que en esa oportunidad fue informado por el anterior propietario y administrador del consorcio –sr. F. L. F.– “acerca de una chimenea (ducto evacuador de gases), que se encontraba apoyada indebidamente en la unidad 5 (…) y en relación a la cual, había formulado los reclamos del caso”.

Señaló que “adquirida la propiedad y tomada la posesión” comprobó junto a su familia los ruidos molestos que ocasionaba el funcionamiento del conducto, lo que fue comunicado al sr. F. que le “entregó dos denuncias que había efectuado ante el Gobierno de la Ciudad”.

Indicó que posteriormente tomó conocimiento que el sr. F. había adquirido el 50 % indiviso de la unidad funcional nro. 2 del inmueble, destinada a local gastronómico y “en su nuevo rol realizó ampliaciones del conducto, aumentando el volumen del ruido utilizando para ello una parte de la terraza del edificio que es de uso común, y que se encuentra físicamente ubicada sobre mi dormitorio”. También que en la referida unidad se construyó una cámara frigorífica de material que posee dos motores “ubicada debajo de una de las ventanas de mi propiedad que da al patio del pulmón del edificio” que, en funcionamiento, provoca asimismo ruidos molestos.

Dijo que los padecimientos sufridos por él y su núcleo familiar se prolongaron desde el momento en que adquirió la propiedad hasta aproximadamente el mes de julio del año 2012, momento en que acaeció el desalojo que tramitó ante el Juzgado en lo Civil nro. 47 en los autos “D., G. F. y otros c/ C. N., S. s/ desalojo”, Expte. nro. 6.205/2012.

No obstante, luego de ocurrido el desalojo, los titulares del inmueble de la unidad funcional nro. 2 efectuaron reformas allí y en el sector terraza sin que se contara con el permiso de obra establecido en el art. 2.1.1.1 del Código de Edificación de la ciudad.

Dio cuenta de los diferentes reclamos efectuados a los demandados así como las denuncias realizadas en diferentes organismos gubernamentales.

Fundó en Derecho su pretensión y ofreció prueba.

b. En fs. 191/193 se presentó por derecho propio el dr. G. F. D. y opuso excepción de prescripción de acuerdo a los términos del cciv:3962.

En subsidio, contestó la demanda efectuando una negativa de los extremos invocados por el accionante y sostuvo que las argüidas “obras nuevas” datan de hace más de veinte años pues el local del que es condómino se encontraba afectado a la explotación comercial del rubro gastronómico; agregó que lo único que resultaba nuevo era “el motor del extractor de gases, el cual debe actualizarse o bien repararse periódicamente”. Peticionó el rechazo de la acción entablada.

c. La sra. A. E. F., mediante apoderado, contestó en fs. 200/208 la acción entablada en su contra. Opuso como defensa la prescripción de las acciones derivadas de la ley 13.512 en los términos del cciv:4023; adhirió también a la contestación efectuada por el codemandado D..

Peticionó, luego de negar los extremos invocados en el escrito liminar –a excepción de lo expresamente reconocido–, el rechazo de la pretensión: señaló que el emplazamiento y disposición del conducto evacuador de humos y olores así como la cámara frigorífica existían al momento en que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 4 (año 2001) sin que se hubiesen producido modificaciones respecto de ellos, sólo su reparación “en razón de su estado o conservación”.

d. En fs. 213/223 compareció la sra. A. F. S., mediante apoderado, y contestó la acción en términos similares a la efectuada por la codemandada sra. F.

e. En fs. 1030/1033 se presentó el sr. D. P. –en virtud del contrato de compraventa celebrado con M. F. Z. y E. A. Z.– y contestó su citación; opuso excepción de prescripción en los términos del cciv:3962.

f. En fs. 294/295 se admitió el hecho nuevo invocado por el accionante en fs. 266/268 en los términos del cpr 365.

g. En la sentencia dictada en fs. 1061/1109 del registro digital Lex 100 el a quo admitió la defensa de prescripción interpuesta por los emplazados y, en consecuencia, rechazó la pretensión promovida por el sr. V. M., con costas a su cargo. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

h. El pronunciamiento fue apelado por el perdidoso, quien expresó sus quejas en fs. 1159/1171, traslado contestado en fs. 1174/1177 y 1179/1181. Cuestionó las conclusiones a las que arribó el anterior sentenciante en virtud de la apreciación de los hechos efectuada y la escasa y errónea valoración de la prueba producida, así como la aplicación e interpretación de las normas jurídicas por las que admitió la excepción de prescripción articulada y, en consecuencia, rechazó la acción entablada.

Agregó que el a quo no consideró la totalidad de la pretensión cuyo objeto ha sido desarrollado en el punto 1 de fs. 153, lo que resulta una omisión grave.

Criticó que no se hubiesen ponderado las múltiples diligenciadas llevadas a cabo por el accionante y su cónyuge frente a organismos gubernamentales tendientes a modificar y hacer cesar la situación de irregularidad invocada, extremos que junto con el reconocimiento efectuado por los emplazados –en los términos del cciv:3989, actual CCCN 2545– lo “liberan de las consecuencias de la prescripción”, más aun cuando los argüidos daños presentan una continuidad en el tiempo y resultan progresivos, y entiende también que, por tratarse de la vulneración del derecho ambiental amparado en la CN, resulta imprescriptible.

Por último, se queja de lo decido en torno a la imposición de costas.

II. Debido a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial de la Nación cabe señalar que si bien el CCCN:7 establece la aplicación inmediata de sus disposiciones con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994), esto no implica la retroactividad de la norma, específicamente vedada por la disposición positiva, en análogo sentido a lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 3, que ha sido su fuente (arg. Kemelmajer de Carlucci, La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes, pág. 16, ed. Rubinzal-Culzoni, año 2015). Introduce sí cierta novedad respecto de las normas protectorias del consumidor, estipulando que cuando las nuevas leyes supletorias sean más favorables al consumidor, las mismas serán aplicables a los contratos en curso de ejecución.

En consecuencia, teniendo en cuenta las particularidades del caso traído a decisión judicial, resulta aplicable la normativa vigente con anterioridad al 1.8.2015.

No obstante, no es posible soslayar que el Código Civil y Comercial de la Nación resulta, asimismo, una pauta interpretativa extremadamente valiosa respecto de cuestiones sujetas a la normativa derogada. Ello en su carácter de síntesis de rumbos y matices que el Derecho Privado argentino ha ido adquiriendo, aun en la vigencia de los Códigos Civil y de Comercio anteriores, en virtud del laborioso enriquecimiento derivado de los pronunciamientos judiciales y del aporte de la Doctrina.

También debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).

III. Cabe avanzar primeramente respecto del progreso de la excepción de prescripción y sus críticas.

Para ello, recuerdo que este Tribunal ya ha sostenido que la prescripción liberatoria es el medio por el cual el transcurso del tiempo opera la modificación sustancial de un derecho en razón de la inacción de su titular –que pierde la facultad de exigirlo compulsivamente– subsistiendo la obligación como natural, de ahí que lo que se pierde es la acción, más no el derecho (CNCiv., esta Sala, r. 504.366, del 22/04/2008; “Franco, Alejandro y otro c/ Ideas del Sur S.A. y otros s/ daños y perjuicios”, del 03/05/2022; “Orlando, José c/ EDESUR S.A. s/ daños y perjuicios”, del 26/04/2024).

Ésta puede ver afectado su curso por causales de suspensión, cuando determinadas circunstancias hacen que el tiempo se detenga, pero cuando ellas desaparecen su curso se reanuda, computándose el lapso anterior y lo que queda inutilizado es el tiempo en que duró la causal suspensiva (cciv 3983 y CCCN 2539), o de interrupción frente al reconocimiento expreso o tácito por parte del deudor respecto del derecho del acreedor lo que conlleva a la renuncia del beneficio de la prescripción (cciv 3989 y CCCN 2545; Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Buenos Aires, Hammurabi, 2005, Tº 6B, págs. 704 y ss).

En base a estos breves lineamientos y analizada la prueba producida a través del prisma de la sana crítica que impone el cpr 386, adelanto que las quejas del accionante no tendrán favorable acogida.

Ello, primeramente, al ponderar que la existencia del ducto evacuador de gases al momento en que el accionante adquirió el inmueble en fecha 28 de agosto de 2001 no resulta controvertida, fue expresamente manifestado en el escrito liminar.

Tampoco la existencia de una cámara frigorífica de material “ubicada debajo de una de las ventanas” de propiedad del accionante que da al “pulmón del edificio” y que la unidad funcional nro. 2 del inmueble sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba destinado al rubro gastronómico.

Estos extremos resultan corroborados también por lo que emerge de las declaraciones testimoniales brindadas por los sres. M. L. G., M. R. R. y M. G. O., quienes dieron cuenta sobre la existencia de un local gastronómico en la planta baja del edificio así como la existencia del ducto y otras construcciones alli? existentes; agrego también que el sr. O. señaló que el sistema de ventilación se instaló “por el año 86”– (cfr. fs. 554/556, 561/563, 564/565).

Así, estas declaraciones analizadas en los términos del cpr 456, reafirman que en la planta baja del edificio sito en H. … y …, esquina G. C. … y …, se encontraba, al menos desde el año 1986, un local afectado al giro comercial vinculado al rubro gastronómico, así como el ducto y otras construcciones, circunstancias que no encuentro contrarrestadas, ya que no existe algún elemento que me ilustre en cuanto a que las obras denunciadas como “antirreglamentarias” en la demanda hubiesen tenido lugar o llevado a cabo luego de que el accionante adquirió la unidad funcional nro. 5 del inmueble (cpr 377).

Por este motivo, a fin de analizar la procedencia o no de la defensa de prescripción opuesta por los emplazados, así como su interrupción o suspensión, corresponde determinar la fecha de inicio para su cómputo y que de acuerdo a lo que emerge de las constancias de autos reseñadas cabe tenerla en el momento en que el accionante adquirió el inmueble, es decir, en fecha 28 de agosto de 2001, en coincidencia con la indicada por él mismo como la de comprobación de los ruidos molestos “que ocasionaba el funcionamiento del conducto” circunstancia generadora de los daños invocados.

Partiendo desde ahí, al igual que el a quo, considero que desde el 28 de agosto de 2001 hasta el momento de interposición de la demanda el 4 de diciembre de 2013, la acción se encontraba prescripta de acuerdo con los términos del cciv:4023.

Agrego que tampoco encuentro –como lo sostiene el accionante en sus quejas– algún supuesto de suspensión o interrupción de este plazo de prescripción que, reitero, comenzó a computarse desde el 28 de agosto de 2001.

Ello, en tanto, los argüidos daños, de acuerdo a los dichos del propio apelante, acaecieron desde “adquirida la propiedad y tomada la posesión”, momento que impide postergar el comienzo de la prescripción incluso aun cuando resulten daños de duración prolongada, pues no nos encontraríamos frente a efectos dañosos autónomos sino frente a un daño único por lo que, al considerar que la prescripción de los daños continuos o de efectos continuados comienza a computarse desde ese momento originario, cae el argumento vinculado a la no procedencia de la excepción de prescripción.

Por otra parte, tampoco comparto con el quejoso que estuviese debidamente acreditado el argüido reconocimiento de los demandados en los términos del cciv:3989 con sustento en las copias de las actas de fechas 24 de abril de 2006 y 5 de agosto de 2011 acompañadas como prueba documental por el recurrente al momento de contestar el traslado de la defensa en examen respecto de A. E. F. y A. F. S. (véanse fs. 238/239 y 240/241) pues no encuentro que las propuestas allí asentadas resulten una admisión o aceptación del derecho invocado por el accionante y que tal intención haga operar el reconocimiento invocado, el que, por otra parte, debe interpretarse restrictivamente; aquellas propuestas más bien aparecen como herramientas para lograr una convivencia consorcial armónica.

Por otro lado, al ponderar las actuaciones administrativas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires vinculadas a la habilitación o no del local gastronómico, no paso por alto que varias de ellas tuvieron lugar como consecuencia de los reclamos efectuados, en su mayoría, por la sra. M. R. – cónyuge del sr. M., de acuerdo a lo que emerge de la copia de escritura de compraventa de fs. 4/9–, con asistencia de la Defensoría del Pueblo; no obstante, no puede soslayarse la circunstancia que, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 30 de la ley 3/1997 de esta ciudad, la queja que se efectuare “no interrumpe los plazos para interponer los recursos administrativos o acciones judiciales previstos por el ordenamiento jurídico”; por ello, estimo que aquellos reclamos efectuados no pueden computarse a los fines de tener por interrumpido el plazo de prescripción en estudio.

Por último, tampoco encuentro audible el argumento de la imprescriptibilidad de la acción con sustento en CN:41 y 42 pues no existe ningún elemento probatorio que acredite de manera fehaciente la vulneración argüida con sustento en algún tipo de contaminación del ambiente ya sea en su modalidad olfativa, visual, auditiva (conf. fs. 242/243).

En base a este análisis, estimo que corresponde confirmar el pronunciamiento apelado en cuanto admitió la defensa interpuesta por los demandados y por los que rechazó la acción entablada.

No obstante ello, no soslayo las conclusiones que emergen del informe pericial confeccionado por el experto designado de oficio, ingeniero civil R., cuya valoración cabe efectuar en los términos del cpr 386 y 477.

Repárese en este sentido lo señalado por el perito respecto al deficiente y precario estado y conservación de las construcciones argüidas como las originarias de los daños y señaladas como “antirreglamentarias” susceptibles de provocar u originar daños tales como riesgo de incendio, vibraciones y ruidos, etc..

Por este motivo, claro está que la solución que se propone en el presente voto no releva a la parte demandada de la responsabilidad de conservar las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditar debidamente al Consorcio los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y … (arg. CCCN:1710 y ss.).

Finalizando, considero que el temperamento adoptado en la instancia de grado respecto de la imposición de costas en cabeza del vencido consulta los principios generales básicos previstos por el código de rito, que impone al perdidoso soportar los mismos, por resultar vencido (cpr 68).

Es que la imposición a cargo del vencido importa la aplicación del principio objetivo de derrota previsto por el código de rito (cpr 68), sin que ello deba ser visto como una sanción o pena complementaria a la condena pecuniaria, sino la determinación legal al caso de quién debe afrontar los gastos que ha exigido el litigio.

Por su parte, atento a las particularidades del caso, los gastos causídicos devengados en la actividad en esta instancia revisora corresponde sean distribuidas por su orden.

IV. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, propongo al Acuerdo: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y ….. III. Las costas de Alzada deberán imponerse en el orden causado (cpr 68).

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos A. Carranza Casares votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Polo Olivera. Con lo que terminó el acto.

Buenos Aires, 21 de agosto de 2024.

Y Vistos: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: I. Rechazar las quejas del recurrente y confirmar la sentencia de grado en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio. II. Disponer, en los términos del CCCN:1710 y ss., en cabeza de la parte demandada, la adecuada conservación de las construcciones de acuerdo a los requerimientos de seguridad correspondientes y acreditación frente al Consorcio de los controles de mantenimiento periódicos necesarios a fin de evitar daños a terceros tales como ruidos y vibraciones que superen los estándares permitidos de acuerdo a la legislación local, y otros daños que pudieran derivarse de la explotación comercial a la que se encuentra afectada la unidad nro. 2 sita en H. … y …, esquina G. C. … y …. III. Las costas de Alzada se imponen en el orden causado (arg. cpr 68). IV. Difiérase la regulación de honorarios hasta tanto se fijen los de la anterior instancia. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el cpr 164-2. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN; luego, devuélvanse. La vocalía nº 19 no interviene por hallarse vacante. – Gastón M. Polo Olivera. – Carlos A. Carranza Casares.

I., C. P. c. P., I. C. s/daños y perjuicios

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 10 días del mes de julio de 2024, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dra. SCOLARICI. Dr. RAMOS FEIJÓO. La vocalía Nº 18 no interviene por hallarse vacante.

A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela M. Scolarici dijo:

I. La sentencia de grado dictada con fecha 16 de junio de 2023 rechazó la demanda, con costas.

II. Contra el decisorio apela la actora, quien fundó su recurso mediante la presentación obrante a fs. 1115/1118, cuyo traslado fue respondido a fs. 1120/1132.

Se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

III. Relató la actora que en el año 1994 compró un inmueble a refaccionar ubicado en la calle Yatay …/… de esta ciudad y que dicha operación la realizó tomando una hipoteca en primer grado a fin de pagar el saldo del precio. Que su objetivo era llevar a cabo “un emprendimiento inmobiliario de cuatro unidades en planta baja de diferentes características y superficie”. Que posteriormente, evaluó con su socia la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y ampliar el proyecto original. Que por ello, en una primera etapa, procedió a someter el bien al régimen de la propiedad horizontal, subdividiendo las unidades funcionales con arreglo al derecho aplicable.

Seguidamente sostuvo que primero construyó un local al frente, que fue comprado por el señor A. G. y su esposa, G. I., quedando ellos con el exclusivo derecho a utilizar el espacio aéreo sobre la unidad adquirida, debido a que la superficie de la misma incluía superficie propia descubierta –terraza– y por ende la posibilidad de sobreelevar sobre la misma.

Que en ese contexto, la actora suscribió un convenio con el señor G. y su cónyuge mediante el cual acordaron realizar los planos en conjunto y abonar el cincuenta por ciento cada parte. El señor G. sobre su unidad y la actora sobre las unidades funcionales Nº 2 y Nº3.

Refirió que el día 4 de abril de 1995 se firmó dicho convenio y que “el plano que incluía una escalera para acceder a la planta alta que ya se estaba construyendo con el arquitecto G. M.”. Que “junto con la escalera, se preparaban los refuerzos de la planta alta para soportar dos departamentos más y el resto de los tres departamentos de planta baja, extremo que queda evidenciado con la temporánea presentación del plano de estructura” –que en copia simple agregó a la demanda–.

Sostuvo que en el referido convenio se consignó: “…ceden y transfieren a la señorita I. la facultad de construir sobre las unidades funcionales dos y tres, nuevas unidades de una sola planta con las características y disposición y hasta la altura de 7,80 metros sobre el nivel de la cota”.

Sentado ello, relató que el señor L. P., pintor que trabajó en la obra, fijó sus honorarios en la suma de U$S17.000, pero en lugar del dinero, les pidió “entregarlo como parte de pago para adquirir una unidad funcional para su hija, siempre y cuando le consiguieran una hipoteca por el saldo del precio. Que así, convinieron con el señor P. el precio de la venta, consignándole la hipoteca correspondiente a la escribanía R.

Explicó que la demandada vio la obra cuando “la escalera aún no estaba construida”, sin perjuicio de que, como acudía regularmente a la obra en la que trabajaba su padre, no solo vio su futura propiedad “con la escalera ya construida” sino que también fue testigo de la construcción de todo el inmueble.

Manifestó que el boleto de compraventa por la unidad funcional Nº2 se firmó el día 20 de abril de 1995, es decir con posterioridad a la firma del convenio por medio del cual había vuelto a adquirir el derecho de construir dos nuevos departamentos sobre las unidades dos y tres y cuyo paso obligado era la escalera, que se había construido en espacio común.

A continuación sostuvo la actora que en octubre de 2001 fue condenada a dos años de prisión en suspenso y dos años de tareas comunitarias a raíz de una denuncia penal contra su persona efectuada por la señora V. “en virtud del boleto de compraventa firmado con la actora”, y que en ese momento la aquí demandada “aprovechó para tapiar el acceso a la escalera, invadiendo los espacios comunes y conservando la escalera para sí, generándose de esa manera un acceso privado a una terraza exclusiva que no tenía”, que “había levantado una pared, cerrando el acceso desde el pasillo” y como el techo de la unidad funcional Nº 2 era de bovedilla, la demandada construyó una loza para tener su terraza y para ello tuvo que sobreelevar casi 50 metros y agregó escalones en planta baja.

Sostuvo que una vez terminada dicha obra, la demandada se mudó y “comenzó a dar en alquiler el inmueble ofreciéndolo con terraza”.

Que por los hechos expuestos la actora denunció penalmente a la demandada por el delito de estafa.

Que posteriormente el arquitecto R. G., hijo del señor A. G., propietario de la unidad Nº 1, quien había fallecido, le comentó que “se vio en la obligación de modificar su proyecto, porque al cambiar la demandada la fisonomía del pasillo y habiendo una pared donde debiera de estar la escalera, supuso que las aquí actora y demandada habían hecho un trato, por lo que él en su nuevo plano transcribió la modificación realizada por P. desconociendo su clandestinidad”.

Que comenzó a enviarle cartas documento a la demandada intimándola a que “claudicara en el uso de la terraza por sus inquilinos, cambiara de lugar el tanque de agua de su espacio aéreo, reparara la pérdida de agua, sacara la instalación eléctrica deprimente y peligrosamente realizada en la terraza y los muebles de jardín, entre otras cosas”.

Que el 8 de agosto de 2008 la demandada vendió el inmueble en cuestión “con escalera y terraza”.

Que el día 29 de junio de 2007 la Justicia en lo Criminal decidió sobreseer a la demandada en la causa que la actora le inició por estafa.

Concluyó la reclamante afirmando que el obrar ilícito que imputa a la demanda le ha generado diversos perjuicios cuya reparación reclama en autos. Reclamó el importe de dólares setenta y cinco mil (U$S75.000) en concepto de “pérdida de chance”, el de dólares veintidós mil (U$S22.000) por “gastos de profesionales”, el importe de dólares cincuenta mil (U$S50.000) por “daño psicológico” y la suma de dólares cuarenta mil (U$S40.000) por “daño moral”.

IV. Agravios

Se agravia la actora del rechazo de la demanda. Cuestiona la apreciación efectuada por la Sra. magistrada de grado de los elementos de convicción obrantes en autos. Centralmente insiste en sostener que ha quedado acreditado en autos que la demandada la perjudicó patrimonialmente al sobreelevar el techo de la unidad funcional Nº 2 y modificar la escalera, cerrando el acceso común.

V. Como previo y antes de entrar en el tratamiento de los agravios deducidos cabe precisar que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 y fue aprobado por la ley 26.994 contempla de manera expresa lo relativo a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7º sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las consecuencias son los efectos –de hecho o de derecho– que reconocen como causa, una situación o relación jurídica por ende atento que en los presentes obrados la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior, corresponde analizar la cuestión a la luz de la misma, así como la doctrina y jurisprudencia a ella aplicable.

VI. Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos: 258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos: 274:113) las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (Aragoneses Alonso, Pedro, Proceso y Derecho Procesal); o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, Piero, La génesis lógica de la sentencia civil).

VII. En la especie se encuentra fuera de discusión que el día 20 de abril de 1995 las partes celebraron un boleto de compraventa por medio del cual la actora vendió a la demandada la unidad funcional Nº2 del inmueble ubicado en la calle Yatay …/… de esta ciudad, sometido al régimen de propiedad horizontal. La escritura traslativa de dominio pertinente se suscribió el día 2 de junio de 1995.

Tampoco es materia de controversia que la actora hizo construir en dicha finca la escalera a la que se hace mención en el apartado precedente y que el acceso a dicha escalera fue cerrado por parte de la demandada.

En su escrito inicial la actora sostuvo la Sra. P. cerró la escalera de acceso a la planta alta que tenía acceso desde el pasillo común, a fin de apoderarse de la escalera y hacer uso exclusivo del acceso al techo de la unidad nro. 2 donde construyó una terraza, impidiendo a la actora ejercer su derecho a construir más unidades funcionales en el espacio aéreo existente sobre la finca.

En su defensa, al responder el traslado de la acción, la demandada alegó que ni al firmar el boleto de compraventa ni al suscribir la escritura pertinente autorizó la construcción de la escalera en cuestión y que ésta no debió construirse dentro del patio de su propiedad porque dicha superficie es parte exclusiva de su inmueble y no un espacio común.

Ahora bien, cabe señalar que en este tipo de supuestos la prueba pericial resulta de particular trascendencia en lo que se refiere a la existencia y entidad de los daños por los que se reclama, como así también en el análisis causal de su origen, por lo que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos que permiten al juez rastrear la verdad de lo sucedido.

Con relación a la prueba científica, se ha sostenido que, en cuanto a su apreciación por parte del juez, “resultan muy ilustrativos los conceptos expresados por Michele Taruffo, catedrático en Italia de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pavía (“La prueba, artículos y conferencias” – Monografías Jurídicas Universitas – Ed. Metropolitana, Santiago de Chile – 2008), en cuanto expresa que “… la decisión del juez en torno a los hechos no puede fundarse más que en las pruebas que han sido adquiridas en el juicio: las pruebas, de hecho, son los únicos instrumentos de los que el juez puede servirse para “conocer”, y por tanto para reconstruir de modo verídico los hechos de la causa” (conf. CNCiv., Sala J, expte. “Benítez, Eduardo Aparicio c/ Sarrabayrouse, Juan Ignacio, y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 106.479/2005, del 17/8/2010; CNCiv, Sala J, “Ringstrassen S.A. c/ Consorcio de Propietarios Los Molinos Building y otros s/ interrupción de prescripción” (expte. 25.596/2017), 7/11/2022).

Cabe señalar que, como bien fue advertido por la Sra. jueza de primera instancia, el perito ingeniero civil designado en autos no pudo acceder al inmueble a fin de inspeccionarlo (ver fs. 423/424), por lo que el profesional no pudo aportar información que coadyuve a dilucidar la presente contienda.

Ahora bien, en el marco de las actuaciones penales iniciadas a raíz de la denuncia efectuada por la actora contra la aquí demandada –Expte. Nº 51.554/2004 sobre estafa que obra por cuerda– el perito arquitecto designado de oficio, J. S. G., tras inspeccionar el inmueble en cuestión, informó: “Si, hay una escalera con estructura de hormigón armado. Se encuentra ubicada en el lugar previsto en el plano registrado el 22/12/95. Su construcción sería posterior a la registración del plano”… “La escalera comunica el interior del patio (no tiene acceso desde el pasillo) a la terraza. La escalera se encuentra dentro del patio” (fs. 225 de la causa penal).

Asimismo informó: “Las unidades funcionales Nº 2 y 3 presentan losas en sus techos, se encuentran casi al mismo nivel. La losa del Nº 3 es de construcción posterior a la del Nº 2”.

Al responder al punto de pericia: “Si en el estado que se encuentra la unidad funcional Nº 2 se puede practicar una construcción por encima de ella, no solo teniendo en cuenta la estructura del techo, sino también la perteneciente a la de todo departamento, debiéndose especificar lo tenido en cuenta para formular la respuesta”, el perito respondió: “Para realizar una construcción o reforma sobre el departamento Nº 2 deberá tenerse aprobado por el G.C.B.A. el proyecto de arquitectura, el de estructura y el de instalaciones sanitarias y de gas de acuerdo a los códigos vigentes al momento de la presentación de la documentación en los distintos entes. De ser una unidad independiente la que se quiere construir sobre el departamento 2, deberá tener acceso exclusivo desde el pasillo común en caso de no ser un mismo propietario” (fs. 226 de la causa penal).

Al ampliar su informe el profesional sostuvo que conforme surge de la copia certificada del plano registrado por el expediente Nº 122239/44 solicitada por el expediente 9214492 el día 02/02/1993 de ‘Plano de ampliación’ el departamento 2 “posee dos habitaciones, un patio abierto, originalmente estaba integrado al pasaje abierto común. La modificación consistió en construir una pared para dividir la parte propia del departamento 2 del pasaje o pasillo y se construyó dentro del patio original, una cocina y un baño. La entrada al departamento 2 se encontraba en el medio del patio (actualmente está corrida hacia el baño). Finalmente hacia atrás, se construyeron dos habitaciones que se incorporan a otra habitación grande con baño, W. C. y cocina existentes, dando lugar al departamento 3.

El 26/08/1994 C. P. I. con proyecto y dirección del arquitecto M. D. D. T., presenta ‘Plano de modificación y demolición parcial’, se amplía el destino, pasa a ser vivienda multifamiliar y local comercial. El plano se registra con el Nº 58031/94 (folio 21). En el departamento 1 (el del frente) se demuelen paredes para crear un local comercial, se achica el baño para crear una antecámara, aparece la leyenda ‘escalera azotea’ en el patio. El departamento 2 aparece como existente lo ya descripto en los párrafos anteriores. No hay escalera alguna”.

A folio 37 de fecha 28/09/1995 se proyecta una nueva entrada al departamento 2 coincidente con la actual y una entrada exclusiva a la escalera para acceder sobre el techo del departamento 2”… “En el plano a folio 51 marca en el ingreso escalera ubicada en el patio del departamento 2, que esta dará acceso a la UF 5 –unidad familiar 5– a construir sobre el espacio aéreo del departamento 2 y la UF 6 a construirse sobre el departamento 3, ambas futuras unidades con ingreso desde la misma escalera” (fs. 323/vta.).

“En el plano del folio 84 de ‘modificación con destino de vivienda multifamiliar y locales comerciales’ de fecha 29/03/2004 y actuando como profesional el arq. R. G. G. refiere a la fecha”… “respecto al departamento 2 no figura construida la actual escalera y presenta un solo ingreso coincidente con el actual” (fs. 323 vta.).

Al punto de pericia “En caso de resultar posible la construcción por encima del techo de la unidad funcional Nº 2 de la PB de Yatay … y … de esta ciudad, si se puede construir una escalera de acceso a la nueva construcción y donde estima deberá encontrarse ubicada” el perito refirió: “Sí, dado que pese a los diferentes profesionales de la construcción que actuaron en diversas épocas, todos o cada uno de ellos pudo, aprovechando la construcción de la caja escalera de los pisos superiores del frente que pasan linderos al nivel del techo del departamento 2, dado que utilizan una misma pared divisoria entre las unidades para dar acceso a la azotea, pero el proyecto generalmente responde al plan de necesidades solicitado por los comitentes” (fs. 324).

El Sr. Juez de instrucción interviniente resolvió sobreseer a la aquí demandada (fs. 352/355 de la causa penal). Entre los fundamentos de su fallo refirió: “[…] Asimismo y precisamente en lo relativo al departamento 2, las partes coinciden en que la escalera que se encuentra en el patio de la vivienda fue construida por la querellante, pero las posturas son claramente contrapuestas al hacer referencia a si tal escalera sufrió modificaciones y si se construyó una pared, quien las realizó o envió a ejecutar y si correspondía o no que ello se hiciere y por quien”.

“[…] se proyectó con fecha 22 de diciembre de 1995 la pared a construir en forma de L que independizaría la escalera del interior del departamento 2, con ingreso por medio del pasillo, pero, ello se hizo con posterioridad a la compraventa por parte de P., lo cual implicaba que perdiese parte del espacio físico del patio que había adquirido y no había cedido bajo ningún concepto ni en la compraventa ni en la celebración de ningún acto posterior lo cual coincide con su descargo. En lo relativo al espacio aéreo por encima del departamento 2, en lo referente a la colocación de baldosas en el techo de la unidad, es dable sostener como indicó P., que obró de esa manera para impermeabilizar su techo y así proteger su casa de la humedad que le ocasionaba la imperfecta caída del agua y no con el objeto de hacer allí una edificación”.

Continuó expresando el sentenciante: “Asimismo de las referencias de G. (perito arquitecto) surge un dato de relevancia, que no se encuentra autorizada ninguna construcción mediante algún plano, por encima de las unidades de planta baja, por lo que la supuesta posibilidad de que I. o quien correspondiese con la debida autorización del consorcio, decidiese edificar por encima del departamento 2 no registra actual autorización mediante el pertinente plano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, que habilite tal construcción.”…[…] “Se debe tener en cuenta que se está analizando como delito el supuesto desbaratamiento de un derecho de sobreelevar una construcción, cuya autorización administrativa había sido gestionada por carecerse de estudios sobre su viabilidad”.

Con motivo de la apelación interpuesta por la querellante, intervino la Sala VI de la Cámara de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, tribunal que confirmó el sobreseimiento dispuesto en primera instancia (fs. 380/381 de la causa penal). En dicho pronunciamiento el referido Tribunal sostuvo: “Si bien de los peritajes realizados (ver fs. 215/226, 253/254, 279/290, 232/324 y 335/337) se pudo determinar que el techo de la unidad Nº 2 habría sido sobreelevado y que se habría modificado la escalera allí existente, lo que completado por los dichos de R. V. (fs. 85/vta.) permitirían hipotéticamente inferir que la obra habría sido realizada por orden de la imputada, ello no alcanza para tener por acreditado siquiera con el grado de provisoriedad requerido en esta etapa del proceso, un supuesto delictivo. En efecto, aun cuando la propia querellante reconoce que la escalera fue en un principio construida por ella (ver fs. 8/vta.), no puede perderse de vista que, a la fecha en que la imputada adquiriera y ocupara el inmueble, en los planos aprobados por el organismo dependiente de la por entonces Municipalidad de Buenos Aires no figuraba la referida escalera, sino un patio. Este ocupa los 12 metros y 30 centímetros de superficie descubierta que figuran en el contrato de compraventa suscripto (ver fs. 44/46, 175 y 195/194). Los peritos señalan que la escalera se encuentra construida dentro del patio (fs. 215/226 y 253/254) y que debió hacérsela con acceso desde el pasillo de circulación (fs. 279/290)”.

Concluye el fallo señalando: “En efecto, no se verifica que el accionar de P. estuviera dirigido a tornar inciertos o litigiosos los derechos de I., ya que, como señalan los peritos, el piso construido sobre la unidad funcional Nº 2 no impide la construcción de una nueva unidad funcional, sino que, en última instancia, aumentará los costos”.

En virtud de las constancias apuntadas, se encuentra acreditado, por un lado, que la escalera en cuestión fue construida en el patio que forma parte exclusiva de la unidad funcional 2, adquirida por la demandada, por lo que aquélla no habría invadido partes comunes del inmueble al efectuar el cerramiento al que refiere la accionante. Por otra parte, no se ha probado que el obrar de la demandada haya impedido que se pueda edificar en el espacio aéreo existente sobre su unidad.

De todos modos, y como acertadamente fue señalado por el Sr. Juez de Instrucción en el fallo antes transcripto, el perito arquitecto designado de oficio en sede penal informó que no se encuentra autorizada ninguna construcción mediante algún plano, por encima de las unidades de la planta baja. Al ser ello así, no habiéndose probado que exista pronunciamiento de las entidades administrativas pertinentes queda desvirtuado el daño que invoca en su demanda, esto es la frustración del ejercicio de su derecho a edificar sobre la unidad funcional Nº 2, pues no acreditó siquiera haber gestionado tal autorización administrativa para efectuar dicha construcción.

Para analizar los presupuestos de la responsabilidad civil, es indispensable determinar si las consecuencias imputadas fueron producidas por la acción u omisión de la demandada, vale decir, la existencia misma del hecho y la relación causal cuya demostración incumbe a la actora en todos los casos, no como un vínculo solamente posible, sino la efectiva comprobación de la atribución del daño al hecho (conf. Goldemberg, A. “La relación de causalidad en la responsabilidad civil” págs. 45 y sgtes.).

Ello así, por cuanto en el proceso civil los hechos que son objeto de prueba deben haber sido afirmados por las partes. En principio, en el sistema dispositivo, el juez no investiga ni averigua, sino que verifica las afirmaciones de los litigantes (conf. Roland Arazi, Jorge A.-Rojas “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, 2º edición actualizada, T II, pág. 309).

Desde el punto de vista estrictamente procesal, los litigantes deben probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y tal imposición no depende de la condición de actor o demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque dentro del proceso.

Esta idea que emerge del art. 377 del Código Procesal, se relaciona con la carga de la prueba, si bien no debe perderse de vista que ella juega sólo en la formación lógica de la sentencia cuando falta prueba, por insuficiente, incompleta o por frustración de la actividad procesal de las partes. Entonces, únicamente se debe acudir a los principios sobre la carga de la prueba cuando el juzgador se ve en la necesidad de fijar quién deberá soportar las consecuencias que se producen cuando quien debía probar, no lo ha conseguido (conf. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Comentado”, Tomo 2, págs. 322 y sig.: C. N. Civ., Sala J, Expte. 84737/2007, 14/5/2010 “Macchi, Daniel Roberto c/ Autopistas del Sol S.A. s/ daños y perjuicios”).

El citado art. 377 comienza diciendo que incumbe la carga de la prueba a la parte que afirme la presencia de un hecho controvertido. Se considera como tal aquel hecho conducente, pertinente, útil, que incide con suficiente importancia en el curso de la litis, siendo su prueba necesaria porque dependiza la verificación y convicción que el juez puede alcanzar (Conf. Gozaíni, Osvaldo, “El acceso a la justicia y el derecho de daños”, en Revista de Derecho de Daños-II, Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 192).

En este sentido, prueba es tanto la demostración de la existencia de un hecho ignorado o no afirmado, como la confirmación de un hecho supuesto previamente afirmado. La prueba apunta a la reconstrucción histórica o lógica (prueba indiciaria) de hechos sucedidos en el pasado, y que pueden subsistir en el presente, a través de leyes jurídicas que gobiernan dicho proceso y delimitan el campo de la búsqueda, sus tiempos y los medios para conducirla (Kielmanovich, Jorge L. “Teoría de la prueba y medios probatorios”, págs. 20/21, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001; C. N. Civ., esta Sala, 29/09/2005, Expte. Nº 101.190/1999, “Kolsestein, Adolfo Roberto c: Cons. de Prop. Salta 1157 s/ cobro de sumas de dinero”).

En principio, cabe señalar que los hechos podrán preexistir con abstracción del proceso, pero en la medida en que de aquellos se pretenda extraer consecuencias jurídicas e interesen a la litis, menester será que se los pruebe, de forma que adquieran vida propia, se exterioricen y existan judicialmente para el juez, para las partes y el proceso, en razón de que para el método judicial un hecho afirmado, no admitido y no probado, es un hecho que no existe, pues para ello se requiere un mínimo contenido objetivo en el material con el que se opera (conf. Kielmanovich, Jorge L. “Teoría de la prueba y medios probatorios”, pág. 37, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001).

Se ha afirmado reiteradamente que en el proceso dispositivo civil, sin perjuicio de que el juez debe obtener, dentro de lo posible, la verdad en su mayor pureza, se impone la necesidad de una solución para los supuestos dudosos. Tanto las partes al desplegar su actividad, cuanto el juez al momento de dictar sentencia, tienen que tener una regla que a este último le permita determinar a quién condena o absuelve, ya que no es posible absolver la instancia. No se trata sólo de reglas para el juez, sino también de reglas o normas para que las partes produzcan las pruebas de sus hechos, al impulso de su interés en demostrar la verdad de sus respectivas posiciones” (Falcón, Enrique, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado”, t. III, p. 145, Ed. Abeledo-Perrot; C. N. Civ., Sala J, 03/10/2000, “Romero, Damiana c. Cesáreo, Carlos y otros; Lugo, Mauro c. Indrieri, Juan L. y otro y Di Marco, Julio c. Expreso Cañuelas S.A. y otro”, L.L. 2001-E- 609; Ídem, íd., 29/09/2005, Expte. Nº 101.190/1999, “Koselstein, Adolfo Roberto c/Cons. de Prop. Salta 1157 s/ cobro de sumas de dinero”, Ídem, íd., 11/02/2010, “Solimo, Héctor Marcelo c/ Trenes de Buenos Aires y otro”, entre otros).

El concepto de “carga procesal” es el centro de la responsabilidad y función de las partes que persiguen, naturalmente, una sentencia favorable, y para ello necesitan conducirse en el debate judicial, con cuidada eficacia y oportunidad. La teoría del proceso como “situación jurídica” justamente ha puesto en el tapete el rol de los litigantes visto a la luz de sus chances, expectativas, posibilidades y riesgos que irán marcando la distancia con la posible suerte del derecho se somete a la decisión judicial. Especialmente, en esa concepción, las partes están pesadas con “cargas” o sea imperativos del propio interés para cumplir los actos procesales No son obligaciones, ya que su contraparte no podrá forzar al interesado a cumplirlas y, por el contrario, quedará en ventaja si el mismo omite liberarse bien y en tiempo propio (Eisner, Isidoro, “Planteos procesales”, Ed. La Ley, 1984; págs. 57/58 y 94).

En síntesis, el pretensor del resarcimiento de daños debe demostrar los presupuestos de la norma que lo beneficia. Debe probar la existencia del hecho por el que demanda, o de la acción antijurídica, o el incumplimiento; también el factor de atribución, el nexo causal y el daño serán motivo de su esfuerzo demostrativo (Lorenzetti, Ricardo Luis, “Carga de la prueba en los procesos de daños”, L. L. 1991-A-995, Tanzi, Silvia, “La prueba en el daño” en Revista “Derecho de Daños” t. 4, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 1999, págs. 444/6/7/9).

La apreciación de la prueba exige al juzgador que realice un análisis del caso de acuerdo con los principios de la sana crítica y a las partes que la producción de las pruebas ofrecidas sean los suficientemente eficaces como para iluminar los hechos que sean sometidos a juzgamiento.

Es sabido que en oportunidad de dictarse la sentencia definitiva pueden producirse dos situaciones: 1) la actividad probatoria desarrollada por una o por ambas partes le depara la convicción sobre la existencia o inexistencia del o los hechos controvertidos; o 2) la actividad probatoria desarrollada es insuficiente o directamente no se produjo prueba a los efectos de probar uno o más de esos hechos.

Ante el primer supuesto, resulta indiferente determinar sobre cuál de las partes pesaba la carga de la prueba, pero si se configura la segunda de las situaciones, debe emitirse un pronunciamiento contando con ciertas reglas que permitan establecer cuál de las partes ha de sufrir las consecuencias perjudiciales que provoca la incertidumbre sobre los hechos controvertidos, de suerte tal que la sentencia resulte desfavorable para la parte que no obstante haber debido aportar la prueba correspondiente, omitió hacerlo (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1992, T: IV, pág. 362/3).

La razón de ser de la carga de la prueba es evitar que por causa de hechos dudosos el juzgador se abstenga de sentenciar la cuestión de derecho que rige la causa. Es por eso que frente a los hechos inciertos, dudosos o simplemente no probados por las partes resultan necesarias ciertas reglas que permitan al sentenciante llegar a una certeza oficial.

Se debe responsabilizar a la parte que, según su posición en el caso, debió justificar sus afirmaciones pero sin embargo no logró formar la convicción acerca de los hechos invocados como fundamento de su pretensión.

En definitiva, las reglas sobre carga de la prueba no tratan de fijar quien debe llevar la prueba, sino quien asume el riesgo de que falte, por ello señala Devis Echandía que no es correcto decir que la parte gravada con la carga debe suministrar la prueba o que a ella le corresponde aportarla, es mejor decir que a esa parte le corresponde el interés en que tal hecho resulte probado o en evitar que se quede sin prueba y, por consiguiente, el riesgo de que falte –se traduce en una decisión adversa– (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Zavalía, Buenos Aires, 1988, T. I pág. 484).

Teniendo en cuenta que la ausencia de prueba reseñada –respecto de la existencia del daño y la relación de causalidad con los hechos que se imputan– gravita en contra de la actora, propongo al acuerdo confirmar la sentencia apelada, con costas de alzada a la actora (art. 68 del Código Procesal).

Por razones análogas a las aducidas por la vocal preopinante el Dr. Ramos Feijóo votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Autos y Vistos:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: Se confirma la sentencia apelada, con costas de alzada a la actora. Se deja constancia de que la vocalía Nº 18 se encuentra vacante. Notifíquese y devuélvase. – Gabriela M. Scolarici. – Claudio Ramos Feijóo.